TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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mouton69
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7251 Message par mouton69 » 16 mai 2013, 12:17

Crapaud a écrit :Je tiens à rappeler que le diagramme de Friggit n'est pas une courbe des prix de l'immobilier, mais un indice des prix PAR RAPPORT AUX REVENUS. Il est donc tout à fait possible de voir une remontée sur le diagramme tout en constatant une chute des prix: il suffit pour cela que les revenus baissent encore plus vite!


Vu les derniers articles concernant la chute du pouvoir d'achat, la récession et que parallèlement on est en haute saison immobilière, c'est bien ce qui se passe en ce moment.

Tout à fait d'accord.

Baisse historique du pouvoir d'achat
Prix historiquement haut
taux historiquement bas


Je sais pas ou va cette histoire ....mais pas vers le haut....
"l'immobilier c'est tellement cher que les agents immobiliers ne parlent plus en mètres carré mais en mètres cube" groland.com

Novaseb
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7252 Message par Novaseb » 16 mai 2013, 12:55

pangloss a écrit :
achillemo a écrit :Sans hausse des taux la baisse sera longue, avec une hausse on aurait un vrai choc.
Oui, le choc de tout le monde au chômage.
Comme c'est explosif, les taux resteront bas.
La baisse s'amplifiera d'elle-même et des bonnes nouvelles économiques...
Je suis biend 'accord sur ça. Les taux sont pas prêt de monter.
"Vous avez voulu sauver l’argent sur le court terme au mépris de la vie des hommes, vous perdrez les hommes et vous perdrez l’argent, car il n’est pas de richesses sans hommes"

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7253 Message par oléobulle » 16 mai 2013, 13:18

Novaseb a écrit :
pangloss a écrit :
achillemo a écrit :Sans hausse des taux la baisse sera longue, avec une hausse on aurait un vrai choc.
Oui, le choc de tout le monde au chômage.
Comme c'est explosif, les taux resteront bas.
La baisse s'amplifiera d'elle-même et des bonnes nouvelles économiques...
Je suis biend 'accord sur ça. Les taux sont pas prêt de monter.
mouais... tant que l'euro tient en tout cas... parce que dans le cas contraire, des taux bas me sembleraient plus difficile à maintenir.

Mais, l'un dans l'autre, les avantages d'une hausse des taux me paraissent tout de même l'emporter sur ses (supposés) inconvénient. L'économie tournait tout de même autrefois avec des taux élevés. Et le chômage, on l'a et on l'aura de toute façon.

La perspective d'un dégonflement lent de la bulle sur deux ou trois générations ne m'enthousiasme pas particulièrement...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7254 Message par defrance69 » 16 mai 2013, 13:45

La hausse des taux comme declencheur de la fin de la bulle me va tres bien.
Maintenant il faut trouver ce qui declencherais cette hausse des taux...
Le AAA n'a rien change
L'augmentation du chomage n'a rien change
L'entree en ressession. .. Ne changera rien non plus
Les banques qui ont besoin de plus de pognon n'a rien change...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7255 Message par immopaul » 16 mai 2013, 13:51

defrance69 a écrit :La hausse des taux comme declencheur de la fin de la bulle me va tres bien.
Maintenant il faut trouver ce qui declencherais cette hausse des taux...
Le AAA n'a rien change
L'augmentation du chomage n'a rien change
L'entree en ressession. .. Ne changera rien non plus
Les banques qui ont besoin de plus de pognon n'a rien change...
Selon un économiste du Peterson Institute de Washington :
Si la France n’est pas loin d’être un cas désespéré sur le plan économique, les marchés financiers continuent à regarder avec bienveillance car il est garanti que l’Allemagne volera au secours de l’Hexagone en cas de soucis.
Ce qui la protège d’une envolée des taux auquel elle emprunte.
Conséquence: la France n’a rien à craindre d’une éventuelle attaque spéculative.
10/05/2013
http://www.challenges.fr/economie/20130 ... urope.html
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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#7256 Message par pangloss » 16 mai 2013, 17:29

oléobulle a écrit :La perspective d'un dégonflement lent de la bulle sur deux ou trois générations ne m'enthousiasme pas particulièrement...
Image Avez-vous vraiment l'impression que la baisse en Irlande, en Espagne, en Italie, en Espagne, aux Pays-bas va mettre des 'générations' à ramener les prix dans les clous. Pourquoi en serait-il autrement en France, qui vient d'amorcer la descente?
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#7257 Message par Suricate » 16 mai 2013, 19:52

pangloss a écrit :Avez-vous vraiment l'impression que la baisse en Irlande, en Espagne, en Italie, en Espagne, aux Pays-bas va mettre des 'générations' à ramener les prix dans les clous. Pourquoi en serait-il autrement en France, qui vient d'amorcer la descente?
Parce que en France çaypapareil ©

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7258 Message par Pierrick » 17 mai 2013, 08:18

defrance69 a écrit :La hausse des taux comme declencheur de la fin de la bulle me va tres bien.
Maintenant il faut trouver ce qui declencherais cette hausse des taux...
Le AAA n'a rien change
L'augmentation du chomage n'a rien change
L'entree en ressession. .. Ne changera rien non plus
Les banques qui ont besoin de plus de pognon n'a rien change...
Pourquoi attendre une hausse des taux comme déclencheur, on a l'exemple japonais qui montre que le marché peut se vautrer avec des taux bas ?

Les taux ne sont qu'une composante. La solvabilité des ménages est bien plus importante et avec le ralentissement économique, les banques vont augmenter leur marge de sécurité (taux intéressant pour capter les bons dossiers et apport en hausse pour se préserver des risques sur les autres dossiers).
Ignorés : Gustave de Nancy, Savant cosinus, Hector et pimono...
Les messages que ces utilisateurs publient ne seront pas entièrement visibles. Et ça soulage !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7259 Message par Keron » 17 mai 2013, 08:27

C'est pratique ce graphique de The Economist.
On peut faire des milliers de posts avec, il suffit de cocher des pays différents et de changer les dates...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7260 Message par Keron » 17 mai 2013, 08:29

On vit effectivement le pire scénario pour la courbe de Friggit : elle ne descend pas car les revenus s'effondrent encore plus vite :(

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#7261 Message par Lo2 » 17 mai 2013, 09:36

Le pire des scénarios pour les endettés.
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#7262 Message par Raoul Duke » 17 mai 2013, 10:09

Lo2 a écrit :Le pire des scénarios pour les endettés.
+1

Mahler
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7263 Message par Mahler » 17 mai 2013, 10:09

Notre ami Friggit n'aurait pas une courbe des prix bruts ds ses cartons ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7264 Message par Suricate » 17 mai 2013, 10:10

Qu'est ce que tu entends par "prix bruts" ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7265 Message par ET46 » 17 mai 2013, 10:47

Mahler a écrit :Notre ami Friggit n'aurait pas une courbe des prix bruts ds ses cartons ?
Ca s'appelle l'indice des prix de l'INSEE, disponible sur leur site.
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7266 Message par primo_exclu » 17 mai 2013, 10:58

ET46 a écrit :
Mahler a écrit :Notre ami Friggit n'aurait pas une courbe des prix bruts ds ses cartons ?
Ca s'appelle l'indice des prix de l'INSEE, disponible sur leur site.
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens – Quatrième trimestre 2012
http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7267 Message par franck777 » 17 mai 2013, 11:05

Raoul Duke a écrit :
Lo2 a écrit :Le pire des scénarios pour les endettés.
+1
Quelqu'un a l'encours de la dette immobilière des particuliers ? Si le nombre de transactions est faible, l'encours doit baisser (ou pas) ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7268 Message par immopaul » 17 mai 2013, 12:10

primo_exclu a écrit :
ET46 a écrit :
Mahler a écrit :Notre ami Friggit n'aurait pas une courbe des prix bruts ds ses cartons ?
Ca s'appelle l'indice des prix de l'INSEE, disponible sur leur site.
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens – Quatrième trimestre 2012
http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96
Voyons les prix bruts, jusqu'au quatrième trimestre 2012 :

Indices des prix des logements anciens en Île-de-France
Image
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7269 Message par Pi-r2 » 17 mai 2013, 12:20

intéressant, l'inversion appartement - maison est caractéristique
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7270 Message par JohnLord » 17 mai 2013, 12:34

Pi-r2 a écrit :intéressant, l'inversion appartement - maison est caractéristique
Caractéristique de quoi ?
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7271 Message par franck777 » 17 mai 2013, 12:54

immopaul a écrit :
primo_exclu a écrit :
ET46 a écrit :
Mahler a écrit :Notre ami Friggit n'aurait pas une courbe des prix bruts ds ses cartons ?
Ca s'appelle l'indice des prix de l'INSEE, disponible sur leur site.
Indices Notaires-Insee des prix des logements anciens – Quatrième trimestre 2012
http://www.insee.fr/fr/themes/info-rapide.asp?id=96
Voyons les prix bruts, jusqu'au quatrième trimestre 2012 :

Indices des prix des logements anciens en Île-de-France
Image
Donc, stabilité des prix ? Pas d'éclatement de la bulle ? Plus de hausse ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7272 Message par achillemo » 17 mai 2013, 13:14

Dans le graph ci-dessus on voit que les apparts étaient moins chers que les maisons avant la baisse de 2009, et sont désormais plus chers que les maisons.

L’indice des maisons plafonne ainsi à son niveau d’avant 2009 tandis que l’indice des apparts bat des records. Je suppose que tout cela est du aux prix dans la capitale car en banlieue ça m’étonnerait que les apparts soient plus chers que les maisons.
Il faudrait exclure Paris de toutes les stats nationales tant la situation y est particulière, et 65 –2 millions des français en ont du reste rien à secouer.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7273 Message par JohnLord » 17 mai 2013, 13:18

achillemo a écrit :Dans le graph ci-dessus on voit que les apparts étaient moins chers que les maisons avant la baisse de 2009, et sont désormais plus chers que les maisons.
Il s'agit d'un indice. En aucun cas cela signifie que les apparts sont plus chers que les maisons ! Juste que le prix des maison n'a pas augmenté aussi rapidement que celui des apparts.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7274 Message par Suricate » 17 mai 2013, 13:22

JohnLord a écrit :Il s'agit d'un indice. En aucun cas cela signifie que les apparts sont plus chers que les maisons ! Juste que le prix des maison n'a pas augmenté aussi rapidement que celui des apparts.
En fonction de la localisation : appartements dans les centres urbains (tendus), maisons en péri-urbain et campagne (moins tendus).
La phase suivant c'est l'arbitrage : ceux qui ont le choix entre une maison à 100 et un appart à 120 choisissent encore l'appart à 120. Quand il sera à 140 et que la maison à 20km du boulot sera à 105... ils y réfléchiront à deux fois. Et quand la demande sera moins forte sur les appart en ville les prix baisseront à leur tour.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7275 Message par Pi-r2 » 17 mai 2013, 14:22

JohnLord a écrit :
Pi-r2 a écrit :intéressant, l'inversion appartement - maison est caractéristique
Caractéristique de quoi ?
C'était un peu fait pour...
Comme tu le dis, ce sont des indices, mais le croisement montre bien que l'augmentation de prix des maisons est au tacquet.
On voit donc:
- que la RP n'est pas homogène (les appartements sont plutot à paris, les maisons plutot en grande banlieue)
- que ce qui bloque les prix c'est plus un problème de budget total que de prix au m² (ce que mesurent ces indices)

On sait que le prix au m² n'est pas un bon indicateur, mais ce genre de courbe appliquée à la RP n'a simplement aucun sens.
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#7276 Message par ET46 » 17 mai 2013, 14:40

Il y a aussi le rôle des investisseurs. Ceux ci sont plus enclins à acheter des appartements que des maisons pour les louer.
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
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#7277 Message par Suricate » 17 mai 2013, 14:49

Pi-r2 a écrit :On sait que le prix au m² n'est pas un bon indicateur
Bof, j'ai jamais vu mieux. La décomposition en nombre de pièces ça ne me fait pas rêver si j'ai pas la surface totale en face.

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#7278 Message par Nof » 17 mai 2013, 14:54

ET46 a écrit :Il y a aussi le rôle des investisseurs. Ceux ci sont plus enclins à acheter des appartements que des maisons pour les louer.
Et surtout neuf grâce à notre ami Scellier

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#7279 Message par achillemo » 17 mai 2013, 14:54

Suricate a écrit :
Pi-r2 a écrit :On sait que le prix au m² n'est pas un bon indicateur
Bof, j'ai jamais vu mieux. La décomposition en nombre de pièces ça ne me fait pas rêver si j'ai pas la surface totale en face.
Le prix median d'achat renseigné avec la surface habitable medianne ca serait plus instructif, on verrait que seuls les studios/ 2 pieces se vendent et font les prix au m2 de dingue.
Pazuzu: "On s'en fiche un peu du nombre d'habitants, on va pouvoir coller une base à moins de 100km de St Petersbourg, la ville de Poutine."

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7280 Message par Pi-r2 » 17 mai 2013, 14:57

Suricate a écrit :
Pi-r2 a écrit :On sait que le prix au m² n'est pas un bon indicateur
Bof, j'ai jamais vu mieux. La décomposition en nombre de pièces ça ne me fait pas rêver si j'ai pas la surface totale en face.
on peut être le moins pire (donc le meilleur) sans être bon.
Il y a beaucoup de biais (dont celui expliqué juste au dessus) à ne considérer que le prix au m² comme un indicateur fiable (évolution de la nature de l'échantillon)
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7281 Message par yvonode » 17 mai 2013, 16:39

le m2 a un avantage quand même, il peut être mesuré, quantifié.
c'est pratique. :)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7282 Message par Keron » 17 mai 2013, 16:43

Ouais, comme le PIB quoi.
On mesure de la m3rde, mais comme c'est la seule grandeur chiffrée à notre disposition, on prend ce que l'on a.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7283 Message par yvonode » 17 mai 2013, 16:47

Certes, mais surtout ça nous permet de prendre un décimètre/mètre/ruban et de mesurer in situ ce que nous achetons, c'est quantifiable et vérifiable.
C'est comme pour le prix au kilo des aliments.
AMHA

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7284 Message par Pi-r2 » 17 mai 2013, 16:54

yvonode a écrit :Certes, mais surtout ça nous permet de prendre un décimètre/mètre/ruban et de mesurer in situ ce que nous achetons, c'est quantifiable et vérifiable.
C'est comme pour le prix au kilo des aliments.
AMHA
sauf qu'on ne fait pas de moyenne en mélangeant le prix d'un kg de filet de boeuf et d'un kg de riz...
N'importe quelle mesure est utilisable si on en comprend les biais et les enjeux.
Mais là, le prix au m² est utilisé pour tout et son contraire (enfin surtout pour dire c'est le moment d'acheter)
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7285 Message par henda » 17 mai 2013, 17:58

yvonode a écrit :le m2 a un avantage quand même, il peut être mesuré, quantifié.
c'est pratique. :)
Alors que pour le nombre de pièces, il n'y arrivent même pas :|

Cf. annonces pour des « 3/4 pièces »... Bordel c'est 3 ou 4 ?! :x

Gei
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7286 Message par Gei » 17 mai 2013, 18:05

2 ?

(vécu)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7287 Message par yvonode » 18 mai 2013, 15:15

Pi-r2 a écrit :
yvonode a écrit :Certes, mais surtout ça nous permet de prendre un décimètre/mètre/ruban et de mesurer in situ ce que nous achetons, c'est quantifiable et vérifiable.
C'est comme pour le prix au kilo des aliments.
AMHA
sauf qu'on ne fait pas de moyenne en mélangeant le prix d'un kg de filet de boeuf et d'un kg de riz...
N'importe quelle mesure est utilisable si on en comprend les biais et les enjeux.
Mais là, le prix au m² est utilisé pour tout et son contraire (enfin surtout pour dire c'est le moment d'acheter)
Bien sur et c'est là que se situe l'arnaque. La valeur de ce m² n'est pas issue d'une grille normalisée qui s'appliquerait à tous. Cette valeur est bien trop souvent subjective.

Marek
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7288 Message par Marek » 20 mai 2013, 17:24

Donc au final?
Ça baisse ou pas?
Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7289 Message par lecriminel » 20 mai 2013, 17:28

Marek a écrit :Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...
Ne te fais pas de mal.
Aux niveaux actuels, sauf cas particulier, l'achat (impots, entretien, interets) est encore plus desavantageux que la location. Tant que ca ne monte pas, tu es gagnant a louer.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7290 Message par Gpzzzz » 20 mai 2013, 17:52

Marek a écrit :Donc au final?
Ça baisse ou pas?
Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...
soit 30 000 euros d'amortissement - les impots fonciers et autres charges de copro
ca va encore !!

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7291 Message par immopaul » 20 mai 2013, 18:38

Marek a écrit :Donc au final?
Ça baisse ou pas?
Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...
Ne te plains pas, regarde ma date d'inscription :mrgreen:
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7292 Message par Alucard » 20 mai 2013, 18:47

Gpzzzz a écrit :
Marek a écrit :Donc au final?
Ça baisse ou pas?
Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...
soit 30 000 euros d'amortissement - les impots fonciers et autres charges de copro
ca va encore !!
30000 euros ça me semble beaucoup avec un loyer de 50000: on doit être plus proche des 10000.

Ceci dit il faut aussi compter les revenus du capital de l'apport qui sont à soustraire du prix du loyer.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7293 Message par Gustave de Nancy » 22 mai 2013, 14:41

Alucard a écrit :
Gpzzzz a écrit :
Marek a écrit :Donc au final?
Ça baisse ou pas?
Parce que depuis un peu je regrette drôlement de ne pas avoir acheté en 2009...
50000 Euros de partis en loyers çà commence à faire mal...
soit 30 000 euros d'amortissement - les impots fonciers et autres charges de copro
ca va encore !!
30000 euros ça me semble beaucoup avec un loyer de 50000: on doit être plus proche des 10000.

Ceci dit il faut aussi compter les revenus du capital de l'apport qui sont à soustraire du prix du loyer.
Rah ces farceurs de la bulle ce sont les meilleurs en calcul immobilier.
Donc l'hypothèse d'amortissement c'est 10 000 € en 48 mois ?
Soit 208 € par mois amorti !

Allez pour l'information de tous, sachez que l'amortissement de 10 000 € en 4 ans correspond à un crédit de 45 000€ à 3% sur 15 ans.
:lol:

Pour 50 000 € de loyer en 48 mois, arrondissons à 1000 € par mois de loyer.
pour un ratio prix de 240 loyer on obtient donc 240 000 € comme prix d'achat, avec 40 000 € d'apport (+fdn) sur 15 ans à 3%
cela donne une mensualité de 1381 € dont 881 € amorti dès le premier mois.
Au bout de 48 mois c'est 45 000 € d'amorti pour 21 000 € "payé en intérêt.
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#7294 Message par Suricate » 22 mai 2013, 15:11

Tout ça sans calculatrice ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7295 Message par Gustave de Nancy » 22 mai 2013, 15:26

Suricate a écrit :Tout ça sans calculatrice ?
http://www.tableau-amortissement.org/
facile de transposer sur Excel après

Donc sans calculatrice.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7296 Message par humanils » 22 mai 2013, 15:59

Gustave de Nancy a écrit : Pour 50 000 € de loyer en 48 mois, arrondissons à 1000 € par mois de loyer.
pour un ratio prix de 240 loyer on obtient donc 240 000 € comme prix d'achat, avec 40 000 € d'apport (+fdn) sur 15 ans à 3%
cela donne une mensualité de 1381 € dont 881 € amorti dès le premier mois.
Au bout de 48 mois c'est 45 000 € d'amorti pour 21 000 € "payé en intérêt.
L'Hypothèse d'emprunt à 3% sur 15 ans en 2009 est très... optimiste. On devait plutôt être autour de 4% (voir Tableau EmileZ). Une renégo c'est : 3% de CRD/6 mois d'Intêrets+Hypothèque/caution+frais de dossier.

Après tout dépend si dans son "parcours résidentiel", on achète avec un de objectif revente court terme (6/7 ans) ou si on achète sur du long terme (15 ans ou plus). Si on saute une étape on doit alors prendre en compte le gain sur les Frais (Notaire, AI).
Frank sobotka a écrit :You know what the trouble is, Brucey? We used to make shit in this country, build shit. Now we just put our hand in the next guy's pocket.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7297 Message par Gustave de Nancy » 22 mai 2013, 16:24

humanils a écrit :
Gustave de Nancy a écrit : Pour 50 000 € de loyer en 48 mois, arrondissons à 1000 € par mois de loyer.
pour un ratio prix de 240 loyer on obtient donc 240 000 € comme prix d'achat, avec 40 000 € d'apport (+fdn) sur 15 ans à 3%
cela donne une mensualité de 1381 € dont 881 € amorti dès le premier mois.
Au bout de 48 mois c'est 45 000 € d'amorti pour 21 000 € "payé en intérêt.
L'Hypothèse d'emprunt à 3% sur 15 ans en 2009 est très... optimiste. On devait plutôt être autour de 4% (voir Tableau EmileZ). Une renégo c'est : 3% de CRD/6 mois d'Intêrets+Hypothèque/caution+frais de dossier.

Après tout dépend si dans son "parcours résidentiel", on achète avec un de objectif revente court terme (6/7 ans) ou si on achète sur du long terme (15 ans ou plus). Si on saute une étape on doit alors prendre en compte le gain sur les Frais (Notaire, AI).
On peut jouer avec les taux si ça te dit, l'important est de remettre l'église au milieu du village
Je rappelle : "l'amortissement de 10 000 € en 4 ans correspond à un crédit de 45 000€ à 3% sur 15 ans."

En prenant 4 % sur les 200 k€ empruntés
au bout de 48 mois on est 42200 € amorti (au lieu de 45 000) et 28 800 € d'intéret ( au lieu de 21 000)
L'ordre de grandeur y est nettement.


Une rénégo ne passe pas forcement par caution + frais de dossier ni 6 mois d’intérêts.
C'est aussi faux que de dire que tout achat se fait en versant 8% de frais à l'AI.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7298 Message par Pierrick » 22 mai 2013, 16:55

Gustave de Nancy a écrit :Pour 50 000 € de loyer en 48 mois, arrondissons à 1000 € par mois de loyer.
pour un ratio prix de 240 loyer on obtient donc 240 000 € comme prix d'achat, avec 40 000 € d'apport (+fdn) sur 15 ans à 3%
cela donne une mensualité de 1381 € dont 881 € amorti dès le premier mois.
Au bout de 48 mois c'est 45 000 € d'amorti pour 21 000 € "payé en intérêt.
Salut Gus !
Je fais le même calcul d'amortissement que toi (à croire qu'on a la même feuille de calcul).
Par contre, si on veut aller au bout de la démarche, il conviendrait de réinjecter les 381 € d'écart mensuel entre achat et loc' (18 000 € au bout des 48 mois mine de rien hors éventuel placement de cet écart) et d'ajouter un placement de l'apport (+fdn) sur la même durée.
Toute la question est de savoir comment aura évolué le prix d'achat en 4 ans. Si c'est du +10% par an (comme la période délirante que nous avons vécu), c'est mort.
Ignorés : Gustave de Nancy, Savant cosinus, Hector et pimono...
Les messages que ces utilisateurs publient ne seront pas entièrement visibles. Et ça soulage !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7299 Message par Gustave de Nancy » 22 mai 2013, 16:59

Pierrick a écrit :
Gustave de Nancy a écrit :Pour 50 000 € de loyer en 48 mois, arrondissons à 1000 € par mois de loyer.
pour un ratio prix de 240 loyer on obtient donc 240 000 € comme prix d'achat, avec 40 000 € d'apport (+fdn) sur 15 ans à 3%
cela donne une mensualité de 1381 € dont 881 € amorti dès le premier mois.
Au bout de 48 mois c'est 45 000 € d'amorti pour 21 000 € "payé en intérêt.
Salut Gus !
Je fais le même calcul d'amortissement que toi (à croire qu'on a la même feuille de calcul).
Par contre, si on veut aller au bout de la démarche, il conviendrait de réinjecter les 381 € d'écart mensuel entre achat et loc' (18 000 € au bout des 48 mois mine de rien hors éventuel placement de cet écart) et d'ajouter un placement de l'apport (+fdn) sur la même durée.
Toute la question est de savoir comment aura évolué le prix d'achat en 4 ans. Si c'est du +10% par an (comme la période délirante que nous avons vécu), c'est mort.

Attention, je ne me suis pas amusé à faire un comparatif achat location.
Le comparateur de Suricate semble pas mal pour le faire même si les hypothèses déclinistes et les frais de propriétés sont très très très orientée. viewtopic.php?f=172&t=85361

Je voulais juste démontrer l'absurdité de certains chiffres (les 10 000 € amorti en 4 ans) alors que ça prend 10 sec à vérifier.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT (avril 2013)

#7300 Message par humanils » 22 mai 2013, 17:11

Gustave de Nancy a écrit : Une rénégo ne passe pas forcement par caution + frais de dossier ni 6 mois d’intérêts.
C'est aussi faux que de dire que tout achat se fait en versant 8% de frais à l'AI.
Certes, si tu renégocies avec ta banque. Mais elle ne s'alignera pas sur le taux du marché mais sur le taux du marché majoré des frais que tu engagerais pour aller à la concurrence.

Pour revenir à l'exemple :
Si on prend comme hypothèse :
-Crédit de 15 ans à 4%
-Taux placement 2% net d'impôts.
-Achat 240k€
-Loyer 1k€
-Mensualité hors assurance : 1479,38€
-Frais Propriétaire : 1000€/an
-Taxe foncière : 500€/an

Location
Capital à terme (4ans) = 67172€

Achat
capital à terme (4ans) = 75278€

L’intérêt de l'achat dépend de l'horizon de vente, du passage par AI ou non pour cette vente (d'autant plus qu'elle interviendrait rapidement), et surtout de la variation du prix de son bien. So what?
Frank sobotka a écrit :You know what the trouble is, Brucey? We used to make shit in this country, build shit. Now we just put our hand in the next guy's pocket.

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