Vente via century 21 / Era / Optimhome - Metz

[xenesis57]

Bonjour,

Est ce quelqu'un à déjà eu affaire à ces agences immobilières ?
Qu'en pensez vous ?

[Gei]

Je pense que l'on fera l'effort d'essayer de vous aider si vous faites l'effort de nous en dire un peu plus. Sinon ça va finir en file sur les recettes de lasagnes fissa !

[xenesis57]

Ok, alors c'est un appartement dans metz hyper centre rue piétonne sans passage à 10 minute du saulcy.
Pas de parking, immeuble ancien (1900), 3e étage sans ascenseur. Possibilité de se garer dans le parking publique de la place de la république.
Pas beaucoup de charge. La cage d'escalier est un peu lazaré, la toiture de l'immeuble a été complètement refaite il y a 6 ans.

Électricité refaite il y a 4 ans. Chauffage individuel gaz, présence de deux chaudières (une pour la cuisine, l'autre pour la salle de bain)

Actuellement toutes les pièces communiquent entre elles via des dépendances. 4 chambres (dont une avec cheminé), double salon séjour avec balcon et cheminé + placards de rangement, cuisine, salle de bain, wc séparé cave et débarras. Toutes les pièces ont des grandes fenêtres.

Beau parquet chêne dans toutes les pièces. Moulures et plafonds hauts.

L'appartement à deux entrées dont l'une qui donne sur la chambre du fond (situé assez loin du séjour).
Je pense que c'était parce qu'a l'époque, les femmes de chambres avaient une pièce réservé pour elle dans ce type d'appartement.
Ce qui est sympa c'est qu'on peut donc facilement prévoir pas mal de possibilités.

Joli point de vue sur le mont saint quentin et la cathédrale pour ceux qui connaissent.
Exposition ouest-est. 170.8 m² loi carrez + 10m² de placards réparties dans les pièces.

Zone classé car proche de la cathédrale.

Diagnostique énergique E et G (co2). Pas d'amiante, mais présence de plomb dans la cuisine.

L'appartement peut-être complètement transformé mais il y a pas mal de travaux a prévoir. On pense que l'acheteur devra mettre entre 70k et 100k pour tout refaire, cet après midi on va faire faire des devis pour un chiffrage plus précis du prix qu'il devra payer. On souhaite vendre le bien à un juste prix.

En clair, il a des atouts car bien situé, beaux points de vue, mais il est gourmand en énergie et il faut être conscient que l'acheteur potentiel devra entamer des travaux de rénovation assez important.

Le prix du m² dans le secteur dans de l'ancien avec travaux est estimé entre 1800 et 2000 € le m² (estimation faite par le notaire).

Era pour l'instant nous semble être pas trop mal, car century 21 c'était beaucoup plus "je suis commercial, je vends le produits".
On a fait venir centrum immobilier car spécialistes de l'hyper centre on attend les premiers chiffrages.

Le prix estimé pour le plateau par les agences et le notaire tourne donc autour des 300k.

De mon côté je vais essayer de monter un site internet complet avec le maximum d'information possible. Les agences nous proposent des mandats exclusifs, chose que j'aimerai éviter. Era par exemple nous propose de prendre la moitié de la commission sur la vente, si c'est nous qui trouvons l'acheteur potentiel et qu'on le lui envoi.

La com serait de 5%, donc je pense que le prix publique serait situé entre 320-350k.
Century 21 propose une com de 7% et centrum 6.5%. Optimhome 4-5%.

Era nous a notamment proposé de connaitre la solvabilité d'un client en 72h. Je ne pense pas qu'elle puisse vérifier les comptes bancaires mais comme elle travaille avec les banques, il se peut qu'elle puisse avoir certains renseignement qu'ils nous seraient impossibles d'avoir autrement... mais bon je pense que ca c'est du pipeau.
Par contre de toutes les personnes qui sont passés, c'est la première qui nous a donné l'impression qu'elle s'intéressait réellement au bien et à la qualité de la prestation entre acheteur/vendeur. Les autres clairement, c'était plus de l'exposition de produits/services "moi je vends super bien blabla"

Voila voila, qu'en pensez vous ?

[mat49]

quel est le gisement local de pigeons pour ces tarifs? (450.000 tous frais compris)
Ce serait bien pour des toubibs en couple, mais y-a-t-il des garages?

[edo-sct1]

300k€ (hors coût du crédit donc rajouter 150k€ minimum selon la durée et le gaspillage d'un éventuel apport) pour un appartement à Metz ...
Les fous

[xenesis57]

Comme dit au dessus, il n'y a pas de garage mais on peut se garer dans le parking soutterain qui se trouve a 5 minutes à pied (abonnement annuel pour résident 65 €) Après chacun fait comme il veut. Certains détesterons, d'autres adorerons. Cela dépends des avis de chacun.

J'ai regardé les appartements à vendre sur le secteur de cette taille. Très franchement on est dans la moyenne et il y a - avec ou sans raison - d'autres appartements qui sont beaucoup plus chers.

Je peux toutefois comprendre qu'à ce prix là, on peut s'acheter une belle maison, mais bon on ne va pas non plus brader le bien pour le plaisir de brader.
Comme tout achat immobilier il n'y a pas que le prix qui compte (et heureusement).

Ce qui est sur et certain c'est qu'il n'est pas adapté à des personnes âgées et qu'il faut prévoir un certain budget (3e étage sans ascenseur .. !) quand aux professions libérales cela ne sera sans doute pas pas possible car pas d'accès handicapé.

Nous avions pensés également à un promoteur qui pourrait acheter le plateau et faire plusieurs petits appartements, en cas de rénovation, il me semble que l'acquéreur potentiel peut obtenir des aides et des crédits d'impôts, c'est pas énorme, mais bon ca sera toujours mieux que rien. (tva 5.5%, prêt à taux zéro, etc..)

De toute manière, je ne demande pas un jugement de valeur sur le bien car le prix demandé, c'est le prix du marché local, on n'essaye pas de faire de la plus value sur du vide. Nous ne pouvons pas faire les travaux car pas le budget sachant que les goûts et les couleurs peuvent être très différents autant vendre le plateau et l'appartement en l'état et libre à l'acheteur de faire ce qui lui plait dedans.

Je demande juste un retour sur vos expérience avec les agences en tant que vendeurs. Car si clairement elles n'apportent rien, il n'y a pour nous (et pour l'acheteur) absolument aucun intérêt de passer par elles. Les temps sont durs, et si on peut économiser de chaque coté de la barrière alors on le ferra.

Y t-il donc des retours sur ces agences ?

[xenesis57]

PS : Aux modos, mon post ne doit pas être placé dans terrain/visites/vecu où Je suis dans la bonne rubrique?

[boundary point]

Je peux toutefois comprendre qu'à ce prix là, on peut s'acheter une belle maison, mais bon on ne va pas non plus brader le bien pour le plaisir de brader.

Celle-là, on a pas fini de l'entendre.

[xenesis57]

Tu serais propriétaire d'un appartement placé dans un centre ville.

Tu sais que le prix du m² dans de l'ancien avec travaux est estimé entre 1800€ et 2000€
Tu vends 170m² de surface 170*1800 = 306 000€ (en réalité l'appartement est plus grand (178m²), mais vu que les placards ne comptent plus dans les surfaces actuelles)

Je ne vois pas ou est le mal.. on ne fais pas de spéculation, et ce n'est pas nous qui dictons les prix du marché.

Tu accepterais de baisser le prix juste parce que la tendance est à la baisse et parce que vendre à ce prix là c'est le mal absolu ?! Je suis sur que non.
Il y a des travaux à prévoir, c'est pour cela aussi que le prix du m² est ajusté.

Bref, je ne suis pas là pour avoir des avis sur le fait que le prix est haut ou bas, je souhaiterai avoir des avis sur les personnes ayant vendu en agence si cela sert VRAIMENT à quelque chose où si ce n'est pas balancer de l'argent par les fenêtres car si l'agence ne sert à rien, je ne vois pas pourquoi l'acheteur devrait payer plus cher le bien que l'on veut vendre à un prix qui est correct (pour ce genre de bien).

[fred42]

Je ne connais pas le secteur mais deux choses m'embetent:

Le prix estimé pour le plateau par les agences et le notaire tourne donc autour des 300k.

suivi de

La com serait de 5%, donc je pense que le prix publique serait situé entre 320-350k.

Le prix marché est le même avec ou sans agence.

La deuxieme chose c'est que le prix au m² est en principe plus faible pour les grandes surfaces.

[Gei]

(...)
Era par exemple nous propose de prendre la moitié de la commission sur la vente, si c'est nous qui trouvons l'acheteur potentiel et qu'on le lui envoi.

Era nous a notamment proposé de connaitre la solvabilité d'un client en 72h. Je ne pense pas qu'elle puisse vérifier les comptes bancaires mais comme elle travaille avec les banques, il se peut qu'elle puisse avoir certains renseignement qu'ils nous seraient impossibles d'avoir autrement... mais bon je pense que ca c'est du pipeau.
(...)

Pipeau et escroc, deux bonnes raisons de gicler cette agence.

Demander à l'agence du centre-ville de vous faire une estimation et de vous montrer des transactions récentes qu'elle a réalisées, que vous vous rendiez compte de la réalité du marché dans le centre-ville de Metz.

Soyez prêts à ne pas prendre vos rêves pour la réalité (ce qui est le cas actuellement, comme le montre votre réaction sur la braderie).

Lorsque vous serez au clair sur le prix de vente, si le relationnel avec l'agence du centre-ville est bon, confiez leur un mandat non exclusif (en négociant le montant de sa comm), et voyez si de votre coté vous seriez en mesure de prospecter aussi des acheteurs par vous-même.

[xenesis57]

Je ne connais pas le secteur mais deux choses m'embetent:

Le prix estimé pour le plateau par les agences et le notaire tourne donc autour des 300k.

suivi de

La com serait de 5%, donc je pense que le prix publique serait situé entre 320-350k.

Le prix marché est le même avec ou sans agence.

La deuxieme chose c'est que le prix au m² est en principe plus faible pour les grandes surfaces.

C'est ce que le notaire nous a dis. C'est le prix pour les grandes surfaces pour l'hyper centre de metz dans l'ancien avec travaux.
Par contre je n'ai pas compris ta première remarque, concernant les agences.

Si on vend nous même admettons à 306 000 le prix publique serait de 306 000 on est d'accord. Si l'agence prend sa com, le prix publique serait modifié sur 321 000 € (5%)

[xenesis57]

(...)
Era par exemple nous propose de prendre la moitié de la commission sur la vente, si c'est nous qui trouvons l'acheteur potentiel et qu'on le lui envoi.

Era nous a notamment proposé de connaitre la solvabilité d'un client en 72h. Je ne pense pas qu'elle puisse vérifier les comptes bancaires mais comme elle travaille avec les banques, il se peut qu'elle puisse avoir certains renseignement qu'ils nous seraient impossibles d'avoir autrement... mais bon je pense que ca c'est du pipeau.
(...)

Pipeau et escroc, deux bonnes raisons de gicler cette agence.

Demander à l'agence du centre-ville de vous faire une estimation et de vous montrer des transactions récentes qu'elle a réalisées, que vous vous rendiez compte de la réalité du marché dans le centre-ville de Metz.

Soyez prêts à ne pas prendre vos rêves pour la réalité (ce qui est le cas actuellement, comme le montre votre réaction sur la braderie).

Lorsque vous serez au clair sur le prix de vente, si le relationnel avec l'agence du centre-ville est bon, confiez leur un mandat non exclusif (en négociant le montant de sa comm), et voyez si de votre coté vous seriez en mesure de prospecter aussi des acheteurs par vous-même.

Merci pour votre conseil. Je n'ai pas pensé à demander à l'agence les transactions qu'elle a réalisée.
Pour le rêve à la réalité, on verra bien. En attendant on se base sur le prix donné par le notaire et bizarrement les 3 agences qu'on a fait venir nous à également donné ce prix. Je ne pense pas non plus que leur but serait de balancer un prix haut pour ne jamais le vendre.. cela n'a pas d'intérêt.

On veut justement également prospecter par nous même. Donc pas de mandat exclusif. Par contre ce que ERA nous a dit me laisse perplexe, je cite, "on travaille avec les banquiers et en 72h on peut s'assurer que le client est solvable et que ce n'est pas un client à risque". Si vous nous envoyer le client, on ne prendra que la moitié de la commission sur la vente. De même grâce à ANEMI (un truc dans le genre), les agences peuvent se partager et diffuser le bien. Les commissions sont alors rétro cédés."

[locataireheureux]

Merci pour votre conseil. Je n'ai pas pensé à demander à l'agence les transactions qu'elle a réalisée.
Pour le rêve à la réalité, on verra bien. En attendant on se base sur le prix donné par le notaire et bizarrement les 3 agences qu'on a fait venir nous à également donné ce prix. Je ne pense pas non plus que leur but serait de balancer un prix haut pour ne jamais le vendre.. cela n'a pas d'intérêt

Si, car dans les agences celui qui rentre un mandat a en principe la moitié de la commission.

[xenesis57]

Oui encore faudrait-il que le bien soit vendu à ce prix là.
2.5% de 300k c'est forcément plus intéressant que 2.5% de 250k par exemple.

En revanche essayer de le vendre 2.5% de 350k c'est très bien.. mais ca ne se vendra jamais surtout. L'agence n'a pas d'intérêt à essayer de sur gonfler le prix si elle sait que ca ne partira pas ! Century 21 nous a avoué qu'ils avaient un appartement similaire a 400k et qu'ils le portent à bout de bras depuis 6 mois parce que le proprio voulait absolument avoir sa plus value.

[fred42]

Je ne connais pas le secteur mais deux choses m'embetent:

Le prix estimé pour le plateau par les agences et le notaire tourne donc autour des 300k.

suivi de

La com serait de 5%, donc je pense que le prix publique serait situé entre 320-350k.

Le prix marché est le même avec ou sans agence.

La deuxieme chose c'est que le prix au m² est en principe plus faible pour les grandes surfaces.

C'est ce que le notaire nous a dis. C'est le prix pour les grandes surfaces pour l'hyper centre de metz dans l'ancien avec travaux.
Par contre je n'ai pas compris ta première remarque, concernant les agences.

Si on vend nous même admettons à 306 000 le prix publique serait de 306 000 on est d'accord. Si l'agence prend sa com, le prix publique serait modifié sur 321 000 € (5%)

Je voulais dire qu'un acheteur se fiche qu'il y ait une agence ou pas. S'il est prés à acheter à 300 000 il proposera 300 000 que ce soit à toi ou à l'agence.
Pour moi si le prix du marché est de 300 000€ pour ce bien tu toucheras 300 000€ si tu vends en direct et 300 000€-les frais d'agence si tu vends par agence.

[Gei]

Pour le rêve à la réalité, on verra bien. En attendant on se base sur le prix donné par le notaire et bizarrement les 3 agences qu'on a fait venir nous à également donné ce prix. Je ne pense pas non plus que leur but serait de balancer un prix haut pour ne jamais le vendre.. cela n'a pas d'intérêt.

Je pense que vous êtes le client idéal pour une agence...

Je vous explique : dans un premier temps on ferre le bénet en lui faisant miroiter des euros par centaines de milliers avec des estimations extravagantes.

Deuxième temps on endort le bénet en lui amenant quelques clients potentiels (quitte à mentir à ces prospects sur la nature du bien, le but est de faire des allées et venues pour "faire vivre" le mandat).

Troisième temps, on achève le vendeur en lui expliquant que les visiteurs étaient intéressés (ce qui est probablement faux) mais trouvaient le bien trop cher, que le marché est tendu et patin coufin. Bref, il faut réduire le prix de vente, et drastiquement, et si possible transformer le mandat en mandat exclusif, sans toucher au montant de la commission, évidemment.

Vous commencez à comprendre ?

Il faut objectiver le marché = consulter des compromis récents.

[Gei]

Le salarié négociateur a une prime de la moitié de la commission ? Dans le monde des bisounours ?
L'agence a l'autre moitié ? Et dans l'histoire, pas de TVA, pas de charges, de frais ?
Cool.

Je pense qu'en raisonnant en montant brut, c'est à peu près ça... Il y avait une file sur ce sujet où Dainuts précisait ces éléments.

[xenesis57]

Pour le rêve à la réalité, on verra bien. En attendant on se base sur le prix donné par le notaire et bizarrement les 3 agences qu'on a fait venir nous à également donné ce prix. Je ne pense pas non plus que leur but serait de balancer un prix haut pour ne jamais le vendre.. cela n'a pas d'intérêt.

Je pense que vous êtes le client idéal pour une agence...
Je vous explique : dans un premier temps on ferre le bénet en lui faisant miroiter des euros par centaines de milliers avec des estimations extravagantes.

C'est pour cela que nous avons demandé en premier au notaire une moyenne des transactions récentes dans le secteur pour ce type d'appartement. Les 3 agences qu'on à vu nous ont donné grosso modo les mêmes prix que le notaire. Histoire de voir ce que les agences allaient nous sortir de leur chapeaux magique. Pour le moment les trois sont dans les prix que le notaire à estimé 300k-320k (ca inclut la marge de négociation possible+frais d'agence).

Deuxième temps on endort le bénet en lui amenant quelques clients potentiels (quitte à mentir à ces prospects sur la nature du bien, le but est de faire des allées et venues pour "faire vivre" le mandat).

C'est la personne qui à fait les métrage qui nous a mis en relation avec era car il savait qu'un de leur client cherchait un appartement sur metz dans le centre. Personne neutre. Si j'ai bien compris, en clair les agences font visiter pour se donner bonne conscience et justifier leur présence. Mais elles aussi perdent du temps pour rien non ?

Troisième temps, on achève le vendeur en lui expliquant que les visiteurs étaient intéressés (ce qui est probablement faux) mais trouvaient le bien trop cher, que le marché est tendu et patin coufin. Bref, il faut réduire le prix de vente, et drastiquement, et si possible transformer le mandat en mandat exclusif, sans toucher au montant de la commission, évidemment.

Il faut objectiver le marché = consulter des compromis récents.

Je prends acte de ce dernier point, nous allons donc demander a chaque agence de nous sortir les dernières transactions qu'elle a "soi-disant" réalisée. On va commencer par faire le tri entre les agences qui bluffent et les agences qui essayent de bosser correctement. D'ailleurs je dirai pas vraiment les agences, mais plutôt les intervenants et leur "savoir-faire".

Merci pour ton conseil gei

[Gei]

C'est la personne qui à fait les métrage qui nous a mis en relation avec era car il savait qu'un de leur client cherchait un appartement sur metz dans le centre. Personne neutre. Si j'ai bien compris, en clair les agences font visiter pour se donner bonne conscience et justifier leur présence. Mais elles aussi perdent du temps pour rien non ?

Ca ne coûte rien et ça peut rapporter beaucoup...

Il n'y a pas de "personne neutre" dans l'immobilier, tout est affaire de relationnel, de renvoi d'ascenseurs intéressés, voire de commissions au black. Le métreur auquel vous avez eu affaire bosse probablement avec cette agence...

Toujours se rappeler que le montant d'un commission est considérable, rapporté à une heure de travail salarié... Pourquoi croyez-vous qu'il y ait autant de gens à avoir envie de se payer sur la "bête" ?

[Gei]

Justement non. Fais une recherche.

Effectivement.

Le lien vers la file en question : viewtopic.php?f=3&t=58598&p=899478&hili ... ion+agence

[xenesis57]

Danke

[luc49]

C'est la personne qui à fait les métrage qui nous a mis en relation avec era car il savait qu'un de leur client cherchait un appartement sur metz dans le centre. Personne neutre. Si j'ai bien compris, en clair les agences font visiter pour se donner bonne conscience et justifier leur présence. Mais elles aussi perdent du temps pour rien non ?

Ca ne coûte rien et ça peut rapporter beaucoup...

Il n'y a pas de "personne neutre" dans l'immobilier, tout est affaire de relationnel, de renvoi d'ascenseurs intéressés, voire de commissions au black. Le métreur auquel vous avez eu affaire bosse probablement avec cette agence...

Toujours se rappeler que le montant d'un commission est considérable, rapporté à une heure de travail salarié... Pourquoi croyez-vous qu'il y ait autant de gens à avoir envie de se payer sur la "bête" ?

+1

Les apporteurs d'affaire , cela existe et c'est rémunéré , directement ou indirectement.

De plus , pour avoir survolé le sujet , dites vous qu'avant de vendre , il faut avoir le mandat et qu'avant d'avoir le mandat , il faut entrer dans l'appart.
Ce qui signifie simplement qu'ils vont dérouler leurs techniques de force de vente pour tout d'abord pénétrer chez vous , vous faire signer le mandat et bien sur , vendre l'appartement...
Idem pour le notaire : c'est le votre ou c'en est un pris au hasard. Lui avez vous promis la signature définitive ? Avez vous un notaire perso ?

[xenesis57]

C'est notre notaire. Nous l'avons choisis - sur recommandation d'un frontalier - pour un tout autre sujet et il s'est avéré très efficace et vraiment très bien.
Franchement nous en sommes pour le moment ravis.

Concernant la personne qui fait les métrés, c'est difficile de savoir exactement ce qu'il a comme lien avec l'agence. Il peut tout à fait bosser pour 2-3 agences du secteur.

Pour le moment après avoir vu les intervenants, ERA nous a semblé très bien et de bons conseils. Century 21 bof, on avait plus l'impression qu'il cherchait le mandat exclusif (ce qu'il voulait nous faire signer..) et rien d'autre. Quand au dernier Centrum on passera le voir cet après midi.

Nous avons également entendu parler du réseau optimhome. Est ce que quelqu'un connait ?

[luc49]

C'est notre notaire. Nous l'avons choisis - sur recommandation d'un frontalier - pour un tout autre sujet et il s'est avéré très efficace et vraiment très bien.
Franchement nous en sommes pour le moment ravis.

Concernant la personne qui fait les métrés, c'est difficile de savoir exactement ce qu'il a comme lien avec l'agence. Il peut tout à fait bosser pour 2-3 agences du secteur.

Pour le moment après avoir vu les intervenants, ERA nous a semblé très bien et de bons conseils. Century 21 bof, on avait plus l'impression qu'il cherchait le mandat exclusif (ce qu'il voulait nous faire signer..) et rien d'autre. Quand au dernier Centrum on passera le voir cet après midi.

Nous avons également entendu parler du réseau ***********. Est ce que quelqu'un connait ?

Pour le notaire , c'est un bon point. Délègue-t-il les mandats qu'il récupère ? ( auquel cas , gagnez du temps si vous appréciez votre notaire)...)

Pour le diagnostiqueur , cela doit être assez simple : diagnostiqueurs et AI se renvoient leurs bons plans , normal quoi...

Et , dans l'absolu , c'est d'un vendeur de maisons dont vous avez besoin , pas d'un architecte ou d'un grand frère....

[xenesis57]

C'est notre notaire. Nous l'avons choisis - sur recommandation d'un frontalier - pour un tout autre sujet et il s'est avéré très efficace et vraiment très bien.
Franchement nous en sommes pour le moment ravis.

Concernant la personne qui fait les métrés, c'est difficile de savoir exactement ce qu'il a comme lien avec l'agence. Il peut tout à fait bosser pour 2-3 agences du secteur.

Pour le moment après avoir vu les intervenants, ERA nous a semblé très bien et de bons conseils. Century 21 bof, on avait plus l'impression qu'il cherchait le mandat exclusif (ce qu'il voulait nous faire signer..) et rien d'autre. Quand au dernier Centrum on passera le voir cet après midi.

Nous avons également entendu parler du réseau ***********. Est ce que quelqu'un connait ?

Pour le notaire , c'est un bon point. Délègue-t-il les mandats qu'il récupère ? ( auquel cas , gagnez du temps si vous appréciez votre notaire)...)

Pour le diagnostiqueur , cela doit être assez simple : diagnostiqueurs et AI se renvoient leurs bons plans , normal quoi...

Et , dans l'absolu , c'est d'un vendeur de maisons dont vous avez besoin , pas d'un architecte ou d'un grand frère....

Je ne pense pas qu'il délègue.

[luc49]

Travaillez le qd même pour savoir s'il n'y a pas des charlots connus sur la place publique ( ou des moins charlots qur la moyenne) , avec qui il travaille le plus souvent..

[xenesis57]

On a déja posé la question. Il nous a conseillé optim home pour sa part. Mais j'avoue avoir des doutes sur ce "réseau"..
Le problème est qu'il était de thionville et qu'il vient d'être transféré à Metz, donc il ne connait pas vraiment encore tout le secteur. En tout cas il a regardé la moyenne des transaction pour les grands appart anciens dans l'hyper centre. Ca part mais pas à n'importe quel prix. La moyenne c'est 1800-2000 € le m². Sachant que c'est un immeuble ancien et qu'il va y avoir pas mal de travaux en sus. Plus le fait qu'il a pas de garage et d'ascenseur ca joue.

[luc49]

Les soucis sont effectivement connus : des travaux , pas d'ascenceur ni de garage pour des gens qui ont un budget confortable pour le secteur.

Le problème n'est pas de trouver le réseau idéal ( il n'existe pas ) mais plutôt l'acheteur !

Commentaire perso : si vous me dites , après visite de votre appart , que le problème de garage peut être résolu par la location d'un public à 5 minutes de là , je vous laisse gérer mes enfants et les courses 15 jours....

[xenesis57]

Ben c'est embettant je sais mais bon on fais avec ce qu'on peut..

[lechtimi]

350 k€ + 100 K€ de travaux pour un appart énergivore sur Metz au 3° sans parking, sans ascenseur....

Je crois que ce n'est même pas la peine d'espérer. Il parait que les Saoudiens et Emirs ont décidé de bouder Metz cette année.

[petergab54]

Ben non, avec Beaubourg Metz, y'a tout plein de bobos parisiens qui viennent nous voir...

[montelo]

oui mais voir c'est pas rester !!!!

Un collegue de travail a pour sa part, eu affaire à un notaire qui avait estimé une ferme à 400K€ (sud de la france, et pas plus de détail sur le bien) suite à une succession, et ça, c'était il y a 4-5 ans et bien au jour d'aujourd'hui toujours rien même à 150k€ toujours pas d'acheteur... Alors les notaires ou les A.i. pas beaucoup de différence.............

[AlexandreP]

Si on vend nous même admettons à 306 000 le prix publique serait de 306 000 on est d'accord. Si l'agence prend sa com, le prix publique serait modifié sur 321 000 € (5%)

Y'a un soucis dans ce que vous dites. Si vous vendez le bien tout seul, de particulier à particulier et que vous estimez pouvoir en tirer 306.000€, c'est que vous estimez que la valeur du bien est ce montant.

Si maintenant, vous souhaitez passer par une agence, la valeur du bien ne change pas, c'est toujours le même bien, il ne devient pas plus grand ni plus intéressant. Il devrait donc toujours avoir une valeur de 306.000€, et la dessus, l'agence prend 5% donc vous récupéreriez 290.000€ environ.

Donc non, le fait de mettre le bien en agence ne fait pas miraculeusement passer le bien de 306.000 à 321.000€. Le fait de passer par agence vous économise à vous des efforts, de la recherche, des visites, mais ne fait rien gagner à l'acheteur, donc le prix du bien ne devrait pas être modifié.

Ce que vous faites ici, c'est juste dire, "j'ai besoin de tant, donc je vend mon appartement à ce prix là, ou alors plus cher si je passe par une agence", c'est irréaliste puisque la valeur ne change pas comme ça...

[xenesis57]

C'est exact, la valeur du bien ne change pas. Disons que les 300k c'est que nous souhaiterions avoir vu le prix et l'état du marché. Il faut bien une base pour discuter. La base c'est le prix actuel au m². Point. Après l'agence va forcement le proposer plus haut pour toucher sa commission, d'où mon calcul dans le post au dessus.

Bon on verra bien. On ne fais pas de "plus value" sur du vide, ce n'est pas notre but nous aimerions juste trouver un bon équilibre qui satisfait tout le monde.
Après chacun pense ce qu'il veut... je connais bien des personnes qui achètent des biens autrement plus tordus à des prix complètement stratosphériques, genre le studio a 100 000 ..

La on parle quand même d'un appartement de 170-180m² en hyper centre dans une ville qui n'est pas complètement dégueux. (Y a quand même de belle chose à voir sur Metz et sur les alentours, ok on a pas un climat de 365j de soleil mais on fait avec !)

Comme toujours, le vendeur veut le maximum et l'acheteur le minimum, après il faut trouver le juste milieu. Ça demandera du temps et du boulot. Et je crois qu'on va le faire tout seul parce que passer par une agence, car mis a part un "fichier virtuel d'acquéreurs.." c'est que du vent.

J'ai bossé pour un portail immobilier assez connu sur le marché local pendant 2 ans, alors quand on m'annonce une véritable révolution parce qu'une agence arrive à faire correspondre une liste d'acheteurs avec des objectifs et des budgets et des biens c'est un peu léger.. si c'est que ca, moi aussi je peux faire des requêtes BDD avec des beaux LIKE % ..

En tout cas, je me rend compte d'une chose, quelque soit l'agence, le mandat exclusif par exemple c'est une belle connerie car ca bloque tout pendant 3 mois. Et le nouveau système de rétro cession de commission avec les confrères.. ca veut dire que sur 7%, si l'agence X cherche dans la base de Y, que la transaction se fait, l'agence X touchera 3.5% et Y 3.5% à ce prix là, il est évident que l'agence ne va pas baisser sa commission parce que l'acheteur le demande et demandera au vendeur de se démerder.

De plus en mandat exclusif, l'agence va bosser 1-2j sur le bien et après plus rien et elle s'en fou de toute manière puisque elle sait qu'on est lié avec elle pendant 3 mois.

Donc déjà l'agence qu'on a vu qui nous proposait que ca ca craint, mais en plus j'ai appris que celle-ci a mis en vente un bien similaire au notre sans le mandat de la propriétaire.. et on nous a sortit que ce bien est sous le coup d'une vente ou d'un joli compromis, qui à été dénoncé par la propriétaire du bien.

Navrant.

Heureusement demain, un peu de vacances pour souffler et réfléchir à tout cela à tête reposé.
Bonne vacances pour ceux qui partent et bon courage pour ceux qui bossent et merci pour votre franchise et pour les petits conseils ici ou là.

[xenesis57]

Je suis pas d'accord.

Les agences bossent pour moi.. et pour elles même surtout. Il prennent un risque en le mettant en exclusivité.. mais quel est vraiment leur véritable risque ? de se planter ? pour eux ca ne fait ni chaud ni froid.. ils ont d'autres clients.

En plus vu le prix de l'appartement il n'y aura pas foule au portillon et au bout de 2-3 jours ils passeront naturellement à autre chose (normal ils vont pas "attendre" ou chercher des clients pendant 3 mois à temps complet et s'occuper que de nous.)

Ça c'est une vraie prise de risque pour moi qui doit être rémunéré correctement.

A part ca.. y a rien. Les pseudos conseils des AI sont les même partout suffit de regarder Mister Plaza lol
La publicité on peut également la faire par nous même avec un peu de bon sens on arrive parfois à des résultats surprenants.

De toute manière en mandat simple s'ils ont vraiment le(s) bon(s) fichier(s) clients, ils peuvent les contacter et faire l'affaire sans problème.. premier arrivé premier servit.
Pour moi c'est la même chose que l'exclusivité : si l'agent veut se prendre une part du gâteau, ok il tel a son client, "venez venez j'ai un truc pour vous".. il ferra pas plus que ca on est d'accord, mais s'il y arrive, normal qu'il soit récompensé non ?!

Après le mandat simple permet également de voir en situation réelle qui est meilleur que l'autre. Celui qui est le meilleur remporte le marché. Ça me parait normal non ?

Pour vendre il faut pas simplement être un bon baratineur, il faut également s'intéresser à ce que l'on vend et connaitre son produit

[ed2]

Quelques remarques:

-Le seul interet d'une agence est dans la visibilité qu'il procure à la vente. Perso, je trouve qu'a 7 %, c'est cher payé pour la visibilité. Connaissez vous Degotimmo. Il s'agit d'un site internet immobilier bien fréquenté du coin, qui vous apportera sensiblement la meme visibilité, et qui ne coute pas cher !

- Le gros probleme dans votre appartement est qu'il faut remonter les courses à pied depuis le parking de la republique (à 5 mns tout de meme) et en montant 3 étages à pied. Quelquesoit la qualité du bien et l'attractivité de la ville, cela me semble un gros point noir source de moins value (tout le monde n'a pas l'energie pour le faire).....
Les prix de 2000 €/m² en centre ville sont ama pour des biens sans travaux.

-Toutes les agences vous pretexteront je ne sais quoi pour justifier un mandat exclusif (ou encore pire semi exclusif : prendre 50% de la com alors qu'on a meme pas trouvé l'acheteur me semble hallucinant !!!), et après elles sont tranquilles pendant 3 mois. Si votre bien est correctement pricé, ama, mandat exclusif ou pas, il partira, sinon vous pourrez essayer toutes les configurations, cela ne marchera pas.

Bonne chance pour votre vente !

[twister]

Je plussoie ce message plein de bon sens !

[gnapi (immo-bile)]

le studio à 2000+ EUR/m² soit 100 000 EUR+ et l'appartement de 170 m² au tarif tout aussi délirant.

Dans le premier cas l'acheteur n'a "qu'un" effort financier de 100 000 EUR+ à faire (+ travaux mettons). Eventuellement l'absence de parking et d'ascenseur pour le profil des occupants à venir n'est pas rédhibitoire. Et il peut espérer le louer.

Dans le second cas, à moins de faire de la colocation étudiante, ascenseur et parking sont plus attendus sur ce niveau de prix. Et l'effort financier tourne autour de 450 kEUR ... (travaux compris).

Or financer 100 ou 450 ce n'est pas du tout, du tout la même chose. Notamment en termes d'apport, de conditions d'octroi de crédit et ... de revenus éventuels à avoir (si prêt).

Bref, pour un prix donné au m², délirant ou non, le public visé et les contraintes qu'il devra surmonter ne sont pas du tout les mêmes s'il y a peu de m² ou s'il y en a beaucoup.

Finalement quelle est la taille de l'échantillon susceptible d'être intéressé par un tel bien (sans parler du prix) et quel est le niveau de concurrence sur ce type d'offre ?