Comment bypasser un agent immo ?

Message

goo20 · #1 Message par **goo20** » 22 oct. 2010, 20:28

Bonjour à tous,
Je suis en pleine négociation pour une maison dans le pays de Gex et j'ai un problème majeur avec l'agent immobilier qui est censé "faciliter" la transaction.

Mon problème est que j'ai l'impression d'avoir en face de moi un "tube" qui transmet dans un sens ou dans un autre sans aucune valeur ajoutée. On est déjà au deuxième tour des enchères, et j'en suis réduit à devoir convaincre l'agent immobilier de placer quelques arguments au vendeur pour que chacun 'fasse un pas vers l'autre'.

Bref, elle (oui c'est "elle"), n'est pas motivée (c'est une jeunette manifestement sans aucune expérience), pourtant y'a un sacré cachet à la clé et elle attend juste que ça se passe.

Si la transaction abouti ça sera juste par chance ou par notre volonté commune à moi et au vendeur de faire une transaction, l'agent immo en question ne rempli pas du tout son rôle de facilitateur et de négociateur, c'est une vraie catastrophe et ça me met un peu sur les nerfs car évidemment je souhaite faire affaire, sans pour autant acheter au prix fort.

Ma question est: sachant que la maison en question est affichée dans une dizaine d'agence, un peu à tous les prix d'ailleurs, et que je n'ai signé aucun document du style 'bon de visite' ou autre simili contrat qu'ils aiment tant nous faire signer, si jamais la négo capote ou s'enlise avec cet agent, puis-je aller voir une autre agence pour reprendre avec des gens plus professionnels ? Puis-je approcher le vendeur en direct, pour parler avec lui du rôle de cet agent et voir ce qu'il en pense (j'ai son nom et son num) ?

Quels recours ais-je contre cette sangsue inefficace ? Je pourrais lui apprendre son métier, sans être un négociateur né je pense que je pourrais aisément faire mieux qu'elle.

Toutes les idées et suggestions sont les bienvenue.

#2 Message par **slash33** » 22 oct. 2010, 20:31

Le sujet a déjà été évoqué. La transaction se faisant par l'intermédiaire d'un agent immobilier ayant mandat auprès du vendeur et avec qui vous avez déjà eu contact ne peut se faire légalement en passant outre l'agent immobilier. Il est en droit de réclamer aux deux parties des dommages et intérêts substantiels.

#3 Message par **mat49** » 22 oct. 2010, 20:32

Tu changes d'AI.
Bon de visite ou pas, tu n'est pas lié à cet AI, tu as le droit de choisir ta boucherie, et d'en changer si elle te sert de la vache enragée.
Par contre, la négo en direct, effectivement, /!\

#4 Message par **slash33** » 22 oct. 2010, 20:35

Non. L'agent immobilier a apparemment pleinement connaissance de l'identité de l'acheteur potentiel. Il n'y a rien de légal à une autre alternative sauf à laisser passer plusieurs mois avant de reprendre la transaction.

-_- WatcheR -_- · #5 Message par **-_- WatcheR -_-** » 22 oct. 2010, 20:45

Tu lui dis que sa com est fixe avec le prix actuel, et si elle baisse bien le prix avec de bons arguments tu mets un petit plus!

C'est du gagnant-gagnant!
J'ai mis 2 s a baisse... j'ai relu 2 fois avant de le voir, ca aurait ete moins professionnel sinon!

Para · #6 Message par **Para** » 22 oct. 2010, 20:48

Si tu n'as pas signé de bon de visite, rien ne t'empêche de changer d'AI, non ?

#7 Message par **slash33** » 22 oct. 2010, 20:50

Bon de visite ou pas, si l'agent immobilier connaît l'acheteur et peut en apporter la preuve alors c'est risqué.

#8 Message par **slash33** » 22 oct. 2010, 20:51

si jamais la négo capote ou s'enlise avec cet agent, puis-je aller voir une autre agence pour reprendre avec des gens plus professionnels

Oui si la négociation capote: il vaudra mieux conserver une trace écrite de la proposition d'achat et du refus par le propriétaire.

#9 Message par **mat49** » 22 oct. 2010, 21:09

slash33 a écrit :Non. L'agent immobilier a apparemment pleinement connaissance de l'identité de l'acheteur potentiel. Il n'y a rien de légal à une autre alternative sauf à laisser passer plusieurs mois avant de reprendre la transaction.

Si!
Tu peux parfaitement changer d'AI. D'ailleurs, le "bon de visite" ne te lie pas à l'AI, mais t'interdit de négocier en direct.
Si tu arrives à trouver "moins cher" chez un autre AI, pas de soucis.
J'en l'ai fait en 2000, en signalant la chose au premier AI "évincé". Braillante peut être, mais ils ont partagé en 2 la comm.

Lorenz · #10 Message par **Lorenz** » 23 oct. 2010, 06:57

slash33 a écrit :Bon de visite ou pas, si l'agent immobilier connaît l'acheteur et peut en apporter la preuve alors c'est risqué.

Absolument pas. L'acheteur, bon de visite ou pas, change d'AI comme de crèmerie. C'est le vendeur qui est lié par le bon de visite, pas l'acheteur.

erwan · #11 Message par **erwan** » 23 oct. 2010, 07:58

Et en contactant le patron (ou la patronne) de l'agence pour que quelqu'un de + efficace remplace ta jeune négociatrice peu efficace ?

lara · #12 Message par **lara** » 23 oct. 2010, 08:05

http://www.4immobilier.tm.fr/actualites ... ommission/

Mandat / Commission
Il est bon de le savoir ...
La commission n'est pas du à l'agent immobilier qui a été le premier à présenter les acquéreurs au vendeur, mais à celui qui a effectivement conclu l'opération.

Des propriétaires avaient donné à plusieurs agents immobiliers mandat non exclusif de vendre un ensemble immobilier. Une fois la vente réalisée, celle des agences mandatées qui avant été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs a assigné ces derniers en paiement de la commission prévue au mandat.

La cour d'appel (Montpellier, 8 février 2006) a cru pouvoir accueillir cette demande en retenant que cette agence avait non seulement été la première à présenter les acheteurs aux vendeurs, mais aussi qu'elle avait eu un rôle déterminant dans la réalisation de la vente, de sorte que c'était à cette agence qu'était due la commission. La cour de cassation censure cette décision et énonce que lorsqu'une personne a donné à plusieurs agents immobiliers un mandat non exclusif de vendre le même bien, elle n'est tenue de payer une rémunération ou une commission qu'à celui par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens l'article 6 de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970, et cela même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre agent immobilier, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages intérêts en prouvant une faute du vendeur qui l'aurait privé de la réalisation de la vente.

SOURCE
Cass. 1re civ., 15 mai 2007, n° 06-13.988
JCP N 2007, act. à paraître

#13 Message par **slash33** » 23 oct. 2010, 10:33

Article bien ciblé. Rien à redire.

YoppY · #14 Message par **YoppY** » 23 oct. 2010, 12:11

Intéressant à savoir.
Donc si pas de mandat exclusif, on peut changer de crèmerie si on constate que l'agent est mauvais en négo.
Le tout est d'en trouver un bon (et qui a un mandat sur le bien) ...

goo20 · #15 Message par **goo20** » 25 oct. 2010, 09:33

Merci pour ces réponses.
Je vais prendre contact avec un autre agent qui a la même maison en portefeuille, et qui m'avait paru plus sérieux.

Youpla.

Cedric1973 · #16 Message par **Cedric1973** » 25 oct. 2010, 10:16

goo20 a écrit :Merci pour ces réponses.
Je vais prendre contact avec un autre agent qui a la même maison en portefeuille, et qui m'avait paru plus sérieux.

Youpla.

Oui, mais négocie la Com' dès le départ, en disant que ça lui tombe tout cru dans le bec !

goo20 · #17 Message par **goo20** » 09 nov. 2010, 13:26

La négo progresse avec le deuxième agent

on touche même au but.

Il baisse sa commission du coup à 2% !

goo20 · #18 Message par **goo20** » 01 déc. 2010, 21:22

Patatra...

Aujourd'hui rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente. J'étais déjà passablement nerveux à cause d'une servitude d'aqueduc dont personne n'arrive à me préciser ni l'emplacement exact, ni l'emprise (comme je compte faire une extension c'est un point très important), et là le proprio me donne le coup de grâce :

Comme il redoute que l'agence qui nous a fait visiter le bien en premier lui réclame une part du gateau, il demande à ajouter une clause au compromis qui stipule que l'acheteur fait son affaire des éventuelles réclamation de commission par cette première agence.

Evidemment clause inacceptable pour nous, je reste néanmoins intéressé par le bien.

Des idées pour faire progresser le dossier ? Le fait de dire au vendeur que la juris prudence est de son côté ne suffit pas malheureusement.

Help

lara · #19 Message par **lara** » 02 déc. 2010, 07:00

Que vous dit le second agent immobilier ?

Chocapic · #20 Message par **Chocapic** » 02 déc. 2010, 07:55

goo20 a écrit :Patatra...

Aujourd'hui rendez-vous chez le notaire pour signer le compromis de vente. J'étais déjà passablement nerveux à cause d'une servitude d'aqueduc dont personne n'arrive à me préciser ni l'emplacement exact, ni l'emprise (comme je compte faire une extension c'est un point très important), et là le proprio me donne le coup de grâce :

Comme il redoute que l'agence qui nous a fait visiter le bien en premier lui réclame une part du gateau, il demande à ajouter une clause au compromis qui stipule que l'acheteur fait son affaire des éventuelles réclamation de commission par cette première agence.

Evidemment clause inacceptable pour nous, je reste néanmoins intéressé par le bien.

Des idées pour faire progresser le dossier ? Le fait de dire au vendeur que la juris prudence est de son côté ne suffit pas malheureusement.

Help

Huhu... Un vendeur qui est à deux doigts de vendre son bien et qui fait la fine bouche. Une question me hante, question que vous pourrez retournez au vendeur : Est ce qu'il a un autre acquéreur prêt à signer pour son bien ?

goo20 · #21 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 09:27

lara a écrit :Que vous dit le second agent immobilier ?

Le second agent pour l'instant est un peu à sec, il a découvert en même temps que moi devant le notaire les conditions que voulait imposer le vendeur, il va essayer de voir comment il peut le raisonner...

Reste que nous avons toujours la possibilité de recontacter la première agence, leur demander de s'aligner au prix de la seconde agence, s'ils refusent de me le signifier par écrit, mais s'ils acceptent ça me pose deux problèmes, le premier je n'ai aucune envie de leur donner quoique ce soit vu le peu d'efforts qu'ils ont fait, et dans l'autre sens l'autre agent ayant lui fait son boulot je trouve qu'il mérite son chèque.

goo20 · #22 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 09:29

Chocapic a écrit :Huhu... Un vendeur qui est à deux doigts de vendre son bien et qui fait la fine bouche. Une question me hante, question que vous pourrez retournez au vendeur : Est ce qu'il a un autre acquéreur prêt à signer pour son bien ?

Oui et non, dans la région où je suis (frontière Suisse), le marché est loin d'être mort, donc le vendeur peut se permettre ce genre de fantaisie s'il n'est pas pressé.

kalhan · #23 Message par **kalhan** » 02 déc. 2010, 10:14

j'allais le dire...

c'est marrant de faire porter le risque par le vendeur, mais quand ledit vendeur vous demande d'assumer...plus personne!

Ceci étant, vous n'avez pas signé par l'intermédiaire de la 1ere agence, donc la com. ne lui est pas due, c'est une application simple du texte.

Par contre, elle peut demander des dommages et intérêts..et ça se défend compte tenu de ce qu'elle n'a manifestement pas fait grand chose.

Mais je trouve que votre vendeur a tout à fait raison: c'est vous qui êtes passé par une autre agence, et non lui qui a tenté de "bypasser" l'AI, il n'y a aucune raison qu'il en paye les conséquences.

goo20 · #24 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 10:18

etorky a écrit : Pourquoi ne pas accepter, votre conseil (ce site), vous a indiqué que vous étiez dans votre bon droit...donc la première agence sera déboutée....
Foncez...

Effectivement, j'y réfléchi. Sur le fond je n'ai pas de problème à accepter cette clause sachant que comme vous dites "je suis dans mon bon droit", mais dans la pratique si la seconde agence veut aller au tribunal, elle devra assigner le proprio qui devra ensuite se retourner contre nous en faisant jouer la clause du compromis (enfin, j'imagine).

Bref, même si effectivement il n'y a peu de chance que ça aboutisse à quoique ce soit (encore que, la juris prudence n'est pas loi), c'est au final sur moi que va retomber les ennuis, même s'ils ne sont qu'administratifs. Si j'étais à la retraite avec peu d'occupations à part aller nourrir les canards, peut-être cela m'amuserait-il. Dans l'immédiat si je peux m'épargner du travail et des soucis, je préfère.

goo20 · #25 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 10:27

kalhan a écrit :c'est marrant de faire porter le risque par le vendeur, mais quand ledit vendeur vous demande d'assumer...plus personne!

Je comprends tout à fait le point de vue du vendeur, maintenant s'il avait pu me faire part de ses craintes plus tôt on aurait certainement fait les choses différemment. Malheureusement il choisi de me mettre 'dos au mur'. N'étant pas un expert en droit je sais juste que je ne peux signer une chèque en blanc sur ce point litigieux qui si situe à l'heure actuelle entre le vendeur et l'agence.

Il ne faut pas oublier qu'en retour je signe un gros chèque, c'est pas comme s'il me donnait sa maison.

Mon raisonnement est que si je devait assumer cette responsabilité alors il devra faire un utlime effort sur le prix.

kalhan · #26 Message par **kalhan** » 02 déc. 2010, 10:45

goo20 a écrit :Il ne faut pas oublier qu'en retour je signe un gros chèque, c'est pas comme s'il me donnait sa maison.

Mon raisonnement est que si je devait assumer cette responsabilité alors il devra faire un utlime effort sur le prix.

Je ne vois pas pourquoi il consentirait une baisse en raison d'un risque qu'il n'a pas crééé.

goo20 · #27 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 10:59

kalhan a écrit : Je ne vois pas pourquoi il consentirait une baisse en raison d'un risque qu'il n'a pas crééé.

Faux. C'est le vendeur qui a signé des contrats avec plusieurs agences, pas moi.

Si les termes des contrats ne lui plaisent pas, ce n'est pas à moi d'en supporter l'inconfort.

Moi je suis libre de tout engagement avec les agences. C'est bien pour cela qu'il veut ajouter une clause pour transférer cette responsabilité sur mes épaules.

kalhan · #28 Message par **kalhan** » 02 déc. 2010, 11:25

goo20 a écrit :
kalhan a écrit : Je ne vois pas pourquoi il consentirait une baisse en raison d'un risque qu'il n'a pas crééé.
Faux. C'est le vendeur qui a signé des contrats avec plusieurs agences, pas moi.

Si les termes des contrats ne lui plaisent pas, ce n'est pas à moi d'en supporter l'inconfort.

Moi je suis libre de tout engagement avec les agences. C'est bien pour cela qu'il veut ajouter une clause pour transférer cette responsabilité sur mes épaules.

Mais c'est quand même toi qui a commencé par une agence pour finir avec une autre, c'est à toi que les termes du contrat ne plaisent pas, pas à lui.

Lui ne t'a pas demandé de changer d'agence.

goo20 · #29 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 11:28

kalhan a écrit :, c'est à toi que les termes du contrat ne plaisent pas, pas à lui.

Mais quel contrat ???

Tu parles d'un contrat tacite avec les agences ?

Je n'ai signé aucun contrat, je n'ai aucun engagement envers qui que ce soit. Point, barre.

kalhan · #30 Message par **kalhan** » 02 déc. 2010, 11:36

goo20 a écrit :
kalhan a écrit :, c'est à toi que les termes du contrat ne plaisent pas, pas à lui.
Mais quel contrat ???

Tu parles d'un contrat tacite avec les agences ?

Je n'ai signé aucun contrat, je n'ai aucun engagement envers qui que ce soit. Point, barre.

Ne fais pas comme si tu ne comprenais pas.

Il donne mandat à une agence. Tu prends contact avec l'agence, tu sais très bien que ta démarche signifiera frais d'agence si la vente se fait.

Tu sais tout aussi bien puisque tu as posé la question ici que changer d'agence risque de poser un problème au vendeur effectivement puisque tu n'as pas signé de contrat avec l'agence (mais c'est quand même ta démarche à toi de prise de contact avec l'agence qui est le fait générateur de l'éventuelle commission à venir)

Donc, le risque n'a pas été créée par ton vendeur, et tu en es parfaitement conscient puisque tu es venu ici te renseigner avant de changer d'agence.

C'est toi qui est à l'origine du problème. c'est normal qu'il te demande de le garantir d'une situation dont il n'est pas à l'origine.

Et si les acheteurs se trouvent facilement dans ton coin, je ne vois franchement pas pour quelles raisons il consentirait une baisse de prix pour quelquechose dont il n'est pas la cause.

goo20 · #31 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 12:32

kalhan a écrit :C'est toi qui est à l'origine du problème. c'est normal qu'il te demande de le garantir d'une situation dont il n'est pas à l'origine.

C'est une question de point de vue, on peut continuer comme ça pendant des heures, il n'en sera pas moins vrai que le coeur du problème est que le vendeur à signé de multiples contrats avec de multiples agences, pas que moi je choisisse l'une ou l'autre (ou les deux l'une après l'autre). De mon point de vue je fais seulement jouer la concurrence: un agent prend 6% de comm, l'autre 2%.

SI demain je veux acheter une Volkswagen, je peux aller chez un concessionnaire et négocier le prix, puis, avec sa proposition en main, voir un mandataire pour acheter moins cher. Le concessionnaire ne pourra pas pour autant venir me réclamer une commission.

Et si les acheteurs se trouvent facilement dans ton coin, je ne vois franchement pas pour quelles raisons il consentirait une baisse de prix pour quelquechose dont il n'est pas la cause.

Libre à toi de supposer tout ce que tu veux, on parle ici de négociation, ni toi ni moi ne pouvons présager à priori de ce qui est acceptable ou non du point de vue du proprio.

GuGus54 · #32 Message par **GuGus54** » 02 déc. 2010, 17:29

goo20 a écrit :
kalhan a écrit :c'est marrant de faire porter le risque par le vendeur, mais quand ledit vendeur vous demande d'assumer...plus personne!
Je comprends tout à fait le point de vue du vendeur, maintenant s'il avait pu me faire part de ses craintes plus tôt on aurait certainement fait les choses différemment. Malheureusement il choisi de me mettre 'dos au mur'. N'étant pas un expert en droit je sais juste que je ne peux signer une chèque en blanc sur ce point litigieux qui si situe à l'heure actuelle entre le vendeur et l'agence.

Il ne faut pas oublier qu'en retour je signe un gros chèque, c'est pas comme s'il me donnait sa maison.

Mon raisonnement est que si je devait assumer cette responsabilité alors il devra faire un utlime effort sur le prix.

Vraiment priceless ce raisonnement.
Je suis content de ne pas avoir été banni jusqu'au 3 décembre, j'aurai pu louper ça.

goo20 · #33 Message par **goo20** » 02 déc. 2010, 22:02

GuGus54 a écrit :Vraiment priceless ce raisonnement.

Pas plus "priceless" que le raisonnement qui voudrait que la première agence à faire visiter un bien sans avoir rien fait de concret pour faciliter la vente soit redevable d'une grasse commission , alors qu'une autre agence s'est donné du mal y compris en rognant au max sur leur commission.

Pour info le vendeur est d'accord avec nous pour dire que la première agence est un repaire de flûtistes, lui même n'a pas reçu une contre-offre que nous avions faite via cette agence de boulets.

Bon, pour la petite histoire, la seconde agence continue à travailler pour trouver une solution, wait and see.

lara · #34 Message par **lara** » 03 déc. 2010, 15:51

C’est l’haï qui fait la vente, seul, qui a droit à la com’

Donc on peut choisir le - cher

Marius · #35 Message par **Marius** » 03 déc. 2010, 16:05

Dernière décision de la Cour de Cassation en la matière :

http://www.courdecassation.fr/jurisprud ... 18204.html

La Cour d'Appel avait condamné les vendeurs à payer la commission au 1er AI (outre le mandat de vente, il avait un mandat de recherche de l'acheteur).

L'arrêt a été cassé par la CC au vu de l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970.

Le 1er AI peut donc se mettre sa commission sur l'oreille, au vu de la jurisprudence constante depuis 40 ans en la matière.

goo20 · #36 Message par **goo20** » 03 déc. 2010, 17:07

Le vendeur a finalement accepté de renoncer à sa clause.

Merci à tout ceux qui ont fait des réponses constructives.

#37 Message par **slash33** » 03 déc. 2010, 19:26

Finalement tout va bien puisque le vendeur a cédé. Félicitations.

Gpzzzz · #38 Message par **Gpzzzz** » 06 déc. 2010, 22:11

vu que c'est des boulets, ils vont peut etre meme jamais se rendre compte qu'ils ont perdus un client ^^

goo20 · #39 Message par **goo20** » 14 déc. 2010, 15:34

Mmm décidémment cet achat est très compliqué... et risque bien d'échouer.

Le problème de la servitude surprise dont le vendeur nous fait part au moment de la signature devient critique... Il est clair qu'il faudra déplacer la canalisation pour construire l'extension, engendrant coûts supplémentaires et surtout délais.

Comme on navigue dans le flou (personne n'est en mesure de me dire où est la canalisation, combien il faut compter pour la topographier, combien pour la déplacer) je commence doucement à caresser l'idée de renoncer à cet achat "à l'aveuglette".

geekseelshome · #40 Message par **geekseelshome** » 26 déc. 2010, 11:55

Je n'aime pas particuliérement les Agents Immobiliers. J'ai une très mauvaise opinion sur eux en général. J'ai eu affaire à des agents immobiliers par 7 fois (dans la majorité des cas: contraint et forcé). 4 fois, je me suis fais flouer ou j'ai renoncé à la transaction en voyant le piége. Je n'en ai pas pour autant déduit que toutes les agences sont malhonnêtes.

Cependant, je trouve surprenant que l'on autorise ici de débattre comment arnaquer une agence immobiliére. Personnellement, je continue à utiliser leurs services avec grande prudence. A partir du moment où j'ai signé le bon de visite, je trouve malhonnête de ne pas payer la commission, si j'achéte. Par contre, il est clair que je n'ai pas envie de payer si ce n'est pas une agence qui m'a présenté le bien en question.

A partir du moment où l'on a accepté un marché, il faut en respecter les conditions.

Alex06250 · #41 Message par **Alex06250** » 27 déc. 2010, 18:52

geekseelshome a écrit : Cependant, je trouve surprenant que l'on autorise ici de débattre comment arnaquer une agence immobiliére. Personnellement, je continue à utiliser leurs services avec grande prudence. A partir du moment où j'ai signé le bon de visite, je trouve malhonnête de ne pas payer la commission, si j'achéte.

Je suis exactement du même avis.
On peut penser ce qu'on veut des agences, mais si on utilise leurs services, il convient d'accepter de payer des honoraires.