TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Manfred
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10901 Message par Manfred » 01 sept. 2018, 01:06

lecriminel a écrit :
31 août 2018, 08:37
Le krach à eu lieu, sur les taux. Et aussi sur les prix, tu aurais sûrement acheté bien plus cher 3 ans plus tôt
le krach sur les taux est une bonne affaire pour celui qui a acheté avec des taux élevés : il peut renégocier son crédit, et il est à l'abri de la moinvalû grâce aux prix qui se maintiennent grâce aux taux bas. au final, les loyers économisés compensent certainement largement le surcoût d'avoir emprunté à un taux plus haut.

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#10902 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 07:51

Tout à fait, c'est un krach qui bénéficie aux futurs acheteurs ainsi qu'aux accédants. Cependant le capital généré par une éventuelle vente ne rapporterait plus grand chose. Il y a une part d'apauvrissement qu'on oublie facilement.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10903 Message par flipper le dauphin » 01 sept. 2018, 08:51

Il est amusant de voir que les theoricien du krack immobilier cherche desesperement des kracks quelque part afin de s'autoconvaincre que le krack a eu lieu :roll:

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#10904 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 09:28

Dixit celui qui ne pouvait pas acheter, qui a cramé son apport de depit, puis à miraculeusement pu acheter alors que "les prix s'arrêtent pas de flamber". Je veux bien que certains feignent de ne pas comprendre, mais pas toi.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10905 Message par kamoulox » 01 sept. 2018, 10:15

Il y a bien eu crack, mais en zone morte. Même en campagne , du moment que c’est en périurbain d’une zone d’emploi pas de crack. Au pire ça stagne. Donc quand tu es dans un coin qui baisse, il y a vraiment des questions à se poser sur les environs.

Il y a eu eu la baisse de 2008 en pleine crise, comme partout mais c’est un bon plan d’acheter avec des taux si bas.

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#10906 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 10:34

kamoulox a écrit :
01 sept. 2018, 10:15


Il y a eu eu la baisse de 2008 en pleine crise, comme partout mais c’est un bon plan d’acheter avec des taux si bas.
nous sommes (presque) tous d'accord.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10907 Message par flipper le dauphin » 01 sept. 2018, 12:06

lecriminel a écrit :
01 sept. 2018, 09:28
Dixit celui qui ne pouvait pas acheter, qui a cramé son apport de depit, puis à miraculeusement pu acheter alors que "les prix s'arrêtent pas de flamber". Je veux bien que certains feignent de ne pas comprendre, mais pas toi.
Non tu fais des raccourcis
D'une en 2008 je n'ai pas acheté car je devais m'endetter sur 25 ans et j'ai preferé me faire plaisir plutot que de garder de l'argent indefiniment.
Ensuite j'ai acheté en 2016 non pas parceque les prix ont baissé mais parceque les taux ont baissé ce qui m'a permis d'acheter avec une durée normale. Et qu'en plus entre temps j'avais deja reduit ma dependance à un loyer (je louais un parking en plus et j'ai acheté un parking cash pour ne plus etre dependant de cette location)
Mais à y reflexhir j'ai perdu 8 ans de location et j'aurais acheté en 2008 en m'endettant au maximum, ma situation aurait été meilleur aujourd'hui (negociation possible de l'emprunt avec à terme diminution de la durée)

De plus en 8 ans, mon salaire a augmenté ce qui m'a permis d'emprunter dans de meilleurs conditions qu'en 2008.

Bref vous faites les raccourcis qui vous plaisent pour assoir votre theorie du krack qui n'a pas eu lieu chez moi.

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#10908 Message par Vincent92 » 01 sept. 2018, 13:32

C'est surtout que la thèse a "glissée". On est passé de "les prix sont trop élevés. Ils vont s'effondrés à moyen terme et tous les moutons qui ont achetés vont se faire tondre. Si vous achetez, vous n'êtes pas intelligents" à "les conditions d'achat se sont améliorés par rapport à 2008 (ce forum a été créé bien avant). Par ailleurs, dans la cambrousse les prix ont baissés"
Forcément, c'est plus tenable.
A noter que lecriminel n'est pas non plus le représentant du forum en 2005. C'est un des seuls dinosaures qui reste et continue de faire semblant d'avoir toujours eu raison. La majorité des autres sont passés à autres chose. Certains ont même achetés. Ca m'empêche pas certains "baissiers" d'être attirés sur ce forum au fur et à mesure du temps avec le même message : "les prix vont forcément baissés" avec les mêmes arguments (Friggit, les taux, le chômage, la dette,...).
Ca fight avec certains accédants qui viennent d'acheter et qui ont donc besoin d'exposer leurs arguments. Les autres (ceux qui ont acheté depuis déjà un certains nombre d'années et qui ne sont plus vraiment en risque) prennent probablement du pop corn et se marrent en lisant ou passent aussi à autre chose ^^.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."
Ignoré : stchong

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#10909 Message par kamoulox » 01 sept. 2018, 16:09

Je suis toujours baissier dans l’âme, les prix sont quand même élevés, beaucoup trop, surtout à paris et bordeaux, Lyon...
Hors zones tendues les prix sont quand même tout à fait abordables, même sans être en pleine campagne...

depuis que je suis sur le forum j’ai acheté revendu, parti en loc re-achat...

Mais Il faut être aussi réaliste. Le krach n’a pas eu lieu et on peut se brosser pour qu’il arrive. Même lors de la grosse crise à partir de 2008, sauf des les coins pourris il n’y a eu aucun effondrement. Le marché Français est très solide, les cas de castastrophes financières ont été plutôt très modérés comparés aux usa par exemple. Le marché est sain. Et il y a toujours de bonnes affaires à faire mais il faut faire un travail en amont et prendre un Max de renseignement, être en veille activé pour avoir un coup d’avance.

Et le français a une brique dans le ventre, plus que d’autres nations comme l’Allemagne.

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#10910 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 16:52

Vincent, je n'ai pas prévu la baisse des taux, je ne savais pas qu'il fallait s'en excuser au début de chaque message. D'ailleurs je ne te vois pas beaucoup le faire.
Flipper, tu oublies que si tu avais acheté plus tôt, tu aurais revendu pour acheter mieux, avec un coût d'environ 30k.
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#10911 Message par nsixx » 03 sept. 2018, 13:12

Bonjour à tous ,

C'est tout de meme un vrai plaisir de revenir ici régulièrement , car ce site a pour moi toujours été une source d'informations et d'échanges .

Vous savez ce qu'est devenu le fondateur , JM POURRE ?

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#10912 Message par titano » 03 sept. 2018, 13:13

Il a finalement ouvert une crêperie en Bretagne.
ΜΟΛΩΝ ΛΑΒΕ
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#10913 Message par nsixx » 03 sept. 2018, 13:23

L'outil qu il a créé existe encore aujourd'hui , pour cela il a tout mon respect .

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?

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#10914 Message par lecriminel » 03 sept. 2018, 14:17

nsixx a écrit :
03 sept. 2018, 13:23

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?
il y a quelques personnes qui font une fixation sur les vautrages (comme s'il était possible de ne pas se tromper sur le futur) et surtout la repentance. Êtes vous sûr de comprendre ce qu'est une prédiction et faites vous vous même acte contrition à chacune de vos erreurs ? Ça doit être rudement fatiguant et prendre beaucoup de temps.
Rien que sur les taux, sur des centaines de forumeurs, haussiers ou baissiers, je n'ai lu personne prévoir la baisse, vous me réciterez vingt Avé Maria
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10915 Message par Lo2 » 03 sept. 2018, 19:41

En 2008-2011, ça a cracké comme prévu par certains à 2 ans près.
Il a fallu l'intervention coordonnée des grands pays pour réussir à relancer le bouzin dont l'immobilier qui est d'ailleurs un marché qui déclenche des problèmes car le marché n'est pas sain. Tout est réuni pour créer des bulles : subventions des Etats, taux bas etc.

Pb: cette "relance" 'a réglé aucun problème. Au mieux, ils ont gagné du temps. Au pire ils auront comme en 2000, comme en 2003, à résoudre une situation plus grave que la précédente.

Sinon y'a une file qui est tjrs d'actualité avec plusieurs phases. Il semble que les dirigeants refuseront d'affronter le problème donc ils risquent d'aller au bout de leur logique destructice. Crise monétaire en point d'orgue.

---
Y'a qlq jours je suis tombé sur Sarko qui a parlé à la tv de cette crise où il était au pouvoir. Il disait qu'il n'était pas d'accord avec des économistes qui parlaient d'un problème de dette alors que lui plaidait sur une crise de finance. Quel c..
Et derrière il ose ajouter qu'il faut s'interroger si aujourd'hui on ne va pas retomber dans une grave crise.
Perso je serai étonné que cette situation perdure encore 2-3 ans. Reste à savoir quel sera le détonateur.
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#10916 Message par morice » 03 sept. 2018, 19:52

Ecoute quand je suis venu sur ce forum pour la première fois les baissiers crachaient allègrement sur les pigeons d'acheteurs avec des stéréotype de l'acheteur qui mange des pâtes le 15 du mois donc c'est de bonne guerre...Il n'y aura pas de changement de paradigme Friggit le prouve etc, etc....
Tu es sûrement plus mesuré que d'autre mais c'est quand même assez drole avec le recul et je me félicite de pas avoir écouter ces oiseaux de mauvaise augure...
En 2008-2011, ça a cracké comme prévu par certains à 2 ans près.
A bon on est retourné dans le tunnel !? Comme dit plus haut on se rassure comme on peux de ne pas avoir acheté....

Puis quand on parle de d'un éclatement d'une bulle cela ne doit pas venir d'un autre facteur ou alors on ne parle plus de la même chose....

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#10917 Message par henda » 03 sept. 2018, 19:59

morice a écrit :
31 août 2018, 08:31
Achat en 2009 155 000€
Ce serait évalué à combien aujourd'hui ?
Et pour retourner dans le tunnel de Friggit, il faudrait descendre à combien ?

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#10918 Message par lecriminel » 03 sept. 2018, 20:08

Morice, il faut arrêter la drogue l'achat d'une maison de qualité à 150k n'a jamais provoqué de réactions autre que de la jalousie.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10919 Message par Lo2 » 03 sept. 2018, 22:16

morice a écrit :
03 sept. 2018, 19:52

A bon on est retourné dans le tunnel !? Comme dit plus haut on se rassure comme on peux de ne pas avoir acheté....

Puis quand on parle de d'un éclatement d'une bulle cela ne doit pas venir d'un autre facteur ou alors on ne parle plus de la même chose....
La France avait amorcé le retournement mais en retard des premiers comme l'Espagne, les US qui ont provoqué des pb financiers au niveau mondial. Quand les mesures ont été prises (manip de taux, QE etc), ça a coupé la purge de la bulle en France.

L'environnement était risqué en 2005 et ça l'est tjrs aujourd'hui. Etre content d'en être sorti indemne, ok. Fanfaronné, en tapant sur ceux qui avait dit que... no way.

Nos homologues Islandais, Grec, Américains et Espagnols ne peuvent pas en dire autant. La France et le UK n'ont pas purgé leur bulle. Ça sera probablement au prochain tour.
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#10920 Message par morice » 04 sept. 2018, 16:04

il faut arrêter la drogue l'achat d'une maison de qualité à 150k n'a jamais provoqué de réactions autre que de la jalousie.
Je ne parle pas de mon cas particulier et j'ai forcé le trait car même à l'époque on a acheté en dessous du marché on en est bien conscient ;)
Quand à la jalousie je pense que certain ne voudrait pas forcément vivre à la campagne car pour certain c'est la campagne même avec une agglo de 100 000 habitants.
Quoique bcp de nouveau cadre dans ma boite sont des "parisiens" qui ont fait des enfants et qi ne voulaient pas rester à Paris pour cette raison.
tre content d'en être sorti indemne, ok. Fanfaronné, en tapant sur ceux qui avait dit que... no way.
Ca marche dans un sens mais pas dans l'autre !?
Je pense que vous avez oublié comment certain traitait les futurs acquéreur à cette époque...
Ce serait évalué à combien aujourd'hui ?
Et pour retourner dans le tunnel de Friggit, il faudrait descendre à combien ?
A la louche je dirais un peu plus de 200 vue ce qui se vend dans mon entourage peut être un peu plus je ne suis plus trop l'immo...Mais nous n'avons pas acheté pour faire un plus valus.
Ben à l'époque il fallait diviser presque par 2 (province 1,7) donc fait le calcul !

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#10921 Message par nsixx » 08 sept. 2018, 21:50

lecriminel a écrit :
03 sept. 2018, 14:17
nsixx a écrit :
03 sept. 2018, 13:23

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?
il y a quelques personnes qui font une fixation sur les vautrages (comme s'il était possible de ne pas se tromper sur le futur) et surtout la repentance. Êtes vous sûr de comprendre ce qu'est une prédiction et faites vous vous même acte contrition à chacune de vos erreurs ? Ça doit être rudement fatiguant et prendre beaucoup de temps.
Rien que sur les taux, sur des centaines de forumeurs, haussiers ou baissiers, je n'ai lu personne prévoir la baisse, vous me réciterez vingt Avé Maria
J'imagine que non ,donc .


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#10923 Message par david » 21 sept. 2018, 15:52

très intéressant

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#10924 Message par slash33 » 22 sept. 2018, 12:00

Tautologies et manquements dans le raisonnement (notamment pas de comparaison démographique et culturelle)

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#10925 Message par goinfrimmo » 04 oct. 2018, 13:05

http://la-chronique-agora.com/dominatio ... -effritee/
Je ne comprends toujours pas comment on peut accuser autre chose que les banques centrales.

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#10926 Message par Suricate » 04 oct. 2018, 14:48

Les banques centrales sont responsables de la Crise qui vient, pas de celle de 2008.

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#10927 Message par mister_do » 04 oct. 2018, 15:44

Suricate a écrit :
04 oct. 2018, 14:48
Les banques centrales sont responsables de la Crise qui vient, pas de celle de 2008.
C'est la fotaki 2008 ?
LCD Philips 42PFL9632D | Lecteur PS3 40->320Go |Ampli Yamaha RXV-457 Enceintes NSP116 |Consoles Wii PS3| Source TV NeufTVHD | 107 Blu-ray dont 77 vus euh mince c'est pas le bon forum

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10928 Message par Suricate » 04 oct. 2018, 16:09

Les banques d'affaires, les actionnaires avides, les régulateurs / états passifs...

Les banques centrales ont permis d'éteindre la Crise en créant les conditions de la suivante.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10929 Message par loulipo » 11 oct. 2018, 23:07

Praséodyme a écrit :
24 août 2018, 09:49
Ce que je veux dire, c'est que c'était un monde différent ou régnait le plein emploi et où la monnaie se dévaluait de plus de 5% par an, les prix étaient relativement bas et les loyers élevés. Il fallait acheter le plus vite possible sans se trop poser de questions, ne serait-ce que pour prendre date et quite à s'endetter au max. De toute façon, le prix du bien allait rapidement augmenter, non pas à cause de la spéculation comme dans les années 2000, mais parce que la monnaie se dévaluait globalement.

Le début du crédit était un mauvais moment à passer où tu te saignais à blanc pour rembourser surtout des intérêts. Après, tes revenus allaient augmenter, tu remboursais par anticipation ou tu augmentais tes mensualités et ça allait beaucoup plus vite.

En revanche dans ce contexte d'inflation forte, il était plus difficile d'épargner pour se constituer un apport. À moins de vivre quelques années chez papa-maman au début de sa vie active et mettre tout ce qu'on gagnait sur un support d'épargne, ce qui se faisait beaucoup, la plupart des jeunes commençaient à bosser entre 16 et 20 ans pas loin de chez eux et ils ne quittaient le nid que pour se marier. Le marché du travail demandait moins de qualifications qu'aujourd'hui et les territoires ne se spécialisaient pas autant sur certains secteurs d'activité. (cf. la file sur les droits de successions qui a dérivé sur le débat : doit-on bouger pour sa carrière ?)

Tout ceci reste valable pendant les 30 glorieuses et jusque vers les années 80. Après, l'inflation a baissé plus vite que les taux d'intérêts, le chômage a commencé à vraiment augmenter, de même que l'individualisme. On empruntait toujours sur 15 ans, mais une partie grandissante des ménages devait être exclues du marché.
Peut-être ai-je mal compris : mais en simplifiant tu expliques qu’au temps des Trente Glorieuses, devenir propriétaire rapidement dans la vie était intéressant car l’achat était peu cher (grâce à l’inflation salariale notamment).

Aujourd’hui un autre paramètre a pris le relais pour rendre intéressant un parcours résidentiel précoce pour le locataire moyen : son taux d’effort pour se loger.
Car autant le taux d’effort du nouveau propriétaire est resté constant au fil des décennies, de l’ordre de 30% de ses revenus, autant le taux d’effort du locataire est monté progressivement depuis les 30 Glorieuses : de 15% à 25% depuis une dizaine d’années (après déduction des aides). Ainsi la capacité d’épargne du locataire moyen s’est significativement réduite, et l’attente est restée peu intéressante.
(autrement vu par la faible différence des taux d’effort propriété vs location : 30% vs 25%, qui a fini par justifier (si, si) l’aphorisme de "l’argent jeté par la fenêtre"...)

L’équation est passée de "c’est mieux de devenir rapidement proprio" à "c’est pire d'attendre en location".

La preuve est donnée par la majorité des primo-accédants qui n’auraient pas les moyens de louer leurs propriétés.

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#10930 Message par Praséodyme » 12 oct. 2018, 11:34

Plutôt d'accord avec tout ce que tu as dit, sauf ça :
loulipo a écrit :
11 oct. 2018, 23:07
La preuve est donnée par la majorité des primo-accédants qui n’auraient pas les moyens de louer leurs propriétés.
Je ne connais aucun exemple dans ce sens là.

Dans les zones un tant soit peu tendues je vois plutôt l'inverse, des locataires qui n'auraient pas les moyens d'acheter ce qu'ils louent. Ou alors en mettant l'équivalent de leur loyer charges comprises dans une mensualité sur 25 ans et ensuite les charges, l'entretien et la TF viennent engloutir tout leur budget vacances et leur budget bouffe hors coquillettes.

À la campagne et dans les villes en déclin, je vois beaucoup d'accédants qui ne pourraient certes pas louer l'équivalent de leur maison, mais simplement parce qu'il n'y a rien à louer à 20km à la ronde, à part les trucs insalubres de Miguel.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10931 Message par Vincent92 » 12 oct. 2018, 12:10

Praséodyme a écrit :Dans les zones un tant soit peu tendues je vois plutôt l'inverse, des locataires qui n'auraient pas les moyens d'acheter ce qu'ils louent. Ou alors en mettant l'équivalent de leur loyer charges comprises dans une mensualité sur 25 ans et ensuite les charges, l'entretien et la TF viennent engloutir tout leur budget vacances et leur budget bouffe hors coquillettes.
Tu oublies que beaucoup d'acheteurs ont un apport en zone tendue. Et ils ne mangent pas des "coquillettes" tous les jours tout simplement car ce n'est pas la population la plus pauvre qui accède à la propriété. Il est vrai que cela leur impose souvent un peu d'épargne forcée. Mais tu es dans la caricature. La plupart des propriétaires que je connais partent en vacance et s'offrent des sorties.
Il existe des propriétaires qui ne dépensent quasi rien mise à part les dépenses liés à leur logement mais c'est souvent un choix (de frugalité) plus qu'une obligation.

Dans les zones peu tendues, Loulipo a parfaitement raison. Les échéances sont plus faibles à l'achat qu'à la location.
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#10932 Message par lecriminel » 12 oct. 2018, 14:41

Praséodyme a écrit :
12 oct. 2018, 11:34
Plutôt d'accord avec tout ce que tu as dit, sauf ça :
loulipo a écrit :
11 oct. 2018, 23:07
La preuve est donnée par la majorité des primo-accédants qui n’auraient pas les moyens de louer leurs propriétés.
Je ne connais aucun exemple dans ce sens là.
vous avez tous les 2 raison, loulipo connait plus d'acheteurs très récents et Praséodyme des légèrement plus anciens.
Songez que si on considère depuis 10 ou 12 ans que l'évolution des prix (sur l'ensemble du pays, en moyenne) et les loyers ont suivi l'indflation, ni plus, ni moins;
l'acheteur a gagné environ 3 points sur les taux, ce qui correspond à un gain sur la mensualité de presque 1.5% du prix d'achat.
Soit pour un achat à 300k TTC, 4.500 euros par an soit 375 euros par mois. Largement de quoi passer d'une situation gagnante à l'autre.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10933 Message par immoglobine » 12 oct. 2018, 14:47

Vincent92 a écrit :
12 oct. 2018, 12:10
Tu oublies que beaucoup d'acheteurs ont un apport en zone tendue.
Et même en non tendue (même si globalement plus faible). :)

Et ici les gens ont tendance à prendre pour hypothèse un apport qui provient de l’accumulation d’épargne provenant exclusivement des revenus du travail.
Alors quand ils mixent salaires, taux, durées d’emprunt, et âge des accédants ils se disent que ce n’est pas possible. Ils ont tendance à occulter l’accumulation de patrimoine entre les générations parce qu’ils prennent en exemple la génération de leur parents baby-boomer qui ont acheter sans ou avec peu d’héritage bénéficiant de phénomènes comme le plein emploi et l’inflation des salaires. (Je ne leur jette pas la pierre, c’est un biais que j’ai aussi si je ne prend pas de recul, il y a pas assez de vrais bourgeois sur ce forum :mrgreen: )

Exemple concret : Un couple d’amis à acheter à deux rues de chez moi un bien comparable au mien à prix comparable à quelques mois près. Ils gagnent en théorie un peu plus que nous mais sont à peine plus jeune (et l’un d’eu était en congé parental). 2 ans avant nos achat nos situations et pouvoir d’achat immo étaient comparables.
Sauf que la femme du couple a héritée d’une somme conséquente au décès de son père (divorcé). Et donc un final leur mensualité prise sur 25 ans représente environ 60% de la notre prise sur 20 ans pour un achat comparable. La mensualité de leur T5 équivaut donc à celle de la location du beau T2/petit T3 dans la même rue.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

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#10934 Message par Praséodyme » 12 oct. 2018, 15:35

Ok, on peut se concentrer sur le top 10% de la population qui peut se permettre avant 35 ans de pétrifier 200k€ d'apport familial dans l'acquisition d'un cube d'air parisien.

Si tu comptes l'apport pour comparer la mensualité du bancataire avec le loyer du locataire, alors il faut compter le coût d'opportunité de cet apport.
Ca fait 127 €/mois pour un bon vieux PEL rempli au max par exemple
+ quelques dizaines d'euros de rendement pour un PEE bien garni ou une assurance vie, voire quelques centaines d'euros pour PEA pas trop mal géré.

Et je te passe les sommes indécentes que rapportent les placements du Criminel...

Le seul cas où tu peux réellement considérer que l'apport c'est de l'argent gratuit à ne pas prendre en compte mois après mois dans le comparatif bancataire vs locataire, c'est celui du fiston qui ne touche le gros cadeau sonnant et trébuchant de papa-maman qu'à condition de le mettre dans un achat immo.

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#10935 Message par Vincent92 » 12 oct. 2018, 15:54

Praséodyme a écrit :
12 oct. 2018, 15:35
Ok, on peut se concentrer sur le top 10% de la population qui peut se permettre avant 35 ans de pétrifier 200k€ d'apport familial dans l'acquisition d'un cube d'air parisien.
C'est toi qui t'es concentré sur des marché "tendus" où il y a besoin d'un apport pour acheter mieux ou l'équivalent à une location.
Il faut savoir que le marché franciliens c'est ~50k ventes dans l'ancien soit assez négligeable sur un globale de 900k. Je te répond sur ce point vu qu'on est - je pense - tous d'accord pour dire que sur des marchés peu tendus on peut acheter pareil voir mieux qu'une location pour la même mensualité.
Je n'ai pas bien compris pourquoi tu parles des personnes de moins de 35 ans à Paris. Pourquoi pas mais je te rappelle tout de même que l'âge médian des acheteurs à Paris est de 39 ans. Ce qui veut dire que tu parles d'une minorité d'acheteurs sur un petit marché au regard du marché français.
Praséodyme a écrit :
12 oct. 2018, 15:35
Si tu comptes l'apport pour comparer la mensualité du bancataire avec le loyer du locataire, alors il faut compter le coût d'opportunité de cet apport.
Ca fait 127 €/mois pour un bon vieux PEL rempli au max par exemple
+ quelques dizaines d'euros de rendement pour un PEE bien garni ou une assurance vie, voire quelques centaines d'euros pour PEA pas trop mal géré.

Et je te passe les sommes indécentes que rapportent les placements du Criminel...

Le seul cas où tu peux réellement considérer que l'apport c'est de l'argent gratuit à ne pas prendre en compte mois après mois dans le comparatif bancataire vs locataire, c'est celui du fiston qui ne touche le gros cadeau sonnant et trébuchant de papa-maman qu'à condition de le mettre dans un achat immo.
Ce n'était pas du tout mon propos. Tu disais que les acheteurs ne pouvaient pas acheter mieux que leur location en zone tendue, je te répond que qu'il faut considérer tous les éléments, comme l'apport.
Savoir si cet argent peut être mieux alloué, c'est possible pour certaines personnes. De toute façon, on peut toujours faire mieux dans la vie.
En tout cas, je ne vois pas bien le rapport avec ton affirmation de départ.
Modifié en dernier par Vincent92 le 12 oct. 2018, 16:10, modifié 6 fois.
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#10936 Message par lecriminel » 12 oct. 2018, 15:58

Praséodyme a écrit :
12 oct. 2018, 15:35

Et je te passe les sommes indécentes que rapportent les placements du Criminel...
tu te trompes de personne,
je suis un amateur fini qui ne fait que prendre la meilleure option offerte par son banquier et garde longtemps ses comptes,
alors bien sûr les chiffres semblent gros par rapport aux trolls (qui se basent sur le taux le plus mauvais du moment), mais avec à peine mieux que 4% net depuis mon inscription, je suis très loin des gens qui s'intéressent à l'argent, Emile par exemple en est au double.
Si t'as un couple qui gagne 6000 euros par mois et un apport de 100 K€, il y a moyen d'acheter un bien de 500 k€ en étant au taquet. C'est un beau trois pièces en petite couronne. Pourquoi tu trouves ça drôle ?

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#10937 Message par Praséodyme » 12 oct. 2018, 19:33

Vincent92 a écrit :
12 oct. 2018, 15:54
C'est toi qui t'es concentré sur des marché "tendus" où il y a besoin d'un apport pour acheter mieux ou l'équivalent à une location.
J'ai eu l'impression que c'était toi.
Vincent92 a écrit :
12 oct. 2018, 12:10
Tu oublies que beaucoup d'acheteurs ont un apport en zone tendue. Et ils ne mangent pas des "coquillettes" tous les jours tout simplement car ce n'est pas la population la plus pauvre qui accède à la propriété...
J'ai dit que la comparaison achat vs loc n'avait de sens que là où il y a quelque chose de comparable à louer, donc en zone tendue. Et que dans ces zones, l'achat coûtait plus cher que la location d'un bien équivalent et tu m'as répondu que les acheteurs ne payaient qu'une partie de leur acquisition vu qu'ils avaient un apport. Ensuite Immoglobine a souligné que cet apport était souvent de l'argent gratuit de chez papa-maman.

On peut sans doute se mettre d'accord pour dire que la comparaison souffre d'un biais de sélection. Je maintiens que pour un foyer donné, toutes choses égales par ailleurs, l'achat en zone tendue est plus coûteux que la location (normal, c'est payant à long terme). Evidemment si j'arrive à trouver une situation sympa en zone sous-tendue, j'achète tout de suite une maison.

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#10938 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 09:01

Praséodyme a écrit :Je maintiens que pour un foyer donné, toutes choses égales par ailleurs, l'achat en zone tendue est plus coûteux que la location (normal, c'est payant à long terme).
Oui, en zone tendue et dans les métropoles à forte employabilité en particulier, l'achat demande souvent des moyens plus importants à court terme que la location.
Cette situation est tout à fait normale car c'est le propre d'un "investissement" : donner de l'argent aujourd'hui dans l'espoir d'en avoir plus (ou d'en dépenser moins) demain. C'est plutôt l'inverse (gagner de l'argent aujourd'hui et demain) qui n'est pas "normal". C'est évidemment encore mieux mais ce n'est vraiment pas la norme.
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#10939 Message par Praséodyme » 15 oct. 2018, 12:55

Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 09:01
C'est plutôt l'inverse (gagner de l'argent aujourd'hui et demain) qui n'est pas "normal". C'est évidemment encore mieux mais ce n'est vraiment pas la norme.
Ca s'est vu. Les gens qui ont acheté au plus fort de la bulle ont pu gagner très rapidement, grâce à l'effet de levier du crédit mais en prenant le risque en cas de retournement violent du marché de se retrouver avec une grosse dette, toujours à cause de cet effet de levier. Peut être n'avaient-ils pas bien perçu ce risque et il se trouve que l'Etat et la BCE l'ont en grande partie absorbé lorsqu'il est devenu probable à la fin des années 2000. Le mot d'ordre était de privatiser les gains et à nationaliser les pertes.

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#10940 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 12:58

Praséodyme a écrit :
15 oct. 2018, 12:55
Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 09:01
C'est plutôt l'inverse (gagner de l'argent aujourd'hui et demain) qui n'est pas "normal". C'est évidemment encore mieux mais ce n'est vraiment pas la norme.
Ca s'est vu. Les gens qui ont acheté au plus fort de la bulle ont pu gagner très rapidement, grâce à l'effet de levier du crédit mais en prenant le risque en cas de retournement violent du marché de se retrouver avec une grosse dette, toujours à cause de cet effet de levier. Peut être n'avaient-ils pas bien perçu ce risque et il se trouve que l'Etat et la BCE l'ont en grande partie absorbé lorsqu'il est devenu probable à la fin des années 2000. Le mot d'ordre était de privatiser les gains et à nationaliser les pertes.
En 2008, la différence de coût entre l'achat et la location était encore plus forte qu'aujourd'hui en zone tendue. Ils ont surtout gagnés (ou dépensés moins) à moyen terme.
Si tu n'en es pas convaincu, fait un peu de recherche archéologique sur ce site.
Tu as raison, il y avait des risques tout comme il y a des risques aujourd'hui.
Attention tout de même car le risque se trouve des deux côtés : On prend un risque si on achète et on prend un risque si on reste locataire de sa résidence principale.
La résidence principale étant un besoin primaire, nous sommes tous liés à ce marché. Il n'y a pas de position de neutralité.
Modifié en dernier par Vincent92 le 15 oct. 2018, 13:08, modifié 1 fois.
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#10941 Message par Praséodyme » 15 oct. 2018, 13:08

Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 12:58
En 2008, la différence de coût entre l'achat et la location était encore plus forte qu'aujourd'hui en zone tendue. Ils ont surtout gagnés à moyen terme.
Je parlais plutôt de ceux qui ont pris le train en marche entre 2003 et 2006 en province, et jusque 2011 en petite couronne. Objectivement c'était risqué et jusqu'à présent ça a payé.
Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 12:58
Attention tout de même car le risque se trouve des deux côtés : On prend un risque si on achète et on prend un risque si on reste locataire de sa résidence principale.
La résidence principale étant un besoin primaire, nous sommes tous liés à ce marché. Il n'y a pas de position de neutralité.
La location est une position temporaire. Celui qui a les moyens de sortir de cette position peut la quitter quand il le juge opportun. Et cela tient plus de la situation personnelle (capacité à se projeter à long terme dans un lieu d'habitation fixé) que de la conjoncture économique.

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#10942 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 13:13

Praséodyme a écrit :
15 oct. 2018, 13:08
Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 12:58
En 2008, la différence de coût entre l'achat et la location était encore plus forte qu'aujourd'hui en zone tendue. Ils ont surtout gagnés à moyen terme.
Je parlais plutôt de ceux qui ont pris le train en marche entre 2003 et 2006 en province, et jusque 2011 en petite couronne. Objectivement c'était risqué et jusqu'à présent ça a payé.
Je ne peux pas parler de la province entre 2003 et 2006 car je ne connais pas. Par contre, en 2010 et en petite couronne parisienne, l'achat coûtait plus cher que la location. Donc, il y avait bien une perte au début pour un éventuel gain plus tard.
Mais tu as raison qu'au final, la plupart des opérations se sont avérées gagnantes. Je ne sais pas pourquoi tu t'es arrêté en 2011. J'ai acheté mi 2015 en première couronne parisienne et j'ai l'impression que l'opération serait probablement déjà "rentable" (ou plutôt moins perdante qu'une location) si je devais revendre aujourd'hui.
Et si je prends le cas de Franckyfrank qui a acheté dans le 13ième arrondissement de Paris en 2013 et revendu il y a peu, cela a aussi été "rentable" (ou plutôt moins perdant qu'une location).
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10943 Message par Praséodyme » 15 oct. 2018, 13:42

Je me suis arrêté à 2011, parce qu'au delà cela demanderait un calcul au cas par cas et qui n'oublie rien si on veut que ça veuille dire qq chose.

Tu dis que tu penses avoir atteint le seuil de rentabilité (achat Vs loc. s'entend) au bout de 3 ans pour un T2 à Balkany-sur-Seine, c'est rapide mais je ne vais pas te mettre au défi de me le prouver par A+B, dans la mesure où ce sont tes affaires. Etant donné les données conjoncturelles, mi 2015 était une bonne fenêtre de tir : minimum des prix sur 2011-2018 et minimum historique des taux jusqu'en mars 2016. Tu as eu soit le nez creux, soit de la chance.

Il faut de toute façon avoir un peu de chance pour que le moment où toi tu es en position d'acheter (ce qui reste le plus important) coïncide avec un alignement de paramètres macro-économiques.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10944 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 13:48

Praséodyme a écrit :
15 oct. 2018, 13:42
Je me suis arrêté à 2011, parce qu'au delà cela demanderait un calcul au cas par cas et qui n'oublie rien si on veut que ça veuille dire qq chose.

Tu dis que tu penses avoir atteint le seuil de rentabilité (achat Vs loc. s'entend) au bout de 3 ans pour un T2 à Balkany-sur-Seine, c'est rapide mais je ne vais pas te mettre au défi de me le prouver par A+B, dans la mesure où ce sont tes affaires. Etant donné les données conjoncturelles, mi 2015 était une bonne fenêtre de tir : minimum des prix sur 2011-2018 et minimum historique des taux jusqu'en mars 2016. Tu as eu soit le nez creux, soit de la chance.

Il faut de toute façon avoir un peu de chance pour que le moment où toi tu es en position d'acheter coïncide avec un alignement de paramètres macro-économiques.
En fait, j'étais attentiste depuis mi 2011 et j'ai pressenti une reprise mi 2015. Après oui, il faut de la chance, cela me parait évident. C'est extrêmement compliqué voir impossible de prédire l'avenir.
C'est d'ailleurs pour cette raison que tous ces calculs d'achat vs location me semble ridicule. Il faut plutôt essayer d'anticiper le temps qu'on pourrait rester à un endroit et le projet de vie. On peut ensuite faire des hypothèses via des simulateurs histoire de voir la résilience du projet. Mais prendre sa décision excessivement ce que dit un simulateur me semble excessif.
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#10945 Message par Gpzzzz » 15 oct. 2018, 14:22

Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 13:48
Praséodyme a écrit :
15 oct. 2018, 13:42
Je me suis arrêté à 2011, parce qu'au delà cela demanderait un calcul au cas par cas et qui n'oublie rien si on veut que ça veuille dire qq chose.

Tu dis que tu penses avoir atteint le seuil de rentabilité (achat Vs loc. s'entend) au bout de 3 ans pour un T2 à Balkany-sur-Seine, c'est rapide mais je ne vais pas te mettre au défi de me le prouver par A+B, dans la mesure où ce sont tes affaires. Etant donné les données conjoncturelles, mi 2015 était une bonne fenêtre de tir : minimum des prix sur 2011-2018 et minimum historique des taux jusqu'en mars 2016. Tu as eu soit le nez creux, soit de la chance.

Il faut de toute façon avoir un peu de chance pour que le moment où toi tu es en position d'acheter coïncide avec un alignement de paramètres macro-économiques.
En fait, j'étais attentiste depuis mi 2011 et j'ai pressenti une reprise mi 2015. Après oui, il faut de la chance, cela me parait évident. C'est extrêmement compliqué voir impossible de prédire l'avenir.
C'est d'ailleurs pour cette raison que tous ces calculs d'achat vs location me semble ridicule. Il faut plutôt essayer d'anticiper le temps qu'on pourrait rester à un endroit et le projet de vie. On peut ensuite faire des hypothèses via des simulateurs histoire de voir la résilience du projet. Mais prendre sa décision excessivement ce que dit un simulateur me semble excessif.
L'interet du simulateur aussi c'est de chiffrer le cout de l'achat en fonction de plusieurs évolutions de marchés à diverses échéances et en raison des changements de vies attendus ou innatendus d'ailleurs.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10946 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 15:02

gpzzz a écrit :L'interet du simulateur aussi c'est de chiffrer le cout de l'achat en fonction de plusieurs évolutions de marchés à diverses échéances et en raison des changements de vies attendus ou innatendus d'ailleurs.
C'est la théorie. En pratique, quand on commence à faire des simulations c'est souvent pour confirmer son avis.
D'expérience, les pessimistes (la majorité de ceux qui vont faire ce genre de simulation) vont chercher à confirmer leur inaction en prenant des hypothèses pessimistes voir très pessimistes et les optimistes vont chercher à confirmer leur action en prenant des hypothèses optimistes voir très optimistes.
Il n'y a rien de mal à intellectualiser et réfléchir. Mais ce n'est pas du tout celui qui a le plus de connaissances académiques qui s'en sort le mieux en tant qu'investisseur en général. Cela cache souvent des peurs et des doutes qui poussent à l'inaction. Et ce n'est pas du tout l'état d'esprit qu'il faut rechercher. De la même manière, il faut éviter d'être euphorique pour prendre de bonnes décisions.
Nous sommes dans un marché où (à part micro marché. C'est pour cela que je ne suis pas contre les simulateurs. C'est une aide. Je dis juste que c'est excessif de baser son choix exclusivement sur le résultat qu'on obtient) il est raisonnable d'acheter si on se projette 10 ans dans un bien et déraisonnable/aléatoire d'acheter si on souhaite changer au bout de 2-3 ans. Au vue de taux et des prix actuels, c'est pour moi et avant tout ce critère qui va rendre l'achat raisonnable ou non.
Modifié en dernier par Vincent92 le 15 oct. 2018, 15:47, modifié 1 fois.
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#10947 Message par Ben92 » 15 oct. 2018, 15:46

Dans un marché en hausse perpétuelle comme Paris, il n'est pas difficile de comprendre qu'il vaut mieux acheter le plus tôt possible, quitte à revendre plus tard pour s'agrandir. Cela permet de fixer le coût des X premiers mètres carrés, et quand on veut acheter plus grand X+Y mètres carrés, on n'a que Y mètres carrés à payer au nouveau prix. Pas besoin de simulateur alacon pour comprendre ça.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10948 Message par Suricate » 15 oct. 2018, 15:49

Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 15:02
Nous sommes dans un marché où (à part micro marché. C'est pour cela que je ne suis pas contre les simulateurs. C'est une aide. Je dis juste que c'est excessif de baser son raisonnement exclusivement sur le résultat qu'on obtient) il est raisonnable d'acheter si on se projette 10 ans dans un bien et déraisonnable/aléatoire d'acheter si on souhaite changer au bout de 2-3 ans. Au vue de taux et des prix actuels, c'est pour moi et avant tout ce critère qui va rendre l'achat raisonnable ou non.
C'est pour cette raison que mon simulateur exprime un point mort en années de détention.

Étonnant non ?

Vincent92
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10949 Message par Vincent92 » 15 oct. 2018, 15:55

Suricate a écrit :
15 oct. 2018, 15:49
Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 15:02
Nous sommes dans un marché où (à part micro marché. C'est pour cela que je ne suis pas contre les simulateurs. C'est une aide. Je dis juste que c'est excessif de baser son raisonnement exclusivement sur le résultat qu'on obtient) il est raisonnable d'acheter si on se projette 10 ans dans un bien et déraisonnable/aléatoire d'acheter si on souhaite changer au bout de 2-3 ans. Au vue de taux et des prix actuels, c'est pour moi et avant tout ce critère qui va rendre l'achat raisonnable ou non.
C'est pour cette raison que mon simulateur exprime un point mort en années de détention.

Étonnant non ?
Je ne remet pas en cause le calcul d'un simulateur. Je pointe du doigt les hypothèses prises par celui qui cherche à prendre une décision. Et je dis qu'il cherche souvent à confirmer son point de vue. Ce n'est pas l'outil qui n'est pas bon mais la façon dont on peut s'en servir.
En général, les gens se servent de ces simulateurs comme d'outils qui vont les conforter dans leur choix. Un peu comme un scientifique qui ferait une étude tout en sachant dès le départ à quelle conclusion il veut/doit aboutir.
C'est très souvent un moyen d'intellectualiser une confiance ou une peur. Et, si c'est le cas, cela n'aide pas.
Pour expliciter ce que je veux dire, demande à goinfrimmo et à Ben92 de faire une simulation sur un bien à Paris. Avec le même simulateur et le même bien, c'est un euphémisme de dire que le résultat sera très différent.
Pour moi, c'est plus intelligent de se concentrer sur le projet d'achat (voir si cela répond à un besoin au moins moyen terme) plutôt que d'aboutir à un choix à partir d'un simulateur qui dépend complètement des hypothèses choisies et très souvent biaisées par ces convictions.
"Le pessimiste et l'optimiste s'accordent à ne pas voir les choses telles qu'elles sont. L'optimiste est un imbécile heureux, le pessimiste un imbécile malheureux."
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10950 Message par Praséodyme » 15 oct. 2018, 16:57

Vincent92 a écrit :
15 oct. 2018, 15:55
Je ne remet pas en cause le calcul d'un simulateur. Je pointe du doigt les hypothèses prises par celui qui cherche à prendre une décision. Et je dis qu'il cherche souvent à confirmer son point de vue. Ce n'est pas l'outil qui n'est pas bon mais la façon dont on peut s'en servir.
En général, les gens se servent de ces simulateurs comme d'outils qui vont les conforter dans leur choix. Un peu comme un scientifique qui ferait une étude tout en sachant dès le départ à quelle conclusion il veut/doit aboutir.
C'est très souvent un moyen d'intellectualiser une confiance ou une peur. Et, si c'est le cas, cela n'aide pas.
Pour expliciter ce que je veux dire, demande à goinfrimmo et à Ben92 de faire une simulation sur un bien à Paris. Avec le même simulateur et le même bien, c'est un euphémisme de dire que le résultat sera très différent.
Pour moi, c'est plus intelligent de se concentrer sur le projet d'achat (voir si cela répond à un besoin au moins moyen terme) plutôt que d'aboutir à un choix à partir d'un simulateur qui dépend complètement des hypothèses choisies et très souvent biaisées par ces convictions.
Disons que le simulateur permet de voir au mieux et au pire quelles peuvent être les conséquences d'une acquisition suivant différents scénarios. Entre les perspectives d'une crise ou d'une décennie de croissance à 5%/an, entre le fait que ton quartier devienne ze pleïce tou bi ou bien Détroit, il y a sans doute un juste milieu et des scénarios plus ou moins optimistes dont chacun apprécie la probabilité comme il l'entend.

Le simulateur permet à chacun de voir que le ratio prix/loyer et les taux d'emprunts sont fortement liés, et qu'il faut les contextualiser avec l'inflation des prix et le rendement d'une épargne. Il permet aussi de voir qu'une cigale ne sera jamais une fourmi. Il pousse à se poser quelques bonnes questions, par exemple si les 20k€ de travaux qu'on prévoit feront vraiment grimper d'autant la valeur du bien.
Modifié en dernier par Praséodyme le 05 nov. 2018, 11:57, modifié 1 fois.

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