Marché truqué ? "On vise les 10.000€ partout dans Paris"

[DKlogue]

Retour hier d'un AI commercial dans un grand réseau de franchisés, dans le 12e arrondissement :

- "Vous savez, c'est super, on a réussi à vendre un 85m2 à 750.000 € près du métro Porte de Vincenne. Les gens ont vite fait leur calcul : avec les taux actuels, c'est plus avantageux d'acheter que de louer ! "
- "Ah bon, c'est-à-dire ?"
- "Oui, un appartement comme ça cela se loue plus de 2000 € par mois, alors autant emprunter pour acheter"
- "Sans indiscrétion, ils ont emprunté pour combien ?"
- "Plus de 300.000 € sur 25 ans, à 3,25 %. L'apport ils l'ont eu en revendant leur précédent appartement. C'est un couple de jeune trentenaire"
- "Hum. Et vous êtes vraiment certain que c'est plus avantageux ?"
- "Oui, de toute façon les prix vont augmenter, nous on vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris".

Outre l'agressivité commerciale, les chiffres et l'histoire qui ne collent pas (le compromis n'est probablement pas encore signé et le taux annoncé reflète probablement plus l'espoir de l'acheteur que le TEG final de son crédit), de plus en plus je me dis que le marché est potentiellement orienté à la hausse de manière volontaire par les agences et les filières intégrées Banque - Promoteur - Négociateurs. "On vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris". Ce marché est accompagné par les pouvoirs publics peut-être (défiscalisation, PTZ+, etc.), mais surtout par les gros acteurs qui, j'en ai bien l'impression, seraient à tout le moins en mesure de s'entendre sur les prix.

Je reprends mon exemple du groupe BPCE, très impliqué sur l'immobilier, sur toute la filière, de la promotion à la transaction, jusqu'au financement. Bien entendu, je ne prends BPCE que comme exemple assez flagrant de filière intégrée. Afin que ce soit bien clair, cet exemple ne vise pas à démontrer que cette filière est en mesure d'orienter les prix, puisque je n'ai aucune preuve de la possibilité même d'une telle orientation.

Ainsi, côté financement, BPCE possède le Crédit Foncier, et fédère les Caisses d'Epargne et les Banques Populaires. Rien que sur l'IDF, cela fait une banque spécialisée, 3 Banques Populaires (Rives de Paris, Bred, Val de France) et une Caisse d'Epargne pour offrir du crédit. BPCE possède également le courtier MeilleursTaux. Outre le financement Val de France s'associe à des marchands de biens parisiens pour porter des opérations de vente à la découpe en rachetant des immeubles à des institutionnels qui ne veulent pas ternir leur image en virant les locataires : des opérations à plusieurs dizaines de millions d'euros, en dehors des règles de territorialité de Val de France (immeubles dans le 92, le 75). Côté promotion, BPCE possède Nexity. Côté Négociation, BPCE possède Fon*** et Nexity possède C*** 21 et G** Ho**. C** 21 et G** Ho**, c'est environ 1400 agences sous franchise en France. Fon***, c'est environ 600 agences en franchise.
Au global, dans l'orbite du groupe BPCE, et compte tenu du peu de biens disponible à la vente (chaque bien étant mis dans plusieurs agences et plusieurs réseaux), on doit avoir plus de 20 à 30 % du marché parisien qui est présenté via des franchisés de ce groupe, et au final peut-être 10 à 15 % de part de marché réelle (transactions signées).
Une manière d'avoir des chiffres plus précis ?

[FI Trader]

c'est surtout: on prend les bonus maintenant
et quand tout petera dans 2 ou 3 ans, la gamelle elle sera pour le contribuable....

[Pi-r2]

Oui analyse intéressante DK, mais tu comprends que si nous on sort une théorie "complotiste" d'accord sur les prix, vu ce qu'on se prend déjà dans la tronche en ne disant que l'évidence (que les prix vont revenir à une norme acceptable pour le français moyen)...
Ceci dit cela donne une explication parfaitement rationnelle à l'anomalie parisienne des prix. Et comme le souligne Trader cela ressemble fort à la dernière phase quand les initiés cherchent à se débarrasser de la patate chaude.
Ceci dit, je ne plaindrai pas les perdants et en plus, vu les sommes engagées, ce sont des gens qui peuvent se permettre de perdre de l'argent, donc vae victis.

[Gu]

Ca veut dire que les acheteurs avaient 450K d'apport. A 4% ca rapporte 18K par an.

Loyer 24K - 18K de rémunération de l'épargne = 6K par an.

Là ils lachent d'entrée 40 à 50K rien qu'en frais d'agence et de notaire, soit pratiquement 8 ans d'équivalent loyer.

Comme quoi on peut être blindés et nul en math... C'est assez désespérant.

[slash33]

tu surestimes leur loyer avant revente. Les 2000 c'est pour le 85 m². Le loyer de leur logement revendu 450 000 devrait tourner autour de 1300 euros si on garde les ratios. En tout état de cause, la rentabilité brute du bien à 750k semble être inférieure à 4% (3,2% si on prend l'estimation de loyer à 2000€). Ces chiffres sont en phase avec les stats globales. D'après le calcul de rendement d'épargne que tu proposes, cela fait un gain net loyer/épargne de 2400 euros la première année.

[cashisking]

- "Oui, de toute façon les prix vont augmenter, nous on vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris".

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

[slash33]

Si tu applatissais des pièces de 1 euros pour les rendre carrées, tu devrais arriver à tapisser le sol à raison d'une pièce au cm². Si on en arrivait au point qu'1cm³ valle 1€ alors appelez-moi que je change de pays.

[aquafiestas]

- "Oui, de toute façon les prix vont augmenter, nous on vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris".

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

Faut pas travailler, faut spéculer !
A par ça, il n'y a pas eu d'inflation...Tout va bien.

[aquafiestas]

Ce que je voulais dire c'est que l'inflation INSEE ne prend pas en compte les prix des logements, qui sont considérés comme un investissement.

[Pi-r2]

Ce que je voulais dire c'est que l'inflation INSEE ne prend pas en compte les prix des logements, qui sont considérés comme un investissement.

Et c'est normal !! Tout au plus devrait elle prendre le cout de se loger, qui est actuellement le loyer puisque c'est la méthode la moins chère...

[aquafiestas]

Ce que je voulais dire c'est que l'inflation INSEE ne prend pas en compte les prix des logements, qui sont considérés comme un investissement.

Et c'est normal !! Tout au plus devrait elle prendre le cout de se loger, qui est actuellement le loyer puisque c'est la méthode la moins chère...

Là aussi, ça dépend de l'échelle de temps..

[fifi51]

il me semble qu'il y a eu un vrai débat à l'Insee pour savoir si le cout du logement devait etre calculé dans l'inflation (enfin l'indice des prix à la consommation) et in fine l'europe a tranché (ce doit etre ecrit dans les annexes de comprendre l'indice des prix méhodes et statisitiques je crois, je ne suis pas absolument certain de la référence).
D'autre part, le calcul de l'inflation sert également et de façon première a etre un déflateur de PIB, donc plus tu augmentes l'inflation plus ta croissace baisse (statisitiquement parlant).
Enfin, il doit y avoir un bref article de problèmes économiques (de 2005?) où un journaliste se demandait (ou expliquait? ) que l'inflation ne se traduisait pas dans les prix mais dans celui des actifs (valeurs mobilières et immobilières).
A titre personnel, pour revenir au sujet, je ne pense pas qu'il faille considérer l'achat d'un logement comme un investissement et les remboursements d'emprunts immmobiliers comme de l'épargne.

[Aede]

Ca veut dire que les acheteurs avaient 450K d'apport. A 4% ca rapporte 18K par an.

Loyer 24K - 18K de rémunération de l'épargne = 6K par an.

Là ils lachent d'entrée 40 à 50K rien qu'en frais d'agence et de notaire, soit pratiquement 8 ans d'équivalent loyer.

Comme quoi on peut être blindés et nul en math... C'est assez désespérant.

Sinon ils font un pari sur la hausse de leur bien? un pari(s) sur le fait qu'on ne pourra plus jamais loger des classes intermédiaire sur Paris intra-muros. Que leur bien c'est une des dernières chances avant des prix réservés aux gdes fortunes. Qu'on va revenir au XIXème siècle ou les gens était locataires et l'immobilier ne se vendait que par immeuble.

Peut-être ont-ils raison ?
Peut-être que Vivendi valait vraiment sa valo ...
...ou pas

Franchement je suis baissier mais je comprends que certain panique et veuille absolument acheter ...

... enfin près du periph ...

[FightClub]

Ceci dit, je ne plaindrai pas les perdants et en plus, vu les sommes engagées, ce sont des gens qui peuvent se permettre de perdre de l'argent, donc vae victis.

Moi non plus, jeune droïde, je ne les plaindrai pas.
Mais ce que j'espère surtout, c'est que l'Etat ne les plaindra pas non plus. En tout cas, pas avec notre argent.

[CrakBubulle]

Retour hier d'un AI commercial dans un grand réseau de franchisés, dans le 12e arrondissement :

- "Vous savez, c'est super, on a réussi à vendre un 85m2 à 750.000 € près du métro Porte de Vincenne. Les gens ont vite fait leur calcul : avec les taux actuels, c'est plus avantageux d'acheter que de louer ! "
- "Ah bon, c'est-à-dire ?"
- "Oui, un appartement comme ça cela se loue plus de 2000 € par mois, alors autant emprunter pour acheter"
- "Sans indiscrétion, ils ont emprunté pour combien ?"
- "Plus de 300.000 € sur 25 ans, à 3,25 %. L'apport ils l'ont eu en revendant leur précédent appartement. C'est un couple de jeune trentenaire"
- "Hum. Et vous êtes vraiment certain que c'est plus avantageux ?"
- "Oui, de toute façon les prix vont augmenter, nous on vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris".

Outre l'agressivité commerciale, les chiffres et l'histoire qui ne collent pas (le compromis n'est probablement pas encore signé et le taux annoncé reflète probablement plus l'espoir de l'acheteur que le TEG final de son crédit), de plus en plus je me dis que le marché est potentiellement orienté à la hausse de manière volontaire par les agences et les filières intégrées Banque - Promoteur - Négociateurs. "On vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris". Ce marché est accompagné par les pouvoirs publics peut-être (défiscalisation, PTZ+, etc.), mais surtout par les gros acteurs qui, j'en ai bien l'impression, seraient à tout le moins en mesure de s'entendre sur les prix.

Je reprends mon exemple du groupe BPCE, très impliqué sur l'immobilier, sur toute la filière, de la promotion à la transaction, jusqu'au financement. Bien entendu, je ne prends BPCE que comme exemple assez flagrant de filière intégrée. Afin que ce soit bien clair, cet exemple ne vise pas à démontrer que cette filière est en mesure d'orienter les prix, puisque je n'ai aucune preuve de la possibilité même d'une telle orientation.

Ainsi, côté financement, BPCE possède le Crédit Foncier, et fédère les Caisses d'Epargne et les Banques Populaires. Rien que sur l'IDF, cela fait une banque spécialisée, 3 Banques Populaires (Rives de Paris, Bred, Val de France) et une Caisse d'Epargne pour offrir du crédit. Outre le financement Val de France s'associe à des marchands de biens parisiens pour porter des opérations de vente à la découpe en rachetant des immeubles à des institutionnels : des opérations à plusieurs dizaines de millions d'euros. Côté promotion, BPCE possède et Nexity. Côté Négociation, BPCE possède Fon*** et Nexity possède C*** 21 et G** Ho**. C** 21 et G** Ho**, c'est environ 1400 agences sous franchise en France. Fon***, c'est environ 600 agences en franchise.
Au global, dans l'orbite du groupe BPCE, et compte tenu du peu de biens disponible à la vente (chaque bien étant mis dans plusieurs agences et plusieurs réseaux), on doit avoir plus de 20 à 30 % du marché parisien qui est présenté via des franchisés de ce groupe, et au final peut-être 10 à 15 % de part de marché réelle (transactions signées).
Une manière d'avoir des chiffres plus précis ?

oui mais alors pourquoi BPCE cherche à se débarrasser de FON** et je crois à déjà revendu une partie des parts à celui-même qui leur avait vendu avec une non négligeable moins-value.
Je sais qu'on va me demander mes sources... elles proviennent d'un ami qui a fait une mission longue au plus haut niveau des instances de FON*.
Voilà, donc je ne suis pas sûr que l'immo intérresse encore beaucoup les banque, où aors elles savent qu'elles râclent les fonds de tiroirs et que bientôt ca sera la fin... elles se désengageront très vite de ce marché à mon avis

Crakbubulle

[DKlogue]

Exact, BPCE a annoncé publiquement début 2010 qu'il cherchait à se désengager de F**. F** avait été acheté 1,3 milliard d'euros en 2007 à son fondateur, M. Jacky Lorenzetti. Mais début 2010, la société n'était plus valorisée que 500 millions d'euros dans le bilan du groupe, et BPCE affirmait qu'il n'existait pas de synergie avec ses autres métiers (sic).

Puis, selon des sources reprises par Le Figaro en juin 2010, la BPCE aurait renoncé à vendre F**. Les raisons de ce retrait restent un peu obscures : pas de repreneur à un prix correct ? Reprise du marché de l'immobilier ? L'information que tu nous livres est intéressante.

[YoppY]

Oui analyse intéressante DK, mais tu comprends que si nous on sort une théorie "complotiste" d'accord sur les prix, vu ce qu'on se prend déjà dans la tronche en ne disant que l'évidence (que les prix vont revenir à une norme acceptable pour le français moyen)...

Pas besoin de théorie du complot.
Il est tout simplement normal que l'état (impôts), les pro du secteur (% sur vente), les banques (crédits et souvent agences immo), les proprio (plus-valus), souhaitent tous la même chose : que les prix montent pour que le nombre d'€ à destination de chacun augmente.
Ils n'ont pas besoin de se mettre d'accord pour atteindre cet objectif, ce sont eux qui font le marché, fixent les prix et financent les achats.
Il leur suffit d'une petite période de pénurie, un gros coup de com dessus, et hop, tout se mets en place naturellement pour faire monter les enchères.

[pangloss]

Il leur suffit d'une petite période de pénurie, un gros coup de com dessus, et hop, tout se mets en place naturellement pour faire monter les enchères.

Rappelons tout de même que, même avec des taux d'intérêt nuls, il faut toujours rembourser le principal...

[Pi-r2]

Et c'est normal !! Tout au plus devrait elle prendre le cout de se loger, qui est actuellement le loyer puisque c'est la méthode la moins chère...

Là aussi, ça dépend de l'échelle de temps..

Non. Il y a des situations (ratio prix loyer vs taux d'intérêt) où l'achat est perdant quelle que soit la durée.

[VertPamplemousse]

Rappelons tout de même que, même avec des taux d'intérêt nuls, il faut toujours rembourser le principal...

Ah bon ? Pourtant la banque m'a dit que le PTZ c'était un apport...

Moi qui me faisais une joie.

[Pi-r2]

Rappelons tout de même que, même avec des taux d'intérêt nuls, il faut toujours rembourser le principal...

Ah bon ? Pourtant la banque m'a dit que le PTZ c'était un apport...

C'est pour mieux de tondre mon agneau

[daguix]

la gamelle elle sera pour le contribuable....

Tu penses que le contribuable va sauver les propriétaires qui ont perdu ? Le contribuable ne sauvera que les banques.

[Gu]

Le contribuable contribue déjà à ce que les propriétaires n'aient encore rien perdu en déversant des milliards sur le marché en aides diverses...

[yaume]

- "Oui, de toute façon les prix vont augmenter, nous on vise les 10.000 € le m2 partout dans Paris".

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

[zill]

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

souvenez vous il y a longtemps quand je disait que ceci



valait le prix de cela




la tendance se generalise

Enfin chacun est libre d'avoir ce qu'il veut pour la même somme de billets

[DKlogue]

90 millions d'euros ?
C'est rien. Ca permet à peine de s'acheter une dizaine de duplex de 200 m2 dans le 7ème arrondissement de Paris.
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 510547.htm

Qu'un mec qui a fondé l'une des plus grosse boîte de transaction et de gestion immobilière ne puisse même pas s'acheter plus de 10 appartements vraiment sympa dans Paris... Bon, on se console en se disant que ce sont des biens achetés par les saoudiens et les asiatiques ...

[3dsman]

Rappelons tout de même que, même avec des taux d'intérêt nuls, il faut toujours rembourser le principal...

En tout cas aux USA ils ont pas l'air tous d'accord

[defrance69]

2000€ pour la loc d'un 85m² , pour la même surface à Lyon je paie 650€ et encore, si j'enlève ce que me rapporte mon épargne à l'année j'arrive à 400.

pour revenir à nos moutons : marché immo parisiens au bas mots : 12Millards d'euro par ans qui génère :
1 Milliard de CA pour les banques en financement des prets et autre remboursement anticipé
1 Milliard d'imposition en droit de mutation et autre taxe sur les plus value
1 Milliard de pour les intermédiaires (AI, petites annonces, ...)
comme il n'y a presque pas de construction à Paris je n'intègre pas les promoteurs

Pensez-vous que les banques / états / intermédiaires puissent se passer d'une tel manne financière.
Et ce n'est QUE Paris, imaginons que l'on anticipe une baisse de 30% de ses revenus avec une possibilité de descente sur 5 ou 20ans (dixit friggit et ses deux hypothèses réaliste)

Si j'étais à la leur place, je ferais tous pour freiner le plus possible la descente ce qui me permettrai entre autre de 'dégraisser' mes frais fixes (genre virer des fonctionnaires, fermer des franchises et des salariés dans les banques...)

[DKlogue]

Tes 12 milliards, tu les trouves comment ?

[defrance69]

Tes 12 milliards, tu les trouves comment ?

en faisant un ratio approximatif à partir des droits de mutation
et encore je suis gentil : 900Millions en 2009 pour 6% de la vente cela ferai plutot 18Milliards...

[DKlogue]

5,09% de 970 millions (en 2007), avoisine un marché à 19 milliards d'euros.

Si je prends 3500 agences dans Paris (pages jaunes) et 5% de commission en moyenne, ça me fait un CA moyen lié à la vente de 270 K€ par agence. C'est pas énorme, mais il y a de quoi attiser l'avidité des petits commerciaux qu'on trouve dans ce milieu.

Rien que sur le département de Paris, à supposer que 40% des transactions sont faites sur l'habitat en résidence principale (le reste pour l'investissement, les bureaux), une simple taxation à 20 % des plus-values immobilières sur résidence principale rapporterait près de 900 millions de recettes fiscales supplémentaires (durée de détention moyenne d'un bien : 8 ans ; augmentation des prix de 10% par an, soit augmentation des prix par un facteur de 2,14 sur 8 ans). Sur la base de 10 milliards d'euros de droits de mutation collectés en France en 2009, cela nous ferait à la louche environ 9 milliards de recettes supplémentaires (il y a une forte marge d'erreur dans mon calcul). Reste qu'au niveau national, cela rapporterait deux à trois fois plus que l'ISF, ou deux fois le montant du déficit de l'assurance-maladie, ou encore le montant du déficit du régime général de la sécurité sociale, ou enfin environ 60% des recettes liées à la TIPP.

Le tout avec un coûts de collecte et de recouvrement quasiment nul (impôt collecté par les notaires) et une fraude fiscale assez maîtrisable (fraude qui passerait par des dessous de tables, donc rien de nouveau par rapport aux pratiques de certaines régions). Socialement, faudrait savoir par qui ces plus-values sont engrangées : mais si c'est par des "senior" qui vendent leurs beaux appartements à Paris à des prix indécents tandis qu'ils les ont acheté pour rien dans les années 70, vu que nos salaires de jeunes ou moins jeunes actifs servent déjà à leur payer des soins en fin de vie et, bien avant, des croisières et des séjours au club med, ce ne serait pas illégitime qu'on soit dédouané de payer deux fois, l'un par nos salaires, l'autre en devant nous saigner pour nous loger en leur donnant, en plus, du cash qui leur est inutile parce qu'il est inutile à l'économie productive.

La France est en crise. Les recettes fiscales, c'est là qu'il faut aller les chercher également. Pas uniquement sur la CSG et sur les revenus du travail. Parce que les PV immobilières, c'est de la non-production de richesse économique.

[yaume]

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

souvenez vous il y a longtemps quand je disait que ceci



valait le prix de cela




la tendance se generalise

Enfin chacun est libre d'avoir ce qu'il veut pour la même somme de billets

Si on y réflechit bien, la voiture on peu s'en passer, la marche à pied ne fait pas de mal, mais le chiotte on y passe au moins 1 fois par jour !!

[defrance69]

5,09% de 970 millions (en 2007), avoisine un marché à 19 milliards d'euros.

Si je prends 3500 agences dans Paris (pages jaunes) et 5% de commission en moyenne, ça me fait un CA moyen lié à la vente de 270 K€ par agence. C'est pas énorme, mais il y a de quoi attiser l'avidité des petits commerciaux qu'on trouve dans ce milieu.
...

comme je l'avais précisé c'est une approximation
d'autre part, tous ne passe pas par des agences, mais tu mets de coté l'aspect gestion des locataires qui doit leur rapporter autant.
au feeling je dirais que le CA moyen est autour de 350k€

pour le reste, maintenant que le marché est bloqué, que tous le monde ou presque en a pris pour 20 ans et qu'il faut chercher de la croissance (c'est à dire pouvoir collecter plus d'impots), je suis de plus en plus persuadé que l'on va avoir très bientot un impot sur le patrimoine ou une augmentation massive de la taxe foncière (pourquoi attendre la revente en augmentant le calcul des plus values, surtout si le marché est baissier et que dans ce cas, les winner plus motivés pour vendre à perte).

Bref on attend sagement une réforme de la taxe foncière

[ignatius]

Rien qu'en soumettant les PV immobilières à la CSG, c'est qusi indolore (puisque retenue effectuée par le notaire lors de la remise des fonds ), et en plus ça fait pas une imposition nouvelle.
C'est juste l'extension du champ de la CSG, un simple ajustement technique.

Qui rapporterait pas mal en période d'emballement du marché, et que dalle en période de baisse.

Bref, un stabilisateur de bulle quoi.

[wasabi]

90 millions d'euros ?
C'est rien. Ca permet à peine de s'acheter une dizaine de duplex de 200 m2 dans le 7ème arrondissement de Paris.
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 510547.htm

Qu'un mec qui a fondé l'une des plus grosse boîte de transaction et de gestion immobilière ne puisse même pas s'acheter plus de 10 appartements vraiment sympa dans Paris... Bon, on se console en se disant que ce sont des biens achetés par les saoudiens et les asiatiques ...

Pour ceux qui doutaient encore de la folie de tout ça, 9 millions d'euros placés sur une assurance vie rapporte de quoi vivre à vie dans une chambre d'un palace parisien la semaine (500-800€ par jour) et dans leurs suites présidentielles le WE (5000-10000€) quand on reçoit du monde. Et pour ce prix on a un service impeccable, pas de taxe d'habitation, d'impôts foncier, pas de charges, on a les liquidités disponibles pour payer les 100-200 000€ d'ISF annuels que cette somme demande...
En plus quand on est pas à Paris mais en vacances / affaires à Cannes, Monaco, Positano, Hvaar ou Gstaad, le logement parisien ne coûte plus rien...

270m² c'est grand pour Paris, l'adresse en jette mais ce n'est pas phénoménal en terme de superficie, ça reste une surface qu'un contremaître BB pouvait se payer en province. La vie de Palace c'est autre chose.

[zill]

1€ le cm². J'en reviens toujours pas.
Avec les revenus de mon couple, 1 an d'économies pour pouvoir s'acheter de quoi poser un chiotte

souvenez vous il y a longtemps quand je disait que ceci



valait le prix de cela




la tendance se generalise

Enfin chacun est libre d'avoir ce qu'il veut pour la même somme de billets

Si on y réflechit bien, la voiture on peu s'en passer, la marche à pied ne fait pas de mal, mais le chiotte on y passe au moins 1 fois par jour !!

Moi aussi je réfléchi bien, je te laisse donc la cuvette à 30 000 euro , je te fais cadeau des frais de port, tu n'as plus qu'à m'envoyer le chèque et ton adresse pour la livraison...

[domcat74]

2000 euros de loyer pour 85 m2... Vu de la province ça laisse rêveur... Bien du courage les gars...

Allez Lino, viens nous faire un peu de ménage dans le marché de l'immo parisien...

[FI Trader]

90 millions d'euros ?
C'est rien. Ca permet à peine de s'acheter une dizaine de duplex de 200 m2 dans le 7ème arrondissement de Paris.
http://www.seloger.com/annonces/achat-d ... 510547.htm

Qu'un mec qui a fondé l'une des plus grosse boîte de transaction et de gestion immobilière ne puisse même pas s'acheter plus de 10 appartements vraiment sympa dans Paris... Bon, on se console en se disant que ce sont des biens achetés par les saoudiens et les asiatiques ...

Pour ceux qui doutaient encore de la folie de tout ça, 9 millions d'euros placés sur une assurance vie rapporte de quoi vivre à vie dans une chambre d'un palace parisien la semaine (500-800€ par jour) et dans leurs suites présidentielles le WE (5000-10000€) quand on reçoit du monde. Et pour ce prix on a un service impeccable, pas de taxe d'habitation, d'impôts foncier, pas de charges, on a les liquidités disponibles pour payer les 100-200 000€ d'ISF annuels que cette somme demande...
En plus quand on est pas à Paris mais en vacances / affaires à Cannes, Monaco, Positano, Hvaar ou Gstaad, le logement parisien ne coûte plus rien...

270m² c'est grand pour Paris, l'adresse en jette mais ce n'est pas phénoménal en terme de superficie, ça reste une surface qu'un contremaître BB pouvait se payer en province. La vie de Palace c'est autre chose.

avec une Zahia par jour en prime

[EArmand]

Retour hier d'un AI commercial dans un grand réseau de franchisés, dans le 12e arrondissement :

- "Vous savez, c'est super, on a réussi à vendre un 85m2 à 750.000 € près du métro Porte de Vincenne. Les gens ont vite fait leur calcul : avec les taux actuels, c'est plus avantageux d'acheter que de louer ! "
- "Ah bon, c'est-à-dire ?"
- "Oui, un appartement comme ça cela se loue plus de 2000 € par mois, alors autant emprunter pour acheter"
- "Sans indiscrétion, ils ont emprunté pour combien ?"
- "Plus de 300.000 € sur 25 ans, à 3,25 %. L'apport ils l'ont eu en revendant leur précédent appartement. C'est un couple de jeune trentenaire".

Outre l'agressivité commerciale, les chiffres et l'histoire qui ne collent pas

Voulez vous dire que les chiffres sont faux ?
Autrement il me semble que l'agent a raison.
750000*3.25% / 12 = 2031.25 d’intérêts mensuel vs 2000 euros de loyer, on est dans le même ordre de grandeur.
En empruntant seulement 300000 euros, ça fait 812 euros par mois de perdus par mois contre 2000 pour le loyer.
Bien sur, le locataire placerait l'argent mais vu les taux je me demande combien on peut trouver,il suffit de peu d'augmentation de l'immobilier pour que ça se offset et l'acheteur est "protégé" en cas de hausse de l'immobilier.

[fabriceb]

Clairement, si vous n'anticipez aucune baisse de l'immobilier, il vaut mieux acheter immédiatement.
Mais n'oubliez pas que c'est une hypothèse forte.

[slash33]

Voulez vous dire que les chiffres sont faux ?

Non c'est le calcul qui l'est.

[EArmand]

Voulez vous dire que les chiffres sont faux ?

Non c'est le calcul qui l'est.

Pourriez vous nous fournir votre calcul ? Vous trouvez intérêts > loyer ?

[slash33]

Le calcul est biaisé car il ne prend en compte que la mensualité de remboursement de 300 000 euros faisant complètement abstraction de la perte d'épargne correspondant à l'absence de 450 000 euros placés à x %.

Le vrai coût de l'opération l'année 1 est : annuité année 1 + non perçu d'épargne année 1.

[slash33]

Soit en valeur:

300 000 euros empruntés sur 25 ans aux conditions indiquées (les frais d'assurance semblent avoir été omis dans l'estimation des 3,25%)

Le montant de vos mensualités s'élève à 1.551,95 Euros dont 90,00 Euros d'assurance.

Taux utilisé : 3,25% + assurance : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 165.584,60 Euros dont 27.000,00 Euros d'assurance

Et manque à gagner annuel d'épargne placée à disons 3% net = 13 500 euros, soit 1125€ / mois.

Coût réel mensuel année 1: 1551,95 + 1125 = 2676,95€

[DKlogue]

Quand je dis que les chiffres sont probablement faux, c'est déjà et avant tout sur le taux du crédit. Donc, ne vous emballez pas avec vos calculatrices pour comparer le coût du crédit avec le coût de la loc sur la base d'un taux d'emprunt pipotesque.

En effet, à 25 ans, le taux de crédit n'est très probablement plus de 3,25 %, du moins pas avec un apport de "seulement" 400.000 pour un emprunt de 300.000 : le TEG réel incluant les frais de dossiers et surtout l'ADI est probablement, dans la réalité, bien supérieur. Peut-être 3,5%, voire 3,6% si quelques problèmes de santé et si non négocié par un courtier. Car en IDF les banques remontent leurs barèmes actuellement. C'est la fin des soldes : les objectifs commerciaux 2010 ont été remplis, donc plutôt que de faire du volume (d'autant qu'on arrive à une période où il y a de moins en moins de vente, effet de saisonnalité), maintenant le temps est venu de faire un tout petit peu de rentabilité ...

Même les courtiers le disent que les taux commerciaux (pas interbancaires, ni BCE) remontent. Enfin !!!

[slash33]

Soit mais je termine quand même pour la forme.

Locataire
coût mensuel année 1 locataire: 2000 - 1125 = 875€
coût des années suivantes à recalculer selon la valeur courante des paramètres. Révision de loyer et valeur cumulée de l'épargne et des apports successifs.

Prise en compte de la différence d'effort mensuel
année 1: locataire potentiellement crédité de 676,95 tous les mois.
Au fil des facteurs correctifs de loyer, celui-ci pourrait éventuellement atteindre la mensualité avant le terme des 25 ans. A ce moment là la différence serait créditée au bénéfice de l'accédant.

Valeur nette de dettes année x des deux profils
accédant: valorisation_patrimoine_immobilier(x) - capital_restant_du(x) + epargne_acc(x) [- cout_remboursement_anticipe(x)]
locataire: epargne_loc(x)

Voilà pour la version la plus simple de cette simulation. Cette dynamique est à développer sur toute la durée de la simulation tout en révisant les valeurs de base significatives (loyer, épargne, etc).

Mon simulateur n'étant à ce jour pas totalement réparé, je ne peux pas livrer tous les résultats de cette simulation.

[EArmand]

Soit en valeur:

300 000 euros empruntés sur 25 ans aux conditions indiquées (les frais d'assurance semblent avoir été omis dans l'estimation des 3,25%)

Le montant de vos mensualités s'élève à 1.551,95 Euros dont 90,00 Euros d'assurance.

Taux utilisé : 3,25% + assurance : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 165.584,60 Euros dont 27.000,00 Euros d'assurance

Et manque à gagner annuel d'épargne placée à disons 3% net = 13 500 euros, soit 1125€ / mois.

Coût réel mensuel année 1: 1551,95 + 1125 = 2676,95€

Vous ne pouvez pas intégrer la part de capital investie dans l'appartement comme un "coût" a moins d'anticiper une baisse de 100% de l'immobilier. Le capital investi dans l'appartement n'est pas un coût, seul les intérêts en sont un.
De plus un taux a 3% net sans risque est difficilement trouvable. C'est déjà plus que le livret A. ING propose du 1.12% net.

Tout les calcul de ce genre reposent sur des hypothèses de taux et de l'immobilier.

Faites par ex l’hypothèse que rien ne bouge: les taux, l'immobilier, le loyer. et pricez sur 50 ans
Sur les années 25->50, l'acheteur va gagner en cash 80% du prix de l'appart par rapport au locataire...(et je parle pas des intérêts que cela lui générera).

[EArmand]

Le calcul est biaisé car il ne prend en compte que la mensualité de remboursement de 300 000 euros faisant complètement abstraction de la perte d'épargne correspondant à l'absence de 450 000 euros placés à x %.

Le vrai coût de l'opération l'année 1 est : annuité année 1 + non perçu d'épargne année 1.

Comme je le signale , "il suffit de peu d'augmentation de l'immobilier pour que ça se offset"

Autrement dit, l'acheteur avec une hausse "bullesque" de 1.12% de l'immobilier sur la prochaine année a ses 300000 euros aussi bien investis dans son appartement que chez ING direct.

Quand au vrai coût de l’opération, il faut retirer la part de capital (investie dans l'appart), plus le temps allant, plus elle grossit et plus le vrai "coût" diminue car les intérêts baissent.

[fabriceb]

Soit en valeur:

300 000 euros empruntés sur 25 ans aux conditions indiquées (les frais d'assurance semblent avoir été omis dans l'estimation des 3,25%)

Le montant de vos mensualités s'élève à 1.551,95 Euros dont 90,00 Euros d'assurance.

Taux utilisé : 3,25% + assurance : 0,36%.

Le coût total de votre crédit sera de 165.584,60 Euros dont 27.000,00 Euros d'assurance

Et manque à gagner annuel d'épargne placée à disons 3% net = 13 500 euros, soit 1125€ / mois.

Coût réel mensuel année 1: 1551,95 + 1125 = 2676,95€

Vous ne pouvez pas intégrer la part de capital investie dans l'appartement comme un "coût" a moins d'anticiper une baisse de 100% de l'immobilier. Le capital investi dans l'appartement n'est pas un coût, seul les intérêts en sont un.
De plus un taux a 3% net sans risque est difficilement trouvable. C'est déjà plus que le livret A. ING propose du 1.12% net.

Tout les calcul de ce genre reposent sur des hypothèses de taux et de l'immobilier.

Faites par ex l’hypothèse que rien ne bouge: les taux, l'immobilier, le loyer. et pricez sur 50 ans
Sur les années 25->50, l'acheteur va gagner en cash 80% du prix de l'appart par rapport au locataire...(et je parle pas des intérêts que cela lui générera).

Ce n'est pas un cout, si vous voulez, mais c'est néanmoins un prix de reviens pour à la fois un actif (l'appartement) et un service (le logement).
3% sans risque, ca se trouve partout sur des fonds euros.
Quant au reste, on revient toujours à la meme chose : si on n'anticipe qu'une hausse de l'immobilier, et pas de baisse, il vaut mieux se précipiter pour acheter.
Sauf que, vu les prix le niveau déjà atteints par les prix actuels, c'est une hypothèse qui n'a rien d'évident à faire.

[sawaï]

Qui plus est, il n'a pas été mentionné les frais de notaires/mutation, les impôts locaux (réduits à peau de chagrin à Paris, certes), les travaux au bout de quelques années...comme souvent.

Et les estimations à 2 chiffres après la virgule, chapeau.