vente a Paris 16

[essapapote]

Je suis avec intérêt votre mise en vente et j'espère qu'une vente débouchera.
Mes beaux-parents sont propriétaires d'une grande surface (220 m²) à la muette au tout début de la rue de la pompe.
C'est un 4ème étage d'une petite copropriété, très bel immeuble PDT, avec 2 grandes chambres de service. Au plus haut de la bulle ils auraient pu en tirer 2 millions maintenant beaucoup moins (1,5 - 1,6 ?)
Si vous loupez le dernier train d'acheteurs, il ne vous restera que la vente à la bougie à Chatelet...

Les gens qui viennent, il sont vraiment intéressés ou ils viennent en curieux (parce que la vue du salon sur les tours immondes du 15ème c'est pas top) ?

[Guins]

très bel immeuble PDT

[americaine]

PDT= pierre de taille
PMC= parquet moulures cheminees.
De l'hausmannien, quoi. Bonne qualite de construction, bonne isolation phonique et thermique si on met des doubles vitrages aux fenetres. Bien meilleure en tout cas que les trucs neufs ou recents ou on entend les voisins tousser (et autres ).

[Guins]

OK merci. Désolé de ne pas parler le parisien

[americaine]

De rien! Je me demande justement si l'appart de FI Trader est de l'hausmannien. "Sans defauts" c'est vague comme description, puisque c'est ce que 99% des vendeurs pensent de leur bien.

[neron]

tqui m'a fait la propal a -11.5% (orale donc ca ne vaut rien légalement)

Oh que si attention aux propositions devant témoins (café, resto, .. après avoir cuvé)

[FI Trader]

bon, un peu de nouveau.
donc j'avais un particulier en direct, qui avait fait une propale a -11.5% et j'avais montre -4.3%. et on en etait reste la.
malgre ce que me disait mon agence, aucune autre proposition ne venait, donc jai fait une nouvelle offre plus agressive a -8%.
l'acheteur ma dit de lui laisser 1 semaine pour reflechir...

Mais, hier, j'ai enfin l'agence qui rappelle pour me dire que son client qui etait interesse et qu'ils n'arrivaient pas a joindre fait finalement une proposition a -13.7% (net vendeur pour moi) mais 100% cash (le particulier au dessus a besoin d'un financement). jai donc naturellement fait une contre offre a -7.2%. pour ce gars la, ca devrait etre plus facile de negocier car c'est quelqu'un pour qui l'argent n'est pas un probleme visiblement et si le bien lui plait vraiment, ce serait logique qu'il conclut l'affaire, meme si il est naturel pour lui de negocier au maximum.

cote visites, je tourne a 3/4 encore par semaine en ce moment au lieu de 4/5 au debut. le marche est moins mort que je ne le pensais.

perso je prefere vendre a qqun qui fait une offre 100% cash. Si on signe un compromis avec une clause de desistement en cas de refus de dossier de credit, c'est prendre un gros risque dans ce marche. on peut avoir la reponse negative 2 ou 3 mois apres, et les autres acheteurs se seront faits la malle ou negocieront moins cher... et pour peu que la une des journaux a ce moment la ca soit le krach du CAC40 et des faillites et licenciements spectaculaires, ca en sera fini des acheteurs, surtout de ce type de bien.

[stel92]

merci pour ces infos, mais vous pourriez avoir la courtoisie de répondre à vos messages privés, même négativement...

[Guins]

perso je prefere vendre a qqun qui fait une offre 100% cash. Si on signe un compromis avec une clause de desistement en cas de refus de dossier de credit, c'est prendre un gros risque dans ce marche.

Si vous av(i)ez une offre avec clause suspensive d'un montant 100, vous accepteriez une offre cash de quel montant?

[FI Trader]

j'essaierai plutot d'abord de faire enlever la clause suspensive, en demandant aux gens de parler de leur projet a leur banquier avant de signer et d'obtenir un accord de principe sur un plan de financement precis. si un tel accord existe le risque devient tres limite pour l'acheteur.

sinon a mon avis une telle clause vaut au moins 5% je pense.

[FI Trader]

pour etre plus precis, en ce moment, je pense que ca vaut au moins de 5 a 10% je pense. c'est le prix de la 'liquidite'.

dans un marche haussier, ca ne vaut rien (si la vente rate, on a encore plus de chance de vendre cher...)
pour un bien liquide (= facile a vendre) ca vaut moins evidemment que pour un bien 'illiquide.
un bien liquide, c'est un bien qui a plus de demande naturelle, c'est a dire une petite surface par exemple, dans le centre ville d'une grande agglomeration, et sans defaut.

par exemple, si on a enfin une propale pour une maison pour laquelle il y a eu 10 visites seulement, en 6 mois, mais pour laquelle tout d'un coup il y a 2 propales, si on se loupe sur la vente a cause du credit, et qu'entretemps le 2eme acheteur se desiste pour un autre bien, c'est la catastrophe... le prochain acheteur est peut etre a -20% du prix du compromis signe. alors meme si le 2eme acheteur est 10% plus bas, peut etre faut il quand meme signer ?

ca depend de votre profil de risque. faut il signer 10% plus bas et etre 100% sur de la vente, ou prendre le risque de ne pas signer et se retrouver a vendre 20% (ou plus) plus bas ? lisez les archives de ce forum, il y a des tas de propositions refusees par certains vendeurs qui se retrouvent finalement a vendre beaucoup plus bas, ou des tas de compromis non signes a cause de credit refuse...

pour en revenir au conseil precedent: peut etre faut-il meme demander a l'acheteur si on peut rencontrer son banquier pour entendre laccord de principe de sa bouche a lui. ca n'a certes pas de valeur legale, mais ca permet de juger du serieux de la proposition. bon c'est une idee que je lance. je ne l'ai jamais fait en pratique. ca ne m'arrive pas souvent de vendre des appartements ou des maisons !

[highway]

ESt ce que cela existe un papier qui dirait que la banque s'engage à me suivre sur X année, pour un total de X k€ avec k€ d'apport au taux de Z%, valable pendant tant de jours ?

[Madi94]

ESt ce que cela existe un papier qui dirait que la banque s'engage à me suivre sur X année, pour un total de X k€ avec k€ d'apport au taux de Z%, valable pendant tant de jours ?

On avait demandé quelque chose comme ça à notre banque, au moment de commencer nos recherches pour savoir c'était quoi notre budget max max max. Ils ont refusé Ils voulaient voir le compromis de vente pour nous faire une proposition précise. On avait juste eu un montant en gros. Personnellement j'avais trouvé ça stupide: comment savoir si on pouvait dépasser de 10 - 30 - 50k€ notre budget initial? Et après on s'étonne que des prets ne sont pas obtenus après signature de compromis ...

Mais d'un autre coté, on peut négocier tellement de chose au dernier moment que fixer qqchose sur papier à l'avance parait prematuré.

[goinfrimmo]

j'essaierai plutot d'abord de faire enlever la clause suspensive

Si le plan de financement contient une ligne de crédit, c'est impossible. La clause s'applique de droit.

[goinfrimmo]

On avait demandé quelque chose comme ça à notre banque, au moment de commencer nos recherches pour savoir c'était quoi notre budget max max max. Ils ont refusé

Il n'y a pas de règle. Certaines banques acceptent d'éditer ce type de simulation sans compromis. J'imagine que cela leur est plus facile si le client est riche et que le projet est raisonnable.

[Le Drash]

UP
On en est où de cette vente

[BasicRabbit]

FI Trader a écrit:
j'essaierai plutot d'abord de faire enlever la clause suspensive
Si le plan de financement contient une ligne de crédit, c'est impossible. La clause s'applique de droit.

Lorsque j'ai vendu mon appart (voir ma file enterrée "je viens de vendre à Rennes") j'ai demandé et obtenu de faire enlever la clause suspensive en cas de refus de financement bancaire.
L'acheteur a signé le compromis et a pourtant emprunté 300.000 € à une banque.

[Bridélice]

ESt ce que cela existe un papier qui dirait que la banque s'engage à me suivre sur X année, pour un total de X k€ avec k€ d'apport au taux de Z%, valable pendant tant de jours ?

Ce type de papier existe bien sûr : nous en avons joué pour négocier. En incluant ce type de papier au compromis, c'est quasiment une assurance pour le vendeur de ne pas se retrouver avec un refus de crédit. C'est assez sécurisant, même si légalement, cela n'a aucune valeur en n'empêche pas le refus de crédit. Cela dit, la banque aurait l'air assez nulle de refuser un crédit qu'elle aurait validé par écrit quelques semaines plus tôt.
Pour obtenir ce genre de papier de sa banque, il faut monter un dossier de prêt assez précis (montant de l'apport, salaires, crédits en cours , etc...)

[goinfrimmo]

FI Trader a écrit:
j'essaierai plutot d'abord de faire enlever la clause suspensive
Si le plan de financement contient une ligne de crédit, c'est impossible. La clause s'applique de droit.

Lorsque j'ai vendu mon appart (voir ma file enterrée "je viens de vendre à Rennes") j'ai demandé et obtenu de faire enlever la clause suspensive en cas de refus de financement bancaire.
L'acheteur a signé le compromis et a pourtant emprunté 300.000 € à une banque.

Peut-être, mais la clause suspensive s'applique de droit. C'est un coup de bol que le prêt fut accordé.

[goinfrimmo]

Cela dit, la banque aurait l'air assez nulle de refuser un crédit qu'elle aurait validé par écrit quelques semaines plus tôt.

Ca dépend aussi de l'organisation de la banque. L'attestation peut être émise par une agence de quartier sur la foi d'éléments qui peuvent être contredits par le service central de gestion des crédits, qui peut par exemple avoir un doute sur la garantie (rapport valeur vénale/prêt). Maintenant, c'est vrai que les refus doivent être rares, car on n'en entends pas parler ici par exemple.

[BasicRabbit]

Peut-être, mais la clause suspensive s'applique de droit

Lors de la signature du compromis le futur acquéreur a explicitement renoncé à cette clause suspensive par un paragraphe manuscrit sous la dictée du notaire (qui, visiblement, connaissait le texte par coeur). Pour moi cela signifie que cette clause ne s'applique pas de droit. Mais je ne suis qu'un simple particulier (ni légiste, ni dans l'immobilier).

[evidence]

Peut-être, mais la clause suspensive s'applique de droit

Lors de la signature du compromis le futur acquéreur a explicitement renoncé à cette clause suspensive par un paragraphe manuscrit sous la dictée du notaire (qui, visiblement, connaissait le texte par coeur). Pour moi cela signifie que cette clause ne s'applique pas de droit. Mais je ne suis qu'un simple particulier (ni légiste, ni dans l'immobilier).

Il faudrait savoir si cette disposition est d'ordre public ( http://fr.wikipedia.org/wiki/Ordre_publ ... dre_public ) comme c'est le cas par exemple pour la loi de 1989 régissant les baux d'habitation de logements vides.

[leo]

Corrigeons le vocabulaire:

- la clause suspensive est d'ordre public, elle s'applique donc 'de droit';
- mais on peut écarter son effet (qui ne protège que celui qui y renonce) comme le dit BasicRabbit, les notaires ont mis au point le coup dès la loi de 1979, même quand ils savent que l'acheteur emprunte!
Il ne faut jamais l'accepter, même quand on pense acheter cash.

Et cette astuce me semble d'autant plus vicieuse si l'acheteur emprunte que dans d'autres cas il est totalement impossible de renoncer à une protection d'ordre public (ex: délai de réflexion pour un prêt immo) même quand l'emprunteur ment volontairement.

[evidence]

Corrigeons le vocabulaire:

- la clause suspensive est d'ordre public, elle s'applique donc 'de droit';
- mais on peut écarter son effet (qui ne protège que celui qui y renonce).[/b]
.

Merci pour cette correction !
(Si vous n'étiez plus là, vous nous manqueriez )
Je lis sur Wikipedia "Une norme d'ordre public est une règle impérative que les parties ne peuvent écarter " auriez vous des précisions (des références suffiraient) sur la possibilité ou non d'écarter l'effet d'une règle qu'on ne peut écarter car d'ordre public ? J'avoue ne pas bien comprendre l'intrérêt des dispositions d'ordre public si l'on peut en écarter les effets.

[leo]

Je lis sur Wikipedia "Une norme d'ordre public est une règle impérative que les parties ne peuvent écarter " auriez vous des précisions (des références suffiraient) sur la possibilité ou non d'écarter l'effet d'une règle qu'on ne peut écarter car d'ordre public ? J'avoue ne pas bien comprendre l'intrérêt des dispositions d'ordre public si l'on peut en écarter les effets.

C'est très simple, même là on ne le peut pas.

Mais que dit la loi? Que l'emprunteur doit bénéficier etc.

Là l'acheteur dit qu'il n'est pas emprunteur. Donc il n'a pas à bénéficier de la règle (son effet...) CQFD.
En revanche si on emprunte, et qu'on le reconnaisse, on ne peut écarter l'effet de la règle d'ordre public (art 6 du code civil).

Le vice des notaires est de pousser des emprunteurs à mentir: je le sais d'autant mieux qu'ils m'ont fait 2 fois le coup.

[BasicRabbit]

Le vice des notaires est de pousser des emprunteurs à mentir: je le sais d'autant mieux qu'ils m'ont fait 2 fois le coup.

J"ai appris entre les signatures du compromis et de l'acte que l'acquéreur et moi avions le même notaire (qui était un très bon copain de l'acquéreur alors que je n'étais qu'un simple client).

[americaine]

Oui, mais pour en revenir a cette vente dans le 16eme, on en est ou Il y avait des acquereurs interesses, des contre-propositions, etc...

[FI Trader]

oui il y a des gens interesses, et des propositions commencent a arriver. il y en a 3 plus ou moins serieuses, 1 par agence, 2 en direct, toutes autour du meme prix (donc -10% a -12% environ) et je croise les doigts pour signer la semaine prochaine un compromis avec le plus offrant (ou le plus sur, si un n'a pas besoin de credit) car jai fait la meme contre offre a tout le monde, il y en a bien 1 des 3 au moins j'espere qui bougera.

si je n'ai pas update c'est que rien n'etait ferme, et par superstition, mais je commence a etre vraiment optimiste. ce serait bien jouer de malchance si les 3 propales en meme temps capotent...

[FI Trader]

bon quelques nouvelles...

javais 2 acheteurs en finale (1 par agence, 1 particulier).
le particulier etait 100% cash, soit disant, mais apparemment celui par agence a quand meme un dossier tres bien ficele,
et par courtoisie, et parce que c'etait le 1er a montrer le prix, jai accepte leur offre
qui est finalement a -10% du prix de presentation ce qui fait 6800/m2 net vendeur.

l'acquereur etait proprietaire d'un appart (heritage, pas de credit dessus), qu'il revend, et donc il ne prend un credit que sur 40% de la valeur du nouvel appart donc ils n'auront pas de pb pour l'avoir.

offre acceptee sous condition de rdv notaire sous 15 jours. et ensuite delai de retractation.

au pire, je pense que l'acquereur no2 sera toujours la, et il y en a un troisieme, quasiment au meme prix, mais eux doivent vendre leur appart actuel plus petit, donc ils me paraissent moins credibles.

je n'ouvre pas encore la bouteille de champ, mais je la mets au frais...les acheteurs aussi sont contents car c'est un beau produit, et le prix n'est pas exhorbitant par rapport a ce qu'on trouve sur le marche. d'ailleurs c'est pour cela que la vente sur mon bien et pas les autres....( honnetement je pense que 2 ans avant , j'aurais eu une bonne chance de le vendre vers 8000/9000 /m2, et que meme aujourdhui si je n'etais pas presse, je garderais une chance de le vendre vers 7500/8000, mais bon c'est la vie)

a noter, et ca fera plaisir a quelques forumeurs, que du fait de la situation de competition, l'agence s'est coupee un bras, et a beaucoup baisse sa commission.... pour ne pas perdre l'affaire...

[topido]

En tout cas (quand l'argent sera sur ton compte), bravo pour ta vente

[nic]

peux tu nous donner plus de précisions sur ton bien: est ce sur une grande avenue passante ou dans une rue calme? Est ce un immeuble récent ou ancien PDT? est ce au sud ou au nord du 16eme?

Je suis en effet surpris. Cherchant un appartement de plus de 100M2 dans le 15eme, j'ai l'impression que les prix sont plus importants que dans le 16eme. Les derniers appartements visités, dans les quartiers Sevres Lecourbe et Commerce en excluant les RdC et 1er etage et les immeubles récents sont mis en vente autour de 8000€/m2 et partent entre 7000 et 7500 suivant les travaux alors que je m'attendais à des rabais les ramenant à 6000/6500.

[FI Trader]

NIC, effectivement jai vendu "peu cher" compare aux biens que tu decris.
comme jai une tres grande surface, et que je suis presse, il y a une petite decote.
Mais c'est aussi pour cela que j'arrive effectivement a vendre, alors que d'autres biens sont affiches plus chers et ne trouvent pas forcement preneur.

pour info, j'ai des copains marchands de biens qui me disent que le marche (de gros) entre professionnels traite beaucoup plus bas... exemple une transaction immeuble de bureaux rue de la Boetie autour de 4000 eur/m2 recemment.... si on transformait ca en habitation, ca reviendrait 6000/m2...

les marchands de bien achetent au gros et vendent au detail...a mon avis, a part en cas de grosse inflation (a laquelle je crois a long terme, mais pas tout de suite), je ne peux voir que l'immo baisser.

en fait, perso je pense que ca baisse encore 10-15% a Paris (avec les RDC, bien a defaut qui deviennent invendables, et des offres beaucoup plus agressives dans les beaux quartiers venant de marchands de bien et de liquidations de speculateurs...)sur les 18 prochains mois, et ensuite ca remonte gentiment, notamment grace a l'inflation, mais moins vite que l'inflation. (=l'immo exprime en multiples de salaire moyen baisse). et ce qui remontera en premier ce sera les beaux produits a Paris intra muros. (donc mon acheteur fait une tres bonne affaire sur le long terme je pense)

[FI Trader]

pour NIC:

quand la vente sera finalisee et l'argent sur mon compte, je donnerai plus de details. pas avant. desole. rdv dans 3 mois, donc si tout va bien !

[theblackcarpet]

NIC, effectivement jai vendu "peu cher" compare aux biens que tu decris.
comme jai une tres grande surface, et que je suis presse, il y a une petite decote.
Mais c'est aussi pour cela que j'arrive effectivement a vendre, alors que d'autres biens sont affiches plus chers et ne trouvent pas forcement preneur.

pour info, j'ai des copains marchands de biens qui me disent que le marche (de gros) entre professionnels traite beaucoup plus bas... exemple une transaction immeuble de bureaux rue de la Boetie autour de 4000 eur/m2 recemment.... si on transformait ca en habitation, ca reviendrait 6000/m2...

les marchands de bien achetent au gros et vendent au detail...a mon avis, a part en cas de grosse inflation (a laquelle je crois a long terme, mais pas tout de suite), je ne peux voir que l'immo baisser.

en fait, perso je pense que ca baisse encore 10-15% a Paris (avec les RDC, bien a defaut qui deviennent invendables, et des offres beaucoup plus agressives dans les beaux quartiers venant de marchands de bien et de liquidations de speculateurs...)sur les 18 prochains mois, et ensuite ca remonte gentiment, notamment grace a l'inflation, mais moins vite que l'inflation. (=l'immo exprime en multiples de salaire moyen baisse). et ce qui remontera en premier ce sera les beaux produits a Paris intra muros. (donc mon acheteur fait une tres bonne affaire sur le long terme je pense)

Et si il n'y a pas d'inflation ?

[FI Trader]

si il n'y a pas je pense 10-15% de plus

mais inflation il y aura. comme il y a toujours eu...
et je te conseille de t'y preparer.

meme avec 2% "seulement" d'inflation par an, au bout de 35 ans, les prix doublent (1.02^35)...
et je pense qu'on sera sur une moyenne beaucoup plus forte.
mais pour les 2 prochaines annees, je pense que ce sera modere... apres quand ca arrivera ce sera la spirale...

[tarbouif]

si il n'y a pas je pense 10-15% de plus

mais inflation il y aura. comme il y a toujours eu...
et je te conseille de t'y preparer.

meme avec 2% "seulement" d'inflation par an, au bout de 35 ans, les prix doublent (1.02^35)...
et je pense qu'on sera sur une moyenne beaucoup plus forte.
mais pour les 2 prochaines annees, je pense que ce sera modere... apres quand ca arrivera ce sera la spirale...

Pour les deux prochaines années, c'est plutôt une belle déflation qui se dessine.
Dans 3 à 5 ans par contre on pourrait éventuellement voir l'inflation revenir, la planche à billet tournant à plein régime...mais j'ai toujours un peu de mal à voir comment on pourrait trouver des ressources à moyen terme pour faire monter les salaires.

[FI Trader]

les salaires monteront moins vite que l'inflation...

le gouvernement remontera le smic de 20% en pretendant etre genereux quand le cout de la vie aura augmente de 50%...
l'inflation est un phenomene monetaire. si la planche a billet fonctionne (c'est le cas), et que ces billets circulent (pas tout a fait le cas encore), c'est deterministe. c'est comme les lois de la gravitation. on peut s'en etonner, mais elles sont validees.....

[sgreg]

N'oublions pas que notre politique monétaire est à 100% dans les mains de notre chère BCE.
Tant que les objectifs de cette dernière ne seront pas modifiés, pas de risques d'hyperinflation en vue.
Et ce qui est sur c'est que l'hyperinflation ne se décrète pas d'un claquement de doigt. Si jamais elle arrive nous aurons le temps de la voire venir

[FI Trader]

le sens de mon message du dessus est qu'il n'y a pas besoin d'hyperinflation pour que ses billets de banque ne valent plus rien.

2% sur 35 ans = doublement des prix...

quant a la BCE, et les autres banques centrales, gare a ceux qui ecoutent leur baratin... regardez les faits. il n'y a jamais eu autant de dette et de monnaie dans le systeme... et la dette publique francaise, US, anglaise , japonaise etc... sont les seuls marches ou la croissance est assuree pour les 20 prochaines annees....

attention, quand les vannes vont s'ouvrir !!! profitez de la baisse pour bien negocier et acheter. et liquidez vos assurances vies...

[tarbouif]

le sens de mon message du dessus est qu'il n'y a pas besoin d'hyperinflation pour que ses billets de banque ne valent plus rien.

2% sur 35 ans = doublement des prix...

quant a la BCE, et les autres banques centrales, gare a ceux qui ecoutent leur baratin... regardez les faits. il n'y a jamais eu autant de dette et de monnaie dans le systeme... et la dette publique francaise, US, anglaise , japonaise etc... sont les seuls marches ou la croissance est assuree pour les 20 prochaines annees....

attention, quand les vannes vont s'ouvrir !!! profitez de la baisse pour bien negocier et acheter. et liquidez vos assurances vies...

C'est pas encore le moment, ni pour l'un, ni pour l'autre.
De toute façon, les deux évènements seront concomitants

[americaine]

Felicitations, FI Trader! C'est un bon prix au m2 dans le marche actuel, surtout pour une grande surface.

Personellement j'ai fait une recherche hier sur tout Paris sur sel*ger, et j'ai remarque une chose etonnante au niveau des prix de presentation: ils sont pratiquement les memes quelque soit l'arrondissement. Barbes et la Porte d'Italie sont au meme prix que Ternes/Etoile et du beau 16eme, soit environ 7 800/m2. AMHA ils revent gentiment, les vendeurs du 18eme. Ils n'ont simplement pas encore assimile les donnees du marche. Je suis d'accord avec FI Trader sur une baisse d'environ 10% en 2010. Ce qui veut dire encore au moins un an de location pour moi.

[theblackcarpet]

si il n'y a pas je pense 10-15% de plus

mais inflation il y aura. comme il y a toujours eu...
et je te conseille de t'y preparer.

meme avec 2% "seulement" d'inflation par an, au bout de 35 ans, les prix doublent (1.02^35)...
et je pense qu'on sera sur une moyenne beaucoup plus forte.
mais pour les 2 prochaines annees, je pense que ce sera modere... apres quand ca arrivera ce sera la spirale...

Je ne pense pas que tu aurais vendu ton appart si tu y croyais...

Au Japon ya pas d'inflation et franchement je ne sais pas si yaura de l'inflation ou de la déflation...Pour l'instant les pressions sont plutots déflationistes et on est à 2 doigts de tester grandeur nature "la trappe à liquidités".

Des arguments pour la déflation il y en a un paquet aussi (surcapacités, chomage...).

L'hyper inflation, pour moi c'est le seul phénomene possible si un gros membre de la ZE (France ?) n'honnore plus sa dette (avec possibilité d'éclatement de l'euro)

La définition de l'inflation c'est "hausse des prix & des salaires" perso je privilégie plutot une stagnation des salaires et une hausse des taux ce qui va envoyer le marché immo au tapis et c'est la qu'il faudra acheter.

Pour info il suffit d'une hausse de 100bp des taux longs et donc par repercution des taux d'emprunt pour exclure pas mal de monde du marché.

[FI Trader]

je vends mon appart car je n'ai pas le choix, helas.

si j'avais le choix, je ne le vendrai pas. si j'etais locataire, j'essaierai de trouver un point d'achat. on est au milieu de range. on a vu plus haut. on va voir plus bas... mais apres ce plus bas, ca remontera (tres) fort, mais pas parce que c'est de l'immo specifiquement, mais a cause de l'inflation.

par contre c'est sur qu'il faut faire attention a sa situation et pricer la proba (forte) d'etre au chomage etc...

ce n'est que mon opinion. je me trompe tres souvent.

je mets en garde les forumeurs qui revent au krach... les marches ca monte, ca descend... la on descend, ca va continuer un peu. mais sur un bien specifique, meme dans un marche baissier, on peut le chopper au bon prix si on negocie bien.

voila...

[ghostinsurer]

Les forumeurs de la bulle ne rêvent pas d'un krack, il le constate tout simplement (cf friggit).

Inflation ou pas, dans les 5 ou 6 prochaines années, les prix de l'immo baisseront, même (surtout à Paris).

[neilujl]

dans les 5 ou 6 prochaines années

ça fait quand même depuis 2005 que c'est toujours le même disque (baisse de l'immo ) et en regardant la plupart des cas vécu on peut pas dire que la baisse soit énorme

[FI Trader]

je ne dis pas que les prix ne baisseront pas a Paris... jecris meme encore -10% a -15% en moyenne au moins...(jobserve deja -10% a -15% ce qui portera la baisse cumulee assez rapidement a -25%-30%)
rapidement sans doute sur les 2-3 prochaines annees

mais sur 35 ans, je dis que les prix feront au moins x2, sans doute x3 ou plus...pourquoi pas x10 ou x30 ! a cause de l'inflation
(la baguette de pain ferait x50 ! l'immobilier sous-performe la hausse generale des prix, mais y participe)

n'oublions pas alors que le locatif a Paris etant parfois a 5% (surtout si ca continue a baisser) ou au dessus, pour un acheteur CASH aujourdhui, si tu achetes a 5% au bout de 3ans, tu absorbes la baisse de 15%

donc il vaut mieux chercher la bonne affaire, plutot que jouer une baisse de 40% ou 50% qui n'aura pas lieu.

ceci encore n'est qu'une opinion, et vous etes libres de penser autrement.

[yazman]

L’immobiler parisien a augmenté de 100% entre 1985 et 1990, puis a diminué de 40% entre 1991 et 1997. Il a de nouveau augmenté de 140% entre 1998 et 2007 et a seulement diminuer de 10% entre mi-2008 et mi-2009.
=>La Crise de 2009 est pis qu'en 1993 (chute de la production industrielle comparable à la guerre 39-45)
=>La montée du chomage jamais vu (on est déja pratiquement au niveau de 1995)
=>Des tensions déflationniste pour les 2-3 dernières années jamais vues depuis les années 1930
=>Une population viellissante comme jamais (pour la première fois depuis des dizaines d'années, le nombre d'actifs diminue depuis 2008 et pour encore au moins 10 ans)

comment peut-on douter que l'immobilier parisien (comme français) d'ailleurs ne va pas aller à la cave, au tapis, au trou...?
Encore une fois cela ne se fera pas en 2 ans masi 10% de baisse annuelle est énorme pour de l'immobilier surtout dans un pays comme la France ou nous sommes encore protégé socialement (c'est pas les zetazunis ou tu es en slip en 2 jours). Pour mémoire je pense pas que pendant la crise de 90, l'immo ait perdu plus de 8% annuel mais plutot entre 6 et 8% sur 6 ans.
=> La grosse chute ou krack peut se faire sur 4 ans (2008=>2011-2012), apres ce sera stabilisation ou pente douce (en descente => et ouai démographie is destiny)

yaz

[ghostinsurer]

Merci yazman!

[BasicRabbit]

Paris XVIème c'était donné comparé à Courchevel:
http://www.lefigaro.fr/immobilier/2009/ ... cente-.php

«Avant, nous avions une fourchette de prix qui allait de 14000 à 40000 ou 50000 euros le m2, mais c'est fini»,

[theblackcarpet]

je ne dis pas que les prix ne baisseront pas a Paris... jecris meme encore -10% a -15% en moyenne au moins...(jobserve deja -10% a -15% ce qui portera la baisse cumulee assez rapidement a -25%-30%)
rapidement sans doute sur les 2-3 prochaines annees

mais sur 35 ans, je dis que les prix feront au moins x2, sans doute x3 ou plus...pourquoi pas x10 ou x30 ! a cause de l'inflation
(la baguette de pain ferait x50 ! l'immobilier sous-performe la hausse generale des prix, mais y participe)

n'oublions pas alors que le locatif a Paris etant parfois a 5% (surtout si ca continue a baisser) ou au dessus, pour un acheteur CASH aujourdhui, si tu achetes a 5% au bout de 3ans, tu absorbes la baisse de 15%

donc il vaut mieux chercher la bonne affaire, plutot que jouer une baisse de 40% ou 50% qui n'aura pas lieu.

ceci encore n'est qu'une opinion, et vous etes libres de penser autrement.

Bien sur tu as peut etre raison, et encore heureux qu'on soit pas tous d'accord

Par contre je vois pas vraiment l'argument contre la baisse des prix durable et profonde ?

Parceque dire "je ne pense pas" ca n'est pas tellement un argument.

Le locatif cash à 5% net ? tu parles surement du rendement... bah euh... moi je n'arrive pas à trouver des trucs à plus de 3% net, en plus les loyers commencent à baisser...

Ce que je pige pas c'est que en 2000 on serait passés pour des illuminés si on avait annoncé +140% à venir par contre apres les +140 on est peu crédibles sur une simple correction de 40% (qui effacerait uniquement 80% de hausse environ)

L'inflation oui, mais avec une croissance de 1% j'ai du mal à y croire vraiment... l'hyperinflation pourquoi pas toute facon on remboursera jamais notre dette et les déficits vont continuer à exploser