FR: Kaufman & Broad en péril

[Martigan]

Discussion avec un AI hier soir, concernant l'achat dans le neuf à des acteurs en difficulté.
Il ne s'agit pas de Kaufman, mais d'une question d'ordre générale.

Il m'indique qu'en cas de faillite, la garantie décénale tombe.
Vous confirmez ?

Mouais, je crois que ça peut arriver. Je ne suis pas sur que lors de la construction les garanties sont obligées d'être payées. Et comme on peut voir la logique qui a prévalu dans les grands groupes (accélérer l'entrée des recettes pour ralentir les sorties d'argent), je ne serais pas surpris à 100% que des garanties tombent. Mais c'est vrai que je n'ai vu cela que pour des petites boites qui avaient peut-être truandé (entrepreneurs de très petite taille pour maisons individuelles).
Des experts sur le sujet pourraient ils s'exprimer?

[Gu]

Je suis petit promoteur de province,...

Merci pour votre témoignage clair et précis. Je saute sur l'occasion (puisqu'on est dans les chiffres) pour faire appel a vos lumières : Si on fait abstraction du foncier (à l'occasion vous pourriez peut être nous dire, si vous le savez à combien des terrains peuvent se négocier en fonction des localisations), combien coute en moyenne au m2 un immeuble standard (j'entends pas là pas du K&B / marbre partout) de 4 étages (c'est la moyenne maintenant) avec un parking souterrain (apparemment c'est un gros surcout d'après ce que j'ai cru comprendre). En clair, quand je vois des prix affichés de 3500 euros le m2 (sur Nantes pour prendre un exemple), et le cout moyen du m2 d'une maison construites avec des matériaux semblables (en gros 1000 euros) je me demande ou se situe la part de la construction... J'espère avoir été clair.

[Zelig]

Lorsqu'une entreprise fait faillite, la décennale reste acquise.C'est l'assureur décennal de cette entreprise qu'il faut alors directement actionner.
Mieux vaut savoir rapidement qui est l'assureur.C'est une question à poser avant même la signature d'achat.

[Zelig]

RE: précision, la décennale ne concerne que sur les désordres sur des ouvrages existants.
Si l'ouvrage n'est jamais sorti de terre, il ne pourra bénéficier de la garantie décennale.
Sinon, petit clin d'oeil sur K et B.
A Marseille centre ville, lorsque j'ai emménagé dans l'appart que je loue actuellement, au rez de chaussée, se trouvait un concessionnaire Porsche (il y a 5 ans) remplacé par K et B (il y a 4 ans).Depuis 2 mois K et B a été à son tour remplacé par un centre de formation des magasins ED!
la déchéance!!!

[mat49]

La marge d'un promoteur réalisant lui-même ses constructions est proche de 15% à 20%.

La rentabilité finale est moins élevée et dépend des frais de structure : frais financiers, personnel au siège, etc ...
C'est très variable par constructeur. Mais dans leurs belles années, certains promoteurs obtenaient du 15%.

L'équation classique, appelée "équation du promoteur", est : (prix du terrain + coût de la construction) x 1,2 (marge 20%) = prix de vente final. Dans cette équation, la seule variable est le prix du terrain, qu'on peut nommer "x".

On résoud l'équation :
x= prix de vente final / 1,2 - coût de la construction.

Quand le prix du terrain est bien négocié, selon un bon business-plan, un promoteur est rentable.
Dans les années de crise, la rentabilité tombe à zéro, pour maintenir l'outil de production : on vend à prix coûtant, etc ...
Mais généralement, on considère qu'il n'existe pas de risque de cessation d'activité.

Pour augmenter leur marge, les promoteurs peuvent être tentés d'augmenter l'effet de levier par la dette.
Dans ce cas, il existe un risque de faillite.

Un plan de relance finançant directement les promoteurs, comme celui préparé par le gouvernement, ira ralentir la baisse du prix des terrains, ce qui n'est pas souhaitable. Il vaut mieux inciter rapidement à la baisse des prix des terrains, par exemple en taxant les terrains constructibles non-construits ou par toute mesure d'urgence libérant du foncier. Ces mesures ont l'avantage d'être gratuites et de ne pas déstabiliser les cycles économiques.

Les promoteurs n'ont pas besoin d'aide fiscale. Dès lors que le prix des terrains baissent, ils sont naturellement rentables.

Je suis petit promoteur de province, baissier depuis l'été 2006, totalité de mes stocks quasiment écoulés,et je confirme tes propos.

la différence entre le petit promoteur/constructeur que je suis et ces géants de "l'immobilier", si on peut encore appeler ceux là des promoteurs , c'est que je n'ai jamais cédé aux hausses des prix d'achats de foncier pour réaliser mes opérations. Toujours dans un emplacement N°1 et toujours avec un rapport qualité/prix respectant les entreprises et les acquéreurs.

Mes marges opérationnelles brutes sont passées de 8/10 à 15% avec la flambée des prix. Aujourd'hui j'ai baissé mes prix sur mes lots restant de 15%.

Ces mastodontes de "l'immobilier' (beurk) ont des marges de l'ordre de 5/6% mais des "honoraires" de gestion multiples et variés qui grimpent leurs marges à 15, 20, 25 et même parfois 30%!!!
En résumé (simpliste) 10% de frais commerciaux (parfois 15%), 10% de frais "techniques" et 5% de frais "divers".
Le gros problème c'est que ces frais sont ponctionnés pour 50% avant le démarrage du programme et à 90% quand il est en cours de réalisation. Leur marge de manœuvre est donc très réduite.
Ils ont tous pratiqué l'appel de marge pour financer leurs charges de structure toujours plus élevées.
Et quand on dépense ce qu'on a pas encore gagné....

Nos banquiers sont là encore complices. Sur un bilan financé par n'importe quelle banque le promoteur ponctionne 50% de ses "honoraires", calculés sur le chiffre de vente provisionnel des logements, le jour où il achète le foncier par signature de l'acte notarié. Aucune marge dégagée mais déjà un très gros paquet ponctionné sur la rentabilité du programme financé par le banquier... Qu'est ce qu'on en a bien profité de ces banquiers.

A mon avis vous ne pourrez pas beaucoup négocier sur le neuf, en dehors du dernier logement d'un programme de "petit" promoteur. Ces gros groupes n'ont absolument pas les moyens de le faire.
Et les achats à bon compte des promoteurs en liquidation se feront par des financiers, comme ce qui devrait arriver avec le groupe Celeos, et vous ny aurez pas accès.


Ps: JMP, j'ai répondu à l'inscription à l'association en indiquant clairement ma profession, c'est pour ça que je n'ai eu aucune nouvelle?

Pourrais-tu, éventuellement faire une présentation de l'activité "promotion immobilière" de l'intérieur?
En expliquant comment se fait l'acquisition des terrains, la construction de votre marge (ici présenté de l'ordre de 10%) . Existe-t-il des surfacturation de la part des sous traitants et comment gerez vous cet éventuel problème?
Car une chose m'a toujours surpris: le m2 de pavillon est moins cher que le petit collectif, ce qui me fait penser (à tors?) que chaque élément de la chaine de production se "sucre" de +5 à +10% et que la multiication des intervenans explique cette explosion des tarifs.

[Gu]

Car une chose m'a toujours surpris: le m2 de pavillon est moins cher que le petit collectif, ce qui me fait penser (à tors?) que chaque élément de la chaine de production se "sucre" de +5 à +10% et que la multiication des intervenans explique cette explosion des tarifs.

Cf ma question. Apparemment 4 étages + sous sol + ascensceur + parties communes engendrent un surcout à la conception / construction. La question est de quel ordre ? Je ne suis pas sur qu'il faille y voir des gens qui se sucrent.

[vince5429]

Plein de choses intéressantes! Mais je ne suis pas dans le bon file.

Discussion avec un AI hier soir, concernant l'achat dans le neuf à des acteurs en difficulté.
Il ne s'agit pas de Kaufman, mais d'une question d'ordre générale.

Il m'indique qu'en cas de faillite, la garantie décénale tombe.
Vous confirmez ?

Pas du tout! En neuf, quand un promoteur dépose ou est liquidé, comme Celeos en ce moment, la "décennale" reste acquise. On appelle pas ça une décennale mais une "dommages ouvrages" pourvu que le promoteur ait bien payé la prime, que le notaire ait demandé un original de cette attestation ainsi que la quittance.

Mais ça mérite une explication.

Il y a différentes garanties qui sont accordées aux particuliers pour l'achat de neuf, en VEFA (Vente en l'Etat Futur=logement non achevé, voir non démarré ) :

-Garantie financière = Une banque ou un organisme financier garantit la construction en cas de défaillance du constructeur.Mais le délai et le coût d'origine ne sont jamais respectés.
-Garantie de parfait achèvement = 1 an de garantie sur l'ensemble des éléments du logement (une peinture qui s'écaille, une moquette qui se décolle, une porte qui coince....)
- Garantie biennale = 2 ans sur les éléments d'équipement (chauffage, ventilation, sanitaires....)
- Garantie dommages aux ouvrages (DO) = Celle dont vous parlez je pense. Les garanties décennales sont accordées par les entreprises au promoteur, pas aux particuliers. Sauf si vous décidez de construire vous même votre immeuble ou votre maison.En cas de dommage à l'immeuble, la garantie dommages aux ouvrages expertise, fait réparer et paye les dégâts. Cette assurance DO se retourne ensuite contre les assureurs en décennale des entreprises pour se faire rembourser.

Il faut savoir que les garanties décennales sont tellement difficiles à mettre en œuvre que le législateur a obligé le "promoteur", que ce soit un professionnel ou un occasionnel, à souscrire une DO pour le compte des tiers à qui il vend son opération. Une garantie des garanties. Un des nombreux surcoûts de la promotion.

Je suis petit promoteur de province,...

Merci pour votre témoignage clair et précis. Je saute sur l'occasion (puisqu'on est dans les chiffres) pour faire appel a vos lumières : Si on fait abstraction du foncier (à l'occasion vous pourriez peut être nous dire, si vous le savez à combien des terrains peuvent se négocier en fonction des localisations), combien coute en moyenne au m2 un immeuble standard (j'entends pas là pas du K&B / marbre partout) de 4 étages (c'est la moyenne maintenant) avec un parking souterrain (apparemment c'est un gros surcout d'après ce que j'ai cru comprendre). En clair, quand je vois des prix affichés de 3500 euros le m2 (sur Nantes pour prendre un exemple), et le cout moyen du m2 d'une maison construites avec des matériaux semblables (en gros 1000 euros) je me demande ou se situe la part de la construction... J'espère avoir été clair.

Vaste sujet!

En préambules, les 3.500€/m² à Nantes c'est y compris le terrain et les parties communes.

Pour faire simple, le coût de construction est de l'ordre de 1000/1200/1500€ TTC/m², selon la qualité de construction, pour une maison, les prestations administratives et les garanties associées. Avec un CCMI (contrat de construction de maison individuelle) toutes les garanties vous sont accordées, comme pour un appartement acquis en VEFA. Les deux contrats les plus "encadrés" par la loi pour l'acquéreur. Avec un maître d'œuvre ou un architecte ce n'est jamais le cas!Mais vous pouvez (devez) prendre toutes les garanties à part, seulement elles sont très coûteuses et il faut trouver les assureurs qui acceptent de vous les délivrer.

Le coût de construction d'un immeuble collectif est de 1100/1400/1700€ HT/m²selon la qualité de construction et ses adaptations techniques au terrain (sous-sol, pieux ...), mais sans toutes les garanties et les frais annexes. Les 20/30% d'écart (prix TTC/prix HT) correspondent aux différentes normes et surcoûts occasionnés par la gestion du chantier collectif, pour les entreprises, et qui sont répercutés dans la facture travaux..+ le coût des parties communes, que vous n'avez pas dans une maison individuelle, et qui est réparti sur l'ensemble des logements. On paie 120m² de travaux pour un appartement de 100m².

Ensuite il y a tous les frais liés à une opération de promotion. Les frais d'études, de permis, de plans d'exécution
Les normes et ses surcoûts sont augmentés selon trois (ou quatre je ne sais plus) barèmes en fonction du budget total des travaux à réaliser. Normes handicapés, bureaux d'études, bureaux de contrôle, dossiers administratifs comme le DIUO (dossier d'intervention ultérieur sur l'ouvrage), personnels qualifiés pour le suivi des travaux comme le coordonnateur SPS (Sécurité Protection de la Santé). Mais aussi les frais de "gestion" de l'opération comme les frais juridiques, comptables, et aussi le temps passé par le promoteur à négocier son terrain, son programme avec l'administration, son financement bancaire, ses assurances, organiser sa commercialisation... On peut les estimer entre 20 et 40% suivant la structure du promoteur et ses qualités à gérer son opération.

Enfin il y a le prix du foncier. Il est calculé en fonction du m² de terrain pour un pavillon et en fonction du m² de construction possible sur ce terrain pour un collectif. On parle de prix de m² de SHON (Surface Hors d'Oeuvre Nette constructible).

Pour un pavillon, les prix moyens vont de 50 à 1000€/m² entre le centre Bretagne et le centre de Rennes (plus cher encore que le centre de Nantes). On a des exemples qui sortent de cette fourchette (1€/m² ou 3.000€/m² mais c'est de l'exceptionnel).

Pour du collectif on a des prix moyens qui vont de 100 à 300€/m² de SHON à Brest à 500 à 1.500€/m² de SHON à Rennes ou à Nantes.

Pourrais-tu, éventuellement faire une présentation de l'activité "promotion immobilière" de l'intérieur?
En expliquant comment se fait l'acquisition des terrains, la construction de votre marge (ici présenté de l'ordre de 10%) . Existe-t-il des surfacturation de la part des sous traitants et comment gerez vous cet éventuel problème?
Car une chose m'a toujours surpris: le m2 de pavillon est moins cher que le petit collectif, ce qui me fait penser (à tors?) que chaque élément de la chaine de production se "sucre" de +5 à +10% et que la multiication des intervenans explique cette explosion des tarifs.

Si je peux attendre demain ou samedi pour le faire, ce sera avec plaisir. Bien que j'ai déjà commencé à répondre.

[Gu]

Là je dis respect vince5429. Clair, net et précis. Merci beaucoup.

J'en déduis quand même que partant d'un cout de 1400 (majoré de 20% pour la règle des 100 ou 120 m2, soit 2000 TTC), pour arriver a 3500 m2 sur une ville comme Nantes (foncier compris donc), il y'a 1500 euros TTC au m2 qui se "baladent" pour foncier, étude & commercialisation... soit 110%. La part du foncier représentant au m2, le prix du m2 de shon divisé par le nombre d'étage + rez de chaussé... donc maxi 500 à 600 TTC euros (je ne me trompe pas ?).

[vince5429]

Là je dis respect vince5429. Clair, net et précis. Merci beaucoup.

J'en déduis quand même que partant d'un cout de 1400 (majoré de 20% pour la règle des 100 ou 120 m2, soit 2000 TTC), pour arriver a 3500 m2 sur une ville comme Nantes (foncier compris donc), il y'a 1500 euros TTC au m2 qui se "baladent" pour foncier, étude & commercialisation... soit 110%. La part du foncier représentant au m2, le prix du m2 de shon divisé par le nombre d'étage + rez de chaussé... donc maxi 500 à 600 TTC euros (je ne me trompe pas ?).

Merci Gu!

Pour le prix du m² de SHON ce n'est pas divisible par le nombre d'étages. Je ne comprends pas bien ton calcul. Mais 500 à 600€/m² de SHON de prix d'achat de foncier ne me semble pas incohérent avec un prix de vente à 3.500€/m² habitable.

[opcvm1234]

effectivement merci vince5429 pour vos différentes interventions qui donnent à la plupart d'entre nous un éclairage nouveau et une meilleure connaissance des pratiques du milieu de la promotion.

comme dans pas mal d'industries, les meilleurs (les plus clairvoyants, les moins truands, les plus raisonnables et les plus réactifs) réussiront à passer la crise et une fois celle ci terminée et le secteur appuré, seront en première ligne pour reconstruire des positions dominantes dans leur secteur/

[Gu]

Pour le prix du m² de SHON ce n'est pas divisible par le nombre d'étages.

OK le prix est celui rapporté au m2 total et non pas l'empreinte au sol. Dans ce cas je comprends la marge de manœuvre restreinte avec du terrain acheté à 1500 euros le m2 de SHON.

[kesako]

comme dans pas mal d'industries, les meilleurs (les plus clairvoyants, les moins truands, les plus raisonnables et les plus réactifs) réussiront à passer la crise et une fois celle ci terminée et le secteur appuré, seront en première ligne pour reconstruire des positions dominantes dans leur secteur/

Désolé mais je n'en suis pas sûr du tout.
Ce ne sont pas les meilleures boites d'info qui on survecu au crash de 2001.

On peut tres bien etre une crapule de premier ordre et etre assez lucide pour retirer ses billes a temps . Et recommencer un peu plus tard...

[opcvm1234]

comme dans pas mal d'industries, les meilleurs (les plus clairvoyants, les moins truands, les plus raisonnables et les plus réactifs) réussiront à passer la crise et une fois celle ci terminée et le secteur appuré, seront en première ligne pour reconstruire des positions dominantes dans leur secteur/

Désolé mais je n'en suis pas sûr du tout.
Ce ne sont pas les meilleures boites d'info qui on survecu au crash de 2001.

On peut tres bien etre une crapule de premier ordre et etre assez lucide pour retirer ses billes a temps . Et recommencer un peu plus tard...

ok il faudrait sans doute enlever "moins truand" cependant l'avantage dans le milieu immobilier c'est que les 3 autres "qualités" allaient en général peu de paire avec la dernière "qualité" ("qualificatif" serait plus juste). j'en connais un paquet de promoteurs (des gros et quelques petits) et je constate que tous les "truands" ont tous été aveuglés par leur propre bétise et qu'ils ne passeront pas l'hiver 2010. mais sans doute que pour l'informatique c'est différent

[vince5429]

Pour le prix du m² de SHON ce n'est pas divisible par le nombre d'étages.

OK le prix est celui rapporté au m2 total et non pas l'empreinte au sol. Dans ce cas je comprends la marge de manœuvre restreinte avec du terrain acheté à 1500 euros le m2 de SHON.

Tout à fait!

Par contre le CES (coefficient d'emprise au sol) est un élément déterminant de la valorisation du terrain, tout comme le COS (coefficient d'occupation des sols). Le prix d'achat du foncier varie énormément en fonction des critères du PLU (plan local d'urbanisme) attribués au terrain. Si vous pouvez construire sur 50% ou 100% du terrain, en R+2 ou R+4... le prix ne sera pas le même. Mais comme les règles d'urbanisme liées au terrain définissent le nombre de m² de SHON constructible quelque soit la parcelle, c'est bien ce potentiel qui détermine sa valeur.

D'autres facteurs peuvent augmenter ou diminuer la valeur comme les contraintes architecturales, l'environnement (qui peut modifier parfois de façon importante les règles d'urbanisme associées au terrain), les difficultés techniques (mitoyenneté, adaptation au sol...)...

Le problème d'augmentation du prix du foncier est pour moi lié à deux facteurs principaux :
1- Les communes qui ne favorisent pas assez la mise sur le marché de nouveaux terrains constructibles en mettant beaucoup trop de temps à modifier leurs PLU et souvent avec des règlementations qui correspondent plus à leurs souhaits qu'à une adaptation réelle au marché et à la réalité globale du terrain dans son environnement.
2- Les gros promoteurs (locaux, moins souvent, nationaux dans la très grande majorité des cas) qui font la surenchère sur les prix et qui achètent n'importe quel terrain à n'importe quel endroit, de peur de ne pas avoir assez d'opérations pour assurer leur chiffre et et payer leurs charges. EX Celeos.

Donc si les marges de manœuvre des promoteurs ne sont pas suffisantes c'est bien de leur faute. Ils ne choisissent pas forcément leurs emplacements avec la réalité du potentiel du marché et ne savent pas se mettre de limite à la cohérence d'un projet avec l'intérêt de l'acheteur final. Ce sont les principaux responsables de cette bulle. Il est donc normal qu'ils payent pour leurs erreurs.

[vince5429]

effectivement merci vince5429 pour vos différentes interventions qui donnent à la plupart d'entre nous un éclairage nouveau et une meilleure connaissance des pratiques du milieu de la promotion.

comme dans pas mal d'industries, les meilleurs (les plus clairvoyants, les moins truands, les plus raisonnables et les plus réactifs) réussiront à passer la crise et une fois celle ci terminée et le secteur appuré, seront en première ligne pour reconstruire des positions dominantes dans leur secteur/

Merci aussi!

J'exerce mon métier depuis plus de 20 ans et j'en suis à ma deuxième crise.

Ce n'est pas la totalité, mais la majorité des petits promoteurs "truands" ou irresponsables voir incompétents qui ne passent pas les crises. Il en reste certains qui sont plus clairvoyants.
Pour les gros promoteurs le problème est différent. Les intérêts en jeu sont tellement importants que l'on trouve bien souvent des manières de les sauver. Certains ne passent pas les crises quand même comme Celeos ou auparavant Maisons Cocoon, Groupe Moulet immobilier...

Ce que je peux dire c'est que l'honnêteté, la compétence et la "morale" paient sans aucun problème sur le long terme. Après les crises c'est une majorité de "bons" qui restent en place, en période euphorique ou bullesque c'est malheureusement le contraire.

[Pi-r2]

J'ai de plus en plus de professionnels de l'immo dans mon entourage qui vous consultent. Mais ils ont encore du mal, pour beaucoup, à accepter la réalité. Ça vient, ça vient.

En fait, ils auraient du nous écouter pour éviter de se faire piéger avec des invendus. Et c'est à partir de maintenant que vous allez avoir le plus besoin de nous: en effet, nous ne sommes pas des anti immobilier, ni des anti propriétaires, mais justes des gens raisonnables. Nous serons sans doute parmi les premiers à acheter / faire construire dès que ce sera raisonnable. Je pense que la construction neuve a un bel avenir devant elle (pourvu qu'on nous propose des produits de qualité et respectueux de l'environnement) et que la difficulté dans ces métiers est de savoir survivre dans les creux des cycles. Profitez de votre hiver pour travailler vos propositions futures, développer des relations avec les entreprises de nouvelles technologies (toit solaire ? , Piscine Chauffée au soleil...)

[opcvm1234]

je continue la tournée des grands ducs: troisième arrêt avec K&B (dont rappelons-le l'ex-maison mère US a vendu toutes ses parts peu de temps avant la descente)



PS: AK validée (mais termes incertains) http://www.boursorama.com/infos/actuali ... ws=6121262

[Gei]

Petits retours terrain :

- le superbe showroom de K&B dans les docks de Marseille, à la Joliette, a soudainement disparu au début du mois de septembre; ne restent, semble-t-il, que des services administratifs;

- d'après rumeur locale, certains chantiers changeraient soudainement de commanditaire, passant de l'enseigne K&B à Bouygues, par exemple.

- toujours d'après rumeur (mais parisienne, cette fois), le responsable commercial opérant précédemment uniquement sur Nice, couvre désormais, aussi, Toulon, Marseille et Montpellier.

Que de l'encourageant, donc.

A part ça ma mère a acheté en VEFA un appartement chez K&B, inutile de vous dire que je n'aborde plus ce sujet.
Que du bonheur.

[hamster]

K&B aurait renegocié avec ses banquiers ... propablement ses covalents, pour pouvoir maintenant baisser les prix de ses programmes et rentrer du cash, sans rendre sa dette immediatement exigible ...

les paris sont lancés !

[pangloss]

un genre de chapter 11, mais privé...

Asseyons-nous au bord de la rivière...

[ventadour]

Interview du PDG Guy Nafilyan ce mation à 8h15 sur BFM : en gros les banques ne prêtent plus depuis septembre malgré leur pub, le marché est paralysé (très peu de transactions), et la crise actuelle est plus grave et brutale qu'en 1990. Pas de reprise avant 2010 au moins. Rappelons que G. Nafilyan est PDG de KetB depuis 1985 et a sauvé sa boite dans les années 90 donc il sait ce qu'est un krach !

[opcvm1234]

Interview du PDG Guy Nafilyan ce mation à 8h15 sur BFM : en gros les banques ne prêtent plus depuis septembre malgré leur pub, le marché est paralysé (très peu de transactions), et la crise actuelle est plus grave et brutale qu'en 1990. Pas de reprise avant 2010 au moins. Rappelons que G. Nafilyan est PDG de KetB depuis 1985 et a sauvé sa boite dans les années 90 donc il sait ce qu'est un krach !

sacré guy:

viewtopic.php?f=4&t=16882&p=202868&hili ... an#p202868

viewtopic.php?f=3&t=34326&start=0&st=0& ... t=Nafilyan

viewtopic.php?f=4&t=35266&p=444481&hili ... an#p444481

viewtopic.php?f=3&t=34024&hilit=Nafilyan

[Goose92]

Titre : Kaufman & Broad, prêt pour affronter la crise

Lien : http://www.lefigaro.fr/societes/2008/11 ... crise-.php
Source : Le figaro 24/11/2008

L'actionnaire principal qui détient 85% de Kaufman & Broad, PAI Partners, a voté dans le sens de cette autorisation. Un plafond maximum à cette possible augmentation de capital a été fixé à 500% du capital actuel, a précisé M. Nafilyan, le patron du promoteur immobilier.

Ils peuvent monter à 500% l'AK, la vache, bonjour la dillution.

Il table désormais sur un recul d'environ 10% de son chiffre d'affaires par rapport à 2007. En 2009, seulement 50 nouvelles opérations immobilières seront lancées, contre 62 en 2008 (au lieu des 155 prévues).

155 opérations prévues, 50 finalement sont toujours envisagées ... Mais toujorus pas de cata, non, non.

[PhilTlse]

Un promoteur (pas K&B) vient tout juste de détruire la baraque au milieu du terrain sur lequel un programme est prévu à côté de chez moi.
Cela faisait 9 mois que les pancarte annonçaient ce programme en bordure du terrain.

Faudrait que je me renseigne sur le nombre d'appartements encore disponibles (T2 annoncé à 2900€/m2).

Un autre programme en cours de construction et livrable 4ème trimestre 2009, annonce encore 49 logements de disponibles sur 61 (au 15/10/08). Ce programme a déjà baissé ces prix de presque 10% (T2 annoncé à 2610€/m2).

plus de 3000€/m2 en périphérie toulousaine, je trouve ça totalement stratosphérique.

Je penserais à l'achat quand ça passera sous les 2000€/m2.

[opcvm1234]

Il table désormais sur un recul d'environ 10% de son chiffre d'affaires par rapport à 2007. En 2009, seulement 50 nouvelles opérations immobilières seront lancées, contre 62 en 2008 (au lieu des 155 prévues).

oulalala le business plan de PAI doit être très vilain. je vois très bien la g**** qu'il devait avoir quand ils ont fait le rachat en 2007:
- croissance entre 2007 et 2009 du CA de 130% (minimum) avec
(.) un effet volume (nombre de programmes) en hausse de 115% et
(.) un effet prix de +15% sur la même période (estimé par mes propres soins, basés sur leur croyance indéfectible de hausse ad vitam des prix sur un ryhtme annuel de 7% environ)

=> résultat ils vont se manger un:
(.) -30% sur le volume et
(.) un autre -30% sur le prix.
ouille ouille ouille! j'espère que leurs analystes savent réaliser un "impairment test"

je paierais cher pour récupérer le tableur excel du BP de l'acquisition (pour mettre avec ma collection: la note de GS sur l'achat fort conseillé sur enron 3 jours avant chapter XI, le compte-rendu d'AG de 2002 de JMM "Vivendi va mieux que bien", les notes de perspectives de la FNAIM, le CP du rachat de nexity par CNCE, etc.)

[reflex69]

je paierais cher pour récupérer le tableur excel du BP de l'acquisition (pour mettre avec ma collection: la note de GS sur l'achat fort conseillé sur enron 3 jours avant chapter XI, le compte-rendu d'AG de 2002 de JMM "Vivendi va mieux que bien", les notes de perspectives de la FNA**, le CP du rachat de nexity par CNCE, etc.)

A quand un musée pour voir ces chef d'œuvres ?

[opcvm1234]

je paierais cher pour récupérer le tableur excel du BP de l'acquisition (pour mettre avec ma collection: la note de GS sur l'achat fort conseillé sur enron 3 jours avant chapter XI, le compte-rendu d'AG de 2002 de JMM "Vivendi va mieux que bien", les notes de perspectives de la FNA**, le CP du rachat de nexity par CNCE, etc.)

A quand un musée pour voir ces chef d'œuvres ?

si l'association bulle-immo met à ma disposition un local pourquoi pas?

[opcvm1234]

Titre "Kaufman & Broad victime de la conjoncture et du LBO"
URL http://www.lemonde.fr/la-crise-financie ... id=1101476
Date 26/11/2008
Source Le Monde
Auteur Isabelle Rey-Lefebvre (la cousine de Billy Ray-Cyrus)
Extraits

Guy Nafilyan, le PDG de Kaufman & Broad, troisième promoteur français, a convoqué, lundi 24 novembre, une assemblée générale extraordinaire. Celle-ci a donné une délégation au conseil d'administration pour procéder, s'il en était besoin, à une augmentation de capital (pour vingt-six mois et limitée à 500 % du capital actuel).

Mais Kaufman & Broad subit aujourd'hui l'effondrement du marché immobilier (...) La crise immobilière est plus violente qu'en 1990

Les analystes restent toutefois sceptiques et redoutent que les banques fassent jouer les clauses des contrats de prêts qui leur permettent d'exiger un remboursement avant terme, ce qui contraindra PAI Partners à recapitaliser Kaufman & Broad.

PS. merci à l'équipe modération de prévoir la création de nouveaux smiley (type "se rouler par terre tordu de rire")

[reflex69]

[opcvm1234]

merci je le mets dans mes favoris

[Oaristys]

Je vous demande de vous arrêter !

[demobilier]

Une petite couche supplémentaire ?

Titre : La Fnaim édite un manuel pour accompagner les licenciements
Source : Le monde
lien : http://www.lemonde.fr/cgi-bin/ACHATS/10 ... id=1059560

Les temps changent à la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim). Au début de l'été, son président, René Pallincourt, déclarait au Monde : « Il n'y aura pas de krach » (nos éditions datées du 6-7 juillet). Aujourd'hui, cette organisation propose à ses quelque 13 000 entreprises adhérentes de les « accompagner » dans leurs démarches lorsqu'elles réduisent leurs effectifs. Annoncée, mercredi 19 novembre, dans une « newsletter spéciale » à destination de l'ensemble du réseau Fnaim, l'initiative est parfois mal vécue sur le terrain.

[jml44]

Je vous demande de vous arrêter !

Je crois que c'est plutôt lui

[Oaristys]

Ah, l'aigle de Chamonix ! Dire que le mari de Carli Branu avait vu en lui le successeur de Mitterrand...

[opcvm1234]

attention ça rebondit!



non je plaisante

[epluchure]

attention ça rebondit!



non je plaisante

C'est vrai qu'on a failli se cogner au sol.
Heureusement que les investisseurs ont eu peur de se faire mal

[Lucky Loc]

Finalement, on l'aura eu notre atterrissage en douceur !

[papoo49]

Merci aussi!

J'exerce mon métier depuis plus de 20 ans et j'en suis à ma deuxième crise.

Ce n'est pas la totalité, mais la majorité des petits promoteurs "truands" ou irresponsables voir incompétents qui ne passent pas les crises. Il en reste certains qui sont plus clairvoyants.
Pour les gros promoteurs le problème est différent. Les intérêts en jeu sont tellement importants que l'on trouve bien souvent des manières de les sauver. Certains ne passent pas les crises quand même comme Celeos ou auparavant Maisons Cocoon, Groupe Moulet immobilier...

Ce que je peux dire c'est que l'honnêteté, la compétence et la "morale" paient sans aucun problème sur le long terme. Après les crises c'est une majorité de "bons" qui restent en place, en période euphorique ou bullesque c'est malheureusement le contraire.

merci vince5429 pour tes éclairages, le pavillon dont je suis presque (dans 4 ans) l'heureux(?) propriétaire, est un des chef d'oeuvres du groupe sarthois Moulet, à l'agonie en 1992. Bon emplacement, mais construction médiocre et prix bullesque pour investisseurs éloignés = le robien version bulle immo précédente, acheté pour ma part en 2000

[alex]

La marge d'un promoteur réalisant lui-même ses constructions est proche de 15% à 20%.

La rentabilité finale est moins élevée et dépend des frais de structure : frais financiers, personnel au siège, etc ...
C'est très variable par constructeur. Mais dans leurs belles années, certains promoteurs obtenaient du 15%.

L'équation classique, appelée "équation du promoteur", est : (prix du terrain + coût de la construction) x 1,2 (marge 20%) = prix de vente final. Dans cette équation, la seule variable est le prix du terrain, qu'on peut nommer "x".

On résoud l'équation :
x= prix de vente final / 1,2 - coût de la construction.

Quand le prix du terrain est bien négocié, selon un bon business-plan, un promoteur est rentable.
Dans les années de crise, la rentabilité tombe à zéro, pour maintenir l'outil de production : on vend à prix coûtant, etc ...
Mais généralement, on considère qu'il n'existe pas de risque de cessation d'activité.

Pour augmenter leur marge, les promoteurs peuvent être tentés d'augmenter l'effet de levier par la dette.
Dans ce cas, il existe un risque de faillite.

Un plan de relance finançant directement les promoteurs, comme celui préparé par le gouvernement, ira ralentir la baisse du prix des terrains, ce qui n'est pas souhaitable. Il vaut mieux inciter rapidement à la baisse des prix des terrains, par exemple en taxant les terrains constructibles non-construits ou par toute mesure d'urgence libérant du foncier. Ces mesures ont l'avantage d'être gratuites et de ne pas déstabiliser les cycles économiques.

Les promoteurs n'ont pas besoin d'aide fiscale. Dès lors que le prix des terrains baissent, ils sont naturellement rentables.

Je suis petit promoteur de province, baissier depuis l'été 2006, totalité de mes stocks quasiment écoulés,et je confirme tes propos.

la différence entre le petit promoteur/constructeur que je suis et ces géants de "l'immobilier", si on peut encore appeler ceux là des promoteurs , c'est que je n'ai jamais cédé aux hausses des prix d'achats de foncier pour réaliser mes opérations. Toujours dans un emplacement N°1 et toujours avec un rapport qualité/prix respectant les entreprises et les acquéreurs.

Mes marges opérationnelles brutes sont passées de 8/10 à 15% avec la flambée des prix. Aujourd'hui j'ai baissé mes prix sur mes lots restant de 15%.

Ces mastodontes de "l'immobilier' (beurk) ont des marges de l'ordre de 5/6% mais des "honoraires" de gestion multiples et variés qui grimpent leurs marges à 15, 20, 25 et même parfois 30%!!!
En résumé (simpliste) 10% de frais commerciaux (parfois 15%), 10% de frais "techniques" et 5% de frais "divers".
Le gros problème c'est que ces frais sont ponctionnés pour 50% avant le démarrage du programme et à 90% quand il est en cours de réalisation. Leur marge de manœuvre est donc très réduite.
Ils ont tous pratiqué l'appel de marge pour financer leurs charges de structure toujours plus élevées.
Et quand on dépense ce qu'on a pas encore gagné....

Nos banquiers sont là encore complices. Sur un bilan financé par n'importe quelle banque le promoteur ponctionne 50% de ses "honoraires", calculés sur le chiffre de vente provisionnel des logements, le jour où il achète le foncier par signature de l'acte notarié. Aucune marge dégagée mais déjà un très gros paquet ponctionné sur la rentabilité du programme financé par le banquier... Qu'est ce qu'on en a bien profité de ces banquiers.

A mon avis vous ne pourrez pas beaucoup négocier sur le neuf, en dehors du dernier logement d'un programme de "petit" promoteur. Ces gros groupes n'ont absolument pas les moyens de le faire.
Et les achats à bon compte des promoteurs en liquidation se feront par des financiers, comme ce qui devrait arriver avec le groupe Celeos, et vous ny aurez pas accès.


Ps: JMP, j'ai répondu à l'inscription à l'association en indiquant clairement ma profession, c'est pour ça que je n'ai eu aucune nouvelle?

J'ai transmis à un pote travaillant chez Icade, groupe de promotion immobilière dépendant de la caisse des dépôts. Sa réaction, intéressante aussi :

Je suis assez d’accord avec cette analyse ! Nos frais divers (siège, structures…) rendent nos marges de manœuvre très réduite quant à la baisse des prix et j’ajouterai que la baisse des prix sera effective dans 3 ou 4 ans quand les promoteurs auront acheté de nouveaux terrain sur des bases saines au niveau du prix / m² SHON. Mais il faut du temps pour ça, il faut surtout que les propriétaires fonciers se mettent dans la tête que leurs terrains ne valent pas si cher que ça……

Si c'est vrai, c'est un blocage du marché du neuf garanti pendant 3-4 ans, avec effondrement de la construction garanti et répercussions économiques graves... Visiblement les promoteurs ne sont pas prêts à renoncer à leur marge voire même vendre à prix coûtant...alors vendre à perte....

PS : il faut que je change ma signature, elle n'est vraiment plus d'actualité avec le consensus actuel !

[Gu]

En clair, ce qui est déjà construit devra être vendu au prix fort aux derniers pigeons, quitte à leur filer une Merco pour leur faire avaler la pilule. Bref la baisse n'interviendra qu'au moment de la revente des particuliers (même si en offrant une Merco, la baisse est implicite). Reste que des promoteurs qui ne construisent plus n'ont plus vraiment de raison d'exister... Je doute que des groupes côtés puissent réduire la voilure de moitié au plus pendant 3 ou 4 ans.

[opcvm1234]

bullshit!

ces gars n'ont rien vu arriver, ne comprennent pas comment se décompose leur marge (certes une partie de la baisse sera due à la renégociation du foncier mais il y a plein d'autres chaines de la décomposition du prix qui sont d'ors et déjà "activable")

je suis fatigué de faire remonter les files mais j'ai déjà expliqué le phénomène d'accroissement du prix de l'immobilier par une hausse de toutes les composantes du prix, de l'ouvrier du bâtiment, au fournisseur de MP, ou même à la société qui livre les repas sur les chantiers. bref tout le monde s'est rincé au passage quand le marché était haussier. avec le marché qui baisse, toutes les marges intermédiaires seront révisées pour que "ça passe". ceux qui ne le feront pas seront remplacés et amenés à disparaitre. terriblement darwinien.

[Clint]

bullshit!

ces gars n'ont rien vu arriver, ne comprennent pas comment se décompose leur marge (certes une partie de la baisse sera due à la renégociation du foncier mais il y a plein d'autres chaines de la décomposition du prix qui sont d'ors et déjà "activable")

je suis fatigué de faire remonter les files mais j'ai déjà expliqué le phénomène d'accroissement du prix de l'immobilier par une hausse de toutes les composantes du prix, de l'ouvrier du bâtiment, au fournisseur de MP, ou même à la société qui livre les repas sur les chantiers. bref tout le monde s'est rincé au passage quand le marché était haussier. avec le marché qui baisse, toutes les marges intermédiaires seront révisées pour que "ça passe". ceux qui ne le feront pas seront remplacés et amenés à disparaitre. terriblement darwinien.

+ 1

La quincaillerie du bâtiment en est à - 25 % chez les importateurs, les grossistes ont des stocks énormes.

Quand le business est bon, les hausses s'enfilent comme des perles et le gras est partout..." y a de la place pour tout le monde...et même les concurrents ne se concurrencent plus ".....mais lorsque le marché se dérobe il s'agit de survie, alors les prix chutent plus ou moins vite selon le volume de stock...puis on réalise que le service marketing ne sert à rien, que chaque départ n'est pas remplacé, que on peut faire plus avec moins...;que finalement une marge de 30 c'est pas si mal

[Murps]

.../... Je doute que des groupes côtés puissent réduire la voilure de moitié au plus pendant 3 ou 4 ans.

Cette dernière phrase est terrifiante...

Surtout si elle est exacte.

[hamster]

je suis ok avec le bullshit, et dans le batiment comme dans toute sorte de metiers, ils essayent de nous faire avaler que les prix ne peuvent pas baisser:
- oui le gras est partout
- oui ils esperent passer le trou d'air sans baisser massivement les prix
- oui la seule raison de la flambée des prix sur les 10 dernieres années a été le credit
- oui le credit facile a explosé: le booster a poudre de la navette economique finie se se consumer dans l'atmosphere, et il n'y en a pas de reserve!
- oui les stocks sont enormes, tout le monde a ete surpris par l'ampleur et la vitesse du retournement, comment pourrait il en etre autrement?
- alors oui, les voitures, les bateaux, les maisons, et tout un tas d'autres choses vont faire -30% tres bientot, c'est juste le temps d'attendre qu'un maillon de la chaine craque et basarde sont stock pour limiter la degats et parce que la banque ne lui finance plus sa tresorerie.
- en attendant on nous fera miroiter des "aubaines" a -15% a saisir "immediatement .... tiens donc ...

[cathelem]

K & B commercialise un programme à Chantilly, depuis quelques temps déjà.
Dans le TopAnnonces trouvé dans ma boîte aux lettres, il y a une demi-page de pub proposant des remises :
le T2 42m² passe de 188.000 à 174.000. Avec parking.
le T3 60m² passe de 238.000 à 220.000. 2 parkings.

Il n'y a pas de merco.
Peut mieux faire.

[Gu]

.../... Je doute que des groupes côtés puissent réduire la voilure de moitié (ou plus) pendant 3 ou 4 ans.

Cette dernière phrase est terrifiante...

Surtout si elle est exacte.

[opcvm1234]

bon messieurs 'dames va falloir surveiller la KOF



ce serait pas une société de promotion immo juste en regardant son graph mon illustre "ami" "stan the man" vous dirait que ça commence à ressembler à une (pré)phase II.

[denz]

perso je refuse de me mettre en vad, de mettre des ronds ou de bosser pour des boites comme K&B... Tout ça pour des questions d'homo sapien sapien égocentré gérant mon rapport perso vis à vis de moi meme le matin rasoir à la main.... Si j'étais imberbe je dis pas mais là franchement...
Le meilleur moyen d'arrêter la gabegie n'est il pas de les laisser de les oublier et de mettre ses ronds dans d'autres boites proposant autre chose?
Normalement la masse monétaire n'est pas infinie non donc on peut/doit faire des choix financier qui vont avoir un impact sur notre environnement social.
On m'aurait menti?

[jmpoure]

Il faut s'attendre à quelques faillites majeures dans le secteur de l'immobilier. KoB pourrait en faire partie.

[orlanth]

Hier soir enorme pub de leur part sur RTL (je crois) : " C'est le moment rêver pour devenir propriétaire, 145 appartements vous attendent blablabla"

Il faut s'attendre à quelques faillites majeures dans le secteur de l'immobilier. KoB pourrait en faire partie.