TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Message

Hérisson · #2301 Message par **Hérisson** » 18 mai 2010, 09:20

Il n'y a pas de frontaliers à Tours, alors qu'il y en a à Lille.

Corto Malthus · #2302 Message par **Corto Malthus** » 18 mai 2010, 10:36

jeannot76 a écrit :
SoulMan a écrit :...
dans ce cas la courbe verte ne bougerait pas (au mieux)
le fait qu'elle remonte indique indéniablement (et malheureusement) une reprise de l'activité
maintenant quant à savoir quel paramètre conditionne le plus la remontée de la courbe noire ...

C'est aussi malheureusement comme ça que je le comprends

yazman · #2303 Message par **yazman** » 18 mai 2010, 11:30

jeannot76 a écrit :
SoulMan a écrit : Est-ce que vous avez noté que jusqu'à maintenant, la courbe verte était en avance de 1 an sur la courbe noire.
Ce qui continuait à se vérifier en 2008/2009 lors du début de la baisse.
Hors en 2009/2001 pour la remonté, les deux courbes se superposent.
Je pense que cet élément confirme assez surement ce qui a déjà été dit plusieurs fois ici : la remonté de la courbe correspond à la baisse de pouvoir d'achat des ménages directement liée à la crise.
La remontée des courbes s'observe à partir de mi 2009, sachant que les dites courbes ont 7 mois de retard sur la réalité du terrain, soit une remonté réelle commencée début 2009.
Soit 6 mois après le début de la croissance du chômage... effets de la crise, etc...
On a pas fini de la voir monter cette courbe.
dans ce cas la courbe verte ne bougerait pas (au mieux)
le fait qu'elle remonte indique indéniablement (et malheureusement) une reprise de l'activité
maintenant quant à savoir quel paramètre conditionne le plus la remontée de la courbe noire ...

Dans 3 mois, la courbe verte va redescendre...Patience...

chr$yoko · #2304 Message par **chr$yoko** » 18 mai 2010, 13:07

Oui, car c'est la verte qui anticipe la noire et la baisse des prix que nous souhaitons tous.
(hors cas d'un plan important de construction)

#2305 Message par **tarbouif** » 18 mai 2010, 13:10

chr$yoko a écrit :Oui, car c'est la verte qui anticipe la noire et la baisse des prix que nous souhaitons tous.
(hors cas d'un plan important de construction)

Je pense qu'un plan de construction massif lancé par le GVT aurait pour effet d'accentuer la baisse des prix.

ptit-lolo · #2306 Message par **ptit-lolo** » 18 mai 2010, 21:22

Je me pose une question sur Friggit :

Est-ce qu'il tiens compte de l'accroissement progressif des richesses sur plusieurs generations ?

Il fait un rapport cout logement / revenu menage, mais dans les revenus, est ce que les heritages, donations, etc... accumules par les parents, grand-parents ...sont pris en compte.

Bien sur l'augmentation de la duree des credits permets d'acheter de plus en plus chere, d'ou la possibilite d'une bulle mais qui aurait une limite. Mais l'acroissement des richesses (ou tout simplement de l'apport) grace aux generations anterieures permets aussi cela, et cela n'a pas de limite.

Est-ec que quelqu'un peut m'eclairer a ce sujet ?

blacksheep · #2307 Message par **blacksheep** » 18 mai 2010, 21:32

hélas non, les richesses ne se cumulent pas sur les générations ! il se présente toujours un "ver dans le fruit", un héritier dépensier, carrosse/épée en argent ou ferrari, flambeur, etc....
l'argent se consomme autant sinon plus qu'il ne se transmet, du moins pour la plus grande part de la population, ce qui nous intéresse pour la question de la bulle (quelques exceptions donc qui maintiennent de quoi entretenir le château)

ptit-lolo · #2308 Message par **ptit-lolo** » 18 mai 2010, 22:28

blacksheep a écrit :hélas non, les richesses ne se cumulent pas sur les générations ! il se présente toujours un "ver dans le fruit", un héritier dépensier, carrosse/épée en argent ou ferrari, flambeur, etc....
l'argent se consomme autant sinon plus qu'il ne se transmet, du moins pour la plus grande part de la population, ce qui nous intéresse pour la question de la bulle (quelques exceptions donc qui maintiennent de quoi entretenir le château)

je ne suis pas tout a fait d'accord. Il y a 2 sortes de richesses, les consomables et les non consomables.

Ton ver dans le fruit est celui qui va claquer tout l'argent de sa famille dans des consomables (de l'energie, des voitures....)

Mais certains vont acheter du non-consomable, de l'or par exemple, que ce soit des bijoux, des pieces ou autre, ca reste de l'or et sa valeur se transmet de generaiton en generation.

L'immobilier est a la limite entre ces 2 mondes, c'est un consomable (les parpains) et du non-consomables (le terrain sera toujours la).

En moyenne je pense que la richesse ne fait qu'augmenter, de part le simple fait que dans le monde, on extrait des materiaux de la terre qui n'y retournerons jamais.

bed28fr · #2309 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 08:55

yazman a écrit :Dans 3 mois, la courbe verte va redescendre...Patience...

Non aucune chance malheureusement c'est parti pour durer...

je l'avais annoncé sur ce post il y a 6 mois et ça s'est passé exactement comme prévu, en effet ces courbes sont en retard de 6-9mois par rapport à ce qu'on peut observer sur le marché et d'au moins 3 mois par rapport aux chiffres pap/fnaim et consor donc il est facile de connaître le chiffre du trimestre suivant en extrapolant

or en ce moment c'est la folie immobilière et ça va durer au moins jusqu'à cet été donc il y a fort à parier que pendant au moins 6 mois la courbe verte (et à fortiori la noire) va remonter fortement
second point pour une vision plus moyen/long terme on sait que la crise pour les états européens est profonde, donc la BCE n'est pas prête à remonter ses taux, on sait donc qu'à un horizon d'au moins 1 an les taux immo vont continuer de baisser entrainant la remontée des transactions et donc des prix.

Tout ce que je viens de dire c'est du bon sens, c'est factuel mais on peut aller plus loin :

voici mon avis pour les années à venir, voire la décénie : la crise des crédits est mondiale et mettra du temps à se résorber (les états et les paticuliers vont devoir revenir à un ratio dette/revenu plus acceptable) et donc la croissance dans les pays occidentaux sera en berne, de même que l'inflation (il suffit de voir comment ça peine en Europe sur les salaires, les politiques de rigueur à venir n'arrangeront rien, il n'y aura pas de pénurie de matière première donc pas d'inflation de ce côté la non plus) donc aucune raison pour la BCE de monter les taux avant looooooongtemps
tout ça fait parti d'une logique globale capitalistique que j'ai mis du temps à comprendre après m'être fourvoyé dans la croyance en un crash immo : l'endettement des masses populaires à long terme sur du crédit immo est un facteur de stabilité, c'est l'esclavagisme moderne, tout le monde est enchainé à son banquier.

yazman · #2310 Message par **yazman** » 19 mai 2010, 09:27

bed28fr a écrit : Non aucune chance malheureusement c'est parti pour durer...

je l'avais annoncé sur ce post il y a 6 mois et ça s'est passé exactement comme prévu, en effet ces courbes sont en retard de 6-9mois par rapport à ce qu'on peut observer sur le marché et d'au moins 3 mois par rapport aux chiffres pap/fnaim et consor donc il est facile de connaître le chiffre du trimestre suivant en extrapolant

or en ce moment c'est la folie immobilière et ça va durer au moins jusqu'à cet été donc il y a fort à parier que pendant au moins 6 mois la courbe verte (et à fortiori la noire) va remonter fortement
second point pour une vision plus moyen/long terme on sait que la crise pour les états européens est profonde, donc la BCE n'est pas prête à remonter ses taux, on sait donc qu'à un horizon d'au moins 1 an les taux immo vont continuer de baisser entrainant la remontée des transactions et donc des prix.

ça, c'est du pipo! La folie immobilière est concentrée sur Paris...pour le reste de la France, aucun chiffre officiel ne nous prouve une quelconque remontée des prix.
Pour le moyen-long terme, les facteurs suivants vont faire plonger l'immo :
-la décorallation entre prix et salaires qui n'augmenteront plus
-la crise éco
-le sur-endétement des ménages
-la démographie viellissante

La baisse des taux ne pourra pas amortir tous ses facteurs

bed28fr a écrit :voici mon avis pour les années à venir, voire la décénie : la crise des crédits est mondiale et mettra du temps à se résorber (les états et les paticuliers vont devoir revenir à un ratio dette/revenu plus acceptable) et donc la croissance dans les pays occidentaux sera en berne, de même que l'inflation (il suffit de voir comment ça peine en Europe sur les salaires, les politiques de rigueur à venir n'arrangeront rien, il n'y aura pas de pénurie de matière première donc pas d'inflation de ce côté la non plus) donc aucune raison pour la BCE de monter les taux avant looooooongtemps
tout ça fait parti d'une logique globale capitalistique que j'ai mis du temps à comprendre après m'être fourvoyé dans la croyance en un crash immo : l'endettement des masses populaires à long terme sur du crédit immo est un facteur de stabilité, c'est l'esclavagisme moderne, tout le monde est enchainé à son banquier.

Là on est d'accord...

Là je suis d'accord

bed28fr · #2311 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 09:43

je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!

GuGus54 · #2312 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 09:49

bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!

Du bon sens !

#2313 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 09:53

GuGus54 a écrit :
bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!
Du bon sens !

D'avoir envie d'acheter en raison des taux bas ?

Du pur bon sens....de nénuphar !

GuGus54 · #2314 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 09:57

tarbouif a écrit :
GuGus54 a écrit :
bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!
Du bon sens !
D'avoir envie d'acheter en raison des taux bas ?

Du pur bon sens....de nénuphar !

D'avoir envie d'acheter alors que les conditions n'ont pas été aussi favorables depuis 4 ou 5 ans.
Et que personne ne peut poser ses baloches sur la table pour dire qu'un trend de hausse modéré est inimaginable.

aquafiestas · #2315 Message par **aquafiestas** » 19 mai 2010, 09:58

bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!

C'est sur le terrain qu'il faut aller...

#2316 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 10:00

aquafiestas a écrit :
bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!
C'est sur le terrain qu'il faut aller...

Pour trouver une maison oui.
Pour en tirer des conclusions sur le marché, surement pas !

GuGus54 · #2317 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 10:03

tarbouif a écrit :
aquafiestas a écrit :
bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!
C'est sur le terrain qu'il faut aller...
Pour trouver une maison oui.
Pour en tirer des conclusions sur le marché, surement pas !

T'as raison, c'est beaucoup mieux en cherchant des analogies avec des théories de crack sur un marché aussi volatile que le marché des actions (return to normal, etc)

#2318 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 10:06

GuGus54 a écrit : T'as raison, c'est beaucoup mieux en cherchant des analogies avec des théories de crack sur un marché aussi volatile que le crack (return to normal, etc)

Le jour où tu aura fait 10 000 visites, dans 10 villes de tailles différentes, sur tous les types de bien possible...alors je commencerais à accorder du crédit à tes "retours terrain".

En attendant, tu es aussi crédible que le mec assis au milieu de son champ et qui dit que "de son point de vue, la terre est plate" !

bed28fr · #2319 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 10:09

c'est clair que c'est une abérration de s'endetter sur 25 ou 30 ans et pourtant plein de gens le font

il ne faut pas savoir ce qui est bien ou mal mais il faut savoir OBSERVER la réalité et moi je vous dis que ce que j'observe depuis fin 2009 (et je le constate au plus près de moi avec ma soeur qui a acheté et des collègues qui viennent de signer) c'est que les gens se remettent à acheter pour plein de raison mais surtout parce qu'ils peuventd e nouveau s'endetter sur 30 ans grâce aux taux bas

je dis pas que c'est bien, je dis que c'est ce qui se passe ici à Toulouse en tout cas et je le déplore car j'aurai aimé (et j'y ai cru!!!) que cette crise apporterait un peu de bon sens concernant l'endettement

GuGus54 · #2320 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 10:10

tarbouif a écrit :
GuGus54 a écrit : T'as raison, c'est beaucoup mieux en cherchant des analogies avec des théories de crack sur un marché aussi volatile que le crack (return to normal, etc)

Le jour où tu aura fait 10 000 visites, dans 10 villes de tailles différentes, sur tous les types de bien possible...alors je commencerais à accorder du crédit à tes "retours terrain".

En attendant, tu es aussi crédible que le mec assis au milieu de son champ et qui dit que "de son point de vue, la terre est plate" !

Rectificatif, on est aussi crédible l'un que l'autre...
Sauf que les faits : retour à des transactions, immo qui redevient boomy, je l'avais vu venir.

Toi, ça n'a pas l'air d'être ton cas.

#2321 Message par **Pi-r2** » 19 mai 2010, 10:10

Moi je pourrais observer autant de gens que possible se jeter du haut d'une falaise que je ne le ferais pas.

aquafiestas · #2322 Message par **aquafiestas** » 19 mai 2010, 10:11

tarbouif a écrit :
aquafiestas a écrit :
bed28fr a écrit :je suis sur Toulouse donc je parle bien de la province, je ne sais pas comment c'est sur Paris mais ici je recherche activement (avec visiste quasi chaque semaine) depuis septembre 2009 et je peux te dire que depuis fin 2009 c'est de la folie pure, tous les biens à des prix à peu près corrects que je suivais ou que j'avais visité se sont vendus. J'ai même raté une bonne affaire (enfin tout est relatif vu les prix actuel) parce que j'ai mis du temps à faire une proposition. Tous les constructeurs et maitre d'oeuvre que j'ai contacté me confirme que depuis début 2010 ils sont débordés de demande de chiffrage et devis pour al construction

ça repart très fort et ça se comprend regardez les taux!
C'est sur le terrain qu'il faut aller...
Pour trouver une maison oui.
Pour en tirer des conclusions sur le marché, surement pas !

Je ne suis pas d'accord :
Fait une liste de biens, fait les visites, voit en combien de temps ça part ou pas, et essaye de savoir à combien...

Ca donne une bonne idée de l'état de la demande.

bed28fr · #2323 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 10:15

j'ai suivi des centaines de bien et fait une 20aine de visite dans une 20aine de communes différentes et ça suffit pour me faire mon opinion du marché de la banlieu toulousaine

#2324 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 10:17

aquafiestas a écrit :
Je ne suis pas d'accord :
Fait une liste de biens, fait les visites, voit en combien de temps ça part ou pas, et essaye de savoir à combien...

Ca donne une bonne idée de l'état de la demande.

Ca te donne juste une idée de ce que tu as observé, qui est une vision totalement réductrice d'une réalité bien plus vaste.
Reprend l'analogie du paysan qui arpente son champ dans tous les sens et fini par en conclure que décidément, la terre est vraiment plate.
Elle est très adaptée à cette situation.

aquafiestas · #2325 Message par **aquafiestas** » 19 mai 2010, 10:17

bed28fr a écrit :j'ai suivi des centaines de bien et fait une 20aine de visite dans une 20aine de communes différentes et ça suffit pour me faire mon opinion du marché de la banlieu toulousaine

Parfait.
Moi je l'ai pas fait.

Pour les béotiens, c'est la méthode de JMP avec son classeur sous le bras..parce qu'il n'y a pas un marché immo, il y a une addition de mini-marché immo, suivant la ville, le quartier, etc..
Ce qui n'empêche pas les tendances générales de se mettre en place !

GuGus54 · #2326 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 10:18

bed28fr a écrit :j'ai suivi des centaines de bien et fait une 20aine de visite dans une 20aine de communes différentes et ça suffit pour me faire mon opinion du marché de la banlieu toulousaine

Evidemment.

Il serait intéressant que tu nous livres aussi le sentiment qui prédomine chez les acheteurs (dont tu fais partie) sur l'état des finances du pays, de l'europe et leurs conséquences sur la décision.

Ca sera instructif et révélateur.

[Mod Hub79]

aquafiestas · #2327 Message par **aquafiestas** » 19 mai 2010, 10:19

tarbouif a écrit :
aquafiestas a écrit :
Je ne suis pas d'accord :
Fait une liste de biens, fait les visites, voit en combien de temps ça part ou pas, et essaye de savoir à combien...

Ca donne une bonne idée de l'état de la demande.
Ca te donne juste une idée de ce que tu as observé, qui est une vision totalement réductrice d'une réalité bien plus vaste.
Reprend l'analogie du paysan qui arpente son champ dans tous les sens et fini par en conclure que décidément, la terre est vraiment plate.
Elle est très adaptée à cette situation.

Je comprend mais quand tu veux acheter à Nantes vers la gare, tu te fiches de l'état du marché à Bordeaux Caudéran.

GuGus54 · #2328 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 10:21

tarbouif a écrit :
aquafiestas a écrit :
Je ne suis pas d'accord :
Fait une liste de biens, fait les visites, voit en combien de temps ça part ou pas, et essaye de savoir à combien...

Ca donne une bonne idée de l'état de la demande.
Ca te donne juste une idée de ce que tu as observé, qui est une vision totalement réductrice d'une réalité bien plus vaste.
Reprend l'analogie du paysan qui arpente son champ dans tous les sens et fini par en conclure que décidément, la terre est vraiment plate.
Elle est très adaptée à cette situation.

Dans le genre de l'analogie idiote, ça se pose la.

On peut continuer, le paysan arpente pour savoir s'il doit acheter une machine adaptée à des terres montagneuses.
Cela suffit pour ses conclusions.

Maintenant, Bed28fr, essaye de faire aussi des visites au 4 coins de la france pour faire plaisir à Tarbouif.
Que ta recherche soit représentative de ton besoin et un bon témoignage du marché ne nous intéresse pas.

#2329 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 10:24

aquafiestas a écrit :
tarbouif a écrit :
aquafiestas a écrit :
Je ne suis pas d'accord :
Fait une liste de biens, fait les visites, voit en combien de temps ça part ou pas, et essaye de savoir à combien...

Ca donne une bonne idée de l'état de la demande.
Ca te donne juste une idée de ce que tu as observé, qui est une vision totalement réductrice d'une réalité bien plus vaste.
Reprend l'analogie du paysan qui arpente son champ dans tous les sens et fini par en conclure que décidément, la terre est vraiment plate.
Elle est très adaptée à cette situation.
Je comprend mais quand tu veux acheter à Nantes vers la gare, tu te fiches de l'état du marché à Bordeaux Caudéran.

Ok, mais le pb c'est qu'à moyen terme le prix à Nantes va devoir suivre la tendance globale, donnée par l'addition des nombreux micro marchés de Bordeaux, Lille, Paris, Marseille, ...

C'est également ce qui va faire que les prix vont également baisser à Paris, malgré l'idée qu'on peut s'en faire en regardant juste le marché parisien à l'instant T.

ptit-lolo · #2330 Message par **ptit-lolo** » 19 mai 2010, 10:25

Je reprends ma question :

Est ce que Friggit prends en compte l'argent legue par les generations anterieures dans le revenu "disponible aux menages".

Si oui, ok, ca me semble logique

Si non, je en comprends pas comment on peux avoir un tunnel "plat" alors que le ratio prix/revenu ne peux qu'augmenter (car il y a une partie de l'argent disponible non compte : l'apport legue).. et qu'on ne me dise pas que ca n'existe pas, on voit ici des apports totalement delirants pour des primo.. ils les ont pas pondu comme ca!!

bed28fr · #2331 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 10:26

GuGus54 a écrit :
bed28fr a écrit :j'ai suivi des centaines de bien et fait une 20aine de visite dans une 20aine de communes différentes et ça suffit pour me faire mon opinion du marché de la banlieu toulousaine
Evidemment.

Il serait intéressant que tu nous livres aussi le sentiment qui prédomine chez les acheteurs (dont tu fais partie) sur l'état des finances du pays, de l'europe et leurs conséquences sur la décision.

Ca sera instructif et révélateur.

Bien plus que les moulinets et coup de mentons du PsychiatriqueXav

ben j'ai perdu tellement en bourse ces 3 dernières années que je me dis que finalement l'immo c'est pas plus risque que n'importe quel autre placement et qu'au train où vont les choses les taux ne sont pas près de baisser en europe donc je n'aurai aucune opportinuté d'achat avant 5 oui 10 ans car les gens sont des moutons qui sont près à se faire tondre sur 25 ou 30 ans ce qui est inacceptable pour moi donc j'ai prévu d'acheter dans les 2 mois à venir, j'ai profité des pointes à 4000+ sur le cac pour vider la quasi intégralité de mon portif, d'après mes simu je pourrai avoir ce que je veux avec un endettement de maximum 14 ou 15 ans ce qui est pas terrible vu le nombre d'années que j'économise.

#2332 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 10:30

bed28fr a écrit :
ben j'ai perdu tellement en bourse ces 3 dernières années que je me dis que finalement l'immo c'est pas plus risque que n'importe quel autre placement et qu'au train où vont les choses les taux ne sont pas près de baisser en europe donc je n'aurai aucune opportinuté d'achat avant 5 oui 10 ans car les gens sont des moutons qui sont près à se faire tondre sur 25 ou 30 ans ce qui est inacceptable pour moi donc j'ai prévu d'acheter dans les 2 mois à venir, j'ai profité des pointes à 4000+ sur le cac pour vider la quasi intégralité de mon portif, d'après mes simu je pourrai avoir ce que je veux avec un endettement de maximum 14 ou 15 ans ce qui est pas terrible vu le nombre d'années que j'économise.

Quand on a l'habitude de jouer avec un curseur de risque réglé au maximum il ne faut pas s'étonner de perdre beaucoup d'argent.
Effectivement, l'immo n'est pas plus risqué que la bourse. Mais la bourse étant un des placements les plus risqués qui soit, je ne suis pas sûr que la comparaison soit très judicieuse.

#2333 Message par **WarHouHa** » 19 mai 2010, 12:53

GuGus54 a écrit :J'ai la flemme de compter, mais une grande part (la majorité ?) demande un taux d'effort plus important à la location qu'à l'achat..

edit : avec le lien, c'est plus facile.
Donc les 2/3 des villes réclament un taux d'effort à la location plus important qu'à l'achat

Mouais.... Je connais un gars (1 seul, ça n'est pas représentatif) qui est complètement dans la mouise pour avoir acheté en haut de bulle, mais je connais 0 (ce 0 là me parait significatif) gars dans la mouise à cause de leur location.

GuGus54 · #2334 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 12:57

WarHouHa a écrit :
GuGus54 a écrit :J'ai la flemme de compter, mais une grande part (la majorité ?) demande un taux d'effort plus important à la location qu'à l'achat..

edit : avec le lien, c'est plus facile.
Donc les 2/3 des villes réclament un taux d'effort à la location plus important qu'à l'achat
Mouais.... Je connais un gars (1 seul, ça n'est pas représentatif) qui est complètement dans la mouise pour avoir acheté en haut de bulle, mais je connais 0 (ce 0 là me parait significatif) gars dans la mouise à cause de leur location.

Bien que ne connaissant pas son cas, il est surement dans la mouise, non pas parcequ'il a acheté en haut de bulle, mais parcequ'il est contraint de revendre peu de temps après l'achat sans avoir pu amortir les frais de notaire / d'AI etc...

Faut pas confondre la vitesse susceptible d'aggraver un accident avec la cause réelle de l'accident.

goinfrimmo · #2335 Message par **goinfrimmo** » 19 mai 2010, 13:06

Aux visiteurs actuels, n'oubliez pas qu'on est théoriquement en pleine période de mutations, 4 mois avant la rentrée. Je ne vois rien d'étonnant que certains biens bien placés trouvent acquéreur rapidement. De plus, Friggit fait un lissage des variations saisonnières. Donc il n'y a pas de raison de voir une pointe au T2 2010.

bed28fr · #2336 Message par **bed28fr** » 19 mai 2010, 13:29

un truc que tout le monde oubli sur ce forum c'est qu'à partir de cet été les terrains seront soumis à la TVA à 19.6 (au lieu des frais de notaire à environ 7%), cela aura forcément une récpercussion indirecte sur le prix de l'ancien, modérée certes mais il ne faut pas l'oublier quand on essaye de prévoir les prix dans l'avenir

#2337 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 13:36

bed28fr a écrit :un truc que tout le monde oubli sur ce forum c'est qu'à partir de cet été les terrains seront soumis à la TVA à 19.6 (au lieu des frais de notaire à environ 7%), cela aura forcément une récpercussion indirecte sur le prix de l'ancien, modérée certes mais il ne faut pas l'oublier quand on essaye de prévoir les prix dans l'avenir

Dans quel sens la répercussion ?

Guins · #2338 Message par **Guins** » 19 mai 2010, 13:38

tarbouif a écrit :Dans quel sens la répercussion ?

Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA

#2339 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 13:41

Guins a écrit :
tarbouif a écrit :Dans quel sens la répercussion ?
Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA

C'est l'acheteur qui payer la TVA non ?
Donc le même terrain coute un peu plus cher à l'achat, right ?

Donc pour être vendu à la même personne (avec le même budget) le prix affiché doit descendre !

Quand on donne de l'argent aux acheteurs (PTZ et autres aides) les prix montent, quand on leur en prend les prix baissent.

GuGus54 · #2340 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 13:46

tarbouif a écrit :
Guins a écrit :
tarbouif a écrit :Dans quel sens la répercussion ?
Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA
C'est l'acheteur qui payer la TVA non ?
Donc le même terrain coute un peu plus cher à l'achat, right ?

Donc pour être vendu à la même personne (avec le même budget) le prix affiché doit descendre !

Quand on donne de l'argent aux acheteurs (PTZ et autres aides) les prix montent, quand on leur en prend les prix baissent.

Mais bien sur !
Monsieur Paul qui vend un terrain 100 000 € aujourd'hui et qui ne connais pas du tout le prix des frais de mutation à la charge de l'acheteur (7%)
va faire un calcul savant pour savoir combien il doit vendre son terrain TTC pour s'adapter à l'effort infine de l'acquéreur.

Et après c'est moi qui troll.

#2341 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 13:48

GuGus54 a écrit : Et après c'est moi qui troll.

Tu ne trolle pas, tu ne comprends rien au fonctionnement d'un marché.

Donc d'après toi le PTZ fait baisser les prix ?
(tu viens pourtant de dire le contraire dans un autre sujet

)

Je vais t'expliquer une nouvelle fois calmement pour que tu comprenne bien.
Tu es prêt ? En forme ? Les neurones chauds ? Action !

Monsieur A vend un terrain, il veut en tirer 100K€.
Monsieur B veut acheter un terrain, il a un budget de 110 000 €.

A l'ancienne mode, le terrain coute au final 107 500€ à Monsieur B qui peut acheter. La transaction est conclue.

Avec la nouvelle règle, Monsieur B devra débourser 119 600€ pour le terrain, ce qui dépasse son budget.
Conclusion : Monsieur A devra attendre un acheteur plus riche (donc plus rare), ou baisser son prix !

Guins · #2342 Message par **Guins** » 19 mai 2010, 13:49

tarbouif a écrit :C'est l'acheteur qui payer la TVA non ?
Donc le même terrain coute un peu plus cher à l'achat, right ?

Donc pour être vendu à la même personne (avec le même budget) le prix affiché doit descendre !

Quand on donne de l'argent aux acheteurs (PTZ et autres aides) les prix montent, quand on leur en prend les prix baissent.

Je pense aussi que les prix HT des terrains vont un peu descendre, mais les prix TTC légèrement augmenter -> léger report vers l'ancien -> légère influence haussière sur les prix de l'ancien.

GuGus54 · #2343 Message par **GuGus54** » 19 mai 2010, 13:53

tarbouif a écrit :
GuGus54 a écrit : Et après c'est moi qui troll.
Tu ne trolle pas, tu ne comprends rien au fonctionnement d'un marché.

Donc d'après toi le PTZ fait baisser les prix ?
(tu viens pourtant de dire le contraire dans un autre sujet )

Non, je ne comprends rien au marché et j'aurai du écouter les mecs super informés/super experts du forum qui début 2009 me disaient (sur un autre forum) de baisser mon appart de 30 % pour le vendre avant de ne ramasser que des miettes.

Il y a des fois, je préfère ne rien comprendre au marché

Par rapport au PTZ, ma remarque était une comparaison entre une mesure de relance de la consommation et une mesure d'aide à l'achat qui mécaniquement solvabilise plus d'acheteurs.

Dans le cas d'un terrain, s'agissant de vase communiquant entre le budget de construction et le budget d'acquisition de terrain, mis à part pour les ménages vraiment ric rac (maison basique de moins de 100 m2) on aura une adaptation de budget restant.

Pour ma part, j'ai explosé mon budget terrain initiale de 50% pour m'offrir un emplacement idéal, au détriment de travaux que je me suis réservé. C'est un arbitrage comme un autre, mais dans la réalité cela ne sera pas suffisant pour exercer une pression à la baisse. Pas comme la libéralisation du foncier pourrait le faire.

#2344 Message par **tarbouif** » 19 mai 2010, 13:59

GuGus54 a écrit :
tarbouif a écrit :
GuGus54 a écrit : Et après c'est moi qui troll.
Tu ne trolle pas, tu ne comprends rien au fonctionnement d'un marché.

Donc d'après toi le PTZ fait baisser les prix ?
(tu viens pourtant de dire le contraire dans un autre sujet )
Non, je ne comprends rien au marché et j'aurai du écouter les mecs super informés/super experts du forum qui début 2009 me disaient (sur un autre forum) de baisser mon appart de 30 % pour le vendre avant de ne ramasser que des miettes.

Il y a des fois, je préfère ne rien comprendre au marché

Par rapport au PTZ, ma remarque était une comparaison entre une mesure de relance de la consommation et une mesure d'aide à l'achat qui mécaniquement solvabilise plus d'acheteurs.

Dans le cas d'un terrain, s'agissant de vase communiquant entre le budget de construction et le budget d'acquisition de terrain, mis à part pour les ménages vraiment ric rac (maison basique de moins de 100 m2) on aura une adaptation de budget restant.

Pour ma part, j'ai explosé mon budget terrain initiale de 50% pour m'offrir un emplacement idéal, au détriment de travaux que je me suis réservé. C'est un arbitrage comme un autre, mais dans la réalité cela ne sera pas suffisant pour exercer une pression à la baisse. Pas comme la libéralisation du foncier pourrait le faire.

Grand bien t'en fasse.
Au fait c'est un argument en faveur de la hausse de prix suite au changement de règle sur la vente de terrains ?

ET46 · #2345 Message par **ET46** » 19 mai 2010, 17:00

Guins a écrit :
tarbouif a écrit :Dans quel sens la répercussion ?
Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA

Friggit (encore lui, et Gugus va se plaindre) a montré que ce sont les prix de l'ancien qui déterminent le tarif du neuf, et par là même du foncier.
Je rappelle que la valeur d'un terrain constructible n'est intrinsèquement lié qu'à l'exploitation agricole ou forestière que l'on peut y faire (à moins de disposer d'une mine d'or dessus ou d'une grotte préhistorique), c'est à dire en ville peanuts. Il n'est donc pas étonnant que ce soit le tarif des logements environnants qui expliquent les prix du foncier.
Le prix d'un terrain est calculé comme: prix de l'ancien - prix de la construction.

finalgrunt · #2346 Message par **finalgrunt** » 19 mai 2010, 19:20

ET46 a écrit :
Guins a écrit :
tarbouif a écrit :Dans quel sens la répercussion ?
Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA
Friggit (encore lui, et Gugus va se plaindre) a montré que ce sont les prix de l'ancien qui déterminent le tarif du neuf, et par là même du foncier.
Je rappelle que la valeur d'un terrain constructible n'est intrinsèquement lié qu'à l'exploitation agricole ou forestière que l'on peut y faire (à moins de disposer d'une mine d'or dessus ou d'une grotte préhistorique), c'est à dire en ville peanuts. Il n'est donc pas étonnant que ce soit le tarif des logements environnants qui expliquent les prix du foncier.
Le prix d'un terrain est calculé comme: prix de l'ancien - prix de la construction.

Heuuu la proximité avec les commerces et les pôles d'emploi, çà a une valeur quand même.

topido · #2347 Message par **topido** » 19 mai 2010, 20:08

GuGus54 a écrit :
D'avoir envie d'acheter alors que les conditions n'ont pas été aussi favorables depuis 4 ou 5 ans.
Et que personne ne peut poser ses baloches sur la table pour dire qu'un trend de hausse modéré est inimaginable.

Ce ne sont pas les conditions d'achat mais les conditions d'endettement qui n'ont jamais été aussi bonnes.

Et il y a une très grosse nuance.

ET46 · #2348 Message par **ET46** » 19 mai 2010, 20:30

finalgrunt a écrit :
ET46 a écrit :
Guins a écrit : Taxe supplémentaire (donc haussière) sur le foncier -> (petite) influence haussière sur l'ancien, AMHA
Friggit (encore lui, et Gugus va se plaindre) a montré que ce sont les prix de l'ancien qui déterminent le tarif du neuf, et par là même du foncier.
Je rappelle que la valeur d'un terrain constructible n'est intrinsèquement lié qu'à l'exploitation agricole ou forestière que l'on peut y faire (à moins de disposer d'une mine d'or dessus ou d'une grotte préhistorique), c'est à dire en ville peanuts. Il n'est donc pas étonnant que ce soit le tarif des logements environnants qui expliquent les prix du foncier.
Le prix d'un terrain est calculé comme: prix de l'ancien - prix de la construction.
Heuuu la proximité avec les commerces et les pôles d'emploi, çà a une valeur quand même.

Le prix du foncier est ajusté au prix de l'ancien. Que l'ancien dans tel quartier soit plus cher que dans tel autre est un fait. Mais ce n'est pas le foncier qui tire les prix, c'est exactement l'inverse.
Imagine Gérard qui vend une maison affichée à 150 000. A côté de cette maison, Maurice vend un terrain constructible et en demande 100 000 euros. A combien doit il positionner le prix pour espérer vendre son bout de terre?

Guins · #2349 Message par **Guins** » 19 mai 2010, 20:32

ET46 a écrit :Je rappelle que la valeur d'un terrain constructible n'est intrinsèquement lié qu'à l'exploitation agricole ou forestière que l'on peut y faire [...], c'est à dire en ville peanuts.

Comment alors départager les différentes personnes souhaitant acheter un terrain proche des commodités, sachant qu'il y a (beaucoup) plus de candidats possédant plein de peanuts, que de terrains?

Courte-paille?

ET46 · #2350 Message par **ET46** » 19 mai 2010, 20:38

Guins a écrit :
ET46 a écrit :Je rappelle que la valeur d'un terrain constructible n'est intrinsèquement lié qu'à l'exploitation agricole ou forestière que l'on peut y faire [...], c'est à dire en ville peanuts.
Comment alors départager les différentes personnes souhaitant acheter un terrain proche des commodités, sachant qu'il y a (beaucoup) plus de candidats possédant plein de peanuts, que de terrains?

Courte-paille?

Lis mon message précédent.