acheter en vefa avec les aides de l'etat ou rester locataire

[ekirock]

Ah ok

[LCD 94 cm]

Bonjour à tous,
alors voila, après m'être présenté rapidement dans le topic dédié, je viens vous exposer mon cas plus clairement. A vous lire, certains ont beaucoup d'expérience dans l'immo. Moi j'ai tout juste 25 ans et pour l'instant je n'ai que l'avis de mes parents et de mon banquier... Dans ma tête j'ai du mal a faire le point, car comme je vais essayer de vous l'exposer ma situation est complexe (enfin c'est peut etre moi qui la rend complexe ^^)

Je suis célibataire et vais me pacser d'ici peu (dossier en cours). Comme beaucoup, je me suis mis dans la tête d'acheter car pour moi louer c'etait jeter de l'argent tous les mois alors que je pourrais les utiliser pour devenir propriétaire. Depuis hier, je me suis remis en question sur ce sujet, au vu de ce que j'ai pu lire. J'ai vu qu'il y'avait des simulateurs qui permettaient une aide à la décision entre louer et acheter. Mais malheursement ils ne prennent pas en compte les aides de l'état, et je ne suis pas trop fort dans ce genre de calcul donc je voulais vous exposer ma situation pour que vous puissiez me donner votre avis.

Alors voila, je suis locataire d'un 2 pièces dans du récent (au passage, j'ai une nette préférence pour le neuf/récent par rapport à l'ancien, ça à peut etre moins de charme, mais moins de charges, moins de bruit, moins de consommation de chauffage etc...), à Carrières Sur Seine (ah si j'avais pu acheter il y'a 5 ans, quand je vois que l'immo a pris 41,6% dans cette ville en 5 ans, chiffre des notaires...).
Je paie 650€ pour 42m² (merci Loi Besson, mais je ne sais pas jusqu'à quand ça va durer). J'aime bien mon apparte, même si l'été je rêve d'un petit jardin
Ma copine étant encore étudiante, le prêt se ferait seul. Et tout façon pour le PTZ, je suis considéré seul car elle n'a pas encore de déclaration fiscale a son nom.

L'appartement que je vise est en VEFA, livraison 1er trimestre 2012.
Voila les données:
Apport : 45000€ (PEL)
Salaire : 2200€ net / mois (35k brut)
Prix Appt: 263.000€ (19,6%) mais j'ai droit à la tva a 5,5% donc il revient a 232900€
PTZ doublé : 32100€
mais il est aussi éligible au pass foncier,
si j'ai bien compris cela se traduit par une majoration du PTZ qui passe 44600€ (c'est bien ca le pass foncier ?)

L'appartement est un T3, 60m² avec 53m² de jardin, situé à deux pas de la futur station du métro 8 à Créteil (Parc des Sports). D'ici la fin de la construction, la station sera opérationnelle.
Donc voila, vu comme ça, je me disais,que c'était une bonne affaire, avec toutes ces aides je me disais qu'il fallait en profiter car elles pourraient ne pas durer. Il faut bien l'avouer ça augmente bien le budget. Donc il faudrait juste voir si la banque me suivrait (ce qui n'est même pas sur), et que de toute façon dans 2 ans ma copine aurait fini ses études et que donc même avec un taux d'endettement enlevé on s'en sortirait.

Mais maintenant, après avoir un peu parcouru le forum, je me pose plusieurs questions:
- y'a t'il un simulateur qui prend en compte les aides de l'état ?
- est-ce que vis à vis des banques un projet comme ca peut passer ?
- est-ce que ces aides vont perdurer ? et dans ce cas peut etre qu'il vaut mieux attendre, d'etre 2 pour le projet, pour avoir un PTZ plus important et une capacité de remboursement plus importante.
- ou faut-il attendre encore longtemps, constituer un apport plus important, quitte a ce que les taux remontent, les aides disparaissent, et que les prix baissent (ou pas...)

Voila, merci déjà a ceux qui m'ont lu jusqu'ici, j'espère que mon énoncé est à peu près claire. Si vous pouviez me donner quelques éléments de réponse je vous en serai très reconnaissant
MERCI

Tu as fait une simulation de ton endettement ?
Si oui, tu en prends pour combien ?

[ekirock]

Lol

[LCD 94 cm]

Le problème c'est que je ne suis pas sur de mes calculs pour le pass foncier. Le programme est éligible au pass foncier, estce qu'a partir de là quelqu'un peut me dire se que ça signifie financierement ? Car sans pass foncier l'opération ne me parait pas possible.

Et si on admet que c'est bon ? Tu t'y mets pour 30 ans ?

[ekirock]

Lol

[LCD 94 cm]

non, max 25 ans. (pas taper , je veux me faire une idee des différentes possibilites)

Et sinon, tu connais Créteil ?
Parce que moi, oui.
C'est pas un quartier de Créteil où j'aimerai habiter.

Et où habites-tu actuellement ?
Où travailles-tu ?

Parce que la ligne 8, c'est un gros tortillard

[kaziklu]

A priori, si tu achetais cet appart tu serais raz-la gueule niveau emprunt. Mais une fois que ta copine travaillera ça allègerait.

Déjà, il faudrait comparer à la possibilité d'attendre que ta copine finisse ses études et trouve un boulot pour avoir de meilleurs revenus et en attendant, un meilleur apport.

Par contre, s'engager sur un prêt aussi long peut te "bloquer" dans cet appart. Il faut donc bien penser à tes futurs besoins.

Est-ce que dans ton job et/ou dans le futur domaine d'emploi de Madame, vous pourriez être amenés à changer de région?
Est-ce que Créteil est une ville qui vous plait et où vous vous verriez faire votre vie?
T3 veut dire deux chambres. Donc, voulez-vous des enfants? Combien? Est-ce que vous souhaitez que les enfants aient chacun leur chambre? Est-ce que vous souhaitez séparer les sexes?

Voilà les questions qui me viennent en tête pour le moment et qui sont nécessaires à l'analyse de votre situation.

[GeekArlier]

Oui les questions à se poser sont de savoir ou tu t'imagines dans 6 à 10 ans et dans quelle situation familiale. Car 60m² ça va un moment ... mais pas éternellement.

(et puis c'est cher , très très cher )

[GeekArlier]

Heu en gros tu as un seul salaire, si je déduis les aides (et encore le PTZ faut le rembourser) ça te fait emprunter 155.000 euros, tout seul avec 2200 euros / mois. J'ai le meme salaire que toi et sans avoir vérifié (souvenir de mes simulations d'meprunts) je suis sur que tu ne pourras jamais emprunter autant, même sur 30 ans. Déjà que 25 ans c'est du suicide financier ...

[ekirock]

Ok.

[Gei]

Un F3 en rez-de-chaussée au fin fond de Créteil pour 230 k€ sur 25 ans.

Merci ekirock, tu viens de donner un sens à ma vie...

[nogelan]

[kaziklu]

Ce que je retire de tes réponses: tu ne sais pas vers où va s'orienter ta vie dans un avenir à moyen terme.
Donc, ne t'engage pas sur un achat long terme...

[yazman]

Bonjour à tous,
alors voila, après m'être présenté rapidement dans le topic dédié, je viens vous exposer mon cas plus clairement. A vous lire, certains ont beaucoup d'expérience dans l'immo. Moi j'ai tout juste 25 ans et pour l'instant je n'ai que l'avis de mes parents et de mon banquier... Dans ma tête j'ai du mal a faire le point, car comme je vais essayer de vous l'exposer ma situation est complexe (enfin c'est peut etre moi qui la rend complexe ^^)

Je suis célibataire et vais me pacser d'ici peu (dossier en cours). Comme beaucoup, je me suis mis dans la tête d'acheter car pour moi louer c'etait jeter de l'argent tous les mois alors que je pourrais les utiliser pour devenir propriétaire. Depuis hier, je me suis remis en question sur ce sujet, au vu de ce que j'ai pu lire. J'ai vu qu'il y'avait des simulateurs qui permettaient une aide à la décision entre louer et acheter. Mais malheursement ils ne prennent pas en compte les aides de l'état, et je ne suis pas trop fort dans ce genre de calcul donc je voulais vous exposer ma situation pour que vous puissiez me donner votre avis.

Alors voila, je suis locataire d'un 2 pièces dans du récent (au passage, j'ai une nette préférence pour le neuf/récent par rapport à l'ancien, ça à peut etre moins de charme, mais moins de charges, moins de bruit, moins de consommation de chauffage etc...), à Carrières Sur Seine (ah si j'avais pu acheter il y'a 5 ans, quand je vois que l'immo a pris 41,6% dans cette ville en 5 ans, chiffre des notaires...).
Je paie 650€ pour 42m² (merci Loi Besson, mais je ne sais pas jusqu'à quand ça va durer). J'aime bien mon apparte, même si l'été je rêve d'un petit jardin
Ma copine étant encore étudiante, le prêt se ferait seul. Et tout façon pour le PTZ, je suis considéré seul car elle n'a pas encore de déclaration fiscale a son nom.

L'appartement que je vise est en VEFA, livraison 1er trimestre 2012.
Voila les données:
Apport : 45000€ (PEL)
Salaire : 2200€ net / mois (35k brut)
Prix Appt: 263.000€ (19,6%) mais j'ai droit à la tva a 5,5% donc il revient a 232900€
PTZ doublé : 32100€
mais il est aussi éligible au pass foncier,
si j'ai bien compris cela se traduit par une majoration du PTZ qui passe 44600€ (c'est bien ca le pass foncier ?)

L'appartement est un T3, 60m² avec 53m² de jardin, situé à deux pas de la futur station du métro 8 à Créteil (Parc des Sports). D'ici la fin de la construction, la station sera opérationnelle.
Donc voila, vu comme ça, je me disais,que c'était une bonne affaire, avec toutes ces aides je me disais qu'il fallait en profiter car elles pourraient ne pas durer. Il faut bien l'avouer ça augmente bien le budget. Donc il faudrait juste voir si la banque me suivrait (ce qui n'est même pas sur), et que de toute façon dans 2 ans ma copine aurait fini ses études et que donc même avec un taux d'endettement enlevé on s'en sortirait.

Mais maintenant, après avoir un peu parcouru le forum, je me pose plusieurs questions:
- y'a t'il un simulateur qui prend en compte les aides de l'état ?
- est-ce que vis à vis des banques un projet comme ca peut passer ?
- est-ce que ces aides vont perdurer ? et dans ce cas peut etre qu'il vaut mieux attendre, d'etre 2 pour le projet, pour avoir un PTZ plus important et une capacité de remboursement plus importante.
- ou faut-il attendre encore longtemps, constituer un apport plus important, quitte a ce que les taux remontent, les aides disparaissent, et que les prix baissent (ou pas...)

Voila, merci déjà a ceux qui m'ont lu jusqu'ici, j'espère que mon énoncé est à peu près claire. Si vous pouviez me donner quelques éléments de réponse je vous en serai très reconnaissant
MERCI

Bah, t'as aucun soucis à te faire, ton projet est financièrement impossible et sera refusé par la banque car tes revenus sont insuffisant (même sur 30 ans) pour emprunter autant.

De toute façon, je trouve que c'est une très mauvaise idée car l'appartement que tu veux acheter est trop petit pour y vivre pour les 10 prochaines années... (to my mind). Car avec 30 ans de crédit, ne crois pas pouvoir revendre avant 10 ans vu les perspectives de l'immo sur les 10 prochaines années.

PS : N'oublie pas les frais de notaire

[ekirock]

Non

[steph37t]

Avec un montage Pass foncier , tu beneficie d'une TVA à 5.5 % au lieu des 19.6 % habituel , il est vrai . Mais cela n'est pas sans condition . Si tu revend avant 5 ans , tu as obligation de rembourser intégralement le différentiel de TVA . Après 5 ans , tu dois rembourser le differentiel avec une degressivité annuelle de 10 % .

Le Pass Foncier doit être réservé uniquement à ceux ayant de très forte chance de ne pas bouger les 15 prochaines années .

Tu te vois pendant 15 ans dans le même appartement ????

Le système à la base etait reservé uniquement aux maisons , cela etait une bonne idée . Maintenant , tu peux acheter un studio en Pass foncier . Une hérésie !!!!!!

Il va y avoir de mauvaises surprises dans les années à venir chez les acquéreurs Pass foncier .

[ekirock]

Oui

[GeekArlier]

ou bien là ...

[steph37t]

@ steph37t
C'est vrai ce point me trotte pas mal en tête. (Même si j'imagine bien quelques promesses électorales pour assouplir ces conditions afin de s'accaparer le vote de tous ces primo-accédant bloqués).

N'y pense pas . A fin janvier , 7500 dossiers Pass foncier etaient en traitement ou traités depuis la mise en place du système , en 2008 . Fin 2010 , le pass c'est terminé . Pas de quoi changer un vote .

Et puis pourquoi espérer encore plus , ce montage est très avantageux et tres couteux pour l'Etat . Et bien que je vais probablement profité de ce montage , je connais les conditions et j'espère que rien de sera fait pour les modifier .
Quand je vois les finances de mon pays , j'aurai de loin préférer payer un prix normal au lieu d'aller réclamer des aides . Mais comme le marché est totalement biaissé par les aides , et comme je pense que cela va continuer , j'ai fait le choix d'en profiter . Et honnêtement , j'en éprouve aucune fierté .

[foxtrot]

25 ans, tout seul à 2200€/mois, 45000€ d'apport? Si ce n'est pas indiscret, comment tu as fait? Juste pour mieux te conseiller.

Histoire de voir si en gardant la même capacité d'épargne, tu peux pas envisager de rester 2 3 ans en loc pour limiter au max les intérêts avec une baisse de l'immo.

Fox

[LCD 94 cm]

merci pour vos réponses.
@LCD 94 cm : Pour créteil, je ne connais pas plus que ça, mais le quartier proche de la base de loisir et europarc n'a pas l'air si terrible ? Peux tu me dire ce que tu penses de ce quartier ?
Pour le futur, effectivement si je m'oriente vers un 3 pieces, ce n'est pas qu'un bambin soit en préparation mais que si cela devait arriver ça permettrait justement de ne pas avoir à changer d'apparte. Après, même si je voulais prévoir plus qu'un enfant, je ne vois pas comment je pourrais acheter un T4 sachant qu'un T3 c'est deja dur niveau budget.
Pour le travail, je suis dans l'informatique, dans une SSII, je ne pense pas rester éternellement dans la même boite et de toute façon dans ce type de métier on est souvent en déplacement chez le client donc prévoir où je travaillerai n'est pas trop possible.
Pour Madame, il y'a des chances pour qu'elle devienne enseignante.
Pour la région, l'Ile de France est malheuresement l'endroit le plus facile pour trouver du travail, après j'aimerais beaucoup vivre dans le sud, entre Toulon et Marseille, mais pas trop de boulot là bas...
Estce que je me verrai vivre à Créteil ? je ne sais pas, ce que je sais c'est que je ne veux pas être trop loin de Paris en transport en commun. A partir de là trouver un endroit où il fait bon vivre et dans mon budget c'est très difficile...

J'aime pas Créteil, c'est pas super bien famé.
Le nouveau quartier champignon qui sort de la terre, bah c'est comme tous les nouveaux quartiers, il sera abimé, taggué sous peu par les racailles des cités alentour.

Tu es en SSII et tu crois te faire embaucher un jour, tu rêves. L'informatique est devenue de l'intérim. Les prestataires-mouchoirs, j'en connais des tonnes, j'en suis. La SSII, t'en sors rarement autrement que les pieds devant ou par un coup de pied au cul : il n'y a plus d'embauche par le client final. Ou alors ça se compte sur les doigts de la main.

Tu as 25 ans, tu es en SSII, tu veux t'acheter un logement, je te dis : GO ! Tu as l'avenir pour toi.

Désolé, le cynisme est une seconde nature, mais pose-toi de vraies questions au lieu de savoir si tu peux acheter un appart en RdC avec super jardin où tu retrouveras les mégots de tes salopards de voisins du dessus (et là, j'exagère même pas).

ekirock m'a tuer !

[underscore]

Je suis pratiquement dans le même cas que toi sauf que j'ai franchi le pas. J'ai acheté à Massy en VEFA avec Pass Foncier et PTZ.

Le PTZ a été doublé et majoré pour cause de ZUS/ZFA et majoré pour aide d'une collectivité locale. J'ai même eu le droit à un différé de 18 ans sur le PTZ car ce sont mes anciens revenus qui sont pris en compte.

J'ai bien sûr bénéficié de la TVA 5.5 aussi avec le Pass Foncier et de l'aide de la ville qui va avec.

A ça tu ajoutes un peu de crédit d'impôt sur les prochaines années.

Je suis en plein dedans cas je suis en train de finaliser les dossiers de prêt, etc donc si tu as d'autres questions hésites pas !

[wizi]

Un exemple de financement d'un appart neuf tiré d'un autre topic :

viewtopic.php?p=911756#p911756

T3 71m2 avec une terrasse de 22m2 avec une place de parking 179 500 euros ttc (tva 5.5)
plan de financement :
45 000 euros de pass foncier
4 000 euros de subvention de la metro
60200 de pret a taux zero
70300 de pret bancaire 17 ans a 4,35%
6100 euros d apport personnel pour couvrir les frais de notaire.

Donc le pret est sur 17 ans. Pret de 900 euros par mois (assurance comprise)+150 euros place sur une AV(pour rembourser le passfoncier).

Si tu veux un financement détaillé avec toutes les aides dans ta situation précise, va voir le vendeur (pro), il se fera un plaisir de te faire une simulation avec toutes les aides possibles.

Mais bon, 232k€ avec 2200€ de salaires, cela va faire un endettement terrible, même avec les aides. (+ payer un loyer + intérêts intercalaires pendant la construction)

Attends que ta copine bosse également (si vous êtes toujours ensemble au moment là...), cela fera un meilleur budget, et vous pourrez acheter un T4 sur 15 ans max.

[underscore]

Je suis pratiquement dans le même cas que toi sauf que j'ai franchi le pas. J'ai acheté à Massy en VEFA avec Pass Foncier et PTZ.

Le PTZ a été doublé et majoré pour cause de ZUS/ZFA et majoré pour aide d'une collectivité locale. J'ai même eu le droit à un différé de 18 ans sur le PTZ car ce sont mes anciens revenus qui sont pris en compte.

J'ai bien sûr bénéficié de la TVA 5.5 aussi avec le Pass Foncier et de l'aide de la ville qui va avec.

A ça tu ajoutes un peu de crédit d'impôt sur les prochaines années.

Je suis en plein dedans cas je suis en train de finaliser les dossiers de prêt, etc donc si tu as d'autres questions hésites pas !

Par contre je ne dépasse par les 20% d'endettement sur 30 ans (la durée n'a pas d'impact sur le prêt car les 12 dernières années sont du PTZ) et mon prêt immo sera pratiquement racheté dès le début (je ne paye pas de loyer pour le moment).

[underscore]

Bonjour à tous,
alors voila, après m'être présenté rapidement dans le topic dédié, je viens vous exposer mon cas plus clairement. A vous lire, certains ont beaucoup d'expérience dans l'immo. Moi j'ai tout juste 25 ans et pour l'instant je n'ai que l'avis de mes parents et de mon banquier... Dans ma tête j'ai du mal a faire le point, car comme je vais essayer de vous l'exposer ma situation est complexe (enfin c'est peut etre moi qui la rend complexe ^^)

Je suis célibataire et vais me pacser d'ici peu (dossier en cours). Comme beaucoup, je me suis mis dans la tête d'acheter car pour moi louer c'etait jeter de l'argent tous les mois alors que je pourrais les utiliser pour devenir propriétaire. Depuis hier, je me suis remis en question sur ce sujet, au vu de ce que j'ai pu lire. J'ai vu qu'il y'avait des simulateurs qui permettaient une aide à la décision entre louer et acheter. Mais malheursement ils ne prennent pas en compte les aides de l'état, et je ne suis pas trop fort dans ce genre de calcul donc je voulais vous exposer ma situation pour que vous puissiez me donner votre avis.

Alors voila, je suis locataire d'un 2 pièces dans du récent (au passage, j'ai une nette préférence pour le neuf/récent par rapport à l'ancien, ça à peut etre moins de charme, mais moins de charges, moins de bruit, moins de consommation de chauffage etc...), à Carrières Sur Seine (ah si j'avais pu acheter il y'a 5 ans, quand je vois que l'immo a pris 41,6% dans cette ville en 5 ans, chiffre des notaires...).
Je paie 650€ pour 42m² (merci Loi Besson, mais je ne sais pas jusqu'à quand ça va durer). J'aime bien mon apparte, même si l'été je rêve d'un petit jardin
Ma copine étant encore étudiante, le prêt se ferait seul. Et tout façon pour le PTZ, je suis considéré seul car elle n'a pas encore de déclaration fiscale a son nom.

L'appartement que je vise est en VEFA, livraison 1er trimestre 2012.
Voila les données:
Apport : 45000€ (PEL)
Salaire : 2200€ net / mois (35k brut)
Prix Appt: 263.000€ (19,6%) mais j'ai droit à la tva a 5,5% donc il revient a 232900€
PTZ doublé : 32100€
mais il est aussi éligible au pass foncier,
si j'ai bien compris cela se traduit par une majoration du PTZ qui passe 44600€ (c'est bien ca le pass foncier ?)

L'appartement est un T3, 60m² avec 53m² de jardin, situé à deux pas de la futur station du métro 8 à Créteil (Parc des Sports). D'ici la fin de la construction, la station sera opérationnelle.
Donc voila, vu comme ça, je me disais,que c'était une bonne affaire, avec toutes ces aides je me disais qu'il fallait en profiter car elles pourraient ne pas durer. Il faut bien l'avouer ça augmente bien le budget. Donc il faudrait juste voir si la banque me suivrait (ce qui n'est même pas sur), et que de toute façon dans 2 ans ma copine aurait fini ses études et que donc même avec un taux d'endettement enlevé on s'en sortirait.

Mais maintenant, après avoir un peu parcouru le forum, je me pose plusieurs questions:
- y'a t'il un simulateur qui prend en compte les aides de l'état ?
- est-ce que vis à vis des banques un projet comme ca peut passer ?
- est-ce que ces aides vont perdurer ? et dans ce cas peut etre qu'il vaut mieux attendre, d'etre 2 pour le projet, pour avoir un PTZ plus important et une capacité de remboursement plus importante.
- ou faut-il attendre encore longtemps, constituer un apport plus important, quitte a ce que les taux remontent, les aides disparaissent, et que les prix baissent (ou pas...)

Voila, merci déjà a ceux qui m'ont lu jusqu'ici, j'espère que mon énoncé est à peu près claire. Si vous pouviez me donner quelques éléments de réponse je vous en serai très reconnaissant
MERCI

Patiente encore un peu. Déjà attend que ta copine termine ses études puis qu'elle trouve un emploi stable. De plus les prix de l'immobilier auront peut être baissé d'ici là et pour te rassurer ils n'auront pas augmenté entre temps.
Ensuite tu auras des projets à la hauteur de tes ambition car actuellement tu n'as pas la capacité de viser aussi haut avec ton salaire et ton apport à moins que tu sois suicidaire.
Tu n'as que 25 ans, profite un peu. Tu n'as pas besoin à ton age de succomber aux pressions exercées par ton entourage, tes aïeux et par la société entière.

Peggy

Il ne faut pas oublier que sans les aides :
- Pas de TVA 5,5%
- Pas de gros PTZ (tu as un différé d'ailleurs ?)
- Pas de prêt Pass Foncier (c'est du 1,25% pendant le différé)
- Pas de possibilité de bénéficier des APL (possible avec un Pass Foncier)
- Taux probablement plus élevés
- Pas de frais de notaire réduits
- Moins de crédits d'impôts

== > l'achat ne sera pas le même dans quelques années !

L'appartement est prévu pour être livré dans deux ans donc si tu t'arranges pour débloquer d'abord le PTZ et le prêt Pass Foncier avant le prêt principal et que d'ici là ta copine travaille : ça peut valoir le coup.

Par contre si pendant ce temps tu dois payer un loyer + des intérêts intercalaires et que ta copine bosse pas ben ça vaut peut-être pas le coup de manger des pates pendant deux ans ...

[GeekArlier]

Il ne faut pas oublier que sans les aides :
- Pas de TVA 5,5%
- Pas de gros PTZ (tu as un différé d'ailleurs ?)
- Pas de prêt Pass Foncier (c'est du 1,25% pendant le différé)
- Pas de possibilité de bénéficier des APL (possible avec un Pass Foncier)
- Taux probablement plus élevés
- Pas de frais de notaire réduits
- Moins de crédits d'impôts

== > l'achat ne sera pas le même dans quelques années !

L'appartement est prévu pour être livré dans deux ans donc si tu t'arranges pour débloquer d'abord le PTZ et le prêt Pass Foncier avant le prêt principal et que d'ici là ta copine travaille : ça peut valoir le coup.

Par contre si pendant ce temps tu dois payer un loyer + des intérêts intercalaires et que ta copine bosse pas ben ça vaut peut-être pas le coup de manger des pates pendant deux ans ...

Marrant j'allais dire le contraire

attends la fin des aides , fais toi un apport pendant ce temps et achetes quand tout ça aura disparu. La hausse des taux malheuresement je pense pas qu'on la verra de si tot... mais tu augmentes tes chances de le voir ! (si taux augmentent => les prix baissent, l'apport est valorisé)

Au final tu réduiras ton endettement. La TVA ou le PTZ sont deja inclus dans le prix de vente de toute façon, tu n'y gagnes rien du tout.

[underscore]

Il ne faut pas oublier que sans les aides :
- Pas de TVA 5,5%
- Pas de gros PTZ (tu as un différé d'ailleurs ?)
- Pas de prêt Pass Foncier (c'est du 1,25% pendant le différé)
- Pas de possibilité de bénéficier des APL (possible avec un Pass Foncier)
- Taux probablement plus élevés
- Pas de frais de notaire réduits
- Moins de crédits d'impôts

== > l'achat ne sera pas le même dans quelques années !

L'appartement est prévu pour être livré dans deux ans donc si tu t'arranges pour débloquer d'abord le PTZ et le prêt Pass Foncier avant le prêt principal et que d'ici là ta copine travaille : ça peut valoir le coup.

Par contre si pendant ce temps tu dois payer un loyer + des intérêts intercalaires et que ta copine bosse pas ben ça vaut peut-être pas le coup de manger des pates pendant deux ans ...

Marrant j'allais dire le contraire

attends la fin des aides , fais toi un apport pendant ce temps et achetes quand tout ça aura disparu. La hausse des taux malheuresement je pense pas qu'on la verra de si tot... mais tu augmentes tes chances de le voir ! (si taux augmentent => les prix baissent, l'apport est valorisé)

Au final tu réduiras ton endettement. La TVA ou le PTZ sont deja inclus dans le prix de vente de toute façon, tu n'y gagnes rien du tout.

Imaginons qu'il achète le même appart dans 5 ans :
- 30 000 € de plus en TVA 19,6 %
- 10 000 € de frais de notaire en plus
- Perte du PTZ de 40 K€ : il faut calculer le surcoût du prêt
- Augmentation des taux : il faut estimer le surcoût
- Pas de crédit d'impôt : il faut estimer le surcoût

Tu mets ça à côté d'une baisse disons de 30 % sur 5 ans et tu compares (en incluant ce qui tu paierais en loyer et ce que tu toucherais en intérêts sur ton apport) !

Dans mon cas c'est plus intéressant d'acheter maintenant.

Pour calculer en détail, il faut que tu saches exactement combien tu empruntes et que tu inclut ton prêt Pass Foncier de 50 K€ à 1,25% pendant la période de différé et 4,5% ensuite (tu peux le racheter pour un prêt immo à ce moment là). Comptes également une aide de 4 000 euros d'une collectivité locale.

[ekirock]

Lol

[underscore]

Il ne faut pas oublier que sans les aides :
- Pas de TVA 5,5%
- Pas de gros PTZ (tu as un différé d'ailleurs ?)
- Pas de prêt Pass Foncier (c'est du 1,25% pendant le différé)
- Pas de possibilité de bénéficier des APL (possible avec un Pass Foncier)
- Taux probablement plus élevés
- Pas de frais de notaire réduits
- Moins de crédits d'impôts

== > l'achat ne sera pas le même dans quelques années !

Justement !
Les aides servent à solvabiliser les acheteurs et apportent un effet d'opportunité qui est incitatif.
Sans les aides, les prix seront d'autant plus décorellés que les aides solvabilisent les acheteurs et dynamisent le marché. plongeon vigoureux à prévoir, le supplément de prix que se permettent les vendeurs (et les acheteurs) disparaîtra comme neige au soleil.
Pour moi c'est un jeu à somme nulle.

Tu supposes que toutes les aides vont disparaître. Moi je pars surtout de l'idée que dans quelques mois/années il n'y aura plus le droit.

Par contre, davantage d'apport sera d'autant plus bénéfique que l'apport représentera une somme bien supérieure à la fois car la somme aura augmenté mais aussi parce que le prix aura baissé. Il y a là un double effet de levier quand les primes n'en amènent finalement aucun (à part payer plus cher le même bien).

Aura-t-il vraiment plus d'apport ? Encore une fois je prends mon cas : je vais payer autant voire moins en remboursement d'emprunt que ce que je paierais en loyer. Donc si j'attends en attendant je paye un loyer et mon apport n'augmente pas tant que ça.

Autre point : un prêt à taux 0 est pour moi l'équivalent à un apport car il ne te coûte rien. Donc pour avoir l'équivalent de 40K de PTZ en apport, il lui faudra au moins 3-4 ans s'il est très économe (je suis bien placé pour le dire, j'ai presque le même revenu).

Par contre en attendant, tu peux acheter avec ta copine et là l'apport sera augmenté tout comme la capacité d'emprunt tout en diminuant éventuellement l'endettement !

[Gei]

(...) Les bonnes questions c'est quoi ?

A part te conseiller de vraiment appréhender ce qu'est Créteil (c'est-à-dire Orly + "vie sociale"), je pense que tu es perdu : la bonne question n'est pas de savoir s'il ne faut pas acheter, mais s'il faut vraiment acheter maintenant.

Tous les éléments que tu cites (le bien + le financement + ta situation professionnelle et personnelle) hurlent pour t'alerter qu'il est urgent d'attendre, et tu n'as visiblement aucune envie d'écouter...

D'un autre coté, ce qui ne te tue pas te rend plus fort, non !?

[video]

Un crédit sur 30 ans pour un appart qui est mal placé et qui ne satisfera plus vos besoin dans à peine 10 ans.
Effectivement, avec des gens motivés comme vous l'immobilier ne baissera jamais!

Il y a trois critères importants pour l'achat d'un logement:

1. l'emplacement
2. l'emplacement
3. l'emplacement

[LCD 94 cm]

@LCD94cm, que veux tu dire par là ? L'informatique oui, c'est moins joyeux qu'avant, je vois bien comment a évolué ma boite depuis que j'y suis (5 ans car alternance, c'est peu mais deja ça a bien changé) mais bon y'aura toujours du boulot en info, et les embauches chez les clients y'en a toujours, si si j't'assure. Quand tu dis GO, j'imagine que c'est ironique. Les bonnes questions c'est quoi ?

La bonne question, c'est :
- est-ce que je pourrais supporter d'habiter Créteil quand mon *censuré* de patron m'enverra à la défense, Meudon, Saint Quentin en Yvelines ou autre ?

Perso, ça fait 10 ans que je suis dans l'informatique, j'en ai vu passer des missions, on te dit toujours en rentrant qu'il y a moyen de passer interne. Sur 10 ans, sans déconner, j'ai vu que 3 ou 4 prestas passer interne. Même si tu es compétent et dévoué, tu n'es qu'un fusible qui sautera si il y a besoin de couper un budget.

Prends des risques : monte ta boite, tu ne le regretteras pas.

[steph37t]

Le principal soucis de l'acquisition d'un appart en VEFA , c'est que ce dernier est vendu prix " Scellier " , donc gonflé de 20/25 % .
Personnellement , c'est l'achat en VEFA que je trouve inopportun , pas le mode de financement .

[underscore]

Le principal soucis de l'acquisition d'un appart en VEFA , c'est que ce dernier est vendu prix " Scellier " , donc gonflé de 20/25 % .
Personnellement , c'est l'achat en VEFA que je trouve inopportun , pas le mode de financement .

Avec la TVA 5.5% tu retrouves le prix "d'origine."

[ekirock]

...

[yazman]

Autre point : un prêt à taux 0 est pour moi l'équivalent à un apport car il ne te coûte rien.

N'importe quoi!
Un prêt même à taux zéro, il faut le rembourser! Alors que l'apport t'appartient!

[Gei]

(...) Maintenant pour la description que tu me fais de Créteil c'est vrai que ça me donne pas envie

La dernière visite que j'ai faite là-bas était au commissariat, rien n'interdit de penser que mon avis n'est pas objectif !

Cela dit, il est impératif de faire l'effort de multiplier les visites dans le quartier et les environs (y compris métro et sorties d'école), à toutes heures du jour et de la nuit, pour se rendre compte de la réalité des choses et en conclure par rapport à la propre sensibilité de chacun...

Par contre, le coté bruit des avions est parfaitement objectif, et j'ai déjà cotoyé quelqu'un qui avait quitté Créteil pour ce seul motif...

[wasabi]

Autre point : un prêt à taux 0 est pour moi l'équivalent à un apport car il ne te coûte rien.

N'importe quoi!
Un prêt même à taux zéro, il faut le rembourser! Alors que l'apport t'appartient!

Il me semble aussi que les banques le considèrent comme un apport. D'une part parce que le financement ne vient pas d'eux donc moins de risques, d'autre part parce qu'il est payé à la fin et son remboursement ne se fait pas pendant trop longtemps en concurrence avec le prêt bancaire.

Une question pour ceux qui savent :

Si il y a trois incidents mensuels consécutifs de remboursements de prêt bancaire, la banque peut mettre aux enchères le bien immobilier. Dans ce cas le PTZ est à rembourser immédiatement après la vente. Si la vente est inférieure aux dettes, qui est prioritaire : la banque ou le PTZ ?

Si c'est le PTZ je me demande pourquoi la banque le considère comme un apport.

[video]

héhé ce forum devrait être déclaré d'utilité publique sans exproprier les propriétaires ^^
@Gei: rassure toi, je note attentivement tout ce qui se dit ici, c'est fort intéressant, ce n'est pas que j'écoute pas, je pousse un peu le débat c'est tout
Si on me disait que ces aides existeront toujours dans 2 ans, alors oui j'attend 2 ans, pas de problème pour ne pas dépasser le plafond des aides, vu les augmentations de salaires (sauf a changer de boite), je gonfle un peu mon capitale et j'achète. Mais si dans 2 ans ces aides ne sont plus là, il faut vraiment que les prix baissent fortement pour que je retrouve ce pouvoir d'achat. Maintenant pour la description que tu me fais de Créteil c'est vrai que ça me donne pas envie

1. l'emplacement
2. l'emplacement
3. l'emplacement

[underscore]

Autre point : un prêt à taux 0 est pour moi l'équivalent à un apport car il ne te coûte rien.

N'importe quoi!
Un prêt même à taux zéro, il faut le rembourser! Alors que l'apport t'appartient!

Je suis bien d'accord qu'il faut le rembourser ! Mais en gros c'est juste une avance de trésorerie.
Exemple : j'emprunte 55 000 € à taux 0 avec un différé de 18 ans. Si aujourd'hui je mets 25 000 € dans un placement à environ 4% (type assurance vie) dans 18 ans il vaudra 55 000 €. Donc au final ça me coute 25 000 € mais ça me permet de financer 55 000 €. Ces 30 000 € de différence correspondant à une baisse de 10 % à 15 % du marché sur un bien tel que celui dont on parle ici ça revient au même de l'acheter maintenant avec l'aide que dans 3 ans sans l'aide.

[wasabi]

Par contre pourquoi les rez de jardin ont si mauvaise réputation ? personne aime les jardins ? moi j'en rêve

Parce que rez de chaussée en Région parisienne ça signifie soit barreaux en acier de 1cm à toutes les ouvertures soit 2 cambriolages par an avec non prise en charge des assurances (justement à cause des barreaux).
Et encore si tu as la chance d'être dans un quartier proche du "vivre ensemble dans la diversité", la fréquence va sûrement monter.

[underscore]

Par contre pourquoi les rez de jardin ont si mauvaise réputation ? personne aime les jardins ? moi j'en rêve

Parce que rez de chaussée en Région parisienne ça signifie soit barreaux en acier de 1cm à toutes les ouvertures soit 2 cambriolages par an avec non prise en charge des assurances (justement à cause des barreaux).

Et un petit jardin en immeuble c'est pas forcément le pied :
- Pas assez grand pour envisager d'acheter le matos pour l'entretenir
- Pas toujours la possibilité d'en profiter pour des trucs type barbecue
- Les voisins balancent les ordures par la fenêtre
- Tes voisins te voient tous quand tu es dedans

[nogelan]

ou bien là ...

Je vois pas comment les gens et l'Etat pourraient financer l'ascension qui suit le bear trap.
En terme de probabilité je dirais que nous nous trouvons en bull trap. La question est de savoir quand et quoi va déclencher la chute (augmentation des taux, augmentation du chômage, fin des perfusions)...

[wasabi]

Je vois pas comment les gens et l'Etat pourraient financer l'ascension qui suit le bear trap.
En terme de probabilité je dirais que nous nous trouvons en bull trap. La question est de savoir quand et quoi va déclencher la chute (augmentation des taux, augmentation du chômage, fin des perfusions)...

Une exclusion d'un des pays de la zone euro ? Trichet et Sarkozy sont contre, Merkel est pour ; ce n'est plus improbable. Ce genre d'événement va provoquer des prises de conscience.

[nogelan]

Je vois pas comment les gens et l'Etat pourraient financer l'ascension qui suit le bear trap.
En terme de probabilité je dirais que nous nous trouvons en bull trap. La question est de savoir quand et quoi va déclencher la chute (augmentation des taux, augmentation du chômage, fin des perfusions)...

Une exclusion d'un des pays de la zone euro ? Trichet et Sarkozy sont contre, Merkel est pour ; ce n'est plus improbable. Ce genre d'événement va provoquer des prises de conscience.

Personnellement je n'y crois pas du tout. Ca déstabiliserait complétement l'Europe et même l'Allemagne ne désire pas ça.
Par contre je suis étonné que les crises de l'Islande, de Dubaï, la Grèce, du Portugal et de l'Espagne n'aient pas plus d'effet que cela sur le moral des Français.

[Gei]

(...)
Par contre je suis étonné que les crises de l'Islande, de Dubaï, la Grèce, du Portugal et de l'Espagne n'aient pas plus d'effet que cela sur le moral des Français.

Parce que les médias n'en parlent jamais, et que même s'ils le faisaient, ça n'intéresserait personne (Islande, c'est loin, toussa...).

Je crois que c'est beaucoup plus simple, vu de l'homme de la rue, d'attendre que le ciel lui tombe sur la tête puis d'affirmer que c'était tout à fait imprévisible...

[wasabi]

(...)
Par contre je suis étonné que les crises de l'Islande, de Dubaï, la Grèce, du Portugal et de l'Espagne n'aient pas plus d'effet que cela sur le moral des Français.

Parce que les médias n'en parlent jamais, et que même s'ils le faisaient, ça n'intéresserait personne (Islande, c'est loin, toussa...).

Un peu comme les multiples alertes de la Banque de France sur le sur-endettement des ménages ou les multiples alertes de la cour des comptes sur les finances publiques, au mieux une brève entre le reportage à la une sur le record battu de la tartiflette géante et la promotion des chanteurs français au JT.

[Marc]

Loue pour le montant que tu vas investir en remboursement, tu vas comprendre. Et mieux, fais-le à Créteil, Encore mieux, en RDC..Et reviens nous en causer dans un an.

[Madi94]

Je reviens sur l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. La ligne 7 vers créteil c'est long, long, long. Moi, je préfère encore prendre le RER A jusqu'a St Maur et le bus ensuite pour aller à créteil soleil.

Vu que madame n'est pas encore fixée, que se passera-t-il si elle trouve un travail de l'autre côté de l'ile de france? Dans ces situations la, il vaut mieux acheter sur une ligne de train/RER qui permet d'être au centre de paris au plus vite.

Nous aussi on s'est posé la question du 'profitons des aides de l'état pendant qu'elles sont la' mais finalement on préfère tabler sur une évolution professionnelle intéressante -vu que mon boulot ne me plait pas tant que cela et que je veux en changer. Attendre d'être vraiment fixé géographiquement avant de se fixer géographiquement (même si rien n'est acquis!).

[LCD 94 cm]

Je reviens sur l'emplacement, l'emplacement, l'emplacement. La ligne 7 vers créteil c'est long, long, long. Moi, je préfère encore prendre le RER A jusqu'a St Maur et le bus ensuite pour aller à créteil soleil.

Si t'as pris la ligne 7 pour aller à Créteil, je comprends que tu aies mis beaucoup de temps, c'est la ligne 8
Cela dit, c'est vrai que c'est super long.