Crédit pas cher, c'est bien pour la population aisée !

Débats sur le thème de l'immobilier, anecdotes et annonces
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Gustav Ivanovic
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Crédit pas cher, c'est bien pour la population aisée !

#1 Message par Gustav Ivanovic » 27 mai 2005, 23:03

J'explique mon raisonnement avec des exemples.

A. Mon cas
J'ai pris un crédit de 30 000 euros chez carrefour à 3,8% TEG. La totalité était restait dans mon PEL rémunéré à 4,5% et mon CEL à 2,5% pendant 6 mois. Pour mes travaux j'ai tout cassé et je me trouve avec plein d'argent que j'ai déjà remboursé une partie en plus du droit au prêt du CEL avec un taux défiant toute concurrence (je n'ai pas utilisé le prêt PEL car il est plus cher que le taux normal). A tout moment avant les dépenses des travaux j'étais sur de pouvoir rembourser tout en bloc si jamais quelquechose arrivait puisque l'argent emprunté était dans des épargnes qui m'appartennaient.

B. Cas boursicoteur B
B connait bien la bourse et il connait les valeurs qui ne vont pas disparaitre du jour lendemain. Il a une épargne permanente de 10 000 euros pour ammortir les coups durs. Il y a six mois il a constaté que les actions montaient et en particulier il a vu une valeur avec un potentiel de gain de 10% en six mois. Il a pris le "risque" et il a emprunté 30 000 euros en 3 ans à 3,8% TEG pour joueur à cette valeur. La valeur a pris 12% en six mois. Il encaisse la plus value aujourd'hui et rembourse la totalité de son emprunt. Gain totale: 6% en six mois c'est-à-dire 1,800 euros (en six mois). Il aurait pu emprunter plus, mais il limite les "risques".

C. Cas du futur primo accédent C
C a envie d'acheter mais il sait qu'il ne peut pas acheter maintenant. Le seul souci qu'il a c'est de devoir emprunter à un taux élevé quand les prix baisseront. Il emprunte donc qujourd'hui 30 000 euros chez Cetelem à 3,9% TEG pour 3 ans. Il met la totalité dans son PEL à 4,5%. Il ne gagne pas grande chose mais il fait gonfler fortement le droit au prêt de son PEL avec TAUX GARANTI dans trois ans quand il achetera son logement.

Bon, il est évident que les exemples ci-dessus ne sont valables que si on a pas de problème d'argent. C'est pour cela je dis que le crédit bon marché est bon pour les gens aisés car cela leur permet ou bien de profiter maintenant d'un bien/service tout en payant un peu plus tard ou cela leur permet de gagner encore un peu d'argent en jouant à la bourse.
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

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epluchure
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Re: Crédit pas cher, c'est bien pour la population aisée !

#2 Message par epluchure » 27 mai 2005, 23:34

Gustav Ivanovic a écrit : C. Cas du futur primo accédent C
C a envie d'acheter mais il sait qu'il ne peut pas acheter maintenant. Le seul souci qu'il a c'est de devoir emprunter à un taux élevé quand les prix baisseront. Il emprunte donc qujourd'hui 30 000 euros chez Cetelem à 3,9% TEG pour 3 ans. Il met la totalité dans son PEL à 4,5%. Il ne gagne pas grande chose mais il fait gonfler fortement le droit au prêt de son PEL avec TAUX GARANTI dans trois ans quand il achetera son logement.
Ca a l'air super pas *** ca. Où bien c'était de l'ironie ?

Ca permet aux primos qui sont sur la touche de pouvoir neanmoins profiter un petit peu des avantages des credits pas cher.

En resumé, ca revient a reporter le credit pas cher aux periodes futures, quand les taux auront remonté, ce qui semble etre pratiquement une certitude. Et tout ca pour peanuts (!).

Donc au lieu de mettre un peu de coté sur son PEL chaque mois, il vaut mieux allouer ce petit peu au remboursement d'un credit, qui aura fait gonflé le droit au prêt du PEL a taux reduit.

C'est ca, j'ai tout bon?
Ca en vaut vraiment la chandelle ?

Mister Pipo en finance.

n1555

#3 Message par n1555 » 28 mai 2005, 00:07

C. Cas du futur primo accédent C
C a envie d'acheter mais il sait qu'il ne peut pas acheter maintenant. Le seul souci qu'il a c'est de devoir emprunter à un taux élevé quand les prix baisseront. Il emprunte donc qujourd'hui 30 000 euros chez Cetelem à 3,9% TEG pour 3 ans. Il met la totalité dans son PEL à 4,5%. Il ne gagne pas grande chose mais il fait gonfler fortement le droit au prêt de son PEL avec TAUX GARANTI dans trois ans quand il achetera son logement.

Ce n'est pas aussi simple que cela.

Le PEL a été réformé, et mai ntenant, pour avoir la prime de l'état et monter aux 4% tout au plus, il faut utiliser les PEL pour un achat immo, sinon, c'est du 2%, un livret d'epargne quoi. or si on a emprunté à 3,8% 30000, ca fait un tit pécule à rembourser.

Maintenant imaginons le scénario, la BCE ne touche pas à ses taux (elle est très indécise, vu que baisser ou monter les taux ont des avantages et des inconvénents qui en plus sont différents pour chacun des pays), on ne va pas utiliser le PEL car non rentable par rapport aux taux pratiqués donc 2% d'interets et donc on commence l'achat de la barraque par le remboursement des interets conséquent des 30000euros...CQFD

Tout est une question de parie, c'est comme la bourse...

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Gustav Ivanovic
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#4 Message par Gustav Ivanovic » 28 mai 2005, 07:19

épluchure pose la question:
C'est ca, j'ai tout bon?
Ca en vaut vraiment la chandelle ?
C'est bien la conclusion. A la question si ça en vaut la chandelle je dirais que oui parce que cette manip ne présente aucun risque.

1. l'argent est stocké en totalité dans un PEL donc si jamais il y a un événement inattendu qui arrête votre revenu (chomage, accident etc) vous pouvez toujours débloquer la somme et tout payer d'un seul coup.

2. les intérêts du PEL sont calculés sur la totalité de la somme empruntée. Les intérêt à payer pour l'emprunt diminue au fur et à mesure de votre remboursement. Au total même si on décidait de ne pas utiliser le PEL pour une résidence ppale, la perte sera tellement petite qu'on ne la voit pas. En revanche au moment de l'achat, vous êtes sur d'avoir un capital.

3. Si l'immobilier baisse, une des raisons principales sera l'augmentation des taux d'intérêt. Si les taux ne baissent pas, l'immobilier stagnera mais au niveau d'aujourd'hui. Il faut donc parier sur l'augmentation. On peut se tromper mais comme j'ai expliqué en point 2 au dessus, si vous devez perdre, la perte sera tellement minime que cela vaut la peine de tenter le coup.

Last but not least, le fait que vous mettez de l'argent sur un PEL permet au gouvernement de financer des crédits pas chers aujourd'hui ! qui indirectement va gonfler un peu plus la bulle. Mais une bulle qui gonfle trop a plus de chance de péter méchamment.

En d'autres mots: il n'y a aucun risque financier dans la manip et on a tout à gagner si les hypothèses d'augmentation de taux et de baisse immo se confirment.

J'ai oublié de signaler que le capital du PEL ainsi que l'emprunt obtenu grâce au PEL sont considérés comme un apport personnel par les banques. Ceci veut dire que la part avec un emprunt classique sera plus bas et donc le taux négocié avec la banque sera plus bas aussi. En aucun cas vous ne pouvez espérer tout payer avec l'emprunt du PEL.
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cashisking
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#5 Message par cashisking » 28 mai 2005, 07:40

Effectivement, il faut toujours bien compter.
Ma copine ne voulait pas me suivre quand j'ai emprunté le prix de notre voiture alors qu'on aurait pu tout payer cash.

Emprunt à 4.5% contre PEL à 4.5%.

A première vue, égalité. Hé non, car sur mon PEL, les intérêts sont capitalisables, donc rapportent à leur tout des petits.
En plus on ne touche pas à notre capital.

Bilan : on a économisé de l'argent en empuntant. En plus on a une assurance sur le prêt en cas de problème.

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#6 Message par epluchure » 28 mai 2005, 10:54

30 000 euros chez Cetelem à 3,9%
Petite question, pour emprunter une telle somme les banques demandent elles un justificatif/facture pour un achat d'une meme somme?

Et ces credits a 3.9%, ce sont des credits personnels ou autre chose ? A la caisse d'epargne, ils ont aucun credit avec des taux similaires. Un credit personnel c'est plutot du 7% sur 3 ans.

Ciao

janot51

#7 Message par janot51 » 28 mai 2005, 17:43

Pareil pour moi aujourd'hui : les intérets payent une grosse partie de mon loyer.

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Gustav Ivanovic
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#8 Message par Gustav Ivanovic » 28 mai 2005, 18:23

Et ces credits a 3.9%, ce sont des credits personnels ou autre chose ? A la caisse d'epargne, ils ont aucun credit avec des taux similaires. Un credit personnel c'est plutot du 7% sur 3 ans.
J'ai eu 3,9% chez carrefour pour 10 000 euros (la limite était bien plus) pendant deux ans. Il y a eu d'autres offres similaires chez le prêteurs mais je ne me souviens pas des détails. Chez carrefour ils m'ont demandé ce que je vais en faire et j'ai répondu que c'était pour refaire la cuisine SANS JUSTIFICATION. Il faut quand même les bulletins de salaires, quittance EDF/FT etc etc. Au niveau paperasserie c'était assez ennuyeux mais cela vallait bien le coup.[/quote]
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PEL et CEL = apport personnel

#9 Message par Gustav Ivanovic » 29 mai 2005, 07:09

C. Cas du futur primo accédent C
C a envie d'acheter mais il sait qu'il ne peut pas acheter maintenant. Le seul souci qu'il a c'est de devoir emprunter à un taux élevé quand les prix baisseront. Il emprunte donc qujourd'hui 30 000 euros chez Cetelem à 3,9% TEG pour 3 ans. Il met la totalité dans son PEL à 4,5%. Il ne gagne pas grande chose mais il fait gonfler fortement le droit au prêt de son PEL avec TAUX GARANTI dans trois ans quand il achetera son logement.
Je me permets d'insister sur le fait que le prêt obtenu grace au PEL ou CEL est considéré comme un apport personnel.

Pourquoi autant d'insistance sur ce fait ?

1. Les banque veulent bien préter jusqu'à 100% de la valeur du bien à acheter quand le marché est encore haussier comme en 2004 ou début 2005. Car la valeur de l'hypothèque (ou de garantie) est plus élevé que la somme empruntée. Ce qui veut dire quand il y a défaut de paiement, la banque peut être sure d'être remboursée à l a hauteur de l'emprunt.

2. Quand le marché entre dans une phase de dégonflement de la bulle, un bien estimé à 100 000 euro aujourd'hui pourrait ne valoir que 70 000 euros dans trois ans. Donc pour couvrir le risque que la valeur du bien qui sert comme garantie ne soit pas plus faible que la somme empruntée, la banque exigéra que la somme empruntée ne pourra dépasser disons 75% de la valeur estimée au moment de l'achat. Donc 25% du prix doit être payé avec apport perso. Cet apport peut être énorme (25% x 300 000 euros = 75 000 euros) !!

Donc, si vous prenez un prêt chez carrefour de 20 000 euros pour 2 ans à 3,9% et vous mettez tout dans un PEL cela veut dire:
1. C'est comme si vous aviez commencé à rembourser une barraque que vous allez acheter dans deux ou trois ans quand la bulle aura éclaté
2. Vous aurez 20 000 euros + le prêt PEL qui seront considérés comme apport perso. Ce qui donne la possibilité d'emprunter à la banque avec un "apport personnel" considérable. Cet apport peut être l'élément qui ouvre la possibilité simplement d'avoir un prêt !

N'oubliez pas, sans apport personnel vous pouvez vous trouver dans une situation où vous trouvez un bien qui vaut 60% de sa valeur d'aujourd'hui mais que vous ne pouvez pas acheter parce que les prêt bancaires sont limités à 70% de la valeur du bien.

Pensez-y !
Si les prix baissent et les taux montent, il vaut mieux avoir un apport perso.
La bulle a pété. Qu'est-ce qu'on peut dire de plus ?

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oli
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#10 Message par oli » 29 mai 2005, 09:17

cashisking a écrit :
Emprunt à 4.5% contre PEL à 4.5%.

A première vue, égalité. Hé non, car sur mon PEL, les intérêts sont capitalisables, donc rapportent à leur tout des petits.
En plus on ne touche pas à notre capital.
Mais tu ne payes pas de CSG - RDS sur les intérêts que tu touches avec le PEL ?

n1555

#11 Message par n1555 » 29 mai 2005, 13:24

Mais tu ne payes pas de CSG - RDS sur les intérêts que tu touches avec le PEL ?
Pour un PEL récent, seulement si le PEL se solde par un achat immo (il me semble).

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#12 Message par cashisking » 29 mai 2005, 14:30

n1555 a écrit :
Mais tu ne payes pas de CSG - RDS sur les intérêts que tu touches avec le PEL ?
Pour un PEL récent, seulement si le PEL se solde par un achat immo (il me semble).
2 PEL de 2001 (:mrgreen:). J'ai jamais rien payé sur les intérêts jusqu'ici. Peut-être un ptit qqch quand je cloturerai le tout, on verra ?

Dès qu'on a touché 100% de la prime d'état, les intérêts feront seulemment 3.27%. On s'intéressera peut-être à l'assurance vie.

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