TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

[lecriminel]

.....Pour les loyers, The Economist voit aussi une surévaluation de 29% quand Friggit trouve qu'ils sont normaux.

La question est : Comment The Economist obtient il ce chiffre ? En particulier, prend-il en compte le contexte macro actuel ?

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Par ailleurs, je suis très intéressé par ce fameux poste (1 suffira) qui donne une définition claire de ce qu'est une bulle et les points communs avec le marché immobilier Français. Si quelqu’un l’a, je suis preneur.

Pour ailleurs, je n'ai jamais dit qu'il n'y avait que Paris. J'ai juste pris l'exemple de Paris car il n'y a d'études universitaires que sur Paris.

J'aurais pu prendre la proche banlieue parsienne ou encore Lyon par exemple (il y a d'autres endroits)...Qui ont, à mon avis, une résiliance assez importante très sous estimé ici.

En tout cas, je le sens énervé voir à bout le pauvre. Il m'a pas l'air très serrein pour quelqu'un qui voit un crash et un "retour à la normal" imminent .

il ne faut pas etre rigide,
croire qu'un indice est bon (ils sont tous différents, même bien différents, et encore, je suspecte qu'ils soient moins différents entre eux qu'avec la réalité dans la mesure où aucun d'eux ne calcule l'effet qualité - je les comprends, c'est compliqué voire impossible) ou une étude parfaite, c'est naif.
Il n'y a pas plus d'écart entre JF et TheEconomist qu'entre 2 études quelconques d'un meme phénomène: un résultat plutôt dans le meme sens mais des chiffres pas parfaitement égaux (25 <->35% de surevaluation),
du coup je me demande si la grosse erreur de Friggit c'est de ne pas faire comprendre à certains qu'il faut prendre un peu de recul et que ses chiffres ne sont pas une bible.

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c'est pareil pour la definition de bulle, chacun la sienne, ne cherche pas une définition universelle (et c'est valable pour tous les mots interprétables)
Pour moi, c'est quand les prix ne sont pas uniquement soutenus par leur valeur d'usage, donc que par dessus on espère que le bien prendra de la valeur (début de bulle) ou n'en perdra pas (fin de bulle)/ j'ai trop envie de travailler, tant pis je claque mes héritages pour satisfaire mon caprice/ je peux pas avoir de loyer, je ne gagne pas 3 fois son montant/ et dans le cas de l'immo les taux d'interet bas.
En gros quand tu sens que les acheteurs sont desespérés et qu'ils font/disent des betises plus grosses qu'eux (revoir le reportage des achats 2006 sur l'ile seguin), il y a bulle.

[lolio]

Je n'ai pas dit que la définition n'hésitait pas. J'ai dit que je n'ai pas trouvé sur ce forum de sujet qui traité réellement ce point (définitions et points communs).

Je viens d'ouvrir un sujet à ce propos pour que nous puissions échanger à ce propos :

viewtopic.php?f=170&t=93153

Tu n'as donc pas trouvé sur bulleimmobilière.org de sujet qui définisse ce qu'est une bulle immobilière. OK. On progresse.

Les points communs de la bulle immobilière française avec le marché immobilier français ? Les points communs entre le marché immobilier français et un marché immobilier étranger pourquoi pas.
Mais les points communs entre la bulle immobilière française et le marché immobilier français. je vois pas trop dès lors que la bulle immobilière fait partie du marché immobilier français dès lors qu'elle est une de ses caractéristiques. Comparer un élément avec un de ses sous ensembles ou une de ses caractéristiques je vois pas.

[Vincent92]

@lolio : C'est le point commun entre une bulle (dans son aspect le plus général et n'importe laquelle. Française, étrangère, action, immobilier, obligation,… peu importe. Il y a des points communs) et le marché immobilier Francais le sujet proposé.

Il y a deux sujets :

1 - Qu'est ce qu'une bulle ?
2 - Les points communs entre une bulle et le marché immobilier Français.

Il y a forcément des points communs entre toutes bulles qui font qu'on les range précisément en tant que bulle.

Je n'ai pas bien compris le rapport avec ce que tu as mis. Ceci étant, ayant créé un sujet, je t'invite à aller répondre dessus.

[lolio]

@lolio : C'est le point commun entre une bulle (dans son aspect le plus général et n'importe laquelle. Française, étrangère, action, immobilier, obligation,… peu importe. Il y a des points communs) et le marché immobilier Francais le sujet proposé.

Il y a deux sujets :

1 - Qu'est ce qu'une bulle ?
2 - Les points communs entre une bulle et le marché immobilier Français.

Il y a forcément des points communs entre toutes bulles qui font qu'on les range précisément en tant que bulle.

Je n'ai pas bien compris le rapport avec ce que tu as mis. Ceci étant, ayant créé un sujet, je t'invite à aller répondre dessus.

n'importe quoi.

Il y a deux sujets :

1 - Qu'est ce qu'une bulle ?
2 - Les points communs entre une bulle et le marché immobilier Français.

Il y a forcément des points communs entre toutes bulles qui font qu'on les range précisément en tant que bulle.

Tu te rends compte qu'après avoir dit qu'il y a 2 sujets dont les points communs entre une bulle et le marché le marché immobilier français (ce qui déjà ne veut rien dire) dans la phrase suivante tu parles des points communs entre toutes les bulles ?

[Vincent92]

Le sujet a déjà été traité : viewtopic.php?f=170&t=87735

Je vais donc aller le lire.

Pour le reste, soit je ne sais pas exprimer ma pensée soit tu ne comprends rien.

Inutile de répondre. Cet échange n'apporte rien au débat. Chaqu'un se fera son avis.

[lolio]

T'inquiètes je comprends très bien

Les points communs entre une bulle et le marché immobilier Français.

ça ne veut pas dire grand chose de plus que je compare 3 poireaux et 2 oignons.

Ce qui se conçoit bien s'énonce clairement et quand c’est flou il y a un loup.

[foxtrot]

Ces statisticiens bien pensants ne tiennent nullement compte du bon sens des acheteurs face aux évolutions sociétales, évolutions totalement imprévisibles sur la durée de leurs prédictions.

Je me suis arrêté là, perso.

Fox

[jobserve75]

Ces statisticiens bien pensants ne tiennent nullement compte du bon sens des acheteurs face aux évolutions sociétales, évolutions totalement imprévisibles sur la durée de leurs prédictions.

Je me suis arrêté là, perso.

Fox

Notre Friggit hô bien aimé,
Que ton nom soit sanctifié,
Que tes analyses règnent sur la terre,
Ne nous soumets pas à la tentation (de l'achat)
Mais délivres-nous de la bulle

[Praséodyme]

Je m'étais arrêté à

J'avais acheté en 2001, revendu en 2007, puis racheté en 2010 et je pense que j'aurai fini de payer mon bien avant que quelque scénario que ce soit validé.

Quelqu'un qui a eu la chance de rentrer par hasard sur le marché au plus bas et qui s'est gavé de PV grâce à la bulle aura forcément du mal comprendre en quoi elle est scandaleuse et combien le logement est un problème lourd pour tous ceux qui sont nés quelques années plus tard.

[foxtrot]

Ces statisticiens bien pensants ne tiennent nullement compte du bon sens des acheteurs face aux évolutions sociétales, évolutions totalement imprévisibles sur la durée de leurs prédictions.

Je me suis arrêté là, perso.

Fox

Notre Friggit hô bien aimé,
Que ton nom soit sanctifié,
Que tes analyses règnent sur la terre,
Ne nous soumets pas à la tentation (de l'achat)
Mais délivres-nous de la bulle

C'est bien ce que je disais, face à un condensé de poncif, ("bien pensants", "bon sens," "imprévisibles"), c'était évident qu'on n'allait pas apprendre une chose sur le fond dans ce fil de discussions suite à ce message.
Et si je pense que l'immobilier est trop élevé, je suis loin de croire que Friggit a pondu une théorie définitive sur la question.

Fox

[fow]

Quelqu'un qui a eu la chance de rentrer par hasard sur le marché au plus bas et qui s'est gavé de PV grâce à la bulle aura forcément du mal comprendre en quoi elle est scandaleuse et combien le logement est un problème lourd pour tous ceux qui sont nés quelques années plus tard.

Le problème des lunettes en contre-plaqué est que la vision est assez réduite.

C'est sûr qu'avec 6 personnes à loger dont 2 adultes travaillant à Paris, je n'ai strictement aucune idée du marché et de la bulle.

D'ailleurs j'ai loué de 2007 à 2010 juste pour le plaisir et racheté en 2010 par simple masochisme.

Si tu avais lu la suite du post, cela t'aiderait certainement à comprendre pourquoi de nombreuses familles achètent, même à ce que tu décris être un prix d'or, par simple bon sens.

Maintenant tu n'es pas obligé de chercher à comprendre et tu peux continuer d'invoquer "le tunnel" à l'aveugle ... et t'arc-bouter.

Perso je m'en fous et j'aurai fini de payer ma maison (ce qui me procurera un equivalent loyer à vie) bien avant que tu ne puisses valider un quelconque des scénarios rabâchés en boucle depuis plus de 10 ans.

D'ailleurs, t'as remarqué que la baisse brutale de 35 % en cinq ans annoncée en 2006 devient progressivement un scénario à la japonaise sur 20 ans à compter de 2015 ?

[Praséodyme]

Perso je m'en fous et j'aurai fini de payer ma maison (ce qui me procurera un equivalent loyer à vie) bien avant que tu ne puisses valider un quelconque des scénarios rabâchés en boucle depuis plus de 10 ans.

D'ailleurs, t'as remarqué que la baisse brutale de 35 % en cinq ans annoncée en 2006 devient progressivement un scénario à la japonaise sur 20 ans à compter de 2015 ?

Oui, j'ai remarqué. Ça signifie que pour les gens de mon âge, quelque soit nos choix (entrée sur le marché à partir de 2008 ou location) de toute façon on est perdant.

Tu t'en fous, c'est ton droit. Mais ne viens pas nous donner de leçons de saine gestion patrimoniale, tu as juste eu du bol de naître une bonne année.

[Marmelade]

(...) juste eu du bol de naître une bonne année.

pas faux, la decennie de naissance peut jouer sur la capacité des uns et des autres à se loger plus facilement.

Si on s'en tient aux travaux de Friggit, que dire des parisiens ayant vécu la période 1870 - 1914 : qu'il ont vécu une période bien plus critique que celle que nous vivons aujourd'hui ? le rapport prix/revenu étant particulièrement détestable...

Ou bien est-ce une lecture trop idyllique des trentes glorieuses quand ce fameux rapport prix/revenu était finalement très confortable. Le tunnel de Friggit est peut-être mal positionné dans ses statistiques ; ce tunnel étant peut-être beaucoup plus haut dans les courbes.
Dans ce cas la situation actuelle passerait presque pour légèrement au-dessus de la moyenne longue période.

[lecriminel]

Ou bien est-ce une lecture trop idyllique des trentes glorieuses quand ce fameux rapport prix/revenu était finalement très confortable. Le tunnel de Friggit est peut-être mal positionné dans ses statistiques ; ce tunnel étant peut-être beaucoup plus haut dans les courbes.
Dans ce cas la situation actuelle passerait presque pour légèrement au-dessus de la moyenne longue période.

L'erreur de Friggit serait de ne pas avoir compris un retour de Zola (le vrai) ? c'est possible.

[Vincent92]

Ou bien est-ce une lecture trop idyllique des trentes glorieuses quand ce fameux rapport prix/revenu était finalement très confortable. Le tunnel de Friggit est peut-être mal positionné dans ses statistiques ; ce tunnel étant peut-être beaucoup plus haut dans les courbes.
Dans ce cas la situation actuelle passerait presque pour légèrement au-dessus de la moyenne longue période.

Il reconnait lui même avoir pris la date de 1965 ainsi que les bornes à défaut de mieux... :

La période antérieure à 1965, marquée par deux guerres mondiales catastrophiques, présente un intérêt historique mais ne saurait servir de fondement à une prévision. Ses turbulences font cependant clairement ressortir, par contraste, la remarquable régularité qui a prévalu à quelques exceptions près depuis 1965, à savoir l'évolution du prix des logements, en Ile-de-France comme en France, à l'intérieur d'un "tunnel" de largeur ±10% autour du revenu disponible par ménage. On considérera comme exceptionnelle, non représentative de la "normalité historique", la crise de 1987-1995 là où elle a été aiguë.
Faute de raison de procéder autrement, la meilleure méthode de prédiction semble être de prolonger la "normalité historique", à savoir de prolonger ce "tunnel".

Et c'est sur cette base qu'il fait ces travaux. Ceci te semble t'il un raisonnement scientifique incontestable? A partir de là...

Autre chose sur le taux d'effort qui lui a permis de définir cette base. Sur les 41 ans qui lui ont servis de modèle (1960-2001), à Paris, le taux d'effort est en dessous de 1 pendant seulement 10 ans...

Et si l'on retire 1960-1965, il ne reste que la période 1997-2000. Un peu léger non?

[Marmelade]

Et c'est sur cette base qu'il fait ces travaux. Ceci te semble t'il un raisonnement scientifique incontestable? A partir de là...

Effectivement il semble faire avec les moyens du bord, c'est-à-dire des données statistiques relativement bien fournies à partir de 1965. Pour ce qui est des périodes antérieures, à defaut de travaux bien nourris, il se base sur les données parisiennes par exemple pour illustrer la fin du XIXè, mais ne peut pas extraloper sur la France entière.

J'imagine que si les données étaient plus homogènes en qualité comme en quantité sur de longues période d'observation, en bon statiticien il aurait peut-être décalé son tunnel vers le haut, qui sait.

[Vincent92]

@Marmelade : On ne peut pas lui en vouloir. Ces travaux sont intéressants. C'est plutôt ce que les gens en attendent qui est dramatique.
Depuis 2004, il nous dit que les prix vont retrouver sont tunnel très rapidement. Et les gens continuent à y croirent sans aucune remise en question...

Si on était dans les conditions des 30 glorieuses (forte inflation des salaires et taux élevés notamment) peut être qu'on y retournerait. Malheusement, ca me semble peu probable.

Quand on veut très fort quelque chose on a tendance à donner de la crédibilité à toute démarche réfléchie. Malheureusement, ce n'est pas parce qu'une démarche est argumentée et réfléchie qu'elle est bonne.

[Marmelade]

L'erreur de Friggit serait de ne pas avoir compris un retour de Zola (le vrai) ? c'est possible.

Je serais curieux de comprendre comment le ratio détestable prix/revenu parisien de la fin du XIXè siècle ait pu rester aussi longtemps en apesanteur. Par analogie avec la période actuelle, on en aurai encore pour une petite trentaine d'année avant d'observer un retour vers le tunnel sur la capitale...
D'ici là les appartements seront en partie transformés en dortoirs à la Zola pour une catégorie d'individus...

[lecriminel]

L'erreur de Friggit serait de ne pas avoir compris un retour de Zola (le vrai) ? c'est possible.

Je serais curieux de comprendre comment le ratio détestable prix/revenu parisien de la fin du XIXè siècle ait pu rester aussi longtemps en apesanteur.

J'ai un gros doute sur le calcul,
l'ingénieur (bien) Ben92 vit dans le meme bien que la femme de chambre (pas bien) de l'époque.

[Vincent92]

@lecriminel : Penses tu que la femme de chambre était propriétaire à l'époque?

Parce qu'en restant locataire l'ingénieur Ben92 aurait pu avoir un 2 pièces à un étage "normal" alors que la femme de ménage était au 6ieme étage sans ascenseur.

Il a préfèré acheter un F1 (qui fait au moins 2-3 fois la taille d'une chambre de bonne) à un étage élevé avec ascenseur dans une résidence récente.

Oui, Ben92 a fait le choix de vivre dans une ville où les propriétaires sont globalement plus riche que lui. Il aurait pu doubler sa surface en restant dans le 92 mais dans une ville un peu moins standing ou en jouant sur d'autres paramètres (Immeuble moins récent, à un étage moins noble, pas de parking,...).

Je comprend qu'on puisse en rire mais après tout c'est un choix dont il n'a pas l'air de souffrir. En tout cas, il souffre surement moins que la femme de chambre qui avait les toilettes sur le pallier et qui se laver au mieux avec un lavabo.

Oui, Ben92 vit surement de manière moins confortable qu'un locataire qui utiliserait la même somme d'argent pour se loger. Le problème est que si les prix ne baissent pas drastiquement, dans 10-15 ans, Ben92 vivera plus confortablement que le locataire tout en étant propriétaire.

[lecriminel]

@lecriminel : Penses tu que la femme de chambre était propriétaire à l'époque?

je pense qu'à l'époque l'ingénieur ne vivait pas dans 20m2,
et je pense que la femme de chambre actuelle n'habite pas à Paris (trop cher, meme en location, meme pour une chambre),
je trouve donc étonnant qu'on dise qu'à l'époque les prix étaient bien plus hauts par rapport aux revenus (donc par rapport à la situation professionnelle).

[Praséodyme]

@lecriminel : Penses tu que la femme de chambre était propriétaire à l'époque?

je pense qu'à l'époque l'ingénieur ne vivait pas dans 20m2,
et je pense que la femme de chambre actuelle n'habite pas à Paris (trop cher, meme en location, meme pour une chambre),
je trouve donc étonnant qu'on dise qu'à l'époque les prix étaient bien plus hauts par rapport aux revenus (donc par rapport à la situation professionnelle).

Il n'y a plus des masses de femmes de chambre d'ailleurs, vu que l'ingénieur n'a plus les moyens d'entretenir du personnel de maison.

Bon, il y a encore des femmes de ménages qui bossent deux heures par-ci, trois heures par là. C'est un secteur qui a connu une uberisation précoce...

[Vincent92]

Il faut replacer les choses dans leur contexte.
Le salaire d'un bac+5 de l'épique n'a rien à voir avec le salaire d'un bac+5 d'aujourd'hui tout simplement parce que bac +5 à l'époque c'était vraiment l'élite.

De plus, les femmes ne travaillaient pas (elles faisaient du travail domestique).

Donc, évidement, ça ne se compare pas comme ça.
Si on veut replacer dans le contexte, Ben n'aurait fait ni partie de la Noblesse qui vivait en premiere étage (Aujourd'hui ceux qui paient l'ISF) ni partie de la bourgeoisie qui habitait au deuxième étage (aujourd'hui les entrepreneurs de petites boîtes qui fonctionnent bien).

[lecriminel]

Peut-on dire que ces époques ne sont pas comparables ?

[Praséodyme]

Si on veut replacer dans le contexte, Ben n'aurait fait ni partie de la Noblesse qui vivait en premiere étage (Aujourd'hui ceux qui paient l'ISF) ni partie de la bourgeoisie qui habité au deuxième étage (aujourd'hui les entrepreneurs de petites boîtes qui fonctionnent bien)

C'est l'inverse dans un immeuble Haussmanien. Le premier étage, c'était pour le bourgeois qui tenait la boutique du rez de chaussée. Le deuxième étage haut sous plafond et doté de balcons imposants était et reste l'étage noble. Les classes sociales allaient en diminuant à mesure qu'il fallait se taper les escaliers et enfin le petit personnel de la famille habitant le 2ème étage dormait sous les combles.

[Praséodyme]

Pour en revenir à Friggit, son tunnel correspond à un ratio prix/revenu de 4 à 5 années de revenu moyen d'un ménage pour acquérir un logement familial.

Aujourd'hui, on est à 7-8 années de revenu mais avec des taux d'intérêt bas (quoi que pas si bas par rapport à l'inflation).

Moi j'y vois une singularité qui ne s'éternise que sous l'effet d'une politique publique inepte, les frangins 92 préfèrent voir ça comme un nouveau paradigme.

En 1870-1914, il fallait combien d'heures de travail à combien d'ouvriers pour bâtir une maison ou un immeuble ?
Même question en 1965-2016 ?

[Vincent92]

La vraie question serait plutôt de savoir si on a beaucoup construit entre 1965 et 2016 à Paris.

Ce qu'on paie à Paris est surtout la valeur du terrain plutôt que la valeur de la construction.
Entre un bien neuf et un bien ancien, la différence de valeur n'est pas non plus si importante (+20%? Et c'est sans compter les aides qui diminuent l'écart).

Il faudrait quand même en avoir conscience. Donc, l'argument du nombres d'ouvriers nécessaires pour construire alors qu'on vend surtout des immeubles construit il y a 100 ans...

Maintenant, est on à un nouveau paradigme? Je n'en sais rien. Ca depend tellement de facteurs extérieurs. Oui, ca peut baisser un peu surtout si les taux remontent.
Je dis juste que toute chose égale par ailleurs (taux, loyers, salaires, aides,...), les prix sont un peu près normaux.

En tout cas, pour cette année, le plus probable me semble une évolution entre -2 et +2% pour Paris (tout de même plus de chance d'être à +2 que -2).

Pour les pronostiques dans 10 ans, je laisse ca à Madame Irma.
Et je pense que parier sur une baisse (importante) de l'immobilier à court terme, c'est parier sur un changement important de la situation à court terme.

C'est possible mais ca ne me semble pas être le scénario le plus probable.
Ainsi, ça me semble assez improbable de revoir Paris à moins de 6000€ du m2 d'ici 2022 comme j'ai pu le voir sur d'autre postes.

Je rappel aussi que ne pas prendre position alors qu'on a une situation stable a un coût qui n'est absolument pas négligeable.
Par exemple, ca ne sera pas la peine de venir faire les malins dans 8 ans si l'immobilier a perdu 5-10%. Vous aurez clairement perdu de l'argent en restant locataire (dans 99% des cas. Je ne parle pas des cas marginaux).

[m.enfin]

Mise à jour CGEDD du 11 mars 2016
1.1. Graphiques sur le marché immobilier et son environnement depuis 1800

lien vers le .doc

[kamoulox]

Chez thorium, tout est plus mieux que les autres.

Bien sur, c'est normal, c'est quand même l’énergie du futur dont on parle

Plus sérieusement, 3ME sur une carrière, c'est bien, mais objectivement pas exceptionnel, et ça ne justifie en aucun cas les sacrifices décrits au dessus (exit la vie de famille, bonjour le clapier, stress...).

Tous les babybomers de la famille ont atteint ou dépassé assez facilement cet objectif, ce sera plus dur pour nous (les générations 70/80), mais je préfère gagner moins et vivre à l'aise (50 à 100 m2 habitable/personne, 2 semaines/an de vacance à l’étranger, un jardin, des extérieurs pour le barbeuk, quelques resto, spectacles, toiles, bref, la vraie vie) que d'atteindre cet objectif dans un clapier, stressé, sans famille/amis, sans toutes ces petites choses qui rendent le quotidien agréable.

Il semblerait que ma génération (fratrie, cousins) soient en passe de réussir cet objectif, bien sur aucun parisien, sauf deux qui ont hérité direct d'un logement à 500 KE d'entrée de jeu, qui ne subissent donc pas de Paris son principal inconvénient.

Je n'ai pas les moyens de vivre une belle vie à Paris, donc je n'y vais pas. C'est pourtant simple...

Si ! tu as moyens pour y vivre

Mais pa d'aller y vivre de la façon dont tu le souhaites avec tout ce confort

Et ma foi tu as bien raison j'adore ta dernière phrase mais elle est applicable pour pleins d'autres endroits

[Praséodyme]

Bon, ben les prix remontent. Les taux bas ont pour effet de dégrader le pouvoir d'achat des ménages.
Mais déjà la vague d'achat de la mi-2015 s'essouffle. C'était un fusil à un coup.

600 milliards balancés par hélicoptère pour ça. Beau résultat Mario.

[Vincent92]

@Praséodyme : C'est en effet ce que semble dire Friggit. Selon lui, la baise des taux ne compense pas la hausse des prix :



Le pouvoir d'achat s'est très légèrement dégradé fin 2015.

Concernant cette "vague d'achat de la mi-2015" qui "s'essouffle" pourrait on avoir plus de détails?

[McClane]

Immotrend est à jour

[Praséodyme]

Concernant cette vague qui s'éffoufle pourrait on avoir plus de détaille?

Prends le graphe 4.3 sur la variation annuelle du nombre de ventes (désolé, la flemme de l'uploader)
Le cumul sur les 3 mois d'été était à +30% entre 2015 et 2014.
Cet hiver, on est à +18% entre 2015 et 2014, qui compense tout juste les -15% sur le même trimestre de 2013 à 2014.
On a atteint les 800 000 ventes en 2015, mais ça n'ira pas plus haut en 2016.

[lepilou]

Mise à jour CGEDD du 11 mars 2016 / Actualisation au T4 2015

. Indices prix/Rdb au T4 2015 (graph. 2.4)

Paris.......... 2,40 (2,38 au T3, 2,37 au T2 et 2,38 au T1)
IDF............ 1,98 (1,98 au T3, 1,96 au T2 et 1,98 au T1)
France....... 1,68 (1,67 au T3, 1,67 au T2 et 1,68 au T1)
Province..... 1,56 (1,55 au T3, 1,55 au T2 et 1,56 au T1)

C'est essentiellement Paris qui impacte les indices à la hausse, mais le sursaut parisien n'a pas impacté l'indice de l'IDF
Rappelons que seules les courbes Paris (rouge) et province (bleu) reflètent l'évolution des indices prix/RdB sur des ensembles cohérents, la courbe IDF (rose) est fortement faussée par le fait qu'elle inclut les données parisiennes, et la courbe (noire) France entière également, mais dans de moindres proportions

. Montant total des ventes (courbe verte) : indice actualisé à 1,35 en janvier, après 1,35 en décembre, 1,34 en novembre, 1,29 en septembre, 1,25 en août, 1,23 en juillet, 1,22 en juin et 1,19 en mai (lors du retournement de tendance)

. Nombre de ventes immobilières (graph. 4.1) : grimpe fortement à 809.000 en janvier , après 803.000 en décembre, 792.000 en novembre 769.000 en octobre, 753.000 en septembre, 740.000 en août, 728.000 en juillet, 716.000 en juin et 711.000 en mai

. Le nombre de ventes rapporté à sa tendance longue (graph 2.1, courbe ocre) est à 0,78, en nette progression depuis plus de 6 mois

En ce qui concerne l'activité, les volumes de ventes n'ont cessé d'augmenter depuis le mois de mai, correspondant à des compromis signés depuis le début de la saison immo. D'autres sources qui faisaient état de ventes égales ou supérieures à 800.000 sur l'ensemble de l'année 2015, avancent une poursuite de cette hausse en 2016, jusqu'à 850.000 transactions ?

Ci-dessous la publication complémentaire accompagnant la mise à jour

Mars 2016
Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.

a) PRIX
Au quatrième trimestre 2015, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage est supérieur de 68% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement augmente faiblement par rapport au trimestre précédent. Il a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 64% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage n’a augmenté que de 1% (graphique 1.1.).
(*)
Malgré une remontée marginale, les taux d’intérêt immobiliers restent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).

b) VOLUMES
Fin janvier 2016, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit son rebond, à 809 000 unités. Il a rejoint le niveau de 800 000 unités au voisinage duquel il s’était maintenu de 2000 à 2011 hormis le décrochage de 2008 et 2009 (graphiques 4.1. et 6.2.). Néanmoins, le nombre de logements du parc ayant entre-temps augmenté, la vitesse de rotation reste inférieure à son niveau de 2000 (graphique 4.2.). Le nombre de transactions est inférieur de 25% à la tendance longue obtenue en extrapolant la croissance de la vitesse de rotation observée pendant la période 1970-2000 (graphique 2.1). Sous l’effet principalement de l’augmentation du nombre de transactions et accessoirement de la légère remontée des prix, le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois poursuit son augmentation par rapport à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 et lui est supérieur de 35% (graphique 2.1.).

c) EN CONCLUSION, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.

(*) La phrase suivante, apparue en janvier, a maintenant disparu : " C’est l’environnement financier qui explique le haut niveau du prix des logements "
En a-t-il trop parlé ?
Je rappelle les publications récentes dans lesquelles JF a souligné à plusieurs reprises l'impact de l'environnement financier

. avril 2015 http://www.cgedd.developpement-durable. ... 7681d5.pdf
. octobre 2015 http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
. lors de la mise à jour de janvier 2016
. lors de sa présentation nouvelle version ENPC de janvier 2016 http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme »

Conclusions ?
L'impact de la baisse durable des taux semble prendre une place prépondérante dans le discours de J.Friggit question posée le mois dernier : va-t-il réexaminer ses différents scénarios et conclure que le changement de palier est possible, voire probable ?
A cette question il nous a apporté réponse :
pas de changement de palier, maintien des scénarios A et B, mais seulement après une période de "lévitation" tant que les taux d'intérêt demeureront à leur niveau actuel viewtopic.php?f=170&t=93084
La période de " lévitation " a-t-elle encore de beaux jours devant elle ?

Notez également que, ce trimestre l'indicateur de pouvoir d’achat immobilier des ménages (graph 3.2) marque une pause

[Vincent92]

Prends le graphe 4.3 sur la variation annuelle du nombre de ventes (désolé, la flemme de l'uploader)
Le cumul sur les 3 mois d'été était à +30% entre 2015 et 2014.
Cet hiver, on est à +18% entre 2015 début 2016 et 2014 début 2015, qui compense tout juste les -15% sur le même trimestre de 2013 début 2014 à 2014 début 2015.
On a atteint les 800 000 ventes en 2015, mais ça n'ira pas plus haut en 2016.

Pour être sûr de bien comprendre, peut on reformuler ton propos par :

Au T1 2016, on est à plus +18% par rapport au T1 2015 mais comme c'est moins que les +30% entre le T3 2015 et le T3 2014, on ne fera pas mieux que les 800 000 ventes de 2015.

Est ce bien cela que tu as voulu dire?

[Praséodyme]

Prends le graphe 4.3 sur la variation annuelle du nombre de ventes (désolé, la flemme de l'uploader)
Le cumul sur les 3 mois d'été était à +30% entre 2015 et 2014.
Cet hiver, on est à +18% entre 2015 début 2016 et 2014 début 2015, qui compense tout juste les -15% sur le même trimestre de 2013 début 2014 à 2014 début 2015.
On a atteint les 800 000 ventes en 2015, mais ça n'ira pas plus haut en 2016.

Pour être sûr de bien comprendre, peut on résumer ton propos par :

Au T1 2016, on est à plus +18% par rapport au T1 2015 mais comme c'est moins que les 30% de cet été par rapport à l'été 2014, on ne fera pas mieux que les 800 000 ventes de 2015.

Est ce bien ca que tu as voulu dire?

Oui, les ventes ont bien progressé en 2015, mais elles atteignent un palier. Ça se voit sur les courbes à 3 mois du graphe 4.1. qui sont à la baisse.
La communication du lobby a bien payé, mais les arguments comme quoi c’est plus-que-jamais-le-moment-d’acheter tournent en rond. Le réservoir des attentistes se tarit.

Bémol : Tant que les taux restent bas, cela fait croire aux acteurs qu’il est normal de payer un logement sur plus de 20 ans et qu’il vaut par conséquent 240 fois le loyer. Il y a donc beaucoup de candidats. Je ne sais pas quand le QE prendra fin, mais ça fera tout drôle aux propriétaires qui pensent que leur logement vaut réellement ce prix-là.

[lecriminel]

Bémol : Tant que les taux restent bas, cela fait croire aux acteurs qu’il est normal de payer un logement sur plus de 20 ans et qu’il vaut par conséquent 240 fois le loyer.

ça n'a rien à voir avec la durée, prix/loyer te permet de calculer un rendement. Certes plus les taux sont bas, plus la durée a tendance à s'allonger.

[Vincent92]

@Praséodyme : D'accord. Et du coup, ca ne te gène pas qu'aucun proffessionnel (même pessimiste type meilleursagents) soit d'accord avec toi?

[Praséodyme]

Bémol : Tant que les taux restent bas, cela fait croire aux acteurs qu’il est normal de payer un logement sur plus de 20 ans et qu’il vaut par conséquent 240 fois le loyer.

ça n'a rien à voir avec la durée, prix/loyer te permet de calculer un rendement. Certes plus les taux sont bas, plus la durée a tendance à s'allonger.

Kévin et Vanessa Michu ne fonctionnent pas comme ça. Et ce sont eux qui font le marché, pas toi et moi.

S'ils ont assez d'épargne (encore mieux si c'est celle de papamaman) pour couvrir les frais d'acquisition, tout ce qui compte ensuite c'est que la mensualité ne dépasse pas le montant d'un loyer. Ils s'en foutent de payer 25 ans, c'est normal puisque tout le monde le fait.

Sans inflation et sans croissance, peu d'augmentation de revenu en perspective. Contrairement aux pigeons de 2007, ils ne pourront pas raccourcir leur crédit en remboursements anticipés et il n'y aura pas non plus de baisse des taux pour renégocier leurs dettes. Ils seront les premières victimes quand les taux remonteront, car personne ne reprendra leur logement au même prix. À moins que d'ici-là, les pouvoirs publics (gouvernement, banque centrale, etc.) nous sortent encore un autre artifice pour sauver leurs miches.

[cashisking]

Kévin et Vanessa Michu ne fonctionnent pas comme ça. Et ce sont eux qui font le marché

Voilà. Et jusqu'à maintenant mieux vaut avoir tort avec la majorité que raison tout seul.
Parce que les Kevin et Vanessa qui ont acheté en 2005, ils niquent bien Charles-Edouard qui attend toujours en 2016.

À moins que d'ici-là, les pouvoirs publics (gouvernement, banque centrale, etc.) nous sortent encore un autre artifice pour sauver leurs miches.

Ils feront tout pour faire chier Friggit, hein ?

[Vincent92]

Donc, si je suis votre raisonnement, seul le ratio loyer/prix compte ? Les taux n’ont aucun impact ? On s'en fiche complétement de combien nous coûte chaque mois les intérets d'emprunts? Cela ne rentre pas en compte dans le calcul du rendement?

Il faut mieux acheter un appartement avec un ratio de 220 loyers mais avec des taux à 6% qu’un appartement avec un ratio de 250 loyers mais avec des taux à 2% si on y reste 10 ans, c’est bien ca ?

Quand je lis ca, je trouve finalement que Kévin et Vanessa Michu n’ont peut être pas étudié la question comme vous l’avez fait, mais il ne me semble pas plus bêtes que ces « personnes à la fois rationnelles et un peu visionnaires » (bien au contraire).

[lecriminel]

Voilà. Et jusqu'à maintenant mieux vaut avoir tort avec la majorité que raison tout seul.
Parce que les Kevin et Vanessa qui ont acheté en 2005, ils niquent bien Charles-Edouard qui attend toujours en 2016.

si je peux reprendre ton expression, Kev' et Vaness' se font mettre bien profond mais un poil moins qu'un locataire (à Paris et tant qu'on a des prix en lévitation. le jour où le marché s'adaptera à sa valeur réelle ils prendront très cher.)
En plus je suis sûr que Charles-Edouard est logé gratuitement, dans le XVIeme.

[Praséodyme]

Parce que les Kevin et Vanessa qui ont acheté en 2005, ils niquent bien Charles-Edouard qui attend toujours en 2016.

Charles-Edouard, ses parents lui ont filé 150 000 balles pour qu'il puisse démarrer du bon pied. T'en fais pas pour lui.

Kévin était trop jeune en 2005. Il a acheté un studio en 2012 et depuis il mange des nouilles tous les soirs mais il est pro-pri-é-taire.

[Vincent92]

Parce que les Kevin et Vanessa qui ont acheté en 2005, ils niquent bien Charles-Edouard qui attend toujours en 2016.

Charles-Edouard, ses parents lui ont filé 150 000 balles pour qu'il puisse démarrer du bon pied. T'en fais pas pour lui.

Kévin était trop jeune en 2005. Il a acheté un studio en 2012 et depuis il mange des nouilles tous les soirs mais il est pro-pri-é-taire.

On a l'impression que tu sous-entend que c'était moins dur d'acheter en 2005. Le pouvoir d'achat est pourtant presque équivalent aujourd'hui :



Ou alors tu parles des villes à forte attractivité qui ont effetivement bien montées depuis 2005. C'est ces villes qui vont bientôt baisser de 30%?

[duffie]

Quand je vois la courbe comparant les prix des logement à l'internationale je me demande pourquoi je ne pars pas m'installer en Allemagne...
Enfin si, je parle allemand comme une vache espagnole (je sais c'est méchant pour la vache)

PS : Quel est le point commun entre la France, l'Espagne et le Royaume Unis (à part l'immo cher?)

[Vincent92]

@duffie : Pour l'Allemagne, les gens sont mieux repartient sur le territoire.

La capitale économique Allemande est Francfort (et non pas Berlin). Quand à la capitale politique, c'est Berlin mais seulement depuis 1990 (avant c'était Bonn).

La densité de population à Berlin est de 3 891 hab./km2 (contre 21 154 hab./km2 pour Paris, 10 460 hab./km2 à Lyon ou encore 2 919 hab./km2 à Francfort ).

Il y a aussi une histoire différente : Séparation du pays en deux. Puis l'Ouest a payé pour l'Est à la chutte de mur. Les écarts se sont réduits mais non sans heurts.

Bref, ce n'est vraiment pas comparable à la France où certaines régions concentrent quasi toute la population.


Pour l'Espagne, le secteur global de la construction, qui représentait 7,3 % du PIB en moyenne entre 1980 et 2014 et qui a atteint un point haut à 12% avant la crise (en France c'est environs 5%).
C'est le poids du secteur dans l'économie le problème.

[Praséodyme]

On a l'impression que tu sous-entend que c'était moins dur d'acheter en 2005. Le pouvoir d'achat est pourtant presque équivalent aujourd'hui :

Ou alors tu parles des villes à forte attractivité qui ont effetivement bien montées depuis 2005. C'est ces villes qui vont bientôt baisser de 30%?

Ce n'était pas plus facile. Seulement l'achat en 2005 où que ce soit s'est avéré gagnant parce que c'était avant le sommet de la bulle, dans un contexte haussier et que lorsque la bulle a atteint le niveau insoutenable qui devait provoquer son éclatement, les politiques publiques ont posé toutes les rustines qu'ils pouvaient pour éviter qu'elle ne se dégonfle et à condition d'être resté assez longtemps dans les murs.

Même si aujourd'hui grâce à la baisse des prix et des taux le pouvoir d'achat est le même qu'à l'époque, les perspectives de plus / moins value me paraissent moins favorables et les leviers qui permettaient d'écourter le crédit (inflation, croissance, taux d'intérêts) sont épuisés. Dans leur fuite en avant pour soutenir le marché, les pouvoirs publics ont cramé toutes leurs cartouches. Du moins, il me semble, mais peut être que je manque simplement d'imagination.

Admettons qu'un baissier convaincu se mette à tabler sur d'autres manipulations de l'Etat, de la BCE et du Saint-Esprit pour soutenir le marché et qu'il décide d'y rentrer en connaissance de cause. A qui pourra-t-il s'en prendre si ces grands pouvoirs lâchent l'affaire, que le marché se régule seul et que la récession se poursuit ?

[pimono]

Kévin était trop jeune en 2005. Il a acheté un studio en 2012 et depuis il mange des nouilles tous les soirs mais il est pro-pri-é-taire.

s'il n'était pas propriétaire mais locataire depuis, le plat de nouille est le même, mais accompagné de tabac, d'alcool ou d'une autre drogue pour accepter ce quotidien.
Le problème est presque le même.

[Vincent92]

Admettons qu'un baissier convaincu se mette à tabler sur d'autres manipulations de l'Etat, de la BCE et du Saint-Esprit pour soutenir le marché et qu'il décide d'y rentrer en connaissance de cause. A qui pourra-t-il s'en prendre si ces grands pouvoirs lâchent l'affaire, que le marché se régule seul et que la récession se poursuit ?

C'est un peu mon cas puisque je ne suis pas particulièrement haussier et je suis rentré dans le marché l'été dernier.

J'ai commencé à chercher en févier 2011. Je trouvais le risque vraiment trop grand et j'ai donc attendu.

La vérité que des taux bas augmentent le risque sur le prix mais augmente aussi le rendement (ce qui diminue le risque). Coupler la légère correction de prix, le deal est devenu intéressant.

J'ai sauté le pas (avant même qu'on annonce un quelconque retournement). Si bien que je gagne ~450€/mois (vis à vis d'une AV à 2,5% net/net sans frais d’entrée qui, je pense, est déjà optimiste sur les 8 prochaines années) en étant propriétaire de mon logement et en ayant à rattraper 20k€ de frais divers.

Mon principal argument est que je ne crois pas du tout a -20% en proche couronne parisienne dans 10 ans.

Cela peut perdre (ou augmenter) un peu mais le risque de perdre de l'argent me semble vraiment très faible. Bien plus faible que le risque attentiste que je prenais.

Maintenant, si le marché fait moins bien que -20%, je ne pourrais m'en prendre qu'à moi car je connaissais parfaitement les risques (ca ne sera pas non plus dramatique pour moi car ça améliorera ma situation mais j’aurais fait un mauvais deal).

Tout comme toi, tu ne pourras t'en prendre qu'à toi si finalement ton attentisme n'auras pas été payant.

[Gpzzzz]

Donc, si je suis votre raisonnement, seul le ratio loyer/prix compte ? Les taux n’ont aucun impact ? On s'en fiche complétement de combien nous coûte chaque mois les intérets d'emprunts? Cela ne rentre pas en compte dans le calcul du rendement?

Il faut mieux acheter un appartement avec un ratio de 220 loyers mais avec des taux à 6% qu’un appartement avec un ratio de 250 loyers mais avec des taux à 2% si on y reste 10 ans, c’est bien ca ?

Quand je lis ca, je trouve finalement que Kévin et Vanessa Michu n’ont peut être pas étudié la question comme vous l’avez fait, mais il ne me semble pas plus bêtes que ces « personnes à la fois rationnelles et un peu visionnaires » (bien au contraire).

Si le 6% est sur 10ans et le 2% sur 25ans pour moi il n y a pas photo !!