Achat 2 pièces sur Paris

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Bibi !
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Achat 2 pièces sur Paris

#1 Message par Bibi ! » 12 sept. 2010, 22:41

Bonjour bonjour!

Ca fait un mois que j'hésite à poster ici parce que je risque de passer pour un gros troll, mais on va tenter le coup. (J'ai meme pas osé mettre studio dans le titre, c'est dire)

Après avoir envisagé la super grosse maison de province qui me servira a rien, et la petite couronne pour dire économiser un peu, j'ai décidé de bouger sur Paris. Ca fait pas mal de temps que l'idée me trotte dans la tete (ca fait même 3 ans en fait) et j'ai atteint un stade de ma vie où j'ai décidé de prendre de vagues risques. Je bouge la bas parce que :
  • Quand je vais a Paris, je m'y sens super bien, y'a des gens qui trouvent la ville super opressante mais je m'y plais vachement.
  • J'ai 23 ans et j'ai passé 22 années de ma vie dans une jolie banlieue calme et huppée du 78, je sature pas mal sur le coté "calme" et "ville dortoir" de la chose.
  • Ca fait plus de 3 ans que j'ai un job pas facile qui me limite pas mal au niveau social et être sur Paris facilitera beaucoup de choses à ce niveau.
  • Faut que je me fasse un carnet d'adresses pro pour le futur, je suis dans le web et meme si j'ai un job que je considere comme stable j'oublie pas que les choses changent et qu'il me faut un plan de secours.
  • Désaccord famillial, comme tout le monde hein. (Enfin rien de méchant, juste beaucoup de mal avec l'immobilisme ambiant)
  • Revente rapide en cas de changement de vie dans quelques années, location encore plus rapide si besoin de changer d'air quelques mois pour X raisons.
  • Je suis pas baissier ni haussier, mais si ca baisse y'a des chances que ca baisse moins vite et plus tard à Paris qu'en province. (Je vais me faire tuer pour celle la je sens)
  • C'est le seul moment de ma vie ou je pourrai faire ce genre de trucs sans devoir rendre de comptes a personne, et ca me ferait franchement chier de regretter de pas l'avoir fait dans 10 ans. ^^
J'ai 23 ans, environ 230k€ d'apport réparti à 66% placés en CAT a 5% Actuariel avant la crise, et 33% en gestion de Sicav au sein d'une AV ouvert début 2010 (CAC40 @ 3650) qui a traversé l'année mollement sans gagner d'argent, mais sans en perdre non plus. Je touche environ 6000€ par mois une fois que j'ai déduit l'impot sur le revenu + société, le RSI, et les 2 ou 3 charges supplémentaires et que j'ai prévu une grosse baisse du dollar potentielle, juste au cas ou. Je devrai garder ce niveau de revenus jusqu'en 2012/2013 mais ca reste le web donc je suis prudent et j'me fais pas d'illusions.

Mon budget tourne aux alentours des 300 ou 350k, je veux pas m'exposer plus haut que ca parce que c'est déja pas mal de fric immobilisé dans la pierre, et parce que si je me plais vraiment beaucoup à Paris j'aimerai rester dans le coin dans 3 ans meme si j'ai pu les memes revenus. Je pense pas que mon pret dépassera les 7-10 ans, je vois les détails avec mon CGP en fin de semaine pour discuter des détails mais mon budget ne devrait pas bouger et je veux pas casser mes CAT, donc je risque d'emprunter dans les 250 ou 300k€. Ca me fait 50% d'endettement (un peu moins, je pense pas que le taux d'endettement soit calculé après impot sur le revenu) et des mensualités de 3k€ si j'emprunte sur 10 ans avec pas mal d'amenagement pour prévoir le débloquage de mes placements et quelques autres trucs pour diminuer tout ca et pas me retrouvé prix à la gorge avec des mensualités que je ne pourrai plus payer dans 3 ans si j'ai pu ce job.

Je vis seul mais je cherche un appart ou on peut vivre a deux sans trop de probleme et sans se jeter d'assiettes, donc je vise de préference du 40m² minimum, studio ou deux pièces sans préférence. (Je prefere un grand studio bien aménagé qu'un 2 pièces merdique)

Je pense que j'ai fait le tour, ce qui nous amene aux 2 ou 3 questions qui ont motivé ce post.

Localisation
J'ai passé 22 ans dans une banlieue très calme du 78, je veux pas m'enfermer au fin fond du 15ème pour retrouver la même chose mais je serai clairement pas à l'aise dans le 18/19/20eme. Je pense aussi éviter le 1er/2eme/3eme/4eme parce que meme si il y'a un marché pour ça, je trouve que c'est trop cher pour ce que c'est: ca a pas mal vieilli, pas toujours bien, et j'ai pas les moyens pour les trucs bien. Le 6eme/7eme trop cher, le 8eme a un coté piège a touriste hyper cher que je ferai mieux d'éviter à priori. 10eme arrondissement bof, 13eme pareil, et 18/19/20eme je prefere éviter parce que je suis plein de préjugés et je connais pas assez le coin.

Je vise donc actuellement: l'ouest du 11ème et du 12ème, le nord du 14ème et du 15ème, eventuellement les coins pas paumés du 16eme et les bons coins du 17eme. J'ai un gros doute sur le 9ème, ca m'a l'air un peu trop bloqué entre le 2ème et le 18ème pour y vivre tous les jours sans trop de problèmes.

Si j'ai dit une grosse bétise, ou que quelqu'un a un avis sur le 9ème, ca m'interesse.

Réalité du marché internet / réel
Je bosse de nuit, et j'ai pas l'occasion de bloquer un week-end ou de prendre une semaine de vacances pour visiter. Une grosse partie de mes recherches se fera sur internet et je me demandais si les gens habitant sur Paris (ou qui ont acheté sur Paris) avaient une idée du nombre de biens "présentables" qui passent sur seloger et autre? Généralement ce sont souvent les trucs "invendables" qui se retrouvent sur seloger et qui y restent quelques temps, je me demande a quel point le marché est dynamique à ce niveau. Je veux pas perdre mon temps sur le net si ca sert à rien, surtout que sans vouloir précipiter les choses j'aimerai bien chopper la défiscalisation des interets du pret de justesse en 2010 (mais je pense que c'est rapé :p)

Visites
Comme dit plus haut, je bosse de nuit, je suis pas franchement dispo, et sans etre en froid je pense pas que ma famille sera corvéable a merci pour faire des sauts rapides sur Paris. J'en ai pour 1H30 aller / 1H30 retour de transports en communs pour atteindre la plupart des coins de Paris et je peux pas specialement me permettre de bloquer 4H a chaque fois que je visite un truc. J'en suis arrivé à la conclusion que j'ai 3 possibilités:
  • Je lache 100 euros de taxi a chaque visite, et ca me revient très cher.
  • Je loue un appartement un mois et j'essaie de maximiser les visites sur cette periode en priant pour trouver un truc. J'ai pas beaucoup d'experience sur le sujet donc si quelqu'un a des retours sur ce genre de service ... Dans tous les cas, ca me coute cher aussi.
  • Chasseur d'appartement, merci M6, mais les possibilités d'arnaque sont terrifiantes. De ce que j'ai compris, ca me reviendrait immensément cher vu qu'il faut compter entre 2 et 4% du prix du bien. Si quelqu'un a un avis la dessus ...
Voila, j'ai du faire le tour, désolé pour le gros pavé mais comme je suis plus ou moins en attente de ma banque Vendredi je me suis dit que c'était utile de récuperer des avis ailleurs dans la semaine histoire de commencer rapidement une fois que j'aurai toutes les cartes en main.

Merci à ceux qui auront tout lu

thimai

Re: Achat 2 pièces sur Paris

#2 Message par thimai » 12 sept. 2010, 22:46

tu as le pognon , tu as l'envie , tu as une ceratine stabilité à moyen terme , ton projet est réflèchi : pas de souci GO

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#3 Message par FightClub » 12 sept. 2010, 22:52

Vas-y Bibi ! Fonces !
Au niveau des arrondissements, je n'ai rien à ajouter, à part que je ne comprends pas ton manque d'intérêt pour le 15ème. C'est un très bel arrondissement, très sympa, dans lequel j'ai vécu un certain temps.

A noter que tu as vraiment un super salaire et un apport énorme pour un petit jeune de 23 ans !
(même en prenant en compte le coup de pouce des parents).
"Les choses que tu possèdes ... finissent pas te posséder" - Tyler Durden (FightClub)

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floflo
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#4 Message par floflo » 12 sept. 2010, 22:55

Ne serait-il pas judicieux de tester un peu l'environnement avant d'acheter ?

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#5 Message par Magnas » 12 sept. 2010, 22:57

Ue petite remarque sur l'appart visé : dans une optique de vivre seul, un studio de 40m² est très bien, mais à proscrire pour une vie à 2, surtout que tu bosses de nuit !

Pour le financement: 50% d'endettement, ca fait beaucoup, surtout que ton revenu (élevé, en particulierpour ton age) n'est pas forcément stable sur la durée de l'emprunt

Visites : pourquoi ne pas louer un petit studio dans Paris de particulier à particulier (pas de frais d'agences) pour être sur place à des horaires décents pour les visites ? Ca permet de mieux connaître le quartier, et tu déposes ton préavis de 3 mois à l'obtention du prêt (sans attendre la signature définitive de la vente).

Beuaaah

Re: Achat 2 pièces sur Paris

#6 Message par Beuaaah » 12 sept. 2010, 23:00

9ème c'est plutôt pas mal au contraire. La partie limitrophe du boulevard de Clichy, entre place de Clichy et Pigalle, reste un peu glauque si on aime pas le quartier, mais côté Trudaine-rue des Martyrs et aussi en descendant vers Saint-Lazare, c'est plutôt bourge à mon avis - d'ailleurs la rue des Martyrs c'est carrément pas donné - tout en étant très vivant et, last but not least, très bien desservi.

Le 17ème j'y ai vécu étudiante - à deux pas des Ternes - si tu veux vivre sur Paris pour améliorer ta vie sociale, c'est pas le bon quartier.

Bibi !
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#7 Message par Bibi ! » 12 sept. 2010, 23:14

Rsync a écrit :Salut, je suis super sympa, propre, mignon, tendre, attentionné, et j'aime les personnes riches.
Ca te dis qu'on se rencontre ?

PS : je pense qu'un pacs est de nature à baisser ton imposition...tu peux m'appeler 24/24 au num que je t'ai envoyé par mp avec des fleurs.
Pas encore le temps pour ce genre de choses, de toute facon j'ai meme pas eu ton MP. :(
FightClub a écrit :Vas-y Bibi ! Fonces !
Au niveau des arrondissements, je n'ai rien à ajouter, à part que je ne comprends pas ton manque d'intérêt pour le 15ème. C'est un très bel arrondissement, très sympa, dans lequel j'ai vécu un certain temps.

A noter que tu as vraiment un super salaire et un apport énorme pour un petit jeune de 23 ans !
(même en prenant en compte le coup de pouce des parents).
Le 15ème j'ai beaucoup entendu dire des gens que je connais et qui y'ont habité quelques temps que c'est assez mort, et qu'il y'a des quartiers pas top. Ceci dit c'est clairement un arrondissement ou j'ai prévu de visiter le plus possible pour me faire une meilleure idée.

Et j'ai pas eu d'apport des parents, juste une vente de site web + 3 ans a peu pres à ce salaire sans rien dépenser.
floflo a écrit :Ne serait-il pas judicieux de tester un peu l'environnement avant d'acheter ?
Simple, j'ai déja testé l'experience de trouver une location à Paris en devant expliquer que mon job c'est internet, que mon entreprise n'a qu'un seul client basé aux US (pour des raisons légales, officieusement je suis juste employé mais il faut bien que je déclare mes revenus), et que mes revenus sont pas spécialement stables parce que je me les verse quand ca m'arrange le plus au niveau placements.

Accessoirement, mes seuls placements possibles à l'heure actuelle sont mon contrat AV et je suis vraiment pas un grand fan de la bourse, ce qui veut dire que tout ce que je vais toucher en trop sur les 2 prochaines années j'aurai très peu de moyens de le placer à moins que l'euribor remonte miraculeusement. Tenter le coup dans l'immobilier en étant propriétaire, c'est loin d'etre une mauvaise chose d'après moi.

Après je cacherai pas que c'est clairement la chose à laquelle je pensais quand j'ai écrit "C'est le seul moment de ma vie ou je pourrai faire ce genre de trucs sans devoir rendre de comptes a personne, et ca me ferait franchement chier de regretter de pas l'avoir fait dans 10 ans. ^^" mais bon ... dans le pire des cas, c'est un appart qui se louera très facilement et qui me permettra de respirer en allant louer ailleurs. Cas extreme, je revends et j'ai perdu 20k€ sur une erreur de jeunesse, c'est ***, mais j'aurai essayé.
Magnas a écrit :Ue petite remarque sur l'appart visé : dans une optique de vivre seul, un studio de 40m² est très bien, mais à proscrire pour une vie à 2, surtout que tu bosses de nuit !

Pour le financement: 50% d'endettement, ca fait beaucoup, surtout que ton revenu (élevé, en particulierpour ton age) n'est pas forcément stable sur la durée de l'emprunt

Visites : pourquoi ne pas louer un petit studio dans Paris de particulier à particulier (pas de frais d'agences) pour être sur place à des horaires décents pour les visites ? Ca permet de mieux connaître le quartier, et tu déposes ton préavis de 3 mois à l'obtention du prêt (sans attendre la signature définitive de la vente).
Le coté vie a 2 c'était pas forcément a long terme, juste le temps que les choses deviennent vraiment sérieuses. Mais j'ai pas non plus prévu de me caser 1 mois après avoir eu mon appart j'ai pas mal d'obligations pro qui font que j'prefere rester calme de ce coté la plutot que de demander à quelqu'un de supporter mon rythme de vie terrifiant. ^^

Les 50% d'endettement est plus théorique qu'autre chose, ca me laisse 3K€ par mois pour vivre et je vois mal comment claquer autant de fric, j'ai pas forcément été élevé dans le luxe et a la base je suis pas dépensier. Il faut garder en tete que mon objectif est de payer l'appart avant d'avoir fini de bosser, j'ai un de mes CAT qui se termine en 2013 et qui va me débloquer environ 120k€ qui passeront probablement en remboursement anticipé prévu à la base dans le contrat, etc ... J'ai vraiment pas l'intention de payer 3k€ par mois sur 10 ans, clairement.

Après si je peux garder mes placements a 5% et avoir des mensualités qui me feront pas suer en prenant un pret 10 ans je pense que c'est interessant de le faire aux taux d'aujourd'hui.
Beuaaah a écrit :9ème c'est plutôt pas mal au contraire. La partie limitrophe du boulevard de Clichy, entre place de Clichy et Pigalle, reste un peu glauque si on aime pas le quartier, mais côté Trudaine-rue des Martyrs et aussi en descendant vers Saint-Lazare, c'est plutôt bourge à mon avis - d'ailleurs la rue des Martyrs c'est carrément pas donné - tout en étant très vivant et, last but not least, très bien desservi.

Le 17ème j'y ai vécu étudiante - à deux pas des Ternes - si tu veux vivre sur Paris pour améliorer ta vie sociale, c'est pas le bon quartier.
Exactement le genre d'avis que j'attendais, merci beaucoup

manormandie
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#8 Message par manormandie » 13 sept. 2010, 11:03

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Modifié en dernier par manormandie le 13 août 2012, 21:26, modifié 1 fois.

Mayalabeille
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#9 Message par Mayalabeille » 13 sept. 2010, 11:14

Bonjour, ayant habité 20 ans à Paris, je vous livre quelques impressions rapides en style télégraphique:

1er, 3e, 4e: hors de prix, de plus beaucoup d'immeubles en crépi de mauvaise qualité, qui vieillissent mal et coûtent cher à entretenir.
2e: piste intéressante, beaucoup de bel hausmannien. Ce n'est pas le quartier que je connais le mieux.
6e-7e: exclu, trop bourge
8e: personnellement je n'aime pas du tout. Quartier d'affaires anonyme et bruyant, commerces de proximité rares et chers.
9e: à creuser, il y a des coins très sympa, comme les environs de la rue Trudaine de l'église de la Trinité, la rue des Martyrs...
10e: crade et bruyant, mais il y a des coins agréables dans l'est, par exemple du côté de Louis Blanc.
11e: souffre des mêmes défauts que les 1er, 3e, 4e. Très surévalué par ailleurs.
12e: personnellement j'aime bien, sauf les environs de la Bastille. Il y a des coins avec une vraie vie de quartier, par exemple le marché d'Aligre, le Viaduc des Arts, et d'autres assez morts.
13e: la Butte aux Cailles et les environs de la Place d'Italie sont très agréables.
14e: ce n'est pas ma tasse de thé, mais il y a une ambiance "village" du côté de la rue Daguerre et à l'est de celle-ci.
15e: un peu mort, mais les environs du métro Félix Faure sont très sympa.
16e: à étudier de près, mais ce n'est pas l'idéal pour avoir une vie sociale.
17e: ne pas exclure d'emblée, il y a aussi des coins très agréables, comme le quartier des Batignolles, par exemple.
18e: pourquoi pas le "beau" 18e, vers Montmartre, la rue Caulaincourt, ou même un peu plus au nord du côté de Lamarck ou de la rue du Poteau.
19e: les environs de Buttes-Chaumont valent la visite
20e: les quartiers de petites maisons, ou les environs de Nation...

Vous ne parlez pas du tout du 5e, c'est un quartier génial, surtout pour qui veut avoir une vie sociale riche (les prix sont stratosphériques bien sûr, mais c'est le cas partout dans Paris, et là l'investissement peut se justifier plus qu'ailleurs)

Clairement, si j'avais 350000€ à claqu... pardon, à investir, je commencerais par chercher dans le 5e ou du côté de la Place d'Italie.

Après, il est évident qu'il faut louer quelque chose, ne serait-ce que pour pouvoir chercher confortablement, et être réactif le moment venu...
Et de toute façon, mieux vaut attendre la morte-saison, à partir de novembre!

Bibi !
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#10 Message par Bibi ! » 13 sept. 2010, 11:44

Mayalabeille a écrit :Vous ne parlez pas du tout du 5e, c'est un quartier génial, surtout pour qui veut avoir une vie sociale riche (les prix sont stratosphériques bien sûr, mais c'est le cas partout dans Paris, et là l'investissement peut se justifier plus qu'ailleurs)
Je l'ai zappé par erreur, je l'avais regroupé avec le 6eme et le 7eme mais j'ai culpabilisé et je l'ai retiré de la liste sans le replacer. Ca fait partie de mes recherches mais je me fais pas d'illusions.
Mayalabeille a écrit :Clairement, si j'avais 350000€ à claqu... pardon, à investir, je commencerais par chercher dans le 5e ou du côté de la Place d'Italie.

Après, il est évident qu'il faut louer quelque chose, ne serait-ce que pour pouvoir chercher confortablement, et être réactif le moment venu...
Et de toute façon, mieux vaut attendre la morte-saison, à partir de novembre!
Dans l'optique d'un achat ca serait pas de l'investissement, ca serait un achat pour y vivre. Je pars du principe qu'on peut s'autoriser un % de conneries supplémentaires dans une RP pour avoir un truc qui nous plait, si je faisais de l'investissement je m'exposerai pas au dela de 150k€ dans l'immobilier.

Je mets pas la location de coté, j'essaie de clarifier le plus de choses à propos d'un achat parce que c'est un milieu qui est nettement plus complexe que la location et que j'ai un RDV a la banque en fin de semaine pour tout mettre au clair. Si fiscalement c'est pas interessant, et que ma banque a mieux à me proposer, la deuxieme chose sur ma liste est effectivement un petit investissement immo histoire d'avoir un endroit ou placer dans les 2 prochaines années sans etre forcé d'aller voir du coté de la bourse, en louant a Paris à coté pour prévoir un achat sur le moyen terme.

Merci pour la petite récap des arrondissement en tout cas ^^

thimai

Re: Achat 2 pièces sur Paris

#11 Message par thimai » 13 sept. 2010, 11:54

Bibi ! a écrit :Si fiscalement c'est pas interessant
si tu achètes en RP tu gagnes pas grand chose d'un point de vue fiscal.C'est clair qu'un investissement locatif serait plus judicieux au regard de tes revenus.Je sais pas si tu peux encore faire du Borllo (je crois pas) qui est quand même bien plus intéressant pour les tmi hautes (30 et surtout 40%) que le Scellier
dans le magazine "le revenu" numéro spécial de septembre il y a un banc d'essai "8 programmes pour investir à Paris".Bon c'est clair qu'il vaut mieux être au courant au plus tôt de ce type de programme pour choisir au mieux son appart mais ça peut t'aider dans ton cheminement pour y voir un peu plus clair.
Le mois prochain ils parleront de Lyon.

hdm5680
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#12 Message par hdm5680 » 15 sept. 2010, 15:13

Bon clairement l'idéal serait de louer tranquillement pour faire tes recherches mais en effet, au vu de ta situation professionnelle, c'est complètement mort pour toi d'espérer avoir un appartement si tu n'es pas en CDI classique.
D'ailleurs, je recherche moi même à quitter ma location, je vais rencontrer le gérant d'un appart que je convoite ce soir et malgré de bons revenus, je ne suis même pas certaine qu'il me prendra.

Après au niveau 15ème: c'est en effet assez famille, après du côté de le rue du Commerce, ça peut être assez sympa, il y a plus d'animation. C'est le quartier de ma soeur aînée, elle a en effet 2 enfants, le mari, l'appart, elle y est tranquille, moi je pense que ça me saoulerai.

14ème: je connais un peu plus, j'ai habité quelques temps à Mouton Duvernet, c'est pas mal du côté de la rue Daguerre en effet mais pas l'endroit où ça bouge le plus non plus au niveau restaurants, sorties, transports en commun.
Là on en vient au bon coin du 14ème, Montparnasse, où j'habite depuis 6 ans et que (si je dégotte l'appart), je quitterai avec grands regrets. Tu y as absolument tout, les commerces, les cinémas, les transports en commun, les cafés, resto, etc etc etc. L'ambiance est vivante, sympatique mais quand même tranquille et safe. Je te conseil de chercher dans le triangle Montparnasse, Gaité, Raspail, Edgar Quinet - bordé par le boulevard du Montparnasse.

Le 9ème, vers la rue des Martyrs: ben là c'est ma target de ce soir, où pourrait se situer mon futur nouvel appart. Je ne connaissais pas le quartier avant de venir chez une amie (celle dont je convoite l'apaprt) et c'est très vivant, pleins de restaurants et assez bien fréquenté. Je ne parle pas des équipements sportifs, je n'ai pas testé, alors qu'à Montparnasse il y a la piscine, le jardin du Luxembourg pas loin pour de la course et des terrains de tennis au dessus de la gare.

Bon voici ma petite contribution, je pense qu'il n'est probablement pas très rentable que tu achètes mais, commes tu as constitué ton apport comme un grand à la sueur de ton front, tu as bien le droit d'en faire ce que tu veux.

Autre point déterminant par contre, franchement, le studio, évite, c'est ingérable. Tu veux sortir, avoir une vie sociale, probablement tu voudras recevoir des gens chez toi. Un studio c'est génant et ça ne fait pas super adulte. Le 2 pièces est le minimum. Je te conseil pour t'y sentir bien, de viser les 45m2 minimum, même plutôt les 50m2. Je parle d'experience, je suis actuellement dans un 2 pièces de 32m2, et je vise un 53 m2.

Bon courage!

Beuaaah

Re: Achat 2 pièces sur Paris

#13 Message par Beuaaah » 15 sept. 2010, 16:12

hdm5680 a écrit :
Le 9ème, vers la rue des Martyrs: ben là c'est ma target de ce soir, où pourrait se situer mon futur nouvel appart. Je ne connaissais pas le quartier avant de venir chez une amie (celle dont je convoite l'apaprt) et c'est très vivant, pleins de restaurants et assez bien fréquenté. Je ne parle pas des équipements sportifs, je n'ai pas testé, alors qu'à Montparnasse il y a la piscine, le jardin du Luxembourg pas loin pour de la course et des terrains de tennis au dessus de la gare.

Piscine juste à côté, dans une rue perpendiculaire à l'avenue Trudaine, pas terrible terrible et souvent du monde, mais ça va bien pour faire des longueurs.
hdm5680 a écrit : Autre point déterminant par contre, franchement, le studio, évite, c'est ingérable. Tu veux sortir, avoir une vie sociale, probablement tu voudras recevoir des gens chez toi. Un studio c'est génant et ça ne fait pas super adulte. Le 2 pièces est le minimum. Je te conseil pour t'y sentir bien, de viser les 45m2 minimum, même plutôt les 50m2. Je parle d'experience, je suis actuellement dans un 2 pièces de 32m2, et je vise un 53 m2.

Bon courage!
Surtout que mine de rien, quand tu habites dans ce quartier-là, il y a énormément d'endroits où sortir - salles de concert, pubs, boîtes, ce qui fait que l'apéro et/ou le ptit déj se prennent assez fréquemment chez toi :lol: C'est plus sympa effectivement avec un vraie pièce salon.

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#14 Message par dsathena » 15 sept. 2010, 16:21

Beuaaah a écrit :
hdm5680 a écrit :
Le 9ème, vers la rue des Martyrs: ben là c'est ma target de ce soir, où pourrait se situer mon futur nouvel appart. Je ne connaissais pas le quartier avant de venir chez une amie (celle dont je convoite l'apaprt) et c'est très vivant, pleins de restaurants et assez bien fréquenté. Je ne parle pas des équipements sportifs, je n'ai pas testé, alors qu'à Montparnasse il y a la piscine, le jardin du Luxembourg pas loin pour de la course et des terrains de tennis au dessus de la gare.

Piscine juste à côté, dans une rue perpendiculaire à l'avenue Trudaine, pas terrible terrible et souvent du monde, mais ça va bien pour faire des longueurs.
Rue Bochart de Saron, nocturne le mercredi soir, mais dommage, il y a un monde fou...

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#15 Message par neron » 15 sept. 2010, 17:57

J'ai habité entre les Halles et Beaubourg. C'est très sympa pour les célibataires.

Avez-vous regardez les immeubles vendu par des zinzins ? Sont souvent des bons rapports prix/qualité dans un marché haussier. Aujourd'hui avec 300 k€ vous auriez pu avoir un beau 2 pièces 47m2 entouré de verdure sur BB Nord, parking et cave (à comparer avec les annonces sur le web. c'est cadeau). De plus ils ne cachent pas l'adresse, fournissent moult photo de leurs résidences sur le site et sont visible le Wend. Idem pour le neuf

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#16 Message par LCD 94 cm » 15 sept. 2010, 18:01

Bibi ! a écrit :Bonjour bonjour!

Ca fait un mois que j'hésite à poster ici parce que je risque de passer pour un gros troll, mais on va tenter le coup. (J'ai meme pas osé mettre studio dans le titre, c'est dire)

Après avoir envisagé la super grosse maison de province qui me servira a rien, et la petite couronne pour dire économiser un peu, j'ai décidé de bouger sur Paris. Ca fait pas mal de temps que l'idée me trotte dans la tete (ca fait même 3 ans en fait) et j'ai atteint un stade de ma vie où j'ai décidé de prendre de vagues risques. Je bouge la bas parce que :
  • Quand je vais a Paris, je m'y sens super bien, y'a des gens qui trouvent la ville super opressante mais je m'y plais vachement.
  • J'ai 23 ans et j'ai passé 22 années de ma vie dans une jolie banlieue calme et huppée du 78, je sature pas mal sur le coté "calme" et "ville dortoir" de la chose.
  • Ca fait plus de 3 ans que j'ai un job pas facile qui me limite pas mal au niveau social et être sur Paris facilitera beaucoup de choses à ce niveau.
  • Faut que je me fasse un carnet d'adresses pro pour le futur, je suis dans le web et meme si j'ai un job que je considere comme stable j'oublie pas que les choses changent et qu'il me faut un plan de secours.
  • Désaccord famillial, comme tout le monde hein. (Enfin rien de méchant, juste beaucoup de mal avec l'immobilisme ambiant)
  • Revente rapide en cas de changement de vie dans quelques années, location encore plus rapide si besoin de changer d'air quelques mois pour X raisons.
  • Je suis pas baissier ni haussier, mais si ca baisse y'a des chances que ca baisse moins vite et plus tard à Paris qu'en province. (Je vais me faire tuer pour celle la je sens)
  • C'est le seul moment de ma vie ou je pourrai faire ce genre de trucs sans devoir rendre de comptes a personne, et ca me ferait franchement chier de regretter de pas l'avoir fait dans 10 ans. ^^
J'ai 23 ans, environ 230k€ d'apport réparti à 66% placés en CAT a 5% Actuariel avant la crise, et 33% en gestion de Sicav au sein d'une AV ouvert début 2010 (CAC40 @ 3650) qui a traversé l'année mollement sans gagner d'argent, mais sans en perdre non plus. Je touche environ 6000€ par mois une fois que j'ai déduit l'impot sur le revenu + société, le RSI, et les 2 ou 3 charges supplémentaires et que j'ai prévu une grosse baisse du dollar potentielle, juste au cas ou. Je devrai garder ce niveau de revenus jusqu'en 2012/2013 mais ca reste le web donc je suis prudent et j'me fais pas d'illusions.

Mon budget tourne aux alentours des 300 ou 350k, je veux pas m'exposer plus haut que ca parce que c'est déja pas mal de fric immobilisé dans la pierre, et parce que si je me plais vraiment beaucoup à Paris j'aimerai rester dans le coin dans 3 ans meme si j'ai pu les memes revenus. Je pense pas que mon pret dépassera les 7-10 ans, je vois les détails avec mon CGP en fin de semaine pour discuter des détails mais mon budget ne devrait pas bouger et je veux pas casser mes CAT, donc je risque d'emprunter dans les 250 ou 300k€. Ca me fait 50% d'endettement (un peu moins, je pense pas que le taux d'endettement soit calculé après impot sur le revenu) et des mensualités de 3k€ si j'emprunte sur 10 ans avec pas mal d'amenagement pour prévoir le débloquage de mes placements et quelques autres trucs pour diminuer tout ca et pas me retrouvé prix à la gorge avec des mensualités que je ne pourrai plus payer dans 3 ans si j'ai pu ce job.

Je vis seul mais je cherche un appart ou on peut vivre a deux sans trop de probleme et sans se jeter d'assiettes, donc je vise de préference du 40m² minimum, studio ou deux pièces sans préférence. (Je prefere un grand studio bien aménagé qu'un 2 pièces merdique)

Je pense que j'ai fait le tour, ce qui nous amene aux 2 ou 3 questions qui ont motivé ce post.

Localisation
J'ai passé 22 ans dans une banlieue très calme du 78, je veux pas m'enfermer au fin fond du 15ème pour retrouver la même chose mais je serai clairement pas à l'aise dans le 18/19/20eme. Je pense aussi éviter le 1er/2eme/3eme/4eme parce que meme si il y'a un marché pour ça, je trouve que c'est trop cher pour ce que c'est: ca a pas mal vieilli, pas toujours bien, et j'ai pas les moyens pour les trucs bien. Le 6eme/7eme trop cher, le 8eme a un coté piège a touriste hyper cher que je ferai mieux d'éviter à priori. 10eme arrondissement bof, 13eme pareil, et 18/19/20eme je prefere éviter parce que je suis plein de préjugés et je connais pas assez le coin.

Je vise donc actuellement: l'ouest du 11ème et du 12ème, le nord du 14ème et du 15ème, eventuellement les coins pas paumés du 16eme et les bons coins du 17eme. J'ai un gros doute sur le 9ème, ca m'a l'air un peu trop bloqué entre le 2ème et le 18ème pour y vivre tous les jours sans trop de problèmes.

Si j'ai dit une grosse bétise, ou que quelqu'un a un avis sur le 9ème, ca m'interesse.

Réalité du marché internet / réel
Je bosse de nuit, et j'ai pas l'occasion de bloquer un week-end ou de prendre une semaine de vacances pour visiter. Une grosse partie de mes recherches se fera sur internet et je me demandais si les gens habitant sur Paris (ou qui ont acheté sur Paris) avaient une idée du nombre de biens "présentables" qui passent sur seloger et autre? Généralement ce sont souvent les trucs "invendables" qui se retrouvent sur seloger et qui y restent quelques temps, je me demande a quel point le marché est dynamique à ce niveau. Je veux pas perdre mon temps sur le net si ca sert à rien, surtout que sans vouloir précipiter les choses j'aimerai bien chopper la défiscalisation des interets du pret de justesse en 2010 (mais je pense que c'est rapé :p)

Visites
Comme dit plus haut, je bosse de nuit, je suis pas franchement dispo, et sans etre en froid je pense pas que ma famille sera corvéable a merci pour faire des sauts rapides sur Paris. J'en ai pour 1H30 aller / 1H30 retour de transports en communs pour atteindre la plupart des coins de Paris et je peux pas specialement me permettre de bloquer 4H a chaque fois que je visite un truc. J'en suis arrivé à la conclusion que j'ai 3 possibilités:
  • Je lache 100 euros de taxi a chaque visite, et ca me revient très cher.
  • Je loue un appartement un mois et j'essaie de maximiser les visites sur cette periode en priant pour trouver un truc. J'ai pas beaucoup d'experience sur le sujet donc si quelqu'un a des retours sur ce genre de service ... Dans tous les cas, ca me coute cher aussi.
  • Chasseur d'appartement, merci M6, mais les possibilités d'arnaque sont terrifiantes. De ce que j'ai compris, ca me reviendrait immensément cher vu qu'il faut compter entre 2 et 4% du prix du bien. Si quelqu'un a un avis la dessus ...
Voila, j'ai du faire le tour, désolé pour le gros pavé mais comme je suis plus ou moins en attente de ma banque Vendredi je me suis dit que c'était utile de récuperer des avis ailleurs dans la semaine histoire de commencer rapidement une fois que j'aurai toutes les cartes en main.

Merci à ceux qui auront tout lu
Ok.
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ASA_Somer
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#17 Message par ASA_Somer » 18 sept. 2010, 17:28

Comme coin sympa, il y a aussi les environs de la place de la Nation, à la limite des 11e et 12e arrondissements !
Vie de quartier avec pleins de commerces, et le plus du quartier est sans hésiter les transports en communs puisqu'il y a 4 lignes de métros (1,2,6,9) et une ligne de RER (A) qui va à Châtelet en 5 ou 6 minutes, sans compter les lignes de bus que je ne connais pas.
De plus il y a le bois de Vincennes pas loin, et on est proche de la Bastille pour les soirées...
Les alentours sont très calmes (j'ai la chance d'entendre les pigeons et les tourterelles qui me réveillent le matin, alors qu'on est en plein Paris...)

Pour le 15ème arrondissement je confirme : c'est mort de chez mort, surtout lorsqu'on se rapproche du périphérique. Je me souviens être allé une fois aux alentours du métro Convention, derrière le parc Georges Brassens : j'avais l'impression d'être à Troyes ou Reims, ou dans une ville de Province de 70.000 habitants :mrgreen: Et pour aller à Châtelet depuis le métro Convention, je ne te raconte pas le casse-tête...

Pour le 18/19/20eme arrondissements il y a du bien et du moins bien suivant les quartiers... A toi de te faire ta propre opinion ! Mon coin préféré de ces 3 arrondissements est sans hésiter les alentours du Père Lachaise et de la Place Gambetta dans le 20ème... Je déteste le 18eme en général, sauf les alentours de la Mairie du 18ème qui sont "potables".

Le reste, je ne connais pas assez bien pour en donner une opinion...
Qui imagine le Général de Gaulle mis en examen ?! @François Fillon
A Paris en 2011, pour le prix d'une Renault Clio, on a des WC @Les Echos
Un post truffé d'erreurs pique les yeux, et ne sera pas prix au serieux @Achillemo

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#18 Message par LCD 94 cm » 18 sept. 2010, 17:51

ASA_Somer a écrit :Et pour aller à Châtelet depuis le métro Convention, je ne te raconte pas le casse-tête...
12 jusqu'à Montparnasse Bienvenüe puis 4 jusqu'à Chatelet. Le changement 12-4 à Montparnasse ne passe pas par les tapis roulant si je me souviens bien.
ASA_Somer a écrit :Pour le 18/19/20eme arrondissements il y a du bien et du moins bien suivant les quartiers...
Les butte-chaumont c'est très bien. Pas trop loin de la ligne 11 qui t'amène à Chatelet.
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#19 Message par Jab Hounet » 18 sept. 2010, 18:28

LCD 94 cm a écrit :
ASA_Somer a écrit :Et pour aller à Châtelet depuis le métro Convention, je ne te raconte pas le casse-tête...
12 jusqu'à Montparnasse Bienvenüe puis 4 jusqu'à Chatelet. Le changement 12-4 à Montparnasse ne passe pas par les tapis roulant si je me souviens bien.
+1
Les lignes 4 et 12 sont juste à coté à montparnasse.

Par contre convention c'est loin quand il faut rentrer le soir... (le we de la fete de l'huma par ex... (bon ok c'est extrème comme ex. ;))

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#20 Message par mat49 » 18 sept. 2010, 19:34

J'ai 23 ans, environ 230k€ d'apport
A 23 ans, cela suppose un sacré revenu (50.000 d'épargne par an si la vie active a commencé à 18 ans)
Pourquoi alors acheter un 40m², autant acheter 100m² en haussemanien! :oops:
On commence la guerre quand on veut, on la termine quand on peut ;) (Machiavel)
Là ou le balai ne passe pas, la poussière ne s'en va pas d'elle même (Mao)
ABCDEFUCK

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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#21 Message par thimai » 18 sept. 2010, 21:38

mat49 a écrit :A 23 ans, cela suppose un sacré revenu (50.000 d'épargne par an si la vie active a commencé à 18 ans)
Pourquoi alors acheter un 40m², autant acheter 100m² en haussemanien! :oops:
relis ses messages (c'est assez impressionnant le nombre de forumistes qui lisent en diagonale les messages et les files mais qui n'hésitent pas, par contre, à donner un avis bien tranché)
Bibi ! a écrit :Et j'ai pas eu d'apport des parents, juste une vente de site web + 3 ans a peu pres à ce salaire sans rien dépenser.

kaziklu
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#22 Message par kaziklu » 19 sept. 2010, 07:48

Quelle abération du marché.

Bibi, trouvez-vous ça normal qu'avec 230k€ d'apport (sûrement l'équivalent d'un 4 pièces dans votre banlieue calme) et 6000€ de salaire soit 5 SMIC vous soyez obligés de viser un 2 pièces. Dans un tel marché, le couple de smicard vise quoi? Une chambre de bonne?
Rien que de part votre question vous mettez le doigts sur l'énorme bulle Parisienne.
Ok ça baissera plus tard à Paris mais moi je dirais que ça va baisser plus vite car la bulle y est plus énorme que n'importe où.

Melendil
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#23 Message par Melendil » 19 sept. 2010, 13:38

Où alors il y a une vraie pénurie de logements comme dans certaines grandes capitales et à moins d'une crise économique majeure cela ne risque pas de baisser énormément dans les prochaines années.
Au delà de la bulle, Paris c'est peut être juste un problème d'offre et de demande. Quand on voit que certains habitent à 200 km de la capitale et prennent le TGV pour travailler...
On est peut être juste dans une problématique lié à la rareté. Ce qui est rare est cher.


Peut être que le paradoxe suprême c'est qu'il y a une bulle en province mais pas à Paris et pas dans certains centres de grandes villes.

Connaitre le ratio prix de vente/loyer et l'évolution des prix des loyers me semblent être un bon indicateur pour se faire une idée réelle du bulle ou pas bulle à Paris. Et encore je me pose maintenant la pertinence de la fiabilité de ces indicateurs pour Paris qui est un marché particulier.
Modifié en dernier par Melendil le 19 sept. 2010, 13:59, modifié 2 fois.

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reflex69
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#24 Message par reflex69 » 19 sept. 2010, 13:52

Melendil a écrit :Peut être que le paradoxe suprême c'est qu'il y a une bulle en province mais pas à Paris et pas dans certains centres de grandes villes.
Est-ce raisonnable tous ces logements vides à Paris qui montrent que c'est un marché de spéculateurs ?
Vends cartons d'habitation 2m² (avantage fiscal Besson/Borloo/Robien/Scellier/Duflot/Pinel...)

Melendil
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#25 Message par Melendil » 19 sept. 2010, 13:58

Avez vous des chiffres pour savoir si ces logements vides représentent une part importante du parc parisien où est-ce un épi-phénomène?

[edit] J'ai trouvé les chiffres sur l'institut d'aménagement et d'urbanisme qui évalue à 10 % le nombre de logements vacants à Paris.

hdm5680
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Re: Achat 2 pièces sur Paris

#26 Message par hdm5680 » 26 sept. 2010, 14:28

Beuaaah a écrit : Piscine juste à côté, dans une rue perpendiculaire à l'avenue Trudaine, pas terrible terrible et souvent du monde, mais ça va bien pour faire des longueurs.

Surtout que mine de rien, quand tu habites dans ce quartier-là, il y a énormément d'endroits où sortir - salles de concert, pubs, boîtes, ce qui fait que l'apéro et/ou le ptit déj se prennent assez fréquemment chez toi :lol: C'est plus sympa effectivement avec un vraie pièce salon.

Merci pour l'info pour les piscines, je viens de regarder et en effet, il y en a 2 très proches. Par contre, ce sont des 25m :cry: Enfin bon, c'est mieux que rien.

Il est clair que si jamais je récupère l'appart (doigts croisés toute le monde, doigts croisés), alors je vais devenir le centre des dîners et réunions d'amis. J'adore recevoir et c'est ce qui me manque le plus maintenant. Je vais aussi pouvoir héberger des amis sans avoir honte de mon chez moi.



Bon, en arrêtant de parler de moi 2 secondes, il y a une autre possibilité pour tester Paris, la sous location. Je pense que tu peux arriver à trouver un appart à sous-louer quelques temps, histoire de te faire ton idée.

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