TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Vincent92
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11051 Message par Vincent92 » 20 févr. 2019, 15:33

3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité
Dire que les notaires se contentent de faire l'addition des prix et qu'ils divisent par le nombres de transactions fait perdre toute crédibilité à la démonstration. Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.
"Tout ce qui est excessif est insignifiant".
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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#11052 Message par lecriminel » 20 févr. 2019, 16:23

Vincent92 a écrit :
20 févr. 2019, 15:33
Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.
je veux bien que tu nous donne leurs formules,
je ne les connais pas et pourtant je peux te garantir, à 100%, qu'on va beaucoup, beaucoup rigoler.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11053 Message par Vincent92 » 20 févr. 2019, 16:38

lecriminel a écrit :
20 févr. 2019, 16:23
Vincent92 a écrit :
20 févr. 2019, 15:33
Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.
je veux bien que tu nous donne leurs formules,
je ne les connais pas et pourtant je peux te garantir, à 100%, qu'on va beaucoup, beaucoup rigoler.
Il faut lire plein de doc'. Commence par ca.
Si tu veux vraiment comprendre les calculs, il y a des documents détaillés mais il faut un bon bagage mathématique.

Même sans aller jusque là et pour résumer très très rapidement, disons simplement que sur le principe un logement est défini par des caractéristiques (année de construction, étage, ascenseur, parking, taille, coordonnée géographique,...). Et que c'est l'ensemble de ces données pondérées qui expliquent le prix et qui sert à former l'indice de prix.
Evidemment, il n'y a pas toutes les caractéristiques. Typiquement, un logement est plus ou moins en bon état et il y a des nouveaux équipements (comme la climatisation, le double vitrage ou la douche par exemple) qui apparaissent avec le temps dans les logements. Et, comme tout n'est pas renseigné, ils sont obligés de faire avec les caractéristiques qu'ils ont . Et de faire une sélection parmi l'ensemble de possibilités pour se concentrer sur l'essentiel.
Mais de là à dire "3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité", ca semble quand même sérieusement lunaire comme remarque.
S'il vise un bien plus cher, les caractéristiques seront différentes et cela va évidemment être pris en compte dans le calcul de l'indice. Un bien n'en vaut pas un autre.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11054 Message par m.enfin » 20 févr. 2019, 17:16

MàJ du 18 février 2019

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11055 Message par lecriminel » 20 févr. 2019, 17:48

Vincent92 a écrit :
20 févr. 2019, 16:38
Evidemment, il n'y a pas toutes les caractéristiques.
Ben remarque, ce qui fait tout le plaisir de Pierre, les arbres, la forêt autour...et comment ils font en une case (et encore j'ai du mal à voir les notaires s'emm... à remplir la case) pour differencier 2 sdb, l'état de fraicheur, si le pylone HT est à 20 ou 50m, ils calculent le désagrément du bruit en mesurant les decibels sur 24h ? etc....
tu sais comment ça s'appelle quand on compare 2 choses qu'on est bien incapable de comparer, mais on le fait quand même ? Ca s'appelle communiquer et sa valeur est de 0. Voilà pourquoi quand il y avait plusieurs indices ils étaient aussi eloignés les uns des autres, voilà pourquoi quand tu calcules ton prix théorique de vente (d'après l'évolution de l'indice) tu te retrouves souvent en réalité à vendre 30% moins cher.
Il ne faut pas te laisser enfumer par d'aussi jolis mots qu'hédonique. Il y aurait bien une façon plus facile de s'approcher des vrais chiffres: suivre l'évolution des prix de même bien (ce ne serait pas encore parfait, forcément) mais je crois que les vrais chiffres n'intéressent pas beaucoup les communiquants.
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#11056 Message par slash33 » 20 févr. 2019, 22:05

La différence Paris Province devient de plus en plus évidente avec ce relevé. Ça vaudrait presque le coup d'avoir les mutations différenciées aussi.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11057 Message par kamoulox » 20 févr. 2019, 22:12

Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain :lol:

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11058 Message par Vincent92 » 20 févr. 2019, 22:18

kamoulox a écrit :
20 févr. 2019, 22:12
Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain :lol:
Le problème des GJ ce n'est pas un problème de prix de l'immobilier. C'est un problème est que la vie rurale/des petites villes se dégrade (moins de travail bien rémunéré, moins de services, coûts (*) plus cher,...). C'est d'ailleurs pour ca que l'immobilier diminue. C'est moins attractif qu'avant pour des actifs si on met le prix immobilier de côté.
(*) : Chauffage/TF/TH/essence/nourriture/...
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11059 Message par kamoulox » 20 févr. 2019, 22:24

Vincent92 a écrit :
20 févr. 2019, 22:18
kamoulox a écrit :
20 févr. 2019, 22:12
Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain :lol:
Le problème des GJ ce n'est pas un problème de prix de l'immobilier. C'est un problème est que la vie rurale/des petites villes se dégrade (moins de travail bien rémunéré, moins de services, coût (*) plus cher,...). C'est d'ailleurs pour ca que l'immobilier diminue. C'est moins attractif qu'avant pour un actif si on met le prix immobilier de côté.
(*) : Chauffage/TF/TH/essence/nourriture/...
On est d’accord. Il manque de travail aussi pour les petites gens, qui s’en accommodaient très bien avant Avec un coût de vie du rural faible.

Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.

L’immobilier est lié à l’emploi même si il y a heureusement des bassins emploi/qualité de vie/coût immobilier encore très raisonnable en province (j’entends hors villes importante par province)

Par contre pour de emploi csp+++ il existe mais relativement très rare comparé à paris c’est évident. Et peu de turnover.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11060 Message par Pi-r2 » 21 févr. 2019, 08:47

kamoulox a écrit :
20 févr. 2019, 22:24
Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.
Ce qui finira par conduire à l'ouverture de commerces de proximité.
Comme par chez moi.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#11061 Message par kamoulox » 21 févr. 2019, 09:07

Ça dépend la taille de ta commune et du bassin environnant.

En rural aucune idée, mais en periurbain clairement les services et commerces s’installent là où il y a du pognon et une clientèle.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11062 Message par achillemo » 21 févr. 2019, 12:38

Pi-r2 a écrit :
21 févr. 2019, 08:47
kamoulox a écrit :
20 févr. 2019, 22:24
Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.
Ce qui finira par conduire à l'ouverture de commerces de proximité.
Comme par chez moi.
Cest pas le ravitallement une fois par semaine qui grève le budget, y a des grandes surfaces tous les 10 km meme dans la steppe. C'est les 100 km A-R pour aller bosser.

D'aileurs tu peux habiter dans une ville où il y a toutes les commodités et être obligé de faire quand meme 50km pour aller bosser (cas de nombreux collegues). Si ta famille est bien installée et que tu bosses dans l'industrie tu n'as parfois pas le choix vu la disparition du tissu industriel.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11063 Message par m.enfin » 21 févr. 2019, 14:01

d'autant que les drives sur le trajet boulot/résidence rendent les courses plus agréable que le rush du samedi en centre commercial
ensuite tu as des commerces de qualités accessibles en 10mn / 10km de bagnole,
cela permet quand tu accompagnes les gamins pour leurs activités de rentabiliser le trajet et/ou l'attente :wink:

ce que je vois, ma femme travaillant dans une boite de 200 salariés perdue dans la cambrousse, c'est la difficulté de recruter des csp /csp+ dans la campagne un peu profonde
Sa boite étant à 1h en moyenne des portes de Bordeaux, difficile de recruter des profils pointus dans cette catégorie; CSP qui n'est pas majoritaire à cette distance de métropole.
reste donc comme gros des troupes pour l'achat immobilier :
- des foyers avec au mieux 2 cdi
- des foyer souvent composé de 1 cdi + 1 cdd
- des foyers avec parent 1 à la maison et parent 2 au boulot si plus rémunérateur que la moyenne

forcement, les prix s'adaptent (mais difficilement, pas en premier affichage)
surtout avec les maisons de BB dont le stock augmente d'année en année récemment (cf. floflo)
et pour reboucler également avec benêt, il se trompe, les primo accédant même avec enfant(s) font construire des maison de 70 à 90 m2 à peine plus grande qu'un appartement en ville pour un foyer équivalent

à grosse maille, cout du terrain à partir de 10 k€ (500 m2 dans des zones à 20 euros/m2), cout de la construction 100 k€
ce qui veut dire un ticket d'entrée avec les faux frais (taxe aménagement, notaire, un peu les extérieurs) confondus à 130 k€
soit ~ 575 euros / mois sur 25 ans -> 1750 euros de revenu (simu meilleur toux)

en zone C le PTZ permettait de financer 40% du projet (20% aujourd'hui), soit 52000 euros
sur ce type de revenus il y a un différé de 15 ans, puis 532 euros / mois hors assu pendant 10 ans
en reprenant l'hypothèse initiale, on arrive avec une mensualité de 575 euros à 89 000 sur 15 ans (25 ans - 10 ans de ptz)
89 + 52 = 141 k€ au lieu des 130 sans PTZ (note pour les puristes, je néglige l'assu du ptz même si elle n'est pas anodine sur 25 ans)
bref l'aide est passé de 10 à 5 avec le dernier PTZ, ce qui fait que pas mal de dossier passe à la trappe
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11064 Message par slash33 » 21 févr. 2019, 14:05

Le ticket est autour de 170k. OK pour le reste. Et le recentrage sur les zones A et B1, qui n'est pas encore effectif, va achever le dispositif.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11065 Message par m.enfin » 21 févr. 2019, 14:23

slash33 a écrit :
21 févr. 2019, 14:05
Le ticket est autour de 170k. OK pour le reste. Et le recentrage sur les zones A et B1, qui n'est pas encore effectif, va achever le dispositif.
je t'assure qu'a 1h de métropole dans un coin que je connais, le ticket est à 130 k (en isolé je n'avais pas précisé), bien évidemment en s'approchant des grands axes pour tomber à 30mn de métropole c'est 200 k en isolé (plus en petite agglo) et ainsi de suite
les pro du secteur avaient déjà bataillé pour le maintien du PTZ en zone C
avec les chiffres (cf. discussion de l'autre file), il n'est pas impossible qu'ils arrivent à maintenir un statu-quo d'ici là
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#11066 Message par Praséodyme » 14 mars 2019, 19:26

Mise à jour avec le T4 2018.
Bon, ben c'est toujours flat, voir en hausse pour les appartements en IdF.
Un chouïa plus de ventes que l'an précédent

Et pourtant, en décembre 2018 :



Comprenne qui pourra.
Petroleum et circenses

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