TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

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moinsdewatt
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10851 Message par moinsdewatt » 22 août 2018, 08:05

Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 07:32
Marrant que tu parles "des" ou de "nos" baissiers alors que ca fait des années que tu inventes théories fumantes sur théories fumantes. Pour conclure comme toujours que l'immobilier va s'effondrer pour atteindre une valeur inférieur à 1000€/m2. Pourquoi cette dissociation?
Merci de m'avoir éclairé sur les propos bizarres de Saturne.
Il a bien l'air d'habiter sur une autre planète où l'immo est '' donné ''.

Vincent92
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10852 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 08:42

saturne a écrit :Franchement, je ne crois pas que les "baissiers" envisageront d'acheter un tas de cailloux de leur vivant.
La figure de l'achat est une arnaque monumentale, à côté de la plusvalue de Marx, la théorie de la plusvalue immo va rester gravée dans les mémoires pendant minimum 50 ans (=la durée de remboursement de nos dettes publiques) et on l'étudiera encore pendant 2.3 siècles.
En enlevant toute considération de prix, si les loyers restent à leur niveau, c'est toujours intéressant d'acheter plutôt que de louer le même logement durant un temps très long. En attendant un nombre d'années plus ou moins important, même en revendant pour 0, cela peut être plus intéressant d'acheter que de louer. La plus value n'est pas indispensable pour rendre l'achat intéressant. Après, on peut toujours faire mieux. C'est sûr que si on est capable de faire +20% sur ces placements chaque année, l'immobilier résidentiel n'est probablement pas le plus intéressant.
Mais bon, vu comment tu planes, je ne pense pas que cela soit ton cas.
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#10853 Message par alexlyon » 22 août 2018, 08:48

Il parle des hlm dans les quartiers logeant la main d oeuvre (il a raison, il ne faut pas les acheter mais les louer à des foncières).
Pas du 7ième ard, où habitent les associés de blackstone...

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#10854 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 08:56

alexlyon a écrit :
22 août 2018, 08:48
Il parle des hlm dans les quartiers logeant la main d oeuvre (il a raison, il ne faut pas les acheter mais les louer à des foncières).
Pas du 7ième ard, où habitent les associés de blackrock...
Habiter en HLM n'est souvent pas non plus la panacée. C'est souvent très intéressant financièrement, certes. Tout comme il est plus intéressant financièrement de manger chez mac do que dans un "vrai" restaurent.
Seulement, le logement ne se résume pas à payer le moins cher possible. Même si l'aspect est important.
Tout d'abord, habiter en HLM, çela veut dire - en tout cas au départ - ne pas gagner beaucoup d'argent. Ensuite, bien souvent être entouré de pauvreté. Ce qui engendre beaucoup d'éléments désagréables.
Habiter dans un 100 m2 cossu avec des voisins qui ont acheté plein pot et une fortune leur logement et tout en gagnant bien sa vie, c'est très intéressant. Il existe probablement d'autres modèles gagnant. Mais ce n'est pas la majorité des cas de ceux qu'ils appellent "baissiers".
La plupart du temps, c'est des personnes qui servent de chair à loyer en payant plein pot.
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#10855 Message par FrenchRigolade » 22 août 2018, 09:30

Pour revenir aux liens postés par saturne :
suite à un lobbying intense des 'français',
avec Bâle 3, les exigences en fonds propres pour les crédits immobiliers auront environ 10 ans,
avant d'être floorées à 72,5% du calcul standard qui est fruste, avec un passage à 5 ans à 50 %
actuellement, si j'ai bien lu, les banques françaises avec leurs modèles internes d'évaluation sont à moins de 30 %

Ca ne permet pas de trancher d'une baisse ou d'une hausse de l'immobilier sur cette période.
On peut néanmoins être désolé de ce pouvoir faible de la réglementation, qui sera appliqué entièrement 20 ans après ...
et qui ratera probablement la/les prochaines crises, cf. Bâle 2 avec la bulle informatique et les subprimes
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#10856 Message par FrenchRigolade » 22 août 2018, 09:34

saturne a écrit :
22 août 2018, 06:52
flipper le dauphin a écrit :
22 août 2018, 06:07
saturne a écrit :
21 août 2018, 15:05
Une fois laissé à lui-même, je pense que le "marché" immo reviendra doucement vers son tunnel, au rythme des transactions futures, de la démographie et surtout du surcoût qu'il induit sur les activités réellement productrices.
Et en combien de temps ?
Parceque les "baissiers" attendent le retour dans le tunnel depuis presque 15 ans
S'il faut attendre encore 10 ans, ils vont jamais acheter ...
Franchement, je ne crois pas que les "baissiers" envisageront d'acheter un tas de cailloux de leur vivant.
La figure de l'achat est une arnaque monumentale, à côté de la plusvalue de Marx, la théorie de la plusvalue immo va rester gravée dans les mémoires pendant minimum 50 ans (=la durée de remboursement de nos dettes publiques) et on l'étudiera encore pendant 2.3 siècles.

Par contre, nos "baissiers" inventeront certainement le modèle de logement du XXIe siècle. Nous l'inventeront. C'est maintenant que ça se passe-

Considère tous les stocks immo que les banques ont dégagés : ils finissent essentiellement entre les mains de foncières internationales (cf BlackStone). Et leur parc va grossir encore au fur et à mesure que les autres particuliers propriétaires vont mourir ou leur enfants se faire pourrir par la fiscalité, et finiront par revendre.

Je suppose donc qu'une fois gérés par des entreprises (et non plus par des particuliers), on a les conditions pour optimiser la gestion, réduire les coûts d'entretien et rentabiliser le parc avec des économies d'échelle imbattables par un particulier.
C'est perdu d'avance de vouloir acheter. Mais c'est gagnant pour tout le monde si les pouvoirs publics interviennent et règlementent correctement l'accès au logement (qui est toujours droit de rang constitutionnel).
Ensuite, j'imagine que les entreprises se feront la concurrence en ciblant des services de logement différents : des logements pour des jeunes qui se déplacent, d'autres pour ceux qui se posent pour leur famille, d'autres pour des voyages, des études, des déplacements, etc. C'est ça qu'il faut inventer. Et c'est un marché tout simplement enorme, à côté, celui des particulier propriétaires et des agents immo, ça ne fait pas poids. C'est comme comparer la logistique Amazon moderne avec une charette tirée... par un âne.

Un peu comme si demain vivre dans nos hlm avec tous les services devenait le modèle de réussite sociale, et vivre coincé dans sa "propriété" (ah ! ah !) l'exemple même de l'échec social.

Enfin, c'est comme cela que je vois les choses. Le temps qu'on mettra, ce sera celui où on tardera à comprendre.
Et on sort du sujet du fil. Salut !

___
Edit: en répondant, je pensais à l'achat spéculatif voire celui qui achète "pour épargner". Ensuite, chacun peut dépenser ses sous comme il veut pour se construire une maison. Mais ce sera, c'est, une dépense de plaisir.
Mais un bien immo perd de la valeur à l'usage, comme tout autre bien de consommation. On est vraiment des malades de croire que plus un bien est transacté, plus il gagne de la valeur. La plus value, Ah ! Ah !
je suis d'accord avec toi, un changement de paradigme sur l'immobilier est tout à fait possible - souhaitable ? - il est net que tu subis l'hostilité de ceux qui perdraient dans ton futur.
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#10857 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 09:57

Il a le droit d'inventer des modèles. Réinventer le monde autour d'une bière dans un bar, personne ne lui interdit.
Seulement quand il raconte n'importe quoi, on a le droit de réagir. Par exemple, quand il dit que le parc est en train d'être vendu par des institutionnels et que c'est eux les moteurs du marché actuel. Les institutionnels ne représentent que ~3% du parc locatif libre et ~0,5% du parc total de logements. Ils ne détiennent plus que ~200 000 logements. Cela fait bien longtemps qu'ils ont désertés (ils étaient très présent dans les années 90. ~13% du parc locatif).
Donc, les ventes d'institutionnels ne peuvent pas être le moteur du marché actuel (entre 900 000 et 1 000 000 de ventes/an).
Bref, il a donné une échéance. Il a dit qu'à partir du 1ier janvier le pouvoir d'achat des acheteurs allait dégringolé et par conséquence les prix aussi. Je propose donc de lui donner rendez vous dans un an pour faire un bilan. Voir si on est dans la prédiction de génie/insider ou plutôt dans une prédiction type "Paco Rabanne".
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#10858 Message par FrenchRigolade » 22 août 2018, 10:13

Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 09:57
Il a le droit d'inventer des modèles. Réinventer le monde autour d'une bière dans un bar, personne ne lui interdit.
Seulement quand il raconte n'importe quoi, on a le droit de réagir. Par exemple, quand il dit que le parc est en train d'être vendu par des institutionnels et que c'est eux les moteurs du marché actuel. Les institutionnels ne représentent que ~3% du parc locatif libre et ~0,5% du parc total de logements. Ils ne détiennent plus qu'environs 200 000 logements. Cela fait bien longtemps qu'ils ont désertés (ils étaient très présent dans les années 90. ~13% du parc locatif).
Donc, les ventes d'institutionnels ne peuvent pas être le moteur du marché actuel (entre 900 000 et 1 000 000 de ventes/an).
Bref, il a donné une échéance. Il a dit qu'à partir du 1ier janvier le pouvoir d'achat des acheteurs allait dégringolé et par conséquence les prix aussi. Je propose donc de lui donner rendez vous dans un an pour faire un bilan.
A mon avis ça n'arrivera pas, cf. un message que j'ai posté, qui sera bientôt validé, qui dit que la pondération plus élevée des exigences en fonds propres pour crédit immobilier Bâle 3 sera étalée sur 10 ans et non pas appliquée d'un seul coup l'an prochain.

Par contre, un effet psychologique gênant sera peut-être le prélèvement à la source, car l'endettement sur les revenus nets avant impôts de 33% devra être transcrit en endettement sur revenus nets après impôts, donc > 33 %.
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#10859 Message par FrenchRigolade » 22 août 2018, 10:17

Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 09:57
Il a le droit d'inventer des modèles. Réinventer le monde autour d'une bière dans un bar, personne ne lui interdit.
Seulement quand il raconte n'importe quoi, on a le droit de réagir. Par exemple, quand il dit que le parc est en train d'être vendu par des institutionnels et que c'est eux les moteurs du marché actuel. Les institutionnels ne représentent que ~3% du parc locatif libre et ~0,5% du parc total de logements. Ils ne détiennent plus que ~200 000 logements. Cela fait bien longtemps qu'ils ont désertés (ils étaient très présent dans les années 90. ~13% du parc locatif).
Donc, les ventes d'institutionnels ne peuvent pas être le moteur du marché actuel (entre 900 000 et 1 000 000 de ventes/an).
Bref, il a donné une échéance. Il a dit qu'à partir du 1ier janvier le pouvoir d'achat des acheteurs allait dégringolé et par conséquence les prix aussi. Je propose donc de lui donner rendez vous dans un an pour faire un bilan. Voir si on est dans la prédiction de génie/insider ou plutôt dans une prédiction type "Paco Rabanne".
Honnêtement, je serais curieux de connaître la réalité de l''offre et la demande' parisienne
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#10860 Message par optimus maximus » 22 août 2018, 10:23

C'est par le resserrement du crédit que l'immobilier peut durablement baisser.

En 2000, ma mensualité de 1000 euros pendant 14 ans à 6% me donne un emprunt de 100 000 euros environ.
En 2018, ma mensualité de 1400 euros pendant 19 ans à 1.4% me permet d'emprunter 2,5 fois plus.

Le problème réside dans les masses de liquidités qui se retrouvent piégées dans l'immobilier et qui pourraient servir à d'autres choses.

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#10861 Message par flipper le dauphin » 22 août 2018, 11:00

Ce scenario ne repose que sur la supposition que les taux atteindront les 6%. Ils ont mis 18 ans à arriver à 1.4%. Si le krack survient à 6% faudra t il attendre 18 ans pour en beneficier (si on peut car rien ne dit que les economies realisés par les locataires dans des placements fructueux ne subiront pas la meme decote que l'immobilier). Et on sera plus dans une lente remontée des taux qu'un bon spectaculaire.

Je ne crois pas non plus à la theorie de la masse de liquidité piegée dans l'immobilier et que cette masse aurait mieux servi ailleurs
Les acheteurs sont des particuliers pour la très grande majorité des cas. Ils achetent en general par rapport à leur pouvoir d'achat et leur besoin.
On s'endette souvent au taux maxi que l'on peut (1/3 du revenu).
Cher ou pas cher, on reste sur cette part et cette part ne va jamais dans autres choses.

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#10862 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 11:34

FrenchRigolade a écrit :
22 août 2018, 10:17
Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 09:57
Il a le droit d'inventer des modèles. Réinventer le monde autour d'une bière dans un bar, personne ne lui interdit.
Seulement quand il raconte n'importe quoi, on a le droit de réagir. Par exemple, quand il dit que le parc est en train d'être vendu par des institutionnels et que c'est eux les moteurs du marché actuel. Les institutionnels ne représentent que ~3% du parc locatif libre et ~0,5% du parc total de logements. Ils ne détiennent plus que ~200 000 logements. Cela fait bien longtemps qu'ils ont désertés (ils étaient très présent dans les années 90. ~13% du parc locatif).
Donc, les ventes d'institutionnels ne peuvent pas être le moteur du marché actuel (entre 900 000 et 1 000 000 de ventes/an).
Bref, il a donné une échéance. Il a dit qu'à partir du 1ier janvier le pouvoir d'achat des acheteurs allait dégringolé et par conséquence les prix aussi. Je propose donc de lui donner rendez vous dans un an pour faire un bilan. Voir si on est dans la prédiction de génie/insider ou plutôt dans une prédiction type "Paco Rabanne".
Honnêtement, je serais curieux de connaître la réalité de l''offre et la demande' parisienne
Je te conseille d'aller visiter pour le fun à l'achat et à la location. Tu vas très vite comprendre qu'il y a bien de la demande ;).
Pour l'anecdote, j'ai par exemple posté avant hier pour pi-r2 un bien pour son fils qui cherche une location en proche banlieue. Il n'a fallu qu'une demi journée pour que le lien (2 pièces à Courbevoie) soit indisponible. Dans Paris, c'est encore pire.
Regarde les postes de tonysonic qui cherche (ou cherchait l'année dernière en tout cas) à acheter sur Paris dans un périmètre relativement restreint par exemple.
Quand il y a un bien intéressant, il faut être un minimum réactif, même à l'achat.
L'offre existe également évident. Il suffit d'aller sur les sites immobiliers pour s'en rendre compte.
Modifié en dernier par Vincent92 le 22 août 2018, 12:15, modifié 1 fois.
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#10863 Message par Vincent92 » 22 août 2018, 11:50

flipper le dauphin a écrit :
22 août 2018, 11:00
Je ne crois pas non plus à la theorie de la masse de liquidité piegée dans l'immobilier et que cette masse aurait mieux servi ailleurs
Les acheteurs sont des particuliers pour la très grande majorité des cas. Ils achetent en general par rapport à leur pouvoir d'achat et leur besoin.
On s'endette souvent au taux maxi que l'on peut (1/3 du revenu).
Cher ou pas cher, on reste sur cette part et cette part ne va jamais dans autres choses.
Prend pour exemple tes parents et regarde combien de temps ils ont été endetté par de l'immobilier dans leur vie et compare à ta situation.
Et quand bien même ils ont été longtemps endetté par de l'immobilier, l'inflation (salariale) faisant son travail cela représentait un coût de moins en moins important dans leur budget. Ce qui n'est plus vraiment le cas aujourd'hui.
Personnellement, je suis plutôt d'accord pour dire que l'immobilier piège beaucoup de pouvoir d'achat et/ou de liquidité. Et la première raison n'a pas tellement le prix mais le manque d'inflation salariale (au profit, je pense, de rentes diverses : actionnaires, chomage, RSA, retraite,...) . D'un autre côté, beaucoup d'autres postes de dépenses ont diminués (voyages, produits high tech, nourriture,...). Tout n'était pas non plus mieux avant.
Modifié en dernier par Vincent92 le 22 août 2018, 12:40, modifié 2 fois.
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#10864 Message par FrenchRigolade » 22 août 2018, 12:17

Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 11:34
FrenchRigolade a écrit :
22 août 2018, 10:17
Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 09:57
Il a le droit d'inventer des modèles. Réinventer le monde autour d'une bière dans un bar, personne ne lui interdit.
Seulement quand il raconte n'importe quoi, on a le droit de réagir. Par exemple, quand il dit que le parc est en train d'être vendu par des institutionnels et que c'est eux les moteurs du marché actuel. Les institutionnels ne représentent que ~3% du parc locatif libre et ~0,5% du parc total de logements. Ils ne détiennent plus que ~200 000 logements. Cela fait bien longtemps qu'ils ont désertés (ils étaient très présent dans les années 90. ~13% du parc locatif).
Donc, les ventes d'institutionnels ne peuvent pas être le moteur du marché actuel (entre 900 000 et 1 000 000 de ventes/an).
Bref, il a donné une échéance. Il a dit qu'à partir du 1ier janvier le pouvoir d'achat des acheteurs allait dégringolé et par conséquence les prix aussi. Je propose donc de lui donner rendez vous dans un an pour faire un bilan. Voir si on est dans la prédiction de génie/insider ou plutôt dans une prédiction type "Paco Rabanne".
Honnêtement, je serais curieux de connaître la réalité de l''offre et la demande' parisienne
Je te conseille d'aller visiter pour le fun à l'achat et à la location. Tu vas très vite comprendre qu'il y a bien de la demande ;).
Pour l'anecdote, j'ai par exemple posté il y a quelques jours pour pi-r2 un bien pour son fils qui cherche une location en proche banlieue. Il n'a fallu qu'une demi journée pour que le lien (2 pièces à Courbevoie) soit indisponible. Dans Paris, c'est encore pire.
Regarde les postes de tonysonic qui cherche (ou cherchait l'année dernière en tout cas) à acheter sur Paris dans un périmètre relativement restreint par exemple.
Quant il y a un bien intéressant, il faut être un minimum réactif, même à l'achat.
L'offre existe également évident. Il suffit d'aller sur les sites immobiliers pour s'en rendre compte.
D'accord, tu me décris une partie bien matérielle du marché. Je pourrais tenter de vendre un bien fictif sur un site d'annonces et voir ce qui se passe.
Dans l'idéal pour avoir un bon plan je pense qu'il faut se débrouiller pour être en amont même de l'offre officielle, c'est tellement du racket sinon...
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#10865 Message par slash33 » 22 août 2018, 18:09

optimus maximus a écrit :
22 août 2018, 10:23
En 2000, ma mensualité de 1000 euros pendant 14 ans à 6% me donne un emprunt de 100 000 euros environ.
En 2018, ma mensualité de 1400 euros pendant 19 ans à 1.4% me permet d'emprunter 2,5 fois plus.
L'inflation de la période était de 30% pas 40%.

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#10866 Message par flipper le dauphin » 23 août 2018, 10:29

Vincent92 a écrit :
22 août 2018, 11:50
Prend pour exemple tes parents et regarde combien de temps ils ont été endetté par de l'immobilier dans leur vie et compare à ta situation.
Et quand bien même ils ont été longtemps endetté par de l'immobilier, l'inflation (salariale) faisant son travail cela représentait un coût de moins en moins important dans leur budget. Ce qui n'est plus vraiment le cas aujourd'hui.
Personnellement, je suis plutôt d'accord pour dire que l'immobilier piège beaucoup de pouvoir d'achat et/ou de liquidité. Et la première raison n'a pas tellement le prix mais le manque d'inflation salariale (au profit, je pense, de rentes diverses : actionnaires, chomage, RSA, retraite,...) . D'un autre côté, beaucoup d'autres postes de dépenses ont diminués (voyages, produits high tech, nourriture,...). Tout n'était pas non plus mieux avant.
La situation de nos parents etaient clairement differente.
Mais doit elle etre comparée et surtout doit on se dire que la situation actuelle doit elle etre celle de nos parents ?
Il y avait certe de l'inflation et les taux elevés reduisaient mecaniquement la durée des emprunts, mais les premieres années, la part de capital remboursé restait modeste.
Par exemple avec un emprunt de 100 000 sur 15 ans, en 3 ans, on avait remboursé par 10 000€. Aujourd'hui avec un emprunt sur 20 ans et un taux de 2.5% on rembourse 2000€ de plus sur la même période (alors qu'un allongement de l'emprunt est defavorable au remboursement du capital sur les premieres années).

Et puis pour l'inflation, elle est actuellement proche des 2% soit deja supérieur aux taux en general pratiqué sur les emprunts 2016-2017

Donc pour moi, les deux situations ne sont clairement pas comparable. Elles ont chacune leur pour (emprunt plus court pour les parents, part de capital plus important remboursé des les premieres années pour aujourd'hui) et des contre (les taux elevés ne favorisaient pas un changement rapide de logement car le capital restant à remboursé restait tres elevé, emprunts plus long aujourdh'ui)

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#10867 Message par Vincent92 » 23 août 2018, 10:39

flipper le dauphin a écrit :Mais doit elle etre comparée et surtout doit on se dire que la situation actuelle doit elle etre celle de nos parents ?
A chaque époque ces avantages et inconvénients. Je rebondissais surtout sur le fait que tu expliquais que cela a toujours représenté et représentera toujours plus ou moins la même proportion de pouvoir d'achat bloqué. Pour moi, il y a plus d'argent bloqué dans la pierre aujourd'hui qu'il y a 40 ans. Et la cause racine n'est pas le prix.
flipper le dauphin a écrit :Et puis pour l'inflation, elle est actuellement proche des 2% soit deja supérieur aux taux en general pratiqué sur les emprunts 2016-2017
Quand tu dis que l'inflation est de 2%, je pense que tu parles de l'inflation en sens INSEE. C'est à dire monétaire. En gros, il faut payer 2% plus cher pour avoir la même chose.
Moi je parlais de l'inflation salariale car c'est cela qui permet au salarier de rembourser plus rapidement/facilement son prêt immobilier. L'inflation salariale n'est pas de 2% aujourd'hui. Il y a corrélation et les salaires augmentent. Mais je ne pense pas qu'ils augmentent dans cette proportion.
flipper le dauphin a écrit :Donc pour moi, les deux situations ne sont clairement pas comparable. Elles ont chacune leur pour (emprunt plus court pour les parents, part de capital plus important remboursé des les premieres années pour aujourd'hui) et des contre (les taux elevés ne favorisaient pas un changement rapide de logement car le capital restant à remboursé restait tres elevé, emprunts plus long aujourdh'ui)
C'est vrai et faux que les taux élevés ne favorisent pas la mobilité. C'est vrai car il est en effet plus long de rembourser les frais de frottement.
C'est faux car des taux élevés sont en général le résultat d'un environnement inflationniste. Et qui dit environnement inflationniste dit augmentation des prix, y compris immobilier. Si bien qu'un bien qui vaut 100 - acheté 110 avec les frais de frottements - vaut plus que 110 au bout de quelques années.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10868 Message par Praséodyme » 23 août 2018, 17:03

flipper le dauphin a écrit :
23 août 2018, 10:29
La situation de nos parents etaient clairement differente.
Mais doit elle etre comparée et surtout doit on se dire que la situation actuelle doit elle etre celle de nos parents ?
Il y avait certe de l'inflation et les taux elevés reduisaient mecaniquement la durée des emprunts, mais les premieres années, la part de capital remboursé restait modeste.
Par exemple avec un emprunt de 100 000 sur 15 ans, en 3 ans, on avait remboursé par 10 000€. Aujourd'hui avec un emprunt sur 20 ans et un taux de 2.5% on rembourse 2000€ de plus sur la même période (alors qu'un allongement de l'emprunt est defavorable au remboursement du capital sur les premieres années).
Dans les années 70, les taux d'intérêts étaient monstrueux, mais l'inflation aussi et notamment les augmentations de salaire, accroissant très rapidement la capacité de remboursement. Si les modalités avaient été correctement négociées, des remboursements anticipés étaient faisables dès la deuxième ou la troisième année. En revanche, dans les années 80-90, l'inflation a baissé bien plus vite que les taux d'intérêts. Ça a sans doute joué dans le mini-krach de l'immo parisien des 90's.

Ces taux d'inflation à 5-10% devaient quand même bien brouiller les pistes pour M. et Mme Toulemonde qui à l'époque n'avaient pas les mêmes moyens d'accès aux informations économiques et aux outils de simulation. Il fallait suivre pour garder en tête le prix d'un appart exprimé en mois de salaire. N'empêche, à cette époque on pouvait affirmer sans se planter que démarrer le plus vite possible son parcours résidentiel était une bonne idée. Cette idée est encore profondément enracinée dans la cervelle des français alors que les paramètres économiques qui la validaient ont changé.
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#10869 Message par Vincent92 » 23 août 2018, 17:33

Praséodyme a écrit :N'empêche, à cette époque on pouvait affirmer sans se planter que démarrer le plus vite possible son parcours résidentiel était une bonne idée. Cette idée est encore profondément enracinée dans la cervelle des français alors que les paramètres économiques qui la validaient ont changé.
C'était une bonne idée avec un rétroviseur mais je suis persuadé qu'il y avait tout de même des septiques à l'époque - comme il y en a aujourd'hui - pour dire que c'était une erreur.
De manière plus général, on peut dire que ca a été intéressant d'acheter un peu près à toutes les époques pour quelqu'un qui est resté une dizaine d'années dans son bien. Mise à part à vraiment avoir acheté pile au mauvais moment (genre 91).
Il existe vraiment très peu de période de 10 ans où cela a été un mauvais plan. Par exemple, quelqu'un qui a acheté en 2008 (pourtant une très mauvaise période pour acheter) et qui revend aujourd'hui est en moyenne (il existe toujours des mauvaises affaires et tous les endroits n'ont pas fait la même performance) largement gagnant.
Ne connaissant pas le futur, on ne peut pas affirmer que cela va rester vrai. Mais rien ne prouve non plus que ca sera faux.
Le futur est par essence risqué mais je pense sincèrement - en ce qui concerne l'argent en tout cas - que les audacieux réussissent mieux que les malins.
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#10870 Message par Praséodyme » 24 août 2018, 09:49

Ce que je veux dire, c'est que c'était un monde différent ou régnait le plein emploi et où la monnaie se dévaluait de plus de 5% par an, les prix étaient relativement bas et les loyers élevés. Il fallait acheter le plus vite possible sans se trop poser de questions, ne serait-ce que pour prendre date et quite à s'endetter au max. De toute façon, le prix du bien allait rapidement augmenter, non pas à cause de la spéculation comme dans les années 2000, mais parce que la monnaie se dévaluait globalement.

Le début du crédit était un mauvais moment à passer où tu te saignais à blanc pour rembourser surtout des intérêts. Après, tes revenus allaient augmenter, tu remboursais par anticipation ou tu augmentais tes mensualités et ça allait beaucoup plus vite.

En revanche dans ce contexte d'inflation forte, il était plus difficile d'épargner pour se constituer un apport. À moins de vivre quelques années chez papa-maman au début de sa vie active et mettre tout ce qu'on gagnait sur un support d'épargne, ce qui se faisait beaucoup, la plupart des jeunes commençaient à bosser entre 16 et 20 ans pas loin de chez eux et ils ne quittaient le nid que pour se marier. Le marché du travail demandait moins de qualifications qu'aujourd'hui et les territoires ne se spécialisaient pas autant sur certains secteurs d'activité. (cf. la file sur les droits de successions qui a dérivé sur le débat : doit-on bouger pour sa carrière ?)

Tout ceci reste valable pendant les 30 glorieuses et jusque vers les années 80. Après, l'inflation a baissé plus vite que les taux d'intérêts, le chômage a commencé à vraiment augmenter, de même que l'individualisme. On empruntait toujours sur 15 ans, mais une partie grandissante des ménages devait être exclues du marché.
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#10871 Message par lecriminel » 24 août 2018, 11:08

Il existe l'équivalent de la monnaie de singe, une loi nouvelle: la renégociation des taux d'emprunt. Cela a permis aux pigeons de la bulle d'acheter certes des poubelles mais sur 15 ans comme tout le monde (sans aide de l'inflation) et non les 25 signés à l'achat
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10872 Message par Praséodyme » 24 août 2018, 14:05

En effet, c'est ce qui a sauvé les miches de ceux qui avaient acheté au plus mauvais moment. Et ça a maintenu la bulle en lévitation alors qu'elle aurait dû en toute logique éclater.
Vincent92 a écrit :
23 août 2018, 17:33
Le futur est par essence risqué mais je pense sincèrement - en ce qui concerne l'argent en tout cas - que les audacieux réussissent mieux que les malins.
Non seulement la chance sourit aux audacieux, mais en plus l'État bourgeois sourit à ceux qui jouent le jeu en faisant tourner la machine financière. Jusqu'à présent, c'est ainsi que ça fonctionne ; allez savoir ce qu'ils nous inventeront demain pour que ça continue.
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#10873 Message par Lo2 » 24 août 2018, 17:05

Je parie sur crises éco (en cours, vu la fréquence régulière et tjrs plus fortes) qui engendre une crise politique (on est pas loin d'un point d'inflexion au niveau national comme international) pour déboucher sur une crise monétaire et la purge des dettes.
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#10874 Message par morice » 30 août 2018, 18:45

Ah ahah toujours le même discours alors que rien ne s'est passé !
Non les pigeons n'achète pas tous ds poubelles il existe une vie en dehors des grosses agglomérations !
Personnellement j'ai un crédit sur 20 ans dont le coût mensuelle est inférieur au même logement en occasion ! Sauf que ce type de bien n'est pas proposé à la location ou à des prix supérieur et difficile à obtenir...
les gens qui achètent cash sont une infime minorité de privilégié et le Français moyen ne peux pas louer un bien et aussi économiser pour dans 20 ans acheter cash ce n'est matériellement pas possible pour le plus grande nombre...
En dehors des grosse agglo les gens n'achètent pas/plus pour faire une plus valus. Ils achètent soit pour avoir une épargne à leur retraite (risqué si l'immo baisse vraiment ...) mais surtout pour ne plus avoir à payer de loyer lorsque leurs enfants leurs coûterons un bras en études ou pour ne plus payer de loyer à la retraite et vue ce qui nous attend de ce coté là ils ont bien raison !

Perso j'ai bien fait de ne pas écouter les prévisions foireuse de bcp ici ! Aucun crash n'a eu lieu et je suis presque à la moitié de mon crédit !
Après renégociation je gagne 40% sur les 5 dernière années !
Qui c'est qui va manger des pâtes à la fin du mois et ne pas partir en vacances ? Sûrement pas moi vue que ce n'est même pas le cas actuellement !
:twisted:

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#10875 Message par lecriminel » 30 août 2018, 22:36

Tu as acheté en 2006 ? J'aimerais connaître le prix, la ville et éventuellement des photos.
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#10876 Message par morice » 31 août 2018, 08:31

Je ne donnerais pas autant de détail sur un forum mais j'habite dans le Sud-ouest dans une agglo moyenne (un peu plus de 100 000 habitants) maison de 130m² jardin de 1000m². La maison fait type loft dans la salle de vie mais chambre bien séparé, suite parentale et une belle cheminée cathédrale en Pierre qui fait un trés beau mélange moderne/ancien.
Deux étages mais possibilité de ne vivre qu'au rez de chaussé (on a pensé à nos vieux jours !)
École 10 mn à pied, Lycée/collège 10mn en voiture.

Achat en 2009 155 000€ affiché à 185 000€ bon on a eu un peu de chance on pensait plutôt l'avoir à 165/175 de toute façon on ne voulait pas allez plus haut car hors de question de s'endetter à 33%.
Actuellement les prix sont quasiment les mêmes (un poil baissé sur certain bien) avec des crédits défiant toutes concurrences donc je ne voit pas crash pointer le bout de son nez....
Du moins si il y a crash ce ne sera pas à cause de la bulle mais d'un évènement autre.

A oui chose important on était quasi sur de pas avoir à bouger ou d'être au chômage ma femme étant professeur des écoles et moi dans l’informatique.

Tiens d'ailleurs je n'ai pas vue de fil sur Bordeaux depuis le TGV et que la ville s'est embelli l'immo à prix 16 % (putain de Parisiens) on est loin du tunnel de Friggit là...

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#10877 Message par lecriminel » 31 août 2018, 08:37

Le krach à eu lieu, sur les taux. Et aussi sur les prix, tu aurais sûrement acheté bien plus cher 3 ans plus tôt
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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#10878 Message par Pi-r2 » 31 août 2018, 08:50

morice a écrit :
30 août 2018, 18:45
Qui c'est qui va manger des pâtes à la fin du mois et ne pas partir en vacances ?
Moi. J'aime les pâtes (et les patates, surtout en purée) et je n'aime pas les voyages.

(mais j'ai acheté cash ma maison)

:lol:
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
mon statut de modérateur ne m'interdit pas de participer aux discussions. Je ne modère pas les discussions auxquelles je participe.

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#10879 Message par morice » 31 août 2018, 22:20

Le krach à eu lieu, sur les taux. Et aussi sur les prix, tu aurais sûrement acheté bien plus cher 3 ans plus tôt
On se rassure comme on peu hein ? :D
Soyons sérieux ce n'est pas ce qu'on appelle un krach du moins pas celui prédis par les baissier sur ce site...
3 ans plutôt on aurait acheté un poil plus cher mais pas bien plus cher....On a mis 4 ans à acheter pas parce que c'était trop cher juste parce qu’on était dilettant sur nos recherches et que nous recherchions quelque chose qui nous corresponde vraiment.

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#10880 Message par Manfred » 01 sept. 2018, 01:06

lecriminel a écrit :
31 août 2018, 08:37
Le krach à eu lieu, sur les taux. Et aussi sur les prix, tu aurais sûrement acheté bien plus cher 3 ans plus tôt
le krach sur les taux est une bonne affaire pour celui qui a acheté avec des taux élevés : il peut renégocier son crédit, et il est à l'abri de la moinvalû grâce aux prix qui se maintiennent grâce aux taux bas. au final, les loyers économisés compensent certainement largement le surcoût d'avoir emprunté à un taux plus haut.

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#10881 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 07:51

Tout à fait, c'est un krach qui bénéficie aux futurs acheteurs ainsi qu'aux accédants. Cependant le capital généré par une éventuelle vente ne rapporterait plus grand chose. Il y a une part d'apauvrissement qu'on oublie facilement.
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#10882 Message par flipper le dauphin » 01 sept. 2018, 08:51

Il est amusant de voir que les theoricien du krack immobilier cherche desesperement des kracks quelque part afin de s'autoconvaincre que le krack a eu lieu :roll:

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#10883 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 09:28

Dixit celui qui ne pouvait pas acheter, qui a cramé son apport de depit, puis à miraculeusement pu acheter alors que "les prix s'arrêtent pas de flamber". Je veux bien que certains feignent de ne pas comprendre, mais pas toi.
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#10884 Message par kamoulox » 01 sept. 2018, 10:15

Il y a bien eu crack, mais en zone morte. Même en campagne , du moment que c’est en périurbain d’une zone d’emploi pas de crack. Au pire ça stagne. Donc quand tu es dans un coin qui baisse, il y a vraiment des questions à se poser sur les environs.

Il y a eu eu la baisse de 2008 en pleine crise, comme partout mais c’est un bon plan d’acheter avec des taux si bas.

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#10885 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 10:34

kamoulox a écrit :
01 sept. 2018, 10:15


Il y a eu eu la baisse de 2008 en pleine crise, comme partout mais c’est un bon plan d’acheter avec des taux si bas.
nous sommes (presque) tous d'accord.
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#10886 Message par flipper le dauphin » 01 sept. 2018, 12:06

lecriminel a écrit :
01 sept. 2018, 09:28
Dixit celui qui ne pouvait pas acheter, qui a cramé son apport de depit, puis à miraculeusement pu acheter alors que "les prix s'arrêtent pas de flamber". Je veux bien que certains feignent de ne pas comprendre, mais pas toi.
Non tu fais des raccourcis
D'une en 2008 je n'ai pas acheté car je devais m'endetter sur 25 ans et j'ai preferé me faire plaisir plutot que de garder de l'argent indefiniment.
Ensuite j'ai acheté en 2016 non pas parceque les prix ont baissé mais parceque les taux ont baissé ce qui m'a permis d'acheter avec une durée normale. Et qu'en plus entre temps j'avais deja reduit ma dependance à un loyer (je louais un parking en plus et j'ai acheté un parking cash pour ne plus etre dependant de cette location)
Mais à y reflexhir j'ai perdu 8 ans de location et j'aurais acheté en 2008 en m'endettant au maximum, ma situation aurait été meilleur aujourd'hui (negociation possible de l'emprunt avec à terme diminution de la durée)

De plus en 8 ans, mon salaire a augmenté ce qui m'a permis d'emprunter dans de meilleurs conditions qu'en 2008.

Bref vous faites les raccourcis qui vous plaisent pour assoir votre theorie du krack qui n'a pas eu lieu chez moi.

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#10887 Message par Vincent92 » 01 sept. 2018, 13:32

C'est surtout que la thèse a "glissée". On est passé de "les prix sont trop élevés. Ils vont s'effondrés à moyen terme et tous les moutons qui ont achetés vont se faire tondre. Si vous achetez, vous n'êtes pas intelligents" à "les conditions d'achat se sont améliorés par rapport à 2008 (ce forum a été créé bien avant). Par ailleurs, dans la cambrousse les prix ont baissés"
Forcément, c'est plus tenable.
A noter que lecriminel n'est pas non plus le représentant du forum en 2005. C'est un des seuls dinosaures qui reste et continue de faire semblant d'avoir toujours eu raison. La majorité des autres sont passés à autres chose. Certains ont même achetés. Ca m'empêche pas certains "baissiers" d'être attirés sur ce forum au fur et à mesure du temps avec le même message : "les prix vont forcément baissés" avec les mêmes arguments (Friggit, les taux, le chômage, la dette,...).
Ca fight avec certains accédants qui viennent d'acheter et qui ont donc besoin d'exposer leurs arguments. Les autres (ceux qui ont acheté depuis déjà un certains nombre d'années et qui ne sont plus vraiment en risque) prennent probablement du pop corn et se marrent en lisant ou passent aussi à autre chose ^^.
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#10888 Message par kamoulox » 01 sept. 2018, 16:09

Je suis toujours baissier dans l’âme, les prix sont quand même élevés, beaucoup trop, surtout à paris et bordeaux, Lyon...
Hors zones tendues les prix sont quand même tout à fait abordables, même sans être en pleine campagne...

depuis que je suis sur le forum j’ai acheté revendu, parti en loc re-achat...

Mais Il faut être aussi réaliste. Le krach n’a pas eu lieu et on peut se brosser pour qu’il arrive. Même lors de la grosse crise à partir de 2008, sauf des les coins pourris il n’y a eu aucun effondrement. Le marché Français est très solide, les cas de castastrophes financières ont été plutôt très modérés comparés aux usa par exemple. Le marché est sain. Et il y a toujours de bonnes affaires à faire mais il faut faire un travail en amont et prendre un Max de renseignement, être en veille activé pour avoir un coup d’avance.

Et le français a une brique dans le ventre, plus que d’autres nations comme l’Allemagne.

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#10889 Message par lecriminel » 01 sept. 2018, 16:52

Vincent, je n'ai pas prévu la baisse des taux, je ne savais pas qu'il fallait s'en excuser au début de chaque message. D'ailleurs je ne te vois pas beaucoup le faire.
Flipper, tu oublies que si tu avais acheté plus tôt, tu aurais revendu pour acheter mieux, avec un coût d'environ 30k.
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#10890 Message par nsixx » 03 sept. 2018, 13:12

Bonjour à tous ,

C'est tout de meme un vrai plaisir de revenir ici régulièrement , car ce site a pour moi toujours été une source d'informations et d'échanges .

Vous savez ce qu'est devenu le fondateur , JM POURRE ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10891 Message par titano » 03 sept. 2018, 13:13

Il a finalement ouvert une crêperie en Bretagne.
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Shermann a écrit :It's a jungle out there : 978-2412019689
Zemmour président !
Pimono, neron, saturne, Guynemer => /dev/null

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10892 Message par nsixx » 03 sept. 2018, 13:23

L'outil qu il a créé existe encore aujourd'hui , pour cela il a tout mon respect .

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10893 Message par lecriminel » 03 sept. 2018, 14:17

nsixx a écrit :
03 sept. 2018, 13:23

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?
il y a quelques personnes qui font une fixation sur les vautrages (comme s'il était possible de ne pas se tromper sur le futur) et surtout la repentance. Êtes vous sûr de comprendre ce qu'est une prédiction et faites vous vous même acte contrition à chacune de vos erreurs ? Ça doit être rudement fatiguant et prendre beaucoup de temps.
Rien que sur les taux, sur des centaines de forumeurs, haussiers ou baissiers, je n'ai lu personne prévoir la baisse, vous me réciterez vingt Avé Maria
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10894 Message par Lo2 » 03 sept. 2018, 19:41

En 2008-2011, ça a cracké comme prévu par certains à 2 ans près.
Il a fallu l'intervention coordonnée des grands pays pour réussir à relancer le bouzin dont l'immobilier qui est d'ailleurs un marché qui déclenche des problèmes car le marché n'est pas sain. Tout est réuni pour créer des bulles : subventions des Etats, taux bas etc.

Pb: cette "relance" 'a réglé aucun problème. Au mieux, ils ont gagné du temps. Au pire ils auront comme en 2000, comme en 2003, à résoudre une situation plus grave que la précédente.

Sinon y'a une file qui est tjrs d'actualité avec plusieurs phases. Il semble que les dirigeants refuseront d'affronter le problème donc ils risquent d'aller au bout de leur logique destructice. Crise monétaire en point d'orgue.

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Y'a qlq jours je suis tombé sur Sarko qui a parlé à la tv de cette crise où il était au pouvoir. Il disait qu'il n'était pas d'accord avec des économistes qui parlaient d'un problème de dette alors que lui plaidait sur une crise de finance. Quel c..
Et derrière il ose ajouter qu'il faut s'interroger si aujourd'hui on ne va pas retomber dans une grave crise.
Perso je serai étonné que cette situation perdure encore 2-3 ans. Reste à savoir quel sera le détonateur.
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morice
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10895 Message par morice » 03 sept. 2018, 19:52

Ecoute quand je suis venu sur ce forum pour la première fois les baissiers crachaient allègrement sur les pigeons d'acheteurs avec des stéréotype de l'acheteur qui mange des pâtes le 15 du mois donc c'est de bonne guerre...Il n'y aura pas de changement de paradigme Friggit le prouve etc, etc....
Tu es sûrement plus mesuré que d'autre mais c'est quand même assez drole avec le recul et je me félicite de pas avoir écouter ces oiseaux de mauvaise augure...
En 2008-2011, ça a cracké comme prévu par certains à 2 ans près.
A bon on est retourné dans le tunnel !? Comme dit plus haut on se rassure comme on peux de ne pas avoir acheté....

Puis quand on parle de d'un éclatement d'une bulle cela ne doit pas venir d'un autre facteur ou alors on ne parle plus de la même chose....

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10896 Message par henda » 03 sept. 2018, 19:59

morice a écrit :
31 août 2018, 08:31
Achat en 2009 155 000€
Ce serait évalué à combien aujourd'hui ?
Et pour retourner dans le tunnel de Friggit, il faudrait descendre à combien ?

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10897 Message par lecriminel » 03 sept. 2018, 20:08

Morice, il faut arrêter la drogue l'achat d'une maison de qualité à 150k n'a jamais provoqué de réactions autre que de la jalousie.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10898 Message par Lo2 » 03 sept. 2018, 22:16

morice a écrit :
03 sept. 2018, 19:52

A bon on est retourné dans le tunnel !? Comme dit plus haut on se rassure comme on peux de ne pas avoir acheté....

Puis quand on parle de d'un éclatement d'une bulle cela ne doit pas venir d'un autre facteur ou alors on ne parle plus de la même chose....
La France avait amorcé le retournement mais en retard des premiers comme l'Espagne, les US qui ont provoqué des pb financiers au niveau mondial. Quand les mesures ont été prises (manip de taux, QE etc), ça a coupé la purge de la bulle en France.

L'environnement était risqué en 2005 et ça l'est tjrs aujourd'hui. Etre content d'en être sorti indemne, ok. Fanfaronné, en tapant sur ceux qui avait dit que... no way.

Nos homologues Islandais, Grec, Américains et Espagnols ne peuvent pas en dire autant. La France et le UK n'ont pas purgé leur bulle. Ça sera probablement au prochain tour.
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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10899 Message par morice » 04 sept. 2018, 16:04

il faut arrêter la drogue l'achat d'une maison de qualité à 150k n'a jamais provoqué de réactions autre que de la jalousie.
Je ne parle pas de mon cas particulier et j'ai forcé le trait car même à l'époque on a acheté en dessous du marché on en est bien conscient ;)
Quand à la jalousie je pense que certain ne voudrait pas forcément vivre à la campagne car pour certain c'est la campagne même avec une agglo de 100 000 habitants.
Quoique bcp de nouveau cadre dans ma boite sont des "parisiens" qui ont fait des enfants et qi ne voulaient pas rester à Paris pour cette raison.
tre content d'en être sorti indemne, ok. Fanfaronné, en tapant sur ceux qui avait dit que... no way.
Ca marche dans un sens mais pas dans l'autre !?
Je pense que vous avez oublié comment certain traitait les futurs acquéreur à cette époque...
Ce serait évalué à combien aujourd'hui ?
Et pour retourner dans le tunnel de Friggit, il faudrait descendre à combien ?
A la louche je dirais un peu plus de 200 vue ce qui se vend dans mon entourage peut être un peu plus je ne suis plus trop l'immo...Mais nous n'avons pas acheté pour faire un plus valus.
Ben à l'époque il fallait diviser presque par 2 (province 1,7) donc fait le calcul !

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Re: TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

#10900 Message par nsixx » 08 sept. 2018, 21:50

lecriminel a écrit :
03 sept. 2018, 14:17
nsixx a écrit :
03 sept. 2018, 13:23

Sur le fond , il a admis s'etre vautré assez largement ?
il y a quelques personnes qui font une fixation sur les vautrages (comme s'il était possible de ne pas se tromper sur le futur) et surtout la repentance. Êtes vous sûr de comprendre ce qu'est une prédiction et faites vous vous même acte contrition à chacune de vos erreurs ? Ça doit être rudement fatiguant et prendre beaucoup de temps.
Rien que sur les taux, sur des centaines de forumeurs, haussiers ou baissiers, je n'ai lu personne prévoir la baisse, vous me réciterez vingt Avé Maria
J'imagine que non ,donc .