TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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lepilou
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J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9751 Message par lepilou » 05 févr. 2016, 20:56

Je fais remonter ce fil, car J. Friggit a une nouvelle fois mis à jour son étude « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », version ENPC janvier 2016
Ci-dessous la version d'octobre 2015, qui a déjà fait l'objet d'échanges sur le forum en décembre dernier
Le post suivant présentera les modifications apportées en janvier 2016
lepilou a écrit : http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
« Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme », Cours - Immobilier – 2015 / 2016 - ENTPE.
J. Friggit (CGEDD). Les points de vue exprimés n’engagent que le conférencier.
Les premières versions de ce document datent de plusieurs années, celle en date de janvier 2015 a fait l’objet d’une nouvelle mise à jour en octobre 2015. Ce document mérite un examen particulier des chapitres 6 et 7 : Prospective et Conclusion (pages 225 à 240)

Au fil des ans, le scenario rapide privilégié par JF a pris beaucoup de retard, report des échéances du scenario A 2015 :arrow: 2022 et du scenario B 2025 :arrow: 2033 (cf. graph ci-dessous)

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Si dans l’ensemble, les conclusions figurant dans cette version d'octobre 2015 demeurent identiques, deux ou trois paragraphes ont fait l’objet de « petits ajouts » qui me donnent l’impression que : tout en maintenant le scenario A (rapide) comme étant le plus probable, JF ouvre la porte à une option d’un scenario plus lent, voire même une « lévitation des prix » si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel.(cf. ci-dessous, les passages ajoutés dans la dernière version sont surlignés en jaune)


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lepilou
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9752 Message par lepilou » 05 févr. 2016, 21:00

posté ici par erreur, message déplacé

edit : ce fil étant réservé aux mises à jour mensuelles des indices, merci d'ignorer et cf. : viewtopic.php?f=170&p=2079667#p2079667
Modifié en dernier par lepilou le 06 févr. 2016, 00:30, modifié 1 fois.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9753 Message par lepilou » 05 févr. 2016, 21:01

« Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme » nouvelle version ENPC janvier 2016
http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf

Je m’arrêterai sur les modifications apportées par J.Friggit aux seuls chapitres 6 et 7 : Prospective et Conclusion (pages 214 à 227)

. p. 214 : le graphique habituel prospective sur les prix, et les divers scénarios (cf. post précédent), les dates de « retour vers le tunnel » restent inchangées A en 2022 et B en 2033

. p.215 : inchangé, scénario F écarté

. p.216 et 217 : scénarios C, D et E « le tunnel historique peut-il changer de palier ? », pages complètement remaniées, mais maintien de sa position : pas de changement de palier, et retour vers le tunnel lors du retour des taux à leur niveau historique
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. p. 219 et 220 : ajout de deux pages visant à expliciter l’impact du maintien durable des taux d’intérêt à leur niveau extrêmement bas.
JF avait précédemment mentionné l’hypothèse d’une « lévitation des prix », il l’intègre maintenant dans le corps de l’étude.

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. p.226 et 227 : conclusion, 5 idées fausses : version inchangée, 5 points clés : parag. 4 remanié, soulignant l’effet fortement inflationniste de l’environnement financier

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Au final, si JF maintient globalement ses conclusions antérieures (scénarios A et B), elles sont maintenent agrémentées d'un bémol, une parenthèse d'apesanteur (pardon Calogero :) ) de lévitation, dont la durée reste à déterminer, avant que n'interviennent les scénarios A et B lors et en fonction de la remontée des taux d'intérêt, rapide ou lente

edit : lien omis vers l'étude de JF :arrow: rectifié
Modifié en dernier par lepilou le 06 févr. 2016, 01:46, modifié 1 fois.

thorium
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9754 Message par thorium » 05 févr. 2016, 23:09

Praséodyme a écrit : Et puis si l'on veut comparer le statut social de l'ingénieur de base parisien en 2016 avec celui des travailleurs de 1890, on est sûrement plus proche de la bonniche que de Fulgence Bienvenue ou Gustave Eiffel.
Heu, Gustave Eiffel est plus à comparer à Elon Musk, il s'agit quand même d'hommes à la carrière plus qu'exceptionnelle, pas d'un ingénieur ordinaire...

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9755 Message par jobserve75 » 06 févr. 2016, 00:11

Comment Friggit a-t-il calculé son elasticité prix par rapport à la demande.
Selon moi, c'est un facteur non négligeable en zone "tendue" mais pour lui, ça ne joue pas.

Peut-être est-ce sa principale erreur pour des zones comme Paris depuis 15 ans?

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Suricate
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9756 Message par Suricate » 06 févr. 2016, 01:16

jobserve75 a écrit :Comment Friggit a-t-il calculé son elasticité prix par rapport à la demande.
Comme ça : viewtopic.php?f=170&t=91472

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lepilou
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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9757 Message par lepilou » 06 févr. 2016, 01:35

jobserve75 a écrit :Comment Friggit a-t-il calculé son elasticité prix par rapport à la demande.
Cf. http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf pages 157 à 160

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9758 Message par jobserve75 » 06 févr. 2016, 03:52

Pour calculer une élasticité prix, on la constate, la corrobore et la modélise.

Où sont ces étapes de calcul?

En quoi peut-il notamment avancer que cette élasticité est comprise entre -1 et -2 sur la France et donc sur des zones tendues comme Paris.

Il commet une lourde erreur dans son analyse à ce niveau à mon sens

defyinside
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9759 Message par defyinside » 06 févr. 2016, 09:41

lecriminel a écrit :
loulipo a écrit : En rouge : le "tunnel" autour de la "référence longue" de 1965.
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on ne pourra pas m'accuser d'etre un apotre de JF,
comment expliquer que le meme bien qui en 1890 était utilisé comme chambre de bonne et aujourd'hui comme studio pour ingénieur est censé etre plus cher à l'époque ?
Surtout que d'après la littérature, Paris semblait encore plus glauque et populo à l'époque.
Pask'aujourd'hui c'est plus le bonne qui loge gratos dedans, t'as un lit suspendu qui te laisse la possibilité d'avoir un super séjour cuisine ouverte de 9m2 avec mobilier des années 50 à 500€ la chaise. Bref de quoi se ramener des bonnasses à la maison.

ignatius

Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9760 Message par ignatius » 06 févr. 2016, 10:04

defyinside a écrit :Bref de quoi se ramener des bonnasses à la maison.
ça reste des chambres de bonnes quoi.

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Re: J.Friggit : prix immo sur le long terme / mise à jour

#9761 Message par immopaul » 06 févr. 2016, 14:57

une « lévitation des prix » si les taux d’intérêt restent durablement à leur bas niveau actuel.
Et comme malheureusement les taux sont partis pour rester tres bas pendant longtemps...
"Je ne suis pas d’accord avec ce que vous dites, mais je me battrai jusqu’à la mort pour que vous ayez le droit de le dire".
Evelyn Beatrice Hall

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9762 Message par guzy1971 » 09 févr. 2016, 12:12

ignatius a écrit :
defyinside a écrit :Bref de quoi se ramener des bonnasses à la maison.
ça reste des chambres de bonnes quoi.
Avec 9m² t'as intérêt à être très beau et bien monté, c'est pas ton duplex sous les toit avec vue sur Paris qui va décider la bonnasse :roll:
Autrefois, c'était mieux, la bonne osait pas dire non au fils du patron. Le bon temps (je vous conseille tous la lecture de "journal d'une femme de chambre")

Catalan
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9763 Message par Catalan » 09 févr. 2016, 12:28

La thune et le pouvoir ça marche encore avec les bonnes.
Y a un homme de gauche, de passage au Sofitel NY, qui s'en souvient encore...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9764 Message par lepilou » 13 févr. 2016, 01:10

Mise à jour CGEDD du 12 février 2016
Cette mise à jour est identique aux précédentes en ce qui concerne les prix (chiffres du T3 inchangés), et le fort rebond des volumes, seule la courbe verte a été actualisée
. Indices prix/Rdb au T3 2015 (graph. 2.4) inchangés (mise à jour T4 le mois prochain)

Paris.......... 2,38 (2,37 au T2 et 2,38 au T1)
IDF............ 1,98 (1,96 au T2 et 1,98 au T1)
France....... 1,67 (1,67 au T2 et 1,68 au T1)
Province..... 1,55 (1,55 au T2 et 1,56 au T1)
Paris et l'IDF ont repris les points qu'elles avaient perdus au T2, et les ensembles France et province restent inchangés. Peu de variations donc sur les 3 premiers trimestres 2015, avec l'incertitude de l'arrondi.
Rappelons que seules les courbes Paris (rouge) et province (bleu) reflètent l'évolution des indices prix/RdB sur des ensembles cohérents, la courbe IDF (rose) est fortement faussée par le fait qu'elle inclut les données parisiennes, et la courbe (noire) France entière également, mais dans de moindres proportions
. Montant total des ventes (courbe verte) : indice actualisé à 1,35 en décembre, après 1,34 en novembre, 1,29 en septembre, 1,25 en août, 1,23 en juillet, 1,22 en juin et 1,19 en mai (lors du retournement de tendance)

. Nombre de ventes immobilières (graph. 4.1) : grimpe fortement à 792.000 en novembre, après 769.000 en octobre, 753.000 en septembre, 740.000 en août, 728.000 en juillet, 716.000 en juin et 711.000 en mai

. Le nombre de ventes rapporté à sa tendance longue (graph 2.1, courbe ocre) reste à 0,77, en nette progression depuis plus de 6 mois
En ce qui concerne l'activité, les volumes de ventes n'ont effectivement cessé d'augmenter depuis le mois de mai, correspondant à des compromis signés depuis le début de la saison immo. J.Friggit n'a pas publié le nombre de ventes de décembre. D'autres sources font état de ventes supérieures à 800.000 sur l'ensemble de l'année 2015

Le contenu de la publication complémentaire du mois dernier (ci-dessous) n'a pas été repris, les chiffres étant globalement les mêmes
CGEDD a écrit :Janvier 2016
Les graphiques sur le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme ont été actualisés dans le dossier sur le prix des logements sur le long terme du site du CGEDD.
a) Prix
Au troisième trimestre 2015, le prix des logements anciens en France rapporté au revenu par ménage reste très supérieur - de 67% - à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1965-2001 (graphique 2.1.). Ce dépassement a peu varié depuis 2008, ce qui constitue une spécificité française (graphique 2.2.). Il est très différencié géographiquement (graphique 2.4.).
En monnaie constante, le prix des logements est 62% plus élevé qu’en 2000, alors que le revenu disponible par ménage est inchangé (graphique 1.1.).
C’est l’environnement financier qui explique le haut niveau du prix des logements. [NdR. cette ligne ne figurait pas auparavant]
Les taux d’intérêt immobiliers restent au plus bas depuis 50 ans (graphiques 3.3. et 5.1.).

b) Volumes
Fin novembre 2015, le nombre de ventes de logements anciens (maisons et appartements vendus à l’unité) cumulé sur 12 mois poursuit son vif rebond. A 792 000 unités, il est proche du niveau de 800 000 unités au voisinage duquel il s’était maintenu de 2000 à 2011 hormis le décrochage de 2008 et 2009 (graphiques 4.1. et 6.2.). Il est néanmoins inférieur de 23% à sa tendance longue (graphique 2.1.), et la vitesse de rotation du parc, à 2,7% par an, est nettement inférieure au niveau de 3,1% à 3,2% qui était le sien au début des années 2000 (graphique 4.2.).
Ce fort rebond dans l’ancien ne s’accompagne pas d’une évolution équivalente, mais simplement d’une stabilité, des mises en chantier de logements neufs cumulées sur 12 mois (graphique 6.2.).
Le montant des ventes de logements anciens cumulé sur 12 mois est supérieur de 34% à la tendance longue qu’il avait suivie sur la période 1967-2000 (graphique 2.1.).
La dette immobilière des ménages représente 70% de leur revenu disponible, soit deux fois plus qu’en 1990 (graphiques 5.2. et 5.3.). La dette des promoteurs est stable en proportion du produit intérieur brut (graphique 5.4.)

c) En conclusion, si le montant total des transactions est supérieur à sa tendance longue, c’est par la conjonction de prix qui sont très supérieurs et de nombres de transactions qui sont inférieurs à leurs tendances longues respectives.
JF souligne donc à plusieurs reprises l'impact de l'environnement financier, dans ses publications
. d'avril 2015 :arrow: http://www.cgedd.developpement-durable. ... 7681d5.pdf
. d'octobre 2015 :arrow: http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf
. de cette mise à jour de janvier 2016
. et de sa présentation nouvelle version ENPC de janvier 2016 :arrow: http://www.cgedd.fr/prix-immobilier-presentation.pdf « Le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme »

Conclusions ?
L'impact de la baisse durable des taux semble prendre une place prépondérante dans le discours de J.Friggit :arrow: question posée le mois dernier : va-t-il réexaminer ses différents scénarios et conclure que le changement de palier est possible, voire probable ?
A cette question nous avons maintenant réponse : pas de changement de palier, maintien des scénarios A et B, mais seulement après une période de "lévitation" tant que les taux d'intérêt demeureront à leur niveau actuel :arrow: viewtopic.php?f=170&t=93084

PS. je laisse le soin à qui voudra bien poster les graphs habituels, j'ai mon compte pour ce soir... :wink:

jobserve75
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9765 Message par jobserve75 » 13 févr. 2016, 04:08

Friggit justifie son plantage depuis tant d'années par l'environnement financier.

Il est évident que çet environnement financier joue pour beaucoup mais il ne peut pas expliquer à lui tout seul le maintien d'un ratio de 2,38 sur Paris. Pour la province, je suis d'accord.

Je persiste à dire que Friggit se plante le doigt dans l'oeil jusqu'au coude en niant l'impact de l'élasticité-prix par rapport à la demande sur le marché parisien.

Pour revenir à un ratio de 1 sur paris, le prix au m2 devrait être en moyenne de 3300€.
Même avec un taux moyen de 6% ou même 10%, je ne vois pas le prix moyen revenir à ce niveau.

Imaginez, un appart dans le 12ème de 100m2 à 330000€. Combien de personnes, rien qu'avec leur épargne pourraient se l'offrir?

Il débloque le Friggit avec sa courbe de Paris et sa référence de 1965.

Alpha&Omega
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9766 Message par Alpha&Omega » 13 févr. 2016, 09:42

jobserve75 a écrit :Friggit justifie son plantage depuis tant d'années par l'environnement financier.

Il est évident que çet environnement financier joue pour beaucoup mais il ne peut pas expliquer à lui tout seul le maintien d'un ratio de 2,38 sur Paris. Pour la province, je suis d'accord.

Je persiste à dire que Friggit se plante le doigt dans l'oeil jusqu'au coude en niant l'impact de l'élasticité-prix par rapport à la demande sur le marché parisien.

Pour revenir à un ratio de 1 sur paris, le prix au m2 devrait être en moyenne de 3300€.
Même avec un taux moyen de 6% ou même 10%, je ne vois pas le prix moyen revenir à ce niveau.

Imaginez, un appart dans le 12ème de 100m2 à 330000€. Combien de personnes, rien qu'avec leur épargne pourraient se l'offrir?

Il débloque le Friggit avec sa courbe de Paris et sa référence de 1965.
Pas grand monde. Ah si sauf ceux qui récupèrent l'argent d'un précédent bien immobilier vendu à 8 000€/M2. Mais puisque ce bien aura lui aussi baissé, on comprend bien que personne n'aura les 330 000 € en cash loin de là. Le tout avec des taux plus haut effectivement.

Qu'y a-t-il de si compliqué à comprendre. Cela fait des millions de fois que c'est répété sur ce Forum. Les prix hauts entretiennent les prix haut. Le cash de l'épargne se constitue avec le maintien des prix hauts lors de la revente de précédent bien immobilier. On le voit bien aujourd'hui les seuls en nombre capable d'acheter des biens corrects sont des bons profils avec salaires + apport soit provenant d'un premier achat, soit d'un héritage provenant le plus souvent d'une revente immobilière. Les autres profils sont à la marge et ne suffisent pas à entretenir ce niveau des prix.

Friggit est fautif n'ont pas parce qu'il pointe du doigt l'environnement financier (les taux bas), mais plus parce qu'il omet d'autres éléments endémiques de ce marché (le transfert générationnel notamment) qui entretiennent cette lévitation sur laquelle je partage sa conclusion. A savoir qu'elle ne peut pas durer.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (07/201

#9767 Message par cashisking » 15 févr. 2016, 08:56

Alpha&Omega a écrit :Qu'y a-t-il de si compliqué à comprendre. Cela fait des millions de fois que c'est répété sur ce Forum. Les prix hauts entretiennent les prix haut. Le cash de l'épargne se constitue avec le maintien des prix hauts lors de la revente de précédent bien immobilier. On le voit bien aujourd'hui les seuls en nombre capable d'acheter des biens corrects sont des bons profils avec salaires + apport soit provenant d'un premier achat, soit d'un héritage provenant le plus souvent d'une revente immobilière. Les autres profils sont à la marge et ne suffisent pas à entretenir ce niveau des prix.
Et pourtant 800k transaction en 2015.
15 ans que ça dure.
Y'a une couille dans le potage le raisonnement.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9768 Message par Vincent92 » 15 févr. 2016, 09:34

Ton refrain apocalyptique, ça fait rire les uns et ca réconfortent les autres mais ça ne convainc personne.

Ce n'est pas parce que quelque milliers de personnes (souvent pas du tout les plus riche) chantent depuis 10 ans la même rengaine que c'est vrai.

Friggit ne dit pas que ça ne va pas durer. Il est plus précis.
A savoir que même avant 2005 (création de ce forum) il soutenait que les prix aller faire -40% en 5-8 ans. C'est toujours son scénario central. D'année en année s'est reconduit.

Aujourd'hui, celui qui a acheté en 2005 à Paris et qui lit ce poste doit bien rigoler.

A vrai dire, même un couple de primo accèdent qui lit que c'est difficile de mettre 330 000€ dans un achat immobilier à Paris et qu'il faut nécessairement de l'argent provenant d'une revente immobilière ou d'un héritage doit rigoler.

Car meme avec des taux à 10% et un prix immobilier en forte baisse, on trouverait plein de gens capables de mettre 330 000€.

J'ai tout de même une question : À partir de combien d'années dans l'erreur pourrais tu remettre en cause ta théorie (que les prix vont fortement baisser dans un futur proche)?
Est ce que 20 ans (donc 2025) te semble raisonnable?
Y a t'il une limite à ce "proche" ou peut on reconduire ad vitam aeternam?
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9769 Message par Lo2 » 15 févr. 2016, 09:45

La marché baisse, c'est plutôt à toi de nous dire pourquoi ça va remonter ou pourquoi ça vaut le coup d'acheter aujourd'hui.

Dès 2005, le risque était anormalement haut pour acheter dans l'immobilier. Friggit et beaucoup d'autres n'ont fait que prévenir de ce risque anormal. Il est toujours valable aujourd'hui. Libre à toi de le prendre ou non.
En 2005, il était peu probable que les prix augmentent à ce niveau et pourtant tout a été fait pour que cela se passe avec les conséquences dramatiques connues en 2008. Et la solution trouvée par nos Grand dirigeants a été de continuer la même recette (en plus fort) dont on (re)commence aujourd'hui à vivre les mêmes conséquences (probablement en plus fort).

Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement. Libre à toi de croire que ce sera possible suffisament longtemps pour prendre le risque d'acheter pendant 20 ans env. aujourd'hui.
1) 在金子我信任
2) The American dream is a dream

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9770 Message par Vincent92 » 15 févr. 2016, 09:51

On va prendre Paris puisque c'est le propos de Alpha&Omega :
http://www.paris.notaires.fr/outil/immo ... -paris-idf

T3 2015 8020€
T2 2015 7890€
T1 2015 7910€
T4 2014 7950€
T3 2014 8100€
T2 2014 8130€
T1 2014 8140€
T4 2013 8140€
T3 2013 8270€
T2 2013 8220€
T1 2013 8290€
T4 2012 8260€
T3 2012 8440€
T2 2012 8350€
T1 2012 8260€
T4 2011 8350€
T3 2011 8370€
T2 2011 8140€
T1 2011 7720€
T4 2010 7310€
T3 2010 7020€
T2 2010 6670€
T1 2010 6440€
T4 2009 6200€
T3 2009 6150€
T2 2009 6020€
T1 2009 6260€
T4 2008 6450€
T3 2008 6600€
T2 2008 6500€
T1 2008 6390€
T4 2007 6310€
T3 2007 6150€
T2 2007 5940€
T1 2007 5830€
T4 2006 5720€
T3 2006 5650€
T2 2006 5480€
T1 2006 5360€
T4 2005 5210€
T3 2005 5130€
T2 2005 4870€
T1 2005 4720€


Quand on dit le marché baisse c'est part rapport à quand? 2005 (+70%)?2008 (+25%)? 2011(+4%)?

Prace que bon... Même depuis le plus haut pic (T3 2012), ca a perdu 5%.

Après, si l'idée est de prendre depuis les plus haut de 2008 et sur la France entière, on est à 4% de baisse.

Ca me semble un peu éloigné des théories plus haut (grosse baisse depuis 2005).

C'est bien jolie de nous parler de tante Ema qui a vendu son bien 50% du prix acheté dans une ville que personne ne connait. Mais, de là à dire que ca valide la théorie de ce forum. Ca me semble un peu léger...

Par ailleurs, si c'est pour acheter pendant 20 ans comme tu dis, même en revendant 50% moins chère, il est extêmement probable que tu gagnes beaucoup d'argent.
Dans mon cas et à loyer constant sur 20 ans (ca me parait pas vraiment optimiste), si je revend dans 20 ans j'aurais besoin de revendre ~35% du prix initial pour ne pas perdre d'argent. Et je suis à Prix = 238 loyers CC (on peut trouver mieux ^^).
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9771 Message par optimus maximus » 15 févr. 2016, 10:34

Pour être exact, depuis le T3 2008 on est sur un plateau élevé à Paris. On fait +22%. En retirant l'inflation et en prenant compte de la baisse des taux d'intérêt, on a expliqué la hausse... C'est peut-être même moins coûteux d'acheter aujou qu'à l'époque.
Sur Paris, il y a eu une bulle entre 1985 et 1991. À l'époque on avait atteint les 3500 euros le mètre carré. Ça fait environ l'équivalent de 5000 euros le mètre carré et en prenant l'effet taux d'intérêt, ça devait être tout aussi coûteux qu'aujourd'hui d'acheter un bien à Paris.
Peut-être que la chute de 1991-1998 était une anomalie et la période des trente glorieuses également à Paris.
L'avenir le dira...

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#9772 Message par lolio » 15 févr. 2016, 10:43

Lo2 a écrit : Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement.
Oui. On en est au même point. Une montagne de dettes en plus. Ah si : on a créé des monstres du genre taux d'intérêt négatif et rachat des créances douteuses par la BCE. Que du vent.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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#9773 Message par Lo2 » 15 févr. 2016, 10:54

Vincent92 a écrit :On va prendre Paris puisque c'est le propos de Alpha&Omega :
http://www.paris.notaires.fr/outil/immo ... -paris-idf

T3 2015 8020€
T2 2015 7890€
T1 2015 7910€
T4 2014 7950€
[..]
Te casse pas la tête: "ACHETEZ MAINTENANT !!!!"

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#9774 Message par Ben92 » 15 févr. 2016, 11:36

optimus maximus a écrit :Pour être exact, depuis le T3 2008 on est sur un plateau élevé à Paris. On fait +22%. En retirant l'inflation et en prenant compte de la baisse des taux d'intérêt, on a expliqué la hausse... C'est peut-être même moins coûteux d'acheter aujou qu'à l'époque.
Sur Paris, il y a eu une bulle entre 1985 et 1991. À l'époque on avait atteint les 3500 euros le mètre carré. Ça fait environ l'équivalent de 5000 euros le mètre carré et en prenant l'effet taux d'intérêt, ça devait être tout aussi coûteux qu'aujourd'hui d'acheter un bien à Paris.
Peut-être que la chute de 1991-1998 était une anomalie et la période des trente glorieuses également à Paris.
L'avenir le dira...
La chute de 1991-1998 était due à une bulle (une vraie, celle-ci) entretenue par les marchands de bien à la fin des années 80 jusqu'en 1991. Les hausses des années 2000 sont dues en revanche à des achats de particuliers pour se loger, il n'y a pas de spéculation volontaire.
On a vu dans une autre file il y a quelques jours que le salaire des cadres a quasiment doublé depuis 1998, ajoutons à cela la baisse drastique des taux, et on a une bonne partie de l'explication de la hausse. D'autres facteurs jouent également à la marge : PTZ de la mairie, achats des étrangers par le phénomène "mondialisation des riches", besoin de placer du cash (hausse de 2009-2011), augmentation de la population de l'agglomération et baisse du nombre de logements du parc privé dans Paris IM, gentrification de certains quartiers autrefois miteux et peu chers.

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#9775 Message par jason052 » 15 févr. 2016, 11:57

Ben92 a écrit : La chute de 1991-1998 était due à une bulle (une vraie, celle-ci) entretenue par les marchands de bien à la fin des années 80 jusqu'en 1991. Les hausses des années 2000 sont dues en revanche à des achats de particuliers pour se loger, il n'y a pas de spéculation volontaire.
On a vu dans une autre file il y a quelques jours que le salaire des cadres a quasiment doublé depuis 1998, ajoutons à cela la baisse drastique des taux, et on a une bonne partie de l'explication de la hausse. D'autres facteurs jouent également à la marge : PTZ de la mairie, achats des étrangers par le phénomène "mondialisation des riches", besoin de placer du cash (hausse de 2009-2011), augmentation de la population de l'agglomération et baisse du nombre de logements du parc privé dans Paris IM, gentrification de certains quartiers autrefois miteux et peu chers.
wasabi a écrit :
la moyenne ne rime à rien, il faut voir la médiane.
De mémoire un mec comme Calvet (président de PSA) se faisait 300kFF par mois fin des années 90 (soit environ 0.5 M€ par an). Aujourd'hui un mec comme Carlos Ghosn (Renault) se fait 30M€ par an avec toutes ses casquettes.
830 cadres qui restent à 35000€ de moyenne entre 98 et maintenant et un PDG qui passe de 0.5M€ à 30M€ ça fait le X2 en moyenne.

Les salaires des grands patrons ont explosés, tout comme celui des professions non réglementées qui ne sont pas en surnombre (médecins, notaires, huissiers...), mais le cadre normal lui n'a sûrement pas fait X2.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9776 Message par Vincent92 » 15 févr. 2016, 14:19

Un coup on parle de prix, un coup on met un graphique représentant le prix ramené aux revenus des ménages, un coup on parle de financement et de pouvoir d'achat, un coup il faut aussi prendre en compte l’inflation,...

Il faut savoir de quoi on parle. Si c'est le prix sur la France entière, voilà ce que ca donne : http://www.bdm.insee.fr/bdm2/affichageS ... roupe=1292

Ce qui donne ce graphique :

Image

Ca n'a pas beaucoup bougé depuis le pic de 2008 (-4%).

Là, on a une augmentation spectaculaire. Et, on voit qu’il n’y a qu’une très faible minorité de propriétaires qui ont réalisé une moins value.

Après, plus on retraite (en y rajoutant des variables) et plus on est proche des prix de 2000, effectivement. Mais, toutes vos justifications vont justement à l’opposé de cette théorie de bulle sur le point d’éclater. Car, plus on se rapproche de la valeur de 2000 (supposé entre le "bon" prix?) et moins il y a de bulle.

Et on s’y rapproche précisément en prenant en compte des fondamentaux (évolution du revenu des ménages, financement, inflation,…) qui n’ont rien de spéculatif.

Maintenant, si ces fondamentaux changent, le prix changera probablement. Mais, une correction d’un prix suite à un changement de fondamentaux n’a rien d’un éclatement de bulle.

Ou alors, on n’a vraiment pas la même définition d’une bulle.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9777 Message par lecriminel » 15 févr. 2016, 16:03

Vincent92 a écrit : Friggit ne dit pas que ça ne va pas durer. Il est plus précis.
A savoir que même avant 2005 (création de ce forum) il soutenait que les prix aller faire -40% en 5-8 ans. C'est toujours son scénario central. D'année en année s'est reconduit.
est ce que tu penses que l'immobilier est une bulle à part, qui gonfle, qui gonfle, éternellement..... ou c'est une partie de l'économie reliée à tout le reste ?
Parce que dans la seconde option, tu pourrais tenir en compte l'endettement total (public + privé) (et te montrer plus sagace que NS et penser que ça peut avoir une incidence sur le futur), les taux, bref plutôt que sauter au plafond parce que les prévisions de JF ne se sont pas réalisées, comprendre ce qui s'est passé, pourquoi ses hypothèses étaient fausses et ce que ça implique pour la suite.

Si Friggit dit qu'un homme ne peut vivre sans respirer,
et qu'en lui maintenant la tete sous l'eau il devrait mourir en 3 minutes,
si au bout de 4 l'homme est toujours vivant, tu demanderas combien de temps il lui faudra avant qu'il ne remette sa stupide théorie en cause ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9778 Message par Lo2 » 15 févr. 2016, 16:40

C'est le problème avec l'immobilier en France. Les gens croient que ce secteur est sain, que la croissance observée est dû au secteur immobilier. Il n'en est rien.
Que ces gens aillent poser la question en Espagne, aux US, en Irlande, en Grèce, en Allemagne (qui n'a pas connu ce phénomène).
La France et le UK ont vu leur bulle commencé à crever fin 2008 mais la "rilance" l'a stoppée net voire la fait rebondir quelques années. Là, ça déflate de manière assez contrôlée (= maintenu artificiellement). Ce secteur est shooté à autre chose que l'offre et la demande immo. Investir dans l'immo revient à avoir confiance dans les BC et dans nos dirigeants à nous sortir de la crise actuelle par le haut.
Valeur refuge mon popotin !
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9779 Message par lecriminel » 15 févr. 2016, 18:45

Lo2 a écrit :C'est le problème avec l'immobilier en France. Les gens croient que ce secteur est sain, que la croissance observée est dû au secteur immobilier.
doublement de l'aide à la pierre depuis 2008, dont le niveau est désormais équivalent aux recettes d'impot sur le revenu...
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9780 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 00:11

Lo2 a écrit :La marché baisse, c'est plutôt à toi de nous dire pourquoi ça va remonter ou pourquoi ça vaut le coup d'acheter aujourd'hui.

Dès 2005, le risque était anormalement haut pour acheter dans l'immobilier. Friggit et beaucoup d'autres n'ont fait que prévenir de ce risque anormal. Il est toujours valable aujourd'hui. Libre à toi de le prendre ou non.
En 2005, il était peu probable que les prix augmentent à ce niveau et pourtant tout a été fait pour que cela se passe avec les conséquences dramatiques connues en 2008. Et la solution trouvée par nos Grand dirigeants a été de continuer la même recette (en plus fort) dont on (re)commence aujourd'hui à vivre les mêmes conséquences (probablement en plus fort).

Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement. Libre à toi de croire que ce sera possible suffisament longtemps pour prendre le risque d'acheter pendant 20 ans env. aujourd'hui.
Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9781 Message par optimus maximus » 16 févr. 2016, 01:06

jobserve75 a écrit :
Lo2 a écrit :La marché baisse, c'est plutôt à toi de nous dire pourquoi ça va remonter ou pourquoi ça vaut le coup d'acheter aujourd'hui.

Dès 2005, le risque était anormalement haut pour acheter dans l'immobilier. Friggit et beaucoup d'autres n'ont fait que prévenir de ce risque anormal. Il est toujours valable aujourd'hui. Libre à toi de le prendre ou non.
En 2005, il était peu probable que les prix augmentent à ce niveau et pourtant tout a été fait pour que cela se passe avec les conséquences dramatiques connues en 2008. Et la solution trouvée par nos Grand dirigeants a été de continuer la même recette (en plus fort) dont on (re)commence aujourd'hui à vivre les mêmes conséquences (probablement en plus fort).

Aujourd'hui rien n'a été résolu. Tout est maintenu artificiellement. Libre à toi de croire que ce sera possible suffisament longtemps pour prendre le risque d'acheter pendant 20 ans env. aujourd'hui.
Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...
Tout est contraint par les revenus disponibles: celui d'un couple parisien qui achète gravite autour de 8000 euros.
Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois, il y aurait mécaniquement une chute ramenant le prix du m2 à 5500 euros le m2 au lieu des 8000 actuels. C'est encore loin des 3500 euros le m2 mais ça montre que le budget des Parisiens n'est pas extensible à l'infini. D'autant plus que l'apport de beaucoup d'acheteurs provient de la vente de leur ancien appartement.
Et je pense personnellement que cet effet taux refroidirait beaucoup de gens et les inciteraient à négocier de manière plus ferme. On peut sans aucun doute pronostiquer un prix au m2 en dessous de 5000 euros.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9782 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 01:32

Faisons alors une simulation avec une évolution des taux.

Le couple qui gagne 8000€/mois pourra rembourser 2700€/mois et donc emprunter 400000€ sur 15 ans à 2%. Par ailleurs, il revend son T2 400000€ pour acheter un T4 à 800000€.

Le taux d'emprunt passe maintenant à 6%.
Ce couple pourra emprunter 310000€ avec toujous une mensualité de 2700€ Sur 15 ans. Et de çe fait, il revendra 310000€ son T2.

Il pourra donc acheter son T4 620000k€ soit une baisse de 23%.

Nous sommes donc loin des 60% de baisse qu'il faudrait avoir pour revenir dans le tunnel avec un ratio de 1.

Et crois-tu que kes taux repasseront d'ici peu à 6%

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9783 Message par pimousse » 16 févr. 2016, 07:14

lecriminel a écrit :
Lo2 a écrit :C'est le problème avec l'immobilier en France. Les gens croient que ce secteur est sain, que la croissance observée est dû au secteur immobilier.
doublement de l'aide à la pierre depuis 2008, dont le niveau est désormais équivalent aux recettes d'impot sur le revenu...
Résultats, pas davantage de logements construits et engraissement d'un maximum de branleurs sous le régime sarkozy aux frais de la république
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9784 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 08:42

optimus maximus a écrit :Si les taux à 15 ans remontaient à 6.5 % comme autrefois
...alors la France ferait faillite immédiatement.

Trêve de plaisanteries, et lisons plutôt cet article :mrgreen:
http://www.lefigaro.fr/societes/2016/02 ... brexit.php

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9785 Message par lolio » 16 févr. 2016, 09:35

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.
Wasabi a récemment noté que c'est les très hauts salaires chez les cadres (PDG et "rois de la finances") qui tirent le salaire moyen des cadres vers le haut
Image
http://www.laviedesidees.fr/La-finance- ... lites.html
Et eux se barrent de France comme le démontrent la baisse du marché du luxe parisien et la hausse des prix à Londres.

On a le même PIB par habitant qu'en 2007 donc depuis 2007 les français ne se sont pas enrichis. Ils n'ont pas plus d'argent mais ils en mettraient toujours plus dans l'immobilier ?
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9786 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 09:51

@jobserve75
Tu ne peux pas prouver qu'on est pas en bulle en le justifiant avec des données qui constituent la situation fiscale d'aujourd'hui (données tronquées pcq justement on est en bulle?). C'est le serpent qui se mord la queue.

Libre à toi de croire que cette anomalité historique que l'on vit sera désormais la normalité. Mais faut l'expliquer avec d'autres éléments que ceux donnés.

Les prix sont si hauts car les taux sont artificiellement maintenus bas. Parceque beaucoup d'avantages fiscaux sont mis en place. Et rien ne dit que la montagne de liquidités stockées se retrouvera au final dans un actif aussi inerte que l'immobilier. Ce n'est pas ce qui est observé à chaque fois que l'économie (re)flanche. C'est l'inverse.

Tout est question de risque. Et le risque est anormalement élevé dans l'immobilier depuis une 10aine d'années.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9787 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:44

Et rien te dit non plus que la période de référence prise par Friggit, soit 1965 n'était pas non plus une anomalie historique.

Si tu remontes plus loin, au 19ème siècle, on sortait également largement du tunnel de Friggit. Pourtant, à cette époque, le principal poste de dépense était la nourriture.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9788 Message par Ben92 » 16 févr. 2016, 10:49

jobserve75 a écrit : Mais redescendez sur terre.
Il y a 10 ans, vous disiez que la bulle était due au crédit d'impôt, au scellier...
Maintenant, c'est le PTZ ou les taux bas.
Pourtant, toutes les conditions étaient réunies pour que cette bulle crève en 2008 avec du -15%\an.
Et que dire actuellement du chômage structurellement élevé qui devrait peser sur les prix parisiens?

L'impact du PTZ sera marginal sur Paris. Quant aux taux qui sont bas, c'est effectivement une donnée de financement mais qui ne justifie pas un ratio passé de 1 à 2,38.
Comme je le disais plus haut : à un peu plus de 300000€ le T5 dans le 12ème, ce sont des centaines de demandes que vous avez.
Rien qu'à Paris, 85000 foyers sont assujettis à l'ISF. Vous pouvez multiplier ce chiffre par 2 sachant que la DGFiP n'a pas beaucoup de moyens de contrôle et de redressement. De fait, beaucoup de redevables passent au travers. Cela donnerait facilement 170000 foyers qui devraient payer l'ISF rien qu'à Paris. Ca doit faire pas loin de 50% des foyers parisiens propriétaires de leurs logement qui devraient payer l'ISF.
Pour mémoire, on paie l'ISF quand on atteint un patrimoine de 1,3M€ déduction faite des oeuvres d'art, des voitures de collection (ferrari de plus de 25 ans par exemple), de l'abattement de 30% de la résidence principale, des investissementsdans les PME,

Vous avez vu les chiffres de la cellule de régularisation de la DGFiP sur les comptes tenus à l'étranger. Ça donne le tourni avec tout ce pognon qui dormait tranquillement.

Concernant la rentabilité locative médiocre sur Paris qui justifierait la bulle : à partir du moment où vous parvenez à économiser 3-4% de votre capital investi en l'absence de paiement d'un loyer, c'est un bon placement en ces temps qui courent
En plus, pour de nombreuses familles parisiennes, l'achat du logment principal permet d'avoir un abattement de 30% sur son ISF.
Et si vous avez des enfants, vous pouvez faire une donation de votre logement tout en conservant l'usufruit. Plus vous le faites jeune, plus votre abattement sera intéressant. (D'ailleurs, c'est ce que je ferai lors de mon prochain achat programmé en 2017-2018).

Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.

Après si les taux remontent, les prix baisseront mais pas de 60% pour revenir au ratio de 1.
Et comme les taux sont partis pour rester bas un lon moment...
+1. Et je ne suis même pas sûr qu'une remontée des taux entrainerait une baisse de prix significative, il y a beaucoup de gros apports parmi les acheteurs parisiens. Mais pour beaucoup encore sur ce forum c'est une réalité difficile à avaler, ils préfèrent se réfugier dans leur vieille lune de crack, attendent fébrilement les dernières publications de leur maitre à penser Friggit. Je peux comprendre ce comportement, c'est humain de se raccrocher aux espoirs même les plus fous. Mais il est salutaire que des gens comme toi oui moi leur disent la vérité en face, même si cette vérité ne leur plait pas.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9789 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:52

lolio a écrit :
Enfin, pensez vous que 35000 personnes par an seront toujours prêtes à mettre 8000€ le m2 en moyenne pour acheter sur Paris pour devenir proprio. Je le pense personnellement au regard de la croissance démographique et de l'augmentation de la proportion de cadres.
D'ailleurs, c'est la principale critique que nous pouvons formuler à Friggit. Il néglige trop l'effet de l'élasticité de la demande. C'est une très très grosse erreur.
Wasabi a récemment noté que c'est les très hauts salaires chez les cadres (PDG et "rois de la finances") qui tirent le salaire moyen des cadres vers le haut
Image
http://www.laviedesidees.fr/La-finance- ... lites.html
Et eux se barrent de France comme le démontrent la baisse du marché du luxe parisien et la hausse des prix à Londres.

On a le même PIB par habitant qu'en 2007 donc depuis 2007 les français ne se sont pas enrichis. Ils n'ont pas plus d'argent mais ils en mettraient toujours plus dans l'immobilier ?

On doit trouver 35000 ménages par an capables de mettre en moyenne 8000€ le m2. Il faut donc s'intéresser aux courbes bleu et violette. Le revenu a augmenté et proportionnellement la proportion à investir dans l'immobilier a encore plus augmenté car tous les autres besoins de cette population sont déjà satisfaits (nourriture, loisirs...).
Et au-delà de la hausse, la croissance démographique, même faible en IDF a contribué à cette hausse.

De fait, je pense que l'élasticité de la demande (négligée par Friggit) est très importante dans le facteur de hausse.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9790 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 10:55

Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".

Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9791 Message par Vincent92 » 16 févr. 2016, 11:05

Concernant le fait que tout est au taquet, je vous rappel tout de même que la situation a déjà était pire en terme de pouvoir d’achat.
Ce qui veut dire que vos calculs de « si les taux montent à 5% » « si on ne peut plus emprunter sur 25 ans » le marché corrigerait de façon proportionnelle, c’est une théorie mais ca n’est absolument pas acquis.

Par ailleurs, parler d’aujourd’hui comme une anomalie historique, c’est un peu gros tout de même. Le « tunnel de Friggit » repris par beaucoup ici, c’est 40 ans sur l’ensemble de l’histoire de l’immobilier à Paris (Friggit n’a fait des travaux si long que sur Paris mais je suis convaincu que s'il l'avait fait sur l'ensemble de la France, ca ne serait pas beaucoup plus glorieux).

Que les prix soient plus haut ou plus bas dans 5 ans, ca ne semble dure de savoir. Mais je trouve les pro crash un peu trop sûr d'eux ici (alors qu'ils n'ont encore jamais eu raison).
Modifié en dernier par Vincent92 le 16 févr. 2016, 11:07, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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#9792 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 11:06

jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
+1 sauf que je bois le vin pur :mrgreen:

Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Modifié en dernier par cashisking le 16 févr. 2016, 11:08, modifié 1 fois.

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#9793 Message par optimus maximus » 16 févr. 2016, 11:07

jobserve75 a écrit :Faisons alors une simulation avec une évolution des taux.

Le couple qui gagne 8000€/mois pourra rembourser 2700€/mois et donc emprunter 400000€ sur 15 ans à 2%. Par ailleurs, il revend son T2 400000€ pour acheter un T4 à 800000€.

Le taux d'emprunt passe maintenant à 6%.
Ce couple pourra emprunter 310000€ avec toujous une mensualité de 2700€ Sur 15 ans. Et de çe fait, il revendra 310000€ son T2.

Il pourra donc acheter son T4 620000k€ soit une baisse de 23%.

Nous sommes donc loin des 60% de baisse qu'il faudrait avoir pour revenir dans le tunnel avec un ratio de 1.

Et crois-tu que kes taux repasseront d'ici peu à 6%
Non je ne crois pas à une remontée des taux pour l'instant. Sauf grave crise qui oblige à changer de paradigme.
Mais une hausse des taux aurait un effet bien plus dévastateur que ce que peut laisser entrevoir ton calcul. Une baisse des taux aplatit la courbe des taux de telle sorte qu'entre un prêt à quinze ans et un prêt à vingt ans, le taux augme très peu.
Une hausse des taux d'intérêt, c'est tout l'inverse et rend impossible les prêts de 20 ans et plus, puisque l'accroissement de la durée ne permet pas d'augmenter le capital emprunté et est donc phagocyté par le paiement des intérêts. De facto, beaucoup de gens qui empruntent sur 25 ans seraient obligés de se limiter à 15 ans.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9794 Message par pimousse » 16 févr. 2016, 11:37

Baisse des prix en conséquence , et c'est tout.
Voyagez amplement moins cher que le train avec checkmybus : comparateur de car longue distance, par exemple lyon-bordeaux pour 19 euros au lieu d'environ 150, le covoiturage avec karzoo ; covoiturage-libre ; laroueverte ; blablacar ; wetruck ; leboncoin

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9795 Message par Lo2 » 16 févr. 2016, 11:51

cashisking a écrit :
jobserve75 a écrit :Personnellement, je buvais du Friggit comme du p'tit lait il y a encore peu de temps. D'ailleurs, j'ai vendu mon appart à Paris en 2013 pensant faire un "coup".
Désormais, je mets beaucoup d'eau dans mon vin.
+1 sauf que je bois le vin pur :mrgreen:

Comme je le disais par ailleurs, sur la théorie le forum est très bon, et oui le marché aurait dû kracher, les taux être à 6% etc... Sauf que l'environnement macro est tel que les règles sont changées jour après jour, et que plus rien n'est prévisible. Qui aurait donné des taux à 1.9% sur 20 ans ? Un pétrole qui tombe à 30$ ? Un Brexit ?

On ne se rend compte du marché immobilier qu'en visitant. Les biens corrects partent vite et sans réelle négociation. C'est comme ça. Ça me fait chier d'avoir eu tort, mais je l'admets maintenant. Avec mon cash dans un environnement classique j'aurais été le roi du pétrole, mais l'environnement n'est plus du tout classique.
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Personnellement le forum m'a aidé à comprendre que le Marché (pas seulement immo) n'était plus libre. On touche notamment à la monnaie, support de TOUS les échanges. La crise est structurelle et n'est pas réglée, loin de là.
Dans ces conditions, il est très difficile de savoir quelle la direction va prendre tel ou tel marché. Cela dépend, notamment de décisions politiques.

Si, fin 2008, il avait été décidé la purge des banques + réinvestissement par les Etats dans l'économie, l'immo aurait craché.
Il est très difficile d'anticiper ce que feront une poignée de dirigeants. Une chose est sûre, l'environnement est risqué pour investir. Et désormais tous les intervenants l'ont compris. Le stockage des liquidités déversées à outrance par les BC en est la preuve. Elles veulent désormais pousser les gens à l'utiliser (intérêt négatifs).

Contrairement à ce qu'ils prétendent, ces dirigeants ne font rien pour rassurer car ils s'embourbent en prennant le contrôle du Marché ce qui provoque l'explosion des inégalités. On verra comment cela finira => Capitulation totale de la plèbe (= retour d'un monde d'avant XIXè siècle) ou une réaction des peuples en choisissant une autre voie. Ne veut pas dire que ce sera une belle voie...
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9796 Message par lolio » 16 févr. 2016, 12:14

On doit trouver 35000 ménages par an capables de mettre en moyenne 8000€ le m2. Il faut donc s'intéresser aux courbes bleu et violette.
Ces courbes correspondent à des revenus. A l'extreme t'as le fils Fabius qui n'a pas de revenu et qui s'est acheté un appart à 7 millions d'euros.
Paris c'est 1 million de ménage et 2 500 euros de salaire médian. C'est pas seulement 35 000 ménages qui gagnent 150 000 ou 200 000 euros par mois qui font les prix de l'immobilier parisien. Tu crois que c'est eux qui vont se saigner pour vivre dans un F1 à 200 000 ou 300 000 euros ?
Mais je trouve les pro crash un peu trop sûr d'eux ici (alors qu'ils n'ont encore jamais eu raison).

Bah moi ce que je constate c'est que les haussiers qui ont expliqué en long en large et en travers que le prix ne pouvaient pas baisser se sont gourer. tu me fais penser à Rantaplan. Même certitude. Et puis plus rien....
Sincèrement, l'immobilier peut faire -5% par an pendant 10 ans (Tokyo) ou +5% par an pendant 10 ans (Londres), j'en sais rien.
Londres est un centre de la finance mondiale. Paris c'est quoi ? Mêmes les migrants ne veulent pas venir. Ils préfèrent aller en Allemagne.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9797 Message par jobserve75 » 16 févr. 2016, 12:22

Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9798 Message par lolio » 16 févr. 2016, 12:42

jobserve75 a écrit :Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.
Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9799 Message par cashisking » 16 févr. 2016, 12:53

lolio a écrit :
jobserve75 a écrit :Lolio,

Justement, dans le biais de Friggit, il tend à prendre en compte ces 2 millions de parisiens avec leur 2500€ de revenu moyen.
Ca n'est pas cette donnée (ni même le revenu du pauvre type sortie de esc Rennes avec ses 3000€ net/mois) qu'il faut prendre mais la capacité des 35000 nouveaux entrants sur le marché parisien.
Avec ces 35000 foyers, le marché peut-il tenir? Je le pense désormais.
Ah bah oui, avec uniquement 35 000 ménages (pourquoi 35 000 ? pas compris) qui gagnent entre 10 000 et 50 000 euros par mois le marché peut tenir (pourrait tenir si ils voulaient acheter). Mais la réalité n'est pas celle là. C'est pas que des cadres de haut niveau qui viennent à Paris. C'est pas eux qui vont acheter des studio pourris au dessus des bars du 11 ème. La preuve c'est que les prix ont baissé ces dernières années.
Sinon vous êtes au courant qu'il n'y a pas que des particuliers français habitant Paris qui achètent à Paris ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/201

#9800 Message par lolio » 16 févr. 2016, 13:05

C'est dans cette catégorie que je mets Thomas Fabius. Ceci dit je pense que l'attractivité de Paris en a pris un sacré coup avec les attentats.
Ben92 a écrit :et +0.2% dans le 92 aussi.
Vu les conditions de crédit exceptionnelles je me demande pourquoi ça n'augmente pas davantage...

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