TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

[immopaul]

Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps.
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.

Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.

Personnellement le forum m'a aidé à comprendre que le Marché (pas seulement immo) n'était plus libre.

Moi le forum m'a instruit sur l'économie, ce qui m'a permis de comprendre que j'avais fait une grosse erreur en suivant le conseil de ne pas acheter d'immo en 2005, puis en 2006, puis en 2007, etc...

[Vincent92]

@Lo2 : Que les marchés (pas juste immobilier mais tous ceux qui profitent de ce contexte macro économique) soient en risque, c'est vrai.

Mais, si on pense que le scénario central est qu’il reste constant (à quelques pourcents près) lorsqu’on revendra et qu’on envisage qu’il y ait autant de chances qu’il puisse augmenter que baisser, à partir du moment où on compte rester au moins 8 ans, c’est moins risqué d’être propriétaire que d’être locataire pour un jeune. Même si c’est contre intuitif.

Pourquoi je dis ca ?

Si le marché monte, le propriétaire perd du pouvoir d’achat mais moins que le locataire (car cette perte est lissée par le gain fait lors de la revente).
Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché (les exemples de personnes qui ont pris ce pari et qui se sont retrouvés hors marché ne manquent pas).

Si le marché baisse vraiment (je dis vraiment car après ~5 ans, chaque mois, le propriétaire gagne un peu tout de même. C’est d’ailleurs tout l’intérêt), le propriétaire gagne mais moins que le locataire (car ce gain est minoré par la perte faite lors de la revente).
Le propriétaire pourra avoir un projet encore plus ambitieux que celui pensait initialement.

Le locataire, quand à lui, pourra avoir un projet encore plus ambitieux.

L’attentisme sur une chose qu’on a envie de faire à terme, c’est un pari. Et, il y a un risque qui plus grand que le positionnement.

Attention, je ne dis pas que ca ne peut pas arriver que le locataire ait finalement bien fait d’attendre.

J’essaie juste de recadrer le risque en regardant l’ensemble du tableau. Ne rien faire, c’est prendre un risque (important) ici.

Surtout si l’on fait une simulation achat/vente avec un rendement sur capital de 3% net (car cela veut souvent dire prendre des risques en ayant au préalable pris un risque en choisissant d'être attentiste. Ca fait beaucoup. Investir hors zone euro c'est encore pire. On prend encore un autre risque sur le taux de change)

[Ben92]

On verra comment cela finira => Capitulation totale de la plèbe (= retour d'un monde d'avant XIXè siècle) ou une réaction des peuples en choisissant une autre voie. Ne veut pas dire que ce sera une belle voie...

Personne n'est devin mais sur ce point au moins je peux te répondre avec une assez bonne certitude. Tout au long des siècles passés la situation classique partout dans le monde était qu'une caste domiante asservissait la plus grande partie de la population (je ne parle pas d'un esclavagisme au sens strict du terme, mais d'un esclavagisme "de fait"). Cette dichotomie dominant/dominé est la tendance naturelle de l'humanité. Les "réactions des peuples", quand elles ont lieu, se finissent dans un bain de sang et même quand elles "réussissent" elles ne servent qu'à remplacer un groupe dominant par un autre groupe dominant (cf la révolution de 1789, où la haute bourgeoisie a succédé à la noblesse). Aujourd'hui les réactions des peuples n'ont pas lieu, par exemple en Chine, à Hong Kong etc tu as beaucoup de travailleurs dont le maigre salaire ne sert qu'à payer leur pitance et le loyer de leur cage (il s'agit bien de vrai de cages en grillage, environ 2m*2m*1m) mais pour eux c'est normal ils n'ont pas du tout l'intention de se révolter.

[irmonium]

Si les taux remontent, ce ne sera pas que l'immobilier qui se cassera la gueule...
D'où un maintient à tout prix de cet etat de fait..

Mais comme toute chose, rien n'est eternel et le jour ou les taux remonteront, cela sera equivalent pour l'ensemble d ela population à la sortie de la 2e guerre mondiale au niveau economique.. en ruine...

[Suricate]

Pour calculer une élasticité prix, on la constate, la corrobore et la modélise.

Où sont ces étapes de calcul?

En quoi peut-il notamment avancer que cette élasticité est comprise entre -1 et -2 sur la France et donc sur des zones tendues comme Paris.

Il commet une lourde erreur dans son analyse à ce niveau à mon sens

En terme de lourdeur c'est vrai qu'il y a de sacrés experts sur ce forum.

Je me permet de te renvoyer vers les publications de Friggit d'où tu pourras ensuite bifurquer sur les publications des universitaires qui sont mentionnées comme source de ses travaux.

Bonne lecture. N'hésites pas à nous faire un retour complet de tes contre expertises.

Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

[lecriminel]

Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".

Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.

tu devrais désormais mettre de l'eau dans ton petit lait des chiffres des notaires.
Cesse de t'extasier devant les PVs mirobolantes de leurs courbes. Il faut y enlever l'effet qualité et les investissements réalisés pour que les biens vendus en 2016 soient mieux qu'en 2005. Si tu tiens en compte les taux d'interet de l'époque supérieurs aux rendements immos, il n'y a pas de quoi s'extasier, je me demande même si le cash ne fait pas mieux (le cash réfléchi un jour ou deux, pas le livret A).
Alors, se persuader d'avoir fait erreur de vendre en 2013 (ça a baissé chaque année depuis), alors que soit tu le laissais vide, soit tu t'emmerdais à le louer avec les soucis qui vont avec pour un rendement inférieur au cash, c'est du masochisme.

[Lo2]

Si le marché baisse vraiment (je dis vraiment car après ~5 ans, chaque mois, le propriétaire gagne un peu tout de même. C’est d’ailleurs tout l’intérêt), le propriétaire gagne mais moins que le locataire (car ce gain est minoré par la perte faite lors de la revente).
Le propriétaire pourra avoir un projet encore plus ambitieux que celui pensait initialement.

Tu continues de raisonner comme si que l'on était en situation normale. Si on est bien en bulle et ça pète (baisse), le propriétaire se retrouve dans l'incapacité de revendre car aura un reste de dette + une location à payer derrière. Et donc incapacité à se ré-endetter pour acheter.
Cf Japon. Cf USA. Cf Irlande. Cf Grèce. Cf Espagne.

Et si le marché monte en bulle, ben tu vas en voir des propriétaires faire des culbutes de fou et flamber. Ah tiens, c'est ce qu'on a observé. Ces 5 dernières années c'est moins vrai en France.

Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché

Tu trouves ça sain/normal un marché qui exclu de potentiels acheteurs?

Moi le forum m'a instruit sur l'économie, ce qui m'a permis de comprendre que j'avais fait une grosse erreur en suivant le conseil de ne pas acheter d'immo en 2005, puis en 2006, puis en 2007, etc...

Je comprends que ceux qui pouvait acheter en 2005 soit frustrés. Il n'est pas impossible que toute une génération soit perdante. Ceux qui n'ont pas pu acheter un toit (alors qu'ils le voulaient voire le pouvaient) et ceux qui l'auront acheté super cher car le prix de revente sera devenu ridicule + problèmes rencontrés lorsqu'une bulle éclate(cf Japon, Cf...).

Pour revenir à Friggit, personnellement je suis toujours un indicateur qui me plait. Celui des volumes toujours annonciateur de la tendance. Cette courbe a cassé à la baisse celle rapportée aux revenus. Je penserai à acheter quand la courbe des volumes cassera à la hausse celle des revenus. Pas demain la veille...
En attendant je profite ! Déménagement (dans un appart quasi inaccessible à l'achat), projet pro assez risqué etc.

[Vincent92]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Nous pouvons discuter du fait que se loger soit un droit (et je serais d'accord). Par contre, la propriété c'est autre chose.

60% de propriétaires, ca n'est pas si mal. Pas sûr qu'il ait déjà eu plus que cette proportion si on remonte dans l'histoire de France.
On est plutot sur des niveaux record.

Sur le reste, je pense effectivement que la situation actuelle est à peu près "normale".

Le problème est qu'on explique aux gens qu'ils ont le droit à tout et on leur montre du luxe toute la journée. Ben oui mais non. C'est bien beau les discours mais après, il y a un retour à la réalité.
On ne peut pas garantir la propriété d'un 100m2 à tous les foyers avec enfants dans les zones dites tendues.

C'est mathématiquement impossible.

On pourrait à la limite le garantir sur l'ensemble du territoire si les plus pauvres n'étaient pas si "exigeants" (à force d'entendre que tout le monde à le droit à tout...).

Garantir 100m2 à 11 000 000 de personnes et sur une si petite zone, c'est impossible. Et ca n'a rien à voir avec la politique. C'est juste un fait.

Maintenant, libre à toi de penser que je suis politiquement très incorrect.

[lecriminel]

Il est toujours dans la course et peut acheter un meilleur bien (mais le projet sera moins ambitieux qu’il le pensait au départ) alors que le locataire se retrouve souvent hors marché

Tu trouves ça sain/normal un marché qui exclu de potentiels acheteurs?

théoriquement ce n'est pas possible: si l'achat est gagnant sur le LT (cas habituel), la banque doit preter à l'emprunteur-locataire.
En période de bulle, les prix montent si haut que le prêt devient risqué (baisse probable des prix) et surtout l'achat ne devient gagnant qu'au bout de 20 ans (ex pris, Paris 15e).
La question devient, d'accord, mais si l'achat n'est pas gagnant ou pas vraiment, ou avec des hypothèses douteuses, comment fait-on pour trouver des bailleurs qui louent (donc en perdant) ?
de 2 manières: -en les persuadant que de toute façon les prix continueront à monter (ou si c'est trop invraisemblable, qu'ils ne baisseront pas): ils se refont sur le prix du bien ou le calcul de gain passe ric-rac.
-en les aidant: l'etat paye jusqu'à 30% (Robien) de leur investissement.

[lecriminel]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

reste plus qu'à trouver des gentils bailleurs louant à perte.

[immopaul]

Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.

[lecriminel]

il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !

[Vincent92]

@lecriminel : Lorsqu'un bailleur loue en zone tendue, il ne cherche pas l'autofinancement avec un levier de 110%.
Il va devoir mettre de l'argent de sa poche. Mais, ca ne l'embête pas forcément.

A partir du moment où : loyer - ensemble des charges du bailleur > 0, il s'enrichie.

Si tu penses que dans ces zones, on reviendra un jour à l'autofinancement... (c'est un rendement de ~6% et ~10% brut).

Pour ton idée autre idée, ca existe déjà. Ca s'appelle les APL.

[Ben92]

il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !

Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)

[Gpzzzz]

il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !

Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)

[Lo2]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.

[Lo2]

il me vient une idée, on pourrait donner de l'argent public au bailleur (via le locataire, on dirait que c'est lui le profiteur) pour qu'il puisse louer au-dessus du prix de marché (sans aide) !

Ca se fait déjà, le propriétaire peut demander à ce que les APL lui soient directement versées. (Et même quand c'est le locataire qui les perçoit, ça revient exactement au même.)

Exact. On sent bien la win (de l'assistanat).

[nAAbe]

Garantir 100m2 à 11 000 000 de personnes et sur une si petite zone, c'est impossible. Et ca n'a rien à voir avec la politique. C'est juste un fait.

Ce n'est pas garantir à 11 M de pélos 100m2 le sujet.

Mais qu'à revenus constant entre la génération d'avant et celle d’aujourd’hui, le nombre de m2 à l'achat a été réduit par 2.

La est la problématique.

[Vincent92]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.

Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.

[Gpzzzz]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.

Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.

Et la est toute la différence...
Ce qui pouvait ressembler a un parcours résidentiel, n'est plus possible aujourd'hui..
La date du 1er achat n'a cessé de reculé (etude plus longue, précarité acrue) et le delail de remboursement aussi.
C'est comme ca que tu retrouves des cadres célibataires a +3k€ par mois vivre dans 25m2, ou que des couples de cadres supps a 10k€ se coltinent un 55m2 ^^
Tant pis ils n'auront pas d'enfant.. mais c'est que secondaire ca.. le metrosexuel n'y aspire plus a cette vie de famille de toute facon !!!

[nAAbe]

@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.

Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.

Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.

Merci pour vos stats.

Ceci dit, ce n'est pas parce que la surface / personne a doublé que cela signifie que les tailles des habitations sont plus grandes.
D'autant plus selon Friggit (2016vs2000), cela rejoint bien l'idée soulevée : ce n'est pas un problème de prix mais bien de revenus.

[nAAbe]

Oui,

Et je pense à mon petit niveau, que ce décalage est un motif pour une baisse des prix sur le moyen terme car nous avons des biens immos à des prix que des actifs à revenus supérieurs à la médiane francaise (ou IDF) ne peuvent acheter sur 25 ans.

A un moment donner ca va craquer.

[lecriminel]

@lecriminel : Lorsqu'un bailleur loue en zone tendue, il ne cherche pas l'autofinancement avec un levier de 110%.
Il va devoir mettre de l'argent de sa poche. Mais, ca ne l'embête pas forcément.

A partir du moment où : loyer - ensemble des charges du bailleur > 0, il s'enrichie.

Si tu penses que dans ces zones, on reviendra un jour à l'autofinancement... (c'est un rendement de ~6% et ~10% brut).

Pour ton idée autre idée, ca existe déjà. Ca s'appelle les APL.

oui, je me moquais pour les APL,

pour les locataires modestes,
tu comprends que s'ils ne peuvent acheter (cout d'achat y compris toutes les charges), alors leur bailleur (s'il ne reçoit pas d'argent public) ne s'y retrouvera pas puisqu'il a besoin de récupérer le meme cout d'achat (il est déjà perdant à cette étape) + de quoi rémunérer son risque et travail de bailleur.
Ce qui revient à dire que si une personne n'a pas les moyens d'accéder à la propriété, alors elle ne devrait pas non plus avoir accès à la location (puisque l'achat est gagnant sur le LT)... à moins de complètement tordre le marché (par exemple en dépensant toutes les recettes d'IR pour aider les bailleurs (c'est plus cool d'aider un bailleur à se faire du fric que d'aider un pauvre à devenir propriétaire, non ?).
Voilà pourquoi certains pensent que ce système ultra-déficitaire (on s'est tellement endettés qu'on est déjà passés à l'étape suivante: on doute de la santé des banques, je te laisse deviner quelle est la prochaine étape) n'est pas tenable.

[Gray_Mouser]

Si quelqu'un pense sérieusement que les taux vont remonter ne serait-ce qu'à moyen terme, je serais curieux d'entendre ses arguments.

[kamoulox]

Question alakon

Imaginons que en 2016 les ventes de logements soient multiplies par 2 donc 1.6 millions de transactions

Est çe que les banques suivraient sur des taux toujours aussi bas?

Bon c'est impossible mais Cest pour l'exemple je préfère préciser de suite...

Sinon je voit pas ce qui pourrait faire monter les taux à moins d'un afflux extraordinaire de demande de credit Immo?

[jobserve75]

Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.

Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.

35000 parce qu'il y a 35000 ventes environ par an sur Paris. Si tu trouves 35000 foyers capables de mettre 8000€ le m2 chaque année, le marché se tient.
Pour info, sur ces 35000 ventes, environ 1600 ventes sont à 7 chiffres...

[jobserve75]

Pour calculer une élasticité prix, on la constate, la corrobore et la modélise.

Où sont ces étapes de calcul?

En quoi peut-il notamment avancer que cette élasticité est comprise entre -1 et -2 sur la France et donc sur des zones tendues comme Paris.

Il commet une lourde erreur dans son analyse à ce niveau à mon sens

En terme de lourdeur c'est vrai qu'il y a de sacrés experts sur ce forum.

Je me permet de te renvoyer vers les publications de Friggit d'où tu pourras ensuite bifurquer sur les publications des universitaires qui sont mentionnées comme source de ses travaux.

Bonne lecture. N'hésites pas à nous faire un retour complet de tes contre expertises.

Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?

[raftibaba]

Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat

Je parie sur une disparition de ces pseudos dès que la baisse se fera plus marquante.

[Kerjz]

Si le marché étaient corrélé aux types qui veulent se rassurer sur leur choix sur ce forum, ça aurait krach depuis longtemps.

[raftibaba]

Si le marché étaient corrélé aux types qui veulent se rassurer sur leur choix sur les forums, ça aurait krach depuis longtemps.

Quand ces meme types disent qu'une baisse leur serait favorable mais tente de démontrer à tout prix sur un forum baissier que les prix ne peuvent pas au pire baisser de plus de 2%, ca rassure sur la psychologie des acheteurs récents et sur le futur (phase fear?)

[Kerjz]

Tu peux avoir un avis et penser qu'une baisse est possible mais pas un krach (+ de -30%), pour différentes raisons dont certaines se retrouvent plus haut, qui sont tout aussi valables que les raisons et arguments des prêcheurs du grand krach.

Et ce même si effectivement une baisse est profitable à l'acheteur si il compte racheter plus grand (sinon il osf de la valeur absolu, sauf pour l'égo d'avoir fait une mauvaise affaire), le delta sera moindre.
Sauf évidemment gros krach ou le reste à rembourser serait supérieur à la vente (et ou le type serait obligé de partir, ça fait beaucoup de "si"), mais dans pas mal de cas il faudrait réellement un énorme krach, ce a quoi, en zone tendues, je ne crois pas, donc fear, pas trop, juste curieux.

[goinfrimmo]

Sans prétention, je vais rassembler dans cette file suivie un certain nombre d'éléments d'une théorie du nouveau paradigme dans ladite bulle parisienne inspirée de certains threads et de cas réels.
La chronique de Philippe Béchade et Serge Négrier ce matin sur BFMB portait essentiellement sur la mutation de l'économie, celle apportée par l'économie numérique. Philippe caricature ainsi la disparition du secteur de la photographie, dont le tentaculaire Kodak fut l'emblème et la 1ère capitalisation boursière mondiale en son temps, remplacée par Instagram et ses... 13 salariés. Ben, Vinc et moi-même font partie de ce que j'appelle les PIS: professions intellectuellement supérieures. Nous avons été créés par le hasard de la Nature pour comprendre le langage binaire, ce qui nous a amenés à devenir ingénieur en informatique. Cette profession est actuellement placée n°1 dans un classement des meilleures professions du monde (que je sais pas trouver rapidement). Nous sommes tellement recherchés que notre taux de chômage est virtuellement négatif: il existe plus d'offres d'emplois que d'employés qualifiés. Attention, je fais bien la distinction entre les vrais Ingés en Titre et les techniciens. Pour simplifier, les 1er inventent les produits et les architectures/briques de bases, pendant que les autres appliquent les recettes.
Il se trouve que par une malchance remontant à Clovis, les PIS sont centralisés à l'extrême. A part quelques centres en province (Nice, Grenoble, Lyon ?), tout est à Paris. Paris est la capitale de la création artistique et informatique en France (il faut les 2 pour fabriquer de beaux sites web). Les ingés infos sont tellement courtisés par les EN (entreprises du numérique) qu'ils font l'objet d'un plan de carrière élaboré. Les salaires sortie d'école sont déjà supérieurs à la médiane de la cohorte, mais augmentent rapidement. Des augmentations de 5%/an sont normales.
Vient s'ajouter le concept de HP (Haut Potentiel). Les HP sont l'élite de l'élite PIS. Dans l'info, ce sont ceux qui sont identifiés pour devenir cadre, puis directeur, dans un système de renouvellement continu de la pyramide hiérarchique (même les patrons finissent en retraite). Les HP représentent une minorité, à peine 10 à 20% des troupes de base.
Un cran plus loin, certains HP présentent un profil d'ambition hors du commun. Ceux-là ne se laissent pas simplement aspirer dans la tour d'ivoire: il s'agit d'un choix de Vie. Dans ce cas, rien ni personne ne peut constituer un obstacle dans l'atteinte de l'objectif ultime: arriver au comité de direction d'un grand groupe (CA>1 myard). J'en ai vu littéralement tuer des gens: leurs enfants, leur femme, leurs collègues. Peu importe les dommages collatéraux de leurs actions professionnelles.
Les HP vont donc opérer un choix de vie drastique: habiter au plus près des patrons (Paris, Boulogne, La Défense...), à n'importe quel prix. Les HP de 1995 ont certes eu plus de chance que les HP de 2015, la bulle internet étant passée par là, alimentée par les HP précédents. Cependant, ils sont indifférents à un 10K€/m2, qui les conforte plutôt: bénéficier de PV latentes, et afficher ainsi leur réussite, qui valide leur choix drastique. Par ailleurs, les HP maîtrisent les intégrales mathématiques. A partir d'un plan d'évolution de salaire connu (grâce à leur management ascendant, ils sont instruits du secret des grilles professionnelles de la boîte), ils calculent leur patrimoine sur 40 ans de carrière. Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. Chacun. Un couple HP peut tabler sur 4M€. A s'acoquiner d'un homme toujours plus performant qu'elle (par convention sociale), une femme HP se trouve même en haut de la pyramide salariale/chaîne alimentaire.
Ainsi, le forumeur de province pourra mieux comprendre qu'acheter un appart 250K€ de 25m2 à 45m2 à 30 ans ne pose aucun problème particulier. Quand bien même les prix de l'immo tomberaient négatifs ("je te paye pour récupérer ma ruine"), ils n'en ont cure puisqu'ils peuvent compter sur les 3,7M€ à suivre.
Il faudrait ensuite construire un modèle mathématique pour estimer le nombre de minimum de HP info il faut pour maintenir la bulle immo parisienne. Une rotation de 20 ou 30000 biens par an menée par 5 ou 6000 HP me semble plausible.
La finalité d'un tel modèle économique est connue: un îlot de richesse au milieu d'un océan de chômeurs, à jamais incapables de parler avec un ordinateur.

[lecriminel]

Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat

je dirais que ce qui est rassurant c'est d'avoir des gens plutôt serieux en face (jobserve, Vincent) qui sont déjà sur la défensive (leur pré carré c'est Paris, une ville en France, un concentré représentant seulement 15% de la "communauté urbaine") et dont l'argument principal est "JF a dit que c'était intenable, or ça tient encore" (tu m'étonnes que la courbe des prix reste entre 0% et l'inflation, avec le doublement d'aide à la pierre grace à une moyenne de 5% de PIB d'endettement supplémentaire -et je ne compte pas l'endettement privé-, une baisse des taux jusqu'à zéro; sauf que ce ne sont pas des conditions tenables, d'ailleurs le boomerang arrive sur le marché actions)

[cashisking]

.....

Je sais pas ce que tu prends mais je voudrais la même chose.

[Black_Jack]

Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois

...alors la France ferait faillite immédiatement.

De fait je pense que l'immo en France est suspendu à la capacité à l'Etat de continuer à s'endetter via la bulle obligataire.
Tant que celle-ci ne pète pas, pas de krach immo.
Problème, si elle pète, défaut de l'Etat, paiements des salaires en retard, c'est toute l'économie qui prend un sale coup.

[sredsred]

punaise , ça à l'air d'etre des gros reulous les HP .... quelle vie de m ...

[jobserve75]

Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat

je dirais que ce qui est rassurant c'est d'avoir des gens plutôt serieux en face (jobserve, Vincent) qui sont déjà sur la défensive (leur pré carré c'est Paris, une ville en France, un concentré représentant seulement 15% de la "communauté urbaine") et dont l'argument principal est "JF a dit que c'était intenable, or ça tient encore" (tu m'étonnes que la courbe des prix reste entre 0% et l'inflation, avec le doublement d'aide à la pierre grace à une moyenne de 5% de PIB d'endettement supplémentaire -et je ne compte pas l'endettement privé-, une baisse des taux jusqu'à zéro; sauf que ce ne sont pas des conditions tenables, d'ailleurs le boomerang arrive sur le marché actions)

J'ai un parcours résidentiel sur Paris qui a commencé en 1997 pour s'achever en 2013. Je suis de nouveau locataire en Outre-mer.
Donc, je ne suis ni frustré par l'absence de plus value réalisée (+500k€ sur la période environ tout frais déduits), ni craintif d'une baisse de l'immobilier avec un patrimoine immobilisé.

En 2007, peu de temps après mon dernier achat, je me suis dit que l'immo de Paris déconnait complètement.
J'ai douté en 2008 en voyant qu'avec la plus grande crise de l'histoire moderne et une coupe drastique dans les autorisations de crédits, Paris n'avait perdu que 5%.
Mes doutes commencent à devenir des certitudes quand après +30% de hausse en 2010-2011, Paris fait juste -5% en 5 ans malgré un taux de chômage inégalé.

Pour la suite, je pense qu'à 90%, je reviendrai vivre sur Paris sauf si une opportunité professionnelle s'offre à moi dans le grand Ouest.
Et je n'hésiterai effectivement pas à y mettre le prix pour acheter un bel appart.

Concernant les taux bas, je ne suis pas d'accord avec toi, le criminel. Ils vont rester bas un moment et c'est une constante prendre en compte.

Je pense aussi que les aides à la pierre n'ont jamais influé le marché parisien ou très peu. On ne parle pas du couple à 3000€/mois qui attend pour se payer sa maison de 200k€ sur Paris

Concernant d'autres bulles notamment en bourse, je partage ton point de vue.

[jobserve75]

Le problème avec Friggit est qu'il raisonne en terme de stock et non en terme de fux.
Pour Paris, il prend le revenu moyen des 2 millions de parisiens alors qu'il faudrait prendre le revenu moyen des seuls nouveaux entrants.

La courbe n'aurait certainelent pas monté à 2,38.
Peut-être entre 1,3 et 1,8 grâce aux conditions de financement et aussi en raison d'un poste logement qui a augmenté.
Une fois certains besoins comme la nourriture satisfaits, on peut mettre plus d'argent dans l'immobilier.

[crispus]

Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.

Les taux peuvent baisser encore, mais rien n'empêche les banquiers de restreindre l'accès au crédit. En exigeant un apport de 30% par exemple...

[PicGreen]

quand on voit le graphe on ne peut pas dire que son modèle aura été valable très longtemps...

[Suricate]

Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?

Vu que vous ne lisez pas les réponses des intervenants de cette file j'ai peu d'espoir que vous lisiez celui ci également mais je le tente, donc, au risque de paraitre méprisant : viewtopic.php?p=2079708#p2079708

Voir ici également : viewtopic.php?p=2079709#p2079709

Bonne lecture.

[Ben92]

Le problème avec Friggit est qu'il raisonne en terme de stock et non en terme de fux.
Pour Paris, il prend le revenu moyen des 2 millions de parisiens alors qu'il faudrait prendre le revenu moyen des seuls nouveaux entrants.

Pire que ça mon brave, pire que ça... Pour la courbe de Paris, il n'a même pas pris la peine d'utilser les revenus des parisiens, toutes les courbes sont basées sur les revenus "France entière".

[jobserve75]

Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?

Vu que vous ne lisez pas les réponses des intervenants de cette file j'ai peu d'espoir que vous lisiez celui ci également mais je le tente, donc, au risque de paraitre méprisant : viewtopic.php?p=2079708#p2079708

Voir ici également : viewtopic.php?p=2079709#p2079709

Bonne lecture.

Et moi au risque d'être "relou" (et après avoir lu et relu les pages 157 à 160 de ce rapport), il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.
Lui-même le reconnait.
Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.
C'est donc très basique comme hypothèse.

A partir du moment où l'argument des haussiers (dont je ne fais pas parti comme je crois plutôt à une baisse légère) a longtemps été basé sur la demande tendue, il aurait été important de valider cette hypothèse d'élasticité.

Négliger cet aspect dans son étude est une très grave erreur, sans doute celle qui justifie qu'il se plante dans ses scénarios depuis tant d'années...

Désolé d'être aussi critique du père spirituel...

[Suricate]

il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.

Plusieurs études universitaires, un nuage de dispersion qui se regroupe autour de -1 à -2, autant dire que c'est un peu plus solide que les arguments avancés par ses détracteurs...

Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.

Hey garçon... page 160 (que tu as lu mais peut être pas comprise ).

Code : Tout sélectionner

y = -1,61x + 0,05
R² = 0,45

Désolé d'être aussi critique du père spirituel...

Il n'y a aucun mal à être critique mais ça nécessite de maitriser un minimum son sujet.

[Suricate]

Tout à fait.

Revenus parisiens qui ont évolué de manière assez semblable avec ceux du reste de la France.

Étant donné que le ratio est un rapport d'évolution des prix sur évolution des salaires, utiliser les revenus parisiens ou nationaux ne change strictement rien.

[lecriminel]

Si quelqu'un pense sérieusement que les taux vont remonter ne serait-ce qu'à moyen terme, je serais curieux d'entendre ses arguments.

en tout cas ceux qui prévoient l'avenir en continuant les courbes des dernières années ne te contrediront pas. Ni ceux qui nous voient suivre les traces du Japon. Mais bon avec des taux directeurs pratiquement à zéro, c'est pas non plus complètement fou d'envisager une hausse, surtout à moyen terme.

[jobserve75]

il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.

Plusieurs études universitaires, un nuage de dispersion qui se regroupe autour de -1 à -2, autant dire que c'est un peu plus solide que les arguments avancés par ses détracteurs...

Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.

Hey garçon... page 160 (que tu as lu mais peut être pas comprise ).

Code : Tout sélectionner

y = -1,61x + 0,05
R² = 0,45

Désolé d'être aussi critique du père spirituel...

Il n'y a aucun mal à être critique mais ça nécessite de maitriser un minimum son sujet.

Je me répète : études universitaires non corroborées et non modélisées
Je me rappelle d'une étude qui disait aussi qu'au-delà de 100% de PIB, un Etat est plombé définitivement. L'étude n'a jamais été corroborée et n'a jamais fait l'objet d'une démonstration.

Mais c'est plutôt toi qui ne sembles pas maîtriser les chiffres de ce graphique. Je vais me la jouer en te disant que j'ai quelques restes de mes ôh combien brillantes études de maths en prépa après 23 ans...

Pour information, le nuage de dispersion donne donc un coefficient de corrélation de 0,45 (ce qui n'a rien à voir avec le calcul des différents coefficients d'élasticité). Ce coefficient de corrélation va mesurer les écarts par rapport à la moyenne. Plus il est proche de 1 ou de -1, plus la corrélation entre les variables sera forte. Plus il sera proche de 0, moins il y aura de corrélation. Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.
Friggit a donc pondu ce graphique débile pour faire savant. C'est tout.

À partir de ce coefficient, nous pouvons aussi calculer un coefficient d'amélioration. Il s'agit de la racine carré de 1-r2.
Dans le cas présent, il n'y a aucune possibilité d'amélioration au niveau des différentes élasticités pour obtenir une corrélation.
Pour être plus concret, cela veut donc dire que l'élasticité de la demande entre les différents marché immobilier n'est pas corrélée. Ça nous fait une belle jambe de le savoir!

Concernant la formule que tu m'as décrite : -1,61x+0,45, il s'agit tout simplement de la formule de la droite de régression de toutes les élasticités calculées.
Pour faire simple, c'est à partir de cette ligne que les écarts entre les différents points seront les plus faibles possible. Ça se calcule par la méthode des moindres carrés. Je te passe les formules.

Honnêtement, ce petit cours de stats a du être dispensé en 30mn lors d'une de mes 1eres séances de classe prépa.
Ça n'a donc rien à voir avec un travail sérieux d'universitaire.
Et je me permets d'autant plus de critiquer ce graphique que je ne vois pas du tout où veut en venir Friggit en calculant un coefficient de corrélation et une droite de régression sur différentes élasticités.
Une corrélation n'a jamais mesuré une causalité.

Pour pondre un coefficient d'élasticité, il faut pousser la modélisation plus haut et la corroborer.

Je me répète donc : où sont tous ces différents calculs et les faits qui les corroborent?

Car pour l'heure, Friggit a simplement voulu épater la galerie avec ses petits graphiques qui font "savants".

[Pi-r2]

Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation.

Mais deux variables sont indépendantes si il est de 0

[slash33]

Je comprend même pas pourquoi tu ressens le besoin de débattre.

[Suricate]

J'essaye dans la mesure du possible de rediriger les néophytes vers les fils de discussion où ces questions ont déjà été débattues mais il est parfois plus rapide d'expliquer comment ça fonctionne que de rechercher les fils en question.

J'admets néanmoins qu'avec certains contributeurs il y a beaucoup plus de travail qu'avec d'autres.