TOPIC UNIQUE : suivi de l'immo par FRIGGIT/CGEDD (02/2016)

[goinfrimmo]

http://la-chronique-agora.com/la-bce-na ... -en-avant/

[flipper le dauphin]

Et ?

[tigermatt]

[slash33]

Détail Paris/Province SVP. Tiens le loyer retourne dans le couloir. Intéressant.

[Vincent92]

Détail Paris/Province SVP. Tiens le loyer retourne dans le couloir. Intéressant.

A vrai dire, çela fait un paquet d'années qu'il y est puisque c'est entre 0,9 et 1,1. Par contre, il faut faire attention à ne pas avoir une lecture trop rapide car c'est un agrégat de tous les types de baux (privé et public). Les HLM y sont par exemple.

[tigermatt]

[tigermatt]

Ces courbes m'interpellent notamment concernant les Pays-Bas... Comment font ils pour avoir depuis 2014 une dette immobilière des ménages en baisse alors que leur indice des prix est reparti à la hausse ?

[kamoulox]

Je sais pas. Mais en tout cas il n’ont pas de chômage là bas

[lecriminel]

Ces courbes m'interpellent notamment concernant les Pays-Bas... Comment font ils pour avoir depuis 2014 une dette immobilière des ménages en baisse alors que leur indice des prix est reparti à la hausse ?

nombre d'acheteurs en baisse ?

[Toine]

La courbe pour Lyon
Je comprends mieux les prix strastosphériques

[immoglobine]

La courbe pour Lyon
Je comprends mieux les prix strastosphériques

Oui la courbe surperforme celle de Paris dans le graphique.
Les prix lyonnais étaient ils si bas en 2000 ?
J’ai de plus l’impression que l’écart entre les prix les plus élevés et les prix les plus faibles est plus marqué à Lyon qu'à Paris (par exemple en comparant la presqu'île et le 8ème arrondissement).
Qu’on ait une courbe similaire à Paris sur les arrondissements centraux ne me surprendrait pas mais lorsqu’on inclut les plus périphériques cela paraît plus surprenant. A Grange rouge on trouve toujours des appartements à 2000 euros du m². Quel était leur côté en l’an 2000 ?

[Praséodyme]

La courbe pour Lyon
Je comprends mieux les prix strastosphériques

Oui la courbe surperforme celle de Paris dans le graphique.
Les prix lyonnais étaient ils si bas en 2000 ?

Que Lyon ait plus gagné en attractivité que Paris, ça n'a rien d'étonnant. Je pense même que la courbe de Bordeaux sortirait du graphe. A en croire Meilleurs agents, ça a fait ×4 ces vingt dernières années, contre « seulement » ×3 pour les autres grandes métropoles.

[Vincent92]

J’ai de plus l’impression que l’écart entre les prix les plus élevés et les prix les plus faibles est plus marqué à Lyon qu'à Paris (par exemple en comparant la presqu'île et le 8ème arrondissement).

Les prix à Paris vont de 6k€/m2 à 30k€/m2 (je retire les biens vraiment spéciaux). Ca fait x5. Si on s'intéresse plus globalement aux arrondissements, on va dire que le moins cher est à 7-8k€ et le plus cher à 14-15k€. Ca fait x2. Quelle est la situation à Lyon?

Qu’on ait une courbe similaire à Paris sur les arrondissements centraux ne me surprendrait pas mais lorsqu’on inclut les plus périphériques cela paraît plus surprenant. A Grange rouge on trouve toujours des appartements à 2000 euros du m². Quel était leur côté en l’an 2000 ?

C'est marrant car c'est plutôt l'inverse qui s'est produit à Paris. L'écart entre le 10% plus cher et le moyen c'est réduit (de x2 à x1,5). Probablement dû à un effet "seuil" (trop cher pour avoir un logement que j'estime "correct" donc je vais dans un autre arrondissement ou en banlieue).

[immoglobine]

En terme d’arrondissement on est à 5100 pour le 6ème et 3000 pour le 5ème.
Si les arrondissements centraux (qui ont une petite surface et une population faible) sont très homogènes, ce n’est pas le cas pour ceux des arrondissements les plus extérieurs (par exemple le 5ème qui est le moins cher en moyenne inclut le vieux-Lyon qui est une des zones les plus chères).

Les quartiers des jacobins dans le 2ème qui est le probablement le plus cher est à 5500 euros, le fond du 8ème est à 1700 euros soit un ratio de 3,23. C’est moins que le x5 que tu proposes pour Paris. Moi j’avais pris une fourchette 7k-18k mais je restait au niveau “moyenne de quartier” des outils style INSEE, notaire ou MA. Le 30 k€ que tu proposes me semble élevé mais je ne doute pas qu’il existe dans les petites surfaces des arrondissement centraux sans que cela soit une situation exceptionnelle.

Pour Lyon, les gros quartiers d’habitations privés aux gros volumes de transactions : Gorges de loup, Bachut, les grosses zones de résidence des 3ème et 7ème sont compris entre 3500 et 4000, ce qui est cohérent avec un médian de 4000 pour Lyon qui serait un peu tiré par les quartiers du centre.
Si on exclut la aussi les 10% les plus chers et les 10% les moins chers on se rapproche probablement d’un ratio assez peu marqué.

Même si l’effet de seuil est bien présent pour les classes moyennes (il est très visible de mon point de vue de proche banlieusard), il y a certains facteurs parisiens à la hausse qui semblent pourtant absents de Lyon : transformation en bureaux, Air-BnB, très haut salaires dû à la concentration des administrations, investisseurs étrangers, énormes difficulté à construire des logements neuf. D’un autre côté la population à Lyon ré-augmente plus rapidement qu’à Paris suite à la fin de la dynamique des banlieues initiée dans les années 30.

[Cyber-PAPY]

Bonjour

Je ne viens pas souvent, mais les grands Mages se sont bien trompés

Jean Michel POURE en 2006 : Moins 50% par an dès l'an prochain
FRIGGIT : Retour rapide des prix de l'immobilier dans le tunnel

Comme quoi il n'est pas simple de lire dans les chiffres.

[slash33]

ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)

[Ben92]

ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)

Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.

[kamoulox]

ça dépend des secteurs. J'ai des collègues qui pleurent que leur bien à 20-30 km de l'agglo a perdu entre 15 et 30% depuis leur achat (les bloquant sur place de fait car emprunts récents au taquet)

Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.

Intervenants éclairés

[nsixx]

Bonjour

Je ne viens pas souvent, mais les grands Mages se sont bien trompés

Jean Michel POURE en 2006 : Moins 50% par an dès l'an prochain
FRIGGIT : Retour rapide des prix de l'immobilier dans le tunnel

Comme quoi il n'est pas simple de lire dans les chiffres.

Bonjour , en effet comme vous , je viens une ou deux fois par an ; passionné par ce marché . J'ai toujours été pondéré . Néammoins , je pense qu'à l'instar de 2008 on est à un tournant . Wait and see ....

[lecriminel]

Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.

si tu regardes les courbes, c'est le contraire: retire Paris où personne de normal ne peut acheter, tu as 10% de baisse depuis 2007 en province; et une fois intégré l'effet qualité, ça fait beaucoup plus.

[flipper le dauphin]

Les secteurs où ca a baissé sont des secteurs peu chers, pas vraiment concernés par un forum intitulé "bulle immobilière".
L'immense majortité (99% ?) des intervenants du forum ont ou voudraient acheter dans des secteurs où ça a monté.

si tu regardes les courbes, c'est le contraire: retire Paris où personne de normal ne peut acheter, tu as 10% de baisse depuis 2007 en province; et une fois intégré l'effet qualité, ça fait beaucoup plus.

Chacun tente de s'autoconvaincre comme il peut
La realité du graph de Friggit, c'est que la baisse tant attendu par les partisant du krack et les fondateurs de ce forum n'a jamais eu lieu
La courbe des prix rapportée au revenu qui etait censée retourner dans le tunnel, n'a pour l'instant pas amorcé un reel retour. En 2009 on a pu croire que "ca y etait" que le "grand soir" etait arrivé.
Mais la realité c'est qu'apres une phase de correction de 1 an les prix ont repris le terrain perdu par rapport au revenu des menages. Et que depuis il "sont en levitation".

La baisse n'est pas là
Les prix sont toujours aussi cher
Le retour dans le tunel ne se fait pas et les attentistes sont pour l'instant les grands perdants

[achillemo]

Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?

[lecriminel]

Chacun tente de s'autoconvaincre comme il peut
La realité du graph de Friggit, c'est que la baisse tant attendu par les partisant du krack et les fondateurs de ce forum n'a jamais eu lieu
La courbe des prix rapportée au revenu qui etait censée retourner dans le tunnel, n'a pour l'instant pas amorcé un reel retour. En 2009 on a pu croire que "ca y etait" que le "grand soir" etait arrivé.
Le retour dans le tunel ne se fait pas et les attentistes sont pour l'instant les grands perdants

toi, par exemple, tu tentes de t'autoconvaincre !
tu fais trop confiance à l'indice des prix, ce n'est qu'une petite partie du problème,
il faut y inclure l'effet qualité (l'indice compare les prix des bouses vendues en 2006 avec les maisons potables vendues aujourd'hui), cette semaine on a eu le témoignage d'un achat 40% sous le prix de 2005 (pour le même bien, en fait on voit toujours une forte différence entre l'indice et la variation réelle des prix quand on a un témoignage d'achat/vente d'un bien donné)
et l'effet taux.



Les très grands perdants sont les vendeurs nets: prix théoriquement plus bas de 10%, en réalité de 30 à 40% et surtout le placement de cette somme est environ 4 fois moins bons qu'en vendant plus tôt.
Les très grands gagnants ceux qui ont attendu: baisse de prix + baisse des taux + possibilité d'acheter un bien convenable (qualité de vie supérieure et pas de frais de notaires, d'agence et de demenagement pour un 2e achat obligatoire)
entre les deux les acheteurs de 2006 ont fait une grosse erreur qui aurait pu les ruiner mais la nouvelle régle de renegociation de crédit les a partiellement sauvés. Ils sont obligés de vivre dans un shack pour la majorité, mais ça leur revient bien moins cher que ce pour quoi ils ont signé, et la baisse de prix aurait été plus conséquente avec des taux constants. Certains qui ont vu leur situation s'améliorer (hausse de salaire, héritage) en profitent plus, ils peuvent changer de bien aux nouvelles conditions du marché (taux et prix bas)

[flipper le dauphin]

Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?

C'est une bonne question
Cela fait deux ans, qu'ils doivent remonter et ils sont restés à des niveaux très bas. En 2019 on est sur les niveaux de 2017.
On a cru en 2018 à une remontée mais cela a fait long feu.

Ils remonteront un jour c'est sur. Mais je doute que la remontée soit brutale.

[Gpzzzz]

Si les taux étaient au même niveau qu'il y a 10 ans ça serait le cas, il suffit d une simple simulation pour s en rendre compte. La grande question est que feront les taux les 10 prochaines années?

C'est une bonne question
Cela fait deux ans, qu'ils doivent remonter et ils sont restés à des niveaux très bas. En 2019 on est sur les niveaux de 2017.
On a cru en 2018 à une remontée mais cela a fait long feu.

Ils remonteront un jour c'est sur. Mais je doute que la remontée soit brutale.

ou ça se trouve ils ne remonteront jamais !! et ce serait pt être même le plus grave..
Pour rappel la baisse des taux ça sert à atténuer une crise en offrant aux agents économiques la possibilité de consommer ou d investir a moindre frais..
dans le cas de l immo par exemple cela resolvabilise les ménages qui sont appauvris par la crise ou ne souhaitent pas s engager par peur du futur..

Donc si ça se gâte avant que les taux ne remontent, est ce que nos dirigeantS pourront les passer en négatif (helicopter money) pour atténuer la crise et resolvabiliser suffisamment ? ou alors ils n auront aucun moyen d action et on connaîtrait donc une situation d enlisement ?

[flipper le dauphin]

toi, par exemple, tu tentes de t'autoconvaincre !
tu fais trop confiance à l'indice des prix, ce n'est qu'une petite partie du problème,
il faut y inclure l'effet qualité (l'indice compare les prix des bouses vendues en 2006 avec les maisons potables vendues aujourd'hui), cette semaine on a eu le témoignage d'un achat 40% sous le prix de 2005 (pour le même bien, en fait on voit toujours une forte différence entre l'indice et la variation réelle des prix quand on a un témoignage d'achat/vente d'un bien donné)
et l'effet taux.

Je ne crois pas un instant que l'effet qualité ai un quelquonque poids dans l'indice calculé par Friggit (car c'est Friggit qui nous interesse ici)
Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
Or s'il y a pu avoir un flechissement du nombre de transactions dans l'année qui a suivi le début de la crise, ce n'est plus du tout le cas aujourd''hui.
Il n'y a pas de génération "spontanée" de qualitatif. Le marché immobilier a enormement d'inertie (IE les logements sont pas tous détruit du jour au lendemain).
Je t'invite à consulter le lien des notaires

https://www.notaires.fr/multimedia/NCI/ ... nciens.jpg

Sur la tranche 2007-2009, on peut effectivement se dire qu'un effet qualitatif aurait pu jouer (les biens sans defauts trouvant preneur, les autres non)
Mais cela ne peut plus etre vrai pendant les 3 années suivantes. On a sur 2013-2014 un potentiel effet qualitatif qui pourrait jouer, mais là encore, il est bien vite avalé.
Cet "effet qualitatif" ne pourrait expliquer les hausses de ces deux dernieres années, le nombre de transaction ne pouvant favoriser le qualitatif car tres nettement supérieur au début 2000 !

Les très grands perdants sont les vendeurs nets: prix théoriquement plus bas de 10%, en réalité de 30 à 40% et surtout le placement de cette somme est environ 4 fois moins bons qu'en vendant plus tôt.
Les très grands gagnants ceux qui ont attendu: baisse de prix + baisse des taux + possibilité d'acheter un bien convenable (qualité de vie supérieure et pas de frais de notaires, d'agence et de demenagement pour un 2e achat obligatoire)
entre les deux les acheteurs de 2006 ont fait une grosse erreur qui aurait pu les ruiner mais la nouvelle régle de renegociation de crédit les a partiellement sauvés. Ils sont obligés de vivre dans un shack pour la majorité, mais ça leur revient bien moins cher que ce pour quoi ils ont signé, et la baisse de prix aurait été plus conséquente avec des taux constants. Certains qui ont vu leur situation s'améliorer (hausse de salaire, héritage) en profitent plus, ils peuvent changer de bien aux nouvelles conditions du marché (taux et prix bas)

Là encore vous tirez des conclusions erronées en analysant de facon erroné
Ce que vous n'arrivez toujours pas à comprendre, c'est qu'une grande majorité des acheteurs ne disposent pas des fonds pour acheter comptant leur logement.
Si on prends la part des menages avec un crédit immobilier, on est à 31% des menages. Sachant que seul la moitié de la population possède un logement, je vous laisse faire le calcul pour connaitre la part des menages possedant un logement qui a un crédit.
Quand à dire que ceux qui ont acheté en 2006 on fait une grosse erreur, ceux qui vont en finir avec leur crédit, ne seront surement pas du même avis.
L'erreur que commet les savants de ce forum, c'est de croire que tous les acheteurs ont de coté le montant du bien immobilier convoité. Rien n'est moins vrai.
Il apparait ridicule de comparer combien vous aurez rapporter cette somme en placement (plus ou moins risqué car ne l'oublions pas la crise de 2008 n'a pas été qu'une crise immobiliere mais avant tout financiere)
Ce que vous n'arrivez pas aussi à integrer c'est qu'au bout du crédit, vous n'avez plus de mensualité. Il est aisé de vouloir comparer sur un an, mais sur 20 ans à partir de la 20eme année le proprietaire, vous sa situation etre boostée par la fin du crédit.

[Praséodyme]

Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)
Or s'il y a pu avoir un flechissement du nombre de transactions dans l'année qui a suivi le début de la crise, ce n'est plus du tout le cas aujourd''hui.
Il n'y a pas de génération "spontanée" de qualitatif. Le marché immobilier a enormement d'inertie (IE les logements sont pas tous détruit du jour au lendemain).

Non, les logements ne sont pas détruits du jour au lendemain, certains deviennent officiellement des résidences secondaires (+300 000 depuis 2006 d'après le graphe 7.2) ou restent vides (+1 million depuis 2006), et finissent abandonnés. Ils sortent des statistiques des ventes et leur valeur, virtuellement nulle ne vient pas plomber la moyenne.

Le parc immo est passé de 31,8 à 36,3 millions en 12 ans. Environ 5 millions de constructions nouvelles et je ne sais pas combien de changement d'affections (rénovation de corps de ferme, d'ateliers, ou au contraire conversion d'appartements en bureaux). Mais il semble que la plupart soient sur de nouveaux terrains plutôt que sur la démolition d'anciens logements.

Outre les logements neufs, la démolition et l'abandon de logements anciens, il y a la rénovation (thermique notamment). A grand renfort d'argent public, des millions de passoires dans leur jus se sont transformées en logement confortables. Une même maison vendue au même prix en 2006 et en 2018 a pu être isolée, rénovée, ré-équipée, agrandie, raccordée à la fibre, au réseau d'assainissement... Et tant qu'on y est, une nouvelle ligne de transports en commun a pu diviser par deux le temps de trajet vers les bassins d'emploi, typiquement dans les endroits recherchés où il y a le plus de transaction. D'autres logements ont pu être laissés en décrépitude dans une zone abandonnée par les services publiques, typiquement dans les endroits peu recherchés, invisible dans les stats.

D'un autre côté, la qualité de certains logement neufs est discutable. D'abord, parce qu'ils sont souvent construits sur des terrains riquiqui, en périphérie, voire sur des terrains pollués. Les logement neufs répondent certes à des normes de plus en plus lourdes, mais il y a aussi de plus en plus de malfaçons. La valeur ajoutée de certaines normes pour l'accessibilité est nulle, voire négative pour 99% des gens qui se déplacent sans fauteuil ni déambulateur. Des espaces très utiles comme une véritable cuisine, un sous-sol, des combles aménageables, entrée, placards, buanderies, un garage attenant, etc. sont supprimées pour tirer les coûts vers le bas tout en présentant les caractéristiques les plus vendeuses : surface de la pièce principale et nombre de chambres.

Bref, l'effet qualité est complexe à estimer et il est subjectif. Mais il existe et il n'est pas que conjoncturel.

[lecriminel]

Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)

pas forcément, à mon avis, voilà ce qui s'est passé:
au début du siécle, prix relativement bas et hausse d'environ 10%/an (en réalité plus car l'effet qualité joue dans l'autre sens), hystérie à l'achat, seuls les gourbis se vendent (effet qualité à la baisse) puis quand on arrive au bout du truc, l'effet qualité revient naturellement vers sa valeur moyenne (bien acheté correspond au décile de l'acheteur) avec d'autant plus de force qu'elle s'en était éloignée. La "ruine" des acheteurs dégoutés de leur mauvaise affaire, asséchés financièrement et l'inertie doivent même dépasser la valeur moyenne.

les 3 actions sur l'effet qualité sont
1/ l'effet qualité d'acheteur: lorsque le pouvoir d'achat est bas, mais la volonté d'acheter forte, seuls les plus riches peuvent acheter (des biens de mauvaise qualité, je pense que ça te rappelle des souvenirs), ce déséquilibre se résoud naturellement les années suivantes: lorsque tous les plus riches sont passés à l'acte, il ne reste plus que des gens plus modestes candidats à l'achat. Dans ce cas, les personnes n'achètent plus des logements de déciles inférieurs à leur classe sociale (ex: un gourbis pour un ministre) mais supérieurs (un bien correct pour un ouvrier)
2/De même les biens de qualité qu'on ne vendait pas parce que "pas fous, ça prend 10%/an", même si papy est mort et qu'on ne l'utilise pas s'accumulent et arrive un moment où la hausse des prix devient trop faible pour justifier le blocage, les biens potables arrivent en grand nombre (et accentuent la baisse réelle des prix, mais pas celle des indices qui ne différencie pas gourbis et château -d'ailleurs j'irais plus loin: ces indices ne calculent pas les prix mais la capacité d'endettement puisqu'on achète toujours au maximum de ses possibilités, et c'est justement ce qui leur manque: qu'achète-ton avec ce maximum ? qui indique l'indice des prix-, c'est l'effet qualité)
3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité

[pierre_gibran]

Pour qu'il y ai un reel poids de la qualité, il faudrait une diminution drastique du nombre des ventes (hors vente dans le neuf, on parle de l'ancien)

les 3 actions sur l'effet qualité sont
1/ l'effet qualité d'acheteur: lorsque le pouvoir d'achat est bas, mais la volonté d'acheter forte, seuls les plus riches peuvent acheter (des biens de mauvaise qualité, je pense que ça te rappelle des souvenirs), ce déséquilibre se résoud naturellement les années suivantes: lorsque tous les plus riches sont passés à l'acte, il ne reste plus que des gens plus modestes candidats à l'achat. Dans ce cas, les personnes n'achètent plus des logements de déciles inférieurs à leur classe sociale (ex: un gourbis pour un ministre) mais supérieurs (un bien correct pour un ouvrier)

2/De même les biens de qualité qu'on ne vendait pas parce que "pas fous, ça prend 10%/an", même si papy est mort et qu'on ne l'utilise pas s'accumulent et arrive un moment où la hausse des prix devient trop faible pour justifier le blocage, les biens potables arrivent en grand nombre (et accentuent la baisse réelle des prix, mais pas celle des indices qui ne différencie pas gourbis et château -d'ailleurs j'irais plus loin: ces indices ne calculent pas les prix mais la capacité d'endettement puisqu'on achète toujours au maximum de ses possibilités, et c'est justement ce qui leur manque: qu'achète-ton avec ce maximum ? qui indique l'indice des prix-, c'est l'effet qualité)

3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité

Je me reconnais à 100% dans ce que tu décris.

[Vincent92]

3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité

Dire que les notaires se contentent de faire l'addition des prix et qu'ils divisent par le nombres de transactions fait perdre toute crédibilité à la démonstration. Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.
"Tout ce qui est excessif est insignifiant".

[lecriminel]

Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.

je veux bien que tu nous donne leurs formules,
je ne les connais pas et pourtant je peux te garantir, à 100%, qu'on va beaucoup, beaucoup rigoler.

[Vincent92]

Les indices utilisent heureusement un modèle hédonique.

je veux bien que tu nous donne leurs formules,
je ne les connais pas et pourtant je peux te garantir, à 100%, qu'on va beaucoup, beaucoup rigoler.

Il faut lire plein de doc'. Commence par ca.
Si tu veux vraiment comprendre les calculs, il y a des documents détaillés mais il faut un bon bagage mathématique.

Même sans aller jusque là et pour résumer très très rapidement, disons simplement que sur le principe un logement est défini par des caractéristiques (année de construction, étage, ascenseur, parking, taille, coordonnée géographique,...). Et que c'est l'ensemble de ces données pondérées qui expliquent le prix et qui sert à former l'indice de prix.
Evidemment, il n'y a pas toutes les caractéristiques. Typiquement, un logement est plus ou moins en bon état et il y a des nouveaux équipements (comme la climatisation, le double vitrage ou la douche par exemple) qui apparaissent avec le temps dans les logements. Et, comme tout n'est pas renseigné, ils sont obligés de faire avec les caractéristiques qu'ils ont . Et de faire une sélection parmi l'ensemble de possibilités pour se concentrer sur l'essentiel.
Mais de là à dire "3/ l'effet pouvoir d'achat en hausse: les taux baissent beaucoup, les prix baissent un peu, que fait l'acheteur ? au lieu de se contenter du bien visé initialement, il va en acheter un qui lui correspond mieux ou pour plus longtemps -> effet qualité", ca semble quand même sérieusement lunaire comme remarque.
S'il vise un bien plus cher, les caractéristiques seront différentes et cela va évidemment être pris en compte dans le calcul de l'indice. Un bien n'en vaut pas un autre.

[m.enfin]

MàJ du 18 février 2019

[lecriminel]

Evidemment, il n'y a pas toutes les caractéristiques.

Ben remarque, ce qui fait tout le plaisir de Pierre, les arbres, la forêt autour...et comment ils font en une case (et encore j'ai du mal à voir les notaires s'emm... à remplir la case) pour differencier 2 sdb, l'état de fraicheur, si le pylone HT est à 20 ou 50m, ils calculent le désagrément du bruit en mesurant les decibels sur 24h ? etc....
tu sais comment ça s'appelle quand on compare 2 choses qu'on est bien incapable de comparer, mais on le fait quand même ? Ca s'appelle communiquer et sa valeur est de 0. Voilà pourquoi quand il y avait plusieurs indices ils étaient aussi eloignés les uns des autres, voilà pourquoi quand tu calcules ton prix théorique de vente (d'après l'évolution de l'indice) tu te retrouves souvent en réalité à vendre 30% moins cher.
Il ne faut pas te laisser enfumer par d'aussi jolis mots qu'hédonique. Il y aurait bien une façon plus facile de s'approcher des vrais chiffres: suivre l'évolution des prix de même bien (ce ne serait pas encore parfait, forcément) mais je crois que les vrais chiffres n'intéressent pas beaucoup les communiquants.

[slash33]

La différence Paris Province devient de plus en plus évidente avec ce relevé. Ça vaudrait presque le coup d'avoir les mutations différenciées aussi.

[kamoulox]

Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain

[Vincent92]

Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain

Le problème des GJ ce n'est pas un problème de prix de l'immobilier. C'est un problème est que la vie rurale/des petites villes se dégrade (moins de travail bien rémunéré, moins de services, coûts (*) plus cher,...). C'est d'ailleurs pour ca que l'immobilier diminue. C'est moins attractif qu'avant pour des actifs si on met le prix immobilier de côté.
(*) : Chauffage/TF/TH/essence/nourriture/...

[kamoulox]

Ça devrait être l’inverse, les parisiens en gilets jaunes et les gueux de province qui les regardent d’un air hautain

Le problème des GJ ce n'est pas un problème de prix de l'immobilier. C'est un problème est que la vie rurale/des petites villes se dégrade (moins de travail bien rémunéré, moins de services, coût (*) plus cher,...). C'est d'ailleurs pour ca que l'immobilier diminue. C'est moins attractif qu'avant pour un actif si on met le prix immobilier de côté.
(*) : Chauffage/TF/TH/essence/nourriture/...

On est d’accord. Il manque de travail aussi pour les petites gens, qui s’en accommodaient très bien avant Avec un coût de vie du rural faible.

Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.

L’immobilier est lié à l’emploi même si il y a heureusement des bassins emploi/qualité de vie/coût immobilier encore très raisonnable en province (j’entends hors villes importante par province)

Par contre pour de emploi csp+++ il existe mais relativement très rare comparé à paris c’est évident. Et peu de turnover.

[Pi-r2]

Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.

Ce qui finira par conduire à l'ouverture de commerces de proximité.
Comme par chez moi.

[kamoulox]

Ça dépend la taille de ta commune et du bassin environnant.

En rural aucune idée, mais en periurbain clairement les services et commerces s’installent là où il y a du pognon et une clientèle.

[achillemo]

Le problème c’est que ce coût de vie a fortement augmente puisque sans commerce le villageois doit constamment faire des km pour se ravitailler.

Ce qui finira par conduire à l'ouverture de commerces de proximité.
Comme par chez moi.

Cest pas le ravitallement une fois par semaine qui grève le budget, y a des grandes surfaces tous les 10 km meme dans la steppe. C'est les 100 km A-R pour aller bosser.

D'aileurs tu peux habiter dans une ville où il y a toutes les commodités et être obligé de faire quand meme 50km pour aller bosser (cas de nombreux collegues). Si ta famille est bien installée et que tu bosses dans l'industrie tu n'as parfois pas le choix vu la disparition du tissu industriel.

[m.enfin]

d'autant que les drives sur le trajet boulot/résidence rendent les courses plus agréable que le rush du samedi en centre commercial
ensuite tu as des commerces de qualités accessibles en 10mn / 10km de bagnole,
cela permet quand tu accompagnes les gamins pour leurs activités de rentabiliser le trajet et/ou l'attente

ce que je vois, ma femme travaillant dans une boite de 200 salariés perdue dans la cambrousse, c'est la difficulté de recruter des csp /csp+ dans la campagne un peu profonde
Sa boite étant à 1h en moyenne des portes de Bordeaux, difficile de recruter des profils pointus dans cette catégorie; CSP qui n'est pas majoritaire à cette distance de métropole.
reste donc comme gros des troupes pour l'achat immobilier :
- des foyers avec au mieux 2 cdi
- des foyer souvent composé de 1 cdi + 1 cdd
- des foyers avec parent 1 à la maison et parent 2 au boulot si plus rémunérateur que la moyenne

forcement, les prix s'adaptent (mais difficilement, pas en premier affichage)
surtout avec les maisons de BB dont le stock augmente d'année en année récemment (cf. floflo)
et pour reboucler également avec benêt, il se trompe, les primo accédant même avec enfant(s) font construire des maison de 70 à 90 m2 à peine plus grande qu'un appartement en ville pour un foyer équivalent

à grosse maille, cout du terrain à partir de 10 k€ (500 m2 dans des zones à 20 euros/m2), cout de la construction 100 k€
ce qui veut dire un ticket d'entrée avec les faux frais (taxe aménagement, notaire, un peu les extérieurs) confondus à 130 k€
soit ~ 575 euros / mois sur 25 ans -> 1750 euros de revenu (simu meilleur toux)

en zone C le PTZ permettait de financer 40% du projet (20% aujourd'hui), soit 52000 euros
sur ce type de revenus il y a un différé de 15 ans, puis 532 euros / mois hors assu pendant 10 ans
en reprenant l'hypothèse initiale, on arrive avec une mensualité de 575 euros à 89 000 sur 15 ans (25 ans - 10 ans de ptz)
89 + 52 = 141 k€ au lieu des 130 sans PTZ (note pour les puristes, je néglige l'assu du ptz même si elle n'est pas anodine sur 25 ans)
bref l'aide est passé de 10 à 5 avec le dernier PTZ, ce qui fait que pas mal de dossier passe à la trappe

[slash33]

Le ticket est autour de 170k. OK pour le reste. Et le recentrage sur les zones A et B1, qui n'est pas encore effectif, va achever le dispositif.

[m.enfin]

Le ticket est autour de 170k. OK pour le reste. Et le recentrage sur les zones A et B1, qui n'est pas encore effectif, va achever le dispositif.

je t'assure qu'a 1h de métropole dans un coin que je connais, le ticket est à 130 k (en isolé je n'avais pas précisé), bien évidemment en s'approchant des grands axes pour tomber à 30mn de métropole c'est 200 k en isolé (plus en petite agglo) et ainsi de suite
les pro du secteur avaient déjà bataillé pour le maintien du PTZ en zone C
avec les chiffres (cf. discussion de l'autre file), il n'est pas impossible qu'ils arrivent à maintenir un statu-quo d'ici là

[Praséodyme]

Mise à jour avec le T4 2018.
Bon, ben c'est toujours flat, voir en hausse pour les appartements en IdF.
Un chouïa plus de ventes que l'an précédent

Et pourtant, en décembre 2018 :



Comprenne qui pourra.

[goinfrimmo]

Je suis tombé par hasard sur ce site Web: https://fr.arkadia.com/prix-immobilier/ ... e-g273510/. Pensez-vous réellement que les prix à St-Germain soient en baisse depuis 2011 ? MA est à 7200€/m2. Est-ce un repaire de crypto-baissiers sponsorisé par des activistes de BI ?
D'où viennent leurs chiffres ?

[Vincent92]

Je suis tombé par hasard sur ce site Web: https://fr.arkadia.com/prix-immobilier/ ... e-g273510/. Pensez-vous réellement que les prix à St-Germain soient en baisse depuis 2011 ? MA est à 7200€/m2. Est-ce un repaire de crypto-baissiers sponsorisé par des activistes de BI ?

D'après ta source, ca valait 5210€ en Juin 2011 et ca vaut 5275€ aujourd'hui. Ca n'a donc pas baissé. C'est plutot stable/revenu à la valeur la plus haute comme l'indique également meilleursagents.

D'où viennent leurs chiffres ?

Pas de la base bien notaires en tout cas. A mon avis, la vérité est entre les deux. 7200€ me parait élevé. Les notaires indiquent un prix standardisé à 5 720€/m2 (hors mobilier et FA). En forte hausse sur 1 an.

[cashisking]

Pensez-vous réellement que les prix à St-Germain soient en baisse depuis 2011 ?

Oui c'est nul SGL ne venez pas y'a que des sales pôvs.

[lecriminel]

Je suis tombé par hasard sur ce site Web: https://fr.arkadia.com/prix-immobilier/ ... e-g273510/. Pensez-vous réellement que les prix à St-Germain soient en baisse depuis 2011 ? MA est à 7200€/m2. Est-ce un repaire de crypto-baissiers sponsorisé par des activistes de BI ?
D'où viennent leurs chiffres ?

je ne pense pas que leurs chiffres soient bons, on ne sait pas calculer l'évolution de prix immobiliers et leur courbe donne un peu le mal de mer,
mais l'évolution des prix depuis 2011 est la même que sur MA, flat.
Il y a une différence d'environ 15%, peut-être la moitié s'expliquerait par des FN inclus chez les uns et pas chez les autres ? On a de toute façon toujours constaté des écarts sensibles quand les calculs étaient faits par 2 entités différentes (rappelez vous qu'on ne sait pas construire un indice correct), l'unicité des chiffres des notaires depuis quelques années a tendance à le faire oublier. Ca fait plus sérieux, mais en réalité, leurs calculs sont toujours bourrés de faiblesses.

[goinfrimmo]

D'après ta source, ca valait 5210€ en Juin 2011 et ca vaut 5275€ aujourd'hui. Ca n'a donc pas baissé. C'est plutot stable/revenu à la valeur la plus haute comme l'indique également meilleursagents.

(Question sérieuse) Je vois à cette page de MA l'évolution dans le département des Yvelines tout entier. Existe-t'il une courbe spécifique à ce code postal ?

D'où viennent leurs chiffres ?

Pas de la base bien notaires en tout cas. A mon avis, la vérité est entre les deux. 7200€ me parait élevé. Les notaires indiquent un prix standardisé à 5 720€/m2 (hors mobilier et FA). En forte hausse sur 1 an.

Comment expliquer une différence de 1480€/m2, soit 20% du FAI, uniquement avec les FA et les astuces classiques ? Les négociations ? De 15% ? Alors cela expliquerait les différences que je perçois entre les annonces et les vraies ventes d'Etalab .