achat T2 social, Clause de non location légale?

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believer59
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achat T2 social, Clause de non location légale?

#1 Message par believer59 » 01 déc. 2022, 10:12

Bonjour,

J'ai visité un appartement de 60m carrés dans une résidence HLM premium d'un gros bailleur social du nord, pour un achat.

Partie description du bien (vous pouvez passez la lecture si pas intéressés :) )
Un peu refroidie par l'aspect HLM du bâtiment et le côté triste des communs et la méfiance de vivre dans un bâtiment social. mais séduite par le cadre verdoyant proche des transports et de mon travail.
Bien que l'appart soit grand, le salon restait assez petit car grand sas d'entrée, couloirs vers la chambre et sdb, buanderie, grande cuisine à part.
J'ai trouvé ca dommage de laisser si peu d'espace à la pièce de vie mais ça allait encore.
Il y avait un petit balcon exposé nord avec un peu de vis a vis quand même mais ducou un exterieur quand même.
le cadre était à proximité des transports et entreprises et ville, mais avec un côté campagne à deux pas d'un grand parc.
Il fallait refaire la sdb et la cuisine, car c'était le minimum du minimum, une baignoire et 1evier, isoler aussi.
Refaire certains sols, remettre l'électricité un peu aux normes de sécurité moderne (pas de prises de terre).
Charges de 90 euros pr communs et eau froide, et le reste en individuel (donc très bien).

(ma question ici)
J'étais prête à le prendre pour le secteur, et l'espace et aussi le prix. Mais la vendeuse m'annonce qu'il y a une clause de non location de 6 ans.
Ce qui m'embête énormément sachant que je suis sure de rester travailler ici durant 3 ans minimum. Mais après mes projets se flouttent et
je pourrais envisager de rejoindre mon copain en belgique (néerlandais) et tenter un travail là bas, vivre dans son appart et ducou mettre le mien en location en attendant.
Avec si ça se passe mal (pas même culture ni langue etc..) la possibilité de revenir vivre et travailler en france.

J'ai essayé de négocier cette clause en la ramenant à 3 ans. Mais elle m'a refusé direct en disant que c'était une décision de la direction du bailleur social
et qu'ils ne modifieront pas le contrat. Apparemment pour éviter les investisseurs.
Pourtant il s'agit de ma résidence principale, et je comptais y vivre et la rénover en faisant un truc sympa, si je louais c'était vraiment parceque j'allais tente une expérience ailleurs pour pas laisser l'appart vide
et payer un crédit et des charges, impots dans le vide. même sils avaient plafonné les loyers j'aurai accepté.
Elle m'a dit qu'en cas de mutation ca pourrait être discuté avec la direction, mais que rien ne serait écrit, ils ne changeront pas cette clause du contrat.
Ce n'est pas une loi nationale qui concerne les bailleurs sociaux, apparemment c'est propre à eux.

Ma question étant est ce que cette clause est bien légale? Car à partir du moment ou tu vends un bien, ca me parait étrange de contrôler pendant 6 ans, ce que la personne
fait avec. C'est just un Syndic, c'est pas non plus une franchise... Surtout que le fait de louer sur un bail de 1 ou 2 ans, ne va nuire en aucun cas à la qualité de vie des autres habitants.
Je sais que certains syndyc interdisent le rbnb car ça perturbe la tranquillité, mais là c'est plus une espèce de clause morale... en mode tu ne tiras pas un euro de profit de ton bien pendant 6 ans.

Je me posais cette question, car si leur close est invalidée par la loi en gros leur clause ne vaut rien et ils ne peuvent pas m'interdire de louer.

Malheureusement je n'ai rien trouvé sur le sujet sur internet.

Ben92
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#2 Message par Ben92 » 01 déc. 2022, 10:25

Bonjour believer59,

En général dans ce cas il y a des clauses te permettant de revendre le bien avant les 6 ans si tu changes de lieu d'emploi, de situation familiale, etc. Pour le mettre n location je n'en sais rien, mais la probabilité de contrôle est à peu près de zéro. Surtout après 3 ans. Si l'appartement te convient et que le prix est en dessous du marché, fonce.

lebrunMartin
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#3 Message par lebrunMartin » 01 déc. 2022, 10:37

Un achat d'un bien social ou HLM est destiné en premiers lieux aux familles modestes pour une raison d'habitation, c'est tout à fait légal d'avoir une clause de non-location.
Vous bénéficiez d'un achat très avantageux par rapport au marché et une grosse partie de l'offre est financée par l'État pour résoudre les problèmes de logement des familles modestes/pauvres.

Par contre vous pouvez faire de la sous-location ou location non déclaréer (vos locataires vont pas bénéficier des aides sociales, APL....) c'est un bon investissement dans les grandes villes en haut tention (Paris, Lyon...) par contre pour les petites villes et dans les nord cv être difficiles de faire la location non déclarer.

Si c'est une bonne offre je vous conseille de la prendre comme résidence principale pour 6 ans et après vous pouvez la louer (n'oublier pas de calculer la rentabilité du bien par rapport au temps, argent et 6 ans)

believer59
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#4 Message par believer59 » 01 déc. 2022, 11:59

Ben92 a écrit :
01 déc. 2022, 10:25
Bonjour believer59,

En général dans ce cas il y a des clauses te permettant de revendre le bien avant les 6 ans si tu changes de lieu d'emploi, de situation familiale, etc. Pour le mettre n location je n'en sais rien, mais la probabilité de contrôle est à peu près de zéro. Surtout après 3 ans. Si l'appartement te convient et que le prix est en dessous du marché, fonce.
Ben92 a écrit :
01 déc. 2022, 10:25
Bonjour believer59,

En général dans ce cas il y a des clauses te permettant de revendre le bien avant les 6 ans si tu changes de lieu d'emploi, de situation familiale, etc. Pour le mettre n location je n'en sais rien, mais la probabilité de contrôle est à peu près de zéro. Surtout après 3 ans. Si l'appartement te convient et que le prix est en dessous du marché, fonce.
Il n'y avait aucune clause sur la revente. C'était sur la location que durant 6 ans (long quand même), Il n'y avait aucune possibilité de louer. Eventuellement, une possibilité de discussion avec la direction, en cas de mutation (mais ce n'est pas mon cas, car ça aurait été plutôt un changement d'entreprise carrément, je ne sais pas si ça compte). Après la revente avant 6 ans de toute façon c'est pas très rentable car faut passer deux fois chez le notaire sur des temps courts ça vaut pas le coup. Aussi j'avais un doute sur la plus-value à la revente, car il fallait faire des travaux et ça reste dans un HLM.
Je me demandais si un bien en HLM se vendait quand même malgré tout plus bas que le prix du marché ( à cause des eventuels voisins problématiques), de l'aspect du batiment hml des années 80 aussi.

Ben92
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#5 Message par Ben92 » 01 déc. 2022, 13:40

believer59 a écrit :
01 déc. 2022, 11:59
Il n'y avait aucune clause sur la revente. C'était sur la location que durant 6 ans (long quand même), Il n'y avait aucune possibilité de louer. Eventuellement, une possibilité de discussion avec la direction, en cas de mutation (mais ce n'est pas mon cas, car ça aurait été plutôt un changement d'entreprise carrément, je ne sais pas si ça compte). Après la revente avant 6 ans de toute façon c'est pas très rentable car faut passer deux fois chez le notaire sur des temps courts ça vaut pas le coup. Aussi j'avais un doute sur la plus-value à la revente, car il fallait faire des travaux et ça reste dans un HLM.
Je me demandais si un bien en HLM se vendait quand même malgré tout plus bas que le prix du marché ( à cause des eventuels voisins problématiques), de l'aspect du batiment hml des années 80 aussi.
En fait il te faut estimer le prix que vaudrait cet appartement s'il s'agissait d'une vente classique dans un immeuble non HLM, mais même type immeuble, même état, même quartier etc.
Si le rabais est supérieur à 3 ans de loyers nets , ça vaut le coup de toute façon.

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#6 Message par believer59 » 01 déc. 2022, 14:33

Image

Voici une photo de la residence HLM, pour vous donner une idée. C'est un batiment des années 80, c'est dans un cadre très vert. Vu sur des pelouses.
Si ca peut vous aider à senti si il pourait y avoir une décote quand à l'aspect.
Il n'y a pas d'ascenseur et c'est au 3e aussi. de la place pr se garer. A 10 en voiture dun metro. Des arrets de bus tres proche.
Un immense parc régional à 500 m à pied. A 15 min en voiture de la ville principalle (lille). Proximité des entreprises des axes autoroutiers.

believer59
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#7 Message par believer59 » 01 déc. 2022, 14:41

lebrunMartin a écrit :
01 déc. 2022, 10:37
Si c'est une bonne offre je vous conseille de la prendre comme résidence principale pour 6 ans et après vous pouvez la louer (n'oublier pas de calculer la rentabilité du bien par rapport au temps, argent et 6 ans)
Excusez moi au risque de paraitre stupide, mais comment calcule t-on cela svp ?

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#8 Message par Ben92 » 01 déc. 2022, 14:45

believer59 a écrit :
01 déc. 2022, 14:33
Image

Voici une photo de la residence HLM, pour vous donner une idée. C'est un batiment des années 80, c'est dans un cadre très vert. Vu sur des pelouses.
Si ca peut vous aider à senti si il pourait y avoir une décote quand à l'aspect.
Il n'y a pas d'ascenseur et c'est au 3e aussi. de la place pr se garer. A 10 en voiture dun metro. Des arrets de bus tres proche.
Un immense parc régional à 500 m à pied. A 15 min en voiture de la ville principalle (lille). Proximité des entreprises des axes autoroutiers.
Ca l'air propre. je ne connais pas le marché lillois (ni le prix de l'appartement convoité d'ailleurs).
Fais une recherche sur seloger.com de biens de surface similaire en vente dans cette ville pour te faire une idée du prix "normal".

believer59
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#9 Message par believer59 » 01 déc. 2022, 14:52

C'est 130 000 euros le prix, Au niveau du prix au mètre carré on est plus bas que la moyenne basse pour les appart de villeneuve d'ascq.2183 du m carré pour cet appart contre une moyenne de 2 894 € du m carré avec une fourchette comprise entre 2 309 € et 3 343 € (sur les apparts de cette ville).
Après je tire cette moyenne de seloger.com Je ne sais pas ce que ça vaut. Et surtout si ça s'applique aux résidences HLM.

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#10 Message par Ben92 » 01 déc. 2022, 15:16

believer59 a écrit :
01 déc. 2022, 14:52
C'est 130 000 euros le prix, Au niveau du prix au mètre carré on est plus bas que la moyenne basse pour les appart de villeneuve d'ascq.2183 du m carré pour cet appart contre une moyenne de 2 894 € du m carré avec une fourchette comprise entre 2 309 € et 3 343 € (sur les apparts de cette ville).
Après je tire cette moyenne de seloger.com Je ne sais pas ce que ça vaut. Et surtout si ça s'applique aux résidences HLM.
OK. j'ai fait une recherche sur la ville des F3 (hors neuf) de 55 à 65 m2. Il n'y en a que 5 : 139,143,156,168, 235k€.
Essaie de voir comment celui que tu te convoites se situe par rapport aux 4 premiers. Attention il font entre 62 et 65 m2.

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#11 Message par wasabi » 01 déc. 2022, 16:09

believer59 a écrit :
01 déc. 2022, 14:33


Voici une photo de la residence HLM, pour vous donner une idée. C'est un batiment des années 80, c'est dans un cadre très vert. Vu sur des pelouses.
Si ca peut vous aider à senti si il pourait y avoir une décote quand à l'aspect.
Il n'y a pas d'ascenseur et c'est au 3e aussi. de la place pr se garer. A 10 en voiture dun metro. Des arrets de bus tres proche.
Un immense parc régional à 500 m à pied. A 15 min en voiture de la ville principalle (lille). Proximité des entreprises des axes autoroutiers.
avec autant d'informations, autant directement mettre le lien streetview
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#12 Message par believer59 » 02 déc. 2022, 15:19

De toute façon il est déja vendu. Acheté quasi cash apparemment.
Je l'ai visité Lundi midi, jeudi soir il était déjà vendu au prix... Un peu dégoutée d'avoir si peu de temps pour se décider.
Sur une somme pareille, je n'arrive pas à faire une proposition sans au minimum laisser quelques jours de réflexions, surtout à mon niveau de recherche. C'était la première visite d'appart.

Ben92
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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#13 Message par Ben92 » 02 déc. 2022, 15:27

believer59 a écrit :
02 déc. 2022, 15:19
De toute façon il est déja vendu. Acheté quasi cash apparemment.
Je l'ai visité Lundi midi, jeudi soir il était déjà vendu au prix... Un peu dégoutée d'avoir si peu de temps pour se décider.
Sur une somme pareille, je n'arrive pas à faire une proposition sans au minimum laisser quelques jours de réflexions, surtout à mon niveau de recherche. C'était la première visite d'appart.
J'ai été surpris de ne trouver que 5 F3 anciens de 55-65 m2 dans ta ville de 62000 habitants. Ma ville a deux fois plus d'habitants, et il y a 134 appartements anciens à vendre avec les mêmes critères ! :shock:
Bonne chance pour ta recherche. Cet appartement était sans doute une bonne affaire, je dirais environ 10 a 15% en dessous du prix normal, mais avec des contraintes tout de même. Rien d'extraordinaire donc.

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Re: achat T2 social, Clause de non location légale?

#14 Message par olmostoline » 02 déc. 2022, 15:41

believer59 a écrit :
02 déc. 2022, 15:19
De toute façon il est déja vendu. Acheté quasi cash apparemment.
Je l'ai visité Lundi midi, jeudi soir il était déjà vendu au prix... Un peu dégoutée d'avoir si peu de temps pour se décider.
Sur une somme pareille, je n'arrive pas à faire une proposition sans au minimum laisser quelques jours de réflexions, surtout à mon niveau de recherche. C'était la première visite d'appart.
C'est comme ca sur les marchés très liquide. Il faut visiter souvent pour savoir si un bien et au prix ou pas. Et se décider vite. Malheureusement, on est souvent déçu à sa premiere visite, surtout si le bien te plaisait.
Ever tried. Ever fail. No matter. Try again. Fail again. Fail better.

Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2018 et 2022.

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