TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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jobserve75
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9801 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 00:11

Lo2 a écrit :La marché baisse, c'est plutôt à toi de nous dire pourquoi ça va remonter ou pourquoi ça vaut le coup d'acheter aujourd'hui.

Dès 2005, le risque était anormalement haut pour acheter dans l'immobilier. Friggit et beaucoup d'autres n'ont fait que prévenir de ce risque anormal. Il est toujours valable aujourd'hui. Libre à toi de le prendre ou non.
En 2005, il était peu probable que les prix augmentent à ce niveau et pourtant tout a été fait pour que cela se passe avec les conséquences dramatiques connues en 2008. Et la solution trouvée par nos Grand dirigeants a été de continuer la même recette (en plus fort) dont on (re)commence aujourd'hui à vivre les mêmes conséquences (probablement en plus fort).

Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement. Libre à toi de croire que ce sera possible suffisament longtemps pour prendre le risque d'acheter pendant 20 ans env. aujourd'hui.
Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9802 Message par optimus maximus » 16 févr. 2016, 01:06

jobserve75 a écrit :
Lo2 a écrit :La marché baisse, c'est plutôt à toi de nous dire pourquoi ça va remonter ou pourquoi ça vaut le coup d'acheter aujourd'hui.

Dès 2005, le risque était anormalement haut pour acheter dans l'immobilier. Friggit et beaucoup d'autres n'ont fait que prévenir de ce risque anormal. Il est toujours valable aujourd'hui. Libre à toi de le prendre ou non.
En 2005, il était peu probable que les prix augmentent à ce niveau et pourtant tout a été fait pour que cela se passe avec les conséquences dramatiques connues en 2008. Et la solution trouvée par nos Grand dirigeants a été de continuer la même recette (en plus fort) dont on (re)commence aujourd'hui à vivre les mêmes conséquences (probablement en plus fort).

Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement. Libre à toi de croire que ce sera possible suffisament longtemps pour prendre le risque d'acheter pendant 20 ans env. aujourd'hui.
Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...
Tout est contraint par les revenus disponibles: celui d'un couple parisien qui achète gravite autour de 8000 euros.
Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois, il y aurait mécaniquement une chute ramenant le prix du m2 à 5500 euros le m2 au lieu des 8000 actuels. C'est encore loin des 3500 euros le m2 mais ça montre que le budget des Parisiens n'est pas extensible à l'infini. D'autant plus que l'apport de beaucoup d'acheteurs provient de la vente de leur ancien appartement.
Et je pense personnellement que cet effet taux refroidirait beaucoup de gens et les inciteraient à négocier de manière plus ferme. On peut sans aucun doute pronostiquer un prix au m2 en dessous de 5000 euros.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9803 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 01:32

Faisons alors une simulation avec une évolution des taux.

Le couple qui gagne 8000€/mois pourra rembourser 2700€/mois et donc emprunter 400000€ sur 15 ans à 2%. Par ailleurs, il revend son T2 400000€ pour acheter un T4 à 800000€.

Le taux d'emprunt passe maintenant à 6%.
Ce couple pourra emprunter 310000€ avec toujous une mensualité de 2700€ Sur 15 ans. Et de çe fait, il revendra 310000€ son T2.

Il pourra donc acheter son T4 620000k€ soit une baisse de 23%.

Nous sommes donc loin des 60% de baisse qu'il faudrait avoir pour revenir dans le tunnel avec un ratio de 1.

Et crois-tu que kes taux repasseront d'ici peu à 6%

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9804 Message par pimousse » 16 févr. 2016, 07:14

lecriminel a écrit :
Lo2 a écrit :C'est le problème avec l'immobilier en France. Les gens croient que ce secteur est sain, que la croissance observée est dû au secteur immobilier.
doublement de l'aide à la pierre depuis 2008, dont le niveau est désormais équivalent aux recettes d'impot sur le revenu...
Résultats, pas davantage de logements construits et engraissement d'un maximum de branleurs sous le régime sarkozy aux frais de la république
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9805 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 08:42

optimus maximus a écrit :Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois
...alors la France ferait faillite immédiatement.

Trêve de plaisanteries, et lisons plutôt cet article :mrgreen:
http://www.lefigaro.fr/societes/2016/02 ... brexit.php

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9806 Message par lolio » 16 févr. 2016, 09:35

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.
Wasabi a récemment noté que c'est les très hauts salaires chez les cadres (PDG et "rois de la finances") qui tirent le salaire moyen des cadres vers le haut
Image
http://www.laviedesidees.fr/La-finance- ... lites.html
Et eux se barrent de France comme le démontrent la baisse du marché du luxe parisien et la hausse des prix à Londres.

On a le même PIB par habitant qu'en 2007 donc depuis 2007 les français ne se sont pas enrichis. Ils n'ont pas plus d'argent mais ils en mettraient toujours plus dans l'immobilier ?
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9807 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 09:51

@jobserve75
Tu ne peux pas prouver qu'on est pas en bulle en le justifiant avec des données qui constituent la situation fiscale d'aujourd'hui (données tronquées pcq justement on est en bulle?). C'est le serpent qui se mord la queue.

Libre à toi de croire que cette anomalité historique que l'on vit sera désormais la normalité. Mais faut l'expliquer avec d'autres éléments que ceux donnés.

Les prix sont si hauts car les taux sont artificiellement maintenus bas. Parceque beaucoup d'avantages fiscaux sont mis en place. Et rien ne dit que la montagne de liquidités stockées se retrouvera au final dans un actif aussi inerte que l'immobilier. Ce n'est pas ce qui est observé à chaque fois que l'économie (re)flanche. C'est l'inverse.

Tout est question de risque. Et le risque est anormalement élevé dans l'immobilier depuis une 10aine d'années.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9808 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:44

Et rien te dit non plus que la période de référence prise par Friggit, soit 1965 n'était pas non plus une anomalie historique.

Si tu remontes plus loin, au 19ème siècle, on sortait également largement du tunnel de Friggit. Pourtant, à cette époque, le principal poste de dépense était la nourriture.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9809 Message par Ben92 » 16 févr. 2016, 10:49

jobserve75 a écrit : Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...
+1. Et je ne suis même pas sûr qu'une remontée des taux entrainerait une baisse de prix significative, il y a beaucoup de gros apports parmi les acheteurs parisiens. Mais pour beaucoup encore sur ce forum c'est une réalité difficile à avaler, ils préfèrent se réfugier dans leur vieille lune de crack, attendent fébrilement les dernières publications de leur maitre à penser Friggit. Je peux comprendre ce comportement, c'est humain de se raccrocher aux espoirs même les plus fous. Mais il est salutaire que des gens comme toi oui moi leur disent la vérité en face, même si cette vérité ne leur plait pas.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9810 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:52

lolio a écrit :
Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.
Wasabi a récemment noté que c'est les très hauts salaires chez les cadres (PDG et "rois de la finances") qui tirent le salaire moyen des cadres vers le haut
Image
http://www.laviedesidees.fr/La-finance- ... lites.html
Et eux se barrent de France comme le démontrent la baisse du marché du luxe parisien et la hausse des prix à Londres.

On a le même PIB par habitant qu'en 2007 donc depuis 2007 les français ne se sont pas enrichis. Ils n'ont pas plus d'argent mais ils en mettraient toujours plus dans l'immobilier ?

On doit trouver 35000 ménages par an capables de mettre en moyenne 8000€ le m2. Il faut donc s'intéresser aux courbes bleu et violette. Le revenu a augmenté et proportionnellement la proportion à investir dans l'immobilier a encore plus augmenté car tous les autres besoins de cette population sont déjà satisfaits (nourriture, loisirs...).
Et au-delà de la hausse, la croissance démographique, même faible en IDF a contribué à cette hausse.

De fait, je pense que l'élasticité de la demande (négligée par Friggit) est très importante dans le facteur de hausse.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9811 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:55

Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".

Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9812 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 11:05

Concernant le fait que tout est au taquet, je vous rappel tout de même que la situation a déjà était pire en terme de pouvoir d’achat.
Ce qui veut dire que vos calculs de « si les taux montent à 5% » « si on ne peut plus emprunter sur 25 ans » le marché corrigerait de façon proportionnelle, c’est une théorie mais ca n’est absolument pas acquis.

Par ailleurs, parler d’aujourd’hui comme une anomalie historique, c’est un peu gros tout de même. Le « tunnel de Friggit » repris par beaucoup ici, c’est 40 ans sur l’ensemble de l’histoire de l’immobilier à Paris (Friggit n’a fait des travaux si long que sur Paris mais je suis convaincu que s'il l'avait fait sur l'ensemble de la France, ca ne serait pas beaucoup plus glorieux).

Que les prix soient plus haut ou plus bas dans 5 ans, ca ne semble dure de savoir. Mais je trouve les pro crash un peu trop sûr d'eux ici (alors qu'ils n'ont encore jamais eu raison).
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 févr. 2016, 11:07, modifié 1 fois.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9813 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 11:06

jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
+1 sauf que je bois le vin pur :mrgreen:

Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Modifié en dernier par cashisking le 16 févr. 2016, 11:08, modifié 1 fois.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9814 Message par optimus maximus » 16 févr. 2016, 11:07

jobserve75 a écrit :Faisons alors une simulation avec une évolution des taux.

Le couple qui gagne 8000€/mois pourra rembourser 2700€/mois et donc emprunter 400000€ sur 15 ans à 2%. Par ailleurs, il revend son T2 400000€ pour acheter un T4 à 800000€.

Le taux d'emprunt passe maintenant à 6%.
Ce couple pourra emprunter 310000€ avec toujous une mensualité de 2700€ Sur 15 ans. Et de çe fait, il revendra 310000€ son T2.

Il pourra donc acheter son T4 620000k€ soit une baisse de 23%.

Nous sommes donc loin des 60% de baisse qu'il faudrait avoir pour revenir dans le tunnel avec un ratio de 1.

Et crois-tu que kes taux repasseront d'ici peu à 6%
Non je ne crois pas à une remontée des taux pour l'instant. Sauf grave crise qui oblige à changer de paradigme.
Mais une hausse des taux aurait un effet bien plus dévastateur que ce que peut laisser entrevoir ton calcul. Une baisse des taux aplatit la courbe des taux de telle sorte qu'entre un prêt à quinze ans et un prêt à vingt ans, le taux augme très peu.
Une hausse des taux d'intérêt, c'est tout l'inverse et rend impossible les prêts de 20 ans et plus, puisque l'accroissement de la durée ne permet pas d'augmenter le capital emprunté et est donc phagocyté par le paiement des intérêts. De facto, beaucoup de gens qui empruntent sur 25 ans seraient obligés de se limiter à 15 ans.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9815 Message par pimousse » 16 févr. 2016, 11:37

Baisse des prix en conséquence , et c'est tout.
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9816 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 11:51

cashisking a écrit :
jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
+1 sauf que je bois le vin pur :mrgreen:

Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Personnellement le forum m'a aidé à comprendre que le Marché (pas seulement immo) n'était plus libre. On touche notamment à la monnaie, support de TOUS les échanges. La crise est structurelle et n'est pas réglée, loin de là.
Dans ces conditions, il est très difficile de savoir quelle la direction va prendre tel ou tel marché. Cela dépend, notamment de décisions politiques.

Si, fin 2008, il avait été décidé la purge des banques + réinvestissement par les Etats dans l'économie, l'immo aurait craché.
Il est très difficile d'anticiper ce que feront une poignée de dirigeants. Une chose est sûre, l'environnement est risqué pour investir. Et désormais tous les intervenants l'ont compris. Le stockage des liquidités déversées à outrance par les BC en est la preuve. Elles veulent désormais pousser les gens à l'utiliser (intérêt négatifs).

Contrairement à ce qu'ils prétendent, ces dirigeants ne font rien pour rassurer car ils s'embourbent en prennant le contrôle du Marché ce qui provoque l'explosion des inégalités. On verra comment cela finira => Capitulation totale de la plèbe (= retour d'un monde d'avant XIXè siècle) ou une réaction des peuples en choisissant une autre voie. Ne veut pas dire que ce sera une belle voie...
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9817 Message par lolio » 16 févr. 2016, 12:14

On doit trouver 35000 ménages par an capables de mettre en moyenne 8000€ le m2. Il faut donc s'intéresser aux courbes bleu et violette.
Ces courbes correspondent à des revenus. A l'extreme t'as le fils Fabius qui n'a pas de revenu et qui s'est acheté un appart à 7 millions d'euros.
Paris c'est 1 million de ménage et 2 500 euros de salaire médian. C'est pas seulement 35 000 ménages qui gagnent 150 000 ou 200 000 euros par mois qui font les prix de l'immobilier parisien. Tu crois que c'est eux qui vont se saigner pour vivre dans un F1 à 200 000 ou 300 000 euros ?
Mais je trouve les pro crash un peu trop sûr d'eux ici (alors qu'ils n'ont encore jamais eu raison).

Bah moi ce que je constate c'est que les haussiers qui ont expliqué en long en large et en travers que le prix ne pouvaient pas baisser se sont gourer. tu me fais penser à Rantaplan. Même certitude. Et puis plus rien....
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Londres est un centre de la finance mondiale. Paris c'est quoi ? Mêmes les migrants ne veulent pas venir. Ils préfèrent aller en Allemagne.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9818 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 12:22

Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9819 Message par lolio » 16 févr. 2016, 12:42

jobserve75 a écrit :Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.
Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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#9820 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 12:53

lolio a écrit :
jobserve75 a écrit :Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.
Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.
Sinon vous êtes au courant qu'il n'y a pas que des particuliers français habitant Paris qui achètent à Paris ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9821 Message par lolio » 16 févr. 2016, 13:05

C'est dans cette catégorie que je mets Thomas Fabius. Ceci dit je pense que l'attractivité de Paris en a pris un sacré coup avec les attentats.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9822 Message par immopaul » 16 févr. 2016, 13:16

Lo2 a écrit :
cashisking a écrit :
jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps.
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.
Personnellement le forum m'a aidé à comprendre que le Marché (pas seulement immo) n'était plus libre.
Moi le forum m'a instruit sur l'économie, ce qui m'a permis de comprendre que j'avais fait une grosse erreur en suivant le conseil de ne pas acheter d'immo en 2005, puis en 2006, puis en 2007, etc...
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#9823 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 13:21

@Lo2 : Que les marchés (pas juste immobilier mais tous ceux qui profitent de ce contexte macro économique) soient en risque, c'est vrai.

Mais, si on pense que le scénario central est qu’il reste constant (à quelques pourcents près) lorsqu’on revendra et qu’on envisage qu’il y ait autant de chances qu’il puisse augmenter que baisser, à partir du moment où on compte rester au moins 8 ans, c’est moins risqué d’être propriétaire que d’être locataire pour un jeune. Même si c’est contre intuitif.

Pourquoi je dis ca ?

Si le marché monte, le propriétaire perd du pouvoir d’achat mais moins que le locataire (car cette perte est lissée par le gain fait lors de la revente).
Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché (les exemples de personnes qui ont pris ce pari et qui se sont retrouvés hors marché ne manquent pas).

Si le marché baisse vraiment (je dis vraiment car après ~5 ans, chaque mois, le propriétaire gagne un peu tout de même. C’est d’ailleurs tout l’intérêt), le propriétaire gagne mais moins que le locataire (car ce gain est minoré par la perte faite lors de la revente).
Le propriétaire pourra avoir un projet encore plus ambitieux que celui pensait initialement.

Le locataire, quand à lui, pourra avoir un projet encore plus ambitieux.

L’attentisme sur une chose qu’on a envie de faire à terme, c’est un pari. Et, il y a un risque qui plus grand que le positionnement.

Attention, je ne dis pas que ca ne peut pas arriver que le locataire ait finalement bien fait d’attendre.

J’essaie juste de recadrer le risque en regardant l’ensemble du tableau. Ne rien faire, c’est prendre un risque (important) ici.

Surtout si l’on fait une simulation achat/vente avec un rendement sur capital de 3% net (car cela veut souvent dire prendre des risques en ayant au préalable pris un risque en choisissant d'être attentiste. Ca fait beaucoup. Investir hors zone euro c'est encore pire. On prend encore un autre risque sur le taux de change)
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 févr. 2016, 13:41, modifié 2 fois.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9824 Message par Ben92 » 16 févr. 2016, 13:26

Lo2 a écrit : On verra comment cela finira => Capitulation totale de la plèbe (= retour d'un monde d'avant XIXè siècle) ou une réaction des peuples en choisissant une autre voie. Ne veut pas dire que ce sera une belle voie...
Personne n'est devin mais sur ce point au moins je peux te répondre avec une assez bonne certitude. Tout au long des siècles passés la situation classique partout dans le monde était qu'une caste domiante asservissait la plus grande partie de la population (je ne parle pas d'un esclavagisme au sens strict du terme, mais d'un esclavagisme "de fait"). Cette dichotomie dominant/dominé est la tendance naturelle de l'humanité. Les "réactions des peuples", quand elles ont lieu, se finissent dans un bain de sang et même quand elles "réussissent" elles ne servent qu'à remplacer un groupe dominant par un autre groupe dominant (cf la révolution de 1789, où la haute bourgeoisie a succédé à la noblesse). Aujourd'hui les réactions des peuples n'ont pas lieu, par exemple en Chine, à Hong Kong etc tu as beaucoup de travailleurs dont le maigre salaire ne sert qu'à payer leur pitance et le loyer de leur cage (il s'agit bien de vrai de cages en grillage, environ 2m*2m*1m) mais pour eux c'est normal ils n'ont pas du tout l'intention de se révolter.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9825 Message par irmonium » 16 févr. 2016, 13:34

Si les taux remontent, ce ne sera pas que l'immobilier qui se cassera la gueule...
D'où un maintient à tout prix de cet etat de fait..

Mais comme toute chose, rien n'est eternel et le jour ou les taux remonteront, cela sera equivalent pour l'ensemble d ela population à la sortie de la 2e guerre mondiale au niveau economique.. en ruine...
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9826 Message par Suricate » 16 févr. 2016, 14:52

jobserve75 a écrit :Pour calculer une élasticité prix, on la constate, la corrobore et la modélise.

Où sont ces étapes de calcul?

En quoi peut-il notamment avancer que cette élasticité est comprise entre -1 et -2 sur la France et donc sur des zones tendues comme Paris.

Il commet une lourde erreur dans son analyse à ce niveau à mon sens
En terme de lourdeur c'est vrai qu'il y a de sacrés experts sur ce forum.

Je me permet de te renvoyer vers les publications de Friggit d'où tu pourras ensuite bifurquer sur les publications des universitaires qui sont mentionnées comme source de ses travaux.

Bonne lecture. N'hésites pas à nous faire un retour complet de tes contre expertises.
immopaul a écrit :Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9827 Message par lecriminel » 16 févr. 2016, 16:30

jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".

Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
tu devrais désormais mettre de l'eau dans ton petit lait des chiffres des notaires.
Cesse de t'extasier devant les PVs mirobolantes de leurs courbes. Il faut y enlever l'effet qualité et les investissements réalisés pour que les biens vendus en 2016 soient mieux qu'en 2005. Si tu tiens en compte les taux d'interet de l'époque supérieurs aux rendements immos, il n'y a pas de quoi s'extasier, je me demande même si le cash ne fait pas mieux (le cash réfléchi un jour ou deux, pas le livret A).
Alors, se persuader d'avoir fait erreur de vendre en 2013 (ça a baissé chaque année depuis), alors que soit tu le laissais vide, soit tu t'emmerdais à le louer avec les soucis qui vont avec pour un rendement inférieur au cash, c'est du masochisme.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9828 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 16:38

Vincent92 a écrit :Si le marché baisse vraiment (je dis vraiment car après ~5 ans, chaque mois, le propriétaire gagne un peu tout de même. C’est d’ailleurs tout l’intérêt), le propriétaire gagne mais moins que le locataire (car ce gain est minoré par la perte faite lors de la revente).
Le propriétaire pourra avoir un projet encore plus ambitieux que celui pensait initialement.
Tu continues de raisonner comme si que l'on était en situation normale. Si on est bien en bulle et ça pète (baisse), le propriétaire se retrouve dans l'incapacité de revendre car aura un reste de dette + une location à payer derrière. Et donc incapacité à se ré-endetter pour acheter.
Cf Japon. Cf USA. Cf Irlande. Cf Grèce. Cf Espagne.

Et si le marché monte en bulle, ben tu vas en voir des propriétaires faire des culbutes de fou et flamber. Ah tiens, c'est ce qu'on a observé. Ces 5 dernières années c'est moins vrai en France.
Vincent92 a écrit :Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché
Tu trouves ça sain/normal un marché qui exclu de potentiels acheteurs?
immopaul a écrit :Moi le forum m'a instruit sur l'économie, ce qui m'a permis de comprendre que j'avais fait une grosse erreur en suivant le conseil de ne pas acheter d'immo en 2005, puis en 2006, puis en 2007, etc...
Je comprends que ceux qui pouvait acheter en 2005 soit frustrés. Il n'est pas impossible que toute une génération soit perdante. Ceux qui n'ont pas pu acheter un toit (alors qu'ils le voulaient voire le pouvaient) et ceux qui l'auront acheté super cher car le prix de revente sera devenu ridicule + problèmes rencontrés lorsqu'une bulle éclate(cf Japon, Cf...).

Pour revenir à Friggit, personnellement je suis toujours un indicateur qui me plait. Celui des volumes toujours annonciateur de la tendance. Cette courbe a cassé à la baisse celle rapportée aux revenus. Je penserai à acheter quand la courbe des volumes cassera à la hausse celle des revenus. Pas demain la veille...
En attendant je profite ! Déménagement (dans un appart quasi inaccessible à l'achat), projet pro assez risqué etc.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9829 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 16:47

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Nous pouvons discuter du fait que se loger soit un droit (et je serais d'accord). Par contre, la propriété c'est autre chose.

60% de propriétaires, ca n'est pas si mal. Pas sûr qu'il ait déjà eu plus que cette proportion si on remonte dans l'histoire de France.
On est plutot sur des niveaux record.

Sur le reste, je pense effectivement que la situation actuelle est à peu près "normale".

Le problème est qu'on explique aux gens qu'ils ont le droit à tout et on leur montre du luxe toute la journée. Ben oui mais non. C'est bien beau les discours mais après, il y a un retour à la réalité.
On ne peut pas garantir la propriété d'un 100m2 à tous les foyers avec enfants dans les zones dites tendues.

C'est mathématiquement impossible.

On pourrait à la limite le garantir sur l'ensemble du territoire si les plus pauvres n'étaient pas si "exigeants" (à force d'entendre que tout le monde à le droit à tout...).

Garantir 100m2 à 11 000 000 de personnes et sur une si petite zone, c'est impossible. Et ca n'a rien à voir avec la politique. C'est juste un fait.

Maintenant, libre à toi de penser que je suis politiquement très incorrect.
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 févr. 2016, 16:53, modifié 1 fois.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9830 Message par lecriminel » 16 févr. 2016, 16:53

Lo2 a écrit :
Vincent92 a écrit :Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché
Tu trouves ça sain/normal un marché qui exclu de potentiels acheteurs?
théoriquement ce n'est pas possible: si l'achat est gagnant sur le LT (cas habituel), la banque doit preter à l'emprunteur-locataire.
En période de bulle, les prix montent si haut que le prêt devient risqué (baisse probable des prix) et surtout l'achat ne devient gagnant qu'au bout de 20 ans (ex pris, Paris 15e).
La question devient, d'accord, mais si l'achat n'est pas gagnant ou pas vraiment, ou avec des hypothèses douteuses, comment fait-on pour trouver des bailleurs qui louent (donc en perdant) ?
de 2 manières: -en les persuadant que de toute façon les prix continueront à monter (ou si c'est trop invraisemblable, qu'ils ne baisseront pas): ils se refont sur le prix du bien ou le calcul de gain passe ric-rac.
-en les aidant: l'etat paye jusqu'à 30% (Robien) de leur investissement.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9831 Message par lecriminel » 16 févr. 2016, 16:54

Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
reste plus qu'à trouver des gentils bailleurs louant à perte.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9832 Message par immopaul » 16 févr. 2016, 16:56

Suricate a écrit :
immopaul a écrit :Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...
Bouledecristalisme.
Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9833 Message par lecriminel » 16 févr. 2016, 16:57

il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9834 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 17:00

@lecriminel : Lorsqu'un bailleur loue en zone tendue, il ne cherche pas l'autofinancement avec un levier de 110%.
Il va devoir mettre de l'argent de sa poche. Mais, ca ne l'embête pas forcément.

A partir du moment où : loyer - ensemble des charges du bailleur > 0, il s'enrichie.

Si tu penses que dans ces zones, on reviendra un jour à l'autofinancement... (c'est un rendement de ~6% et ~10% brut).

Pour ton idée autre idée, ca existe déjà. Ca s'appelle les APL.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9835 Message par Ben92 » 16 févr. 2016, 17:01

lecriminel a écrit :il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !
Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9836 Message par Gpzzzz » 16 févr. 2016, 17:04

Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit :il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !
Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)
:roll:

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9837 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 17:06

Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9838 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 17:08

Gpzzzz a écrit :
Ben92 a écrit :
lecriminel a écrit :il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !
Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9839 Message par nAAbe » 16 févr. 2016, 17:17

Vincent92 a écrit :
Garantir 100m2 à 11 000 000 de personnes et sur une si petite zone, c'est impossible. Et ca n'a rien à voir avec la politique. C'est juste un fait.
Ce n'est pas garantir à 11 M de pélos 100m2 le sujet.

Mais qu'à revenus constant entre la génération d'avant et celle d’aujourd’hui, le nombre de m2 à l'achat a été réduit par 2.

La est la problématique.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9840 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 17:20

Lo2 a écrit :
Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.
Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.
"Trève de plaisanterie, bien sûr que c'est la valeur qui compte. Qu'est ce tu veux que j'ai à faire d'un 100m2 qui vaudrait 0€ ?" Ben92

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9841 Message par Gpzzzz » 16 févr. 2016, 17:39

Vincent92 a écrit :
Lo2 a écrit :
Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.
Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.
Et la est toute la différence...
Ce qui pouvait ressembler a un parcours résidentiel, n'est plus possible aujourd'hui..
La date du 1er achat n'a cessé de reculé (etude plus longue, précarité acrue) et le delail de remboursement aussi.
C'est comme ca que tu retrouves des cadres célibataires a +3k€ par mois vivre dans 25m2, ou que des couples de cadres supps a 10k€ se coltinent un 55m2 ^^
Tant pis ils n'auront pas d'enfant.. mais c'est que secondaire ca.. le metrosexuel n'y aspire plus a cette vie de famille de toute facon !!! :lol:

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9842 Message par nAAbe » 16 févr. 2016, 17:48

Vincent92 a écrit :
Lo2 a écrit :
Vincent92 a écrit :@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.
Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.
Merci pour vos stats.

Ceci dit, ce n'est pas parce que la surface / personne a doublé que cela signifie que les tailles des habitations sont plus grandes.
D'autant plus selon Friggit (2016vs2000), cela rejoint bien l'idée soulevée : ce n'est pas un problème de prix mais bien de revenus.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9843 Message par nAAbe » 16 févr. 2016, 17:58

Oui,

Et je pense à mon petit niveau, que ce décalage est un motif pour une baisse des prix sur le moyen terme car nous avons des biens immos à des prix que des actifs à revenus supérieurs à la médiane francaise (ou IDF) ne peuvent acheter sur 25 ans.

A un moment donner ca va craquer.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9844 Message par lecriminel » 16 févr. 2016, 17:58

Vincent92 a écrit :@lecriminel : Lorsqu'un bailleur loue en zone tendue, il ne cherche pas l'autofinancement avec un levier de 110%.
Il va devoir mettre de l'argent de sa poche. Mais, ca ne l'embête pas forcément.

A partir du moment où : loyer - ensemble des charges du bailleur > 0, il s'enrichie.

Si tu penses que dans ces zones, on reviendra un jour à l'autofinancement... (c'est un rendement de ~6% et ~10% brut).

Pour ton idée autre idée, ca existe déjà. Ca s'appelle les APL.
oui, je me moquais pour les APL,

pour les locataires modestes,
tu comprends que s'ils ne peuvent acheter (cout d'achat y compris toutes les charges), alors leur bailleur (s'il ne reçoit pas d'argent public) ne s'y retrouvera pas puisqu'il a besoin de récupérer le meme cout d'achat (il est déjà perdant à cette étape) + de quoi rémunérer son risque et travail de bailleur.
Ce qui revient à dire que si une personne n'a pas les moyens d'accéder à la propriété, alors elle ne devrait pas non plus avoir accès à la location (puisque l'achat est gagnant sur le LT)... à moins de complètement tordre le marché (par exemple en dépensant toutes les recettes d'IR pour aider les bailleurs (c'est plus cool d'aider un bailleur à se faire du fric que d'aider un pauvre à devenir propriétaire, non ?).
Voilà pourquoi certains pensent que ce système ultra-déficitaire (on s'est tellement endettés qu'on est déjà passés à l'étape suivante: on doute de la santé des banques, je te laisse deviner quelle est la prochaine étape) n'est pas tenable.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9845 Message par Gray_Mouser » 16 févr. 2016, 22:53

Si quelqu'un pense sérieusement que les taux vont remonter ne serait-ce qu'à moyen terme, je serais curieux d'entendre ses arguments.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9846 Message par kamoulox » 16 févr. 2016, 22:58

Question alakon

Imaginons que en 2016 les ventes de logements soient multiplies par 2 donc 1.6 millions de transactions

Est çe que les banques suivraient sur des taux toujours aussi bas?

Bon c'est impossible mais Cest pour l'exemple je préfère préciser de suite...

Sinon je voit pas ce qui pourrait faire monter les taux à moins d'un afflux extraordinaire de demande de credit Immo?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9847 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 23:42

lolio a écrit :
jobserve75 a écrit :Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.
Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.

35000 parce qu'il y a 35000 ventes environ par an sur Paris. Si tu trouves 35000 foyers capables de mettre 8000€ le m2 chaque année, le marché se tient.
Pour info, sur ces 35000 ventes, environ 1600 ventes sont à 7 chiffres...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9848 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 23:48

Suricate a écrit :
jobserve75 a écrit :Pour calculer une élasticité prix, on la constate, la corrobore et la modélise.

Où sont ces étapes de calcul?

En quoi peut-il notamment avancer que cette élasticité est comprise entre -1 et -2 sur la France et donc sur des zones tendues comme Paris.

Il commet une lourde erreur dans son analyse à ce niveau à mon sens
En terme de lourdeur c'est vrai qu'il y a de sacrés experts sur ce forum.

Je me permet de te renvoyer vers les publications de Friggit d'où tu pourras ensuite bifurquer sur les publications des universitaires qui sont mentionnées comme source de ses travaux.

Bonne lecture. N'hésites pas à nous faire un retour complet de tes contre expertises.
immopaul a écrit :Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...
Bouledecristalisme.

Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?

raftibaba
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9849 Message par raftibaba » 17 févr. 2016, 09:34

Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat :mrgreen:

Je parie sur une disparition de ces pseudos dès que la baisse se fera plus marquante.

Kerjz
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9850 Message par Kerjz » 17 févr. 2016, 09:41

Si le marché étaient corrélé aux types qui veulent se rassurer sur leur choix sur ce forum, ça aurait krach depuis longtemps.

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