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MessagePublié: 14 Août 2009, 13:47 
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http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?p=855175#p855175
kosmo a écrit:
Reprise ou rebond technique? Le déstockage pour les nuls

En ce moment, l'économie semble repartir un peu, ce qui permet à tous ceux qui y ont intérêt de faire croire au début d'un nouveau cycle de croissance. Or ceux des économistes qui ont l'air plus intelligents que les autres (étant moi-même béotien la matière, j'ai du mal à juger vraiment) affirment que nous terminons seulement la phase de chute d'une crise en L qui sera durable, et que ce que nous vivons n'est qu'un "rebond technique".

Oui mais un rebond technique c'est quoi? C'est ce que j'ai cherché à comprendre ici.

J. Depla nous en disait un peu plus dans l'excellente interview dénichée par Pangloss :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?p=760549#p760549
Citer:
...donc, l’idée c’est qu’on aurait, par la forte récession de 2008 et 2009, apuré le système ; et après ce choc-là, en 2010, il y aurait un rebond, ce qui arrive toujours après une période de récession ; mais c’est un rebond technique, c’est-à-dire que, vous prenez le secteur automobile ou toute l’industrie manufacturière qui abaissé de moitié, il n’y a pas de raison qu’elle reste là, et donc il y a des histoires de stocks, des gens qui différaient leurs achats, le font en 2009 et donc, vous avez une production industrielle, qui a été divisée par deux, grosso modo dans le monde, depuis un an. Et donc il suffit que ça monte derrière de 10 ou 20%, on reviendrait absolument pas au niveau d’avant la crise, mais rien qu’avec ça vous êtes assuré d’une bonne croissance en 2010, ça peut être encore le cas en 2011.

Le rebond technique ce serait donc :
:arrow: des gens qui diffèrent leurs achats puis le font finalement : ça on le comprend bien, c'est un peu la part psychologique du rebond technique
:arrow: des histoires de stocks : ça, ça à l'air un peu plus technique justement.


Cherchons donc à mieux comprendre comment les effets de déstockage fonctionnent lors d'une crise de demande, et comment ils peuvent provoquer un rebond temporaire de l'économie. Pour cela, rien de mieux qu'un exemple : situons-le comme nous y incite J. Depla dans l'industrie automobile.

CAS D'ECOLE D'UNE USINE AUTOMOBILE : COMMENT UNE CRISE DE DEMANDE EN L PROVOQUE ENSUITE UN REBOND TECHNIQUE

Imaginons donc que vous êtes directeur d'une usine automobile, dont, pour illustrer avec des ordres de grandeur courant dans le secteur, la production est organisée ainsi :
- production mensuelle = base 100 avant la crise
- taux de salariés précaires (CDD) = 30%
- stock courant = 2 mois de production (il s'agit des stocks situés dans les usines, des produits en transit, des stocks des centres d'approvisionnement régionaux, des concessions, etc)

Vous devez gérer une crise de demande exogène, brutale et durable de -20% (c'est la chute des ventes constatée au T4 2008 en Europe).

Votre problème immédiat est que votre stock de 2 mois de production soit 200 est subitement passé à 200/80=2,5 mois.

La réaction optimale d'un point de vue de la gestion du stock serait donc de fermer l'usine 2 semaines, puis de reprendre la production à 80% (en ajustant le taux de salariés précaires).
Pour plein de raisons (techniques, économiques, sociales), vous ne pouvez pas gérer les choses de façon aussi brutale. En particulier, vous allez essayer de jouer au maximum sur le non-renouvellement des CDD (qui ne vous coûte rien, c'est fait pour ça), et au minimum sur le chômage technique (qui lui vous coûte une partie du salaire à indemniser).

La production peut alors être réorganisée ainsi :
- arrêt des contrats précaires => votre capacité passe à 70/mois
- 2 jours d'arrêt de production / mois => on descend à environ 63/mois
A ce rythme là, il vous faut environ 2 mois 1/2 pour résorber votre excédent de stock de 40, avant de reprendre la production à 80%.

En pratique c'est encore plus long car :
o vous ne réagissez pas immédiatement
o même les contrats précaires ont une durée, qui peut aller jusqu'à 6 mois
o c'est la crise, et vous avez difficilement accès au crédit, donc vous souhaitez libérer un peu de cash en gérant vos stock au plus juste

Imaginons que vous mettiez un mois à réagir, plus deux mois en moyenne à arrêter vos contrats précaires, et que vous souhaitiez revenir à 1,5 mois de stock au lieu de 2 mois. L'excédent de stock à résorber n'est plus alors de 40 mais de 40+20+40+40=140.
Vous pourriez alors plutôt décider :
o l'arrêt des contrats précaires => votre capacité passe à 70/mois
o 4 jours d'arrêt de production / mois => on descend à environ 57/mois
A ce rythme là, il vous faut environ 6 mois pour résorber votre excédent de stock de 140, avant de reprendre la production à 80%.

En quoi consiste le rebond?
o Il s'agit d'un rebond de la production, qui a quasiment été divisée par 2 pendant 6 mois, puis revient à seulement -20% du départ, soit en écart semestriel : -43% puis +40%

Pourquoi parler de rebond technique?
o ce rebond n'est lié qu'au mécanisme de gestion des stock, en réaction à une cause invariante
o il ne s'agit que d'un phénomène d'ajustement conjoncturel, mais aucun problème structurel n'est réglé : vous avez géré le cash au mieux et évité la faillite, mais avec 80% de taux d'utilisation vous n'êtes plus rentable
o vous aller donc chercher à vous restructurer pour retrouver la situation de départ (100% d'utilisation et 30% d'intérim) dans les mois/années qui viennent : à terme vous réduirez votre capacité en détruisant des emplois, ou encore la maison mère fermera 1 usine sur 5, etc

Quels sont les impacts macro-économique ?
o Vous êtes probablement un gros employeur de la région, le niveau de votre production a des impacts sur la production de vos sous-traitants et les revenus de beaucoup ménages, et donc sur toute l'économie locale.
Or pendant la phase d'ajustement vous avez sur-réagi en baissant votre production à -43% en réponse à une baisse de demande de -20%, amplifiant ainsi les impact macro-économique par rapport à la cause de départ. On peut même imaginer que certains habitants de la région ont annulé un achat de voiture à cause de ça, créant ainsi un bouclage qui renforce encore la crise de demande que vous subissez. Au moment de la reprise de la production, ce phénomène disparaît et vos ventes vont rebondir un peu avant de se stabiliser aux -20% du départ.
Les observateurs constatent que les ventes repartent, que le chômage diminue, que le PIB local rebondit, etc, mais c'est juste du rattrapage dans ce cas.[/color]

A retenir :
o En réponse à une crise de demande exogène et durable, les industries ont une réactivité de diplodocus, qui les amène à temporairement diminuer leur production dans des proportions supérieure à la baisse de demande, le temps d'écouler les stocks invendus
o Par bouclage macro-économique, cela amplifie la crise (chômage, croissance), y compris la baisse de demande structurelle, à laquelle s'ajoute temporairement une baisse de demande conjoncturelle
o Les seuls indicateurs fiables pour discriminer le rebond technique qui en découle d'une vrai reprise (disparition de la crise de demande exogène) sont les taux d'utilisation des capacités de production et le retour à la rentabilité des entreprises.


SECTEUR AUTOMOBILE : CE QUI SE PASSE DANS LE MONDE REEL (EUROPE)

Le déstockage a eu lieu entre 2008_S2 et 2009_S1

Voici les évolutions de ventes/stock des 3 principaux constructeurs européens:
(source : rapports de résultat des constructeurs)
Image
Image

Le phénomène de déstockage est net chez PSA et Renault,un peu moins chez VW qui a beaucoup mois souffert de la crise en particulier grâce aux importantes primes à la casse allemandes (2500€).
Le déstockage est maintenant terminé :
VW,qui ne fait pas de pertes, et cherche plutôt à gagner des part de marché (Communiqué de presse 30/07/2009)
PSA : "Le niveau des stocks a atteint un niveau normal." (Communiqué de presse 29/07/2009)
Renault annonce avoir atteint 80% de son objectif de réduction des stocks sur 2009 (Présentation des résultats 2009_S2 p30)

Nous sommes donc bien en plein rebond technique lié à la fin du déstockage

Les capacités de productions sont en sous-utilisation

Je n'ai pas trouvé de statistiques propres à l'automobile, mais en voici l'évolution pour l'ensemble de l'industrie :
(source Eurostat)
Image

Concernant spécifiquement l'automobile, la chute attendue du marché Européen est de 14% en 2009 (avec les primes gouvernementales). On ne doit pas se tromper de beaucoup en estimant que ça correspond à la fermeture de 4 usines en Europe, même si en pratique, les constructeurs préfèreront pour des raisons d'image restructurer localement chaque site (fermeture d'une ligne de production sur deux, nouvelles lignes investies à capacité moindre) que d'en fermer un complètement, mais il y aura encore beaucoup de fermeture chez les sous-traitants

La surcapacité est évoquée officiellement par les constructeurs en France :
AFP - 06.08.2009 - De Thibault LE GRAND - Lien
Citer:
La production automobile française, déjà ralentie depuis plusieurs années, a encore fortement réduit la cadence avec la crise, suscitant des interrogations sur le maintien de toutes les capacités d'assemblage en France.

Le taux d'utilisation des usines s'élevait à "environ 80% avant la crise", il est désormais "inférieur à 60%", note Yann Lacroix, directeur des études sectorielles chez l'assureur Heuler Hermes SFAC.

[...]Toute l'Europe souffre de "surcapacités de production", soulignait dernièrement son PDG [de PSA], Philippe Varin.

Les constructeurs ont d'ailleurs déjà "discrètement" réduit la voilure, note M. Lacroix, citant l'exemple de l'usine Renault de Flins.
[...], "la tendance est au 'compactage' des usines, une réduction physique de la taille des usines pour être plus compétitif", qui s'accompagne de "réduction des capacités, sans que les deux soient forcément liées", reconnaît un porte-parole de PSA.


Personne ne sait quand les constructeurs seront à nouveau tous rentables
Volkswagen qui n'est pas déficitaire, n'anticipe pas de pertes en 2009, mais ne se prononce pas sur la suite.
Ni PSA ni Renault ne voient le bout du tunnel. M. Varin et Gosn communiquent tout au plus sur le fait qu'ils ne voient pas de reprise avant 2011, sans indiquer de quoi elle pourrait bien venir.
Implicitement, cela signifie que les perspectives à moyen-terme ne justifient en rien de différer la réduction des capacités de production déjà engagée, en particulier chez les sous-traitants : il y aura encore beaucoup de 'New Fabris'.

CONCLUSION PERSONNELLE:
Les bonnes nouvelles de l'été sont naturelles, et il y en aura encore, car l'économie ne peut que rebondir un peu après une chute pareille, mais les choses sérieuses ne font que commencer.

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Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
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MessagePublié: 14 Août 2009, 18:48 
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Localisation : France, malheureusement :/
Une réflexion comme ça... ce n'est pas en rachetant des créances soit-disantes douteuses que Pinault a bâti sa fortune ?

_________________
Citer:
"Quant aux biens de standing, ils n'ont rien perdu de leur valeur puisqu'ils ne se vendent pas." Alain Le Bloas, Le Télégramme 18/09/2009


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MessagePublié: 14 Août 2009, 20:35 
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Localisation : Sainte-Luce (Nantes)
Paf La Bulle ! a écrit:
Une réflexion comme ça... ce n'est pas en rachetant des créances soit-disantes douteuses que Pinault a bâti sa fortune ?


Ces 2 articles de Libération suivant vous renseigneront surement mieux:

Journal: Libération

Article 1:
Auteur: LECADRE Renaud
date: 12 Mai 1999
lien: http://www.liberation.fr/economie/0101281917-grand-angle-1991-le-lyonnais-rachete-executive-life-et-ses-junk-bonds-en-or-1999-la-justice-americaine-va-lui-demander-des-comptes-une-trop-belle-affaire-pour-avoir-trompe-en-1991-la-confiance-des-aut

Article 2:
auteurs: BENYAHIA-KOUIDER Odile, CORI Nicolas
date: 5 Mars 2001
lien: http://www.liberation.fr/economie/0101366098-l-assurance-tous-risques-de-pinault

Bonne lecture


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MessagePublié: 14 Août 2009, 21:22 
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Localisation : France, malheureusement :/
Merci :)

Par contre, je vais vous raconter l'épilogue (de mémoire) de cette histoire...

La justice US a fait parvenir ses griefs aux autorités françaises... et là "ILS" (les branles-couilles aux manettes de ce pays en 2001) ont montré, une fois plus, leur ARROGANCE. Plutôt que de répondre rapidement aux demandes US, "ILS" (les ***censuré*** de branles-couilles qui dirigeaient ce pays à l'époque) ont préférés IGNORER les Américains : résultats, la France (vous, moi) a payé pour Pinault, et en plus s'est coltinée des pénalités de retard monstreuses.

Merci les ***censuré*** du gouvernement de 2001 :!:


P.S. : pinault est un ami personnel de chirac.

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Citer:
"Quant aux biens de standing, ils n'ont rien perdu de leur valeur puisqu'ils ne se vendent pas." Alain Le Bloas, Le Télégramme 18/09/2009


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MessagePublié: 21 Août 2009, 10:24 
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Citer:
Where it all began
Aug 20th 2009 | NEW YORK From The Economist print edition
http://www.economist.com/businessfinance/displaystory.cfm?story_id=14258851Signs of stabilisation should not obscure the big problems still ahead
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Citer:
Foreclosures are running at record levels, with one in 355 of the nation’s homes receiving a filing in July alone. Seized properties now account for almost one in four sales (see chart 2). Increasingly, those losing their homes are supposedly safer borrowers with “prime” mortgages. They now account for more foreclosures than subprime borrowers, says the Mortgage Bankers Association (MBA).
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Citer:
The rise in negative equity—when a borrower’s mortgage debt exceeds the value of his home—is also fuelling foreclosures, ...
This matters because negative equity weighs doubly heavily on home prices, by both weakening demand (it traps potential buyers in their homes) and adding to supply (it often ends in seizure and distressed sales).
Citer:
Even if the pace of modification quickens, the overhang of unsold homes will remain dauntingly large. ...
Many homeowners who sat tight while prices fell will try to sell at the first sign of a turnaround, according to surveys. ...
The release of this “shadow inventory” could smother the recovery before it gathers speed.
Citer:
Just as worrying is the possible recurrence of “payment shock” as interest rates on adjustable-rate mortgages reset higher.
Image
Citer:
Analysts at Goldman Sachs, no fools when it comes to housing, hint at several years of stagnation. They argue that the rate of home ownership, currently just over 67%, will fall back to the 64-65.5% level that prevailed before prices took off in the mid-1990s, cutting deeply into demand for properties. This view is supported by a recent Fed study, which found that more than half of the boom-era rise in ownership was due to “innovative” mortgage products, many of which are now history
Citer:
Now that the myth of ever-rising house prices has been shattered, it may be time to embrace another inconvenient truth: that prices can take decades to recover, at least when adjusted for inflation. A study in June by the Federal Housing Finance Agency, a regulator, pointed out that in parts of Texas house prices still languish some 30% below their 1982 peaks in real terms.

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MessagePublié: 21 Août 2009, 10:55 
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pangloss a écrit:
Now that the myth of ever-rising house prices has been shattered, it may be time to embrace another inconvenient truth: that prices can take decades to recover, at least when adjusted for inflation. A study in June by the Federal Housing Finance Agency, a regulator, pointed out that in parts of Texas house prices still languish some 30% below their 1982 peaks in real terms.
[/quote]

On est vraiment au coeur du problème , la seule solution va être une super inflation ......

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http://lachevre.jeun.fr/index.htm


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MessagePublié: 21 Août 2009, 15:04 
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taratata a écrit:
On est vraiment au coeur du problème , la seule solution va être une super inflation ......

1) Une solution pour quoi?
2) Pensez-vous que l'inflation "se décide"? ( http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=40196 )

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MessagePublié: 23 Août 2009, 20:41 
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pangloss a écrit:
taratata a écrit:
On est vraiment au coeur du problème , la seule solution va être une super inflation ......

1) Une solution pour quoi?
2) Pensez-vous que l'inflation "se décide"? ( http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=3&t=40196 )

Une solution pour tous ceux qui se sont endettés et ont intérêt à ce que la monnaie foute le camp, ça va finir par faire du monde, en démocratie représenter un poids politique non négligeable.

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http://lachevre.jeun.fr/index.htm


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MessagePublié: 15 Fév 2010, 14:48 
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DiscoTonio a écrit:
KOO’s “Good News”
Nomura Economist Says GDP Needn’t Fall In “Balance Sheet Recession”

http://welling.weedenco.com/files/NLPP00001/803.pdf

Il s'agit d'une interview de Richard Koo, qui a écrit plusieurs bouquins visiblement sur le genre de crise que l'on vit, et bosse pour Nomura, une banque japonaise.

C'est un article extraordinairement clair sur la crise japonaise et sur tout ce qui s'en vient pour nous.

:arrow: Le secteur privé qui se retrouve underwater sur sa dette. Les acteurs privés cherchent à restaurer leur bilan et refusent de s'endetter, même à taux 0. Ce remboursement de la dette entraine une réduction de la quantité de monnaie (85% des -33% sur le M3 durant la grande dépression provient de ce remboursement de la dette).
:arrow: On se fout des excess reserves des banques à la FED que tout le monde scrute. Comme le suggère Mish et Steve Keen, de toutes façons, personne ne veut emprunter cet argent.
:arrow: Le rôle de l'État est alors d'emprunter l'épargne excédentaire, que le secteur privé ne veut plus emprunter à n'importe quel taux.
L'État remplace dans la dette le secteur privé qui se désendette. Il maintient ainsi le niveau de dettes de l'économie, et donc la quantité de monnaie, et donc le PIB, et donc les revenus des gens, qui peuvent alors payer leur dette sans faire défaut.
:arrow: L'État n'a pas besoin de se financer sur les marchés vu qu'il se contente justement d'emprunter l'épargne locale excédentaire.

Un must read !


Absolument fondamental! Tout est là! Il faut lire ce document.
C'est exactement ce que j'essaie d'expliquer avec mes pauvres mots sur la file inflation/déflation depuis des années.

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MessagePublié: 19 Fév 2010, 10:02 
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je confirme l'article est excellent mais aussi super long et en anglais... j'ai mis plus d'une heure à le lire... Une traduction m'aurait bien aidé... Mais l'article est tellement long...

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MessagePublié: 19 Fév 2010, 18:26 
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Titre : Laissons les prix immobiliers s'effondrer
Source : Les Echos
Date : 19 février 2010
Auteur : Emmanuel THIBAULT
Lien : http://www.lesechos.fr/info/analyses/020354131479-laissons-les-prix-immobiliers-s-effondrer.htm

Citer:
La crise du logement est maintenant telle qu'il faut avoir le courage de mettre un terme aux aides personnelles et autres dispositifs législatifs qui confèrent au logement une sensationnelle valeur de refuge destinée aux investisseurs. Peuvent-ils en effet rêver mieux que d'un actif pour lequel l'Etat non seulement leur fait une ristourne de 25 % à l'achat mais aussi leur garantit un rendement (le loyer) très élevé à l'aide de subventions déguisées ?

La fin de ces aides permettra dans un premier temps aux prix de l'immobilier, artificiellement gonflés par les politiques publiques de logement, de s'effondrer d'au moins 30 %. Seuls seront touchés les spéculateurs. Le simple propriétaire de sa résidence principale peut en effet être rassuré puisque cette chute ne l'affectera pas : s'il vendra son bien moins cher, il en rachètera un lui aussi moins cher.

Dans un second temps, l'Etat devra substituer aux aides à la personne des aides « à la pierre » exclusivement réservées aux primo-accédants. Ainsi, non seulement les prix de l'immobilier seront redevenus raisonnables mais la logique qui veut que ce soit le primo-accédant qui se voit proposer un prix d'ami et non l'investisseur sera enfin respectée. Les promoteurs adapteront alors leurs offres à la nouvelle demande et la chute des prix de l'immobilier permettra enfin que la loi SRU, qui instaure le principe des 20 % de logements sociaux dans chaque commune, devienne une réalité.

_________________
Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
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MessagePublié: 02 Mars 2010, 14:05 
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Récréation avec le Image...
http://www.nytimes.com/2005/12/25/business/yourmoney/25japan.html?pagewanted=all&_r=0
New-York Times a écrit:
Take It From Japan: Bubbles Hurt
By MARTIN FACKLER
Published: December 25, 2005

Image
Yoshihisa Nakashima in front of his condominium building in the suburb of Kashiwa, far from his government job in Tokyo. His apartment is worth half of what he paid 14 years ago, during the real estate bubble.
Citer:
So Mr. Nakashima, a Tokyo city government employee who was then 36, took out a loan for almost the entire $400,000 price of a cramped four-bedroom apartment. With property values rising at double-digit rates, he would easily earn back the loan and then some when he decided to sell.

Or so he thought. Not long after he bought the apartment, Japan's property market collapsed. Today, the apartment is worth half what he paid. He said he would like to move closer to the city but cannot: the sale price would not cover the $300,000 he still owes the bank.


C'est l'histoire de cet homme, Yoshihisa Nakashima, 50 ans,employé de bureau à Tokyo.
En 1991, il a 36 ans et décide, lui aussi, d'acheter, même si c'est un peu cher, un appartement pour sa famille en banlieue. Il compte bien profiter lui aussi du boom à 2 chiffres de l'immobilier japonais, ou tout au moins acheter avant qu'il soit trop tard.
Car il ne peut déjà qu'avec peine obtenir un prêt de 400 000 $ nécessaires pour un modeste 4 pièces.
Aujourd'hui, il aimerait bien se rapprocher de son travail mais son appartement ne vaut plus que 200 000 $ et il en doit toujours 300 000 à sa banque
.

_________________
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Dernière édition par pangloss le 13 Mars 2013, 15:07, édité 1 fois.

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MessagePublié: 02 Mars 2010, 15:23 
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pangloss a écrit:
Récréation avec le Image...
http://www.nytimes.com/2005/12/25/business/yourmoney/25japan.htm
New-York Times a écrit:
Take It From Japan: Bubbles Hurt
By MARTIN FACKLER
Published: December 25, 2005

Image
Yoshihisa Nakashima in front of his condominium building in the suburb of Kashiwa, far from his government job in Tokyo. His apartment is worth half of what he paid 14 years ago, during the real estate bubble.
Citer:
So Mr. Nakashima, a Tokyo city government employee who was then 36, took out a loan for almost the entire $400,000 price of a cramped four-bedroom apartment. With property values rising at double-digit rates, he would easily earn back the loan and then some when he decided to sell.

Or so he thought. Not long after he bought the apartment, Japan's property market collapsed. Today, the apartment is worth half what he paid. He said he would like to move closer to the city but cannot: the sale price would not cover the $300,000 he still owes the bank.


C'est l'histoire de cet homme, Yoshihisa Nakashima, 50 ans,employé de bureau à Tokyo.
En 1991, il a 36 ans et décide, lui aussi, d'acheter, même si c'est un peu cher, un appartement pour sa famille en banlieue. Il compte bien profiter lui aussi du boom à 2 chiffres de l'immobilier japonais, ou tout au moins acheter avant qu'il soit trop tard.
Car il ne peut déjà qu'avec peine obtenir un prêt de 400 000 $ nécessaires pour un modeste 4 pièces.
Aujourd'hui, il aimerait bien se rapprocher de son travail mais son appartement ne vaut plus que 200 000 $ et il en doit toujours 300 000 à sa banque
.


C'est quoi cette traduction qui invente des chiffres qui n'existent pas dans l'article ?
C'est écrit ou que son appartement vaut 200 000 $ ?
C'est juste écrit que son appartement ne couvre pas sont crédit, le reste ça vient d'où ?

_________________
defrance69 a écrit:
Quand on fait un mauvais usage de sa liberté, il ne faut pas s'étonner ensuite de s'en voir priver...


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MessagePublié: 02 Mars 2010, 15:37 
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GuGus54 a écrit:
C'est quoi cette traduction qui invente des chiffres qui n'existent pas dans l'article ?
C'est écrit ou que son appartement vaut 200 000 $ ?
C'est juste écrit que son appartement ne couvre pas sont crédit, le reste ça vient d'où ?


Citer:
Today, the apartment is worth half what he paid.

400 000 / 2 = 200 000.
CQFD

Par contre ce qui me parait bizarre c'est que sur un emprunt de 400 000$ il lui restait encore 300 000$ à rembourser 14 ans après.
Il a remboursé seulement 1/4 de son crédit en 14 ans!
Même avec un emprunt sur 30 ans il me semble qu'il devrait avoir remboursé plus, non?


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MessagePublié: 02 Mars 2010, 15:39 
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Ça m'apprendra à faire le malin à lire en diagonale !

PAN sur les doigts

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defrance69 a écrit:
Quand on fait un mauvais usage de sa liberté, il ne faut pas s'étonner ensuite de s'en voir priver...


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MessagePublié: 02 Mars 2010, 16:34 
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Franchement, autant le premier post est digne de ton avatar, autant les excuses ne collent pas trop. Tu devrais faire un mix avec Ségolène. :mrgreen:

Fox


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MessagePublié: 02 Mars 2010, 21:58 
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pangloss a écrit:
C'est l'histoire de cet homme, Yoshihisa Nakashima, 50 ans,employé de bureau à Tokyo.
En 1991, il a 36 ans et décide, lui aussi, d'acheter, même si c'est un peu cher, un appartement pour sa famille en banlieue.
Car il ne peut déjà qu'avec peine obtenir un prêt de 400 000 $ nécessaires pour un modeste 4 pièces.
Aujourd'hui, il aimerait bien se rapprocher de son travail mais son appartement ne vaut plus que 200 000 $ et il en doit toujours 300 000 à sa banque.



fristi a écrit:
Par contre ce qui me parait bizarre c'est que sur un emprunt de 400 000$ il lui restait encore 300 000$ à rembourser 14 ans après.
Il a remboursé seulement 1/4 de son crédit en 14 ans!
Même avec un emprunt sur 30 ans il me semble qu'il devrait avoir remboursé plus, non?


Déjà, c'est un article de 2005...Et ce n'est pas une prévision du futur, les conditions actuelles sont différentes, ne serait-ce que par la réaction plus forte et rapide des banques centrales.

C'est probablement le cas d'un emprunt sur 50 ans (sur 2 générations...). Vu l'amortissement évoqué, cela correspondrait à un prêt à taux variables resté bas :| . S'il avait emprunté sur 20 ans, il ne serait pas en negativ-equity, et totalement coincé dans son appart...

En France, nous ne sommes pas sur des prêts sur 50 ans, heureusement, surtout en endettant de force et sciemment/contractuellement ses enfants pour un bien immo (les prêts sont sur 1 génération, avec assurance décès. Pour l'instant, et il faut clairement espérer que cela continue ainsi amha).

Il ne faut pas occulter non plus que (d'après les infos sur ce forum) les logements, au Japon, ont une durée de vie d'env 40 ans (très peu de rénovations, destruction pour refaire du neuf, ce qui induit une dépréciation plus rapide vis-à-vis de la vétusté). Ne pas oublier également que l'économie du Japon est "plutôt déflationniste" depuis 15/20 ans... :P

Par ailleurs, cela présente un cas particulier "extrême". On pourrait faire facilement de même en France avec les prêts en amortissement négatif de la SG avec augmentation contractuelle de la durée à 32 ans... :roll: . Genre cela fait 2 ans que le proprio paye son emprunt, mais il doit + d'argent que la somme empruntée (amortissement négatif), cas réel en France, il y a une file sur ce forum...

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Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

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MessagePublié: 02 Mars 2010, 22:07 
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LA TRADUCTION COMPLETE SUIT LE TEXTE EN ANGLAIS
Citer:
In come the waves
Jun 16th 2005
From The Economist print edition

The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops


Image

Citer:
NEVER before have real house prices risen so fast, for so long, in so many countries. Property markets have been frothing from America, Britain and Australia to France, Spain and China. Rising property prices helped to prop up the world economy after the stockmarket bubble burst in 2000. What if the housing boom now turns to bust?

According to estimates by The Economist, the total value of residential property in developed economies rose by more than $30 trillion over the past five years, to over $70 trillion, an increase equivalent to 100% of those countries' combined GDPs. Not only does this dwarf any previous house-price boom, it is larger than the global stockmarket bubble in the late 1990s (an increase over five years of 80% of GDP) or America's stockmarket bubble in the late 1920s (55% of GDP). In other words, it looks like the biggest bubble in history.

ImageImage

Citer:
But even if prices in America do dip, insist the optimists, they will quickly resume their rising trend, because real house prices always rise strongly in the long term. Robert Shiller, a Yale economist, who has just updated his book “Irrational Exuberance” (first published on the eve of the stockmarket collapse in 2000), disagrees. He estimates that house prices in America rose by an annual average of only 0.4% in real terms between 1890 and 2004. And if the current boom is stripped out of the figures, along with the period after the second world war when the government offered subsidies for returning soldiers, artificially inflating prices, real house prices have been flat or falling most of the time.


Citer:
Even a modest weakening of house prices in America would hurt consumer spending, because homeowners have been cashing out their capital gains at a record pace. Goldman Sachs estimates that total housing-equity withdrawal rose to 7.4% of personal disposable income in 2004. If prices stop rising, this “income” from capital gains will vanish.


Citer:
And after the gold rush?
The housing market has played such a big role in propping up America's economy that a sharp slowdown in house prices is likely to have severe consequences. Over the past four years, consumer spending and residential construction have together accounted for 90% of the total growth in GDP. And over two-fifths of all private-sector jobs created since 2001 have been in housing-related sectors, such as construction, real estate and mortgage broking
.

Citer:
Japan provides a nasty warning of what can happen when boom turns to bust. Japanese property prices have dropped for 14 years in a row, by 40% from their peak in 1991. Yet the rise in prices in Japan during the decade before 1991 was less than the increase over the past ten years in most of the countries that have experienced housing booms (see chart 3). And it is surely no coincidence that Japan and Germany, the two countries where house prices have fallen for most of the past decade, have had the weakest growth in consumer spending of all developed economies over that period. Americans who believe that house prices can only go up and pose no risk to their economy would be well advised to look overseas.


http://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=4079027

TRADUCTION
Boum mondial de l’immobilier résidentiel.

Et les vagues viennent.

La hausse mondiale de l’immobilier est la plus grosse bulle de l’histoire. Attendez vous aux difficultés économiques quand elle va exploser.

Jamais encore les prix des logements n’ont augmenté si vite, pendant aussi longtemps et dans autant de pays. Les prix de l’immobilier ont gonflé de l’Amérique à la Grande-Bretagne et à l’Australie, de la France à l’Espagne et à la Chine. Des logements en hausse ont aidé à soutenir l’économie mondiale après l’explosion de le bulle boursière en 2000. Et si le boum immobilier s’effondrait à son tour ?

Selon les estimations de The Economist, la valeur globale de l’immobilier résidentiel des pays développés a augmenté de plus de 30 000 milliards de dollars depuis ces cinq dernières années pour atteindre les 70 000 milliards de dollars, un accroissement équivalent à 100% du PIB combiné de ces pays. Non seulement cette hausse dépasse de loin celles des précédent boums immobiliers, mais elle est aussi plus importante que la bulle boursière de la fin des années 90 (une augmentation en cinq ans représentant 80% du PIB) ou que la bulle boursière de la fin des années 20 (55% du PIB). En d’autres termes, ceci paraît bien être la plus grosse bulle de l’histoire.

Le boum global des prix immobiliers a été déterminé par deux facteurs convergents: tout d’abord, des taux d’intérêt historiquement bas ont encouragé les acheteurs à emprunter davantage ; ensuite, la chute des actions a fait perdre confiance aux ménages dans la bourse, et fait paraître ainsi plus attractive la propriété immobilière. Les prix vont-ils chuter ou simplement se stabiliser? Dans chacun des cas, quelles seront les conséquences pour les économies du monde ? Les réponses plausibles à ces questions ne sont pas rassurantes.

Déterminé par l’importance croissante pour l’économie mondiale des prix des logements, The Economist a commencé de publier un panel d’indices mondiaux en 2002. Ce panel couvre à présent 20 pays et utilise des données en provenance des organismes de prêt, des agents immobiliers et des statistiques nationales. Notre toute dernière mise à jour trimestrielle montre que le prix des maisons continue d’augmenter de 10% et plus dans la moitié des pays. Les USA ont ainsi vu la plus forte hausse de prix l’année dernière, avec un prix moyen des logements bondissant de 12.5% dans la période d’un an qui s’achève au premier trimestre. En Californie, en Floride, au Nevada, à Hawaï, dans le Maryland et le District de Columbia (Washington), les prix se sont envolés de 20%.

En Europe, les prix, qui ont été longtemps à des hauteurs vertigineuses en Irlande et en Espagne, ont aussi décollé l’année dernière avec des niveaux de 9% et plus en France, en Italie, en Belgique, au Danemark et en Suède. Avec respectivement 15% et 15,5% de hausse, les prix immobiliers en France et en Espagne augmentent plus vite qu’aux Etats-Unis.

Certains boums immobiliers ont, en revanche, déjà faibli. En Australie, selon les chiffres officiels, le taux d’augmentation des prix immobiliers sur 12 mois, pourtant parti pratiquement de 20% à fin 2003, a ralenti brutalement à 0.4% au cours du premier trimestre de cette année. Les optimistes indécrottables appellent ceci un atterrissage en douceur, mais un autre indice, calculé par la banque Australienne du Commonwealth, et qui est fondé sur les prix au moment de l’accord plutôt qu’au règlement, montre que les prix moyens ont en réalité baissé de 7% depuis 2003. Les prix à Sydney, naguère haut lieu de la hausse, ont ainsi plongé de 16%.

Le marché immobilier britannique aussi s’est refroidi rapidement. L’indice Nationwide, que nous utilisons, a augmenté de 5.5% sur an jusqu’à mai en partant d’un niveau de 20% à juillet 2004. Cependant, une fois encore, les autres études brossent un tableau plus sombre. La Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) rapporte que les prix ont baissé pendant dix mois consécutifs, avec une proportion de 49% des inspecteurs indiquant des prix en baisse en mai, les chiffres les plus faibles depuis 1992 lors du précédent dégonflement immobilier en Grande-Bretagne. Le volume des ventes a ralenti d’un tiers comparé à il y a un an, car vendeurs et acheteurs ont perdu confiance dans la valeur de l’immobilier. La hausse des prix des logements a également ralenti significativement en Irlande, aux Pays-Bas et en Nouvelle-Zélande.

Depuis 1997, les prix immobiliers dans la plupart des pays ont augmenté beaucoup plus en valeur constante (c’est-à-dire en défalquant l’inflation) que durant tous les autres boums. (Les exceptions notables sont l’Allemagne et le Japon, où les prix ont baissé). Les prix américains ont augmenté de moins que ceux de Grande-Bretagne, et pourtant, il s’agit là, et de loin, du plus important boum de l’histoire américaine, avec des gains réels plus de trois fois supérieurs aux précédents boums immobiliers des années 70 et 80.

La preuve la plus convaincante de la surévaluation du prix des logements dans de nombreux pays réside dans la relation divergente des prix et des loyers. Le ratio prix sur loyer est une sorte de PER appliqué au marché immobilier. De la même façon que le prix d’une action devrait être la somme des futurs dividendes actualisés, de même le prix d’une maison devrait refléter les futurs bénéfices de la propriété, soit comme revenu locatif pour un bailleur ou comme loyer économisé par un propriétaire-occupant.

Les calculs de The Economist montrent que les prix des logements ont atteints des niveaux record par rapport aux loyers aux USA, au Royaume-Uni, en Australie, en Nouvelle-Zélande, en France, en Espagne, aux Pays-Bas, en Irlande et en Belgique. Ceci suggère que l’immobilier résidentiel est encore plus surévalué que lors des précédents pics, à partir desquels les prix réels dégringolent habituellement. Le rapport entre prix des logements et revenus a également atteint des niveaux record dans ces neuf pays.

Le ratio américain prix sur loyer est de 35% au-dessus de son niveau moyen de la période 1975-2000. Suivant la même mesure, l’immobilier est « surévalué » de 50% ou plus au Royaume-Uni, en Australie et en Espagne. Les rendements locatifs sont tombé très au-dessous des taux d’intérêt hypothécaires actuels, empêchant tout bénéfice des propriétaires-bailleurs.

Pour ramener le ratio prix/loyer à une juste valeur, soit les loyers doivent monter brutalement, soit les prix doivent baisser. D’après l’expérience de nombreux boums immobiliers, l’essentiel de l’ajustement se fait par l’inflation qui pousse à la hausse les loyers et les revenus tandis que les prix immobiliers restent globalement stables. Mais aujourd’hui, avec une inflation beaucoup plus basse, un processus similaire prendrait des années. Par exemple, si les loyers augmentaient annuellement de 2.5%, il faudrait que le prix des logement reste constant pendant 12 ans pour ramener le ratio américain prix/loyer à son niveau de long terme. Ailleurs, cela prendrait encore plus longtemps. Il semble donc probable que les prix vont baisser.

Une objection fréquente à cette analyse est que les taux d’intérêt bas rendent l’achat d’un logement moins cher et justifient ainsi des prix plus élevés par rapport aux loyers. Néanmoins, cet argument se fonde à tort sur les taux d’intérêts nominaux et pas réels, et néglige l’impact de l’inflation dans l’érosion de la charge réelle de la dette hypothécaire. Si les taux d’intérêt sont plus bas de façon permanente, cela pourrait en effet justifier des prix plus élevés en rapport avec les loyers ou les revenus. Par exemple, les taux d’intérêt en Irlande et en Espagne ont été réduit significativement du fait de l’appartenance de ces pays à la monnaie unique européenne- bien que ce ne soit pas suffisant pour expliquer l’intégralité de la hausse immobilière. Mais aux USA et en Grande-Bretagne, les taux d’intérêt après impôt ne sont pas spécialement bas, historiquement.

Parier la maison
Le marché immobilier américain a démarré plus tard que ceux d’autres pays comme le Royaime-Uni ou l’Australie, mais il leur ressemble à présent de plus en plus. Même la Réserve Fédérale commence enfin à s’inquiéter de ce qui se passe. Les prix sont mus par une demande spéculative. Une étude de l’Association Nationale des Agents Immobiliers (NAR) établit que 23% de toutes les maisons achetées en 2004 l’ont été comme investissement, par pour s’y loger. 13 autres pourcent ont été achetées comme résidences secondaires. Les investisseurs sont prêts à achter des maisons qu’ils loueront à perte, simplement parce qu’ils pensent que les prix continueront à monter- ce qui est la définition précise d’une bulle spéculative. Ces ‘Flippers’ achètent et vendent des propriétés neuves avant même qu’elles soient construites dans l’espoir d’un important profit. A Miami, pas moins de la moitié des acheteurs initiaux revendent ainsi leurs nouveaux appartements. De nombreuses propriétés changent ainsi de main deux ou trois fois avant que quelqu’un finalement emménage.

De nouvelles formes, plus risquées, de financement hypothécaire permettent aussi aux acheteurs d’emprunter davantage. Selon la NAR, 42% de tous les primo-accédants et 25% de tous les acheteurs n’ont effectué aucun apport initial lors de l’achat de lur résidence l’année dernière. En effet, les acheteurs peuvent obtenir des prêts à 105% couvrant les frais d’achat. Et de plus en plus, peu ou plus de documents sont exigés concernant le travail et le revenu de l’emprunteur.

Les emprunts à remboursement d’intérêt seulement sont furieusement tendance, de même que les prêts à amortissement négatif (l’acheteur ne rembourse pas de capital et seulement partiellement les intérêts pendant un certain temps, mais les intérêts non remboursés viennent s’ajouter au prêt à rembourser – simple report à plus tard, donc). Après la période initiale, le montant mensuel des paiements bondit, quand commence le remboursement du principal. En Californie, plus de 60% de tous les nouveaux prêts hypothécaires cette année sont à intérêt seulement ou à amortissement négatif, alors que la proportion n’était que de 8% en 2002. Le niveau national est d’un tiers. Les nouveau prêts sont essentiellement un pari sur la poursuite d’une hausse rapide des prix qui permettra à l’emprunteur de vendre sa maison avec bénéfice ou bien de négocier un nouveau prêt avant que le principal ait à être remboursé. De tels prêts sont habituellement des prêts à taux variables (ARM), qui exposent l’emprunteur au risque supplémentaire d’une hausse des taux. Cette année, la proportion des ARM est passée à 50% de tous les prêts dans les états qui ont vu les plus fortes hausse des prix.

La rapide hausse des prix des logements des dernières années n’est clairement pas tenable, et pourtant, la plupart des économistes dans la plupart des pays (même au Royaume-Uni et en Australie, où les prix déclinent) se tiennent toujours à l’espoir que les prix de l’immobilier se stabiliseront plutôt qu’ils ne s’écrouleront. Il est vrai que, contrairement au prix des actions, les prix de l’immobilier sont lents à la baisse. Les gens doivent habiter quelque part, et les propriétaires renâclent à accepter une perte en capital. Aussi longtemps qu’ils ont les moyens de payer leurs mensualités, ils ne bougeront pas jusqu’à ce que la situation s’améliore. Le hic est que certains propriétaires devront finalement vendre, que ce soit en raison d’une mutation ou d’une perte d’emploi, et qu’ils seront forcés d’accepter des prix plus bas.

En fait, une chute des prix nominaux est aujourd’hui plus probable que lors des précédents boums, et ceci pour trois raisons : l’immobilier est surévalué ; l’inflation est beaucoup plus basse ; et beaucoup plus de gens ont acheté des logements comme investissement. Si le prix des maisons arrête de monter ou commence à baisser, les propriétaires-occupants ne bougeront pas, mais les investisseurs exposés sont plus susceptibles de vendre, en particulier si les loyers ne couvrent pas les traites. Les prix de l’immobilier ne s’effondreront pas en deux semaines, comme peut le faire la bourse ; un lent dégonflement est plus plausible. Mais dans les cinq prochaines années, plusieurs pays pays pourraient bien voir des baisses de prix de 20% ou plus.

Tandis que le marché immobilier américain est toujours en surchauffe, d’autres, en Grande-Bretagne, en Australie et aux Pays-Bas, se sont déjà bien calmés. Quelles leçons pourraient-ils présenter pour les Etats-Unis ?

La première est que, contrairement à la sagesse populaire, il n’est pas besoin de choc, comme une forte hausse des taux d’intérêt ou du chômage, pour que les prix de l’immobilier déclinent. Les prix de l’immobilier résidentiel britannique ont commencé de baisser pendant l’été 2004 après que la Banque d’Angleterre a élevé ses taux d’un modeste 1 point ¼ . Depuis 2002, la Reserve Bank d’Australie a augmenté ses taux dans les mêmes proportions; de plus, le chômage est à son étiage le plus bas depuis trente ans ; et pourtant, les prix des logements ont baissé. La montée graduelle de 2 pourcents des taux par la Banque Fédérale américaine au cours de l’année dernière n’a pas effrayé les acheteurs, parce que la plupart ont encore des prêts à taux fixe, et que les rendements des obligations à long terme sont demeurés inhabituellement bas. Mais comme davantage d’américains ont eu recours aux prêts à taux variable, le marché de l’immobilier devient plus sensible aux hausses de taux.

Les prix britanniques et australiens ont stagné principalement parce que les primo-accédants ont été exclu du marché par des prix trop élevés et que la demande des investisseurs-bailleurs a ralenti. Les primo-accédants britanniques représentent à présent seulement 29% des acheteurs, niveau en baisse par rapport aux 50% de 1999. De plus, selon l’Association Nationale des Agents Immobiliers, les achats-investissement pour location sont moitié moins nombreux que l’année dernière. Comme les prix se font de plus en plus nerveux aux USA, la même évolution devraient s’y produire.

L’expérience britannique va aussi à l’encontre de l’argument populaire suivant lequel les prix des logements doivent continuer de monter parce qu’il y a peu de place et un nombre croissant de ménage. Il y a seulement un an, il était souvent avancé que les maisons en Grande-Bretagne ne peuvent fournir à la demande. Mais comme l’anticipation de hausse de prix a disparu, la demande a chuté. Selon la RICS, le stock de maisons à vendre s’est accru d’un tiers l’année dernière. La croissance de la population est plus rapide aux USA qu’en Grande-Bretagne, mais sa fourniture de logements a aussi augmenté rapidement. Des Economistes de Goldmann Sachs font remarquer que l’investissement immobilier est à un niveau inégalé au cours des quarante dernières années aux USA, bien que l’augmentation du nombre de ménages soit à son plus bas depuis quarante ans. Ceci va créer une surcapacité.

Une autre mantra des « bulls » américains de l’immobilier dit que le prix moyen des maisons n’a jamais baissé pendant une année complète depuis le début des statistiques modernes. Pourtant, hors Etats-Unis, de nombreux pays ont parfois vu une baisse du prix moyen des logements, comme le Royaume-Uni ou la Suède au début des années 90, et le Japon pendant la décennie 90. Pourquoi donc les Etats-Unis devraient-ils s’en tirer à si bon compte ? Alan Greenspan, le président de la Réserve Fédérale américaine, reconnaît qu’il y a des bulles locales, mais refuse l’idée d’une bulle immobilière nationale qui pourrait nuire à l’ensemble de l’économie en cas d’éclatement. Les USA ont déjà assisté à des baisses régionales marquées, par exemple à Boston, Manhattan et San Francisco au début des années 1990. Aujourd’hui, avec des prix qui semblent surévalués dans plus d’états que par le passé, les prix américains moyens pourraient bien chuter pour la première fois depuis la Grande Dépression.

Cependant les optimistes insistent sur le fait que, même si les prix américains baissent, ils retrouveront vite leur tendance à la hausse, parce que les prix réels de l’immobilier augmentent toujours fortement sur le long terme. Robert Shiller, économiste à l’université de Yale, qui vient juste de mettre à jour son livre « Exubérance Irrationnelle » (publié pour la première fois à la veille de l’effondrement boursier en 2000) n’est pas d’accord. Il juge que les prix de l’immobilier ont augmenté d’une valeur annuelle moyenne de 0.4% en termes réels entre 1890 et 2004. Et que si le présent boum est écarté des séries ainsi que la période de l’après seconde guerre mondiale, quand le gouvernement avait subventionné les soldats de retour du front, faisant ainsi monter les prix artificiellement, alors, les prix réels ont été stables ou légèrement déclinants pendant l’essentiel de la période. Un autre rappel à la raison consiste à évoquer la décennie de rattrapage des prix britanniques après la baisse de l’immobilier survenue au début des années 90.

Une autre leçon inquiétante de l’étranger pour l’Amérique est qu’une simple stabilisation des prix immobiliers peut déclencher un ralentissement marqué de la consommation des ménages. Prenez les Pays-Bas. A la fin des années 90, l’économie batave en plein boum était présentée comme un modèle de succès. A cette époque, les prix des maisons et l’endettement des ménages connaissaient des augmentations à deux chiffres. La hausse des prix immobiliers aux Pays-Bas a ensuite ralenti d’un niveau de 20% en 2000 à quasiment zéro en 2003. Ceci apparut alors comme l’atterrissage en douceur parfait : les prix ne chutèrent pas. Pourtant, la consommation déclina en 2003, amenant l’économie en récession dont elle n’est pas encore sortie. Quand les prix des logements augmentaient, les emprunts gagés sur les plus-values immobilières destinés à d’autres postes de consommation s’étaient envolés. Bien que les prix immobiliers n’eussent pas chuté, ces emprunts adossés au logement plongèrent après 2001, supprimant un puissant stimulant à la consommation.

Ces emprunts hypothécaires ont aussi chuté brutalement en Grande-Bretagne et en Australie l’année passée, entamant la consommation des ménages. En Australie, la croissance sur 12 mois des ventes de détail a ralenti de 8% à seulement 1.8% l’année dernière ; la croissance du PIB a baissé de moitié à 1.9%. Au Royaume-Uni aussi, le refroidissement du marché immobilier a été accompagné d’un brusque ralentissement de la consommation. Si, comme cela semble probable, les prix des logements poursuivent leur baisse dans les deux pays, la consommation sera encore davantage réduite.

Même un modeste affaiblissement des prix immobiliers en Amérique pourrait causer du tort à la consommation, parce que les propriétaires ont fait appel à leurs plus-values à un rythme record. Goldman Sachs estime que l’ensemble des emprunts adossés au logement se sont élevés à 7.4% du revenu disponible en 2004. Si les prix arrêtent de monter, ce « revenu » tiré des plus-values disparaitra.

Et après la ruée vers l’or ?
Le marché immobilier a joué un rôle si important dans le soutien de l’économie américaine qu’un ralentissement marqué des prix aura probablement de sévères conséquences. Depuis les quatre dernières années, la consommation et la construction résidentielle ont ensemble représenté 90% de la croissance totale du PIB. Et plus des 2/5e de tous les emplois créés par le secteur privé depuis 2001 l’ont été dans les secteurs relatifs au logement, tels que construction, promotion immobilière et vente de prêts hypothécaires.

Une des meilleures études sur la façon dont les retournements immobiliers peuvent affecter négativement les économies a été réalisée par le Fonds Monétaire International. Analysant les prix immobiliers dans 14 pays durant la période 1970-2001, cette étude a identifié 20 exemples de « retournements » où les prix réels ont baissé d’environ 30% en moyenne (la chute des prix nominaux était plus faible). Tous ces retournements sauf un ont conduit à une récession, avec le PIB après trois ans chutant en moyenne de 8% sous sa tendance précédente. Les USA furent les seuls à éviter un boum suivi d’un retournement pendant cette période. Cette fois-ci, ils devraient se joindre au club.

Le Japon fournit un exemple frappant de ce qui peut arriver quand un boum tourne mal. Les prix immobiliers japonais ont baissé de 40% continument pendant 14 ans depuis leur pic de 1991. Et pourtant la hausse des prix japonais avant 1991 fut moindre que l’augmentation des dix dernières années dans la plupart des pays qui ont vécu un boum immobilier. Et ce n’est sûrement pas une coïncidence si le Japon et l’Allemagne, les deux pays où les prix immobiliers ont baissé le plus depuis une décennie, ont eu la plus faible croissance de la consommation de tous les pays développés durant cette période. Les américains qui croient que les prix immobiliers ne peuvent que monter et ne représentent aucun risque pour l’économie serait bien avisés de s’informer des autres continents.



[et les français?...]

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Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
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MessagePublié: 02 Mars 2010, 22:24 
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wizi a écrit:
C'est probablement le cas d'un emprunt sur 50 ans (sur 2 générations...)

Et en plus avec pratiquement 0 apport (took out a loan for almost the entire price), ce qui assez pathétique pour un acheteur de 36 ans.

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Dernière édition par Guins le 02 Mars 2010, 22:45, édité 1 fois.

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MessagePublié: 02 Mars 2010, 22:40 
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C'est encore un article de 2005...

Citer:
Les emprunts à remboursement d’intérêt seulement sont furieusement tendance, de même que les prêts à amortissement négatif (l’acheteur ne rembourse pas de capital et seulement partiellement les intérêts pendant un certain temps, mais les intérêts non remboursés viennent s’ajouter au prêt à rembourser – simple report à plus tard, donc). Après la période initiale, le montant mensuel des paiements bondit, quand commence le remboursement du principal. En Californie, plus de 60% de tous les nouveaux prêts hypothécaires cette année sont à intérêt seulement ou à amortissement négatif, alors que la proportion n’était que de 8% en 2002.


Oui, c'est les subprimes, on connait le système... :wink:

Bravo pour cet article de mettre en garde en 2005, mais maintenant, c'est du réchauffé.

En France, ce type de prêt est très minoritaire, et il y a + d'encadrement par la loi sur les prêts. (bien qu'il y ai eu qq dérives tout de même, avec des cas particuliers d'amortissement négatif).


Citer:
Le Japon fournit un exemple frappant de ce qui peut arriver quand un boum tourne mal. Les prix immobiliers japonais ont baissé de 40% continument pendant 14 ans depuis leur pic de 1991.


Une différence (parmi d'autres) entre la bulle japonaise et la bulle française :

(simulation d'un indicateur de Friggit Japonais en avance dans le temps de 15 ans, superposé avec la courbe française en décembre 2009)

Image
viewtopic.php?f=3&t=54120&p=933707&hilit=japon#p933707

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MessagePublié: 02 Mars 2010, 22:44 
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LA TRADUCTION COMPLETE SUIT LE TEXTE EN ANGLAIS
Citer:
The houses that saved the world
Mar 28th 2002
From The Economist print edition
Our new house-price survey shows that dearer homes have held the world economy aloft

Image
Citer:
Why has the American economy held up better than expected? [after the dotcom bubble burst]
............................................................................
One explanation lies in the surge in house prices, where the Fed's interest-rate cuts have certainly worked their magic.


Citer:
Many economists were worried last year [2001] that the wealth loss from falling share prices would force consumers to cut their spending. Even after the recent recovery, American stocks are still worth 25% less than two years ago. Yet, as falling share prices made some households feel poorer, rising house prices have made many more feel richer. Over the past year average house prices in America have risen by 9%, their fastest-ever in real terms. Although American households as a whole have more of their wealth in equities than in housing, a relatively few rich people hold the bulk of the shares. For most people, housing is by far their largest form of wealth. Two-thirds of Americans own their homes, and gains in the value of those assets have encouraged them to keep spending.

Citer:
...not only America that has been enjoying a house-price boom. In countries from Britain and Australia to France and Spain house prices have been rising at their fastest pace in real terms since the late 1980s boom.

Citer:
Massive monetary easing by central banks has succeeded in propping up consumer spending around the world, partly by boosting house prices. To put it crudely: as one bubble burst, another started to inflate. Those capital gains have in turn been converted into cash as households have taken out bigger mortgages.

Citer:
When will the music stop?
...........................
...to maintain the current pace of growth in spending, consumers will need to pile up ever bigger debts. If mortgages remain cheap in relation to income, consumers will be tempted to maintain their borrowing. But homebuyers may be underestimating the true cost of doing so.
...........................
Mortgage refinancing has allowed consumers to maintain their spending despite rising unemployment. But such spending has literally been borrowed from the future.

http://www.economist.com/opinion/displaystory.cfm?story_id=E1_TDVSTQQ

_________________________________________________________________________________

Les maisons qui ont sauvé le monde
28 mars 2002
Notre nouvelle enquête sur les prix de l’immobilier montre que la hausse des logements a fortement soutenu l’économie mondiale.
Image
C’est un endroit où vivre, mais un logement représente aussi pour beaucoup de gens une importante réserve de valeur. Pas étonnant alors que les gens aiment discuter des prix de l’immobilier lors des dîners. En tout cas, dans la présente reprise économique les maisons ont fait bien plus que protéger les gens du vent et de la pluie. Elles ont contribué à protéger l’ensemble de l’économie mondiale d’une profonde récession. L’économie globale semble à présent sur la voie de la reprise. Au premier semestre, il semble bien que la croissance américaine va croître à une allure de 4%. En Europe également, les enquêtes concernant la confiance des consommateurs et des affaires confirment qu’une reprise est en train de se produire. Même au Japon, il y a des signes que l’économie a touché le fond. Le retournement bien plus profond que beaucoup, dont The Economist, prédisaient après l’éclatement de la bulle économique et financière américaine et les attaques du 11 septembre, a heureusement été évité.

Pourquoi l’économie américaine s’est-elle mieux tenue qu’il n’était attendu ? En partie grâce à une hausse de productivité nettement supérieure à celles observées lors de précédents retournements. Toutefois, une raison plus importante a été la résistance des consommateurs. L’année dernière les entreprises américaines ont subi leur récession la plus sévère depuis les années 30, avec une violente chute des bénéfices et des investissements. Et pourtant, en dépit d’un chômage en hausse et d’une bourse en baisse, les consommateurs ont continué de dépenser. Comment cela se fait-il ? Une explication réside dans la forte augmentation de l’immobilier, phénomène qui doit certainement beaucoup à la magie des baisses de taux d’intérêts de la Réserve Fédérale.

De nombreux économistes étaient inquiets l’année passée de ce que la perte de richesse due à la baisse boursière ne force les consommateurs à restreindre leurs dépenses. Même après la récente reprise, les actions américaines valent toujours 25% de moins qu’il y a deux ans. Pourtant, de la même façon que la baisse du prix des actions a fait que les ménages se sont sentis plus pauvres, de même l’augmentation du prix des logements les a fait se sentir plus riches. Au cours de l’année passée, le prix moyen d’un logement a monté de 9%, la plus forte hausse en termes réels jamais observée. Bien que les ménages américains disposent collectivement de plus de richesse à la bourse que dans l’immobilier, c’est une relative minorité qui détient le gros des actions. Pour la plupart des gens, le logement est de loin leur principale réserve de richesse. Deux tiers des américains possèdent leur maison, et l’augmentation de la valeur de cet actif immobilier les a encouragés à maintenir leurs dépenses.

Des études récentes révèlent que dans la plupart des pays, les prix de l’immobilier ont un impact plus important sur la consommation que ceux de la bourse. Pourtant, malgré ce fort impact sur le cycle économique, il est plus difficile de retracer les hauts et les bas du prix des maisons dans plusieurs pays qu’il ne l’est de le faire des niveaux de la bourse. Afin de combler ce retard, The Economist a collecté des donnes sur les mouvements de prix immobiliers dans 13 pays développés and continuera de les suivre régulièrement.

Nos indices montrent qu’il n’y a pas que les USA à connaître un boum de l’immobilier. De la Grande-Bretagne à la France et l’Espagne les prix ont augmenté à un rythme qu’on avait pas vu depuis le boum de la fin des années 80. La raison, sans doute, pour laquelle l’économie allemande a ralenti plus sévèrement que les autres l’année dernière réside dans son marché immobilier déprimé. L’Allemagne est le seul pays, à l’exception du Japon, où les prix de l’immobilier ont baissé en termes réels l’année dernière.

Le boum des prix immobiliers diffère fortement de ceux observés lors de précédents retournements économiques, où les prix des logements avaient généralement stagné ou baissé. Contrairement aux précédents cycles d’après-guerre, ce retournement-ci n’a pas été causé par une poussée d’inflation qui aurait forcé les banques centrales à augmenter violemment les taux d’intérêt, tuant ainsi dans l’œuf un boum immobilier. A l’inverse cette fois-ci, l’Amérique est entrée en récession avec une inflation basse. Le retournement avait été causé par l’explosion de la bulle des nouvelles technologies, bulle qui avait poussé le prix des actions et l’investissement à des niveaux insoutenables. Pour autant, avec une inflation déjà basse et de surcroît en diminution, la Réserve Fédérale et les autres banques centrales eurent les mains libres pour baisser vigoureusement les taux d’intérêt afin de d’amortir le choc sur la demande.

Par ce relâchement monétaire massif, les banques centrales sont parvenues à soutenir la dépense des ménages à travers le monde, en partie en stimulant les prix immobiliers. Pour parler franc : tandis qu’une bulle explose, une autre a commencé d'enfler. Les gains en capital ont à leur tour été convertis en cash par des emprunts hypothécaires plus importants de la part des ménages. Tant aux USA qu’en Grande-Bretagne, le retrait hypothécaire (l’accroissement des emprunts au-delà de nouveaux investissements dans le logement) a augmenté à des niveaux record.

Quand la musique va-t’elle s’arrêter ?
L’essentiel du rebond économique de l’Amérique pendant ce premier semestre va provenir de la reconstitution de leurs inventaires par les entreprises. Si une croissance robuste doit se maintenir, il va falloir que l’investissement en capital ainsi que les dépenses de consommation prennent le relai. Même si l’investissement semble avoir atteint un plancher, un net rebond semble peu probable en raison des faibles profits, d’un poids élevé des dettes ainsi que d’une ample sur-capacité. Une fois encore, tout dépend du consommateur.

Les prix immobiliers ne peuvent continuer d’augmenter au rythme actuel. Un soudain renversement de tendance affecterait négativement la reprise, mais les nouvelles sont bonnes : un renversement soudain est improbable à moins que les taux d’intérêt ne s’envolent. Aucune pression inflationniste ne se manifestant actuellement, il est probable que les taux d’intérêt ne remonteront que lentement. Si les choses se passent ainsi, l’immobilier a plus de chances de se stabiliser que de s’effondrer. Cependant, pour maintenir le rythme actuel de croissance des dépenses, les consommateurs vont devoir accumuler des dettes toujours plus importantes. Si les emprunts hypothécaires demeurent bon marché en comparaison des revenus, les consommateurs vont être tentés continuer d’emprunter. Mais les accédants à la propriété immobilière pourraient bien sous-estimer le coût véritable de tels emprunts. Les taux d’intérêts sont bas parce que l’inflation est basse ; les taux d’intérêt réels restent élevés. Les premières mensualités de remboursement sont certes plus basses, mais les emprunteurs ne peuvent plus compter sur l’inflation pour diminuer les suivantes. Le poids de la dette pourrait bien par conséquent comprimer les futures dépenses de consommation. Ceci ne devrait pas faire retomber l’Amérique en récession, mais cela suggère que la reprise des prochaines années sera plus faible que beaucoup le pense. Le refinancement hypothécaire a permis aux consommateurs de maintenir leurs dépenses malgré un chômage en hausse. Mais ces dépenses ont été littéralement empruntées au futur.

La leçon que les consommateurs –et aussi beaucoup d’économistes exubérants- ont à apprendre est que la dépense ne peut excéder le revenu pour l’éternité. Les prix de l’immobilier ont sauvé l’Amérique et le monde d’un grave retournement économique, mais n’ont pas supprimé la nécessité pour les consommateurs de faire attention à l’équilibre de leurs comptes. La solidité de l'immobilier réside dans ses fondations.

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MessagePublié: 02 Mars 2010, 23:37 
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Un article de 2002...

J'abandonne, je te laisse pratiquer ta forme d'onanisme librement. :wink:

C'est ma faute, j'ai cliqué sur "afficher message" (liste d'ignorés), résultats, j'ai perdu 1h de ma soirée.

Espérons que cela serve au moins à qq lecteurs anonymes qui se feront objectivement leurs propres idées, sans tirer une généralité d'un cas très particulier...

_________________
Ce n'est pas en améliorant la bougie que l'on a inventé l'ampoule électrique...

Vous connaissez le principe de l'Idiocratie ? Les c0ns gagnent toujours à la fin.


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MessagePublié: 08 Mars 2010, 22:31 
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http://www.bulle-immobiliere.org/forum/viewtopic.php?f=4&t=62465
guerby a écrit:
Source : NY Times
Date : 7 mars 2010
Auteur : Paul Krugman
Titre : An Irish Mirror
Lien : http://www.nytimes.com/2010/03/08/opini ... ugman.html
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Citer:
(...) So let’s talk about Ireland.

As a new research paper by the Irish economists Gregory Connor, Thomas Flavin and Brian O’Kelly points out, “Almost all the apparent causal factors of the U.S. crisis are missing in the Irish case,” and vice versa. Yet the shape of Ireland’s crisis was very similar: a huge real estate bubble — prices rose more in Dublin than in Los Angeles or Miami — followed by a severe banking bust that was contained only via an expensive bailout.

Ireland had none of the American right’s favorite villains: there was no Community Reinvestment Act, no Fannie Mae or Freddie Mac. More surprising, perhaps, was the unimportance of exotic finance: Ireland’s bust wasn’t a tale of collateralized debt obligations and credit default swaps; it was an old-fashioned, plain-vanilla case of excess, in which banks made big loans to questionable borrowers, and taxpayers ended up holding the bag.

So what did we have in common? The authors of the new study suggest four “ ‘deep’ causal factors.”

First, there was irrational exuberance: in both countries buyers and lenders convinced themselves that real estate prices, although sky-high by historical standards, would continue to rise. (...)


Une comparaison entre la crise dans divers pays avec comme premier facteur identifié : la croyance des acheteurs et préteurs que les prix de l'immobilier, déja stratosphériques historiquement, continueraient toujours a monter.

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MessagePublié: 11 Mars 2010, 08:30 
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Citer:
Blame it on the bubble
The financial crisis is just a sideshow – the real reason for the economic downturn is the rise and demise of the housing bubble

Dean Baker Image
guardian.co.uk, Monday 8 March 2010 21.30 GMT

http://www.guardian.co.uk/commentisfree/cifamerica/2010/mar/08/financial-crisis-subprimecrisis
Citer:
Politicians and the media continue to refer to the economic downturn as being the result of a financial crisis. This is wrong. We have 15 million people out of work because the housing bubble that drove the economy since the last recession finally burst. The financial crisis may have been good entertainment for those who like to see huge banks collapse, but it was a sidebar. The real story was the rise and demise of the housing bubble.

Citer:
The economy's real problem is simply the loss of demand created by collapse of the bubble. Throwing even more money at the banks is a way to ensure that they don't suffer from the consequence of their own greed and stupidity. It is not a way to restore the economy to health.

Restoring the economy to health is about finding a replacement for the demand lost as a result of the collapse of the bubble. In the short-term, this means increased government spending and tax cuts. Deficits put money in the economy, and using the old-fashioned view that people work for money, we can determine how much money we need to spend for the government to get the economy back towards full employment levels of output.

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MessagePublié: 17 Mars 2010, 15:07 
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DiscoTonio a écrit:
KOO’s “Good News”
Nomura Economist Says GDP Needn’t Fall In “Balance Sheet Recession”

http://welling.weedenco.com/files/NLPP00001/803.pdf

Il s'agit d'une interview de Richard Koo, qui a écrit plusieurs bouquins visiblement sur le genre de crise que l'on vit, et bosse pour Nomura, une banque japonaise.

Fini.
J'suis pas assez bon pour avoir bien tout compris mais c'est vrai que c'est diablement intéressant.
Un extrait qui m'a donné un petit rictus:
Citer:
But Mr.
Bernanke, who long has been a student of the
late Milton Friedman, has been arguing that
monetary policy can solve almost all problems
for the last 30 years. So for him, the idea that
zero interest rates cannot cure America’s ills is
unacceptable. That’s why he has gone to socalled
unconventional monetary policy, buying
distressed assets from the private sector and so
forth, expanding the Fed’s balance sheet very
aggressively. And that worries the Chinese
immensely, because today’s currencies are not
backed by gold or silver, right? They’re backed
simply by the peoples’ trust in their central
banks. So what happens if average Americans —
or anyone else — starts saying that the Fed’s balance
sheet looks worse than Citibank’s?


EDIT:

Pour les fan de Kondratieff, la fin de l'article est une belle indication de la position saisonnière du Japon. Hiver fini !
Citer:
That’s exactly what happened to
Americans after the Great Depression. Most
Americans who went through that terrible
experience refused to borrow money for the rest
of their lives, and we have the same problem
here in Japan. Those companies who finally
have repaired their balance sheets are saying
never again.


Ils vont prendre désormais une belle avance économique et vous pouvoir jouer le rôle de financier du monde une fois que les autres pays auront, à leur tour, épongé leurs dettes.
Citer:
Now
we have to do our own domestic stimulus measures,
again.

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


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MessagePublié: 26 Juin 2010, 20:28 
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The Economist a écrit:
The age of easy credit and its aftermath
Is there life after debt?
Rich countries borrowed from the future. Paying the bill will be difficult, and so will living in a thriftier world
Jun 24th 2010

http://www.economist.com/node/16426084
ImageThose were the days, my friend. We thought they'd never end...
Citer:
Piling up more debt does not seem an option. There is little appetite on behalf of borrowers or creditors. All governments face the tricky balance of appeasing the markets without damaging growth: Britain’s new government had a go this week (see article). But living with less debt will present a second set of longer-term challenges.

The road to purgatory
A rich world with less debt would look very different. Banks are already facing demands for higher capital ratios (and thus safer balance-sheets). Western consumers, facing higher taxes and lower benefits, will no longer have the freedom to spend; indeed, they will want to save more as they face long retirements. Sarah Jessica Parker and her Manolo Blahniks will be out; Grandma Walton and her sensible apron will be in. Houses will once again be somewhere to live, not vehicles for speculation. Some business models, notably private equity, will find it tougher to thrive. Life will be harder for entrepreneurs: more than half of all new firms rely on debt finance.

_________________
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Dernière édition par pangloss le 26 Août 2011, 17:10, édité 1 fois.

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MessagePublié: 07 Juil 2010, 12:09 
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Je viens de découvrir cette file...
Passionnant, merci pour le taf!


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MessagePublié: 23 Août 2010, 21:50 
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http://www.economist.com/finance/displaystory.cfm?story_id=12437739
Citer:
L-shaped poverty lines Oct 16th 2008 | TOKYO From The Economist print edition
Japan shows how long the impact of a bust can linger for ordinary people


Citer:
Like many of Japan’s homeless, Kiyoshi lived a normal life during Japan’s boom years, working in a restaurant. But life became hard in the 1990s after the property and stockmarket bubble burst. He now collects empty aluminium cans to earn—“on a good day”—around ¥1,000 ($10) for food.

Image
Citer:
Whether or not the West has been saved from “depression” by the co-ordinated banking rescues of its governments, the possibility remains of a sharp economic recession around the world. Economists debate whether this recession might be “V-shaped” (ie, brief) or “L-shaped” (prolonged). People like Kiyoshi put a face to what is at stake—and the lasting impact it can have on everyday life.

Citer:
The government’s response was to spend. It forked out about ¥120 trillion [800 milliards d'euros] between 1992 and 1999, mostly on useless construction projects in the hard-hit hinterland. It acted as a form of welfare. But in temporarily alleviating one problem, it created other, longer-term ones. The gross national debt soared to 180% of GDP—three times more than America’s and the largest within the OECD.

The Bank of Japan kept interest rates at zero for nearly six years. Since February 2007 they have stayed at 0.5%. This acts as a subsidy from individuals (who earn almost nothing from their massive savings) to banks. But raising rates would increase the government’s debt obligations.

Japan shows how long it can take to recover from financial collapse. Its stock prices did not hit bottom until 2003, more than a decade after they first started falling. They are still one quarter of their level at the peak. Property prices remain two-thirds below their highest level.


The Economist a écrit:
When the myths are blown away
A book that takes an unclichéd look at Japanese society today
Aug 19th 2010
http://www.economist.com/node/16843681
ImageLa nostalgie n'est plus ce qu'elle était...
Citer:
“Contemporary Japan” by Jeff Kingston, the director of Asian studies at Temple University in Japan, does sterling service in stripping away or qualifying many of these misconceptions. The book’s sweep is Japan since 1989, the historic year when Emperor Akihito ascended the throne, the Heisei era (roughly meaning “peace everywhere”) began and Japan’s economic bubble burst. This ushered in the “lost decade”, now into its third cycle. Japan’s anaemic economy is well understood, but how it has affected Japanese society is not. This is where Mr Kingston’s contribution shines.

When the bubble burst, Japan lost paper wealth of $16 trillion, or three times its annual gross domestic product—far more as a share of GDP than the world suffered in the latest financial crisis. The crisis exposed or exacerbated ugly elements of Japanese society that had been swept under the tatami mat, from its high rate of suicides and domestic violence to bureaucratic bungling and dishonesty. For instance, it fairly recently came to light that 50m pension records had been lost, a disaster that was hidden from the public for more than a decade. During the Heisei era, writes Mr Kingston, faith in authority has been eroded, “subverting long-standing relations based on trust between people and government and with their employers”.

The economic stagnation has severely undermined Japan’s middle class. Once one of the most egalitarian of countries, Japan is now above average among rich nations in its income inequality—and, at 14%, has the highest rate of children raised in poverty. The Japanese use the term kakusa shakai (society of disparities) to describe what has happened. Temporary and part-time workers, with little training and few career prospects, have increased from one-fifth to one-third of the labour force over the past 20 years.

The biggest challenge is demographic: Japan is growing older as its population declines. This creates economic and social upheaval. The number of workers to support each pensioner has fallen from ten in 1950 to four in 2000; it is estimated to fall to two by 2025. No less than 70% of the country’s social-security budget goes to the elderly and only 4% is aimed at child care, reinforcing the low birth rate. The traditional Japanese family of breadwinner and housewife which the government has long tried to preserve is an anachronism: in 55% of married households both spouses work. As the country ages and grows poorer, this has led to a surge in petty crime, such as shoplifting by the elderly.

un "crépuscule inextricable"...

_________________
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Dernière édition par pangloss le 23 Mai 2012, 14:49, édité 1 fois.

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MessagePublié: 23 Sep 2010, 13:17 
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Inscrit(e) le : 10 Juin 2008, 14:23
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Pension Scandals Expose Growing Poverty, Desperation
By Suvendrini Kakuchi
http://www.ipsnews.net/news.asp?idnews=52923
IPS News a écrit:
TOKYO, Sep 22, 2010 (IPS) - The son had cared for his sick father, and when the old man died, he buried the body in his garden. But the son did not tell the authorities about his father’s death, as required by law. Instead, he continued to act as if his father was still alive, and collected the old man’s pension.

In July, Japan had been rocked by the news that the man believed to be Tokyo’s oldest resident had actually been dead for several years. Authorities had come knocking at his door to greet him on his 111th birthday – only to discover his mummified corpse. It turned out that since his wife died in 2004, his daughter, now 81, had been withdrawing the pension due him.

Until now, these stories remain the topic of many conversations throughout Japan, with fingers pointed at various supposed culprits, including bureaucrats for careless record keeping or selfish children for not looking after their ageing parents.

But Itsuko Teruoka, a respected sociologist affiliated with Saitama University, says the ongoing discussions seem to have skirted a crucial point: Japan’s increasing poverty rate, which she says is the prime reason for the breakdown of Japan’s once proud traditions.


Le scandale des retraites expose une pauvreté (et un désespoir) croissant

Le fils s'accupait de son père malade et lorsque le vieil homme mourut, il enterra le corps dans son jardin. Mais le fils ne dit rien aux autorités de la mort de son père, comme requis par la loi. Au lieu de cela, il se comporta comme si son père était toujours vivant et toucha la pension du vieil homme.

En juillet , le Japon a été secoué par la révélation que l'homme qui été censé être le plus vieil habitant de Tokyo était en fait mort depuis plusieurs années. Les autorités étaient venues frapper à sa porte pour lui souhaiter son 111ème anniversaire - et ont découvert son corps momifié. Il s'est avéré que depuis le décés de sa femme en 2004, sa fille, maintenant âgée de 84 ans, avait touché sa pension pour lui.

Jusqu'à présent ces histoires étaient le sujet de beaucoup de conversations au Japon, avec des doigts accusateurs pointés vers différents coupables, comme les fonctionnaires qui ne tiennent pas leurs registres à jour ou les enfants égoïstes qui ne s'occupent pas de leurs parents âgés.

Mais Itsuko Teruoka, un sociologue respecté affilié avec l'université Saitama, affirme que ces discussions semblent avoir oublié un point crucial: le taux de pauvreté en pleine croissance au Japon, ce qui, selon elle, est la raison principale de l'effondrement de ce qui était autrefois un fière tradition du Japon.

_________________
« He was not afraid to die, O brave Sir Robin!» Monty Python - Sacré Graal
« Il fait bon naistre en un siecle fort depravé : car par comparaison d'autruy, vous estes estimé vertueux à bon marché. » - Montaigne


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MessagePublié: 12 Jan 2011, 12:00 
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Le reportage 'fric, krach et gueule de bois', qui est passé hier apporte également pas mal de réponse sur la crise immobilière.

_________________
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MessagePublié: 12 Jan 2011, 16:49 
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Les explications sont toujours intéressantes à communiquer à grande échelle. La bulle a (entre autres) un aspect psychologique indéniable et la prise de conscience du ponzi, peut faire très mal en terme de répercutions sur le marché réel. J'observe d'un point de vue de la publication de beaucoup de médias, un revirement de situation qui me plait grandement. :mrgreen: Si j'osais je dirais presque que ça sent le sapin. Après tout, il faut bien que le jour où ça pètera, que les médias puissent dire : vous voyez on vous avait prévenus. En ce sens pour moi la bubulle a déjà signé son arrêt de mort. :twisted:
Nota : je ne sais pas pour vous mais la réactualisation de ce topic me conforte aussi dans la pertinence de mon post. Depuis quelque temps déjà, celui-ci était littéralement déserté, on sentait la perte de confiance des baissiers (dont je suis un farouche partisan). Je pense pouvoir dire raisonnablement qu'il est aujourd'hui ré-actualisé.......comme il se doit. :mrgreen:

_________________
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MessagePublié: 13 Jan 2011, 00:38 
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Tiens ça tombe bien. Pour une raison extérieure au forum, je me suis penché sur les statistiques économiques du Japon et en particulier tout ce qui touche aux revenus et salaires. Donc, il faut quand même prendre note que le revenu médian national annuel des ménages japonais est de 5 532 kY. Si vous convertissez ça en euros, bien que la parité fasse le yoyo constamment, vous arrivez à 50 k€. C'est plus que la même statistique côté français.

_________________
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MessagePublié: 13 Juin 2011, 19:48 
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Sixième année de crise immo aux states...

http://www.boursorama.com/infos/actuali ... fca9f76f82

Je dis ça, je ne dis rien...

(c'est pas pareil là bas, toussa)

_________________
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.


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MessagePublié: 13 Juin 2011, 20:20 
slash33 a écrit:
Tiens ça tombe bien. Pour une raison extérieure au forum, je me suis penché sur les statistiques économiques du Japon et en particulier tout ce qui touche aux revenus et salaires. Donc, il faut quand même prendre note que le revenu médian national annuel des ménages japonais est de 5 532 kY. Si vous convertissez ça en euros, bien que la parité fasse le yoyo constamment, vous arrivez à 50 k€. C'est plus que la même statistique côté français.


Surtout qu'au Japon c'est sur une seule tête. Madame ne travaillant plus après le mariage...


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MessagePublié: 24 Juin 2011, 12:09 
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Bon, je debarque dans la file, avec 3 ans de retard.

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"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall


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MessagePublié: 24 Juin 2011, 13:48 
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immopaul a écrit:
Bon, je debarque dans la file, avec 3 ans de retard.


Comme le krah quoi !
Sauf que lui vient d'appeler et il est encore en retard.


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MessagePublié: 25 Juin 2011, 07:29 
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http://www.project-syndicate.org/commentary/sinn37/French
Dans le Project Syndicate, Hans-Werner Sinn a écrit:
La stratégie secrète de renflouage menée par la BCE
ImageHans-Werner Sinn est professeur d’économie et de finances publiques à l’université de Münich et président de l’Institut de recherche économique Ifo.
Citer:
Pourquoi la Grèce, l’Irlande et le Portugal ont-ils dû avoir recours à une aide financière de l’UE et pourquoi l’Espagne risque-t-elle d’être le prochain pays sur la liste ?

Pour beaucoup, la réponse est évidente : les marchés internationaux ne veulent plus financer les GIPS (acronyme anglais pour Portugal, Irlande, Grèce et Espagne). Mais ce n’est qu’à moitié vrai. En fait, les marchés internationaux n’ont financé aucun de ces pays de manière importante ces trois dernières années. Ils ont été financés par la Banque centrale européenne (BCE). Le système de règlement bancaire TARGET, jusqu’à présent ignoré par les médias, montre que la BCE a été beaucoup plus impliquée dans les plans de sauvetage qu’on ne le pense généralement...
Citer:
Le montant des « prêts de remplacement » de la BCE apparaît dans les transferts de la plateforme de dénouement espèces TARGET2, qui permettent d’évaluer le déficit ou l’excédent des transactions financières entre les pays. Comme ce système inclut les paiements internationaux effectués pour les échanges de biens et de produits financiers, un déficit du compte TARGET d’un pays signale un emprunt à l’étranger via la BCE, tandis qu’un excédent montre un prêt à l’étranger via la BCE.
Citer:
Les recouvrements du compte TARGET de la banque centrale allemande (Bundesbank) sont par exemple passés de 5 milliards d’euro en 2006 à 323 milliards d’euro en mars 2011. La contrepartie de ces recouvrements sont les remboursements de la dette des GIPS qui s’élevaient à près de 340 milliards d’euro à la fin 2010. Il est intéressant de noter que les déficits cumulés des comptes courants des GIPS entre 2008 et 2010 étaient grosso modo du même montant – 365 milliards d’euro pour être précis.
Citer:
A la fin de l’année dernière, la masse monétaire de la zone euro s’élevait à 1070 milliards d’euro, dont 380 milliards étaient absorbés par les prêts accordés aux GIPS. Continuer à financer les déficits des comptes courants de ces pays, à hauteur de 100 milliards d’euro environ par an, signifie que la totalité de la base monétaire de la zone euro serait consommée dans un délai de 6 à 7 ans.

_________________
Excellente video (téléchargeable) de Hans Rosling sur l'évolution démographique au XXIème siècle: https://vimeo.com/79878808
Image


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MessagePublié: 30 Juin 2011, 12:34 
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Pas compris :cry:

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Pour ne pas oublier les promesses de Sarkozy:
http://www.dailymotion.com/video/x1pf9t ... eproc_news


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MessagePublié: 30 Juin 2011, 13:42 
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Dju_9 a écrit:
Pas compris :cry:

Faut lire tout l'article . C'est bien ecrit , on comprend mieux


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MessagePublié: 30 Juin 2011, 15:39 
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Inscrit(e) le : 10 Sep 2008, 22:53
Message(s) : 1264
Localisation : Chatillon
C'est fait et je vois toujours pas le lien avec le titre de la file

_________________
Pour ne pas oublier les promesses de Sarkozy:
http://www.dailymotion.com/video/x1pf9t ... eproc_news


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MessagePublié: 01 Juil 2011, 02:42 
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Inscrit(e) le : 07 Déc 2008, 19:30
Message(s) : 1401
La suite:

Adieu à l’Euro?
Hans-Werner Sinn
http://www.project-syndicate.org/commentary/sinn38/French


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MessagePublié: 21 Août 2011, 00:09 
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Merci.

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MessagePublié: 21 Août 2011, 07:22 
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Ils sont quand même forts The Economist, encore meilleurs que les astrologues

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MessagePublié: 30 Jan 2012, 18:16 
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troll un peu lourd

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http://www.labourseetlavie.com/Videos/A ... -PrimeView

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Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin


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MessagePublié: 30 Jan 2012, 19:29 
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pimousse a écrit:
http://www.labourseetlavie.com/Videos/Analystes-et-economistes/video-Jean-Luc-Buchalet-Co-fondateur-de-PrimeView

Vidéo très intéressante. C'est très argumenté, on y retrouve du Friggit, de la comparaison historique (le marché artificiellement haussier après la crise de 29), et un bon parallèle prix/solvabilisation de la demande par les banques.
Il considère le marché comme en bulle, et pense ça va se gaufrer de 20 à 30%.
A voir.


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MessagePublié: 30 Jan 2012, 19:43 
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Inscrit(e) le : 25 Avr 2008, 12:40
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Localisation : sur le dos de la souris
pimousse a écrit:
http://www.labourseetlavie.com/Videos/Analystes-et-economistes/video-Jean-Luc-Buchalet-Co-fondateur-de-PrimeView

EXCELLENT !!! A mon avis mérite un post it

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MessagePublié: 30 Jan 2012, 20:31 
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troll un peu lourd

Inscrit(e) le : 08 Mai 2011, 14:41
Message(s) : 4842
YoppY a écrit:
pimousse a écrit:
http://www.labourseetlavie.com/Videos/Analystes-et-economistes/video-Jean-Luc-Buchalet-Co-fondateur-de-PrimeView

Vidéo très intéressante. C'est très argumenté, on y retrouve du Friggit, de la comparaison historique (le marché artificiellement haussier après la crise de 29), et un bon parallèle prix/solvabilisation de la demande par les banques.
Il considère le marché comme en bulle, et pense ça va se gaufrer de 20 à 30%.
A voir.

Même avis, et je crois qu'il dit ce qu'on pense tous à savoir que les aides à l'achat, les taux bas , et l'augmentation des durée d'emprunts ont été décisifs dans la bulle

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Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin


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MessagePublié: 31 Jan 2012, 09:47 
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Inscrit(e) le : 27 Oct 2010, 15:39
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Je n'ai pas très bien saisi la partie consacrée à la Bourse : la prime de risque serait selon lui redevenue intéressante, d'où le retour des zinzins sur les marchés financiers et une tendance haussière sur le marché des actions pour cette année.
Alors que les perspectives de croissance du PIB et de conso des ménages sont au ras des paquerettes, que le chomage grimpe et que les états européens ainsi que les USA vont devoir sérieusement serrer la vis et que les mécanisme de protection sociale vont en faire les frais...
Alors que les entreprises sont plutôt en train de se désendetter...
Alors que dans les banques on rallentit fortement la voilure sur les activités BFI et bourse (du moins pour la partie retail)...

J'avoue que je ne suis pas son raisonnement. Si ce n'est que les zinzins vont bien devoir trouver un endroit où gagner des sous et que les marchés boursiers seraient l'alternative la moins pire.


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MessagePublié: 31 Jan 2012, 14:36 
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Inscrit(e) le : 01 Avr 2009, 16:06
Message(s) : 11574
nanne02 a écrit:
Je n'ai pas très bien saisi la partie consacrée à la Bourse : la prime de risque serait selon lui redevenue intéressante, d'où le retour des zinzins sur les marchés financiers et une tendance haussière sur le marché des actions pour cette année.

Il précise bien que ce n'est que temporaire, que ce climat de confiance qui est revenu n'est que l'optimisme d'une légère récession là ou les investisseurs pensaient il y a encore quelques mois à des risques d'explosion du système.
En gros, quand tout a failli péter l'année dernière, tous les "gros tickets" se sont jetés sur l'immo parisien tout en sachant qu'il était bullesque (mais objectivement les possibles pertes étaient largement inférieures à celles d'un effondrement boursier ou bancaire), et maintenant que la confiance est revenue sur la bourse, ils y retournement massivement.
Bref c'est du relatif, et surtout de la spéculation à court terme.


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MessagePublié: 31 Jan 2012, 14:40 
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Inscrit(e) le : 09 Nov 2008, 09:22
Message(s) : 12617
YoppY a écrit:
Bref c'est du relatif, et surtout de la spéculation à court terme.

Possible, mais objectivement, ils y ont laissé quelques plumes : frais de mutation, plus les embarras d'une revente et la taxation des plus-values éventuelles.

Et on repartira dans l'autre sens quand la Grèce fera défaut ?

De la gestion de patrimoine pour canard sans tête.


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