Challenges explique qu'il vaut mieux louer !!!!

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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cashisking
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#1 Message par cashisking » 27 mai 2005, 20:54

Allez, encore quelques articles comme ça et dans trois ans on sera considérés comme des illuminés parcequ'on voudra acheter.

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pirouette
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#2 Message par pirouette » 28 mai 2005, 07:38

oui effectivement beti je m'étais fais la même remarque.

il est clair que dans les cas qu'ils développent, il vaut mieux acheter si on reste 20 ans au même endroit.

Il aurait été plus intéressant de faire ce calcul sur 10 ans, durée moyenne de détention d'un bien immobilier.

et pour 10 ans, dans certains cas il est vrai que d'acheter n'est pas forcément la meilleure des solutions et qu'il faut envisager la location

mais il ne faut pas oublier quelquechose, on arrive en ce moment à louer des biens qu'on ne pourrait pas acheter. Alors là, avantage à la location

si on est sur de rester 20 ans voire plus, avantage à l'achat.

en conclusion :

si on ne reste pas assez longtemps dans une ville, avantage à la location.
si on reste assez longtemps dans une ville, avantage à l'achat même au prix actuel

PadawanPrimo

#3 Message par PadawanPrimo » 28 mai 2005, 08:46

Aux mutations il faut peut etre ajouter les "marches d'escalier",
j'ai acheté un T3, maintenant j'ai 3 gosses, je vend et je fais contruire une maison...
Par exemple...

Enfin d'aprés votre calcul tout les francais doivent habiter dans les logements issu des mutations! ce n'est pas un peu capilotracté?

krachimmo
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#4 Message par krachimmo » 28 mai 2005, 08:53

"la durée moyenne de possession d'un bien immo est donc beaucoup plus longue que 10 ans. compter plutôt 20 ou 25 ans."

Votre raisonnement semble de moins en moins vrai. Notamment en IDF. Les français moyens ne me paraissent pas être en mesure d'acheter des 4 ou 5 pièces dans Paris, même sur 25 ans pour y fonder leur famille et y rester tout ce temps.
J'ai une amie qui a pris un crédit sur 25 ans pour s'acheter avec son copain un appart de 50 m² dans le 17e populaire (à préciser car ça lui a coûté 250000 € quand même). Le jour où ils auront un gamin ils déménageront car 50 m² c'est quand même petit pour vivre à 3. Si le marché a continué son ascension pas de problèmes. Mais si il a baissé? Vous même reconnaissez l'existence des cycles. Donc une baisse est envisageable.

Donc préférer la location en ce moment n'a rien d'aberrant. Le seul vrai point négatif de la location en ce moment c'est la revalorisation de l'ICC que certains proprios appliquent coûte que coûte. Mais ceux là sont à ce qu'on m'a dit un peu plus prudents avec ça en ce moment...

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raf
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Re: pas si vite

#5 Message par raf » 28 mai 2005, 09:17

betti a écrit :si au bout de 20 ans, le coût du crédit a été de 250 000 euros, et le coût de la location a été de 240 000 euros, l'auteur en conclu qu'acheter n'est pas intéressant. ah bon ? pour 10 000 euros de plus, il n'est pas intéressant d'acheter et de ne plus payer de loyer les 30 années suivantes ?
Dans toutes les simulations de type "louer ou acheter" ils supposent le scenario suivant:
- acheter: acheter, habiter le bien, le vendre (avec plus-value, evidamment :)
- louer : louer et epargner la difference (supposant loyer < taux de credit)

Donc oui, pour 10 KEUR mieux louer.
En plus a 28 ans je peux encore vivre dans 25 m2 (mais pas pour encore longtemps), mais s'endetter a 15 ans pour moins de 50 m2, pour moi c'est inconcevable.
Je vais pas rester locataire toute ma vie, mais je vais surtout pas acheter en haut de cycle.

yabulle

#6 Message par yabulle » 28 mai 2005, 09:34

C'est sûr le calcul de Challenge est complètement idiot. De toutes façons
c'est utopique de faire des prévisions sur 20 ans.

L'alternative n'est pas : rester locataire 20 ans ou acheter maintenant, mais
plutot : acheter maintenant ou l'année prochaine. Et l'année suivante on se repose la même question.

Les variables à prendre en compte sont :
- le cout du loyer
- le prix de l'acquisition envisagée
- le montant de l'apport personnel
- le montant des intérèts que produit cet apport si on n'achète pas maintenant
- la durée du prèt en cas d'acquisition (maintenant ou dans un an)
- le montant de l'impot foncier qu'on aurait à payer en étant propriétaire
- l'évolution des prix de vente dans un an

Ne pas oublier que chaque augmentation de l'apport en cas d'achat dans un an permet d'emprunter moins, et donc de payer moins d'intérèts. Ainsi si j'augmente mon apport de 10000€ en un an j'économise 3300€ d'intérèts à payer dans le cas d'une durée de prèt de 15 ans

Ce qu'on peut arriver à calculer ainsi c'est un pourcentage de baisse à
l'équilibre, c'est-à-dire le pourcentage de baisse des prix de ventes dans un an qui rendent équivalents financièrement l'achat maintenant ou dans un an.

Pour ma part j'ai trouvé 1,3% . C'est-à-dire que si les prix baissent de 1.3% dans un an c'est kif-kif pour moi d'acheter maintenant ou dans un an.

Si ça baisse de moins que ça ou si ça augmente je serai perdant, sinon je
serai gagnant.

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#7 Message par epluchure » 28 mai 2005, 10:20

En effet Betti preche pour un cas tres particulier de l'achat immobilier.

Il s'agit de la part relativement infime de ceux qui peuvent se permettre d'acheter un logement dont ils ont la certitude qu'ils ne s'en lasseront pas pendant les 25 prochaines années (vos mieux avoir un pouvoir d'achat enorme quoi), qui sont sur de ne jamais etre mutés ou au chomage dans les 10 prochaines années. Ca ne fait pas beaucoup de monde.

Si Betti, tu as l'inpression d'etre un peu seul(e) sur ce forum, dis toi que tu l'es aussi dans le monde réel. Je ne conteste pas la validité de ton raisonnement, mais tu representes qu'une infime partie de la demande.

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#8 Message par krachimmo » 28 mai 2005, 22:06

Je pense que vous n'apportez rien au débat.

Ne faire que dire "les prix sont élevés mais si vous n'êtes pas content partez d'IDF" n'apporte absolument rien au débat !! Et vous que faites vous sur ce site? Puisque votre rovince est si bon marchévous n'avez pas autre chose à faire? Allez acheter des apparts, mettez les en location et regnez sur votre cimetière. Et ne venez pas polluer ce forum. Si vous êtes un troll Jean-Michel sera impitoyable avec vous.
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xav
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durée détention

#9 Message par xav » 29 mai 2005, 02:03

j'ai pas tout suivi du débat.

Par contre la remarque sur la durée moyenne de détention du logement me semble assez juste.
Le calcul en partant du nombre de mutations se tient et doit permettre d'avoir une première approximation de la durée.
Faudrait valider les données de base.

sinon il faut faire attention aux moyennes. Je pense qu'en région parisienne et encore plus à paris intra muros, la durée doit etre plus courte.

C'est peut etre de là que viennent les 10 ans.

A suivre.

xavier

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pirouette
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#10 Message par pirouette » 29 mai 2005, 07:34

10 ans c'est une moyenne

cela veut dire qu'il y en a qui reste très longtemps et d'autres qui restent moins longtemps

pour ma part, j'étais dans la région parisienne et nous sommes restés dans notre résidence principale en tant que propriétaire 5 ans.

je crois que la durée d'occupation de son logement en tant que propriétaire dépend de l'age des propriétaires.

les jeunes ménages déménagent plus souvent en fonction de l'évolution de leur famille et de leurs carrieres

les ménages dont les enfants sont partis ont tendance à vendre pour acheter un peu plus petit, en plain pieds et à un endroit où ils avaient toute leur vie envie d'aller

et il y a les autres, qui restent là où ils sont

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oli
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#11 Message par oli » 29 mai 2005, 09:38

Je suis d'accord avec pirouette, 10 ans est une moyenne. Les jeunes changent plus souvent de résidences jusqu'à l'obtention d'un logement assez grand pour y vivre avec ses enfants. (longue période dans le même logment). Ensuite, une fois à la retraite on change souvent de logment (et on quitte la région quand on bossait à Paris...mais pas pour s'isoler en pleine montagne :wink: )

Certaines personnes vont déménager plus souvent.

Si je prend l'exmple de mes parents : étant jeunes ils ont acheter un premier appart assez petit, ils ont déménagé dans un F5 quand ils ont eu 2 gosses, ils ont ensuite déménagé en pavillon et n'ont plus bougé depuis 20 nas. Maintenant qu'ils sont proches de la retraites ils vont acheter dans le Sud de la France soit 4 achat en 40 ans de vie active... ça me parait une bonne moyenne :cry:

Au fait, dans le cas du proprio qui loue un appart, il le garde assez longtemps pour le rentabilisé non ? Les frais de mutations existent pour les locataires, faudrait peut-être en tenir compte ??? J'ai l'impression qu'il manque quelque chose à ce calcul :?:

_MARIE_

20 ans amha

#12 Message par _MARIE_ » 29 mai 2005, 13:21

Betti : "couple marié sans enfant, achète un f2" => faux achète un F3, si possible, en prévision de l'enfant, mais aussi pour avoir une chambre d'amis, et/ou un bureau.

Oli, je pense que 10 ans c'est une moyenne pour l'IDF, en province par contre, les jeunes couples achètent DIRECTEMENT leur maison définitive. J'en connais en Alsace, en Normandie etc... Moi je verrai plutôt 20 ou plus.

bien à vous, c m

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cashisking
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#13 Message par cashisking » 29 mai 2005, 14:35

Il me semblait que la durée moyenne de possession était 7 ans. Là j'ai pas le courage de chercher mais doit y avoir ça dans un post de b**z****.

TFBouygues

#14 Message par TFBouygues » 29 mai 2005, 15:24

Il faut aussi tenir compte de vos économies!
Si vous restez locataire, vos économies vous rapportent des intérêts (assurance vie, PEL, ...) qui vous permettent de payer une part de votre loyer :) , alors que si vous achetez, votre apport ne vous rapporte plus rien... c'est le banquier qui gagne des intérêts. :cry:

Les banquiers :twisted: ont même intérêt à ce que les vieux PEL qui rapportent un max soient fermés!

_MARIE_

Dites grandes villes pas IDF.

#15 Message par _MARIE_ » 29 mai 2005, 15:57

Vous faites une fixation sur les parisiens, betti => on déménage plus souvent dans les grandes villes, pas seulement en IDF. C'est à la campagne et des les petites villes que l'on bouge moins, que l'on achète.

Non, 10 ans, ce n'est pas un "mythe" qui circule : ce n'est pas parce qu'un membre ou deux a dit 10 ans, nous sommes en train de confronter nos suppositions et connaissances, qu'il faille parler de mythe. Nous sommes nombreux à savoir que ça tourne autour de 20 ans, car ça figure dans les brochures des notaires, celles qui sont aggrafées sur l'acte de propriété.

PadawanPrimo

#16 Message par PadawanPrimo » 29 mai 2005, 16:06

Rien ne vaut un bon sondage en "live", prenez 10 personnes autour de vous, combien sont restées ou vont rester 20-25 ans dans le meme logement?
Ca me parait franchement enorme, meme en me faisant a+b*c/D+e² = 25 ans

Maintenant le débat portant sur l'interet de louer ou d'acheter il est clair que pour une personne pensant acheter une RP dans laquelle il va être sur de rester 25 ans il est tout a fait interessant d'acheter maintenant (bien qu'en attendant deux ans il aura deux fois plus grand pour le meme prix :wink: )

Cependant je ne connais pas beaucoup de gens qui peuvent etre sur de rester 25 ans dans la meme résidence surtout dans le context actuel: chomage, divorces etc...
L'époque ou monsieur a un travail à vie au meme endroit et ou madame est au fourneaux commence à s'éloigner.

yabulle

#17 Message par yabulle » 29 mai 2005, 16:08

De toutes façons il y a des cas où la notion de moyenne ne veut rien dire.
Par exemple si 1 personne gagne 1000000€ et 1000 personnes gagnent 1€ vous allez dire qu'en moyenne ils gagnent 1000€ chacun, ce qui ne reflète pas du tout la réalité. Autre exemple, si Bill Gates devient citoyen du Botswana, le revenu moyen par habitant du Botswana grimpera en flèche sans qu'ils s'en aperçoivent.

ça doit être la même chose dans l'immobilier.
Quand on est jeune on change plus souvent de logement, et on dira par exemple que les jeunes restent 5 ans dans le même logement.
Quand on est vieux par contre on se fixe à partir d'un certain age et on reste vieux très longtemps maintenant. Alors les vieux restent peut-être 25 ans dans le même logement. La moyenne des deux quant à elle ne veut rien dire.

MicroBulle

#18 Message par MicroBulle » 29 mai 2005, 16:08

TFBouygues a écrit : Si vous restez locataire, vos économies vous rapportent des intérêts (assurance vie, PEL, ...) qui vous permettent de payer une part de votre loyer :) , alors que si vous achetez, votre apport ne vous rapporte plus rien... c'est le banquier qui gagne des intérêts. :cry:
Le montant du loyer n 'est pas un Capital, dès lors que vous payez à fonds perdus. Ajouter à celà le fait de geler un capital (son apport) qui s' érode avec le temps.

Betti à encore de beaux jours de propriétaire bailleur.

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#19 Message par raf » 29 mai 2005, 19:44

betti a écrit :les gens suceptibles d'être mutés sont une petite minorité de la population active, en particulier des cadres de haut niveau dans le privé, et des cadres de haut niveau et de niveau moyen qui veut grimper les échelons chez les fonctionnaires.
Faux. Les "cadres ordinaires", inginieurs et techniciens sont aussi susceptibles d'etre mutees. Par fois sous peine de perdre leurs emplois. Ou la societe risque de demenager a l'autre bout du pays/departament et vous vous trouvez a 2h30 heures en transport en commun ou 2heures de bouchons de votre lieu de travail.
betti a écrit :il est tellement difficile pour un chômeur de trouver un logement, qu'il vaut mieux être propriétaire que locataire pour un chômeur. et en plus, comme la propriété coûte à long terme moins cher que la location
Avez-vous fait l'essai ? Etre au chomage et rembourser ?
Et si au terme de 40 ans acheter c'est moins cher, pour les prochains 5 ans c'est certainment ENORMEMENT moins cher de louer.
betti a écrit :pour moi, ce qui est aberrant, c'est de vouloir habiter en île de france, tellement c'est cher.
Cherche poste d'ingenieur reseaux/telecom a la campagne. Envoyez-moi un message prive si vous trouvez un.
betti a écrit :quand à appliquer les hausses de l'icc, bien sûr que oui, c'est écrit dans le contrat de bail. si ça vous convient pas, il fallait en parler au moment de signer le contrat, ou alors il fallait pas en parler du tout.
Ou on demenage quand ca deconne. C'est mon cas maintenant. J'ai deja trouve plusieurs apparts a moins de 10% de plus niveaux prix et plus de 50% de plus en surface

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#20 Message par raf » 29 mai 2005, 19:53

betti a écrit :soit un total de 20 500 000 logements construits ou mutés en 26 ans, loin encore des 25 000 000 de logements pour 25 000 000 de ménages.
L'IDF est infestee par des "bel immeuble 1930", "bel immeuble XIX-eme siecle" , ...... Je suppose que des immeubles d'avant WWII ca existe aussi en province.

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Durée de détention

#21 Message par ventadour » 30 mai 2005, 20:01

Concernant la durée de détention, j'ai en mémoire comme cashisking un chiffre de 7 ans pour Paris.
La source j'ai oublié, peut-être le site des Notaires de Paris.

TFBouygues

#22 Message par TFBouygues » 30 mai 2005, 20:34

Voila mes changements de résidence principale (location):
1998-2000: Grenoble (38)
2000-2001: proche de Dijon (21)
depuis 2002: Toulouse (31)

Ca fait pas une moyenne de 20-25ans !!! :roll:

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#23 Message par cashisking » 31 mai 2005, 08:59

raf a écrit :
betti a écrit :pour moi, ce qui est aberrant, c'est de vouloir habiter en île de france, tellement c'est cher.
Cherche poste d'ingenieur reseaux/telecom a la campagne. Envoyez-moi un message prive si vous trouvez un.
Itou. :mrgreen:

betti, arrêtez de confondre vouloir et pouvoir. Je préfererais que ma femme et moi bossions en province (mêmes jobs mêmes salaires), avec une grande maison à 5 minutes du boulot. Malheureusement c'est impossible, à moins de baisser nos niveaux de vie d'une façon considérable.

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#24 Message par raf » 31 mai 2005, 09:47

betti a écrit :location n'est pas possession.
Je prefere ne pas "posseder" un credit sur 20-25 ans avec une echeance de 1000 EUR/mois.

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#25 Message par jmpoure » 31 mai 2005, 11:57

betti a écrit :On vit mieux en province avec un salaire plus petit, c'est un fait.
Exact.

J'ajouterais : à Fulda, une petite ville de province en Allemagne que je connais bien (adolescent, j'y allais chaque été), un ouvrier allemand a un meilleur niveau de vie qu'un cadre supérieur parisien.

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#26 Message par cashisking » 31 mai 2005, 12:42

Effectivement, il ne faut pas confondre qualité et niveau de vie. Je préfère tout de même la sécurité financière que me procure la RP. De toutes façons, je l'ai déjà dit les jobs de ma copine et de moi-même n'existent pas en province. Sinon, mon cas est peut-être à part car j'ai un loyer très faible (pour la RP).

Maintenant, en supposant partir en province en gagnant 20% de moins... Bof. Disons qu'en RP quand on perd son job on peut en retrouver 1 relativement facilement à moins d'une heure de chez soi. En province, si tu perds ton job (que t'as déjà eu du mal à trouver), t'es assez mal. Changer de job en RP est + facile car ça n'implique par forcément le déménagement.

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#27 Message par cashisking » 31 mai 2005, 12:49

jmpoure a écrit :un ouvrier allemand a un meilleur niveau de vie qu'un cadre supérieur parisien.
Perso je préfèrerais être cadre sup parisien. Et payer beaucoup d'impôts.

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#28 Message par cashisking » 31 mai 2005, 12:58

betti a écrit :en revanche, le même travail pour un salaire 20 % plus faible et de l'immobilier 50 % moins cher, c'est possible. faites vos comptes et faites votre choix.
Le choix est vite fait. Avec deux niveaux bac+5 et 5 ans d'expérience, il est quasiment impossible de trouver deux jobs équivalents (salaire -20%) à ceux que nous avons ici, avec chacun moins d'une heure de transport.

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#29 Message par cashisking » 01 juin 2005, 10:42

Je ne me plains pas. Nous aimerions aller en province, mais la situation est telle que nous restons en idf pour l'instant et nous y sommes bien.

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