De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

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bojolé

De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#1 Message par bojolé » 15 oct. 2010, 22:17

Bonsoir,
que pensez vous du lien entre la mise en place de l'euro et la hausse des prix dans l'immobilier ? L'euro a eu un effet de richesse et les français ont pu emprunter à bon compte comme les grecs et autres. Ajoutez à cela l'écrasement des prix avec le changement de monnaie (effet psychologique).

Les français ont donc voulu jouer aux riches, se prendre pour des américains.

Mon raisonnement est il faux ?

sgreg
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#2 Message par sgreg » 15 oct. 2010, 23:06

Faux je ne sais pas mais surement inexact :wink:
En GB il y a eu également une bulle immo et pourtant ils ont conservé la livre.
Cette bulle a touché (et touche toujours) l'immense majorité des pays développés, la cause principale étant certainement le maintien depuis de nombreuses années de taux bas (ce qui permet l'allongement des durées d'emprunt)
pimono a écrit : C'est surement en France qu'il y a le plus de mal logés de la planète

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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#3 Message par Goldorak2 » 15 oct. 2010, 23:39

A mon avis, l'euro a joué en mettant à zéro les référentiels de prix immobilier des acheteurs et des vendeurs.
viewtopic.php?f=3&t=47351&hilit=prix+en+euro

500 kF en 2001 c'est un bien immobilier
75 kE en 2002 c'est donné (j'peux décemment pas brader à ce prix si je suis vendeur, j'hésite pas à enchérir si je suis acheteur)
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#4 Message par immoglobine » 16 oct. 2010, 09:01

sgreg a écrit :Faux je ne sais pas mais surement inexact :wink:
En GB il y a eu également une bulle immo et pourtant ils ont conservé la livre.
Alors que l'Allemagne à rejoint l'euro et il n'y a pas de bulle la bas.
La propriété privée nous a rendus si stupides et si bornés qu'un objet n'est nôtre que lorsque nous le possédons.
K. Marx [Manuscrits de 1844]

yaume

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#5 Message par yaume » 16 oct. 2010, 15:40

Goldorak2 a écrit :A mon avis, l'euro a joué en mettant à zéro les référentiels de prix immobilier des acheteurs et des vendeurs.
viewtopic.php?f=3&t=47351&hilit=prix+en+euro

500 kF en 2001 c'est un bien immobilier
75 kE en 2002 c'est donné (j'peux décemment pas brader à ce prix si je suis vendeur, j'hésite pas à enchérir si je suis acheteur)
Je suis assez d'accord, autant sur les produits de consommation de tous les jours le francais moyen c'est bien rendu compte que les prix avaient augmenté (on l'entend toujours quand on discute du sujet), mais sur les achats de "grosses" valeurs ou ponctuel, le français moyen n'a pas de référence, la seule reference qu'il a c'est celle de ses parents, qui auront pour réponse "c'était une autre époque, depuis il y eu l'inflation,....)"

Aujourd'hui tu négocie facilement une baisse de 10-20 K€ (c'est même d'office), pourtant cela représente 65-130 KF.

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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#6 Message par Goldorak2 » 16 oct. 2010, 18:33

immoglobine a écrit :
sgreg a écrit :Faux je ne sais pas mais surement inexact :wink:
En GB il y a eu également une bulle immo et pourtant ils ont conservé la livre.
Alors que l'Allemagne à rejoint l'euro et il n'y a pas de bulle la bas.
Pour traduire en mark les prix en euro, il suffit de faire *2
Plus facile de tête que de multiplier par 6.56 pour passer des euros au F

D'où perte de référentiel de prix des français et pas des allemands. Et acheter/vendre l'immo, c'est pas aussi fréquent que d'acheter de l'essence ou du pain...

Ont perdu leurs référentiels : les français, les espagnols, les italiens
N'ont pas perdu leurs repères : les allemands (*2) les hollandais (*3) (et les anglais qui ont conservé leur livre et ont connu une bulle)

La perte de repère n'explique pas tout. Dans mon cas à moi, j'avais des références en francs acquis pendant les années 1990 (4 achats ventes proche de moi alors que je m'y interressais peu, une vélleité d'achat en 1999). Si j'ai traduit en Franc le net acheteur et mon apport j'étais largué au moment de achat en 2004 (et on n'a pas toujour une calculatrice lorsque tu négocies et qu'on t'annonce des frais). Et mon vendeur aussi surement.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 17 oct. 2010, 11:18, modifié 1 fois.
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#7 Message par yaume » 16 oct. 2010, 23:45

Goldorak2 a écrit :N'ont pas perdu leurs repères : les allemands (*2) les hollandais (*3) (et les anglais qui ont conservé leur livre et ont connu une bulle).
Les hollandais sont aussi en pleine bulle !!

bojolé

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#8 Message par bojolé » 17 oct. 2010, 12:05

Goldorak2 a écrit :
immoglobine a écrit :
sgreg a écrit :Faux je ne sais pas mais surement inexact :wink:
En GB il y a eu également une bulle immo et pourtant ils ont conservé la livre.
Alors que l'Allemagne à rejoint l'euro et il n'y a pas de bulle la bas.
Pour traduire en mark les prix en euro, il suffit de faire *2
Plus facile de tête que de multiplier par 6.56 pour passer des euros au F

D'où perte de référentiel de prix des français et pas des allemands. Et acheter/vendre l'immo, c'est pas aussi fréquent que d'acheter de l'essence ou du pain...

Ont perdu leurs référentiels : les français, les espagnols, les italiens
N'ont pas perdu leurs repères : les allemands (*2) les hollandais (*3) (et les anglais qui ont conservé leur livre et ont connu une bulle)

La perte de repère n'explique pas tout. Dans mon cas à moi, j'avais des références en francs acquis pendant les années 1990 (4 achats ventes proche de moi alors que je m'y interressais peu, une vélleité d'achat en 1999). Si j'ai traduit en Franc le net acheteur et mon apport j'étais largué au moment de achat en 2004 (et on n'a pas toujour une calculatrice lorsque tu négocies et qu'on t'annonce des frais). Et mon vendeur aussi surement.
Pour moi il y a la perte de repère d'une part mais aussi la facilité à emprunter à taux faible et longtemps (merci l'euro).

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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#9 Message par Goldorak2 » 18 oct. 2010, 08:56

yaume a écrit :
Goldorak2 a écrit :N'ont pas perdu leurs repères : les allemands (*2) les hollandais (*3) (et les anglais qui ont conservé leur livre et ont connu une bulle).
Les hollandais sont aussi en pleine bulle !!
Je ne dis pas que l'euro serait le seul -ni même le principal- responsable.

Pour que les prix montent, il faut que les acheteurs achètent. Et pour que les acheteurs achètent, il faut qu'ils PUISSENTacheter ET qu'ils VEUILLENT acheter.

Sur le POUVOIR acheter, il y a la baisse des taux et la hausse de la durée de remboursement qui ont puissamment aidé. Acheter sur 25-30 ans à 3 ou 4% d'intéret, c'est presque comme payer un loyer quand on connait pas trop et qu'on est habitué à une hausse perpétuelle des prix (acheter c'est toujour être gagnant à long terme...).

Sur le VOULOIR acheter, il y a bien sûr la hausse spéculative qui s'auto-alimente. Acheter maintenant pour revendre et acheter plus grand plus tard, monter dans le train de la hausse avant qu'il ne soit trop tard a surement été (reste ?) le plus grand moteur du VOULOIR acheter. Ce puissant facteur est indépendant de l'euro.

Mais je pense que la perte de repère induit par l'euro a joué aussi sur le VOULOIR acheter. Alors qu'ils y avaient des références de logement à 250 000 Francs, 500 000 Franc, 1 million de francs, 1.5 million (je n'avais pas de référence au delà) jusqu'en 2001, payer 40 000 euros, 75 000 euros, 150 000 euros, 200 000 euros, 400 000 pour un logement à partir de 2002 c'est très abstrait.
Dès lors, payer 115 000 euros pour un studio ne parait pas une énorme bêtise quand on n'a pas de repère et que l'homme du métier (l'AI) dit que c'est le prix et qu'il ne faut pas s'embêter à traduire en Franc mais s'adapter... (pour mémoire, mes parents ont acheté puis vendu un F3 à Besançon pour 250 / 300 kF dans la décenie 1990.)

Et pareil pour les vendeurs. Ils refusent de vendre à vil prix.
Modifié en dernier par Goldorak2 le 18 oct. 2010, 09:17, modifié 2 fois.
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#10 Message par FightClub » 18 oct. 2010, 09:07

bojolé a écrit :Bonsoir,
que pensez vous du lien entre la mise en place de l'euro et la hausse des prix dans l'immobilier ? L'euro a eu un effet de richesse et les français ont pu emprunter à bon compte comme les grecs et autres. Ajoutez à cela l'écrasement des prix avec le changement de monnaie (effet psychologique).

Les français ont donc voulu jouer aux riches, se prendre pour des américains.

Mon raisonnement est il faux ?
Bonjour Bojolé,

C'est certain que l'euro a eu un impact en France. Très important même !
Il n'est pas le seul...D'autres mesures ont joué : le Robien, l'aversion des français pour la bourse, les taux accomodants, etc...
"Les choses que tu possèdes ... finissent pas te posséder" - Tyler Durden (FightClub)

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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#11 Message par fab34 » 19 oct. 2010, 17:42

Bonjour ,


Le passage à l’euro n’est pas à l’origine de la bulle immobilière en France mais il a provoqué une accélération de la hausse des prix. En effet, la hausse des prix a commencé en 1998 et jusqu’en 2002 cette hausse a prit la forme d’une suite arithmétique possédant une certaine pente. Sur la courbe de FRIGGIT l’on peut visualiser cette première phase de hausse : droite A. A partir de 2002 (passage à l’euro) la hausse des prix s’est faite selon une suite arithmétique de pente différente : droite B. On mesure un angle de 28° entre les deux droites. Or, si sur un graphique l’on trace une suite arithmétique en euro et la suite arithmétique correspondante de la contre valeur en franc on obtient entre les deux droites un angle de 28° !!!!!??
[img]http://img69;imageshack.us/img69/559/sanstitrecapture01.jpg[/img]
Image
Cela signifie qu’à partir de 2002, en valeur absolue, les augmentations de prix en euro ont été à peu près semblables aux augmentations de prix qui se faisaient auparavant en franc. Malheureusement, une surenchère de 10 000, 20 000 ou 50 000 euros provoque une surenchère 6,55 fois plus importante de la contre valeur en franc. Le changement brutal de pente entre les deux phases à partir de 2002 en est la preuve mathématique.

Ainsi, s’il n’y avait pas eu le passage à l’euro, la bulle immobilière en France aurait belle et bien existé mais son aspect graphique aurait plutôt ressemblé au prolongement de la ligne A au dela de 2002 (aspect graphique de la bulle US).

Ce mécanisme accélérateur est valable dans l’autre sens. C'est-à-dire que si une baisse durable s’enclenche elle sera elle aussi accélérée.

fab34
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#12 Message par fab34 » 19 oct. 2010, 19:08

L'image n'est pas passée...
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yaume

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#13 Message par yaume » 19 oct. 2010, 21:07

fab34 a écrit :Ce mécanisme accélérateur est valable dans l’autre sens. C'est-à-dire que si une baisse durable s’enclenche elle sera elle aussi accélérée.
cf. la période 2008-2009.

p0ulp3
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#14 Message par p0ulp3 » 20 oct. 2010, 12:08

Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++

yaume

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#15 Message par yaume » 20 oct. 2010, 23:03

p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
je comprends pas ce qui te dérange ???

fab34
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#16 Message par fab34 » 21 oct. 2010, 20:36

p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
[C'est bien là le problème ! tu as raison de dire que l'indice est un ratio, que (ax)/(bx) = a/b et que "ça ne change rien normalement". Mais il se trouve justement qu'un changement c'est produit à partir de 2002. Si le passage à l'euro ne s'était pas accompagné d'un phénomène "inhabituel" d'accélération des prix à la hausse alors la poursuite de la hausse des prix en euro aurait dû ressemblé à la droite - A - du graphique, comme cela se serait produit si nous étions resté en franc. Autrement dit, sur la courbe de friggit, le moment du passage à l'euro (la simple conversion des prix en francs vers des prix en euros) n'aurait théoriquement pas dû être visible car (ax)/(bx) = a/b. Or, si le passage à l'euro est visible graphiquement (changement de pente entre les deux phases de hausse) c'est bien la preuve que ce changement de monnaie a eu un "effet collatéral" d'accélération des prix à la hausse lié au mode d'accroissement des prix.

bojolé

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#17 Message par bojolé » 21 oct. 2010, 21:07

yaume a écrit :
p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
je comprends pas ce qui te dérange ???
Moi aussi.
On parle bien de l'effet de l'euro tant sur le coté psychologique que sur le coté facilité d'emprunt.

yaume

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#18 Message par yaume » 21 oct. 2010, 23:13

bojolé a écrit :
yaume a écrit :
p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
je comprends pas ce qui te dérange ???
Moi aussi.
On parle bien de l'effet de l'euro tant sur le coté psychologique que sur le coté facilité d'emprunt.
A moins que ce soit l'explication de fab34, au quel cas, je suis entièrement d'accord !!

phev

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#19 Message par phev » 21 oct. 2010, 23:53

fab34 a écrit :
p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
[C'est bien là le problème ! tu as raison de dire que l'indice est un ratio, que (ax)/(bx) = a/b et que "ça ne change rien normalement". Mais il se trouve justement qu'un changement c'est produit à partir de 2002. Si le passage à l'euro ne s'était pas accompagné d'un phénomène "inhabituel" d'accélération des prix à la hausse alors la poursuite de la hausse des prix en euro aurait dû ressemblé à la droite - A - du graphique, comme cela se serait produit si nous étions resté en franc. Autrement dit, sur la courbe de friggit, le moment du passage à l'euro (la simple conversion des prix en francs vers des prix en euros) n'aurait théoriquement pas dû être visible car (ax)/(bx) = a/b. Or, si le passage à l'euro est visible graphiquement (changement de pente entre les deux phases de hausse) c'est bien la preuve que ce changement de monnaie a eu un "effet collatéral" d'accélération des prix à la hausse lié au mode d'accroissement des prix.
Non, 2002 est tout simplement à relier aux taux d'intérêt ubuesques et au grand n'importe quoi à la BCE.

http://www.boursorama.com/graphiques/gr ... &i3=0&st=6

fab34
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Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#20 Message par fab34 » 23 oct. 2010, 09:34

phev a écrit :
fab34 a écrit :
p0ulp3 a écrit :Il ya un truc qui me gene, la courbe est un ratio entre le prix des logements (en euro) et le revenu par ménage (en euros). On peux les passer en yen, en US $ ou en livres britanniques comme sur un des graphes de friggit, ca ne change rien normalement (enfin mathématiquement) car à l'époque du franc la courbe etait un ratio entre le prix des logements (en francs) et le revenu par ménage (en francs), autrement dit (ax)/(bx) = a/b

++
[C'est bien là le problème ! tu as raison de dire que l'indice est un ratio, que (ax)/(bx) = a/b et que "ça ne change rien normalement". Mais il se trouve justement qu'un changement c'est produit à partir de 2002. Si le passage à l'euro ne s'était pas accompagné d'un phénomène "inhabituel" d'accélération des prix à la hausse alors la poursuite de la hausse des prix en euro aurait dû ressemblé à la droite - A - du graphique, comme cela se serait produit si nous étions resté en franc. Autrement dit, sur la courbe de friggit, le moment du passage à l'euro (la simple conversion des prix en francs vers des prix en euros) n'aurait théoriquement pas dû être visible car (ax)/(bx) = a/b. Or, si le passage à l'euro est visible graphiquement (changement de pente entre les deux phases de hausse) c'est bien la preuve que ce changement de monnaie a eu un "effet collatéral" d'accélération des prix à la hausse lié au mode d'accroissement des prix.
Non, 2002 est tout simplement à relier aux taux d'intérêt ubuesques et au grand n'importe quoi à la BCE.

http://www.boursorama.com/graphiques/gr ... &i3=0&st=6
Tout le monde est d'accord (me semble t-il ?) pour dire que la baisse des taux et l'allongement de la durée des prêts sont les principaux facteurs qui ont condui à la formation de la bulle immobilière. Le passage à l'euro est un élément qui est venu se surajouté à cela pour accélérer encore un peu plus la hausse des prix.

bojolé

Re: De l'influence de l'euro dans la hausse des prix immobiliers

#21 Message par bojolé » 23 oct. 2010, 17:54

fab34 a écrit :[

Tout le monde est d'accord (me semble t-il ?) pour dire que la baisse des taux et l'allongement de la durée des prêts sont les principaux facteurs qui ont condui à la formation de la bulle immobilière. Le passage à l'euro est un élément qui est venu se surajouté à cela pour accélérer encore un peu plus la hausse des prix.
La baisse des taux on ne l'aurait jamais eu en France sans l'euro. Vous semblez l'oublier.

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