Remboursements anticipés

[G1message]

Bonjour,

petite question technique : je m'interroge sur les remboursements anticipés.

Pour faire concret, voyons un exemple :

1° - Je contracte un crédit sur 8 ans de 80.000 euros et je rembourse mensuellement 975 euros car je suis limité par les fameux 33 % d'endettement.

2° - Il me reste 67 % pour vivre et continuer à épargner). Je peux épargner 500 euros par mois, ce qui au bout de 6 mois, fais 3.000 euros.

3° - Mes questions :

a) - puis-je rembourser semestriellement et "gratuitement" à la banque 3.000 euros sans pénalités ? et ainsi réduire la durée de mon prêt à un petit peu plus de 5 ans.

b) - est-ce une pratique convenue ?

c) - quels sont les frais de pénalités ?

d) - puis-je faire un chantage à la banque, c-a-d faire un emprunt chez eux et ensuite supprimer mon compte et mes placements de cette même banque si elle me pénalise trop (cad même un petit peu) ?

[kesako]

tout cela se decide avant de souscrire le pret.

[wiz79]

Personnellement, j'ai procédé comme ça.

Il faut négocier une clause de gratuité complète du remboursement anticipe.
Et aussi négocier un nombre illimité de remboursement anticipé, à n'importe quel moment.
Pas de restriction si le prêt à moins d un an par exemple.
Pas de clause comme quoi tu peux pas faire plus de deux remboursements par an.

Ce faisant, je suis parti sur un prêt très prudent sur quinze ans que je vais rembourser en trois ans, divisant par six, le coût total du crédit.
Mais mon projet immobilier était très modeste, il faut dire.

++

[Domi Domi]

viewtopic.php?f=49&t=51970

[G1message]

On est d'accord KESAKO sur le avant

Merci Wiz79. Donc, c'est possible.

Merci Domi Domi pour le lien.

[billou]

d) - puis-je faire un chantage à la banque, c-a-d faire un emprunt chez eux et ensuite supprimer mon compte et mes placements de cette même banque si elle me pénalise trop (cad même un petit peu) ?

c'est une clause du contrat, si ton salaire n'est plus viré chez eux le taux de ton pret explose vers une valeur prédéfinie.
Par exemple le mien passait de 4.8% à 7.8%.

[steph37t]

La domiciliation des revenus est une clause abusive .

[tounet63]

Bonjour,

petite question technique : je m'interroge sur les remboursements anticipés.

Pour faire concret, voyons un exemple :

1° - Je contracte un crédit sur 8 ans de 80.000 euros et je rembourse mensuellement 975 euros car je suis limité par les fameux 33 % d'endettement.

2° - Il me reste 67 % pour vivre et continuer à épargner). Je peux épargner 500 euros par mois, ce qui au bout de 6 mois, fais 3.000 euros.

3° - Mes questions :

a) - puis-je rembourser semestriellement et "gratuitement" à la banque 3.000 euros sans pénalités ? et ainsi réduire la durée de mon prêt à un petit peu plus de 5 ans.

b) - est-ce une pratique convenue ?

c) - quels sont les frais de pénalités ?

d) - puis-je faire un chantage à la banque, c-a-d faire un emprunt chez eux et ensuite supprimer mon compte et mes placements de cette même banque si elle me pénalise trop (cad même un petit peu) ?

A mon avis ce n'est pas possible puisque tu n'as pas l'air au courant et donc tu n'as pas pris le soin d'inclure des clauses de remboursements dans ton crédit .
Le plus simple est de laisser courrir ton crédit et de te constituer une épargne à coté , pour celà il te faut faire le calcul suivant par rapport au plan de remboursement que tu avais imaginé :

Placement OBLIGATAIRE de ton épargne et décompte précis entre la situation de l'épargne et le restant du par rapport à ton tableau d'amortissement chaque année .
Tu devrais etre à l'équilibre entre 5 et 6 ans et tu sera en position de force pour rembourser ton crédit sans pénalité .
Je ne sais pas comment tu réussis l'exploit d'etre endetté au maxi et d'épargner encore la moitié de ton crédit et je te déconseille d'entrer en conflit avec ta banque tant que tu n'es pas en position de force :
Càd que tes actifs s'équilibre avec ton passif ...
Comme le dit stef la domiciliation des salaires est abusive , tu peux changer de banque sans souci mais pour faire quoi ? Tu ne sera pas plus avancé car c'est kif-kif ...

[steph37t]

Meme sans avoir inclus de clause a ton avantage , cela est possible et je pense judicieux . Tu as au pire les clauses basiques , cad 3% ou 6 mois d'interet sur la somme restant dûe et 10 % mini de la somme restant dûe comme valeur mini de remboursement .
Ton epargne est probablement moins remunéré que ton taux d'emprunt --> gain .
Ton cout d'assurance sera recalculé sur la somme restant dûe --> gain .

[G1message]

[quote="tounet63"] Je ne sais pas comment tu réussis l'exploit d'etre endetté au maxi et d'épargner encore la moitié de ton crédit et je te déconseille d'entrer en conflit avec ta banque tant que tu n'es pas en position de force : Càd que tes actifs s'équilibre avec ton passif ... [quote]

Je suis économe... on ne gagne que (avec ma concubine) que 2950 euros par mois mais on n'a pas de dépenses superflues (sauf les dépenses liées à l'éducation de notre fille de 3 ans).

Donc, rembourser 950 euros par mois nous laisse encore la possibilité d'épargner encore au moins 500 euros par mois (notre loyer est déjà de 700 euros et on épargne environ 700 euros par mois sans trop forcer (désabusé de ne pouvoir acheter pour le moment)).

[kaziklu]

Ça se comprend assez bien au contraire.
Avec ma compagne, nous gagnons 3600 euros mensuels et nous épargnons entre 1000 et 1500 euros mensuels avec un loyer de 900 euros.
Pas d'enfant à charge il faut dire.

Si on compte un enfant, la capacité d'épargne est à peu près la même.

Attention tout de même G1, tu compares un loyer (sûrement charges comprises) à une mensualité.
Si tu as 700 loyer + 700 épargne, tu as une capacité loyer+épargne de 1400 euros.

Maintenant tu souhaites acheter, ton épargne sera de: 1400 - mensualité - foncier/12 - charge proprio
On va dire foncier=600 (c'est une hypothèse). On va dire charges prorpio = 200 (encore une hypothèse).
Donc épargne = 1400 - 950 - 50 - 200 = 200 (et non pas 500 comme espéré).

[tounet63]

Je ne sais pas comment tu réussis l'exploit d'etre endetté au maxi et d'épargner encore la moitié de ton crédit et je te déconseille d'entrer en conflit avec ta banque tant que tu n'es pas en position de force : Càd que tes actifs s'équilibre avec ton passif ...

Je suis économe... on ne gagne que (avec ma concubine) que 2950 euros par mois mais on n'a pas de dépenses superflues (sauf les dépenses liées à l'éducation de notre fille de 3 ans).

Donc, rembourser 950 euros par mois nous laisse encore la possibilité d'épargner encore au moins 500 euros par mois (notre loyer est déjà de 700 euros et on épargne environ 700 euros par mois sans trop forcer (désabusé de ne pouvoir acheter pour le moment)).

Pardon mais j'ai mal interprété ton message car je croyais que ton crédit était déja en cours mais si j'ai bien compris tu fais des projections en cas d'achat .
J'ai été voir ma banque le mois dernier pour un cas identique au tien : augmentation de mes mensualités , clauses que j'avais incluses dans mon crédit et voilà comment celà c'est passé avec ma conseillère :

-Elle m'a demandé mes revenus et mes dernières fiches de salaires et mon avis d'impot pour calculer le taux d'endetement : en effet si tu veux rembourser 50 ou 60% de tes revenus en modifiant ta mensualité cela ne sera pas possible , tu dépasses le plafond de remboursement légal .Ton dossier sera automatiquement refusé par la direction général du crédit de ton établissement bancaire (ta conseillère ne décide rien )
Voilà la mauvaise nouvelle mais la bonne nouvelle c'est que tu peux quand meme le faire d'une autre manière :

Tu fais inclure une clause de remboursement de capital pendant le crédit sans pénalités , généralement la banque te demandera de rembourser par tranche de 5000 € minimum du capital .

Donc pour etre clair sur ta situation : tu es endetté au maxi de tes capacités mais tu capitalise une somme : X tous les mois . Tu attends d'avoir 5000 € d'épargne et tu rembourses sur ton crédit sans frais .

Maintenant comme dit kaziku méfie-toi de tes projections d'épargne quand tu sera proprio , elle seront moins élevés que tu ne le penses et retranche encore un % de cette épargne pour ne pas avoir de surprise car tes frais seront plus important ......Les chiffres annoncés par kaziku à la louche paraissent plus juste sur ta futur épargne que les tiens .

Normal que tu sois frustrés de ne pouvoir accéder à la propriété comme beaucoup sur le forum mais ne te précipite pas : bati-toi un apport et patiente tranquillement car la baisse est amorcé et dans l'immobilier quand la baisse commence ....Si tu cède à la tentation tu pourrais le regretter !
Ai-je bien compris ton cas ? ou veux-tu acheter ?

[steph37t]

Je ne sais pas comment tu réussis l'exploit d'etre endetté au maxi et d'épargner encore la moitié de ton crédit et je te déconseille d'entrer en conflit avec ta banque tant que tu n'es pas en position de force : Càd que tes actifs s'équilibre avec ton passif ...

Je suis économe... on ne gagne que (avec ma concubine) que 2950 euros par mois mais on n'a pas de dépenses superflues (sauf les dépenses liées à l'éducation de notre fille de 3 ans).

Donc, rembourser 950 euros par mois nous laisse encore la possibilité d'épargner encore au moins 500 euros par mois (notre loyer est déjà de 700 euros et on épargne environ 700 euros par mois sans trop forcer (désabusé de ne pouvoir acheter pour le moment)).

Situation financière équivalente : Revenu du couple 2800 € , loyer 660 € , épargne 700 à 750 € mensuel . Disons le tout de suite , des gens comme toi et moi sommes des extraterrestres . Autour de moi , nos amis avec de plus gros revenus n'arrivent pas à économiser .

Comme le précise tounet63 , tu risque si tu veux augmenter par exemple tes mensualités d'être limité par les règles d'endettements bancaires . Donc , le remboursement anticipés est la solution . Cela est économiquement moins intéressant mais présente l'avantage de te permettre d'avoir une épargne disponible pour les coups durs .
On peux donc dejà dire que tu sais à quoi affecter le crédit d'impôt sur les intérêts

[G1message]

Merci pour vos réponses...

Oui, je compte économiser encore après l'achat car je suis limité à 33%. Mon scénari était le suivant : économiser 500 euros par mois et tous les 6 mois rembourser par anticipation 3000 euros...

Je compte aussi supprimer les fameux 75 euros de carte RATP (en quittant l'Ile de France) et manger à la maison le midi (boulot à 10 mn à pieds) pour répondre à kaziklu ce qui me fera au minimum 100 euros de plus à économiser par mois.

Pour les charges de copropriétés et le foncier je verrai au moment de l'achat... J'ai encore environ 2 à 3 ans pour économiser et pour voir le marché s'effondrer...

A force d'économiser je vais finir par pouvoir me l'acheter cash cet appartement ou revoir mes prétentions à la hausse (maison ).

[Cedric1973]

Une question en passant.

Les règles sont les suivantes :

« Le prêteur peut prévoir une clause lui donnant droit à une indemnité : elle doit figurer dans l'offre de prêt (à taux fixe comme variable). Elle ne peut dépasser 3 % du capital restant dû et un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, calculé à partir du taux moyen du prêt. Article R. 312-2 et R. 312-4 du code de la consommation»
http://www.pratique.fr/remboursement-anticipe-pret.html

Que veut dire exactement "un semestre d’intérêts sur le capital remboursé, calculé à partir du taux moyen du prêt". On prend le cumul des intérêts que l'on aurait payé dans les 6 prochain mois, c'est bien cela ?

[Cedric1973]

OK merci beaucoup.

Ca revient presque au même calcul, sauf que dans mon calcul les intérêts étaient dégressifs avec le temps. Donc à la fin du prêt, ça peut faire une différence sensible.