valeur d'un logement = 180x sa valeur locative ?

Message

#101 Message par **tarbouif** » 21 août 2009, 23:02

Cpof a écrit :
tarbouif a écrit :
Cpof a écrit :Mais qu'est ce que vous avez tous à faire des cachotteries sur la ville du bien?
Ca change quoi qu'on le sache?
Je veux pas te le louer ton appart!! Liège ca peut passer mais Charleroi c'est un endroit ou il ne faut pas croiser de marchand de cordes.

C'était tout simplement pour faire une recherche sur le net pour des biens similaires et regarder les prix pratiqués.
Tant pis je ferai les 2.
C'est parce que les bonnes affaires, c'est pas pour n'importe qui...et surtout pas pour un Bordelais qui n'irait jamais foutre ses pieds en Gelbique !!
Pas d'bol j'y ai vécu 2 ans et je remonte souvent à cause/grâce (rayez la mention inutile) de la belle famille.

Gégé, c'est toi mon pote ?

jean · #102 Message par **jean** » 21 août 2009, 23:07

Je pense que les nouveaux appartements 2 chambres se vendent 120-130000 € hors tva de 21%. Le vendeur te dis que tu peux en demander 650-670 euros par mois. Cela ne se loue pas facilement. En dessous de 500 euros il n'y a pas grand chose de valable à louer et c'est dans ce créneau là que j'espère me situer. A Charleroi il y a un taux de chômage incroyable mais il y a deux cents mille personnes et Bruxelles est à moins d'une heure de train ce qui fait qu'il y a beaucoup de navetteurs qui habitent autour de la gare. C'est une ville agréable à vivre quoiqu'on dise, parceque l'ambiance y est très détendue et il y a une vie sociale et culturelle tout-à-fait honorable. C'est sûr que le tourisme n'est pas son point fort...

Je vous fais par de mon expérience aussi pour vous redire que même en période de crise l'immobilier est avant tout une histoire de patience. C'est depuis 2003 que je cherche quelque chose qui me semble être à un prix correct. J'ai visité des dizaines de maisons et d'appartements dans les quartiers que je connais bien, et ce n'est que en 2009 que j'ai trouvé quelque chose qui me semblait correct pour le prix.

Cpof · #103 Message par **Cpof** » 21 août 2009, 23:09

Gégé, c'est toi mon pote ?

Ouais et tu me dois toujours 300€!!!
...
...
naaaan j'déconne rien à voir avec un dénommé gérard.

Cpof · #104 Message par **Cpof** » 21 août 2009, 23:15

jean a écrit :Je pense que les nouveaux appartements 2 chambres se vendent 120-130000 € hors tva de 21%. Le vendeur te dis que tu peux en demander 650-670 euros par mois. Cela ne se loue pas facilement. En dessous de 500 euros il n'y a pas grand chose de valable à louer et c'est dans ce créneau là que j'espère me situer. A Charleroi il y a un taux de chômage incroyable mais il y a deux cents mille personnes et Bruxelles est à moins d'une heure de train ce qui fait qu'il y a beaucoup de navetteurs qui habitent autour de la gare. C'est une ville agréable à vivre quoiqu'on dise, parceque l'ambiance y est très détendue et il y a une vie sociale et culturelle tout-à-fait honorable. C'est sûr que le tourisme n'est pas son point fort...

Je vous fait par de mon expérience aussi pour vous redire que même en période de crise l'imobilier est avant tout une histoire de patience. C'est depuis 2003 que je cherche quelque chose qui me semble être à un prix correct. J'ai visité des dizaines de maisons et d'appartements dans les quartiers que je connais bien, et ce n'est que en 2009 que j'ai trouvé quelque chose qui me semblait correct pour le prix.

C'est vrai Jean. Et puis c'est aussi vrai que l'ambiance à Charleroi est assez cool.
Ceci dit la bulle belge n'a pris la dimension de la bulle Française et je suis épaté par la vitesse du retournement. Je suis de plus ou moins loin (tous les 6 mois) l'évolution du marché de la province d'Anvers et les prix ont déja été nettement corrigés. On peut acheter des biens à des prix très raisonable malgré un niveau de vie plus élevé qu'en France (hors RP).

#105 Message par **tarbouif** » 21 août 2009, 23:15

Cpof a écrit :
Gégé, c'est toi mon pote ?
Ouais et tu me dois toujours 300€!!!
...
...
naaaan j'déconne rien à voir avec un dénommé gérard.

Tes 300€, tu les aura quand tu m'aura rendu mon PC vieux brigand !!

Dommage, un informaticien Bordelais ayant passé 2 ans en Belgique et ayant gardé qq attaches là bas..ça collait !

(c'était Gérald, pas Gérard...sont pas né en 1940 mes potes

)

lecriminel · #106 Message par **lecriminel** » 22 août 2009, 01:03

Je pense que les nouveaux appartements 2 chambres se vendent 120-130000 € hors tva de 21%.

donc un appart neuf vaut plus du double d'un appart comme le tien.interessant.

En Belgique il faut ajouter en vente de gré à gré, 12,5% de droit d'enregistrement et pour un bien de cette valeur 1800 € de frais de notaire

donc ton vendeur a touché moins de 40.000€, c'est ça ?

neilujl · #107 Message par **neilujl** » 22 août 2009, 09:00

et pour l'imposition ça marche comment ??

mon meilleur coup, c'est une rénovation et le bien m'est revenu à 37000 euros pour un loyer sans charge de 420 , je suis avec un copain c'est du 50/50

foxtrot · #108 Message par **foxtrot** » 22 août 2009, 16:41

Je tente un résumé.

Une personne nous vante les avantages de l'IL. Ici, on est un peu réfractaire.
Pour corser le tout, il simplifie à outrance: le loyer rembourse son emprunt.

Sans grande précision, on ne peut comparer ton investissement IL à un investissement sur AV, et te dire si ton investissement est une affaire ou pas.

J'ai plus l'impression que tu as simplifié le cas, (loyer = mensualité), comme les gens qui ne regardent que ce qu'ils payent par mois pour le remboursement de leur maison au lieu du prix complet au bout des 20/25 ou 30 ans de crédit.

Tu as peut-être fait une affaire, mais vu ce que tu donnes comme précision, personne ne pourra te le confirmer ni l'infirmer ici.

Fox

mikachu · #109 Message par **mikachu** » 22 août 2009, 17:35

on n'est pas réfractaires à l'IL, on voudrait juste faire des bonnes affaires et on est patients

al0 · #110 Message par **al0** » 22 août 2009, 20:45

mazette, mais j'ai posté le sujet hier début d'après-midi, je reviens aujourd'hui et il y a 114 messages

, merci pour toutes les explications
allez je m'y mets pour comprendre cette histoire de 180x

jean · #111 Message par **jean** » 23 août 2009, 12:36

lecriminel a écrit :
Je pense que les nouveaux appartements 2 chambres se vendent 120-130000 € hors tva de 21%.
donc un appart neuf vaut plus du double d'un appart comme le tien.interessant.

En Belgique il faut ajouter en vente de gré à gré, 12,5% de droit d'enregistrement et pour un bien de cette valeur 1800 € de frais de notaire
donc ton vendeur a touché moins de 40.000€, c'est ça ?

C'était une vente publique. Les frais sont un forfait de 25% vu le montant peu élevé de la vente. Les vendeurs ont reçu 42000€. Il y avait 10500€ de frais ce qui mène au montant de 52500€ ttc.
Pour l'imposition en belgique c'est un forfait sur le revenu cadastral multiplié par un coéfiscient.

haltux · #112 Message par **haltux** » 23 août 2009, 13:39

al0 a écrit : merci pour toutes les explications
allez je m'y mets pour comprendre cette histoire de 180x

Honnêtement, je pense qu'il n'y a pas grand chose à comprendre. C'est un facteur au pif, fondé sur des constatations à l'époque ou les prix de l'immobilier paraissaient équilibrés, c'est tout.

De toute façon, un calcul sérieux ne pourrait pas ne pas tenir compte des taux d'intérêts.

jean · #113 Message par **jean** » 12 déc. 2009, 19:27

jean a écrit :Je vous raconte ma petite histoire. Une histoire belge. Je viens d'acheter un appartement en vente publique . 70 m², deux chambres, balcon etc en plein centre ville d'une grande ville belge. Je l'ai payé 52500€ TTC. Avec les travaux il me reviendra à +/- 60000€. J'espère en avoir un loyer de 400€. Tout le monde me dit que j'ai fait un e bonne affaire. Il me reviendra à 150 loyers. Vous trouvez ça comment ? Bien? Moyen ? Très moyen?

Je vous donne des nouvelles. Les travaux sont terminés, l'appartement est loué. L'estimation de 60000€ a été respectée à quelques euros près (y compris les charges et impôts que j'ai du supporter depuis la vente publique) . Par contre entretemps j'ai appris qu'en tant que propriétaire le pré&compte immobillier du bien se montait à +/- 1200€ par an et j'ai donc revu mon loyer à la hausse : 480€. Je l'ai loué en 10 jours. Je dois dire que j'ai pris un petit risque avec les locataires. Ils sont jeunes et n'ont pas de cdi mais le type parait très débrouillard et a payé pendant trois ans un loyer équivalent à lui tout seul. Ils attendent un bébé.
Vous pouvez voir l'appartement ici http://www.vlan.be/fr/immo/add_detail.d ... ab=SUMMARY
Si je ne me suis pas trompé sur les personnes, j'aurai fait une bonne affaire. S'ils me créent des problèmes, je suis sur que ce sera avec beaucoup d'élégance et cela m'occupera....

Récemment une vente publique d'un appartement 3 chambres et garage dans un beau quartier de ma ville s'est vendu 100000€ ( avec les frais comptez 125000€ ). Je ne m'y suis pas intéréssé car il faudrait le louer 1000€ par mois plus les charges ( 273€ mensuels ) . Le salaire moyen brut en Belgique est de +/- 2500 € mensuels. On ne doit pas avoir facile de louer ce genre d'appartement . Il vaut mieux que ce soit des gens qui l'ai acheté pour y habiter eux-même.

Je pense que hors Paris, il doit y avoir de temps en temps de bonnes affaires à faire. Mais si internet a du bon il a aussi du mauvais. Quand j'ai acheté mon logement, je ne comptais absolument pas faire une bonne ou une mauvaise affaire : je voulais me loger. En 1991, j'ai acheté une maison à retaper entièrement pour moins de 40000€. Aujourd'hui elle vaut plus évidemment mais à l'époque les taux d'intérêts étaient de 11% ce qui n'était pas rien ( la mensualieté à ce taux pour 54000 € etait de plus de 625€ ). Pendant quelques années cela représentait un vrai budget pour moi mais l'inflation aidant et mes revenus augmentant en 1994 j'avais déjà 25000€ d'économie. Ceux qui aujourd'hui on la possibilité d'acheter quelque chose de bien ne doivent pas trop hésiter. Mais il faut beaucoup de temps pour acheter : la maison je l'ai achetée en 3 ans de recherche et l'appartement en 4 ans. Des biens de qualité à un prix raisonnable, il n'y en a pas des masses tous les mois.

Goussette · #114 Message par **Goussette** » 12 déc. 2009, 21:56

jean a écrit :Le salaire moyen brut en Belgique est de +/- 2500 € mensuels.

Tu parles sans doute du revenu moyen des menages ? ou bien ?

lisa · #115 Message par **lisa** » 12 déc. 2009, 23:05

haltux a écrit :
al0 a écrit : merci pour toutes les explications
allez je m'y mets pour comprendre cette histoire de 180x
Honnêtement, je pense qu'il n'y a pas grand chose à comprendre. C'est un facteur au pif, fondé sur des constatations à l'époque ou les prix de l'immobilier paraissaient équilibrés, c'est tout.

De toute façon, un calcul sérieux ne pourrait pas ne pas tenir compte des taux d'intérêts.

Entièrement d'accord
On peut certes connaître la valeur locative d'un bien au moment où on l'achète, mais il est très difficile de prévoir l'évolution des loyers et encore plus l'évolution des prix de l'immobilier quartier par quartier. Je pense que certains logements ne vaudront plus grand chose dans 10 ans ( copropriétés des années 60 dans des zones peu attractives ) alors que d'autres conserveront une certaine valeur.

jean · #116 Message par **jean** » 12 déc. 2009, 23:23

Goussette a écrit :
jean a écrit :Le salaire moyen brut en Belgique est de +/- 2500 € mensuels.
Tu parles sans doute du revenu moyen des menages ? ou bien ?

Mais non, c'est le salaire moyen mais brut.

MamaMia · #117 Message par **MamaMia** » 12 déc. 2009, 23:26

jean a écrit :
Goussette a écrit :
jean a écrit :Le salaire moyen brut en Belgique est de +/- 2500 € mensuels.
Tu parles sans doute du revenu moyen des menages ? ou bien ?
Mais non, c'est le salaire moyen mais brut.

Ça fait du 2000 net par mois.. C'est beaucoup plus qu'en France tu es sûr de toi? (pour info chez nous autres les gueux, c'est 1500 net

)

Cedric1973 · #118 Message par **Cedric1973** » 12 déc. 2009, 23:30

Non, c'est plus : le salaire moyen français est de 1904 € net.
C'est le salaire médian qui est à 1500 € net.

(chiffre INSEE de 2005)

MamaMia · #119 Message par **MamaMia** » 13 déc. 2009, 00:00

Cedric1973 a écrit :Non, c'est plus : le salaire moyen français est de 1904 € net.
C'est le salaire médian qui est à 1500 € net.

(chiffre INSEE de 2005)

Ah, au temps pour moi alors.

al0 · #120 Message par **al0** » 13 déc. 2009, 15:15

et le salaire net médian en belgique, autant de différence qu'en France par rapport au salaire net moyen ?
de ce que j'ai compris salaire médian = la moitié des travailleurs est en dessous, l'autre moitié au dessus

c'est plutôt le salaire médian qui est un reflet plus fidèle de la réalité non?
car pour la moyenne, il suffit de quelques (très) gros salaires et la moyenne ne reflète pas trop la réalité si ?

si on prends un exemple avec des notes à un devoir par ex.
toto1 a 2/20
toto2 a 5/20
toto3 a 4/20
toto4 a 19/20

ça fait une note moyenne de 7,5, mais en réalité, 3 élèves sur 4 sont en dessous... c'est bien ça ou je me trompes ?

lecriminel · #121 Message par **lecriminel** » 13 déc. 2009, 16:48

al0 a écrit : c'est plutôt le salaire médian qui est un reflet plus fidèle de la réalité non?

Pour un investissement locatif, c'est le salaire median des locataires qui serait plus interessant, donc plus bas.

nlm · #122 Message par **nlm** » 16 déc. 2009, 22:20

Le ratio prix loyer, je le connais par coeur

grace au blog de Marc Candelier
http://www.marc-candelier.com/article-i ... 84558.html

Balladez vous sur le blog, il y a plein de choses interressantes...

180 loyers c'est encore trop cher car c'est plus que la bulle de 1991 à Paris.
Viser 150 loyers me parait plus adapté....
Par contre, c'est vrai que le plancher de la fin des années 1990 est à 120 loyers

Bon surf

I love J.Friggit for ever...

nlm · #123 Message par **nlm** » 16 déc. 2009, 22:28

Autre article très interessant: http://www.marc-candelier.com/article-27158953.html

Ne pas oublier... la baisse appelle la baisse...
l'espoir de PV qui a été le règle pendant des années n'existe plus, bien au contraire

difficile d'avoir un placement rentable en cas de baisse, et donc la seule solution c'est d'acheter au prix plancher de "120 à 150" loyers...

neron · #124 Message par **neron** » 16 déc. 2009, 22:59

Je ne sais pas pourquoi vous avez mis "180x", mais je voulais rappeler que pendant des siècles, la valeur des terrains étaient égale
à 10 x fois le revenu annuel soit "120x" Même à la fin XXem, on disait que le prix d'un bien, ne devait pas dépasser 10 ans de loyer.

Or à force de voir 180 dans le titre, certain lecteur de la bulle risque de croire que nous avons
donné une quelconque consistance de cette valeur alors que "120x" serait la valeur historique.

wizi · #125 Message par **wizi** » 16 déc. 2009, 23:41

neron a écrit :Je ne sais pas pourquoi vous avez mis "180x", mais je voulais rappeler que pendant des siècles, la valeur des terrains étaient égale
à 10 x fois le revenu annuel soit "120x" Même à la fin XXem, on disait que le prix d'un bien, ne devait pas dépasser 10 ans de loyer.

Or à force de voir 180 dans le titre, certain lecteur de la bulle risque de croire que nous avons
donné une quelconque consistance de cette valeur alors que "120x" serait la valeur historique.

il y a quand même eu une petite parenthèse de 65 ans, entre 1850 et 1915, on peut le voir sur le graph de Friggit complet :

lolotwingo · #126 Message par **lolotwingo** » 17 déc. 2009, 00:08

wizi a écrit :il y a quand même eu une petite parenthèse de 65 ans, entre 1850 et 1915, on peut le voir sur le graph de Friggit complet :

Certes, mais c'était il y a 100-150 ans, à une époque ou pour la moitié de la période l'ampoule électrique n'existait même pas

Bref, l'immobilier n'était pas comparable, puisque tout simplement le monde dans son ensemble n'était pas comparable.

De point de vue, avant la 1ère guerre au moins, la courbe n'a aucun sens en terme de comparaisons. Bref en limitant à la période à partir de laquelle on peut vaguement comparer, on a jamais vu ca, loin de là.

wizi · #127 Message par **wizi** » 17 déc. 2009, 01:30

lolotwingo a écrit :
wizi a écrit :il y a quand même eu une petite parenthèse de 65 ans, entre 1850 et 1915, on peut le voir sur le graph de Friggit complet :
Certes, mais c'était il y a 100-150 ans, à une époque ou pour la moitié de la période l'ampoule électrique n'existait même pas
Bref, l'immobilier n'était pas comparable, puisque tout simplement le monde dans son ensemble n'était pas comparable.

De point de vue, avant la 1ère guerre au moins, la courbe n'a aucun sens en terme de comparaisons. Bref en limitant à la période à partir de laquelle on peut vaguement comparer, on a jamais vu ca, loin de là.

C'est un peu comme occulter la période plus chaude que maintenant au moyen âge, sur la courbe d'évolution climatique...

#128 Message par **Hitomini** » 17 déc. 2009, 08:18

enfin sur la période 65 à 98 et 98 à aujourdhui il y a surement eu des évolutions qui pourraient faire que nous soyons entré dans un modèle différent.
le monde se développe et change beaucoup plus vite (hypothese)
comme par exemple
l'arrivé de stéphy plazza

?
la démographie ?
etc

Pimp' · #129 Message par **Pimp'** » 17 déc. 2009, 08:49

La formule exacte est : loyer annuel net de charge divisé par le coût du capital.
bon, la question qui suit : quel est le coût du capital...?

vaste sujet qui occupe des livres entiers. Mais en gros, c'est le coût de ce que rapporterais ce même capital placé ailleurs, avec un niveau de risque comparable.
Une AV a-t-elle un niveau de risque comparable ? pas sur.
En prenant cette dénifition, on voit que la valeur d'un logement pour se loger ou pour louer n'est pas la même, puisqu'il faut ajouter une prime de risque d'impayés, de vacation, de dommages, et les impots dans le cas de l'investissement locatif.
Et les plus ou moins values potentielles ? dur dur aussi de savoir comment intégrer ça...
bref, il n'y a pas de formule magique

Murps · #130 Message par **Murps** » 17 déc. 2009, 09:55

Merci pour le blog de MArc Candelier !

Super file sur les fondamentaux.

Pimp' · #131 Message par **Pimp'** » 17 déc. 2009, 09:58

Murps a écrit :Merci pour le blog de MArc Candelier !

Super file sur les fondamentaux.

bah oui, mais bon...c'est pourtant ça. 180 loyers, 200 ou 300, franchement ça ne veut rien dire...

lolo69 · #132 Message par **lolo69** » 17 déc. 2009, 10:26

tarbouif a écrit :
Hérisson a écrit :180 loyers = 15 ans de loyers, c'est l'ordre de grandeur d'un prix raisonnable, hors bulle. Ca correspond à une moyenne long terme, mais je n'ai aucune source pour le démontrer !
Ca n'a rien à voir avec la qualité du bien, puisqu'un bien de piètre qualité aura un loyer bas et un prix bas.

C'est un peu comme quand on dit qu'on achète un bien qui vaut 3 ans de ses revenus ; quand on monte à 4 ans et demi ou 5 ans, c'est qu'il y a un problème : soit on achète au dessus de ses moyens, soit il y a bulle.
Ca a été fait juste au dessus.
La décision d'acheter plutôt que de louer étant essentiellement une question d'optimisation financière, il est normal d'arbitrer ce choix en regard du rendement des autres placements financiers disponibles sur le marché.
Les risques très importants associés à l'immo, ainsi que le caractère bloqué de l'investissement impliquent que l'on exige en retour un rendement très supérieur à celui des placements sûrs, de type AV.

Pour un rendement "correct" de 8%, cela correspond à un prix d'achat égal à 150 loyers hors charges.
7% -> 170 loyers
6% -> 200 loyers
5% -> 240 loyers

Il ne faut surtout pas confondre les achats :

L'achat pour y vivre, le rendement tu t'en fous un peu, la question est:
Est ce que je veux vivre dedans, si il se passe quelque chose (divorce, mutation, maladie, qui n'arrive malheureusement pas qu'aux autres) en ai je assez sous la semelle. Si la réponse est oui, alors bulle ou pas bulle, l'argent est fait pour être dépenser et se faire plaisir

L'achat pour louer ou seul le rendement compte.
Daans mon cas le scellier peut s'avérer interessant, mais il faut bien le choisir et prévoir la revente. En tout cas vu ma tranche d'imposition, en dessous de 8% c'est une utopie que de faire de l'immobilier, beaucoup trop d'emmerde par rapport à une AV à 3,9% net hors impôt. Je mange 40% des loyers en imposition et s'y tu y rajoutes les frais, tu comprends vite que 8% c'est un minimum.

#133 Message par **tarbouif** » 17 déc. 2009, 10:36

lolo69 a écrit : Il ne faut surtout pas confondre les achats :

L'achat pour y vivre, le rendement tu t'en fous un peu, la question est:
Est ce que je veux vivre dedans, si il se passe quelque chose (divorce, mutation, maladie, qui n'arrive malheureusement pas qu'aux autres) en ai je assez sous la semelle. Si la réponse est oui, alors bulle ou pas bulle, l'argent est fait pour être dépenser et se faire plaisir

Je ne suis pas d'accord.
Tant qu'il existe sur le marché de la location des biens équivalents à celui que tu compte acheter alors oui le rendement seul compte, puisque tu habite dans le "même" logement.
Je suis pile dans ce cas là car la maison de mes voisins, quasi identique à la mienne, est en vente.
Je pourrais l'acheter, mais à 530 K hors frais de notaire ça ne présente aucun intérêt par rapport à ma location à 2000€/mois.

Par contre, dans le cas où le bien que tu recherche n'existe plus du tout sur le marché de la loc...alors forcément, on ne compare plus et on achète ce qu'on a les moyens d'acheter.
Je pense que je rachèterais une maison d'ici 2 à 5 ans, mais je commencerais toujours par regarder le marché locatif pour voir s'il n'existe pas aussi bien à meilleur prix !

lolo69 · #134 Message par **lolo69** » 17 déc. 2009, 10:45

wizi a écrit :
lolotwingo a écrit :
wizi a écrit :il y a quand même eu une petite parenthèse de 65 ans, entre 1850 et 1915, on peut le voir sur le graph de Friggit complet :
Certes, mais c'était il y a 100-150 ans, à une époque ou pour la moitié de la période l'ampoule électrique n'existait même pas
Bref, l'immobilier n'était pas comparable, puisque tout simplement le monde dans son ensemble n'était pas comparable.

De point de vue, avant la 1ère guerre au moins, la courbe n'a aucun sens en terme de comparaisons. Bref en limitant à la période à partir de laquelle on peut vaguement comparer, on a jamais vu ca, loin de là.
C'est un peu comme occulter la période plus chaude que maintenant au moyen âge, sur la courbe d'évolution climatique...

Exact et même si le climat se réchauffe... Comme qui dirait on s'en fout, la population se déplacera et il fera beau dans le nord.
Par contre ne plus avoir de pétrole, cela peut ête un vrai problème si l'on ne progresse au point de vue technologique.

lolo69 · #135 Message par **lolo69** » 17 déc. 2009, 10:54

tarbouif a écrit :
lolo69 a écrit : Il ne faut surtout pas confondre les achats :

L'achat pour y vivre, le rendement tu t'en fous un peu, la question est:
Est ce que je veux vivre dedans, si il se passe quelque chose (divorce, mutation, maladie, qui n'arrive malheureusement pas qu'aux autres) en ai je assez sous la semelle. Si la réponse est oui, alors bulle ou pas bulle, l'argent est fait pour être dépenser et se faire plaisir
Je ne suis pas d'accord.
Tant qu'il existe sur le marché de la location des biens équivalents à celui que tu compte acheter alors oui le rendement seul compte, puisque tu habite dans le "même" logement.
Je suis pile dans ce cas là car la maison de mes voisins, quasi identique à la mienne, est en vente.
Je pourrais l'acheter, mais à 530 K hors frais de notaire ça ne présente aucun intérêt par rapport à ma location à 2000€/mois.

Par contre, dans le cas où le bien que tu recherche n'existe plus du tout sur le marché de la loc...alors forcément, on ne compare plus et on achète ce qu'on a les moyens d'acheter.
Je pense que je rachèterais une maison d'ici 2 à 5 ans, mais je commencerais toujours par regarder le marché locatif pour voir s'il n'existe pas aussi bien à meilleur prix !

Je suis dans le cas 2 la maison que je viens d'acheter n'existe pas du tout en location dans mon coin (pas vu d'équivalent en 3 ans).
En fait sur l'achat, chaque situation est personnelle et si tu reste 10 ans dans la m^me location tu aurais probablement mieux fait d'acheter.
Ce que j'essai de dire c'est que pour l'achat, il n'y a que des cas particulier.
Pour la location on peut faire du générale beaucoup plus facilement.

#136 Message par **tarbouif** » 17 déc. 2009, 11:01

lolo69 a écrit : Je suis dans le cas 2 la maison que je viens d'acheter n'existe pas du tout en location dans mon coin (pas vu d'équivalent en 3 ans).
En fait sur l'achat, chaque situation est personnelle et si tu reste 10 ans dans la m^me location tu aurais probablement mieux fait d'acheter.
Ce que j'essai de dire c'est que pour l'achat, il n'y a que des cas particulier.
Pour la location on peut faire du générale beaucoup plus facilement.

Je me doute bien que c'est ton cas

Mais ta conclusion sur les 10 ans en loc n'en n'est pas plus juste pour autant, en tout cas pas dans l'absolu.

Si les prix sont stables ou montants, alors l'achat peut s'avérer plus rentable (sauf surprise au niveau des travaux lourds).
Si les prix baissent ne serait-ce que de 2% par an sur la période, il n'y a pratiquement aucune chance de rentabiliser un achat. Reste alors à espérer ensuite une belle remontée pour compenser la baisse, ce qui peut te contraindre à rester trèèèèès longtemps coincé dans ta maison.

Bref, il faut suivre le marché en continu et se positionner sur les bonnes vagues. C'est une erreur de croire qu'il pourrait exister une solution "toujours meilleure".

neilujl · #137 Message par **neilujl** » 17 déc. 2009, 22:13

tarbouif a écrit :Mais ta conclusion sur les 10 ans en loc n'en n'est pas plus juste pour autant, en tout cas pas dans l'absolu.

ben ouais comme quand tu sors de chez toi , tu mets pas une casquette pour eviter une mer.de d'oiseau mais pouratnt ça peut arriver que tu t'en prennes une ..dans l'absolu ....!!!!

#138 Message par **tarbouif** » 17 déc. 2009, 23:33

neilujl a écrit :
tarbouif a écrit :Mais ta conclusion sur les 10 ans en loc n'en n'est pas plus juste pour autant, en tout cas pas dans l'absolu.
ben ouais comme quand tu sors de chez toi , tu mets pas une casquette pour eviter une mer.de d'oiseau mais pouratnt ça peut arriver que tu t'en prennes une ..dans l'absolu ....!!!!

Et parfois on fait l'effort de faire des réponse argumentées en se disant qu'on sera lu par des gens pas trop cons...et pan, on tombe sur un bas de plafond qui ne comprend pas un seul mot.

neilujl · #139 Message par **neilujl** » 17 déc. 2009, 23:39

objectivement, il est de combien le pourcentage de chances pour que l'on soit perdant en achetant une baraque et en y restant 10 ans plutôt que de partir en location pour 10 ans ... c'est peut être plus clair comme ça ?

#140 Message par **floflo** » 17 déc. 2009, 23:52

Ben ça dépend objectivement du prix de l'achat/prix du loyer..

taratata · #141 Message par **taratata** » 18 déc. 2009, 08:29

pour l'effet de levier , je connais un gars qui il y a quelques années a eu la possibilité d'acheter des actions de sa boîte à prix réduit , il n'avait pas les ronds , il s'est abstenu . Deux ans après les actions avaient multiplié leur valeur par dix , coup de chance , vu sa situation dans la société on lui a proposé d'en acheter un paquet avec une réduc de 20% à condition de les garder quelques années. Il allait pas laisser passer cette affaire , il a couru à la banque emprunter 100 000 euro pour les acheter.
Aujourd'hui il rembourse ses 100 000 euro sur son salaire , les actions , elles , depuis ont vu leur valeur divisée par 50.( il a eu du pot il a pas été licencié depuis)
C'est ce qui s'appelle l'effet de massue.
Ben pour l'immo c'est pareil si tu emprunte en période d'inflation , terrible c'est l'effet de levier , si tu empruntes en période de baisse .....
A chacun de savoir si on est en période de hausse ou de baisse de l'immo , et d'agir en conséquence

wizi · #142 Message par **wizi** » 18 déc. 2009, 09:14

taratata a écrit :pour l'effet de levier , je connais un gars qui il y a quelques années a eu la possibilité d'acheter des actions de sa boîte à prix réduit , il n'avait pas les ronds , il s'est abstenu . Deux ans après les actions avaient multiplié leur valeur par dix , coup de chance , vu sa situation dans la société on lui a proposé d'en acheter un paquet avec une réduc de 20% à condition de les garder quelques années. Il allait pas laisser passer cette affaire , il a couru à la banque emprunter 100 000 euro pour les acheter.
Aujourd'hui il rembourse ses 100 000 euro sur son salaire , les actions , elles , depuis ont vu leur valeur divisée par 50.( il a eu du pot il a pas été licencié depuis)
C'est ce qui s'appelle l'effet de massue.
Ben pour l'immo c'est pareil si tu emprunte en période d'inflation , terrible c'est l'effet de levier , si tu empruntes en période de baisse .....
A chacun de savoir si on est en période de hausse ou de baisse de l'immo , et d'agir en conséquence

I bosse chez Natixis ?

Sinon, c'est quoi la conclusion, il aurait mieux fait d'acheter un T2, il aurait perdu moins d'argent ?

kalimero94 · #143 Message par **kalimero94** » 18 déc. 2009, 10:59

ma vision sur l'immobilier est que de nos jours il faut vraiment faire l'impasse sur pleins de plaisir de la vie...pour pouvoir payer le surplus lié à la surévaluation des prix de l'immobilier.

Cela peut engendrer avec les années de la frustration et de l'amertune pour les personnes qui etaient deja à + de 33 % de taux d 'endettement.

Rajouter à cela la précarité du monde professionnel et l'augmentation des taxes et impots.

de Notre coté , nous sommes pas pret à faire l'impasse sur pleins de choses , pour un bien surestimé au niveau prix.

taratata · #144 Message par **taratata** » 18 déc. 2009, 13:59

wizi a écrit :
taratata a écrit :pour l'effet de levier , je connais un gars qui il y a quelques années a eu la possibilité d'acheter des actions de sa boîte à prix réduit , il n'avait pas les ronds , il s'est abstenu . Deux ans après les actions avaient multiplié leur valeur par dix , coup de chance , vu sa situation dans la société on lui a proposé d'en acheter un paquet avec une réduc de 20% à condition de les garder quelques années. Il allait pas laisser passer cette affaire , il a couru à la banque emprunter 100 000 euro pour les acheter.
Aujourd'hui il rembourse ses 100 000 euro sur son salaire , les actions , elles , depuis ont vu leur valeur divisée par 50.( il a eu du pot il a pas été licencié depuis)
C'est ce qui s'appelle l'effet de massue.
Ben pour l'immo c'est pareil si tu emprunte en période d'inflation , terrible c'est l'effet de levier , si tu empruntes en période de baisse .....
A chacun de savoir si on est en période de hausse ou de baisse de l'immo , et d'agir en conséquence
I bosse chez Natixis ?

Sinon, c'est quoi la conclusion, il aurait mieux fait d'acheter un T2, il aurait perdu moins d'argent ?

Non pas chez natixis mais ça pourrait être france télécom , ou alcatel ,il bosse dans une boite de ce secteur.
La conclusion c'est que l'effet de levier, avec un emprunt , tout à fait indéniable pour acquérir un bien en période d'inflation sur ce bien ,devient un effet massue pour acquérir un bien en période de baisse des prix.
S'il avait acheté un T2 il y a cinq ans avec un emprunt , et l'avait revendu l'an dernier , il aurait bénéficié de l'effet de levier et aurait gagné beaucoup d'argent grace à cet effet de levier.
Maintenant actuellement si tu penses qu'un T2 va beaucoup augmenter dans les années à venir tu peux emprunter pour l'acheter, et espérer bénéficier de l'effet de levier. Pas la peine de me proposer une association sur ce coup la

#145 Message par **tarbouif** » 18 déc. 2009, 16:56

neilujl a écrit :objectivement, il est de combien le pourcentage de chances pour que l'on soit perdant en achetant une baraque et en y restant 10 ans plutôt que de partir en location pour 10 ans ... c'est peut être plus clair comme ça ?

Pour un achat aujourd'hui, je dirais dans les 90% d'y perdre (beaucoup) à 10 ans d'échéance.
Plus loin je ne sais pas...mais en commençant par 4 à 5 ans de baisse, il faut une belle progression ensuite pour rattraper le retard accumulé par le proprio dans la constitution de son patrimoine.
Et comme les bulles se ne regonflent pas très souvent au même endroit, ça peut prendre un certain temps !

wizi · #146 Message par **wizi** » 18 déc. 2009, 22:46

tarbouif a écrit :
neilujl a écrit :objectivement, il est de combien le pourcentage de chances pour que l'on soit perdant en achetant une baraque et en y restant 10 ans plutôt que de partir en location pour 10 ans ... c'est peut être plus clair comme ça ?
Pour un achat aujourd'hui, je dirais dans les 90% d'y perdre (beaucoup) à 10 ans d'échéance.
Plus loin je ne sais pas...mais en commençant par 4 à 5 ans de baisse, il faut une belle progression ensuite pour rattraper le retard accumulé par le proprio dans la constitution de son patrimoine.
Et comme les bulles se ne regonflent pas très souvent au même endroit, ça peut prendre un certain temps !

Je ne serais pas aussi catégorique que toi là-dessus tarbouif...

Je pense que tu as trop le marché de RP (déconnecté de la réalité) en tête.

Dans certaines zones de province les moins spéculatives, une partie des vendeurs est déjà revenu à la raison. (bien sûr, pas dans le sud, ni près de la Suisse et du Luxembourg...)

Par exemple dans une ville de province de 100 000 habitants :

http://www.seloger.com/308292/47471477/ ... ppeAAJ40AA

(un appart correct, sans prétentions, sans balcon ni terrasse, T4 65m² 81k€)

En calcul rapide, pour un couple avec 2500k€/mois de revenus cumulés (donc 2 "petits salaires"), avec 15k€ d'apport + FN :

financé sur 15 ans, mensualités 480€ à 4%, ce qui conrespond env au loyer HC de ce type d'appart (RLB 7% env), endettement env 20%, ce qui permet de faire face à un "coup de la vie", et de racheter son crédit avant terme, si pas de gros problèmes particuliers.

financé sur 10 ans, mensualités 650€ à 4%, endettement env 26%. Le couple peut donc acheter sur 10 ans à 26% d'endettement, on a vu pire.

(en prenant l'hypothèse que le couple fait 2/3 enfants max dans le temps d'habitation de l'appart, si c'est des lapins chrétiens (sic) sans contraceptions, c'est moins valable)

Et je n'ai pas pris en compte le PTZ auquel le couple a droit + les déductions des intérêts d'emprunt sur impôts + éventuellement d'autres "prêts d'aide à l'accession" + négociation du prix d'achat, qui peuvent faire baisser le coût de l'opération.

Il n'est pas certain que ces acheteurs virtuels soient perdants dans 10 ans, par rapport à louer le même appart, ni que le prix de l'appart baisse de 5%/an pendant 5 ans, vu que le prix correspond aux revenus des personnes susceptibles de l'acheter (raisonnement Friggitien inside).

Sinon, pour revenir au sujet du post,

amha, il faut également tenir compte de la surface, car le prix locatif/m² augmente quand la surface baisse (et vice versa)

donc :
120-150X pour un studio
180X pour un T2/T3
200X pour un T5/maison type pavillon de base
200-300X pour une belle maison, difficilement trouvable sur le marché locatif
300X-... pour un bien exceptionnel type loft de 400m², terrasse de 1000m² avec piscine sur le toit d'un haut immeuble à Paris

#147 Message par **tarbouif** » 18 déc. 2009, 22:58

Possible que je sois trop influencé par le marché parisien, mais je regarde aussi depuis qq mois du coté de Bordeaux et le potentiel de baisse est encore énorme (du mois par rapport aux prétentions farfelues des vendeurs).
Du coté de mon bled d'origine en Corrèze, il est clair que la gamelle est déjà allé beaucoup plus loin...mais rapporté aux revenus des ménages locaux c'est toujours la même choses, c'est encore beaucoup trop cher pour espérer se loger sans trucider mémé.
Je discutais encore il y a deux heures avec un copain de Brive qui pense que sa maison (sur une colline pas si près que ça du centre), d'à peine 150 m², avec 1000m² de terrain en (grosse) pente...vaut encore plus de 350 K€.
Moi je veux bien, mais j'aimerais bien voir la liste des mecs du coin capable d'aligner 350 boulettes quand un salaire de "notable" se situe dans les 3000€/mois.
Un retour à la raison s'impose, partout...et pas seulement à Paris (ou là évidement, c'est le royaume du n'importe quoi

)

wizi · #148 Message par **wizi** » 18 déc. 2009, 23:34

Des proprios, non vendeurs, qui se confortent dans la pensée que leurs maisons "vaut" 350k€ (et qui en plus que la leur est mieux que celle des voisins, parcque ceci ou celà, j'en ai rencontré aussi

)

Alors que s'ils devaient vendre, ils en tireraient probablement 190k€, 240k€ max.

(Bordeaux, je connais pas du tout, mais c'est probablement trop cher...)

Dommage qu'il n'y ai pas de courbe de Friggit par département/région, voir par ville.

Je pense que l'on pourrait voir des villes où la spéculation a été plus forte que dans d'autres, et des crashs de prix importants ramenant pas loin du tunnel de Friggit à certains endroits.

Entre une maison à 250k€ à Bordeaux, et la même à 50k€ dans les Vosges, je pense que les salaires ne sont pas 5X moins élevés dans les Vosges (et que c'est donc plus spéculatif à Bordeaux).

En tout cas, un T4 basique de 65m² à 81k€, cela doit faire espérer/rêver quelques Parisiens...

#149 Message par **tarbouif** » 18 déc. 2009, 23:39

wizi a écrit : En tout cas, un T4 basique de 65m² à 81k€, cela doit faire espérer/rêver quelques Parisiens...

J'ai vendu le mien (à peine 79m²), pour la modique somme de 360K€.
On s'en approche doucement non ?

(et encore, j'ai affiché à -15% d'emblée, sinon j'aurais pu faire trainer en espérant le pigeon à 400

)

VertPamplemousse

tarbouif a écrit :Possible que je sois trop influencé par le marché parisien, mais je regarde aussi depuis qq mois du coté de Bordeaux et le potentiel de baisse est encore énorme (du mois par rapport aux prétentions farfelues des vendeurs).
Du coté de mon bled d'origine en Corrèze, il est clair que la gamelle est déjà allé beaucoup plus loin...mais rapporté aux revenus des ménages locaux c'est toujours la même choses, c'est encore beaucoup trop cher pour espérer se loger sans trucider mémé.
Je discutais encore il y a deux heures avec un copain de Brive qui pense que sa maison (sur une colline pas si près que ça du centre), d'à peine 150 m², avec 1000m² de terrain en (grosse) pente...vaut encore plus de 350 K€.
Moi je veux bien, mais j'aimerais bien voir la liste des mecs du coin capable d'aligner 350 boulettes quand un salaire de "notable" se situe dans les 3000€/mois.
Un retour à la raison s'impose, partout...et pas seulement à Paris (ou là évidement, c'est le royaume du n'importe quoi )

+1, Sur Toulouse (comme sur Bordeaux), on est bien loin du compte, les prix sont encore parfaitement farfelus.

+1 aussi sur Brive, 350.000 euros là-bas, doit y a voir une centaine de personnes à pouvoir les lâcher là-bas (c'est un peu le fi(ll)on du monde là-bas)... Et ça, c'est parfaitement incompréhensible...