Bulle Immobilière

Forum de discussion concernant l'immobilier
Nous sommes actuellement le 19 Oct 2017, 03:17

Le fuseau horaire est UTC+1 heure




Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 10781 messages ]  Aller vers la page Précédent  1 ... 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201 ... 216  Suivant
Auteur Message
MessagePublié: 17 Fév 2016, 09:52 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 11 Fév 2012, 08:32
Message(s) : 103
Kerjz a écrit:
Si le marché étaient corrélé aux types qui veulent se rassurer sur leur choix sur les forums, ça aurait krach depuis longtemps.

Quand ces meme types disent qu'une baisse leur serait favorable mais tente de démontrer à tout prix sur un forum baissier que les prix ne peuvent pas au pire baisser de plus de 2%, ca rassure sur la psychologie des acheteurs récents et sur le futur (phase fear?)


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 10:03 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 24 Juil 2015, 13:27
Message(s) : 129
Tu peux avoir un avis et penser qu'une baisse est possible mais pas un krach (+ de -30%), pour différentes raisons dont certaines se retrouvent plus haut, qui sont tout aussi valables que les raisons et arguments des prêcheurs du grand krach.

Et ce même si effectivement une baisse est profitable à l'acheteur si il compte racheter plus grand (sinon il osf de la valeur absolu, sauf pour l'égo d'avoir fait une mauvaise affaire), le delta sera moindre.
Sauf évidemment gros krach ou le reste à rembourser serait supérieur à la vente (et ou le type serait obligé de partir, ça fait beaucoup de "si"), mais dans pas mal de cas il faudrait réellement un énorme krach, ce a quoi, en zone tendues, je ne crois pas, donc fear, pas trop, juste curieux.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 15:15 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5601
Localisation : 92 O
Sans prétention, je vais rassembler dans cette file suivie un certain nombre d'éléments d'une théorie du nouveau paradigme dans ladite bulle parisienne inspirée de certains threads et de cas réels.
La chronique de Philippe Béchade et Serge Négrier ce matin sur BFMB portait essentiellement sur la mutation de l'économie, celle apportée par l'économie numérique. Philippe caricature ainsi la disparition du secteur de la photographie, dont le tentaculaire Kodak fut l'emblème et la 1ère capitalisation boursière mondiale en son temps, remplacée par Instagram et ses... 13 salariés. Ben, Vinc et moi-même font partie de ce que j'appelle les PIS: professions intellectuellement supérieures. Nous avons été créés par le hasard de la Nature pour comprendre le langage binaire, ce qui nous a amenés à devenir ingénieur en informatique. Cette profession est actuellement placée n°1 dans un classement des meilleures professions du monde (que je sais pas trouver rapidement). Nous sommes tellement recherchés que notre taux de chômage est virtuellement négatif: il existe plus d'offres d'emplois que d'employés qualifiés. Attention, je fais bien la distinction entre les vrais Ingés en Titre et les techniciens. Pour simplifier, les 1er inventent les produits et les architectures/briques de bases, pendant que les autres appliquent les recettes.
Il se trouve que par une malchance remontant à Clovis, les PIS sont centralisés à l'extrême. A part quelques centres en province (Nice, Grenoble, Lyon ?), tout est à Paris. Paris est la capitale de la création artistique et informatique en France (il faut les 2 pour fabriquer de beaux sites web). Les ingés infos sont tellement courtisés par les EN (entreprises du numérique) qu'ils font l'objet d'un plan de carrière élaboré. Les salaires sortie d'école sont déjà supérieurs à la médiane de la cohorte, mais augmentent rapidement. Des augmentations de 5%/an sont normales.
Vient s'ajouter le concept de HP (Haut Potentiel). Les HP sont l'élite de l'élite PIS. Dans l'info, ce sont ceux qui sont identifiés pour devenir cadre, puis directeur, dans un système de renouvellement continu de la pyramide hiérarchique (même les patrons finissent en retraite). Les HP représentent une minorité, à peine 10 à 20% des troupes de base.
Un cran plus loin, certains HP présentent un profil d'ambition hors du commun. Ceux-là ne se laissent pas simplement aspirer dans la tour d'ivoire: il s'agit d'un choix de Vie. Dans ce cas, rien ni personne ne peut constituer un obstacle dans l'atteinte de l'objectif ultime: arriver au comité de direction d'un grand groupe (CA>1 myard). J'en ai vu littéralement tuer des gens: leurs enfants, leur femme, leurs collègues. Peu importe les dommages collatéraux de leurs actions professionnelles.
Les HP vont donc opérer un choix de vie drastique: habiter au plus près des patrons (Paris, Boulogne, La Défense...), à n'importe quel prix. Les HP de 1995 ont certes eu plus de chance que les HP de 2015, la bulle internet étant passée par là, alimentée par les HP précédents. Cependant, ils sont indifférents à un 10K€/m2, qui les conforte plutôt: bénéficier de PV latentes, et afficher ainsi leur réussite, qui valide leur choix drastique. Par ailleurs, les HP maîtrisent les intégrales mathématiques. A partir d'un plan d'évolution de salaire connu (grâce à leur management ascendant, ils sont instruits du secret des grilles professionnelles de la boîte), ils calculent leur patrimoine sur 40 ans de carrière. Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. Chacun. Un couple HP peut tabler sur 4M€. A s'acoquiner d'un homme toujours plus performant qu'elle (par convention sociale), une femme HP se trouve même en haut de la pyramide salariale/chaîne alimentaire.
Ainsi, le forumeur de province pourra mieux comprendre qu'acheter un appart 250K€ de 25m2 à 45m2 à 30 ans ne pose aucun problème particulier. Quand bien même les prix de l'immo tomberaient négatifs ("je te paye pour récupérer ma ruine"), ils n'en ont cure puisqu'ils peuvent compter sur les 3,7M€ à suivre.
Il faudrait ensuite construire un modèle mathématique pour estimer le nombre de minimum de HP info il faut pour maintenir la bulle immo parisienne. Une rotation de 20 ou 30000 biens par an menée par 5 ou 6000 HP me semble plausible.
La finalité d'un tel modèle économique est connue: un îlot de richesse au milieu d'un océan de chômeurs, à jamais incapables de parler avec un ordinateur.

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 16:00 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 16628
raftibaba a écrit:
Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat :mrgreen:

je dirais que ce qui est rassurant c'est d'avoir des gens plutôt serieux en face (jobserve, Vincent) qui sont déjà sur la défensive (leur pré carré c'est Paris, une ville en France, un concentré représentant seulement 15% de la "communauté urbaine") et dont l'argument principal est "JF a dit que c'était intenable, or ça tient encore" (tu m'étonnes que la courbe des prix reste entre 0% et l'inflation, avec le doublement d'aide à la pierre grace à une moyenne de 5% de PIB d'endettement supplémentaire -et je ne compte pas l'endettement privé-, une baisse des taux jusqu'à zéro; sauf que ce ne sont pas des conditions tenables, d'ailleurs le boomerang arrive sur le marché actions)

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 16:15 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
Message(s) : 10201
Localisation : Ile de France Ouest
goinfrimmo a écrit:
.....

Je sais pas ce que tu prends mais je voudrais la même chose.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 16:20 
Hors-ligne
-+
-+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 27 Août 2008, 09:03
Message(s) : 2071
cashisking a écrit:
optimus maximus a écrit:
Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois

...alors la France ferait faillite immédiatement.

De fait je pense que l'immo en France est suspendu à la capacité à l'Etat de continuer à s'endetter via la bulle obligataire.
Tant que celle-ci ne pète pas, pas de krach immo.
Problème, si elle pète, défaut de l'Etat, paiements des salaires en retard, c'est toute l'économie qui prend un sale coup.

_________________
in memoriam jeanguimauve (28 Déc 2007/06 nov 2011)
Image


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 16:53 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 02 Déc 2011, 10:53
Message(s) : 873
punaise , ça à l'air d'etre des gros reulous les HP .... quelle vie de m ...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 20:09 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 12 Juil 2014, 18:44
Message(s) : 559
lecriminel a écrit:
raftibaba a écrit:
Je trouve quand meme tres positif pour la suite que des proprietaires récents ayant acheté à plus de 250 loyers viennent sur ce forum pour se rassurer constamment sur leur achat :mrgreen:

je dirais que ce qui est rassurant c'est d'avoir des gens plutôt serieux en face (jobserve, Vincent) qui sont déjà sur la défensive (leur pré carré c'est Paris, une ville en France, un concentré représentant seulement 15% de la "communauté urbaine") et dont l'argument principal est "JF a dit que c'était intenable, or ça tient encore" (tu m'étonnes que la courbe des prix reste entre 0% et l'inflation, avec le doublement d'aide à la pierre grace à une moyenne de 5% de PIB d'endettement supplémentaire -et je ne compte pas l'endettement privé-, une baisse des taux jusqu'à zéro; sauf que ce ne sont pas des conditions tenables, d'ailleurs le boomerang arrive sur le marché actions)



J'ai un parcours résidentiel sur Paris qui a commencé en 1997 pour s'achever en 2013. Je suis de nouveau locataire en Outre-mer.
Donc, je ne suis ni frustré par l'absence de plus value réalisée (+500k€ sur la période environ tout frais déduits), ni craintif d'une baisse de l'immobilier avec un patrimoine immobilisé.

En 2007, peu de temps après mon dernier achat, je me suis dit que l'immo de Paris déconnait complètement.
J'ai douté en 2008 en voyant qu'avec la plus grande crise de l'histoire moderne et une coupe drastique dans les autorisations de crédits, Paris n'avait perdu que 5%.
Mes doutes commencent à devenir des certitudes quand après +30% de hausse en 2010-2011, Paris fait juste -5% en 5 ans malgré un taux de chômage inégalé.

Pour la suite, je pense qu'à 90%, je reviendrai vivre sur Paris sauf si une opportunité professionnelle s'offre à moi dans le grand Ouest.
Et je n'hésiterai effectivement pas à y mettre le prix pour acheter un bel appart.

Concernant les taux bas, je ne suis pas d'accord avec toi, le criminel. Ils vont rester bas un moment et c'est une constante prendre en compte.

Je pense aussi que les aides à la pierre n'ont jamais influé le marché parisien ou très peu. On ne parle pas du couple à 3000€/mois qui attend pour se payer sa maison de 200k€ sur Paris

Concernant d'autres bulles notamment en bourse, je partage ton point de vue.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 20:18 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 12 Juil 2014, 18:44
Message(s) : 559
Le problème avec Friggit est qu'il raisonne en terme de stock et non en terme de fux.
Pour Paris, il prend le revenu moyen des 2 millions de parisiens alors qu'il faudrait prendre le revenu moyen des seuls nouveaux entrants.

La courbe n'aurait certainelent pas monté à 2,38.
Peut-être entre 1,3 et 1,8 grâce aux conditions de financement et aussi en raison d'un poste logement qui a augmenté.
Une fois certains besoins comme la nourriture satisfaits, on peut mettre plus d'argent dans l'immobilier.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 21:03 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 11 Août 2007, 12:44
Message(s) : 5255
immopaul a écrit:
Suricate a écrit:
immopaul a écrit:
Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.
Les taux peuvent baisser encore, mais rien n'empêche les banquiers de restreindre l'accès au crédit. En exigeant un apport de 30% par exemple... :roll:

_________________
Le crédit pour les nuls   Voir les sujets actifs


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 21:33 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 22 Juil 2015, 12:43
Message(s) : 174
quand on voit le graphe on ne peut pas dire que son modèle aura été valable très longtemps...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 22:30 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
jobserve75 a écrit:
Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?


Vu que vous ne lisez pas les réponses des intervenants de cette file j'ai peu d'espoir que vous lisiez celui ci également mais je le tente, donc, au risque de paraitre méprisant : viewtopic.php?p=2079708#p2079708

Voir ici également : viewtopic.php?p=2079709#p2079709

Bonne lecture.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 23:04 
Hors-ligne
-+
-+

Inscrit(e) le : 20 Mars 2014, 22:15
Message(s) : 2037
jobserve75 a écrit:
Le problème avec Friggit est qu'il raisonne en terme de stock et non en terme de fux.
Pour Paris, il prend le revenu moyen des 2 millions de parisiens alors qu'il faudrait prendre le revenu moyen des seuls nouveaux entrants.

Pire que ça mon brave, pire que ça... Pour la courbe de Paris, il n'a même pas pris la peine d'utilser les revenus des parisiens, toutes les courbes sont basées sur les revenus "France entière".


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 17 Fév 2016, 23:17 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 12 Juil 2014, 18:44
Message(s) : 559
Suricate a écrit:
jobserve75 a écrit:
Ben justement, j'en ai pris connaissance et je trouve ces travaux très pauvres pour un universitaire.
Où tu vois la modélisation de son élasticité. Sur quoi est-elle basée? Comment est-elle corroborée?
Moi qui ne suis pas expert mais toi qui comprends tout de ce Friggit, tu peux m'expliquer un peu tout ce travail.
il a peu être trop vulgarisé pour être compris?


Vu que vous ne lisez pas les réponses des intervenants de cette file j'ai peu d'espoir que vous lisiez celui ci également mais je le tente, donc, au risque de paraitre méprisant : viewtopic.php?p=2079708#p2079708

Voir ici également : viewtopic.php?p=2079709#p2079709

Bonne lecture.


Et moi au risque d'être "relou" (et après avoir lu et relu les pages 157 à 160 de ce rapport), il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.
Lui-même le reconnait.
Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.
C'est donc très basique comme hypothèse.

A partir du moment où l'argument des haussiers (dont je ne fais pas parti comme je crois plutôt à une baisse légère) a longtemps été basé sur la demande tendue, il aurait été important de valider cette hypothèse d'élasticité.

Négliger cet aspect dans son étude est une très grave erreur, sans doute celle qui justifie qu'il se plante dans ses scénarios depuis tant d'années...

Désolé d'être aussi critique du père spirituel...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 00:08 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
jobserve75 a écrit:
il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.

Plusieurs études universitaires, un nuage de dispersion qui se regroupe autour de -1 à -2, autant dire que c'est un peu plus solide que les arguments avancés par ses détracteurs...

jobserve75 a écrit:
Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.

Hey garçon... page 160 (que tu as lu mais peut être pas comprise :?: ).
Code :
y = -1,61x + 0,05
R² = 0,45


jobserve75 a écrit:
Désolé d'être aussi critique du père spirituel...

Il n'y a aucun mal à être critique mais ça nécessite de maitriser un minimum son sujet.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 00:12 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
Tout à fait.

Revenus parisiens qui ont évolué de manière assez semblable avec ceux du reste de la France.

Étant donné que le ratio est un rapport d'évolution des prix sur évolution des salaires, utiliser les revenus parisiens ou nationaux ne change strictement rien.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 00:28 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 16628
Gray_Mouser a écrit:
Si quelqu'un pense sérieusement que les taux vont remonter ne serait-ce qu'à moyen terme, je serais curieux d'entendre ses arguments.

en tout cas ceux qui prévoient l'avenir en continuant les courbes des dernières années ne te contrediront pas. Ni ceux qui nous voient suivre les traces du Japon. Mais bon avec des taux directeurs pratiquement à zéro, c'est pas non plus complètement fou d'envisager une hausse, surtout à moyen terme.

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 01:52 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 12 Juil 2014, 18:44
Message(s) : 559
Suricate a écrit:
jobserve75 a écrit:
il n'y a rien de solide dans son hypothèse d'élasticité.

Plusieurs études universitaires, un nuage de dispersion qui se regroupe autour de -1 à -2, autant dire que c'est un peu plus solide que les arguments avancés par ses détracteurs...

jobserve75 a écrit:
Il n'y a aucun fait statistique qui vient corroborer cette élasticité, aucune démonstration pour la choisir.

Hey garçon... page 160 (que tu as lu mais peut être pas comprise :?: ).
Code :
y = -1,61x + 0,05
R² = 0,45


jobserve75 a écrit:
Désolé d'être aussi critique du père spirituel...

Il n'y a aucun mal à être critique mais ça nécessite de maitriser un minimum son sujet.


Je me répète : études universitaires non corroborées et non modélisées
Je me rappelle d'une étude qui disait aussi qu'au-delà de 100% de PIB, un Etat est plombé définitivement. L'étude n'a jamais été corroborée et n'a jamais fait l'objet d'une démonstration.

Mais c'est plutôt toi qui ne sembles pas maîtriser les chiffres de ce graphique. Je vais me la jouer en te disant que j'ai quelques restes de mes ôh combien brillantes études de maths en prépa après 23 ans...

Pour information, le nuage de dispersion donne donc un coefficient de corrélation de 0,45 (ce qui n'a rien à voir avec le calcul des différents coefficients d'élasticité). Ce coefficient de corrélation va mesurer les écarts par rapport à la moyenne. Plus il est proche de 1 ou de -1, plus la corrélation entre les variables sera forte. Plus il sera proche de 0, moins il y aura de corrélation. Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.
Friggit a donc pondu ce graphique débile pour faire savant. C'est tout.

À partir de ce coefficient, nous pouvons aussi calculer un coefficient d'amélioration. Il s'agit de la racine carré de 1-r2.
Dans le cas présent, il n'y a aucune possibilité d'amélioration au niveau des différentes élasticités pour obtenir une corrélation.
Pour être plus concret, cela veut donc dire que l'élasticité de la demande entre les différents marché immobilier n'est pas corrélée. Ça nous fait une belle jambe de le savoir!

Concernant la formule que tu m'as décrite : -1,61x+0,45, il s'agit tout simplement de la formule de la droite de régression de toutes les élasticités calculées.
Pour faire simple, c'est à partir de cette ligne que les écarts entre les différents points seront les plus faibles possible. Ça se calcule par la méthode des moindres carrés. Je te passe les formules.

Honnêtement, ce petit cours de stats a du être dispensé en 30mn lors d'une de mes 1eres séances de classe prépa.
Ça n'a donc rien à voir avec un travail sérieux d'universitaire.
Et je me permets d'autant plus de critiquer ce graphique que je ne vois pas du tout où veut en venir Friggit en calculant un coefficient de corrélation et une droite de régression sur différentes élasticités.
Une corrélation n'a jamais mesuré une causalité.

Pour pondre un coefficient d'élasticité, il faut pousser la modélisation plus haut et la corroborer.

Je me répète donc : où sont tous ces différents calculs et les faits qui les corroborent?

Car pour l'heure, Friggit a simplement voulu épater la galerie avec ses petits graphiques qui font "savants".


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 02:21 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 08 Juil 2005, 19:31
Message(s) : 31695
jobserve75 a écrit:
Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation.

Mais deux variables sont indépendantes si il est de 0

_________________
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 08:18 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 21 Mai 2005, 12:37
Message(s) : 39425
Je comprend même pas pourquoi tu ressens le besoin de débattre.

_________________
Bulle Immobiliere.org : Présentez vous / Index / L'essentiel / Charte / Fonds documentaire


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 09:21 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
J'essaye dans la mesure du possible de rediriger les néophytes vers les fils de discussion où ces questions ont déjà été débattues mais il est parfois plus rapide d'expliquer comment ça fonctionne que de rechercher les fils en question.

J'admets néanmoins qu'avec certains contributeurs il y a beaucoup plus de travail qu'avec d'autres.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 09:45 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
jobserve75 a écrit:
Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.

Il n'y aurait pas de rapport (ou un faible rapport) entre l'évolution de la demande et celle des prix ?

Image

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:04 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
Erreur de fil. Toutes mes escuses. J'ai déplacé ici : viewtopic.php?f=170&t=93084&p=2083155#p2083155

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 18 Fév 2016, 10:43, édité 4 fois.

Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:06 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 06 Nov 2014, 10:47
Message(s) : 321
goinfrimmo a écrit:
... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...


C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:24 
Hors-ligne
~~+
~~+

Inscrit(e) le : 10 Jan 2006, 12:32
Message(s) : 11176
thorium a écrit:
goinfrimmo a écrit:
... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...


C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.

Chez thorium, tout est plus mieux que les autres.

_________________
J'aurais craché de la même manière sur Staline, lénine, Danton, Mao, Hitler, Allende
Nabu, à propos de Chavez


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:35 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 09 Oct 2006, 12:25
Message(s) : 12649
crispus a écrit:
immopaul a écrit:
Suricate a écrit:
immopaul a écrit:
Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...

Bouledecristalisme.

Effectivement, mais pas seulement.
Les facteurs qui font pencher les taux vers le bas sont particulièrement nombreux, et durables.
Les taux peuvent baisser encore, mais rien n'empêche les banquiers de restreindre l'accès au crédit. En exigeant un apport de 30% par exemple... :roll:

Oui tout est possible, ils peuvent aussi tripler les taux pour rigoler.
Mais en pratique, la tendance ne va pas du tout dans ce sens.

_________________
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:37 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
@jobserve75 : Avant même de rentrer dans le calcul, il y a un sérieux problème de raisonnement.

La plupart sont des études faites par ces universitaires sont faites sur des pays dans leur ensemble. Il y a néanmoins une étude qui a été faites sur Paris (tiens, une étude qui a du sens. On parle d’une zone où il y a pénurie de l’offre) et qui déduit une élasticité de 3,6 pour Paris.

Ce que je dis le prophète Friggit (paix et salut sur lui :mrgreen: ) vis-à-vis de cette étude sur Paris et que :
http://www.cgedd.developpement-durable. ... 093f5d.pdf
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

Citer:
le résultat peut varier considérablement d’une source à l’autre (d’un facteur 8 dans le cas des Etats-Unis) ce qui peut résulter du choix de la période considérée mais aussi d’autres facteurs. Néanmoins, le nuage que forment ces résultats suggère, pour la France comme pour les pays européens, un ordre de grandeur de -1 à -2.

Que je résume par : L’écart type est énorme (d’un facteur 8 ) donc ca ne veut rien dire. Néanmoins, Friggit décide de prendre -1 à -2 (c’est un peu comme le fait de décider de prendre 1965 comme référence de prix. C’est discutable, mais bon, admettons).

Sans mettre en cause cette méthodologie (certains auront pu simplement conclure au vue de l’écart type que c’était tout simplement impossible à modéliser), la conclusion est donc la suivante :

Citer:
En France l’élasticité est comprise entre -1 et -2.

Jusque là, je ne vois toujours pas où est la contradiction avec ce que disent certains ici. A savoir :

Une demande forte où il y a un manque de foncier entraîne une augmentation non négligeable des prix.

Parce que, évidemment, si on s'intéresse aux zones à faible demandes, des constuctions peuvent même entrainer une progressions du prix moyen (par effet qualité et coût incomprésible de la construction).

C’est là que Suricate entre en scène et donne sa conclusion son syllogisme :

L’immobilier en France a une élasticité compris entre -1 et -2
Les zones à forte demandes (dont Paris) font partie de la France
Donc ces zones ont une élasticité comprises entre -1 et -2

Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.

P.S. : Désolé Suricate, je voulais poster ici (inutile de parler de la même chose sur plusieurs fils). Je l'ai posté à l'identique. Tu peux donc éditer ta réponse et reposter ici ou ne rien faire. C'est toi qui vois

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 18 Fév 2016, 12:47, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:46 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
Vincent92 a écrit:
Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.

Bof, pour conforter votre "opinion" tu avances la seule étude sur laquelle ses propres auteurs relèvent des faiblesses en terme d'échantillonnage alors que les nombreuses autres tirent dans le même sens.
On pourrait même penser en vous lisant que les Paris fait preuve d'une telle force d'attraction que rien ne pourrait en faire partir ses habitants, scotchés qu'ils seraient à la ville lumière, et que la demande ne pourrait que continuer à augmenter "vers l'infini et au delà".
Et quand bien même l'élasticité de -3.6 serait vraie, vu que tu ne matérialises pas dans quelle mesure la demande a évolué sur Paris au cours de la décennie 2000 - 2010 tu es bien sec pour en conclure quoi que ce soit.
Enfin si la tension était encore aussi prégnante les prix ne devraient pas baisser (même si on raisonnait toutes choses égales par ailleurs) et continuer à augmenter de l'ordre de 4-8% par an (1 ou 2% de demande en plus, c'est pas la mère à boire à te lire).

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:48 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Vincent92 a écrit:
L’immobilier en France a une élasticité compris entre -1 et -2
Les zones à forte demandes (dont Paris) font partie de la France
Donc ces zones ont une élasticité comprises entre -1 et -2

Et voilà comment, par un coup de préstidigitation, on arrive à dire que notre théorie est fausse.
Tiens, lis à partir de là + graphe sur la population parisienne.
Ça bouge peu au final. Pas la raison de ce qu'on observe actuellement.

Cette impression de marché tendu et cher s'explique par le phnomène de bulle observé ailleurs comme en Espagne, au Japon etc.

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 10:53 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 12 Juil 2014, 18:44
Message(s) : 559
Suricate a écrit:
jobserve75 a écrit:
Mais en statistiques, on considère qu'un coefficient inférieur à 0,9 donnera une faible corrélation. Ici, il est donc catastrophique.

Il n'y aurait pas de rapport (ou un faible rapport) entre l'évolution de la demande et celle des prix ?

Image


Suricate,

Tu extrapoles une petite phrase de mon post pour me tourner en dérision et je n'aime vraiment pas ça.

Je n'ai jamais dit ça.

Tu m'as "chauffé" en m'affirmant que la modélisation de l'élasticité de Friggit était bien visible dans son rapport. Je t'ai répondu.
Pour être plus claire, je ne vois aucun intérêt à interpréter cette donnée statistique qu'est une droite de régression calculée qui plus est sur une distribution étrange.
Je me demande même si Friggit maîtrise l'outil statistique qu'il a utilisé pour pondre ce graphique.

Sur l'axe des abscisses, Friggit prend une donnée pertinente qui est l'évolution du nombre de logements nette de la croissance démographique.
Mais sur l'axe des ordonnées, Friggit prend l'évolution des prix, a priori sans même neutraliser l'inflation.
Par exemple, sur le Territoire de Belfort, son graphique permet de mettre en évidence qu'il y a eu une augmentation du nombre de logements nette de la croissance démographique et que les prix ont augmenté. Mais avec ou sans inflation. On ne sait pas. En tout cas, cette donnée est cintraire à une théorie d'élasticité.
Il agrège toutes ces données sur un graphique dans quel intérêt? pour pondre une droite de régression et indiquer une élasticité de -2. D'où il sort ce chiffre? On ne sait pas non plus.

Si Friggit voulait faire une étude sur l'élasticité de la demande un peu plus sérieuse, il comparerait des données comparables pour établir un modèle.
Par exemple, il comparerait le marché immo de Rennes et de Nantes. Pourquoi ces 2 marchés n'ont pas évolué de la même façon. Nantes a un peu plus flambé que Rennes ces 10 dernières années. L'offre foncière à Rennes a, certes, été plus importante...
Il comparerait également Marseille et Bordeaux
Etc
Pour aboutir à des hypothèses pertinentes et une modélisation fiable par type d'agglomérations.

Pour moi son graph est du pipi de chat, ni plus, ni moins.
Friggit s'est trouvé une bonne gache en étant payé par nos impôts. Son principal graphique n'est qu'un rapprochement de 2 données que n'importe quel lycéen de terminale ES est capable de faire.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:09 
Hors-ligne
-+
-+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 15 Mars 2007, 15:08
Message(s) : 2396
Localisation : Suresnes
thorium a écrit:
goinfrimmo a écrit:
... Un calcul rapide montre que leur CA atteint quelque 3M€, duquel il faut retrancher quelques frais. Les bons HP vivent en ascète, sans enfant, sans bourgeoise, et épargnent tout ce qu'ils peuvent. A provisionner 1M€, il leur reste 2M€. ...


C'est tout ?!?

Minable pour du soit-disant top.

Les 3 ME, c'est ce que mon père a gagné durant les 25 meilleurs années de bon revenus, ce n'est qu'un provincial pas particulièrement ambitieux, mais très endurant (0 jour de maladie en 44 ans de travail, 260 jours de taf/an) (travailleur indépendant). Avec ces revenus, en province, c'est "etre à l'aise", à Paris, c'eut été modeste.

Des 3 BB de la famille, c'est la moins belle carrière, les deux beaufs (un provincial, un parisien) ont fait au moins 2 fois mieux (immobilier inside, et/ou vente de la boite en 2000 au meilleur moment).

Ils ont aussi une belle vie, familiale, professionnelle (intéressante, mais pas envahissante).

Avoir une vie de mayrde pour ne pas gagner plus que ça, (3ME/carrière), franchement, ça vaut pas le coup.


Je vous ai déjà parlé de mon p*nis de 24 cm?


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:21 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
@Suricate : Ca n'est pas vraiment comme ca que je le vois.

Pour moi on a :

- D'un coté des intuitions qui disent que dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix.
- De l’autre, un contre argument qui s’appuie sur des études universitaires.

Je dis que ces études universitaires ont été faites sur de vastes ensembles hétérogènes contenant des zones tendues et des zones non tendues. Et donc, que ce n’est pas un contre argument étant donné qu’on ne parle pas de la même chose.

Après, il y a une étude qui a été faite sur une des zones tendues Française, à savoir Paris, et qui conclue à une élasticité de 3.6.
Même si peut toujours discuter des conclusions de ces études, c’est la seule étude qui parle du sujet à mon avis.

Cette élasticité de 3.6 me parait importante car si j’extrapole sur 10% de demande en plus (c’est un gros l’augmentation de la population de l’IDF sur la période) de manière proportionnelle (ce qui n’est certainement pas ca qu'il faut faire mais c’est pour avoir une idée), ca fait une augmentation de 36%. Ce qui ne me semble pas du tout négligeable (non négligeable, ca ne veut pas dire que ca l’explique en majeur partie).

Après, ce chiffre de 10% de la demande, c’est effectivement mon intuition et en aucun cas une démonstration. Il y a pleins d’autres facteurs qui ont diminué (constructions neuves) ou augmenté (changement d’habitudes) cette pénurie.

Et j’en conclue que ces études universitaires ne contredisent pas la théorie intuitive suivante :
Citer:
Dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix

Soit parce qu’elles ne parlent pas de la même chose. Soit parce qu’elles vont dans le sens de cette théorie.

Et là, je ne suis qu'à la surface des études. Si on va dans le détail, il y aurait beaucoup à dire sur le chiffre d'élasticité avancé par Friggit.

Après, tu me parles de la baisse de 5% par rapport au plus haut du T3 2012 à Paris. Cette baisse peut s'expliquer de plein de facons différentes.
Ce qui fait le prix de Paris n'est pas uniquement la pénurie de l'offre. C'est une multitude de facteurs.
La pénurie de l'offre n'est qu'un facteur haussier parmi plein d'autres facteurs (haussier et baissier).


--------

@Lo2 : Je ne comprend pas ce que tu veux démontrer. Pourrais tu être plus explicite?
C'est normal que la population bouge peu voir regresse à Paris. C'est une ville construite.

C'est justement tout notre argument. Peu d'évolution de l'offre (Ca sera toujours entre ~2M-2M3 de personnes) malgré une demande en augmentation.

Le Japon est en regression démographique (il y a plus de morts que de naissances et peu d'immigration) donc c'est tout l'inverse (la zone très tendue se détend) et je ne vois pas bien le rapport avec l'Espagne.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Dernière édition par Vincent92 le 18 Fév 2016, 11:40, édité 1 fois.

Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:38 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
Vincent92 a écrit:
Après, tu me parles de la baisse de 5% par rapport au plus haut du T3 2012 à Paris. Cette baisse peut s'expliquer de plein de facons différentes.
Ce qui fait le prix de Paris n'est pas uniquement la pénurie de l'offre. C'est une multitude de facteurs.
La pénurie de l'offre n'est qu'une facteur haussier parmi plein d'autres facteurs.


Comment expliquer que ça baisse alors ? Il n'y a plus de pénurie depuis 2012 ?

Vincent92 a écrit:
Et j’en conclue que ces études universitaires ne contredisent pas la théorie intuitive suivante :
Citer:
Dans les zones à forte demandes et peu de foncier, le manque d’offres doit jouer un rôle non négligeable sur le prix

Soit parce qu’elles ne parlent pas de la même chose. Soit parce qu’elles vont dans le sens de cette théorie.


Friggit ne la contredit pas non plus (et moi non plus). Il souligne juste (et moi aussi) que ce n'est pas l'élément principal de la hausse des prix.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:41 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Vincent92 a écrit:
Une demande forte où il y a un manque de foncier entraîne une augmentation non négligeable des prix.
Je réponds à ce qui est gras. Ce n'est pas vrai pour Paris.

La forte demande observée ces dernières années ne repose sur aucun fondamentaux lié à une situation l'immobilière saine comme une tension offre<>demande suite à un manque de logement par exemple.

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:56 
Hors-ligne
Modérateur
Modérateur
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Août 2011, 15:12
Message(s) : 12325
jobserve75 a écrit:
Sur l'axe des abscisses, Friggit prend une donnée pertinente qui est l'évolution du nombre de logements nette de la croissance démographique.
Mais sur l'axe des ordonnées, Friggit prend l'évolution des prix, a priori sans même neutraliser l'inflation.

A moins de penser que l'inflation pourrait être différente en différents points du territoire, la retraiter en soustrayant une constante n'a que peu d'intérêt (surtout du strict point de vue de la corrélation).

jobserve75 a écrit:
Par exemple, sur le Territoire de Belfort, son graphique permet de mettre en évidence qu'il y a eu une augmentation du nombre de logements nette de la croissance démographique et que les prix ont augmenté. Mais avec ou sans inflation. On ne sait pas. En tout cas, cette donnée est cintraire à une théorie d'élasticité.

:roll:

jobserve75 a écrit:
Il agrège toutes ces données sur un graphique dans quel intérêt? pour pondre une droite de régression et indiquer une élasticité de -2. D'où il sort ce chiffre? On ne sait pas non plus.

-1.61 précisément, suffit de lire le graph, qu'il approche des -2 (pour les justifications et calculs il faudra lui demander directement, je lui fais confiance, si un élève de terminale ES y arrive il doit y arriver également). il pourrait effectivement pousser sa réflexion plus loin et ajouter sa pierre à l'édifice en sortant sa propre étude sur le sujet (il me semble qu'il l'a déjà fait en 2011, à confirmer).

jobserve75 a écrit:
Pour moi son graph est du pipi de chat, ni plus, ni moins.
Friggit s'est trouvé une bonne gache en étant payé par nos impôts. Son principal graphique n'est qu'un rapprochement de 2 données que n'importe quel lycéen de terminale ES est capable de faire.

Argumentum ad personam, on va finir par toucher le fond.

_________________
Retrouvez la Bulle Immobilière sur Facebook. Image
Simulateur Achat Vs Location / Fonds Documentaire / Sources en accès libre.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 11:57 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
@Suricate : Encore une fois, le prix de Paris s'explique par une multitude de facteurs haussiers et baissiers.

Les deux principaux facteurs baissiers récents pour Paris c'est la fin du PTZ (début 2011) et l'encadrement des loyers (dans les tuyaux depuis 2012. Le parc locatif privé à Paris représentant une part importante de l'offre). La pénurie de l’offre (toujours présente) contribue au contraire à la résistance des prix (-5% depuis son plus haut du T3 2012, ca n’est pas non plus la panacée)

Citer:
Friggit ne la contredit pas non plus (et moi non plus). Il souligne juste (et moi aussi) que ce n'est pas l'élément principal de la hausse des prix.

Je me permets de cité Friggit :
Citer:
En particulier, un « déficit de construction » de quelques centaines de milliers de logements, à supposer qu’il soit avéré, ne peut expliquer au mieux qu’une fraction marginale de l’envolée du prix des logements

Transformer "une fraction marginale" en "négligeable" me semble correct.

Si ta thèse est que cette tension n’est pas l’élément principale de l’envolé des prix mais que ce n’est pas du tout négligeable non plus, nous sommes finalement d’accord. Mais ca n’était pas mon analyse en te lisant. J'avais plutot l'impression que tu défendais le quote ci-avant.

@Lo2 : J'ai toujours du mal à cerner le propos (et je ne fais réellement pas exprès). Ta théorie est que la demande n’a pas augmenté à Paris ces 10-15 dernières années. C’est bien ca ?

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 12:46 
Hors-ligne
-+
-+

Inscrit(e) le : 26 Août 2010, 11:00
Message(s) : 2289
Gpzzzz a écrit:
Vincent92 a écrit:
Lo2 a écrit:
Vincent92 a écrit:
@Lo2 : Je trouve effectivement tout à fait "normal" que certains acheteurs ne soient pas solvables.
Les 68ards ont connu une période exceptionnelle où ils pouvaient sans trop d'effort s'acheter un toit.

Une famille avec 2 salaires moyens et deux enfants qui n'arrivent pas acheter un 100m², ce n'est pas normal car ce n'est pas du luxe. Pour y arriver aujourd'hui faut d'abord acheter petit (25 ans d'endettement), que ça monte et acheter de nouveau (re-endettement env. 10 ans). C'est n'importe quoi.

On a ce qu'il faut comme foncier en France pour avoir la possibilité d'acheter un toit sur 15 ans (grand max 20 ans). On en est très loin.

Tu es totalement dans l’erreur historique (très encrée sur ce forum) :

En 1974, le confort du logement a certes progressé mais il reste en France 16 millions de mal-logés. 39 % des résidences principales sont encore inconfortables.

Par ailleurs, de 1955 à 2016, le taux de propriétaires occupants a constamment augmenté, passant de 38% à 59%.

Entre 1970 et 2006, le nombre de personnes par ménage a diminué et la surface par logement augmenté, si bien que la surface par personne a presque doublé (de 23 à 40 m²) => Pour nAAbe également (qui prétend l'inverse)

Friggit dit que nous pouvons acheter le même logement en 2016 qu’en 2000 (lorsqu’on était dans son tunnel) pour peu qu’on s’endette sur 21 ans plutôt que 15 ans (qui était le max de l’époque puisque les taux étaient nettement plus élevés)

P.S. : Je peux biensur trouver une source à chaque affirmation si nécessaire.


Et la est toute la différence...
Ce qui pouvait ressembler a un parcours résidentiel, n'est plus possible aujourd'hui..
La date du 1er achat n'a cessé de reculé (etude plus longue, précarité acrue) et le delail de remboursement aussi.
C'est comme ca que tu retrouves des cadres célibataires a +3k€ par mois vivre dans 25m2, ou que des couples de cadres supps a 10k€ se coltinent un 55m2 ^^
Tant pis ils n'auront pas d'enfant.. mais c'est que secondaire ca.. le metrosexuel n'y aspire plus a cette vie de famille de toute facon !!! :lol:


Le métrosexuel existe surtout dans les magazines et sex in the city. Dans la réalité, quelques dizaines de milliers de personnes, surtout à Paris. Et encore, il s'agit parfois plus d'aléas de la vie moderne et de temps qu'on a pas vu passer (le fameux adulescent) que d'une aspiration profonde. les personnes de 40 ans (particulièrement des femmes) qui se réveillent soudainement parce qu'ils n'ont toujours pas fondé de famille, j'en connais.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 12:51 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Vincent92 a écrit:
@Lo2 : J'ai toujours du mal à cerner le propos (et je ne fais réellement pas exprès). Ta théorie est que la demande n’a pas augmenté à Paris ces 10-15 dernières années. C’est bien ca ?
Si elle a augmenté mais ce n'est en rien dû au fondamentaux du marché immobilier.

C'est une des observations lors de formation de bulle. Et les exemples (récents) sont nombreux dans l'immobilier: Espagne, Japon, US...

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 13:41 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
@Lo2 : Je ne comprends pas. Cette augmentation de la demande est due à quoi d'après toi? Pour moi c'est notemment la volonté d'aller vers les centres urbains la démographie (le taux de natalité, l'allongement de la durée de vie et l'immigration)

Et surtout, en quoi ce n'est pas un fondamental?

J'aimerais vraiment que tu ailles plus loin dans ton analyse. Pourrais tu expliquer de manière plus profonde ton point de vue s'il te plait?

Car, en tout cas pour moi, ca n'est pas clair.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 13:51 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Citer:
pour moi c'est notemment la démographie, l'immigration et la volonté d'aller vers les centres urbains
Lit wikipedia posté plus haut, ce que tu dis n'existe pas sur Paris. La pénurie de logement n'existe pas. L'augmentation de la population parisienne est toute récente est très loin d'être forte.

Et pourtant on constate bien une forte augmentation de la demande représentée via la forte montée des volumes (1998-2007). Et je dis que la raison de cette demande dans l'immo FR est exogène aux fondamentaux de l'immobilier FR:
- avantages fiscaux => 37M aides/an dans l'immo qui atterissent directement dans les poches des propriétaires/investisseurs dans l'immo
- taux continuellement baissés: aujourd'hui au planchet. Quoique...
- forte augmentation des liquidités au niveau mondial

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 14:17 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
Tout ce que tu as mis, ca explique une partie (importante) de l’envolé des prix. Mais ca n’a rien à voir avec la demande (solvable ou non).

Tu n’es tout de même pas en train de me vendre que vu que le nombre d’habitants à Paris n’a pas augmenté, cela signifie que la demande est identique ? (sinon, tu confonds cause et conséquence. La cause étant le manque de foncier et non la population constante pour Paris).

Population en IDF :

Image

Parce que si Paris reste plus ou moins à 2M2 d’habitants, c’est parce qu’il n’y a plus de places. Si jamais on bétonnait, la population augmenterait sans problème. La demande est très forte.

Quand aux volumes, je pense que l’explication est plus simple. Des prix qui augmentent fortement, ca entraine :

Une mobilité plus forte : On met très peu de temps à rentabiliser son bien donc on a plus vite envie de changer => Plus de transactions

De la non satisfaction : On prend un bien non idéal pour en acheter un meilleur plus tard) => plus de transactions

Le troisième axe (certainement le plus important) étant que plus la population augmente (pas de Paris mais de tous ceux qui souhaitent acheter ou vendre à Paris), à taux de rotation constant, il y a plus de transactions.

Evidemment, étant donné qu’on parle de transactions immobilières (c’est donc plus précis que de parler de demande), il faut enlever la demande non solvable. Et là, je te rejoins sur le fait qu'on solvabilise une partie de la demande par le contexte macro économique (taux bas, aides, liquidité,...)

Mais encore une fois, rien à voir avec la demande. Si le contexte macro était moins bon, il y aurait moins de transactions mais la demande resterait très élevé (il y aura juste moins de demandes solvables).

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 14:38 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Vincent92 a écrit:
La cause étant le manque de foncier et non la population constante pour Paris).
Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.
Tu le penses car la demande est forte. C'est un phénomène observable dans toutes les bulles.

Vincent92 a écrit:
Parce que si Paris reste plus ou moins à 2M2 d’habitants, c’est parce qu’il n’y a plus de places.Si jamais on bétonnait, la population augmenterait sans problème. La demande est très forte.
Et pourquoi la demande est forte? :wink:
Désolé mais tu boucles. Autre hypothèse: cela provoquerait une baisse des prix. Mais je t'accorde que vu la demande, cela aurait très probablement cette conséquence aujourd'hui (car bulle).

=> l'offre est toujours la même alors que la demande est plus forte que d'habitude. C'est pour ça que les prix ont monté. Cette demande n'est en rien dû aux fondamentaux de l'immobilier mais à une cause exogène. Comme dans toute la France d'ailleurs (comme au Japon, comme...).

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 14:45 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
Lo2 a écrit:
Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.

Si tu penses qu'il y a pas de manque de foncier à Paris (ce qui revient à dire qu'on peut facilement trouver des terrains pour construire des habitations), la discussion va effectivement tourner en boucle.
Inutile de faire 50 postes pour rien là-dessus.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 14:48 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 20 Mai 2005, 20:42
Message(s) : 10201
Localisation : Ile de France Ouest
Vincent92 a écrit:
Lo2 a écrit:
Il n'y a pas un manque de foncier à Paris.

Si tu penses qu'il y a pas de manque de foncier à Paris (ce qui revient à dire qu'on peut facilement trouver des terrains pour construire), la discussion va effectivement tourner en boucle.

Techniquement c'est vrai.
Dans les faits, construire des tours, mobiliser le champ de Mars ou les jardins de l’Élysée, ça va être beaucoup plus compliqué, parce que les habitants ne voudront pas.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 14:49 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
La destruction-reconstruction existe.
Plus généralement, ce que je veux pointer c'est que y'a pas de problème de logement.
Y'a du mal-logement etc. mais pourtant les logements sont bien là.

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 15:09 
Hors-ligne

Inscrit(e) le : 06 Nov 2014, 10:47
Message(s) : 321
ET46 a écrit:
Chez thorium, tout est plus mieux que les autres.


Bien sur, c'est normal, c'est quand même l’énergie du futur dont on parle :mrgreen:

Plus sérieusement, 3ME sur une carrière, c'est bien, mais objectivement pas exceptionnel, et ça ne justifie en aucun cas les sacrifices décrits au dessus (exit la vie de famille, bonjour le clapier, stress...).

Tous les babybomers de la famille ont atteint ou dépassé assez facilement cet objectif, ce sera plus dur pour nous (les générations 70/80), mais je préfère gagner moins et vivre à l'aise (50 à 100 m2 habitable/personne, 2 semaines/an de vacance à l’étranger, un jardin, des extérieurs pour le barbeuk, quelques resto, spectacles, toiles, bref, la vraie vie) que d'atteindre cet objectif dans un clapier, stressé, sans famille/amis, sans toutes ces petites choses qui rendent le quotidien agréable.

Il semblerait que ma génération (fratrie, cousins) soient en passe de réussir cet objectif, bien sur aucun parisien, sauf deux qui ont hérité direct d'un logement à 500 KE d'entrée de jeu, qui ne subissent donc pas de Paris son principal inconvénient.

Je n'ai pas les moyens de vivre une belle vie à Paris, donc je n'y vais pas. C'est pourtant simple...


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 15:11 
Hors-ligne
-++
-++

Inscrit(e) le : 06 Jan 2016, 11:16
Message(s) : 4913
@cashisking : Il va de soit que je parle dans la configuration actuelle.
Si maintenant on détruit tous les immeubles Haussmanniens pour y mettre des tours, on peut construire.

Il y a aussi quelque fausses façades haussmanniennes qui sont utilisées par la SNFC. Il y a aussi les égouts de Paris. Ou bien, certaines caves qu’on pourrait aménager. Pourquoi ne pas enlever les parcs ou réduire la taille des boulevards. Ou bien, se servir du réseau de métro pour créer des logements à l'intérieur des stations. On peut effectivement tout imaginer.

Maintenant, une fois qu'on a énuméré ces idées idiotes, on revient à la réalité.

Ce que je dis c'est qu’il n'y a plus de foncier à Paris (et pas qu’à Paris d'ailleurs) pour construire comme on construit actuellement (en offrant de bonne conditions de vie)

Parce que construire des logements, c'est bien. Mais il faut aussi construire tout ce qui va avec (transport/scolarité/police/pompier/... S'il y a 4M de personnes ca n'est pas pareil que s'il y 2M. Bref, je pense que vous avez déjà jouer à Simcity...). Or, ca c'est impossible. Le faire, ca veut forcément vivre dans des conditions extrèmements dégradées.

Imaginer une construction massive de Paris c'est soit de la b... intéllectuelle soit un manque de jugeote car Paris est déjà une des villes les plus denses du monde.

Si les prix sont où ils sont, c'est en partie pour cette raison.

La preuve, l'objectif de la ville de Paris c'est la construction de 10 000 logements/an (moins de 1% de l'offre auquel il faut retirer ce qu'on détruit) et la population n’augmente plus.

Vu les prix à Paris, si c’était si facile de trouver du foncier, on le ferait. C’était d’ailleurs l’une des idées en débat pour la candidature à la mairie de Paris. On voulait couvrir le périphérique pour pouvoir construire des logements plus près. Le prix élevé des logements finançant à lui seul ce projet pharaonique.

_________________
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 15:22 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 07 Juin 2008, 10:29
Message(s) : 5601
Localisation : 92 O
Tu es entrepreneur du bâtiment, c'est ça ?

_________________
L'immobilier va devenir votre pire cauchemar
Ma théorie des hauts-potentiels de l'informatique qui soutiennent la bulle parisienne.


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 15:24 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 24 Avr 2008, 10:13
Message(s) : 6745
Au risque de me répéter y'a pas de problème de logement à Paris alors pourquoi tu veux construire?
Citer:
La preuve, l'objectif de la ville de Paris c'est la construction de 10 000 logements/an (moins de 1% de l'offre auquel il faut retirer ce qu'on détruit) et la population n’augmente plus.
Depuis quand la perpétuelle agitation des bras de nos chers politiciens est une preuve?

Dès qu'un rapport sur le mal logement sort, ils nous disent que c'est bon, la construction de nouveaux logements va être lancé.
C'est leur politique du logement qui est en cause. Pas les logements. Eux, ils sont bien là et prêt à faire ce pour quoi ils ont été créé: servir la population Parisienne.

_________________
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream


Haut
 Profil  
 
MessagePublié: 18 Fév 2016, 15:56 
Hors-ligne
~~+
~~+
Avatar de l’utilisateur

Inscrit(e) le : 01 Oct 2005, 20:34
Message(s) : 16628
jobserve75 a écrit:
Concernant les taux bas, je ne suis pas d'accord avec toi, le criminel. Ils vont rester bas un moment et c'est une constante prendre en compte.

Je pense aussi que les aides à la pierre n'ont jamais influé le marché parisien ou très peu. On ne parle pas du couple à 3000€/mois qui attend pour se payer sa maison de 200k€ sur Paris

Concernant d'autres bulles notamment en bourse, je partage ton point de vue.


Moi aussi je pense qu'ils vont rester très bas. Mais combien de temps ? 1 an ? 5 ? 10? 20 ? Je ne crois et n'espère pas qu'ils restent plus longtemps, ils sont tout de meme le pendant de la crise économique.

Les aides à la pierre influent indirectement: si les plus pauvres plafonnent leur loyer disons à 100 euros, leur loyer passera de 600 à 100. Il y aura aussi une masse de locataires plafonnés à 300, et encore un peu plus à 400. Et enfin il restera des locataires capables de payer 600. Tout le monde les voudra, et baissera ses prix pour ne pas avoir un locataire payant 100, donc tu auras une baisse du prix de marché. L'aide directe de 40milliards profite de "l'effet levier" et augmente très fortement ce prix de marché. Bref, "par capilarité", Paris est bien touché par les aides: ils n'allaient tout de meme pas laisser les prix de seine st denis devenir plus cher qu'eux !

_________________
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?


Haut
 Profil  
 
Afficher les messages publiés depuis :  Trier par  
Publier un nouveau sujet Répondre au sujet  [ 10781 messages ]  Aller vers la page Précédent  1 ... 195, 196, 197, 198, 199, 200, 201 ... 216  Suivant

Le fuseau horaire est UTC+1 heure


Qui est en ligne ?

Utilisateur(s) parcourant ce forum : Aucun utilisateur inscrit et 26 invité(s)


Vous ne pouvez pas publier de nouveaux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas répondre aux sujets dans ce forum
Vous ne pouvez pas éditer vos messages dans ce forum
Vous ne pouvez pas supprimer vos messages dans ce forum

Recherche de:
Aller vers :  
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
Ne pas nous contacter à cette adresse, il s'agit d'un piège pour spammeurs: piege-a-pourriel-ne-pas-utiliser@poure.com
Traduit par Maël Soucaze et Elglobo © phpBB.fr
Piège à pourriel, ne pas suivre.