TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

Message

Lo2 · #51 Message par **Lo2** » 19 mai 2009, 13:47

Bonjour,

Le signal d'achat ne serait pas le croisement du montant total des transactions avec l'indice du prix.
Si l'on regarde ce graphe (donc depuis 1965), à chaque fois ça a marché pour trouver un très bon timing de vente et d'achat, non?

A+

haltux · #52 Message par **haltux** » 19 mai 2009, 15:03

Lo2 a écrit :Bonjour,

Le signal d'achat ne serait pas le croisement du montant total des transactions avec l'indice du prix.
Si l'on regarde ce graphe (donc depuis 1965), à chaque fois ça a marché pour trouver un très bon timing de vente et d'achat, non?

A+

J'avais dit ailleurs que le croisement ne voulait rien dire car les unités étaient différentes. En fait c'est faux, le croisement signifie que le nombre de transactions repasse au dessus de son niveau "normal" (de 1965).

Dans ce décompte chaque transaction est pondérée par un facteur (prix du bien/prix moyen des biens), ce qui est tout à fait sensé.

PhilTlse · #53 Message par **PhilTlse** » 21 mai 2009, 20:58

jéjé a écrit : bravo ,

saurait tu le faire depuis 2000 ?
ça , ça aurait " de la gueule "

Allez, juste pour te faire plaisir :

flipflip · #54 Message par **flipflip** » 21 mai 2009, 21:03

ca c'est de l'animation qui colle au plafond bravo

#55 Message par **jéjé** » 21 mai 2009, 21:43

PhilTlse a écrit :
jéjé a écrit : bravo ,

saurait tu le faire depuis 2000 ?
ça , ça aurait " de la gueule "

Allez, juste pour te faire plaisir :

tu sais que je t'aime toi

PhilTlse · #56 Message par **PhilTlse** » 22 mai 2009, 10:55

Et en jouant les prédicateurs à la Lagarde (

)

déoédéba · #57 Message par **déoédéba** » 22 mai 2009, 11:20

Bravo PhilTlse

#58 Message par **Hitomini** » 23 mai 2009, 13:38

pour ceux qui pensent avec insistance à 2011 pour l'achat optimal le graph ci-dessous est aussi une option..

koozia · #59 Message par **koozia** » 23 mai 2009, 14:41

PhilTlse a écrit :Et en jouant les prédicateurs à la Lagarde ( )

C'est à peu près comme ça que je vois la courbe, au détail près que je vois 2012 à 1.0 et probablement le 0.8 enfoncé vers 2014/2015. En ce qui me concerne, ce sera achat d'un terrain en 2012 pour construction. D'ici là, j'ai les doigts de pied en éventail, un rhum à la main et un paquet de chips.

Pour ce qui est de l'hyper-inflation, bof. On verra le vent tourner et on avisera le cas échéant mais c'est quand même pas le scénario le plus probable. Pour l'instant ça déflate sec et à part JD qui espère de toutes ses forces payer sa maison en monnaie de singe (on le voit plus d'ailleurs), y'a pas grand monde que ça botte des masses je pense.

PhilTlse · #60 Message par **PhilTlse** » 23 mai 2009, 19:23

Hitomini a écrit :pour ceux qui pensent avec insistance à 2011 pour l'achat optimal le graph ci-dessous est aussi une option..

T'as pas l'impression que ton scénario est déjà périmé ?

#61 Message par **Hitomini** » 23 mai 2009, 19:43

ben non. regarde en 80 ou 90 les baisse des transaction est brutale mais pourtant le point bas assimilé n'est pas sur le meme axe..
de plus ce n'est pas MON scénario, mais "une option"

pour les hausses précédentes d'intensités peu différentes , on constate que malgré une baisse plus prononcée en fonction des hausses légèrement differentes les obliques rapportées à l'UT sont quasi parallèles .
Certes les baisses prix ou transactions peuvent s'infléchir mais le point bas serait tres loin et le point ou les transactions vont couper à la hausse les prix encore plus loin qui est selon mon post précédent le point d'entré opportun . C'est sur ce simple constat que je met en garde vis a vis de l'euphorie qui apparait autour de 2012.

sous la forte reserve que ces courbes puissent etre analysées comme des cycles boursiers.
sous la forte reserve que l'on puisse envisager des anticipations dans un marché qui depuis l'euro est complètement décorrélé des fondamentaux.

#62 Message par **Osef** » 23 mai 2009, 19:52

Mon dieu, voilà que l'AT s'empare de Friggit

#63 Message par **Hitomini** » 23 mai 2009, 20:01

oui j'ai souligné que cest probablement idiot mais je met en garde sur le point 2012 qui d'une certaine facon a été envisagé avec de l'AT

1983 1994 2012 bull trap ?

nazon · #64 Message par **nazon** » 23 mai 2009, 20:43

Osef a écrit :Mon dieu, voilà que l'AT s'empare de Friggit

Bien vu.
Peut-on fusionner la file Friggit avec celle de la Bourse Day trading à court terme SVP ?

#65 Message par **cashisking** » 24 mai 2009, 07:09

Osef a écrit :Mon dieu, voilà que l'AT s'empare de Friggit

C'est de l'AT. Le tunnel c'est jamais qu'une résistance et un support.

GeekArlier · #66 Message par **GeekArlier** » 25 mai 2009, 14:11

Bonjour,

j'aurais des petites questions (surement un peu naïves, alors pas taper hein

) sur la courbe de friggit, la toute première du fichier .doc qu'il met à jour tous les mois (le graphe 1.1 précisément)

On voit bien qu'avant 1914 les prix de l'immo rapportés au revenu des ménages était bien plus élevés que maintenant.
Et finalement que son "tunnel" n'existe qu'à partir de 1965.

Bref mes questions sont :
- pourquoi était ce si haut avant la guerre de 1914 ? (richesses moins bien réparties ? prix de la construction super élevée ?)
- Pourquoi ne pas avoir commencé son tunnel avant ?
- Est ce finalement le tunnel ne devrait pas etre un poil réhaussé ?
- thé ou café ?

#67 Message par **tarbouif** » 25 mai 2009, 14:16

cashisking a écrit :
Osef a écrit :Mon dieu, voilà que l'AT s'empare de Friggit
C'est de l'AT. Le tunnel c'est jamais qu'une résistance et un support.

Pas que...
C'est surtout un élastique autour de la solvabilité moyenne.
Il y a des fondamentaux qui contraignent "normalement" les prix dans cette zone. Il ne s'agit pas seulement de "facteur psychologiques" comme en AT.
A la limite, c'est presque l'inverse...la psychologie (pessimisme ou optimisme excessifs) va faire s'écarter la courbe de son tunnel.

ghostinsurer · #68 Message par **ghostinsurer** » 25 mai 2009, 14:29

Hama, tu as répondu tout seul à ta question!

Avant 1914, il y avait les "bourgeois" et les autres.
Que ce soit à Paris ou en province, il y avait les "bourgeois" qui possedaient l'outil de travail, les ouvriers qui le faisait fonctionner et les "bourgeois" qui logeaient les ouvriers. ça, c'est vrai dans les zones plutot urbaines.

Dans les zones rurales, généralement, la maison était familiale et se transmettait d'une génération à une autre.

Il n'yavait pas beaucoup de déplacements à l'époque et l'esperance de vie était plus faible, ce qui fait que plusieurs générations pouvaient cohabiter dans une même maison et cela de façon assez fluide...

Bref, pas beaucoup de logements, pas vraiment un réel besoin de vendre, peu de transactions donc des prix hauts, décorrélés du revenu moyen des français.
Par ailleurs, la propriété était dans les mains de quelques uns qui avaient tout interet à ce que les prix restent hauts.

Car quand on n'a pas de toit garanti, on est plus facilement corvéable...

On peut se payer le luxe de faire le lien avec la situation actuelle, outre l'effet richesse qui influ positivement sur la consommation, ne peut on pas se demander si le fait d'endetter lourdement des générations entières ne permet il pas au final de mieux les asservir???

TNT · #69 Message par **TNT** » 25 mai 2009, 21:32

Hitomini a écrit :pour ceux qui pensent avec insistance à 2011 pour l'achat optimal le graph ci-dessous est aussi une option..

Au début je pensais aussi que la baisse serait "lente" comme en 80 et 90 mais en fait c'est une baisse lente car le montant des transactions est une moyenne entre Paris et la province, or il n'y avait peu de fluctuation en province et beaucoup à paris.
Mais aujourd'hui la hausse de l'immo a concerné autant le province que Paris, et donc à priori une baisse plus rapide est à attendre.

Sinon je me pose une question à propos de Friggit, et du tunnel, j'ai pas les sources, mais ce sont des idées que j'ai lu ici et là (donc si j'ai faux désolé):

La principale explication de l'augmentation de l'immo serait les taux bas qui ont permis l'allongement de la durée d'emprunt et donc a augmenté considérablement la capacité d'achat pour un primo accèdent (entres autres). Or il y aurait dans les hypothèses que le tunnel de friggit est plutot calibré pour des pret n'excédant pas 15 ans.
Donc la principale cause de l'augmentation de l'immo ne serait pas prise en compte pour définir l'équilibre revenu prix des logement.
Donc si les taux restent relativement bas, permettant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ou même plus, le tunnel de Friggit devrait être déphasé par rapport au tunnel sur la période 1960-2000, c'est à dire par exemple le tunnel serait désormais entre 1.1 et 1.3

immodijon · #70 Message par **immodijon** » 25 mai 2009, 21:35

Ça fait encore 25% de baisse nécessaire.

koozia · #71 Message par **koozia** » 25 mai 2009, 21:43

Les taux bas perdureront si la déflation perdure, ensuite, ils risquent de remonter avec une inflation plus ou moins élevée, peu importe.

En gros, ça donne :

1° Déflation -> Taux bas -> Chômage -> Déflation -> Chute de l'immo
2° Inflation -> Taux moins bas -> Baisse de la capacité de financement -> Chute de l'immo

En fait, c'est normal, puisque l'immo n'est pas du tout à un niveau acceptable. Donc quoi qu'il arrive, cela doit baisser. A moins que les acheteurs soient définitivement tous atteint de Creutzfeld-Jakob...

#72 Message par **pangloss** » 26 mai 2009, 08:56

Sans pollution AT...

immodijon · #73 Message par **immodijon** » 26 mai 2009, 08:59

koozia a écrit :Les taux bas perdureront si la déflation perdure, ensuite, ils risquent de remonter avec une inflation plus ou moins élevée, peu importe.

En gros, ça donne :

1° Déflation -> Taux bas -> Chômage -> Déflation -> Chute de l'immo
2° Inflation -> Taux moins bas -> Baisse de la capacité de financement -> Chute de l'immo

En fait, c'est normal, puisque l'immo n'est pas du tout à un niveau acceptable. Donc quoi qu'il arrive, cela doit baisser. A moins que les acheteurs soient définitivement tous atteint de Creutzfeld-Jakob...

je viens de voir que le taux des OAT à 10 ans est passé de 3.6 à 3.9% en qqs semaines; pas sûr que les taux fixes restents bas...

#74 Message par **Hitomini** » 26 mai 2009, 20:27

TNT a écrit : La principale explication de l'augmentation de l'immo serait les taux bas qui ont permis l'allongement de la durée d'emprunt et donc a augmenté considérablement la capacité d'achat pour un primo accèdent (entres autres). Or il y aurait dans les hypothèses que le tunnel de friggit est plutot calibré pour des pret n'excédant pas 15 ans.
Donc la principale cause de l'augmentation de l'immo ne serait pas prise en compte pour définir l'équilibre revenu prix des logement.
Donc si les taux restent relativement bas, permettant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ou même plus, le tunnel de Friggit devrait être déphasé par rapport au tunnel sur la période 1960-2000, c'est à dire par exemple le tunnel serait désormais entre 1.1 et 1.3

Quelqu'un aurait il des éléments pour approfondir ou développer ?

#75 Message par **Pi-r2** » 26 mai 2009, 20:32

Hitomini a écrit :
TNT a écrit : La principale explication de l'augmentation de l'immo serait les taux bas qui ont permis l'allongement de la durée d'emprunt et donc a augmenté considérablement la capacité d'achat pour un primo accèdent (entres autres). Or il y aurait dans les hypothèses que le tunnel de friggit est plutot calibré pour des pret n'excédant pas 15 ans.
Donc la principale cause de l'augmentation de l'immo ne serait pas prise en compte pour définir l'équilibre revenu prix des logement.
Donc si les taux restent relativement bas, permettant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ou même plus, le tunnel de Friggit devrait être déphasé par rapport au tunnel sur la période 1960-2000, c'est à dire par exemple le tunnel serait désormais entre 1.1 et 1.3
Quelqu'un aurait il des éléments pour approfondir ou développer ?

Justement Friggit s'intéresse aux fondamentaux. Le taux d'intérêt, c'est pas des fondamentaux. Les taux d'intérêts ne restent pas constants sur des périodes de 20 ans.
Ils font partie des fluctuations de la courbe, pas des fondamentaux.
On va retourner aux fondamentaux (c'est à dire qu'une maison ne peut pas couter plus que l'effort de la construire...). 3 ans de SMIC c'est bien payé pour une maison...

haltux · #76 Message par **haltux** » 27 mai 2009, 10:58

Pi-r2 a écrit :
TNT a écrit : La principale explication de l'augmentation de l'immo serait les taux bas qui ont permis l'allongement de la durée d'emprunt et donc a augmenté considérablement la capacité d'achat pour un primo accèdent (entres autres). Or il y aurait dans les hypothèses que le tunnel de friggit est plutot calibré pour des pret n'excédant pas 15 ans.
Donc la principale cause de l'augmentation de l'immo ne serait pas prise en compte pour définir l'équilibre revenu prix des logement.
Donc si les taux restent relativement bas, permettant d'emprunter sur 20 ou 25 ans ou même plus, le tunnel de Friggit devrait être déphasé par rapport au tunnel sur la période 1960-2000, c'est à dire par exemple le tunnel serait désormais entre 1.1 et 1.3
Justement Friggit s'intéresse aux fondamentaux. Le taux d'intérêt, c'est pas des fondamentaux. Les taux d'intérêts ne restent pas constants sur des périodes de 20 ans.
Ils font partie des fluctuations de la courbe, pas des fondamentaux.
On va retourner aux fondamentaux (c'est à dire qu'une maison ne peut pas couter plus que l'effort de la construire...). 3 ans de SMIC c'est bien payé pour une maison...

J'ai quelques doutes sur ta conception des "fondamentaux". Une maison vaut ce que l'acheteur veut/peut y mettre, pas ce que ça coute de la construire. Le vendeur vendra toujours aussi cher qu'il le peut. Et que dire du foncier?

Ma vision des courbes de Friggit est plus pragmatique que ça: quand les prix sont trop haut, il n'y a plus assez d'acheteur solvables, donc les prix baissent. A l'équilibre, les français "moyen" peut se payer une maison "moyenne". Actuellement, ce n'est absolument pas le cas, et ça ne peut plus durer car il y a surabondance de biens chers par rapport aux nombre de gens qui peuvent se les payer.

Du coup je suis d'accord avec TNT, je comprend mal comment on peut ne pas tenir compte des taux d'intérêt. Les gens vont continuer à s'endetter 25 ans à 33% tant que les taux d'intérêt seront bas (et que les banques suivront), si ça peut leur permettre d'habiter dans une maison plus sympa. Et que les membres de ce forums les prennent pour des cons (à tord ou a raison) n'y changera rien.

Mais ça n'empechera pas la chute, car la baisse des taux n'explique qu'une partie de la hausse des prix.

KALKHABAD · #77 Message par **KALKHABAD** » 27 mai 2009, 11:14

Je partage également cette vision
Evidemment les fondamentaux sont importants , mais d'un un contexte hyperbullesque comment savoir si les fondamentaux sont toujours identiques à ceux de 1965
Dans mon secteur, beaucoup de gens me disent (les mêmes qui rigolaient quand j'évoquait il y a 4 ans la bulle

) :" pourquoi tu n'achète pas maitenant que les prix ont baissés ?
Et je réponds que les prix n'ont pas baissés autant que je le souhaite et que je veux un prêt sur 15-18 ans comme en 98 pour nombre de gens autour de moi

Comme si le but c'était d'ACHETERde tout de façon , alors que la question que je me suis toutjours posée c'est : combien cela va-t-il me coùter,pourrais-je supporter un prêt pendant toute ces années

Donc, quand la majeur partie de la population sera convainue que les prix sont injustifié,même le fait d'avoir des taux bas (et durée de 25- 30ans) ne changera rien au fait : les prix plongeront

Donc , attendons de la courbe qu'elle soit dans le tunnel avec de aux bas

malga77 · #78 Message par **malga77** » 27 mai 2009, 13:37

A comparer avec le graph de la bulle immobiliere des USA. la chute y est aussi rapide que la hausse:

Groumf · #79 Message par **Groumf** » 27 mai 2009, 13:46

malga77 a écrit :A comparer avec le graph de la bulle immobiliere des USA. la chute y est aussi rapide que la hausse:

Justement : dans un pays ou
- on est viré en 15 minutes et pas 6 mois.
- sans assedics et donc où les ressources passent à zéro dès le mois suivant le licenciement
- sans juges qui vous dit que votre pret relais peut encore durer une troisieme année
Dans un pays pareil la baisse a été aussi rapide que la hausse.
Chez nous ca ne peut aller que plus lentement.

#80 Message par **tarbouif** » 27 mai 2009, 13:50

Groumf a écrit :
malga77 a écrit :A comparer avec le graph de la bulle immobiliere des USA. la chute y est aussi rapide que la hausse:
Justement : dans un pays ou
- on est viré en 15 minutes et pas 6 mois.
- sans assedics et donc où les ressources passent à zéro dès le mois suivant le licenciement
- sans juges qui vous dit que votre pret relais peut encore durer une troisieme année
Dans un pays pareil la baisse a été aussi rapide que la hausse.
Chez nous ca ne peut aller que plus lentement.

Sauf que chez nous l'élastique (différence entre les prix et les capacité financières de la population) est deux fois plus tendu.
On risque donc de chuter beaucoup plus vite !

#81 Message par **pangloss** » 27 mai 2009, 13:54

Les US sont en avance car les taux y ont remonté plus d'un an avant l'Europe...

Par ailleurs, les gens qui vont vendre moins cher dans les prochains mois ne sont pas systématiquement des gens pris à la gorge, mais bien plutôt des gens qui possèdent leur bien depuis avant cette bulle folle et qui verront encore un joli bénéfice....

#82 Message par **Pi-r2** » 28 mai 2009, 18:18

haltux a écrit :J'ai quelques doutes sur ta conception des "fondamentaux"

Ceux qui ont cours depuis environ 10 millions d'années. La physique, la réalité.

haltux a écrit :Une maison vaut ce que l'acheteur veut/peut y mettre, pas ce que ça coute de la construire. Le vendeur vendra toujours aussi cher qu'il le peut.

Dans cette phrase tu fais l'erreur de base de l'économie actuelle: tu confonds le prix et la valeur. C'est sur que dans ce cas tu ne peux pas comprendre ce que je veux dire par fondamentaux. En terme fondamentaux, une maison vaut abri contre le froid, la pluie, les tempête, les agressions.

haltux a écrit :Et que dire du foncier?

Qu'il vaut autant que le prix du champ voisin.

haltux a écrit :Du coup je suis d'accord avec TNT, je comprend mal comment on peut ne pas tenir compte des taux d'intérêt.

Parce que j'achète cash. Dans un vrai monde économique les taux d'intérêts n'ont d'influence que sur le prix du loyer.

haltux a écrit : Les gens vont continuer à s'endetter 25 ans à 33% tant que les taux d'intérêt seront bas .

Tant mieux, ça me permettra d'arrêter de bosser plus tôt.

josce · #83 Message par **josce** » 28 mai 2009, 19:57

Pi-r2 a écrit :
haltux a écrit :Une maison vaut ce que l'acheteur veut/peut y mettre, pas ce que ça coute de la construire. Le vendeur vendra toujours aussi cher qu'il le peut.
Dans cette phrase tu fais l'erreur de base de l'économie actuelle: tu confonds le prix et la valeur. C'est sur que dans ce cas tu ne peux pas comprendre ce que je veux dire par fondamentaux. En terme fondamentaux, une maison vaut abri contre le froid, la pluie, les tempête, les agressions.

Dans ce cas tu rejettes la possibilité de retour au tunnel de Friggit, tu penses que c'est dépassé ?

Le tunnel n'est rien d'autre que de dire que le prix d'un logement est proportionnel aux ressources de ses acheteurs, et pas à un coût de revient.

Je n'aime pas non plus une économie où le coût de revient est totalement oublié pour des produits de consommation courante, je comprends mieux quand il s'agit du foncier (qui a une part importante dans le prix du logement). Et à la limite, dans un monde où les revenus seraient suffisamment homogènes, ça me paraîtrait presque un bon système pour répartir une ressource abondante mais sur laquelle il y a compétition pour l'emplacement (meilleur système que la corruption, par exemple...).

pecmania · #84 Message par **pecmania** » 28 mai 2009, 20:08

Pi-r2 a écrit :Du coup je suis d'accord avec TNT, je comprend mal comment on peut ne pas tenir compte des taux d'intérêt.

Parce que j'achète cash. Dans un vrai monde économique les taux d'intérêts n'ont d'influence que sur le prix du loyer.

En fait l'équation que se pose l'acheteur en terme économique est la suivante:

si prix du bien (capital immobilisé) * taux d'intérêt (ou placement le plus rentable si on achète cash) < loyer annuel,
alors l'achat est interessant (que cela soit pour résidence principale ou pour mettre en location)
Si les taux baissent (ie comme dans les années passées), et les loyers augmentent (car le prix de l'immobilier augmente), il devient intéressant d'acheter, sauf que les acheteurs oublient bien souvent que les loyers peuvent baisser (ils se basent sur un loyer stable sur toute la durée de l'emprunt pour justifier l'achat), et que cette logique n'est valable que sur le long terme ou si l'immobilier est en phase de hausse des prix. Si les prix baissent alors l'équation ne devient intéressante que si l'on ne vend pas et si les loyers ne baissent pas...

Aujourd'hui, l'équation initiale ne peut fonctionner que sur du long terme (car si revente anticipé risque de mévente) et surtout le nombre de bien sur lesquels l'inégalité fonctionne sont rarissime.

#85 Message par **Pi-r2** » 28 mai 2009, 20:25

josce a écrit :Dans ce cas tu rejettes la possibilité de retour au tunnel de Friggit, tu penses que c'est dépassé ?

Non, c'est une vision parfaitement acceptable.

josce a écrit :Le tunnel n'est rien d'autre que de dire que le prix d'un logement est proportionnel aux ressources de ses acheteurs, et pas à un coût de revient.

Cette fois tu confonds valeur et cout. Il y a 3 éléments fondamentaux et distincts en économie:
Le coût, la valeur et le prix.
En effet, le tunnel parle bien de prix et de ressources. Mais sur le long terme, le prix ne peut s'écarter durablement de la valeur.

coyotepowa · #86 Message par **coyotepowa** » 28 mai 2009, 21:20

Quoi qu'il en soit, après M6 l'autre jour, ils ont parlé de la baisse de l'immo sur TFone ce soir au 20h, et excepté l'annonce d'un frémissement ce mois ci, ils ont bien dit que l'immo était en chute libre, et pour longtemps... A quand un friggit au JT de TFone?

josce · #87 Message par **josce** » 29 mai 2009, 08:38

Pi-r2 a écrit :
josce a écrit :Dans ce cas tu rejettes la possibilité de retour au tunnel de Friggit, tu penses que c'est dépassé ?
Non, c'est une vision parfaitement acceptable.

josce a écrit :Le tunnel n'est rien d'autre que de dire que le prix d'un logement est proportionnel aux ressources de ses acheteurs, et pas à un coût de revient.
Cette fois tu confonds valeur et cout. Il y a 3 éléments fondamentaux et distincts en économie:
Le coût, la valeur et le prix.
OK, j'apprends ! Effectivement, je comprends la différence des concepts. Pour les autres ignares en sémantique économique, http://www.economiques.eu/concepts/prix ... valeur.htm
En effet, le tunnel parle bien de prix et de ressources. Mais sur le long terme, le prix ne peut s'écarter durablement de la valeur.

...donc la valeur, comme le prix, est proportionnelle aux ressources si on admet la validité du tunnel. Dans le cas du neuf, cela veut dire que quelque soient les coûts de construction, les variations du foncier feront que le prix total sera corrélé aux évolutions de ressources des acheteurs (par ex, si les ressources des acheteurs s'écroulent, le prix du foncier dégringole et on construit pas cher, si elles augmentent, le foncier grimpe en flèche et on augmente un peu la qualité et le coût de construction, parce que c'est relativement indolore).

mister_do · #88 Message par **mister_do** » 03 juin 2009, 13:29

non

haltux · #89 Message par **haltux** » 03 juin 2009, 15:56

Pi-r2 a écrit : Ceux qui ont cours depuis environ 10 millions d'années. La physique, la réalité.

Dans cette phrase tu fais l'erreur de base de l'économie actuelle: tu confonds le prix et la valeur. C'est sur que dans ce cas tu ne peux pas comprendre ce que je veux dire par fondamentaux. En terme fondamentaux, une maison vaut abri contre le froid, la pluie, les tempête, les agressions.

J'avoue que je ne sais pas trop quoi répondre à un tel verbiage...

En tout cas je suis sur d'une chose: Friggit ne fonde pas ses théories sur des pseudo vérités universelles fumeuses comme ça, mais sur une analyse rationnelle de l'équilibre en offre et demande solvable.

noproblemo · #90 Message par **noproblemo** » 06 juin 2009, 08:22

Très impressionnante chute des transactions.

rhnk17 · #91 Message par **rhnk17** » 06 juin 2009, 10:28

La question, en fait, est de savoir si un achat immobilier est un investissement ou une réponse à un besoin fondamental.
Si c'est un investissement, alors on peut prendre les taux d'intérêts en compte, ainsi que la spéculation sur l'évolution des prix. Si c'est juste la réponse à un besoin, alors on ne prend plus en compte les anticipations sur les prix futurs et sur les taux d'intérêts.
J'interprête la bulle actuelle comme celle du début des années 90: le marché immobilier est passé d'un marché de réponse à un besoin à un marché d'investissement, avant de redevenir un marché de besoin, lorsqu'il a été communément cru (vers le milieu des années 90) que l'immobilier ne permettait pas de gagner de l'argent. Puis a recommencé un cycle où des petits malins se sont dits qu'aux de l'époque, il y avait de l'argent facile à se faire, parce que ça ne descendrait pas plus bas.
Vu la tête de l'évolution des prix, ça serait très étonnant que dans un ou deux ans, l'immobilier soit vu comme un investissement: plein de reportages à prévoir sur les crédits-relais expulsés, sur les bailleurs ruinés¹...
Le tunnel de Friggit correspond au prix qu'il est possible de payer pour l'immobilier comme besoin lorsqu'il n'y a pas d'espérance de plus-value. Donc je suis d'accord avec pi-r²: on va atteindre un point bas dans le tunnel de Friggit, quelques soient les taux d'intérêts, et même un peu en dessous si, comme on peut le supposer, la chute des prix crée une aversion à l'achat immobilier.

¹: personnellement, je me souviens toujours de ce reportage à "capital" en 2000 sur un ex-pompier de Paris, qui achetait des appartements à crédit pour les louer, en remboursant le crédit avec les loyers. En quelques années, il est devenu imposable sur la fortune de cete manière. Aujourd'hui, cette stratégie, c'est la ruine garantie de l'investisseur...

#92 Message par **Pi-r2** » 06 juin 2009, 11:29

haltux a écrit : J'avoue que je ne sais pas trop quoi répondre à un tel verbiage...

Pourtant tu as trouvé quelque chose à répondre, bravo.

haltux a écrit :En tout cas je suis sur d'une chose: Friggit ne fonde pas ses théories sur des pseudo vérités universelles fumeuses comme ça, mais sur une analyse rationnelle de l'équilibre en offre et demande solvable.

Nous disons donc la même chose

Je suis une machine, j'ai l'habitude de ne pas être compris par les humains

abadiepi · #93 Message par **abadiepi** » 09 juin 2009, 09:21

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

la courbe est magnifique

abadiepi · #94 Message par **abadiepi** » 09 juin 2009, 09:22

friggit MAJ le 9 juin:

http://www.adef.org/statistiques/graphactu.doc

cheers

#95 Message par **tarbouif** » 09 juin 2009, 09:24

Très joli.
C'est Pangloss qui va pas être content, ça baisse plus vite qu'avec sa théorie de la girafe !

Satch · #96 Message par **Satch** » 09 juin 2009, 09:31

Bon les transactions sont revenus à leur niveau de 1999.

Encore 4.5 mois et elles seront sous le tunnel.

opcvm1234 · #97 Message par **opcvm1234** » 09 juin 2009, 09:32

amusant on croirait voir le tracé de Kitzbühel...

tant que ça nous fait pas celui de Saint Nizier du Moucherotte...

ghostinsurer · #98 Message par **ghostinsurer** » 09 juin 2009, 09:32

bah en fait je vois pas de difference avec la courbe du 13 mai... sur la courbe principale en tous cas.

Nof · #99 Message par **Nof** » 09 juin 2009, 09:44

Sur Grenoble, j'arrive toujours pas avoir cette évolution sur les prix de présentation des appartements.
J'ai bien constaté une baisse fin 2008 et début 2009 mais depuis 3 mois j'ai l'impression que les prix de présentation ont repris 10 à 15% à la hausse.

Les chiffres de notaires ont 1 an de retard.
Après l'annonce officielle de la crise immo les prix sont descendus de 5%
La F***M annonce +4%, tout les vendeurs augmentent leur prix de 10%.
Les acheteurs proposent constamment -20% du prix de présentation les vendeurs augmentent leur prix de 20%.

Pour ma part, je n'arrive plus à savoir combien vaut quoi, je pense que c'est le but des professionnels de l'immo.

gagaches · #100 Message par **gagaches** » 09 juin 2009, 09:46

youhou, une bonne nouvelle

(mais on s'y attendait :p)