TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Message

guzy1971 · #9701 Message par **guzy1971** » 19 janv. 2016, 11:37

Vincent92 a écrit :@guzy1971 : Tu as partiellement raison. Ceci étant, il faut quand même l'erreur de ne jamais se remettre en question et de refuser de ce confronté à l'environnement actuel. Prendre l’environnement des années 60-70 comme normalité, pourquoi pas. Mais la question est : Est-ce qu’on y reviendra à moyen/long terme ?

Je ne lis pas les publications de Friggit aussi attentivement que toi, je ne peux donc pas me prononcer. Il me semble quand même qu'il avait justement mis en évidence le rôle décisif des taux bas dans la formation de la bulle dans les pays occidentaux. Sans la financiarisation, jamais les prix n'aurait dû s'"éloigner à ce point du tunnel. Ta remarque pose implicitement la question du changement de paradigme que Friggit ne prend pas en compte et expliquerait pourquoi il se plante malgré la qualité de ses travaux.

C'est vrai que son modèle repose sur l'idée que les prix doivent revenir dans un tunnel, mais l'histoire ne se répète pas nécessairement, peut-être que ce tunnel est le reflet d'une économie disparue et qu'on ne peut raisonner la-dessus pour faire des prévisions.

Tout dépend de l'horizon temporel de la prévision. Disons que depuis 2008, Friggit s'est planté, car dans son modèle, le marché immo ne pouvait résister à ce point.

Pour ma part, je crois assez au rôle de la financiarisation pris au sens très large couplé avec des facteurs démographiques pour expliquer la folie immobilière :
- la financiarisation a résisté plus que prévu : tout aurait dû être remis en cause en 2008-2009, mais le système a acheté le monde politique et a gagné du temps. Tout a été fait pour relancer les bulles. Là on est dans la politique, Friggit pouvait pas prévoir. Le système financier est toutefois en sursis, on le sait

- la démographie : par définition, il s'agit d'évolution lente, mais on sait que maintenant on entre dans une période où les BB deviennent vendeurs nets. Ce sujet a été largement débattu sur ce forum.

Donc pour ma part, je continue de croire dans le tunnel, mais sur le MT, il y a eu effectivement un changement de paradigme qui fait que les évolutions passées ne se sont pas reproduites. Mais ce changement de paradigme n'est que temporaire et touche peut-être à sa fin : je crois au retour à la "normalité" du tunnel, mais progressivement, plus lentement que prévu et là, je dois reconnaitre que je fais partie des gens qui se sont plantés sur ce forum.

#9702 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 11:37

Vincent92 a écrit :Encore une fois, ces études sont très poussées. Le problème est que quand il dit : "les prix vont baisser de 30-40%" ce n'est pas du tout toute chose égale par ailleurs.

C'est parce qu'il estime que la normalité est les années 60-70 (je simplifie mais c'est un peu ca).

Il ne s'en est jamais caché non plus...

Ses scénarii prospectifs de baisse des prix prenaient comme postulat de base une hausse des taux (et leur retour à leur moyenne de long terme). Si on se contente de regarder les graphiques c'est sûr que ça ne saute pas aux yeux. Quand on prend en revanche le temps de lire l'intégralité des études c'est parfaitement clair.

Voir celle ci (qui date de 2010) : http://www.cgedd.developpement-durable. ... 0c611b.pdf

A partir de la page 80, où il expose ses projections. On peut notamment y lire :

On voit mal pourquoi, à l’avenir, l’écart moyen de l’ordre de 3% entre inflation et taux d’intérêt à long terme changerait. Puisque sur l’ensemble de la période 1965-2000, que nous prenons pour référence, les taux d’intérêt n’ont pas été en moyenne très différents de leur valeur de long terme par rapport à l’inflation (même s’ils lui ont été parfois très inférieurs ou très supérieurs), et puisqu’on ne voit pas de raison de supposer qu’ils le soient dans le futur, l’évolution des taux d’intérêt ne semble pas pouvoir justifier un changement de palier du tunnel.

Planté...

Bien sûr, si l’on prenait pour point de référence 1990, les taux d’intérêt actuels et anticipés apparaîtraient historiquement faibles, et l’on pourrait arguer qu’une partie de la capacité d’achat qui en résulte pour les ménages sera de manière permanente dissipée en inflation immobilière et engendrera donc un « changement de palier » à la hausse du « tunnel ».

C'était donc bien ça la bonne option (pour le moment mais qui sait de quoi demain sera fait ?)

Vincent92 · #9703 Message par **Vincent92** » 19 janv. 2016, 11:46

@guzy1971 : Je comprends ton point de vue.
D'ailleurs, si on s'éloigne de l'immobilier, d'autres "économistes" pensent pareil (je pense aux éconoclastes : Olivier Delamarche et Pierre Sabatier).

Par exemple, Olivier Delamarche. Pour Olivier Delamarche qui a géré deux fonds :

Peut on dire que c'est un bon gérant? Non.
Peut on dire qu'il n'aura jamais raison? Non plus.

Chaque pense ce qu'il veut. Encore une fois, je ne confirais mon argent ni à Delamarche ni à Frigitt.

@Suricate : Je pense que je dois mal m'exprimer. Je ne repproche rien à ces études. Je lui reproche ces conclusions et projections.

Je dis que pour faire ces projections, il ne prend pas en compte tout ce qu'il dit dans ces études justement (car il les exclus toutes les causes une à une)

#9704 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 11:53

Vincent92 a écrit :Chaque pense ce qu'il veut.

Il n'est pas vraiment question de "penser" mais d'anticiper et en la matière je ne connais qu'une seule manière de procéder :

(Bon il y a aussi le marc de café, le tarot marseillais, la radiesthésie...

)

mister_do · #9705 Message par **mister_do** » 19 janv. 2016, 12:09

Vincent92 a écrit :@lepilou : J'aimerai revenir à la conclusion de Friggit concernant sa présentation de novembre : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

Prospective pour le prix des logements: retour vers le « tunnel »; un scénario rapide est plus probable qu’un scénario lent (qui a prévalu depuis 2008) sauf si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel.
La courbe des prix est disponible page 232 et sa conclusion page 240.

Ne serait il pas de mauvaise foi quand il dit que les prix ont suivi un scénario de baisse lente depuis 2008? Personnellement, si je trace une ligne droite à partir de 2008, je suis quasi constant sur l’ensemble de la France. Si c'est une baisse, c'est une baisse très très très lente.

Si je vais plus en détail, depuis 2008 :

- Paris a nettement augmenté
- L'IDF a nettement augmenté
- L'ensemble de la France est quasi stable
- La province a diminué

Il prend le point le plus haut de 2008. Mais depuis quand dit il que l'immobilier francais va baisser? Est ce que ca date vraiment de 2008? C'est pratique de prendre cette référence pour justifier son pronostique ^^.
Friggit ne serait il pas de mauvaise foi?

Par ailleurs, je pense comme toi. On sent tout de même une certaine fragilité dans ces conclusions. Fragilité qu'il n'avait pas jusque là. Depuis une dizaine d'année, il dit que son scénario de crash est très probable. Je le sens de plus en plus sur la réserve. Aurait il appris de ces erreurs de 2009-2010?

Effectivement, il parle de plus en plus de l'impact financier qu'il avait jusque là toujours renvoyé d'un revers de main.
Qu’il envisage le scénario C n’est pas encore d’actualité mais je pense aussi qu'il n'est pas impossible qu’il y vienne.

Je le sens encore plus sur la réserve ce mois-ci : http://www.cgedd.developpement-durable. ... a2110.html

Le défenseur de l'apocalysme immobilier se remettrait il un peu en question?

-----------------------------------

P.S. : Petit clein d'oeil a notre ami immobilier-danger. Voici sa publication de nombre 2008 :

http://www.immobilier-danger.com/Friggi ... l-065.html
Friggit annonce une baisse de l’ordre de 30 à 40% des prix de l’immobilier ancien qui s’étalerait sur 5 à 7 années.
2008 + 7 = 2015.

Je n'ai pas pu m'en empécher ^^.

GROS MENTEUR ! Tu m'as fait peur avec ta courbe truquée.

Page 234 du lien que tu fournis http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

les prix continuent de baisser

Vincent92 · #9706 Message par **Vincent92** » 19 janv. 2016, 12:19

@mister_do : C'est la même courbe. J'ai juste pris une source de 2014 (sans vraiment faire attention. J'ai été dans google image et vu la courbe de Friggit)... Votre courbe n'est qu'un prolongement. Alors oui, si on prend la dernière ca a très très très légérement diminué depuis 2008.

C'est d'ailleurs le sens de mon commentaire en dessous de la courbe.

Et encore, c'est une courbe prix/revenu des ménages. Les revenus des ménages étant légérement plus élevés qu'en 2008. Si on avait vraiment une courbe de prix...

Voici la variation des prix en IDF :
Source : http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96

Je n'ai pas réussi à trouver cette variation pour l'ensemble de la france. Si quelqu'un l'a? Parce que je ne suis pas sûr qu'on soit en dessous même pour la France entière si on ne considère que le prix.

#9707 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 12:53

Vincent92 a écrit :Je n'ai pas réussi à trouver cette variation pour l'ensemble de la france. Si quelqu'un l'a? Parce que je ne suis pas sûr qu'on soit en dessous même pour la France entière si on ne considère que le prix.

France entière : http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292

Province : http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292

#9708 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 13:11

C'est vrai.

Mais vous ne regardez que les prix et omettez (sciemment ?) l'évolution des revenus, de l'inflation, des conditions de financement...

Pourtant :

vincent92 a écrit :J'ai dit que Jacques Friggit se plante depuis 10 ans. Et qu'il se plante car il refuse de prendre l'ensemble des paramètres en compte.

[...]

Dans un marché, il faut tout considérer. Si vous ne considérez pas tout, il faut accepter les critiques lorsque le marché ne vous donne pas raison.

Maintenant à vous de faire votre propre "prévision". Est ce que les taux sont voués à demeurer aussi bas ? Est ce que le déversement de crédit actuel est pérenne ? Quelles conséquences sur les prix s'il venait à s'interrompre ?

Gpzzzz · #9709 Message par **Gpzzzz** » 19 janv. 2016, 13:15

Suricate a écrit :
Vincent92 a écrit :Je n'ai pas réussi à trouver cette variation pour l'ensemble de la france. Si quelqu'un l'a? Parce que je ne suis pas sûr qu'on soit en dessous même pour la France entière si on ne considère que le prix.
France entière : http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292

Province : http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292

Par contre ca tient compte des corrections semi et définitives pour 2015 ?

#9710 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 13:17

Gpzzzz a écrit :Par contre ca tient compte des corrections semi et définitives pour 2015 ?

Poser la question c'est déjà y répondre

immopaul · #9711 Message par **immopaul** » 19 janv. 2016, 13:43

La croissance dans le monde comme aux Etats-Unis paraît ralentir, ce qui pourrait conduire la Réserve fédérale américaine à ralentir le rythme des hausses de taux d'intérêt à venir, a dit mercredi Eric Rosengren, président de la Fed de Boston.

C'était la seul hausse des taux depuis très longtemps, et elle est déjà en train de se terminer...

http://investir.lesechos.fr/traders/for ... 519244.php

guzy1971 · #9712 Message par **guzy1971** » 19 janv. 2016, 13:53

Vincent92 a écrit :@mister_do : C'est la même courbe. J'ai juste pris une source de 2014 (sans vraiment faire attention. J'ai été dans google image et vu la courbe de Friggit)... Votre courbe n'est qu'un prolongement. Alors oui, si on prend la dernière ca a très très très légérement diminué depuis 2008.

C'est d'ailleurs le sens de mon commentaire en dessous de la courbe.

Et encore, c'est une courbe prix/revenu des ménages. Les revenus des ménages étant légérement plus élevés qu'en 2008. Si on avait vraiment une courbe de prix...

Voici la variation des prix en IDF :
Source : http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96

Je n'ai pas réussi à trouver cette variation pour l'ensemble de la france. Si quelqu'un l'a? Parce que je ne suis pas sûr qu'on soit en dessous même pour la France entière si on ne considère que le prix.

Bon, pas la peine de s"écharper, les données sont claires, ça baisse globalement, plus lentement que ce que Friggit et nombre d'entre nous prévoyaient pour des raisons bien analysées, qui tiennent principalement au contexte monétaire anormal dans lequel nous vivons. Ajoutons à ça, toutes les mesures de soutien des pouvoirs publics à l'immo.

Dans pas mal de coins en province, la baisse est même bien enclenchée, on a fait la moitié du chemin. Mais nous avons tous péché par précipitation, c'est vrai. Nous avons quelques excuses néanmoins, le contexte économique mondial est vraiment très particulier. C'est un peu comme la comparaison avec Delamarche : sur le fond on sait qu'il a raison, mais la politique des QE est en dehors de toute rationalité éco ordinaire et personne ne pouvait prévoir qu'elle allait durer si longtemps, sans ça ses prévisions se seraient réalisées depuis longtemps. Il se plante sur le timing et avoir raison trop tôt....

Prenons le sujet par le bout opposé : qui osera prétendre ici que l'immo, même à Paris IM, a encore un potentiel de hausse dans les 5 ans qui viennent ? je ne vous parle même pas de faire des prévisions de hausse, mais simplement de faire une prévision sur le fait que ça va monter.

Gpzzzz · #9713 Message par **Gpzzzz** » 19 janv. 2016, 13:54

Suricate a écrit :C'est vrai.

Mais vous ne regardez que les prix et omettez (sciemment ?) l'évolution des revenus, de l'inflation, des conditions de financement...

Pourtant :

vincent92 a écrit :J'ai dit que Jacques Friggit se plante depuis 10 ans. Et qu'il se plante car il refuse de prendre l'ensemble des paramètres en compte.

[...]

Dans un marché, il faut tout considérer. Si vous ne considérez pas tout, il faut accepter les critiques lorsque le marché ne vous donne pas raison.
Maintenant à vous de faire votre propre "prévision". Est ce que les taux sont voués à demeurer aussi bas ? Est ce que le déversement de crédit actuel est pérenne ? Quelles conséquences sur les prix s'il venait à s'interrompre ?

Nan c'est pire que ca..
Vincent considere que Friggit s'est trompé et a omis certains paramétres.. Je suis en déssacord complet !!

Faut etre clair, personne en 2007 n'aurait imaginé que le taux 10ans Francais toucherait 0.4%
Et meme en 2010, lorsque les taux d'emprunts ont touchés des plus bas, personne n'a non plus prédit ce qu'il se passe en ce moment..
Donc accuser Friggit de lacune c'est de la désinformation..

Après, moi je lui donne meme raison, j'ai donné un exemple plus haut (que Vincent a soigneusement évité), l'acheteur de 2015 d'un bien de 300k€ en 2015 le paye 50% moins cher que celui de 2007..

lepilou · #9714 Message par **lepilou** » 19 janv. 2016, 14:12

Vincent92 a écrit : @lepilou : J'aimerai revenir à la conclusion de Friggit concernant sa présentation de novembre : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
J.Friggit a écrit :Prospective pour le prix des logements: retour vers le « tunnel »; un scénario rapide est plus probable qu’un scénario lent (qui a prévalu depuis 2008) sauf si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel.
La courbe des prix est disponible page 232 et sa conclusion page 240.

Ne serait il pas de mauvaise foi quand il dit que les prix ont suivi un scénario de baisse lente depuis 2008? Personnellement, si je trace une ligne droite à partir de 2008, je suis quasi constant sur l’ensemble de la France. Si c'est une baisse, c'est une baisse très très très lente.

Si je vais plus en détail, depuis 2008 :

- Paris a nettement augmenté
- L'IDF a nettement augmenté
- L'ensemble de la France est quasi stable
- La province a diminué

Il prend le point le plus haut de 2008. Mais depuis quand dit il que l'immobilier francais va baisser? Est ce que ca date vraiment de 2008? C'est pratique de prendre cette référence pour justifier son pronostique ^^.
Friggit ne serait il pas de mauvaise foi?

Par ailleurs, je pense comme toi. On sent tout de même une certaine fragilité dans ces conclusions. Fragilité qu'il n'avait pas jusque là. Depuis une dizaine d'année, il dit que son scénario de crash est très probable. Je le sens de plus en plus sur la réserve. Aurait il appris de ces erreurs de 2009-2010?

Effectivement, il parle de plus en plus de l'impact financier qu'il avait jusque là toujours renvoyé d'un revers de main.
Qu’il envisage le scénario C n’est pas encore d’actualité mais je pense aussi qu'il n'est pas impossible qu’il y vienne.

Je le sens encore plus sur la réserve ce mois-ci : http://www.cgedd.developpement-durable. ... a2110.html

Le défenseur de l'apocalysme immobilier se remettrait il un peu en question?

@ Vincent
Peut-être as-tu loupé ce fil qui date du mois dernier où j'avais déjà mis en évidence les pages 232 et 240 : viewtopic.php?f=170&t=92756
je le reposte ci-dessous

pilou a écrit : modération je poste ceci séparément du suivi mensuel des publications de Jacques Friggit car il traite de l'évolution des prix sur le long terme, et particulièrement de la prospective. Mes excuses si vous pensez qu'il n'est pas à sa place

Les premières versions de ce document datent de plusieurs années, celle en date de janvier 2015 a fait l’objet d’une nouvelle mise à jour en octobre 2015. Ce document mérite un examen particulier des chapitres 6 et 7 : Prospective et Conclusion (pages 225 à 240)

http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
« Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », Cours - Immobilier – 2015 / 2016 - ENTPE.
J. Friggit (CGEDD). Les points de vue exprimés n’engagent que le conférencier.
Au fil des ans, le scenario rapide privilégié par JF a pris beaucoup de retard, report des échéances du scenario A 2015 2022 et du scenario B 2025 2033 (cf. graph ci-dessous)

Si dans l’ensemble, les conclusions figurant dans cette version d'octobre 2015 demeurent identiques, deux ou trois paragraphes ont fait l’objet de « petits ajouts » qui me donnent l’impression que : tout en maintenant le scenario A (rapide) comme étant le plus probable, JF ouvre la porte à une option d’un scenario plus lent, voire même une « lévitation des prix » si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel.(cf. ci-dessous, les passages ajoutés dans la dernière version sont surlignés en jaune)

C'est quand même assez contradictoire avec le fait qu'il rejette les autres scenarii C, D, E et F !

et lors de la dernière mise à jour de ses chiffres le 8 janvier, j'avais souligné que pour la troisième fois en 2015 :

pilou a écrit :Notez que JF met une nouvelle fois l'accent sur l'environnement financier, après ses publications
d'avril http://www.cgedd.developpement-durable. ... 7681d5.pdf
et d'octobre http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
Conclusions ?
L'impact de la baisse durable des taux semble donc prendre une place prépondérante dans le discours de J.Friggit va-t-il réexaminer ses différents scenarii et conclure que le changement de palier est possible, voire même probable ?

Vincent92 · #9715 Message par **Vincent92** » 19 janv. 2016, 14:15

@Suricate : Merci pour ces courbes.
Prenons donc le pire soit un achat au T1 2008 :

IDF :
T1 2008 : 105
T3 2015 : 112

France entière :
Pour résumer :

T1 2008 : 107,6
T3 2015 : 103

Province :
T1 2009 : 108,9
T3 2015 : 99

Donc une baisse de 4.4% sur 8 ans pour la France entière.
Soit une baisse moyenne annuelle de 0.6%. (100*0,9946^8)

Excusez moi, mais on est quand même très loin de ca (et encore, on était pas au T1 2008):

http://www.immobilier-danger.com/Friggi ... l-065.html

Si vous estimez que 0.6% est une baisse forte ou une « baisse à la japonaise », c’est à vous de voir.

Moi je pense que Friggit c'est complétement planté.
Dans ces conclusions il n'a parlait ni de taux d'intéret ni d'aucun autre facteur. Il a dit en fin d'année 2008 que les prix aller chutter de 30 à 40% dans les 5 à 7 ans.

Ca fait déjà plus de 7 ans et les prix ont chutté de 4,4% sur la France entière en prenant pour référence le pic de 2008.

Concernant le fait que c'est difficile de pronostiquer, c'est évident. Je ne dis pas que j'aurais mieux fait que lui. Je dis juste que s'il s'est tompé c'est parce qu'il a refuser de prendre tous les paramètres en compte. Et il continue à le faire.

Concernant mon pronostique sur les taux et les prix à moyen terme, je pense que le fait que j'ai acheter récemment doit pouvoir te dire ce que j'en pense.
Ca peut continuer à baisser lentement (ou pas). Ca dépend des endroits.

Mon calcul n'est d'ailleurs pas juste de savoir si ca baisse ou pas. C'est plus compliqué.

Quelqu'un qui a louer depuis 2008 et qui achète maintenant a perdu de l'argent même si son bien baisse de 4-5%.

D'ailleurs, comme tu es de Bordeaux, peux tu me dire si les prix ont baisse cette année?

Je te demande cela car à un moment donnée il va falloir arrêter de ce cache dernière des trois perdus qui ont perdu xx%.

lepilou · #9716 Message par **lepilou** » 19 janv. 2016, 14:26

Vincent92 a écrit :Ne serait il pas de mauvaise foi quand il dit que les prix ont suivi un scénario de baisse lente depuis 2008? Personnellement, si je trace une ligne droite à partir de 2008, je suis quasi constant sur l’ensemble de la France. Si c'est une baisse, c'est une baisse très très très lente.
Si je vais plus en détail, depuis 2008 :
- Paris a nettement augmenté OUI
- L'IDF a nettement augmenté NON
- L'ensemble de la France est quasi stable NON
- La province a diminué OUI

OUI pour Paris et pour la province
NON pour IDF et France entière (courbes rose et noire) car ces sous-ensembles intègrent Paris, les mêmes hors Paris suivraient effectivement un scenario de baisse différent

goinfrimmo · #9717 Message par **goinfrimmo** » 19 janv. 2016, 14:32

Gpzzzz a écrit :Après, moi je lui donne meme raison, j'ai donné un exemple plus haut (que Vincent a soigneusement évité), l'acheteur de 2015 d'un bien de 300k€ en 2015 le paye 50% moins cher que celui de 2007..

Oui, et pour l'IdF. Imaginez maintenant le cas d'une maison qui a baissé de 40% en Euros courants !

Vincent92 · #9718 Message par **Vincent92** » 19 janv. 2016, 14:34

http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... ardept.pdf

Il n'y pas que Paris qui est monté depuis 2008 en IDF...
Effectivement, si vous retirez la moitié des départements d'IDF, ok on est stable...

Pareil pour la France, pourquoi voulez vous retirer des villes? C'est complètement orienté.

Par ailleurs Friggit ne donne pas de courbe d'évolution de prix. Il donne des courbes de prix par rapport à ...

C'est quand même majeur comme différence.

Édit pour lepilou : Je n'avais pas vu ton poste plus haut. En effet, il semble qu'il aille vers la possibilité d'un troisième scénario.

Après, moi je dis juste que quelqu'un qui a prévu une baisse de 30-40% alors que ca n'a baisser que de 4-5% a eu tord.
Ca s'arrette la. Et je comprend que ca irrite ceux qui pensent comme Friggit depuis des années.

Et je pense que s'il a eu tord, c'est parce qu'il n'intègre pas tout.

Maintenant, s'il est près à intégrer plus de variables, tant mieux. Il aura moins de chance de se planter...

Parlons en de ce bien à -50%. Pouvez citer ce cas qu'on voit de quoi on parle exactement?

lecriminel · #9719 Message par **lecriminel** » 19 janv. 2016, 15:49

Vincent92 a écrit :
Si vous estimez que 0.6% est une baisse forte ou une « baisse à la japonaise », c’est à vous de voir.

Moi je pense que Friggit c'est complétement planté.
Dans ces conclusions il n'a parlait ni de taux d'intéret ni d'aucun autre facteur.

effectivement Friggit prévoyait une baisse plus forte.
Pourquoi ? Friggit se base avant tout sur la limite des revenus.
-il n'a surement pas prévu des taux si bas (personne, sinon tu te gavais d'emprunt pour placer à 6%LT), qu'on n'avait jamais vu.
-il avait aussi probablement tablé sur un déficit de l'Etat constant (là, on a l'impression qu'on a passé un cap dans le n'importe quoi, à tel point que beaucoup de gens pensent carrément que l'Etat viendra se servir directement dans les comptes bancaires.). Ca a permis de doublé l'aide à la pierre (+ 20 milliards/an)
-la baisse est probablement plus forte due à l'effet qualité (de meme que la hausse a été sous-estimée). Le couple Hicham et Julie avait fait couler beaucoup d'encre à l'époque, je te montrerais bien à quoi ressemblait leur truc, mais ce genre de **** ne se vend plus.
Je suis aussi déçu de la lenteur de la baisse quand je lis des témoignages dans d'autres régions, mais si on prend du recul, le gain par rapport à 2008 est quand meme non négligeable. Regarde cashisking, tu te dis il a payé hyper cher. Or je suis certain que jamais à l'époque de son inscription, il n'envisageait une maison dans sa commune (hors de portée)

Je pense que si Jacques s'est planté; c'est dans les moyens complètement irrationnels (on ruine le pays, le risque est devenu systemique) mis en œuvre pour amortir la bulle.

#9720 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 15:52

Vincent92 a écrit :Et je pense que s'il a eu tord, c'est parce qu'il n'intègre pas tout.

Non, s'il a eu tort c'est parce qu'il n'a pas anticipé la stagnation des taux à un niveau historiquement bas.

Vincent92 a écrit :D'ailleurs, comme tu es de Bordeaux, peux tu me dire si les prix ont baisse cette année?

Certainement pas autant que souhaité par les accédants locaux. Au dernier pointage, à défaut de baisse franche la stagnation semblait néanmoins actée... et on parle là d'une des villes les plus dynamiques de France (

).

goinfrimmo · #9721 Message par **goinfrimmo** » 19 janv. 2016, 15:53

En résumé de ce cas ancien:
Aurillac, 2010. BF+BS: location maison 100m2, 850€/mois. La maison mitoyenne symétrique est rachetée 250K par des bobos. Trop cher. Pas possible financièrement.
BS-qui-veut-son-nid-à-tout-prix craque. Séparation à l'amiable. BS achète un appartement en ville. BF reste en loc.
2015, BF achète avec nouvelle compagne. Maison 250m2+grand jardin, à rénover un peu, même quartier. 137K€.
Question pour un champion: combien vaut la maison mitoyenne du début ?

lolio · #9722 Message par **lolio** » 19 janv. 2016, 15:58

Où en seraient les prix sans les taux bas que personne n'a vu venir ? Même avec ses taux au raz des pâquerettes les prix arrivent à baisser, alors à 3.5 %...

Question pour un champion: combien vaut la maison mitoyenne du début ?

2010. 100m2, 250K contre 2015. 250m2+grand jardin, à rénover 137K€.

125 K ?

#9723 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 15:59

Oui mais Aurillac personne ne veut y aller (ou y rester). Il y a même des entreprises qui en partent pour aller en RP.

viewtopic.php?f=168&t=90831

Schizophrénie.

goinfrimmo · #9724 Message par **goinfrimmo** » 19 janv. 2016, 16:03

Mais pourquoi les gens se battaient pour acheter à 2500€/m2 en 2008. Ils ont pris une bombe H nord-coréenne ?

Gpzzzz · #9725 Message par **Gpzzzz** » 19 janv. 2016, 16:06

Vincent92 a écrit :http://www.base-bien.com/PNSPublic/DocP ... ardept.pdf

Il n'y pas que Paris qui est monté depuis 2008 en IDF...
Effectivement, si vous retirez la moitié des départements d'IDF, ok on est stable...

Pareil pour la France, pourquoi voulez vous retirer des villes? C'est complètement orienté.

Par ailleurs Friggit ne donne pas de courbe d'évolution de prix. Il donne des courbes de prix par rapport à ...

C'est quand même majeur comme différence.

Édit pour lepilou : Je n'avais pas vu ton poste plus haut. En effet, il semble qu'il aille vers la possibilité d'un troisième scénario.

Après, moi je dis juste que quelqu'un qui a prévu une baisse de 30-40% alors que ca n'a baisser que de 4-5% a eu tord.
Ca s'arrette la. Et je comprend que ca irrite ceux qui pensent comme Friggit depuis des années.

Et je pense que s'il a eu tord, c'est parce qu'il n'intègre pas tout.

Maintenant, s'il est près à intégrer plus de variables, tant mieux. Il aura moins de chance de se planter...

Parlons en de ce bien à -50%. Pouvez citer ce cas qu'on voit de quoi on parle exactement?

J ai posé le calcul si tu ne veux pas le voir je peux rien pour toi...

#9726 Message par **Suricate** » 19 janv. 2016, 16:07

goinfrimmo a écrit :Mais pourquoi les gens se battaient pour acheter à 2500€/m2 en 2008. Ils ont pris une bombe H nord-coréenne ?

C'est (entre autre symptômes) ce que Friggit qualifie de myopie...

jobserve75 · #9727 Message par **jobserve75** » 19 janv. 2016, 23:31

Suricate a écrit :
Vincent92 a écrit :J'ai dit que Jacques Friggit se plante depuis 10 ans. Et qu'il se plante car il refuse de prendre l'ensemble des paramètres en compte.

Friggit ne prend pourtant oas un paramètre important dans son modèle qui est la structure des dépenses en fonction de ses revenus.
Plus notre revenu est faible, plus notre part de dépenses incompressibles est élevée et inversement.
Par conséquent, quand notre revenu augmente, on pourra consacrer une part plus importante au logement si nos autres besoins sont déjà satisfaits (alimentation...)
C'est à mon sens l'une des explications de l'augmentation des prix immobiliers.

jobserve75 · #9728 Message par **jobserve75** » 19 janv. 2016, 23:43

Suricate a écrit :
Vincent92 a écrit :Et je pense que s'il a eu tord, c'est parce qu'il n'intègre pas tout.
Non, s'il a eu tort c'est parce qu'il n'a pas anticipé la stagnation des taux à un niveau historiquement bas.

Vincent92 a écrit :D'ailleurs, comme tu es de Bordeaux, peux tu me dire si les prix ont baisse cette année?
Certainement pas autant que souhaité par les accédants locaux. Au dernier pointage, à défaut de baisse franche la stagnation semblait néanmoins actée... et on parle là d'une des villes les plus dynamiques de France ( ).

Suricate,

Selon la courbe de Friggit, l'immobilier parisien est plus de 2 fois plus cher par rapport à la normale.
Crois-tu que les 2 points de gain sur un prêt ont pu maintenir ce niveau élevé des prix? Surtout à
Paris où le niveau d'apport est important?
Quant à l'argument des aides de l'Etat, elles n'influent pratiquement pas le marché parisien.
Par contre, l'encadrement des loyers ou l'augmentation des droits de mutation sont de puissants facteurs de baisse
Et en contrepartie, le chômage n'a jamais été aussi élevé, c'est aussi un facteur important de baisse.

Alors, Vincent92 a donc raison de dire que Friggit s'est planté.

optimus maximus

Vincent92 a écrit :@Suricate : Merci pour ces courbes.
Prenons donc le pire soit un achat au T1 2008 :

IDF :
T1 2008 : 105
T3 2015 : 112

France entière :
Pour résumer :

T1 2008 : 107,6
T3 2015 : 103

Province :
T1 2009 : 108,9
T3 2015 : 99

Donc une baisse de 4.4% sur 8 ans pour la France entière.
Soit une baisse moyenne annuelle de 0.6%. (100*0,9946^8)

Excusez moi, mais on est quand même très loin de ca (et encore, on était pas au T1 2008):

http://www.immobilier-danger.com/Friggi ... l-065.html

Si vous estimez que 0.6% est une baisse forte ou une « baisse à la japonaise », c’est à vous de voir.

Moi je pense que Friggit c'est complétement planté.
Dans ces conclusions il n'a parlait ni de taux d'intéret ni d'aucun autre facteur. Il a dit en fin d'année 2008 que les prix aller chutter de 30 à 40% dans les 5 à 7 ans.

Ca fait déjà plus de 7 ans et les prix ont chutté de 4,4% sur la France entière en prenant pour référence le pic de 2008.

Concernant le fait que c'est difficile de pronostiquer, c'est évident. Je ne dis pas que j'aurais mieux fait que lui. Je dis juste que s'il s'est tompé c'est parce qu'il a refuser de prendre tous les paramètres en compte. Et il continue à le faire.

Concernant mon pronostique sur les taux et les prix à moyen terme, je pense que le fait que j'ai acheter récemment doit pouvoir te dire ce que j'en pense.
Ca peut continuer à baisser lentement (ou pas). Ca dépend des endroits.

Mon calcul n'est d'ailleurs pas juste de savoir si ca baisse ou pas. C'est plus compliqué.

Quelqu'un qui a louer depuis 2008 et qui achète maintenant a perdu de l'argent même si son bien baisse de 4-5%.

D'ailleurs, comme tu es de Bordeaux, peux tu me dire si les prix ont baisse cette année?

Je te demande cela car à un moment donnée il va falloir arrêter de ce cache dernière des trois perdus qui ont perdu xx%.

Friggit s'est planté en sous-estimant l'importance des taux dans lesquels il n'y voyait qu'un effet d'optique pouvant tromper les ménages et non pas un puissant facteur de solvabilisation des ménages, supporté par des politiques monétaires de moins en moins conventionnelles. Ça maintient les prix élevés avec pour inconvénient de rallonger les durées d'emprunt et de ralentir les flux d'acquisitions et cessions de logements à terme. Et paradoxalement, je crois que c'est ce ralentissement du marché qui provoque ce mouvement de tôle ondulée descendante.
Mais tout porte à croire que cette politique des taux bas est un équilibre instable, à moins que...
Sinon l'indice insee n'est pas déflatée de telle sorte que la baisse réelle en France depuis 2008 est plus proche de 15%.

jobserve75 · #9730 Message par **jobserve75** » 20 janv. 2016, 01:32

T'inquiètes! On aura des taux bas pour longtemps.

Comme je le dis plus haut, les taux bas ne peuvent justifier à eux seuls le fait que la courbe de Friggit soit supérieur à 2 et en dehors de son tunnel.

Il y a forcément d'autres facteurs non pris en compte.

lecriminel · #9731 Message par **lecriminel** » 20 janv. 2016, 02:15

jobserve75 a écrit :Il y a forcément d'autres facteurs non pris en compte.

forcément.
je dirais, puisqu'on assiste à un retour vers le tunnel en province mais pas à Paris
1-une exception parisienne.
Son tout petit nombre de ventes en fait un mauvais récipient statistique. Le transfert de richesse vers les plus riches, la publicité de la pierre parisienne comme valeur refuge (important au vu du massacre économique mis en place), l'arrivée des Qataris, et probablement à moindre échelle l'immobilier comme blanchisseuse et l'effet qualité ont contribué à la hausse ridicule.
2-le haut du tunnel étant pratiquement limité par les gains salariaux, il a fallu pour le casser un ensemble de phénomènes: taux bas, allongement des durées et surtout ce qui est à mon avis sous-estimé, l'apport familial. L'appauvrissement salarial rend relativement cet apport gigantesque. Votre couple gagne 30 ou 35k par an ? Une capacité annuelle d'épargne de 3k ? Vos 2 familles peuvent sans effort vous virer 150k. 50 ans d'économies !! En fait on pourrait exploser jusqu'à x3, x10 ou x100 le tunnel si chaque centime de chaque vente était réinjecté dans la machine. Ou encore en baissant encore les salaires. On serait (on est) selon la formule dans l'échange de nounours à X milliards. Personne, je dis bien personne-meme sur ce forum- n'est assez stupide pour s'engager dans ce jeu débile et perdant. On y est arrivés parce que des gens qui ne savent pas compter anticipaient la continuation de la hausse des prix. Maintenant qu'il n'y a plus de hausse, il n'y a plus aucune raison valable de cramer son apport dans un bien surévalué. Certains continuent à le faire parce que c'est moins cher qu'avant (sensation de bonne affaire) ou parce qu'ils sont prets à tout y compris à se ruiner pour travailler, mais plus suffisamment: Malgré la chute des taux, l'activité et les prix baissent.

defyinside · #9732 Message par **defyinside** » 20 janv. 2016, 07:52

Et bizarrement la durée moyenne d'emprunt est plus faible aujourd'hui qu'en 2008, je ne vois pas où les taux bas ont permis d'allonger la durée d'emprunt par rapport à cette période alors qu'elle est plus faible aujourd'hui.

En revanche l'argument de la réinjection du cash familial je pense est largement sous estimé par tous car finalement on ne sait pas vraiment la part réelle de ces coups de pouces dans les stats. Perso, pour nous c'est plutôt l'inverse, on doit aider nos parents financièrement, mais dans mon entourage je ne compte même pas le nombre de personnes qui ont reçu des coups de pouces donations de grand oncle tente parents de 70000€ et plus.

Et la plupart des cas, tout est réinjecté en immo. Sachant aussi qu'une bonne partie de ces sommes provenaient également de l'immobilier...
Après ça peut être du cash, mais aussi un appartement, une voiture, des vacances offertes par les parents très régulièrement, et ces "économies" partent dans l'immobilier également.

Les BB de chez Stéphane plaza, sont bien ceux qui alimentent les nouveaux primos, et ça c'est écrit nul part...

#9733 Message par **slash33** » 20 janv. 2016, 07:58

defyinside a écrit :Et bizarrement la durée moyenne d'emprunt est plus faible aujourd'hui qu'en 2008, je ne vois pas où les taux bas ont permis d'allonger la durée d'emprunt par rapport à cette période alors qu'elle est plus faible aujourd'hui.

amha parce que les stats incluent les renégociations et les prêts pour travaux.

Gpzzzz · #9734 Message par **Gpzzzz** » 20 janv. 2016, 08:00

defyinside a écrit :Et bizarrement la durée moyenne d'emprunt est plus faible aujourd'hui qu'en 2008, je ne vois pas où les taux bas ont permis d'allonger la durée d'emprunt par rapport à cette période alors qu'elle est plus faible aujourd'hui ..

Ou t'as vu qu on disait le contraire ?
Reprend mon post exemple
Tu peux emprunter sur 18ans celle que tu empruntais sur 25ans en 2008.
Donc oui la durée d emprunt a baissé ^^

#9735 Message par **Suricate** » 20 janv. 2016, 08:49

jobserve75 a écrit :T'inquiètes! On aura des taux bas pour longtemps.

Comme je le dis plus haut, les taux bas ne peuvent justifier à eux seuls le fait que la courbe de Friggit soit supérieur à 2 et en dehors de son tunnel.

Il y a forcément d'autres facteurs non pris en compte.

http://archives.strategie.gouv.fr/cas/c ... 5-ans.html

- La baisse des taux
- L'augmentation des durées d'emprunt
- La hausse des revenus

Le reste (en blanc) est du ressort de la myopie (et de la spéculation).

Conséquence ?

http://webstat.banque-france.fr/fr/quic ... 12.2.N.5.Z

lolio · #9736 Message par **lolio** » 20 janv. 2016, 08:53

FRIGGIT s'est pas planté avec les taux bas. Avec les taux bas, que lui et personne n'a vu venir, les prix sont déjà en baisse. Donc sans ses taux bas il était dans le vrai. Personne ne les a vu venir et personne peut dire combien de temps ils vont rester aussi bas. Probablement jusqu'à la prochaine crise

autres facteurs non pris en compte

les petits malins qui font du AIRb'NB.

#9737 Message par **Pi-r2** » 20 janv. 2016, 10:38

Gpzzzz a écrit :
defyinside a écrit :Et bizarrement la durée moyenne d'emprunt est plus faible aujourd'hui qu'en 2008, je ne vois pas où les taux bas ont permis d'allonger la durée d'emprunt par rapport à cette période alors qu'elle est plus faible aujourd'hui ..
Ou t'as vu qu on disait le contraire ?
Reprend mon post exemple
Tu peux emprunter sur 18ans celle que tu empruntais sur 25ans en 2008.
Donc oui la durée d emprunt a baissé ^^

oui mais ce qu'il veut dire c'est que ça n'explique pas la hausse des prix dans ce cas, si on baisse la durée on n'exploite pas l'augmentation de la somme empruntée qu'autorisent ces taux bas.

optimus maximus

Les taux sont tellement bas que l'effet durée se retrouve modéré. Si on rajoute les règles prudentielles de Bâle III, on a un petit recul de la durée d'emprunt depuis 2008.

Vincent92 · #9739 Message par **Vincent92** » 20 janv. 2016, 11:12

@optimus maximus :

Je suis dans les grandes lignes d’accord avec ce que tu dis.

Concernant la toile ondulée, je dirais aussi que la désolvabilisation de 2011 (arrêt du PTZ) s’est faite d’un coup et la resolabilisation s’est faite petit à petit (augmentation légère des salaires, diminution légère des prix, baisse forte des taux).
Si les banques étaient passées directement de 4,3% à 2,3%, je pense qu’on n’aurait pas nécessairement eu ce phénomène si longtemps.

Étant donné qu’il n’y a ni hausse ni baisse franche, l’ondulation correspond donc aux saisons (T1/T4 = Saison basse, T2/T3 = Saison haute).
Même si globalement, ca baisse légèrement depuis 2011.

Il y a aussi la psychologie des acheteurs. Celle-ci peut changer très vite. Jusqu’à mi 2015, il y a eu beaucoup d’attentisme. L’année 2015 se termine malgré tout avec un nombre de transactions très élevées.

Jusque 2015, il n’y avait pas vraiment d’intérêt financier à acheter. Il y avait à la fois forte baisse des taux et légère baisse des prix.

Maintenant, il y a nettement moins d’espoir sur les taux et les prix ne baissent plus partout*.

Certains acheteurs (dont moi) arbitrent que c’est le moment d’acheter :
- Louer coute de l’argent. S’il n’y a pas de gain franc de pouvoir d’achat, je suis perdant
- Je peux acheter maintenant car j’ai une situation qui s’y prête, est ce que ca sera aussi facile dans x années ?
- …

Maintenant, le tout est de savoir si cet arbitrage est passagé ou non. Mon petit doigt me dit que ca dépend où. Réponse aux printemps (le T1 étant une saison particulièrement basse)...

Ce qui est clair c’est que cette hausse de la demande a diminué les stocks. Comme il y avait des stocks, malgré une forte demande, les prix n’ont pas beaucoup augmentés. Ca a surement permis de vendre des biens de moins bonnes qualités et qui étaient en portefeuille depuis un moment.

Maintenant, si on raisonne de manière plus macro (non pas juste sur l’année 2015), et pour en revenir à Friggit, il n’intègre jamais vraiment l’environnement.

Que ce soit en 2009 (quand le PTZ est apparu) ou maintenant (alors que les taux ont beaucoup baissé), il raisonne dans une bulle.

Il ne change jamais ses conclusions car il a une « vision long terme ».

Ce raisonnement théorique est bien gentil mais ca ne sert pas à grand-chose.
De savoir comment seraient les prix sans intervention de l’état ou si les taux étaient à 5%, c’est intéressant mais je ne suis pas sûr que ca aide vraiment à arbitrer sur un achat ou une vente.

Ceci dit, comme dit par d’autres intervenants (notemment lepilou), ca semble un peu changer tout de même (il en a peut être marre d’être complètement à coté de la réalité).

(*) Si j’en crois meilleursagents, les prix ont monté dans 3 des 10 villes suivies cette année et dans la plupart des départements d’IDF (l’IDF fini même à +0.6% sur l’année)

Je n’ai pas spécialement confiance en cet indicateur mais les notaires semblent confirmer cette théorie (ils sont même encore plus positifs). Par exemple, pour les notaires, Paris devrait se situer entour de 8050€/m2 en fin d’année soit plus que l’année dernière.

guzy1971 · #9740 Message par **guzy1971** » 21 janv. 2016, 10:00

lolio a écrit :FRIGGIT s'est pas planté avec les taux bas. Avec les taux bas, que lui et personne n'a vu venir, les prix sont déjà en baisse. Donc sans ses taux bas il était dans le vrai. Personne ne les a vu venir et personne peut dire combien de temps ils vont rester aussi bas. Probablement jusqu'à la prochaine crise

autres facteurs non pris en compte
les petits malins qui font du AIRb'NB.

ça va se calmer le phénomène des locations saisonnières. Je n'ai pas dit que ça va disparaitre, mais justement que l’ampleur du phénomène dans les grandes villes touristiques mondiales créé de tels problèmes que ça va être recadré. Les types qui font ça à grande échelle vont finir par être fiscalisé.
Et puis j'espère que tous ces gens qui font ça à titre temporaire ou permanent on bien pris en compte les questions d'assurance.Dans mon contrat il est précisé que c'est une habitation à l'usage exclusif de ma famille.

loulipo · #9741 Message par **loulipo** » 23 janv. 2016, 18:30

m.enfin a écrit :ma lecture de sa sainteté JF est un peu différente,
il ne dit pas les prix vont baisser, mais les prix sont anormalement haut par rapport a une tendance longue (hourvari aurait dit qu'elle n'est pas si longue)
il analyse le passé, c'est un historien de l'immobilier, pas un prévisionniste à la chaine meteo-immobiliere tels les notaires, les AI ou le professeur
ensuite il évoque 3 scénarios possibles d'évolution qu'il recalibre par rapport à l évolution de l’environnent économique et financier
enfin voila ma compréhension de la chose, ensuite a chacun de faire SES propres choix éclairé par un avis "plutôt neutre" et factuel

Je reprends le graph tiré des travaux d'historien de Friggit himself, pour chercher la tendance longue.
Le graph ne concerne que Paris, parce que ce sont les seules données disponibles sur une longue durée (mais comme JF donne à son raisonnement une envergure nationale et intemporelle, on peut implicitement considérer que l'évolution du marché parisien a toujours eu un minimum de corrélation avec le marché national).

En rouge : le "tunnel" autour de la "référence longue" de 1965.

Vincent92 · #9742 Message par **Vincent92** » 23 janv. 2016, 18:46

On est quand même dans le modèle ~40 ans. C'est pas si mal en fin de compte

Après, il y toujours l'excuse du "Paris c'est différent".

Mouais, c'est vrai que ce n'est pas tout à fait une ville comme les autres. Ça montre quand même un peu les limites du modèle à mon avis.

comval · #9743 Message par **comval** » 23 janv. 2016, 20:02

loulipo a écrit :

Je regarde le graph' et le 1er truc auquel je pense : vivement le retour de 1914....

On est vraiment formaté par les forums qu'on lit !

lepilou · #9744 Message par **lepilou** » 23 janv. 2016, 20:04

loulipo a écrit :Je reprends le graph tiré des travaux d'historien de Friggit himself, pour chercher la tendance longue.

merci loulipo, pourrais-tu quoter le post où ton graph a déjà fait l'objet de débats (je ne le retrouve plus)... je me souviens d'une discussion sur la période antérieure à 1965, où trois guerres sont passées par là

loulipo a écrit :Le graph ne concerne que Paris, parce que ce sont les seules données disponibles sur une longue durée (mais comme JF donne à son raisonnement une envergure nationale et intemporelle, on peut implicitement considérer que l'évolution du marché parisien a toujours eu un minimum de corrélation avec le marché national).

on pourrait en effet... un minimum sans doute...
mais plus près de nous en 1985-1990 la province n'a pas suivi Paris, pas du tout, puis tout est rentré dans l'ordre (façon de parler) en 1998, avant le grand redécollage collectif jusqu'en 2006.

Ci-dessous pour les lecteurs qui ne sont pas familiers avec le contenu des études de J.Friggit, ce graph qui détaille la période 1985-1998 en Ile-de-France... et dans ce graph, mieux vaut éviter de se concentrer sur les courbes IDF et France entière, qui incluent l'impact de Paris

(et comme les couleurs ne rendent pas aussi bien ici que sur le document original, je précise : dans l'ordre de la plus forte poussée en 1990-1991 (de haut en bas) : le 75, puis le 92, puis l'IDF, puis le 94, puis le 93 et le 78, puis le 91, puis le 95, et ensuite le 77, avant la France entière et enfin la province tout en bas)

notez que Paris (et les autres) culmine ici à un niveau supérieur à celui figurant sur les courbes habituelles car la date retenue pour la base 1 est 1985, début de la hausse pour (presque) tous

loulipo · #9745 Message par **loulipo** » 31 janv. 2016, 12:26

lepilou a écrit :
loulipo a écrit :Je reprends le graph tiré des travaux d'historien de Friggit himself, pour chercher la tendance longue.
merci loulipo, pourrais-tu quoter le post où ton graph a déjà fait l'objet de débats (je ne le retrouve plus)... je me souviens d'une discussion sur la période antérieure à 1965, où trois guerres sont passées par là

C'était dans ce topic : Le prix de l’immo d’habitation sur le long terme / J.Friggit

lepilou · #9746 Message par **lepilou** » 03 févr. 2016, 18:54

Un autre professeur d'université (Hello Moumouille) qui a peut-être sa place dans la file Friggit

Didier Cornuel, professeur d'économie immobilière à l'Université Lille 1
http://www.economieimmobiliere.com/le-m ... raphiques/

Les cycles immobiliers

Le graphique 5 représente les prix et les volumes de transactions sur le marché des appartements anciens à Paris. Il a été représenté pour la première fois par Joseph Comby. Ce graphique donne l’allure des cycles qu’a connus le marché parisien depuis 1979. Trois cycles apparaissent nettement: un cycle de faible ampleur de 1980 à 1985, un cycle très accentué de 1985 à 1998 et le cycle actuel depuis 1999. L’allure générale différente des deux premiers cycles et du cycle actuel montre que leur origine est nécessairement différente.

Le cycle actuel manifeste une évolution purement nominale, c’est-à-dire des seuls prix, sans effet sur les volumes. Ceci est conforme à l’idée que le cycle est dû à une solvabilisation accrue des acquéreurs par l’amélioration des conditions de financement. En d’autres termes, ce cycle résulte d’un choc de crédit résultant de la politique monétaire des banques centrales. Les prix reviendront à la normale quand les conditions de crédit redeviendront également normales.

les conditions de financement, seules responsables ?

PS. j'ai mis à jour le graph pour 2015 (approx 33/34000 ventes sur Paris, et un prix en légère baisse)

immopaul · #9747 Message par **immopaul** » 03 févr. 2016, 22:21

Oh le graph en spirale, ca faisait longtremps qu'il n'était pas visible en version récente.
Merci Pilou !
J'ai copié ton message dans la file principale des graphes en spirale :
viewtopic.php?f=170&t=56822&start=0

lecriminel · #9748 Message par **lecriminel** » 05 févr. 2016, 02:16

loulipo a écrit : En rouge : le "tunnel" autour de la "référence longue" de 1965.

on ne pourra pas m'accuser d'etre un apotre de JF,
comment expliquer que le meme bien qui en 1890 était utilisé comme chambre de bonne et aujourd'hui comme studio pour ingénieur est censé etre plus cher à l'époque ?
Surtout que d'après la littérature, Paris semblait encore plus glauque et populo à l'époque.

thorium · #9749 Message par **thorium** » 05 févr. 2016, 10:17

lecriminel a écrit : comment expliquer que le meme bien qui en 1890 était utilisé comme chambre de bonne et aujourd'hui comme studio pour ingénieur est censé etre plus cher à l'époque ?
Surtout que d'après la littérature, Paris semblait encore plus glauque et populo à l'époque.

Difficile d'établir des comparaisons entre des époques si éloignées.

Une tres grosse partie de l'économie etait informelle au XIX ieme, et de nombreux petits paysans propriétaire de leur terre vivaient dans une quasi-autarcie, avec peu d'argent, mais avec une maison et des terres. Ils étaient pauvres au regard de leur revenus, mais pas tant que ça dans les faits (proprio, bouffe gratuite, une certaine liberté, de l'espace...).

Pour le personnel de maison à Paris, il était logé sur place, c'était une part de leur "revenu", mais c'était tres modeste (taille, inconfort).

#9750 Message par **Praséodyme** » 05 févr. 2016, 11:36

thorium a écrit :
lecriminel a écrit : comment expliquer que le meme bien qui en 1890 était utilisé comme chambre de bonne et aujourd'hui comme studio pour ingénieur est censé etre plus cher à l'époque ?
Surtout que d'après la littérature, Paris semblait encore plus glauque et populo à l'époque.
Difficile d'établir des comparaisons entre des époques si éloignées.
(...)
Pour le personnel de maison à Paris, il était logé sur place, c'était une part de leur "revenu", mais c'était tres modeste (taille, inconfort).

Et puis si l'on veut comparer le statut social de l'ingénieur de base parisien en 2016 avec celui des travailleurs de 1890, on est sûrement plus proche de la bonniche que de Fulgence Bienvenue ou Gustave Eiffel.