Vente à la découpe. Paris XV.

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cv75

Vente à la découpe. Paris XV.

#1 Message par cv75 » 16 sept. 2010, 09:23

Bonjour,

Voici quelques faits et chiffres concrets concernant une vente à la découpe dans Paris.

L’immeuble : Paris, XVeme, quartier Charles Michel, construit en 1993. 14 appartements, du deux pièces de 40m² au cinq pièces de 107 m². Immeuble en béton, façade en pierres agrafées. Appartements très clairs, calmes, très bon plans. Electricité aux normes. Vis à vis. Isolation thermique et phonique moyenne. Ni amiante ni thermite. Zone très innondable en cas de crue centenale. Pas de risque « carrière ». Propriétaire institutionnel (SCPI filiale d’une compagnie d’assurance).

A partir de 2008, les appartements libérés n’ont plus été reloués. En mars 2009, la vente à la découpe a été déclenchée.

Les six appartements vides (du deux pièces de 40m² au 3 pièces de 75 m²) ont été mis sur le marché, prix de présentation initial entre 7500 et 7800 euros le m². Vendus entre 6900 et 7100 euros le m². Entre deux et six mois de délais de vente.

En mars 2009. Les huit appartements occupés ( du deux pièces de 58 m² au cinq pièces de 107 m² ) ont été proposés aux locataires résident entre 7100 et 7400 euros le m². Aucun locataire n’a accepté l’offre.
En juillet 2010, un marchant de bien signe un compromis de vente pour cinq des huit appartements occupés, entre 4900 et 5200 euros le m². Le prix étant inférieur au prix initialement proposé, les locataires résidant peuvent exercer un droit de préemption au nouveau prix. Trois locataires préemptent (58, 95 et 107 m²). Apports personnels allant d’un tiers à la totalité.

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ventus
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#2 Message par ventus » 16 sept. 2010, 10:02

Voilà des locataires futés.
http://www.forum-eco.fr/

Candidat à la section "humouriste".

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Tcheuk.Maurice
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#3 Message par Tcheuk.Maurice » 16 sept. 2010, 10:03

cv75 a écrit :Bonjour,

Voici quelques faits et chiffres concrets concernant une vente à la découpe dans Paris.

L’immeuble : Paris, XVeme, quartier Charles Michel, construit en 1993. 14 appartements, du deux pièces de 40m² au cinq pièces de 107 m². Immeuble en béton, façade en pierres agrafées. Appartements très clairs, calmes, très bon plans. Electricité aux normes. Vis à vis. Isolation thermique et phonique moyenne. Ni amiante ni thermite. Zone très innondable en cas de crue centenale. Pas de risque « carrière ». Propriétaire institutionnel (SCPI filiale d’une compagnie d’assurance).

A partir de 2008, les appartements libérés n’ont plus été reloués. En mars 2009, la vente à la découpe a été déclenchée.

Les six appartements vides (du deux pièces de 40m² au 3 pièces de 75 m²) ont été mis sur le marché, prix de présentation initial entre 7500 et 7800 euros le m². Vendus entre 6900 et 7100 euros le m². Entre deux et six mois de délais de vente.

En mars 2009. Les huit appartements occupés ( du deux pièces de 58 m² au cinq pièces de 107 m² ) ont été proposés aux locataires résident entre 7100 et 7400 euros le m². Aucun locataire n’a accepté l’offre.
En juillet 2010, un marchant de bien signe un compromis de vente pour cinq des huit appartements occupés, entre 4900 et 5200 euros le m². Le prix étant inférieur au prix initialement proposé, les locataires résidant peuvent exercer un droit de préemption au nouveau prix. Trois locataires préemptent (58, 95 et 107 m²). Apports personnels allant d’un tiers à la totalité.
Pas très étonnant qu'à 5KE du m², ça parte, dans ce quartier...
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#4 Message par neron » 16 sept. 2010, 10:05

5000 € XVem, doit avoir une loup car dans mon cas, à 6200 €/m2 ca part bien mais preuve que côté petites annonces nous atteignons un paroxysme vers l'irrationalité. C'est exactement la définition d'une bulle.

PS: De mémoire, le rachat de plusieurs lot par un pro, donnent aux locataires plus de droit.

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#5 Message par Kouika » 16 sept. 2010, 10:15

C'est curieux de voir un institutionnel brader son parc immobilier. Surtout s'il est de bonne qualité comme cela semble être le cas. Aurait-il des informations que nous n'avons pas ?
« Il vaut mieux être bien vu de sa concierge que de son créateur.» Marcel Aymé

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#6 Message par Tcheuk.Maurice » 16 sept. 2010, 10:20

Kouika a écrit :C'est curieux de voir un institutionnel brader son parc immobilier. Surtout s'il est de bonne qualité comme cela semble être le cas. Aurait-il des informations que nous n'avons pas ?
Ou tout simplement besoin de thunes, crise inside toussa :twisted:
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#7 Message par GeekArlier » 16 sept. 2010, 10:23

Kouika a écrit :C'est curieux de voir un institutionnel brader son parc immobilier. Surtout s'il est de bonne qualité comme cela semble être le cas. Aurait-il des informations que nous n'avons pas ?
Il n'y a pas de braderie, quand un marchand de bien achète un immeuble c'est un peu comme dans l'industrie, plus tu prends en gros moins c'est cher. En plus les logements étaient loués... ce qui rajoute une décote.
sinon il ne ferait aucun benef.

bien joués les locataires qui ont acheté :)

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#8 Message par ventadour » 17 sept. 2010, 02:41

Merci cv75 pour ce compte-rendu détaillé qui m'intéresse au plus haut point car je suis moi-même (heureux) locataire d'un zinzin (CA) à proximité (Balard/Parc André Citroen). L'immeuble date de 1998 et est le seul immeuble de la rue à ne pas avoir été encore "découpé" ! Néanmoins les appartements sont toujours reloués donc pas de vente à l'horizon... sauf si le CA avait un besoin urgent de liquidités. Dans ce cas je ferai une offre basse...

Par contre vous semblez très bien informé.... Seriez-vous un des acheteurs ou le commercialisateur ? 8)

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#9 Message par neron » 17 sept. 2010, 07:55

Moi la décôte pour les locataires a été 12% (bail à courir 4 ans) soit 5500 €/m2 à boulogne-b pour les locataires et je vois pas comment négocier quand tout part (tout les libres ont été vendu et 70 % des locataires ont utilisé leur droit de préemption).Dites moi comment négocié car ca m'intéresse. Je suis locataire depuis 15 ans et l'appart. est usé

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#10 Message par ABIB » 17 sept. 2010, 08:02

cv75 a écrit :Bonjour,

Voici quelques faits et chiffres concrets concernant une vente à la découpe dans Paris.

L’immeuble : Paris, XVeme, quartier Charles Michel, construit en 1993. 14 appartements, du deux pièces de 40m² au cinq pièces de 107 m². Immeuble en béton, façade en pierres agrafées. Appartements très clairs, calmes, très bon plans. Electricité aux normes. Vis à vis. Isolation thermique et phonique moyenne. Ni amiante ni thermite. Zone très innondable en cas de crue centenale. Pas de risque « carrière ». Propriétaire institutionnel (SCPI filiale d’une compagnie d’assurance).

A partir de 2008, les appartements libérés n’ont plus été reloués. En mars 2009, la vente à la découpe a été déclenchée.

Les six appartements vides (du deux pièces de 40m² au 3 pièces de 75 m²) ont été mis sur le marché, prix de présentation initial entre 7500 et 7800 euros le m². Vendus entre 6900 et 7100 euros le m². Entre deux et six mois de délais de vente.

En mars 2009. Les huit appartements occupés ( du deux pièces de 58 m² au cinq pièces de 107 m² ) ont été proposés aux locataires résident entre 7100 et 7400 euros le m². Aucun locataire n’a accepté l’offre.
En juillet 2010, un marchant de bien signe un compromis de vente pour cinq des huit appartements occupés, entre 4900 et 5200 euros le m². Le prix étant inférieur au prix initialement proposé, les locataires résidant peuvent exercer un droit de préemption au nouveau prix. Trois locataires préemptent (58, 95 et 107 m²). Apports personnels allant d’un tiers à la totalité.
ce que j'ai du mal à comprendre c'est pourquoi les appartements occupés n'ont-ils pas trouvé preneurs avant ?
s'ils étaient vendus occupés alors les locataires n'ont pas de droit de préemption, sinon ils étaient vendus vides et là aucune raison de voir de telles décotes par rapport aux autres apparts vendus.
il y a un truc de pas clair dans cette histoire.

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#11 Message par GeekArlier » 17 sept. 2010, 08:22

ABIB a écrit :s'ils étaient vendus occupés alors les locataires n'ont pas de droit de préemption,
si le logement est occupé c'est qu'il y a des locataires ... !! donc forcement ils ont droit de préemption.
ABIB a écrit : sinon ils étaient vendus vides et là aucune raison de voir de telles décotes par rapport aux autres apparts vendus.
il y a un truc de pas clair dans cette histoire.
Seuls les logements occupés (loués) ont été vendu avec décote avec un marchand de bien et les locataires ont fait valoir leurs droits de préemption.

Enfin de ce que j'ai pigé.

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Tcheuk.Maurice
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#12 Message par Tcheuk.Maurice » 17 sept. 2010, 08:56

GeekArlier a écrit :
ABIB a écrit :s'ils étaient vendus occupés alors les locataires n'ont pas de droit de préemption,
si le logement est occupé c'est qu'il y a des locataires ... !! donc forcement ils ont droit de préemption.
ABIB a écrit : sinon ils étaient vendus vides et là aucune raison de voir de telles décotes par rapport aux autres apparts vendus.
il y a un truc de pas clair dans cette histoire.
Seuls les logements occupés (loués) ont été vendu avec décote avec un marchand de bien et les locataires ont fait valoir leurs droits de préemption.

Enfin de ce que j'ai pigé.
C'est une vente à la découpe genre loi de 75 avec 1ère mise en copro ?
Si oui, les locataires ont un droit de préemption détaché du congé.
Sinon, ils n'ont de droit de préemption que du fait du congé pour vente.
En tout cas, c'est pas cher à la vente.
The Special Ones : ET46, AquaFista, Peggy, et bien sûr, Guins !

cv75

Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#13 Message par cv75 » 17 sept. 2010, 10:58

Bonjour,

Quelques précisions, ou confirmations :

Il s’agit bien d’une vente à la découpe « loi de 75 » avec 1ère mise en copro.

Pour résumer, ça se passe de la façon suivante :
1) L’institutionnel attend au moins 15 ans, pour profiter de la loi méhaignerie et défiscaliser la plus-value.
2) Il organise une réunion d’information de l’ensemble des locataires, en précisant les modalités, en fournissant les différents diagnostiques. Suit un délai de réflexion d’un minimum légal de trois mois.
3) Trois mois après, donc, les locataires reçoivent un congé pour vente, congé à la date de la fin du bail. (pour les zinzins, ce sont obligatoirement des baux de six ans). Les locataires reçoivent aussi une offre de prix ferme. Ils bénéficient alors de deux mois pour accepter cette offre. Aucun autre acheteur ne peut acquérir le bien pendant ces deux mois, même si il surenchérit.

Il y a alors plusieurs cas de figure :
4a) Pendant les deux mois, le locataire achète au prix proposé, ou fait une proposition plus basse acceptée par le vendeur. Il dispose alors de deux mois pour payer si il achète cash, quatre mois s’il a recours à un prêt. La vente est prononcée. Fin de l’histoire.

4b) Le locataire ne signe pas de compromis pendant les deux mois.
- En théorie, il a abandonné ses droits sur l’appartement, et devra libérer les locaux à la fin du bail.
- Mais il existe un mécanisme de protection des locataires contre des vendeurs indélicats qui proposeraient à leurs locataires un prix hors marché : Quand un locataire n’a pas donné suite à la proposition du vendeur, l’appartement finit par être mis en vente (qu’il soit encore occupé ou qu’il soit depuis libéré par le locataire). Lorsque le compromis de vente est signé avec un nouvel acheteur, si le prix est inférieur au prix initialement proposé au locataire, le notaire a obligation de retrouver le locataire, et de lui proposer le bien au nouveau prix du compromis. Le locataire dispose d'un mois pour exercer son nouveau droit de préemption, puis deux ou quatre mois pour payer, selon qu’il y ait emprunt ou non. (C’est ce qu’on appelle dans le jargon immobilier le deuxième droit de préemption).


Pour répondre aux questions sur la négociation, voici dans notre cas de figure les raisonnements et techniques employés par les deux parties :
- Le vendeur a annoncé aux locataires la démarche de vente suivante : si les locataires n’achètent pas, le vendeur attend que les locataires quittent les lieux, pour ne mettre en vente que des appartements vides, après le petit coup de peinture d’usage. Le message vis à vis des locataires est donc le suivant : si vous voulez rester chez vous, vous êtes obligés d’acheter tout de suite. Ne comptez pas sur le deuxième droit de préemption, car les appartements seront vendus vides, donc plus chers. En plus, vous seriez obligés de déménager deux fois (une fois pour libérer les lieux, une fois pour les réintégrer, en trouvant une location entre temps).
- Côté locataires, dont la plupart avaient des baux courant encore sur trois à cinq ans, le raisonnement était un raisonnement de baissier convaincu. Ne pas acheter à des prix « haut de cycle » (prix proposés, en été 2009), et attendre. Ne pas croire les propos du vendeur concernant le refus de mis en vente occupé. Soit un acheteur se présentera pendant l’occupation de l’appartement, et la décision d’achat sera prise en fonction du prix du compromis, soit il faudra libérer l’appartement à l’issue du bail, et les prix du quartier auront baissé. En résumé, ils ont laissé le marché négocier pour eux. Ils se savaient en position de faiblesse s’ils faisaient eux même des offres.

Dernier point : les marchants de bien achètent en ce moment les appartements occupés avec 25 ou 30 % de décote. Si vous calculez les frais financiers, les coûts d’inoccupation des appartement pendant la vente, les droits de mutation, les frais de remise en état des appartements, et le risque de moins value en cas de retournement de marché, il n’est pas intéressant pour eux d’acheter avec moins de décote.

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#14 Message par cashisking » 17 sept. 2010, 13:08

cv75 a écrit :Bonjour,

Quelques précisions, ou confirmations .../...
Bonjour et merci pour ces infos. Tout ceci est-il transposable au cas d'une vente suite à la fin d'un bail à construction (1% logement) ?

nic
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#15 Message par nic » 17 sept. 2010, 14:18

peux tu donner l'adresse exacte de cette vente à la découpe. 7000€ le M2 ne parait pas très cher en ce moment pour le 15eme. J'imagine que cet immeuble doit donner sur une rue très passagère type rue des entrepreneurs.

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#16 Message par neron » 17 sept. 2010, 17:10

Merci cv75. C'est exactement le dilemme or je suis dans une belle copro avec beaucoup de terrain au calme, alors que tout près sur une avenue sordide s'est vendu tout les appart. neuf à 7500 € /m2. Donc je ne peux pas me permettre de prendre le risque qu'un tout fou mette 6200 /m2. Je sais. Si l'on est rationnel cela se vend pas 6200 €/m2 car tout est à refaire et je peux l'occuper encore 4 ans pour un loyer (16 €/m2). Le cout pour un investisseur serait donc en fin de compte: 6200*1,045**4-17*12*4+1000 (rénovation)+2*4*12 (impôt locaux) = 7700 € soit le prix du neuf. Est-ce le bon calcul à faire ?
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#17 Message par kesako » 17 sept. 2010, 17:21

cv75 a écrit :- Mais il existe un mécanisme de protection des locataires contre des vendeurs indélicats qui proposeraient à leurs locataires un prix hors marché : Quand un locataire n’a pas donné suite à la proposition du vendeur, l’appartement finit par être mis en vente (qu’il soit encore occupé ou qu’il soit depuis libéré par le locataire). Lorsque le compromis de vente est signé avec un nouvel acheteur, si le prix est inférieur au prix initialement proposé au locataire, le notaire a obligation de retrouver le locataire, et de lui proposer le bien au nouveau prix du compromis. Le locataire dispose d'un mois pour exercer son nouveau droit de préemption, puis deux ou quatre mois pour payer, selon qu’il y ait emprunt ou non. (C’est ce qu’on appelle dans le jargon immobilier le deuxième droit de préemption).
mais est ce que c'est vrai pour toutes les ventes par un proprietaire bailleur quel qu'il soit ?
ou seulement pour une vente a la decoupe ?
et il n'y a pas de limite de temps (entre le depart du locataire et la vente) ?

phev

Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#18 Message par phev » 17 sept. 2010, 19:12

je crois que c'est valable que si l'acheteur achète dans le but de revendre avant 6 ans.

cv75

Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#19 Message par cv75 » 18 sept. 2010, 07:18

Bonjour,

La deuxième préemption est un des mécanismes prévus dans la loi de 75. Cette loi ne s'applique que dans le cas d'une vente à la découpe avec 1ère mise en copropriété. Il n'y a pas de limite de durée, ni de condition sur l'acheteur.

Pour tous les détails, voir l'article 10 de la loi 75-1351 du 31 décembre 1975, modifié par l'article 81 de la loi 82-526 du 22 juin 1982, modifiée par l'article 15-III de la loi 94-624 du 21 juillet 1994.

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#20 Message par neron » 19 sept. 2010, 19:38

Y(a une question qui me turlupine.

L'accord de branche donnent des protection supplémentaire. Par exemple si il y a conge pour vente, le locataire handicapé à droit à une reconduction de fait de son bail.

Ma question: Y-a-t-il obligatoirement congés pour vente lorsqu'un extérieur achète ? Où cet avtg pour handicapé était juste des mots mais sans incidence lors d'une vente à la découpe si le bailleur zinzin menait les baux jusqu'à la fin.

Est-ce facile de vendre un bien avec un bail à courir ?
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#21 Message par cielbleu » 20 sept. 2010, 13:31

faut tjs prendre en considération qu' un bâti construit en béton a une durée de vie de 40 à 50 ans contrairemant à du bâti ancien. Donc faut prendre cela en considération quand on achéte du "neuf", enfin, ce n' est plus vraiment du neuf et peut-être demodé au nivéau de la coupe../fassade/..

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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#22 Message par prekipik » 10 oct. 2010, 21:10

Est-ce que ton histoire pourrait se passer au 3-5-7 villa St Charles ? 8)

J'ai habité dans l'immeuble d'en face jusqu'en juin 2008, et les détails mentionnés me rappellent étrangement le lieu :wink:
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Re: Vente à la découpe. Paris XV.

#23 Message par GuGus54 » 11 oct. 2010, 14:26

cielbleu a écrit :faut tjs prendre en considération qu' un bâti construit en béton a une durée de vie de 40 à 50 ans contrairemant à du bâti ancien. Donc faut prendre cela en considération quand on achéte du "neuf", enfin, ce n' est plus vraiment du neuf et peut-être demodé au nivéau de la coupe../fassade/..
Passé 50 ans, un bati s'écroule comme un chateau de carte ?
defrance69 a écrit :Quand on fait un mauvais usage de sa liberté, il ne faut pas s'étonner ensuite de s'en voir priver...

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