Bulle Immobilière

En discutant sur deux fils récents, je me suis rendu compte qu'un petit graphique pouvait être plus convaincant qu'un discours (à condition de bien comprendre le graphique). En voici donc deux qui montrent comment, pour une mensualité donnée (par exemple 33% du revenu) le coût/la durée d'un emprunt explose quand on augmente le capital.

Le premier montre la durée d'emprunt en fonction du capital emprunté, pour différents taux :

Lecture : la durée d'emprunt augmente très fortement quand on s'approche d'un capital maximal, qui correspond au capital pour lequel, en 1 an, on ne rembourse plus que des intérêts (ça devient un crédit in fine... donc durée... éternelle !). Sur l'axe de droite, on peut lire le montant total remboursé (durée en moix fois montant de la mensualité).
Pour faire correspondre le montant du capital à votre cas, multipliez les valeurs de l'axe horizontal et de l'axe de gauche par le montant de votre mensualité (ex: par 500 euros, on lit que sur 15 ans on peut emprunter 126 x 500 € = 63 k€)


Le deuxième rend les choses encore plus explicites : mettons que vous pouvez payer une mensualité de 1000 euros, et mettons que vous voulez emprunter environ 200 k€. Si finalement vous emprunter 201 k€, combien en plus allez vous rembourser ? Réponse sur le graphique ci-dessous : a 5%, vous rembourserez .... 6 mensualités de plus, soit 6000 € !! (Et bien sûr, inversement si vous négociez une baisse de seulement 1000 €, vous en gagnez 6000...)

Lecture : Pour un taux de 0%, bien sûr, emprunter 1000 € de plus conduit à rembourser une mensualité de 1000 € de plus. Pour un autre taux (une des courbes), le montant en plus à rembourser augmente très fortement à l'approche du maximum empruntable. On trouve que pour 5%, on paie très cher l'€ supplémentaire (1 € emprunté = 2 € remboursés) quand le capital emprunté dépasse les 120 k€ environ pour 1000 € de mensualité, d'où la recommandation habituelle sur ce forum de ne pas emprunter sur plus de 15 ans.
Ici encore, remplacez 1000 € par la mensualité qui vous correspond, par exemple si votre mensualité est de 500 €, c'est au-dessus de 120 x 500€ = 60 k€ qu'un euro emprunté égale 2 € remboursés.

PS: peut-être un post-it pour ce message ?

Merci pour ces super graphs, c'est vraiment très intéressant et très révélateur.

Je ne vois pas les graphs ?

steph45 a écrit :Je ne vois pas les graphs ?

Peut-etre as tu une option de blocage des images de pub...? (comme les images sont hebergees sur un autre site que bulle-immo, les navigateurs peuvent les considérer comme de la pub...)

Liens vers les graphes :
Graphe 1
Graphe 2

slash33 avait deja fait de tels graphes, il me semble ?

Mon souvenir était que les graphs de slash étaient différents, ils représentaient plus classiquement le cout du credit en fonction de la durée, avec une courbe par taux... Et expliquait pourquoi les taux ultra-bas avait autorisé des raisonnements à trente ans.

Ce que je trouve le plus intéressant dans les deux courbes ainsi présentées, c'est la deuxième, celle qui montre le delta cout du credit par rapport au delta capital emprunté. Ca montre à quel point il est crucial dans certains cas de bien négocier le prix d'achat, et que même 2 ou 3000 euros en moins à payer en capital, c'est des économies substantielles.

voir là:
viewtopic.php?t=19592
et les deux topics associés.

Oh my God, à 7 % la courbe devient presque verticale
On a beau le savoir, en courbe c'est plus parlant je crois que je ne suis pas prêt d'emprunter sur 20 ans

Toutes les courbes deviennent "verticales" pour un certain montant emprunté, qui est 12 fois la mensualité divisé par le taux (ex: 12*1000€/0.05 pour 5%, donc 240 000€). Ca correspond au montant pour lequel on ne rembourse plus que des intérêts (crédit in fine, durée infinie).

Très intéressant comme graphiques, merci beaucoup !

La présentation est un peu technique et abstraite, mais au final la signification est très concrète et à mon avis, à même de convaincre un pigeon de ne pas se faire tirer...
"Regarde, aujourd'hui on a des taux de 6%. Donc sur 15 ans tu emprunteras 120k€, sur 25 155k€. Soit +20% d'emprunt pour +60% de durée..."
"A 155k€, en cas de pépin, chaque euro emprunté en plus t'en coûtera 5. A 120k€, il t'en coûtera 2 (c'est déjà beaucoup) !"

Un gros +1 pour le post-it !

Très bon travail ! A exposer à ceux qui croient encore que l'endettement est la voie du salut ...

On voit également l'influence des taux d'intérêts,

ce qui infirme ce que certains pensent ici (que seul le prix compte, quelquesoit le taux, cf aux discussions vers juin/juillet où des forumeurs prévoyaient des taux à 10/12% à la fin de l'année 2008)

Si on prend comme constante que l'on se place à 1€ emprunté = 2€ remboursé,

On peut emprunter 75k€ à 7%, et 200k€ à 3%.

On comprend mieux la montée déraisonnable de l'immo en 2004/2005, avec des taux vers 3,5% TEG sur 25 ans. Par contre, pour 2006 et 2007, ce n'était plus que marketing et désinformation.

Plus généralement faut pas emprunter trop ni sur une trop longue durée, car sans parler du coût exorbitant de l'emprunt croissant en fonction de la durée et du taux... on risque de se retrouver avec une dette nette ("negative equity") en cas de baisse du bien, et en cas conjointement de vente (plus ou moins voulue) on peut se retrouver dans une situation perso compliquée (faillite)..., d'où l'importance de l'apport.

wizi a écrit :On voit également l'influence des taux d'intérêts,
ce qui infirme ce que certains pensent ici (que seul le prix compte, quelquesoit le taux, cf aux discussions vers juin/juillet où des forumeurs prévoyaient des taux à 10/12% à la fin de l'année 2008)
Si on prend comme constante que l'on se place à 1€ emprunté = 2€ remboursé,
On peut emprunter 75k€ à 7%, et 200k€ à 3%.

Bien entendu, le prix ne compte pas seul. Les taux sont importants, mais en réalité, c'est vrai à partir du moment ou les taux sont TRES bas, car il est possible de jouer sur la durée. Dès que les taux remontent un peu, la durée n'a plus d'intérêt, et le prix redevient primordial.

Les taux actuels sont encore bas, mais loin des records de 2005. Et ils vont probablement augmenter un peu à l'avenir.

oui, on a déjà vu ces graphiques sur la bulle.
Ils sont effectivement très explicites et pédagogiques (à condition de savoir les lire)
Peu de gens connaissent la structure d'un crédit immo
C'est d'ailleurs pour ça qu'on a vu fleurir des prêts à 25 ou 30 ans absurdes ces dernières années

josce a écrit : Le premier montre la durée d'emprunt en fonction du capital emprunté, pour différents taux :

C'est surement idiot, comme question, mais je ne comprends pas la chose suivante sur le graphique:
admettons que le taux soit fixe, par exemple a 7%, et que ce taux soit identique quelle que soit la durée d'emprunt (pour simplifier).
Je me déplace donc sur la courbe bleu ciel (car le taux proposé par les banques est toujours 7%). Je lis donc que, si j'emprunte sur 10 ans, j'aurai 100 euros de mensualités. Par contre, si j'emprunte sur 15 ans, j'aurai 120 euros de mensualité, et sur 20 ans j'aurai 140 euros de mensualité.
C'est bizarre: pour un même achat à financer, plus la durée du prêt augmente, plus les mensualités augmentent... Ca devrait être l'inverse ?!

Je te remercie pour ces graphiques synthétiques qui permettent d'avoir un aperçu rapide du coût d'un crédit.

J'aurais juste rajouté pour les néophytes du crédit qu'il faut rajouter le taux de l'assurance (ou mettre "coût du crédit sans assurance" dans le titre des graphiques)... mais je pinaille, comme toujours.

Bonne démarche, merci.

totore75 a écrit :

josce a écrit : Le premier montre la durée d'emprunt en fonction du capital emprunté, pour différents taux :

C'est surement idiot, comme question, mais je ne comprends pas la chose suivante sur le graphique:
admettons que le taux soit fixe, par exemple a 7%, et que ce taux soit identique quelle que soit la durée d'emprunt (pour simplifier).
Je me déplace donc sur la courbe bleu ciel (car le taux proposé par les banques est toujours 7%). Je lis donc que, si j'emprunte sur 10 ans, j'aurai 100 euros de mensualités. Par contre, si j'emprunte sur 15 ans, j'aurai 120 euros de mensualité, et sur 20 ans j'aurai 140 euros de mensualité.
C'est bizarre: pour un même achat à financer, plus la durée du prêt augmente, plus les mensualités augmentent... Ca devrait être l'inverse ?!

C'est pas comme ça qu'il faut lire, l'abscisse donne le capital emprunté.
Si tu prends un crédit de 100 000 euros sur 10 ans à 7%, tu auras la même mensualité que si tu emprunte 120 000 euros sur 15 ans à 7%. Et idem pour un prêt de 140 000 euros sur 20 ans à 7%.
En fait, il faut voir que pour emprunter 40% de plus à effort constant, il faut doubler la durée d'emprunt

Ce graphe est génial, car il montre qu'à 7% sur 25 ans, la majorité des foyers (ceux qui peuvent payer 1000 euros de mensualités) ne peuvent pas emprunter plus de 150 000 euros. Et à 3% le capital empruntable passe à 225 keuros.

Il est d'une logique imparable que le prix des maisons à 350 keuros ne peut pas baisser...

Le problème avec ce genre de discussion et de graphes est que ça reste accessible aux personnes un minimum initiées.

Admettons, que j'ai 10 ans, que mon tonton qui a 27 ans compte, avec son amie, acheter un bien immobilier avec un taux à 4.20; des mensualités à 700 euros sur 20 ans.
Comment vous prendriez-vous pour m'expliquer concrètement ce que signifient ces graphes à moi qui ne suis âgé que de 10 ans ?

expliquer a qq un qui risque d'acheter sans avoir toute les infos est UTILE , et je doute que les acheteurs eventuels du moment ( pigeons? ) aient un age mental de 10ANS .... Si c est le cas , la situation est plus grave que je ne pensais .....

Je vous soumets un exemple simple mais relativement éloquent:

Les gens évaluent leur apport (quand ils ont un apport) en fonction du bien mais généralement sans inclure le coût du crédit.

Ainsi pour un bien immobilier de 200 000 euros, certaines personnes qui ont 100 000 euros d'apport penseront qu'ils n'auront à débourser " que "  100 000 euros (un "simple" emprunt de 100 000 euros).
Si le taux d'intérêt est de 4,36%, et qu'ils y réfléchissent (ce qui ne semble apparemment pas systématiquement le cas lorsque l'on discute avec des personnes qui ont acheté*), ces personnes qui croient donc prendre en compte les taux dans leurs dépenses, pensent souvent de manière erronée que les taux ne couteront que 4360 euros (0,0436 x 100000) et que donc si ils versent 636 euros de mensualités sur 20 ans, dans ces 636 euros, la plupart de leur argent sera du placement et donc sera pour eux car penseront-t-ils, 4360 sur 20 ans c'est négligeable.


Or d'après n'importe quel calculateur:
Pour un emprunt de 100 000 Euros sur 20 ans au taux de 4,36% assurance incluse :

Le montant des mensualités s'élève donc à 636 Euros.

Taux utilisé est de 4,00% + assurance. : 0,36%.

Le coût total du crédit sera de 52 635 Euros.

20 x 12 x 636 = 100 000 + 52635 = 152 640 euros et non simplement 100 000 euros, ou 104360 euros (100 000 + 4360)

* souvent nous entendons, non sans fierté, "j'ai acheté un bien de 200000 euros mais j'avais 100000 euros d'apport", très rarement nous entendons, "oui mais avec des taux à 4,36%"

Hormis la calcul économique sur le fait que l'on paie que des interets, si on emprunte 25 ans à 25 ans, ca veut dire que l'on met pas bcp de coté pdt 25 ans, à moins de ne pas être au taquet mais dans ce cas, généralement on minimise la durée.

Bref, à 50 ans, on a surement des enfants qui veulent partir faire des études, et s'il faut payer HEC, ESSEC, EDHEC, et peut être bientôt l'université ... c'est mort!
Dès la naissance, les enfants des suicidaires financiers des 3 dernières années auront moins de chance de réussite par l'aspect pécunier.

kenz a écrit :expliquer a qq un qui risque d'acheter sans avoir toute les infos est UTILE , et je doute que les acheteurs eventuels du moment ( pigeons? ) aient un age mental de 10ANS .... Si c est le cas , la situation est plus grave que je ne pensais .....

Bon, peut-être encore plus éloquent : un graphe qui donne le coût de l'euro supplémentaire emprunté en fonction de la durée d'emprunt. Ex. : M. et Mme Inconscients pensent emprunter sur 20 ans à 5%, et hésitent à emprunter 1 000 € de plus, combien en moins devront ils rembourser en plus s'ils le font ? Réponse sur le graphe : à peu près 2,6 x 1 000 = 2 600 €... (et inversement s'ils négocient ou surtout, louent et épargnent avant d'acheter !)

Les barres verticales représentent, pour les différents taux, une durée "raisonnable", où 1 € emprunté en plus ne coûtera "que" 2 €.

ET46 a écrit : C'est pas comme ça qu'il faut lire, l'abscisse donne le capital emprunté.
Si tu prends un crédit de 100 000 euros sur 10 ans à 7%, tu auras la même mensualité que si tu emprunte 120 000 euros sur 15 ans à 7%. Et idem pour un prêt de 140 000 euros sur 20 ans à 7%.
En fait, il faut voir que pour emprunter 40% de plus à effort constant, il faut doubler la durée d'emprunt

super, merci, c'est plus clair pour moi

Petit rappel utile:

L'emprunt expliqué en 10 figures

ticoli a écrit :Bref, à 50 ans, on a surement des enfants qui veulent partir faire des études, et s'il faut payer HEC, ESSEC, EDHEC, et peut être bientôt l'université ... c'est mort!
Dès la naissance, les enfants des suicidaires financiers des 3 dernières années auront moins de chance de réussite par l'aspect pécunier.

C'est pour cela que l'application grand public de mon simulateur sera centrée sur le besoin concret du ménage avec des grandeurs de type "budget de famille" et une assistance assez marquée. Mais le moteur de simulation n'est pas encore fiabilisé, cette application attendra encore.