TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Ty Racoon
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10751 Message par Ty Racoon » 27 sept. 2017, 13:44

Bref, merci à M'ENFIN d'illustrer vos débats.... nous permettant d'en apprécier les différents niveaux d'humour :lol:

J'avoue, nous sommes en passe de commettre le crime de lèse-bulle immo, et de quitter le statut de locataires... 10 ans de recherches mi-patientes mi-critiques.
Aucun regret sur ce délai, dont le coût s'élève certes à qq 10aines de miliers d'€. Mais tout service a un coût, n'est-ce pas ? il nous a été bien pratique de pouvoir nous agrandir au rythme de la famille (et tout le monde n'a pas la chance d'expérimenter la question des naissances multiples et rapprochées)... sans arrière pensée.

Mais que dire en ce qui concerne la qualité du bien acheté ? rien vu d'équivalent depuis 10 ans, c'est bien simple !
Donc oui, les prix ont peu baissé (en province) ds les stats des notaires (soigneusement épurées des biens et ventes "atypiques"), mais en réalité, sur le territoire restreint que je pratique depuis 11 ans, la baisse elle est réelle, à défaut d'être affichée (un vendeur qui vend mal de son point de vue ne communique pas sur le prix de vente final de son bien affiché un peu ou bcp au-dessus de la transaction et les discussions d'argent sont plutôt "délicates" dans notre culture).
Pour ma part, je vois un vrai effet qualité : les petites bicoques se vendent presque moitié moins cher que ce que je voyais en arrivant (mode bulle- vente au prix et agents immo méprisants) et les grandes se sont pas mal calmées aussi : nous n'avons pas la population nécessaire pour absorber des ventes de prestige tous les 4 matins. C'est coup de coeur ou pricing adapté ou (très) grosse patience (et baisse de prix).

Je souhaite également pour notre économie un atterrissage des prix, notamment ds l'ancien qui nécessite tout de même bcp de travaux pour donner un niveau de confort compatible avec une société bas carbone. Mes plus sincères condoléances aux habitants des métropoles : il me semble effectivement que se loger en correspondance avec ses fonctions et son niveau de salaire est impossible sans héritage non anecdotique.
Belle société qui se prépare, sachant que les inégalités génèrent la violence, bien plus que les situations de catatrophe #Irma. A saint martin et saint barth, qui croyez vous qui soit allé piller les magasins et molester les "installés" ? ces îles spécialistes de l'exception fiscale ont vu leur population quintupler ces dernières décennies... mais ces nouveaux arrivants étaient-ils tous des retraités aisés ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10752 Message par lecriminel » 27 sept. 2017, 14:21

Quelqu'un saurait il expliquer la difference entre les 2 graphiques postés par m.enfin intitulés "Durée d'emprunt pour acheter un même bien avec le même apport" et "pouvoir d'achat immobilier" qui est le dernier de la liste ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10753 Message par cashisking » 27 sept. 2017, 14:26

Ty Racoon a écrit :A Saint-Martin et Saint-Barth, qui croyez vous qui soit allé piller les magasins et molester les "installés" ?
Oulàlà Thierry je ne vous suivrai pas sur ce terrain que je qualifierai de oulàlà.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10754 Message par lecriminel » 27 sept. 2017, 14:37

Ty Racoon a écrit : J'avoue, nous sommes en passe de commettre le crime de lèse-bulle immo, et de quitter le statut de locataires... 10 ans de recherches mi-patientes mi-critiques.
chacun fait ce qu'il veut,
il y a eu juste des mises en garde pour ceux qui voulaient acheter en faisant trop de sacrifices.
Mais que dire en ce qui concerne la qualité du bien acheté ? rien vu d'équivalent depuis 10 ans, c'est bien simple !
la bulle a bien dégonflé, inégalement selon les régions, sans que ça se reflète dans les chiffres des notaires: ni l'inflation (ces crétins font une courbe sur 20 ans en monnaie courante ! Ca explique déjà 20% d'erreur (excusez du peu) depuis 2005), ni les taux (divisés par 4), ni la qualité des biens (ils comparent les carottes vendues en 2005 et les patates vendues en 2016 pour te donner l'evolution du prix du légume) ne sont pris en compte. Voilà ce qui se passe quand des amateurs s'attaquent à l'Everest.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10755 Message par m.enfin » 27 sept. 2017, 14:51

lecriminel a écrit :Quelqu'un saurait il expliquer la difference entre les 2 graphiques postés par m.enfin intitulés "Durée d'emprunt pour acheter un même bien avec le même apport" et "pouvoir d'achat immobilier" qui est le dernier de la liste ?
Durée d'emprunt pour acheter un même bien avec le même apport
L’apport personnel est supposé égal à 10% du prix du logement en 1965 et croissant comme le revenu par ménage. Le solde est financé par emprunt (l’achat n’est pas financé par revente de logement puisque le ménage est primo-accédant). Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de la durée). Sur la durée « au taux net d’inflation », cf. graphique 3.2. ci-dessus.

pouvoir d'achat immobilier
L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier reflète la quantité de logement ancien que, pour un taux d’effort (mensualité rapportée au revenu) donné, peut acheter un ménage qui, en 1965, finançait l’achat pour un quart par la revente d’un logement, pour un quart par la réalisation d’une épargne financière et pour la moitié par un emprunt sur 15 ans à taux et mensualités fixes. On suppose que, depuis 1965, l’épargne financière a crû comme le revenu par ménage. En période de forte inflation (1968-1985), on utilise le taux d’intérêt net d’inflation, ce qui constitue une vue de l’esprit (notamment parce que ce taux peut être négatif) mais rend compte, dans une certaine mesure, de l’effet des anticipations d’inflation (supposées égales à l’inflation sur les 12 derniers mois) sur le taux d’effort initial accepté par les emprunteurs et les prêteurs. Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de l’indicateur).
St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10756 Message par Vincent92 » 27 sept. 2017, 16:57

C'est surtout qu'il oublie de parler de l'apport (très important à Paris). Avoir 30% d'apport dans cette ville, ca n'a rien d’exceptionnel. Donc, non, ce n'est pas tous les cadres qui peuvent acheter et qui achètent. Mais il y en a un paquet (à partir de 35-40 ans, on commence à avoir pas mal d'argent quand on gagne 3k€ ou 6k€ en couple et qu'on vit "normalement").
Et surtout, on n'est pas obligé d'habiter à Paris pour être bien dans son logement. On passe le périph' et on va dans le 92, ca passe de ~9k à ~6k. On se contente d'être à 30 minutes de Paris en transport dans une ville correcte, ca descend à ~4k.
Parler des prix de Paris puis enchainer sur la région parisienne est complètement malhonnête.
Le prix de la région parisienne hors Paris c'est ~3k en moyenne.
Il y a des multitudes de prix et un cadre n'est pas obligé d'aller vivre à une heure de Paris. Il peut vivre plus prêt (s'il le souhaite). Heureusement.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10757 Message par Praséodyme » 28 sept. 2017, 08:52

Vincent92 a écrit :
Lo2 a écrit :Courbe marron - 1er graphe

http://bulle-immobiliere.org/forum/view ... c#p2216767
Cette courbe ne mesure pas le nombre de ventes. Meme si c'est son nom. Elle prend pour hypothèse que la vitesse de rotation du parc doit augmenter de façon linéaire depuis 1970. Plus on s'eloigne du point de mesure et plus c'est abberant.
J'ai déjà évoqué à plusieurs reprises les limites de ce modèle de cette courbe en particulier.
De toute façon, toutes les courbes de Friggit sont retravaillées et on est obligé d'aller dans le détail pour comprendre ce que cache ces courbes au nom simple. Il y a chaque fois des hypothèses/théories derrières. Ce n'est absolument pas des données brutes.

Pour en revenir à ton affirmation initiale, on est à plus de 900 000 ventes dans l'ancien sur 1 an. Ce qui est un record absolu.
Ah tiens oui, tu as raison. Je n'avais jamais fait la comparaison entre le graphe 4.1 et cette courbe synthétique « rapportée à sa tendance longue ».

Tu as quelque part le détail du calcul pour voir ce que Friggit considère comme la tendance longue du nombre de ventes ? Ça n'a pas l'air d'être un taux de rotation constant du parc, ce n'est quand même pas une progression linéaire de ce taux de rotation ?
Pétition pour le RÉFÉRENDUM D’INITIATIVE CITOYENNE CONSTITUANT
https://petitions.assemblee-nationale.f ... ves/i-2082
Proposée par Léo Girod

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10758 Message par crispus » 28 sept. 2017, 09:26

Ben92 a écrit :Un krach aurait immobilier aurait plus de conséquence négatives que positives, en appauvrissant une grande partie de la population active qui a acheté dans les 10 dernières années.
Sophisme de l'endetté... :roll:

Tant que les emprunteurs ont de quoi rembourser leurs mensualités, ça ne change rien à leur situation.
Une fois l'emprunt remboursé ils pourront même s'agrandir pour moins cher, en empruntant moins.

S'ils deviennent incapables de payer, oui ils sont mals... non pas à cause de la baisse, mais à cause d'un prix d'achat trop élevé, qui leur demande trop d'efforts au regard de leurs revenus. On ne doit pas s'endetter sur 25 ans sans calculer les risques.

La "crise" de 2008 n'a jamais été résolue, seulement repoussée. Elle ne se finira pas bien pour les "petits" détenteurs de patrimoine.

Tant que les banques centrales trichent façon VW, tout va bien. Mais quand la musique s'arrêtera tous les petits seront tondus, que ce soit par un haircut sur leurs placements financiers (cf les dernières mesures sur l'AV) ou sur leur immobilier (flambée des taxes, malus énergétique sur les immeubles vétustes...).

Les plus fragilisés seront alors ceux endettés à fort levier. Et ceux dont le mirobolant salaire ne tient en lévitation que par la prospérité (apparente) du secteur financier.

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#10759 Message par optimus maximus » 28 sept. 2017, 12:20

Si on croit meilleurs agents, il n'y a qu'un ménage parisien sur six qui peut se payer un 60 m2 dans la capitale.
60 m2, c'est un appartement pour un couple ayant un enfant, ça fait 600 000 tous frais compris, soit un apport de 150 000 euros et 2250 euros de mensualité soit 7000 euros de revenus.
Donc les couples à 7000 euros de revenus mensuel ne sont pas la majorité à Paris. Même en se limitant aux couples de cadres, une grande partie d'entre eux semble être exclus.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10760 Message par Ben92 » 28 sept. 2017, 14:50

optimus maximus a écrit :Si on croit meilleurs agents, il n'y a qu'un ménage parisien sur six qui peut se payer un 60 m2 dans la capitale.
Attention, parce que ce "un ménage sur six" comprend TOUS les ménages y compris :
- les étudiants
- les petites vieilles
- les locataires du parc social (25% de la pop. parisienne)
Bref tout un tas de ménages qui n'ont pas vocation à acheter. Et si on s'en tient aux ménages d'actifs, un bon tiers doit être célibataire et n'a pas vocation à acheter 60m2.
Tout ça pour dire que si on s'en tient aux ménages "ayant vocation à acheter", c'est à dire les actifs non logés dans le parc social, on doit être TRES au-dessus de "un ménage sur six"
Enfin, l'étude ne prend pas en compte que beaucoup de parisiens achètent à deux sans être en ménage officiel ! Ca fausse tout.
Pour conclure, cette statistique des meilleursagents c'est de la 'Mot2Cambronne' en barre pour les raisons que j'ai développées.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10761 Message par Ty Racoon » 26 oct. 2017, 13:54

M'ENFIN, personne pour commenter le nouveau cru?
:wink:
on est peut-être sur l'échéance où rien ne change ou si peu ?

en tous cas, je ne peux toujours consulter que les feuilles par départements, le doc est définitivement fâché avec notre ordi...

au passage, après rebondissements, car la compétence n'étouffe pas toutes les équipes notariales, pas même quand c'est le clerc qui prépare l'acte qui est vendeur -sic- d'où le besoin de redemander un CU non buggé (là aussi c'est bine l'informatisation, mais quand cela sort des données éronnées et incohérentes... comment dire???), nous voici enfin propriétaires d'une belle maison à araignées... et de qq magnifiques lauriers palmes :? :evil:

A nous de nous retrousser les manches !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10762 Message par Boeuf1803 » 26 oct. 2017, 22:59

m.enfin a écrit :
lecriminel a écrit :Quelqu'un saurait il expliquer la difference entre les 2 graphiques postés par m.enfin intitulés "Durée d'emprunt pour acheter un même bien avec le même apport" et "pouvoir d'achat immobilier" qui est le dernier de la liste ?
Durée d'emprunt pour acheter un même bien avec le même apport
L’apport personnel est supposé égal à 10% du prix du logement en 1965 et croissant comme le revenu par ménage. Le solde est financé par emprunt (l’achat n’est pas financé par revente de logement puisque le ménage est primo-accédant). Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de la durée). Sur la durée « au taux net d’inflation », cf. graphique 3.2. ci-dessus.

pouvoir d'achat immobilier
L’indicateur de pouvoir d’achat immobilier reflète la quantité de logement ancien que, pour un taux d’effort (mensualité rapportée au revenu) donné, peut acheter un ménage qui, en 1965, finançait l’achat pour un quart par la revente d’un logement, pour un quart par la réalisation d’une épargne financière et pour la moitié par un emprunt sur 15 ans à taux et mensualités fixes. On suppose que, depuis 1965, l’épargne financière a crû comme le revenu par ménage. En période de forte inflation (1968-1985), on utilise le taux d’intérêt net d’inflation, ce qui constitue une vue de l’esprit (notamment parce que ce taux peut être négatif) mais rend compte, dans une certaine mesure, de l’effet des anticipations d’inflation (supposées égales à l’inflation sur les 12 derniers mois) sur le taux d’effort initial accepté par les emprunteurs et les prêteurs. Les aides publiques ne sont pas prises en compte (leur impact est faible par rapport aux fluctuations de l’indicateur).
Bref l’asymétrie reflète essentiellement la baisse des taux. À taux identiques et toutes choses égales par ailleurs (apport (ici 50% et 10%...) et revenus, corrigés de l’inflation sur la période) les courbes seraient parfaitement symétriques. En gros la première courbe est Presque 2 fois plus sensible que la seconde. Le pouvoir d’achat s’effondrerait donc nettement plus à « condition » égale.

À Prix constant et sans apport le premier graphe représenterait les taux. À taux constant et 100% d’apport le second représenterait l’evolution des prix. Mais on ne les a pas, et au final les deux ne sont pas directement comparables.

L’indicateur de pouvoir d’achat (aka taux d’effort) augmente nettement moins que la durée d’emprunt car il reflète uniquement le poids de la mensualité de l’emprunt dans le revenu disponible, sans considération du taux dudit emprunt. La juxtaposition des deux courbes permet tout de même d'apprécier l’effet taux. Ça reste des graphes peu aisés à juxtaposer...

Edit : mon avis perso. Le dernier graphe (pouvoir d’achat) est à mon sens le plus pertinent car il reflète la solvabilité du primo lambda ayant accès au crédit (CDI/fonctionnaire). La lévitation des prix apparaît ici due à la baisse des taux. Si demain les salaires à l’embauche baissent ou si le CDI prend du plomb dans l’aile ou si les taux remontent la demande issue de la population de primos solvables risque d’injecter moins d’argent dans la pierre.

Édits multiples...
Modifié en dernier par Boeuf1803 le 27 oct. 2017, 00:18, modifié 7 fois.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10763 Message par Bernard minet » 26 oct. 2017, 23:10

Ça en fait des trucs à calculer pour ne pas acheter...

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#10764 Message par Boeuf1803 » 26 oct. 2017, 23:27

Bernard minet a écrit :Ça en fait des trucs à calculer pour ne pas acheter...
C’est clair ! L’intérêt d’acheter n’importe quoi à n’importe quel prix c’est justement de ne pas avoir à faire le calcul...et ça, ça n’a pas de prix :mrgreen:

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10765 Message par Bernard minet » 26 oct. 2017, 23:40

Boeuf1803 a écrit :
Bernard minet a écrit :Ça en fait des trucs à calculer pour ne pas acheter...
C’est clair ! L’intérêt d’acheter n’importe quoi à n’importe quel prix c’est justement de ne pas avoir à faire le calcul...et ça, ça n’a pas de prix :mrgreen:
Mais exactement !

Une tranquillité d'esprit inégalable, un confort et une suffisance arrogante !

C'est pourquoi très tôt j'ai décidé d'acheter à tour de bras...

Alors bien sûr aujourd'hui je prie pour que ça ne baisse pas, et j'ai bien l'impression d'être dans les petits papiers de notre seigneur !!!

Alleluia !!! :mrgreen:

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#10766 Message par goinfrimmo » 27 oct. 2017, 13:20

Tout le monde s’accorde à dire la chose suivante : lorsque vous louez, vous jetez votre argent par les fenêtres. Mais ce n’est pas vrai, vous ECONOMISEZ : les frais de notaire, les frais d’agence, d’assurance, d’entretien, etc. Toutes les sommes économisées sont en quelque sorte des revenus, ou bien vous pouvez les employer si des occasions d’entreprendre se présentent. Ce qui, si l’on fait un retour sur expérience, présente des rendements bien plus importants que l’immobilier.

Plus d'infos sur : http://la-chronique-agora.com/proprieta ... reprendre/
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10767 Message par lecriminel » 27 oct. 2017, 17:09

Bernard minet a écrit : C'est pourquoi très tôt j'ai décidé d'acheter à tour de bras...

Alors bien sûr aujourd'hui je prie pour que ça ne baisse pas, et j'ai bien l'impression d'être dans les petits papiers de notre seigneur !!!

Alleluia !!! :mrgreen:
ah ? tu as de la chance.
je suis propriétaire en nue-propriété dans un des coins qui a resisté à la baisse des prix et la rente que je peux en tirer après une vente a ete divisée par 3 en 10 ans.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10768 Message par Vincent92 » 27 oct. 2017, 17:16

goinfrimmo a écrit :
Tout le monde s’accorde à dire la chose suivante : lorsque vous louez, vous jetez votre argent par les fenêtres. Mais ce n’est pas vrai, vous ECONOMISEZ : les frais de notaire, les frais d’agence, d’assurance, d’entretien, etc. Toutes les sommes économisées sont en quelque sorte des revenus, ou bien vous pouvez les employer si des occasions d’entreprendre se présentent. Ce qui, si l’on fait un retour sur expérience, présente des rendements bien plus importants que l’immobilier.

Plus d'infos sur : http://la-chronique-agora.com/proprieta ... reprendre/
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Plein de bêtises (on retrouve tous les classiques du parfait attentiste) quand même dans cet article. J'en prend une :
Votre cash est liquide, ce qui n’est pas le cas lorsque vous effectuez un investissement illiquide, comme un bien immobilier que vous ne pourrez jamais revendre (je sais parfaitement de quoi je parle) AU MOMENT MÊME où vous en aurez le plus besoin.
il faut croire que l'idéal est donc de mettre son argent sur un compte courant...
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10769 Message par immopaul » 27 oct. 2017, 17:33

L'erreur de James Altucher, c'est de généraliser.
Il estime s’être fait avoir, ça ne prouve pas que tout le monde se fasse avoir lors de chaque achat.
Et il y a des régions (et des quartiers) où il est plus judicieux d'acheter qu'ailleurs, et inversement.
Ca dépend aussi des revenus de chacun, de la volonté de bouger ou pas, de transmettre ou pas, etc...

Bref, penser que la location est toujours préférable à l'achat, c'est stupide.
De même, penser que l'achat est toujours préférable à la location, c'est également stupide.
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10770 Message par Bernard minet » 27 oct. 2017, 23:04

lecriminel a écrit :
Bernard minet a écrit : C'est pourquoi très tôt j'ai décidé d'acheter à tour de bras...

Alors bien sûr aujourd'hui je prie pour que ça ne baisse pas, et j'ai bien l'impression d'être dans les petits papiers de notre seigneur !!!

Alleluia !!! :mrgreen:
ah ? tu as de la chance.
je suis propriétaire en nue-propriété dans un des coins qui a resisté à la baisse des prix et la rente que je peux en tirer après une vente a ete divisée par 3 en 10 ans.
J'ai pas dis que je spéculais sur de pauvres locataires !

Je suis contre l'enrichissement sur le dos des autres !

Non, je subis bien sûr des pertes conséquentes par rapport à un investisseur avisé qui aurait fuit l'immobilier...

Rendement médiocre, stagnation voir légère baisse de valeur...

Mais pas de crack fatal qui me laisserait sur la paille alors je rend grâce a notre seigneur qui dans sa grande miséricorde enrichit les honnêtes financier et épargne tant soit peu les vils bailleurs !

Finalement, malgré ma perfide avidité, il existe une rédemption qui me temps les bras : La sainte finance, la spéculation et la bourse ! Une trinité saine qui saura être juste !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10771 Message par flipper le dauphin » 12 janv. 2018, 09:42

Le nouveau friggit est paru
Les prix sont toujours en "levitation"

Bientot le graph va devoir changer d'echelle à cause de Paris qui creve les plafonds.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10772 Message par Ben92 » 12 janv. 2018, 10:43

flipper le dauphin a écrit : Bientot le graph va devoir changer d'echelle à cause de Paris qui creve les plafonds.
:D Vu la verticalité de la courbe parisienne, une échelle logarithmique serait bienvenue !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10773 Message par m.enfin » 19 janv. 2018, 17:08

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St Ex, Le petit prince a écrit :Les hommes n'ont plus le temps de rien connaître. Ils achètent des choses toutes faites chez les marchands. Mais comme il n'existe point de marchands d'amis, les hommes n'ont plus d'amis.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10774 Message par tomtom » 19 janv. 2018, 18:19

L'écart entre construction et accroissement du nombre des ménages s'agrandit depuis plus de 10 ans; si les taux remontent un peu avec le redémarrage de l'inflation (modérée) due à la reprise en cours, peut être assistera-t-on enfin à un choc de l'offre qui ferait baisser un peu la pression sur les prix? Ce serait intéressant d'avoir ces deux données pour les zones tendues type IDF.

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#10775 Message par Catalan » 20 janv. 2018, 19:26

Toutafé, les courbes sont clairement annonciatrices d’un crac.
L’effet reservoir n’ayant pas pu rattrapper le couteau qui tombe, le fly-to-quality sous-jacent crée un biais statistique duquel résulte un effet de myopie.
Depuis 2005, la baisse entraine la baisse : voir les chiffres 2007T2-2009T1 pour le Limousin, ils parlent d’eux même.
Pour l’idf un choc d’offre est imminent, ceux qui cherchent un logement peuvent en témoigner.
Quant aux taux, notre économie subit des tensions inflationnistes, l’économiste Cyril Hanouna y faisait encore référence sur twitter.

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#10776 Message par tomtom » 20 janv. 2018, 22:32

:D :lol:
C'est pour ça que j'aimerai des chiffres par type de zone.
On a bien eu Mouillard qui nous a bassiné avec la pénurie de logement depuis 2000 (qu'il aurait pu justifier avec la même courbe...1985 a 2005, l'accroissement des ménages est plus rapide que les constructions neuves--> pénurie).

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#10777 Message par Bernard minet » 20 janv. 2018, 23:22

Qui qu'a rechargé le fusil qu'a qu'un coup ???

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#10778 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 00:29

je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10779 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 00:30

Bernard minet a écrit :Qui qu'a rechargé le fusil qu'a qu'un coup ???
c'est interessant, ça permet de calculer le temps de reaction des prix par rapport aux taux, quelqu'un se lance pour faire le parallèle ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10780 Message par Catalan » 21 janv. 2018, 10:05

Bernard minet a écrit :Qui qu'a rechargé le fusil qu'a qu'un coup ???
:lol: l’avait oubliée celle-là !

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#10781 Message par jvlabas » 21 janv. 2018, 13:41

Catalan a écrit :Toutafé, les courbes sont clairement annonciatrices d’un crac.
L’effet reservoir n’ayant pas pu rattrapper le couteau qui tombe, le fly-to-quality sous-jacent crée un biais statistique duquel résulte un effet de myopie.
Depuis 2005, la baisse entraine la baisse : voir les chiffres 2007T2-2009T1 pour le Limousin, ils parlent d’eux même.
Pour l’idf un choc d’offre est imminent, ceux qui cherchent un logement peuvent en témoigner.
Quant aux taux, notre économie subit des tensions inflationnistes, l’économiste Cyril Hanouna y faisait encore référence sur twitter.
Ouf avant la dernière phrase j'avais cru que c'était sérieux.
Très drôle du coup :-)
...mais le chemin est long.

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#10782 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 14:01

lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.

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#10783 Message par Vincent92 » 21 janv. 2018, 14:38

optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10784 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 14:58

Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
Ça veut juste dire que les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans. Qu'est-ce qui permet cela à ton avis ? Et la courbe de Friggit pour Paris est faussée par le dénominateur.

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#10785 Message par Vincent92 » 21 janv. 2018, 15:05

optimus maximus a écrit :
Vincent92 a écrit :
optimus maximus a écrit :
lecriminel a écrit :je suis très étonné ça fait 10 ans que je lis que la hausse est continue (et d'après le ton des posteurs, elle serait très forte: les acheteurs passés etant tous devenus milliardaires, tandis qu'une vague de suicide toucherait les locatos speculateurs à la baisse devant l'etendue de leur erreur) sur le forum BI.org et je vois que la courbe France est au meme niveau qu'au 1-1-2006; bulle-immo serait il un forum de desinformation ?
Et sans tenir compte des taux. Je vais me répéter et même aggraver mon cas : l'étau se resserre pour la bulle immobilière. C'est du même genre que la guerre en Syrie : les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches.
C'est dommage pour toi d'être dans le 17ième arrondissement de Paris et pas dans la Creuse n'est ce pas? Encore une fois, pour 2017, tu avais presque raison en valeur absolue pour ton coin. Seul le signe était faux. Après, un "+" ou un "-" c'est du détail.
Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
Ça veut juste dire que les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans. Qu'est-ce qui permet cela à ton avis ? Et la courbe de Friggit pour Paris est faussée par le dénominateur.
Il faudrait savoir. Un coup tu nous dis que "les rebelles bullistes ne possèdent plus que quelques poches" et ensuite tu dis que "les gens consacrent à leur achat immobilier environ 5 années de leurs revenus contre 3 années environ il y a 20 ans".
Je rappelle que, au départ, la démonstration devenait amener à prouver que "ceux qui achèteront durant cette période se feront tondre comme des moutons quand elle explosera". Ils sont où ces gens ruinés?
Tu veux nous parler des chiffres 2007T2-2009T1 pour le Limousin, c'est ca?
Sinon, pour répondre quand même à ta question : Une combinaison d'augmentation de l'apport, hausse des salaries, baisse des taux et d'allongement de la durée des prêts, changement plus ou moins marqué du profil de l'acheteur suivant le marché, achat retardé (le primo accèdent moyen à 34-35 ans aujourd'hui),...
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#10786 Message par Gpzzzz » 21 janv. 2018, 15:51

Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
Malgré les episodes 2008 et 2012 le marché ne s est pzs effondré comme cela avait été le cas dans les années 90 a Paris et IDF notamment...

Apres, on se rend compte que depuis 10ans, hors paris IM les prix n augmentent plus par rapport aux revenus des français.. et que pour les qques quartiers qui augmentent un peu c est largement compensé par les taux d intérêt..
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..

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#10787 Message par optimus maximus » 21 janv. 2018, 15:53

En soi, toute la hausse que l'on peut expliquer autrement que par l'attitude irrationnelle des agents économiques n'est pas de la bulle à strictement parler. Le gars de province emprunte sur 18 ans au lieu de 12 ans auparavant, toujours avec un taux fixe, et pour un effort mensuel identique... ça ne change pas grand grand chose à sa vie. Le seul problème que cela pose réside dans la hausse de l'endettement global. Mais ça reste gérable, sauf grave crise économique.
Néanmoins, lorsque la hausse est due à un phénomène exogène (afflux de capitaux qui se déverse sans compter sur le marché immobilier d'une ville), l'autochtone peut légitimement se considérer comme victime d'une bulle. Et ça pose des problèmes sensibles d'aménagement du territoire, en particulier si la zone concernée est une grand bassin d'emplois. Les prix à Paris seraient moins élevés si l'argent de la corruption ne venait pas se déverser en aussi grande quantité ou si les riches Italiens avaient foi en l'avenir économique de leur pays.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10788 Message par kamoulox » 21 janv. 2018, 16:13

Un smicard d as une zone à 3000 le m2 il n’emprunte pas.
Dans une zone à 1 smic le m2 il a intérêt d’emprunter pour sa RP.

Ça dépend de ton salaire comparé au m2 du coin aussi.

Si tu gagnes 3000 dans un coin à 2000 le m2 tu es large. Si tu gagne 4000 dans un coin à 10000...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10789 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 18:55

Vincent92 a écrit : Tout comme le fait que le courbe de Friggit dont vous parlez n'est pas une courbe de prix. Mais de prix/revenu et que les revenus en 2006 et 2018, ce n'est pas tout à fait pareil.
sachant que la courbe prix/revenu est parlante, alors que la courbe de prix brute n'a que peu d'interet (outre mesurer l'inflation, mais ce n'est pas ce qui nous interesse)
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10790 Message par lecriminel » 21 janv. 2018, 19:08

Gpzzzz a écrit :Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
.......
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..
s'il n'arrive pas et ne devrait pas arriver, c'est parce que la bulle a dégonflé:
.......
car ce n'est pas juste: tu as un effet qualité (que je vais ignorer pour la difficulté à le calculer), et un effet taux (pour 3 points de base, avec des taux à LT fixés au départ, sur 20 ans c'est 60% du prix du bien économisé) qui renforce l'effet qualité (exemple vu sur le forum: on n'achète plus le bien visé 25% moins cher qu'il y a quelques années, mais on change de categorie et on en achète un autre 10% plus cher: les chiffres des notaires comptent une hausse de 10% alors qu'un même bien a perdu 25% (en fait plus puisqu'on n'a meme pas pu le vendre))
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#10791 Message par Bernard minet » 21 janv. 2018, 22:21

lecriminel a écrit :
Gpzzzz a écrit :Tout le monde s accorde pour dire que le krach annoncé en 2005 n arrivera pas..
.......
Bref l acheteur de 2018 est le meme que celui de 2011.. il achete les memes choses.. ca montre bien qu il existe un plafond de verre dans la plupart des régions de France..
s'il n'arrive pas et ne devrait pas arriver, c'est parce que la bulle a dégonflé:
.......
car ce n'est pas juste: tu as un effet qualité (que je vais ignorer pour la difficulté à le calculer), et un effet taux (pour 3 points de base, avec des taux à LT fixés au départ, sur 20 ans c'est 60% du prix du bien économisé) qui renforce l'effet qualité (exemple vu sur le forum: on n'achète plus le bien visé 25% moins cher qu'il y a quelques années, mais on change de categorie et on en achète un autre 10% plus cher: les chiffres des notaires comptent une hausse de 10% alors qu'un même bien a perdu 25% (en fait plus puisqu'on n'a meme pas pu le vendre))
Bref on s'en fou, pas de crack pas de bulle.

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#10792 Message par Catalan » 21 janv. 2018, 23:04

?
Fly to quality avec forte hausse des volumes et augmentation de la part de primos...
Ce serait étrange.

Les bullistes les plus zélés du forum m’ont expliqué que le fly to quality c’était moins d’acheteurs, moins de transac, plus de délai, conditions de prêt resserrées, moins de primo et en conséquence un prix moyen plus élevé (biais, structure, bruit, etc).

Là on a une conjoncture diamétralement opposée...
Et encore ce même fly-to-quality avec 1 million de transac, des taux au sous-sol, du primo à la pelle, des banques qui déversent le trop plein des QE, ...

Je n’y crois pas une seconde.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10793 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 00:20

Catalan a écrit :?
Fly to quality avec forte hausse des volumes et augmentation de la part de primos...
regarde les annonces actuelles et celles d'il y a 10 ans....

pas de crack pas de bulle.

si tu veux, l'important c'est qu'elle diminue
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#10794 Message par Catalan » 22 janv. 2018, 09:16

Je comprends pas ta remarque.
Y a 10 ans, en 2008, c’était 6 mois après une importante crise financière.
Effondrement des volumes, drasticité des octrois de prêts à des taux élevés, énorme stock de biens à vendre, etc

Est-ce le contexte actuel ? Non, pas du tout.
Celà va-t-il se reproduire un jour ? Oui, peut-être dans 1, 5, 10 ou 50 ans.

Je rappelle d’ailleurs qu’après cette crise financière, boursière, bancaire, avec risque d’effondrement systémique, l’immo a perdu.....10/15 %
Et cette crise, une fois la phase de stupéfaction dissipée, a engendré un transfert massif d’actifs papier vers de la pierre.
Ceci contribuant à la fulgurante remontée des volumes/prix 18 mois plus tard.

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#10795 Message par kamoulox » 22 janv. 2018, 09:20

A la différence du marché américain réellement en bulle qui lui s’est effondré pendant qu’en France on encaissait une relative faible baisse. 10-15% tu n’est pas ruiné, un bien divisé par 2 la ce n’est plus le même son de cloche

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#10796 Message par optimus maximus » 22 janv. 2018, 09:40

kamoulox a écrit :A la différence du marché américain réellement en bulle qui lui s’est effondré pendant qu’en France on encaissait une relative faible baisse. 10-15% tu n’est pas ruiné, un bien divisé par 2 la ce n’est plus le même son de cloche
Aux Stazunis, les prix se sont bien cassés la gueule mais sont ensuite bien remontés à partir de 2011-2012 grâce aux taux bas. Les villes les plus dynamiques sont au dessus de leur niveau de 2006. Les autres coins n'ont pas remonté.
Il y adonc des constats assez similaires à faire pour ces deux pays, même si les scénarios sont un peu différents.

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#10797 Message par kamoulox » 22 janv. 2018, 09:58

Oui effectivement

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#10798 Message par Catalan » 22 janv. 2018, 11:11

Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.
L’immo a été à la fois résistant et résilient.

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#10799 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 16:25

Catalan a écrit :Je comprends pas ta remarque.
quand je dis 10 ans je parle de 2006, 2007, 2008, pas une periode particulière;
je me souviens qu'il ne serait jamais venu à l'esprit de chercher un bien en bon etat (hors budget et même rare: les vendeurs de ce genre de biens ne voulaient pas s'asseoir sur quelque chose qui montait de 10% par an, c'etait plus facile de comprendre l'opportunité de vendre quand tu avais un truc que tu n'avais pas réussi à refourguer depuis une generation), que meme en province on comptait les prix en m2 (car le cout des travaux etait faible au regard du cout du m2). Je sais que la mode actuelle de l'emplacement, de pas trop loin du boulot, suit une autre qui etait celle de la propriété à tout prix ("prendre le train"), qu'on etait au vert, c'etait reposant, qu'il vaut mieux un loin chez soi qu'un près chez les autres, que de toute façon les 40 premiers kilometres sont payés par l'etat. Et que l'avantage d'acheter une ruine, c'est qu'on peut tout faire à son gout
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#10800 Message par lecriminel » 22 janv. 2018, 16:26

Catalan a écrit :Oui, c’était bien le sens de mon propos.
10/15% de baisse c’est très peu dans une telle conjoncture.

on a augmenté l'aide à la pierre de 20 milliards (!!!) par an depuis cette date
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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