investissement scellier PLS

[chrism]

Que pensez vous de l'achat en PLS d'un T1B à Angers, 41,5 M2 pour 109 000 Euros ? Mon objectif est plus d'avoir un capital à la retraite après revente qu'un investissement pour défiscaliser.

[Gei]

C'est quoi :
- un PLS ?
- un T1B ?

[chrism]

Un T1bis est un grand studio si tu veux, le PLS prêt au logement social implique une convention entre l'acheteur et une collectivité publique obligeant à louer pendant au moins 15 ans en respectant des plafonds de loyer et de revenu du locataire. Le prêt PLS est variable et indexé sur le taux du livret A. En contre partie l'acheteur bénéficie d'une TVA à 5,5 sur l'achat du bien et est exonéré d'impot foncier pendant 15 ans.
Le financement PLS peut être couplé avec le dispositif SCELLIER intermediaire. Cette dernière disposition n'est plus possible si le permis de construire a été déposé après le 01/01/2010. Les logements "PLS" sont limités en nombre ce prêt doit représenter au moins 51 % de l'opération le restant est un prêt classique fixe.

[defrance69]

Etrange de poser des questions sur ce sujet en étant si bien documenté pour le reste ...

[floflo]

Faudrait déjà savoir à combien ça peut se louer..

[finalgrunt]

Etrange de poser des questions sur ce sujet en étant si bien documenté pour le reste ...

Il manque deux petites lettres au petit nom pour faire chrismax

[defrance69]

Etrange de poser des questions sur ce sujet en étant si bien documenté pour le reste ...

Il manque deux petites lettres au petit nom pour faire chrismax

j'ai pas oser le penser

[chrism]

Je me suis documenté ce qui est le minimum pour un tel engagement ceci dit je ne suis pas un spécialiste et je recherche des personnes ayant fait le même montage et connaitre leur retour. D'autre part je suis parti sur un grand T1bis (41M2) mais avec un loyer qui concurrence plutot celui des studios que celui des T2 (qui font parfois la même superficie), est ce que la superficie peut-être vraiment déterminante pour le choix d'un locataire ? Car ma crainte c'est de ne pas louer, donc avec un tel bien je me dis qu'une personne recherchant un studio pourra être interéssé par le mien vu le loyer raisonnable et que éventuellement certaines personnes recherchant un T2 pourraient être interréssé par un loyer du coup nettement plus faible que pour un T2 de même superficie.
Est ce que mon raisonnement tient la route ?

[chrism]

Etrange de poser des questions sur ce sujet en étant si bien documenté pour le reste ...

Il manque deux petites lettres au petit nom pour faire chrismax

DSL je n'ai pas saisi

[reflex69]

N'importe quoi ce genre de question provoc sur un site qui dénonce les dérives de l'immobilier

[Gei]

Il aura tenu le temps d'une demi-soirée, celui-là !?

[chrism]

N'importe quoi ce genre de question provoc sur un site qui dénonce les dérives de l'immobilier

Si tu dénonces c'est que tu sais de quoi tu parles par conséquent je ne penses pas être hors sujet. Dénonçer les dérives de l'immobilier ne veut pas dire que toute opération immobilière est irraisonnée par contre il faut séléctionner, tu dois surement pouvoir me dire si ce genre de montage est bon ou pas.

[Bidibulle]

Quel loyer comptez vous fixer ?

[wizi]

C'est un "conseiller en patrimoine" qui vous propose cela ?

Habitez-vous dans les coins d'Angers ? (car si on vous propose un appart à 500 km (voir +) de chez vous, cela sent l'attrape-pigeon à plein nez, un des points le plus important, à mon avis)

Quels sont (environ) les loyers pratiqués dans la zone de l'appart, pour un bien équivalent ? (attention à voir si c'est Angers même, ou si c'est à genre 20/30 km...)

Quels est le pourcentage de défiscalisation ? (si 37%, faire attention à la bonne tenue de l'immeuble, car il est possible qu'il y ai une proportion de cas sociaux dans les locataires de l'immeuble)

Pour du neuf, comparé à ce qui est souvent pratiqué, le prix n'est pas exorbitant. L'immeuble est-il correctement placé ? L'appart est-il correctement placé dans la résidence (RDC, 1er étage, mauvaise exposition (luminosité, distance nuisance tel un carrefour, gros vis-à-vis,...), pas de balcon/parking)

Si vous avez un commercial en face de vous qui vous dit qu'il faut se dépêcher de signer pour X ou Y raisons, méfiance.

Quel est l'état d'avancement de l'immeuble ? (au début, bcp de choix (mais il faut attendre et payer des intérêts intercalaires). A la fin, il ne reste que les apparts dont personne n'a voulu avant)


Dans tout les cas, un conseil : avant de signez qqch allez sur place voir où est exactement l'immeuble, et l'emplacement de l'appart dans ledit immeuble.

[lottà]

les gens commencent à m'énerver à faire comme ci le système de retraite était déjà mort
on abandonne des systèmes qui tournent, sans avoir combattu, juste parce que depuis 30 ans on nous serine des arguments en bois ...

[chrism]

merçi pour votre interet, effectivement je suis de cette ville donc pour l'emplacement je pense pas de problème, pour le loyer hors charges je compte 325 euros, cela vous semble t-il raisonnable ?

[oliv7972]

Que pensez vous de l'achat en PLS d'un T1B à Angers, 41,5 M2 pour 109 000 Euros ? Mon objectif est plus d'avoir un capital à la retraite après revente qu'un investissement pour défiscaliser.

Allez y, foncez, il manque cruellement de logements à Angers

Plus serieusement : viewtopic.php?f=3&t=51218&start=0&hilit=angers

[nogelan]

merçi pour votre interet, effectivement je suis de cette ville donc pour l'emplacement je pense pas de problème, pour le loyer hors charges je compte 325 euros, cela vous semble t-il raisonnable ?

Ça te fait un taux de rentabilité ridiculement bas 3.5%
laisse tomber.
Je pense que en dessous de 7% ça ne vaut pas le coup.

[mat49]

Que pensez vous de l'achat en PLS d'un T1B à Angers, 41,5 M2 pour 109 000 Euros ? Mon objectif est plus d'avoir un capital à la retraite après revente qu'un investissement pour défiscaliser.

J'ai un interne de mon service qui vient de s'enchaîner à un T3 de 80m² rue du mail pour 156.000 FAI....
Tu surpaie ta cage à lapin de 50% seulement.
Du clapier, il y en a bien trop sur Angers. (et, vu les programmes en cours...par exemple sur les Capucins..)
A propos des capucins, je suis sur un coup fumant, un des chir de la clinique d'à côté s'est lancé dans une acquisition. Il parait que c'est malfaçon à gogo et problème de stabilité du sol (!)
Je vais essayer d'en savoir plus.

[TOLOSA]

Bonjour,

Même si le scellier n'est pas sans risque, votre projet n'est pas sans intérêt d'autant plus Il n'y a plus de cumul de la réduction d'impôt avec le bénéfice du prêt locatif social (PLS) pour les logements dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2010 ;
La réduction d'impôt n'est plus en effet applicable aux logements qui sont financés au moyen d'un prêt locatif social prévu à l'article R. 331-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Or, le PLS présente de grands avantages :
- TVA à 5,5 %
• Dans le neuf La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 %. Ce dispositif permet de laisser à la charge des bailleurs sociaux une charge définitive de TVA à 5,5 % au lieu de la TVA qu’ils ont supportée dans les conditions de droit commun au titre des opérations de construction (19,6 %).
• Dans l’ancien Le taux réduit de TVA s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.
- exonération de taxe foncière
Les opérations financées à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un PLS, sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.

[mat49]

Il est à 2500 € du m2 (pas un hasard) pour un logement social.
Question con: Combien se vends un T1 à la Courneuve ou à Clichy sous bois? (ou, pour faire local, derrière la caserne Verneau?)

[Hérisson]

Mon objectif est plus d'avoir un capital à la retraite après revente qu'un investissement pour défiscaliser.

Combien pensez-vous revendre un logement social après 15 ans de location à des locataires "sociaux" ?
Dans quel état sera la résidence dans 15 ans ?
Quel est votre budget annuel pour l'entretien du logement et la remise en état après chaque départ de locataire "social" ?

Vous êtes philantrope ?

[Gei]

On peut peut-être s'éviter les clichés "pauvres = fénéants + escrocs aux allocations + faiseurs d'enfants pour vivre des allocs + incapables d'élever les dits enfants + squatteurs de hall d'immeuble + dealeurs + mauvais locataires" ?

Merci.

[malga77]

Les prix de présentation sur angers pour des t1b de 42 m² en centre ville est de 80 000 euros Euros avant négociation... L'exonération de taxe foncière, l'eventuel possibilité de bénéficier du scellier et la "moins value" sur la mensualité plafonnée compensent la différence de prix (de 30 000 euros avant négociations).En clair c'est s'embetter pour rien :vos futurs locataires devront ne pas dépasser un plafond de revenus à l'entrée, en cas de turn over plutôt certain sur une surface de ce type je vous souhaite bon courage pour n'avoir pas trop de carences locatives.
Je vous encourage à vérifier les prix du marché sur Angers (forte baisse en 2009 et toujours en baisse en 2010 pour info) et à froidement envisager un investissement locatif par le ratio coût d'achat/mensualité nette.
Edit: les prix pour angers source notaires:
Prix au m2 des appartements anciens (variation annuelle) 1.805 euros (-11,2 %)
Prix au m2 des appartements neufs (variation annuelle) 2.733 euros (-5,0 %)
Prix médian des maisons (variation annuelle) 188.750 euros (-5,6 %)