L'impact de la hausse des taux sur les prix

Message

Nitro · #1 Message par **Nitro** » 16 déc. 2010, 22:38

On a l'habitude de dire (à raison souvent) que la hausse des taux a un impact négatif sur les prix.
Ca paraît logique puisque plus ça coûte cher d'emprunter, moins je peux emprunter. Donc mes offres deviennent moins généreuses. Mais attention, c'est plus compliqué que cela...

Il faut regarder ce qui compose un taux : l'inflation + une prime (appelée "taux réel").
Par exemple, à un instant donné, l'inflation anticipée est de 2% et le taux est de 3.50% (soit un taux réel de 1.50%). Si vous empruntez 100 euros à quelqu'un il est normal de penser que vous devez lui rendre 102 euros l'année d'après pour compenser l'inflation. Or le prêteur vous demande de rembourser 103.5 euros et non 102. D'où un coût "réel" de 1.50 euros pour vous.

Et je me demande si ce n'est pas la hausse de ce taux réel (plus exactement de sa moyenne anticipée à long terme) qui pourrait avoir un impact négatif sur les prix immobiliers (toutes choses égales par ailleurs).
Dit autrement, imaginons que les taux haussent en même temps que l'inflation (le taux réel reste inchangé voire baisse), vous allez vous dire : l'inflation c'est le potentiel de hausse des prix donc de mon salaire futur. Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir. Donc je pousse au maximum mon emprunt (en espérant que dans quelques années, mes mensualités seront moins lourdes par rapport mon salaire revalorisé). Et donc je contribue à la hausse des prix.

Actuellement, la hausse des taux est due en grande partie à la hausse du taux réel. Le taux réel anticipé à long terme est grosso modo revenu à son niveau de 2009. Ce qui pourrait laisser un potentiel à la baisse des prix...
A condition que "les choses par ailleurs" restent "égales". Et rien n'est moins sûr ! Imaginons que la hausse du taux réel pèse sur la dette des pays, la situation va encore se dégrader et les gens seraient éventuellement amenés à faire des achats de panique.

Bref, tout ça pour dire que ce n'est pas parce que les taux montent que les prix baissent forcément.
A suivre...

Bouquineroli · #2 Message par **Bouquineroli** » 16 déc. 2010, 23:14

Tu as très certainement raison mais je ne sais pas comment il faudrait effectuer les calculs pour mesurer honnêtement les taux corrigés de l'inflation. Par exemple, Frigitt utilise une mesure qui est le taux à l'instant t moins l'inflation moyenne sur la période récente. Seulement :
- l'inflation va varier
- les taux peuvent varier (et l'acheteur peut racheter son crédit)
- les prix entrent dans la composition de la mesure de l'inflation (de manière honteusement sous-évaluée certe). Et pour le coup lorsqu'il s'agit d'évaluer l'impact sur un acheteur il faudrait sortir l'immo du calcul (l'acheteur dont on connaît le prix d'achat n'est plus soumis aux aléas du coût direct du logement !).

edit: je voulais écrire les prix de l'immobilier entrent dans la mesure de l'inflation.

stuart · #3 Message par **stuart** » 16 déc. 2010, 23:14

C'est quoi la marque ?

Gpzzzz · #4 Message par **Gpzzzz** » 16 déc. 2010, 23:23

Pour moi le calcul n'est pas forcement nécessaire, ce qui compte c'est deja la tendance, clairement 2011 va voir une remontée des taux et une inflation stable, donc l'impact est obligatoire sur le marché de l'immo.. après faut voir comment le rush d'achat de dernière minute va compenser la baisse..
ca va etre aussi de voir les variations geographique, clairement les secteurs qui ont le moins augmenté (voir stagner) en 2010 vont etre ceux qui vont le plus baisser en 2011 normalement..

Bouquineroli · #5 Message par **Bouquineroli** » 16 déc. 2010, 23:37

self a écrit :l'acheteur dont on connaît le prix d'achat n'est plus soumis aux aléas du coût direct du logement !

Si l'augmentation annuel des prix de l'immo est de 20%, sans que rien d'autre ne bouge côté dépenses, et que l'aggrégat mesurant l'inflation prend en compte 10% du prix d'achat de l'immo, on a une hausse de 2% de l'inflation. Si on vous suit cette mesure donne une approximation honnête de l'augmentation de revenu de notre acheteur. Donc nous avons d'un côté un revenu en hausse de 2% et de l'autre une dépense qui va augmenter de ... 0% ben oui l'acheteur a déjà fixé le montant de sa mensualité, et par ailleurs il claque le reste de son revenu au même prix qu'avant.

Donc notre taux corrigé de l'inflation devrait être de 0% lorsque seul les prix immo et les revenus montent.

Par contre si les prix de tout augmentent de 4% sauf le prix du neuf dans l'immo, notre acheteur verra son niveau de vie baisser car l'immo représente une plus grosse part de dépense chez lui que dans l'indice.

Nitro · #6 Message par **Nitro** » 16 déc. 2010, 23:54

Bouquineroli a écrit :Tu as très certainement raison mais je ne sais pas comment il faudrait effectuer les calculs pour mesurer honnêtement les taux corrigés de l'inflation. Par exemple, Frigitt utilise une mesure qui est le taux à l'instant t moins l'inflation moyenne sur la période récente. Seulement :
- l'inflation va varier
- les taux peuvent varier (et l'acheteur peut racheter son crédit)
- les prix entrent dans la composition de la mesure de l'inflation (de manière honteusement sous-évaluée certe). Et pour le coup lorsqu'il s'agit d'évaluer l'impact sur un acheteur il faudrait sortir l'immo du calcul (l'acheteur dont on connaît le prix d'achat n'est plus soumis aux aléas du coût direct du logement !).
edit: je voulais écrire les prix de l'immobilier entrent dans la mesure de l'inflation.

C'est très simple, il faut regarder l'inflation cotée sur les marchés. On les retrouve dans les OATi (sur le site de l'AFT par exemple). Regarde sur 30 ans : le taux réel a fait un bond de 1% à 1.6% alors que l'inflation reste scotchée à 2%.
Enfin, les prix de l'immobilier n'entrent pas dans le calcul de l'inflation !!!
L'immobilier c'est de l'investissement, alors que l'inflation c'est la variation de l'indice des prix à la consommation (IPC).

Nitro · #7 Message par **Nitro** » 16 déc. 2010, 23:57

Gpzzzz a écrit :Pour moi le calcul n'est pas forcement nécessaire, ce qui compte c'est deja la tendance, clairement 2011 va voir une remontée des taux et une inflation stable, donc l'impact est obligatoire sur le marché de l'immo.. après faut voir comment le rush d'achat de dernière minute va compenser la baisse..
ca va etre aussi de voir les variations geographique, clairement les secteurs qui ont le moins augmenté (voir stagner) en 2010 vont etre ceux qui vont le plus baisser en 2011 normalement..

Désolé je suis incapable de raisonner dans le vide, sans chiffres ni données économiques.

Nitro · #8 Message par **Nitro** » 17 déc. 2010, 00:02

Bouquineroli a écrit :
self a écrit :l'acheteur dont on connaît le prix d'achat n'est plus soumis aux aléas du coût direct du logement !
Si l'augmentation annuel des prix de l'immo est de 20%, sans que rien d'autre ne bouge côté dépenses, et que l'aggrégat mesurant l'inflation prend en compte 10% du prix d'achat de l'immo, on a une hausse de 2% de l'inflation. Si on vous suit cette mesure donne une approximation honnête de l'augmentation de revenu de notre acheteur. Donc nous avons d'un côté un revenu en hausse de 2% et de l'autre une dépense qui va augmenter de ... 0% ben oui l'acheteur a déjà fixé le montant de sa mensualité, et par ailleurs il claque le reste de son revenu au même prix qu'avant.

Donc notre taux corrigé de l'inflation devrait être de 0% lorsque seul les prix immo et les revenus montent.

Par contre si les prix de tout augmentent de 4% sauf le prix du neuf dans l'immo, notre acheteur verra son niveau de vie baisser car l'immo représente une plus grosse part de dépense chez lui que dans l'indice.

Vous partez d'une hypothèse fausse donc vous pouvez démontrer tout ce que vous voulez !
Non ! les prix immo n'entrent aucunement dans le calcul de l'inflation ! (voir post juste au dessus).

lecriminel · #9 Message par **lecriminel** » 17 déc. 2010, 00:04

Nitro a écrit : Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir. Donc je pousse au maximum mon emprunt ...

tu veux dire que les acheteurs actuels sont tres larges et qu'ils seraient prets a s'endetter serieusement: a 35% de leurs revenus sur 25 ans par exemple ?

Nitro a écrit : Imaginons que la hausse du taux réel pèse sur la dette des pays, la situation va encore se dégrader et les gens seraient éventuellement amenés à faire des achats de panique.

apres il faut voir s'il y a plus d'achats-panique que de ventes-panique.
Moi si on me propose d'acheter dans un pays en voie de tiers-mondisation un bien 50 fois plus cher que dans les autres pays du tiers monde, je risque d'y reflechir a deux fois

Nitro · #10 Message par **Nitro** » 17 déc. 2010, 00:14

lecriminel a écrit :
Nitro a écrit : Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir. Donc je pousse au maximum mon emprunt ...
tu veux dire que les acheteurs actuels sont tres larges et qu'ils seraient prets a s'endetter serieusement: a 35% de leurs revenus sur 25 ans par exemple ?

Tout le monde n'est pas au max de ses capacités d'emprunt. L'espoir de forte inflation va inciter ceux qui, par exemple par prudence, comptaient emprunter à 25% sur 20 ans à passer, par exemple, à 33% et 30 ans.

lecriminel a écrit :
Nitro a écrit : Imaginons que la hausse du taux réel pèse sur la dette des pays, la situation va encore se dégrader et les gens seraient éventuellement amenés à faire des achats de panique.
apres il faut voir s'il y a plus d'achats-panique que de ventes-panique.
Moi si on me propose d'acheter dans un pays en voie de tiers-mondisation un bien 50 fois plus cher que dans les autres pays du tiers monde, je risque d'y reflechir a deux fois

Le mécanisme est connu... La crainte de l'effondrement du système en France (donc pas de retraite) incite les gens à acheter pour préparer (eux-mêmes) leur retraite. C'est la retraite par capitalisation.
Pour caricaturer : les gens se disent mieux vaut payer un peu plus cher et acheter plus petit plutôt qu'être locataire à la retraite avec une retraite insuffisante... Donc hausse des prix.

#11 Message par **mat49** » 17 déc. 2010, 00:48

Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir.

Tu vois, je crois que ta démo est par terre.

3dsman · #12 Message par **3dsman** » 17 déc. 2010, 01:27

je crois pas que les acheteurs anticipent quoi que ce soit de l'évolution de l'inflation!
Déjà que la plupart ne pigent rien a un tableau d'amortissement.
Et puis si tu leur demandent en ce moment on peu pas dire qu'ils soient confiant dans leur évolution salariale a moyen/ long terme non? C'est l'inflation des salaires qui compte pour le remboursement d'un crédit en monnaie de singe.

Bouquineroli · #13 Message par **Bouquineroli** » 17 déc. 2010, 01:46

Nitro a écrit :Non ! les prix immo n'entrent aucunement dans le calcul de l'inflation ! (voir post juste au dessus).

Oups désolé pour ma syntaxe très flottante. Si vous me permettez je corrige : c'est une certaine forme du coût du logement qui est pris en compte. Dans l'indice insee c'est une part loyer (de 6%) et qu'il faudra retirer à l'acheteur (qui lui aura beau verser des loyers à sa banque, il se trouvera tout de même considéré comme occupant gratuitement son logement). Dans l'OATi quelle est la mesure ?

Et puis j'ai quand même l'impression que la valeur monétaire devrait varier si le prix à l'achat des logements varie. Dans un pays où les prix à l'achat des logements double en un an sans que le reste ne bouge (disons que les loyers restent fixes dans un premier temps) ça donnerait quoi ? On dirait qu'un billet de 100 vaut toujours la même chose ?

Bouquineroli · #14 Message par **Bouquineroli** » 17 déc. 2010, 01:49

3dsman a écrit :je crois pas que les acheteurs anticipent quoi que ce soit de l'évolution de l'inflation!

Je le fais et j'ai l'impression de ne pas être le seul ici

mais on ne peut pas dire que je sois "acheteur".

neron · #15 Message par **neron** » 17 déc. 2010, 02:17

Exactement. Bien entendu que les acheteurs anticipent l'inflation en s'endettant à taquet. Ils ont, enfants entendu parlé de la crise du logement d'après guerre et vécu les dévaluations compétitives où leur parents ont soit fait le bon coup de leur vie soit tout perdu avec l'inflation. Ils ont oublié 1929 de nos grand parents ou après chacun gardait des sous et du cash. Le crédit bancaire et la banque est en fait une chose très nouvelle pour le particulier !!

YoppY · #16 Message par **YoppY** » 17 déc. 2010, 03:33

Nitro a écrit :Tout le monde n'est pas au max de ses capacités d'emprunt. L'espoir de forte inflation va inciter ceux qui, par exemple par prudence, comptaient emprunter à 25% sur 20 ans à passer, par exemple, à 33% et 30 ans.

Le crédit sur 30 ans ça ne représente qu'1% des crédits octroyés. Même si les banques triplaient le volume ça resterait anecdotique.
En plus, pour pouvoir accéder à du 30 ans, il est évident qu'il faut avoir moins de 40 ans (je vois mal les banques se mettre à prêter massivement à des acheteurs qui finiront de payer à 70 ans et plus)
Ca représente quoi sur le marché actuel les acheteurs qui ont un apport suffisant pour emprunter à 25% sur 20 ans et qui n'ont pas plus de 40 ans ? Pas grand chose à mon avis
Et combien parmi eux vont décider de se mettre un crédit de 30 ans sur le dos ?

Bref, moi je pense surtout que ceux qui misent sur l'inflation sont ceux qui sont obligé de se mettre au taquet pour avoir la chance de devenir proprio, donc plutôt les primo sans le sou.
Le truc c'est que ça fait déjà un moment que c'est comme ça, et la monté des taux aura surtout pour effet de sortir du marché un gros paquet de ces acheteurs, et vu leur nombre, ça aura un réel impact sur le marché, et pas pour tirer les prix vers le haut.

jattendspouracheter

Il me semble qu'il y a aussi des acteurs économiques qui ont les moyens d'anticiper une éventuelle inflation, ce sont les banques. Or si elle remonte effectivement, ou en tous si elles anticipent qu'elle va remonter, je ne vois pas bien leur intérêt de prêter à 3,5 ou 4% sachant qu'elles devront offrir aux déposants des rendements bien supérieurs dans les années qui suivront.
Donc si les anticipations d'inflation augmentent fortement, les particuliers auront beau se dire "Dépêchons-nous pour emprunter un max pour faire une bonne affaire", pas sûr que les banques le leur permettront (à moins qu'elles fassent exprès de faire une mauvaise affaire?). Ce qui risque d'arriver à ce moment-là, c'est plutôt un durcissement de leurs conditions d'accès au crédit (on augmente les taux pour refaire de la marge, on demande plus d'apport, on prête sur moins longtemps...) On a plutôt l'impression que ça a commencé depuis 1 mois...
Je ne suis pas banquier, mais personnellement, si j'étais un banquier certain que l'inflation va augmenter fortement et qu'on me demander de prêter une forte somme à un taux faible à un couple qui veut acheter un logement dont le prix a augmenté en moyenne de 140% durant la dizaine d'années qui vient de s'écouler, je ne le ferais pas. Et vous, Nitro?

bleuzenn22 · #18 Message par **bleuzenn22** » 17 déc. 2010, 09:31

Tout dépend des profils (mais en clair le jeune couple au taquet sur 25 ans et peu d'apport) moi je le ferais pas; Tout dépend aussi si l'inflation est dû à la masse salariale, ou aux specus, matière premieres et impôts.

Moi pour moi 0,00% d'augmentation alors.. ^^

wizi · #19 Message par **wizi** » 17 déc. 2010, 15:35

neron a écrit :Exactement. Bien entendu que les acheteurs anticipent l'inflation en s'endettant à taquet. Ils ont, enfants entendu parlé de la crise du logement d'après guerre et vécu les dévaluations compétitives où leur parents ont soit fait le bon coup de leur vie soit tout perdu avec l'inflation. Ils ont oublié 1929 de nos grand parents ou après chacun gardait des sous et du cash. Le crédit bancaire et la banque est en fait une chose très nouvelle pour le particulier !!

+1,

On entend souvent ce raisonnement de la mensualité qui reste fixe, et qui ne représentera plus grand chose en %age des revenus qq années plus tard.

Je l'ai encore entendu à un repas de famille il y a un mois par un BB.

Le pire, c'est qu'ils encouragent leurs enfants à acheter sous ce pretexte, et qu'ils y croient vraiment (vu que cela c'est passé comme cela pour eux, avec des taux d'emprunt à 10/12%, une mensualité qui devient anecdotique au bout de 5 ans, et des prix qui montent tout le temps en monnaie courante).

GuGus54 · #20 Message par **GuGus54** » 17 déc. 2010, 15:54

wizi a écrit :
neron a écrit :Exactement. Bien entendu que les acheteurs anticipent l'inflation en s'endettant à taquet. Ils ont, enfants entendu parlé de la crise du logement d'après guerre et vécu les dévaluations compétitives où leur parents ont soit fait le bon coup de leur vie soit tout perdu avec l'inflation. Ils ont oublié 1929 de nos grand parents ou après chacun gardait des sous et du cash. Le crédit bancaire et la banque est en fait une chose très nouvelle pour le particulier !!
+1,

On entend souvent ce raisonnement de la mensualité qui reste fixe, et qui ne représentera plus grand chose en %age des revenus qq années plus tard.

Je l'ai encore entendu à un repas de famille il y a un mois par un BB.

Le pire, c'est qu'ils encouragent leurs enfants à acheter sous ce pretexte, et qu'ils y croient vraiment (vu que cela c'est passé comme cela pour eux, avec des taux d'emprunt à 10/12%, une mensualité qui devient anecdotique au bout de 5 ans, et des prix qui montent tout le temps en monnaie courante).

Anecdoctique en 5 ans, quand même pas.
Mais en début de carrière où les revenus augmentent sensiblement, c'est clair que la mensualité qui semble un effort important, 5 ans après elle fait rigoler.
Et pas besoin de se référer au 30 glorieuses pour le constater.

manudelsol · #21 Message par **manudelsol** » 17 déc. 2010, 16:04

aghuk a écrit :Quelqu'un connait une formule analytique (une formule sans calcul itératif) pour calculer la mensualité (moyenne?) correspondant à
_un montant emprunté,
_un TEG
_une durée donnée ?

Pour une durée donnée (20 ans par exemple)
On pourrait en déduire une courbe théorique en fonction du TEG, représentant achat/loyer pour quelqu'un s'endettant en payant une prime égale à un loyer.

C'est un peu la courbe PE/L de Marc Candelier

la fonction VPM d'Excel ?

Nicolas. · #22 Message par **Nicolas.** » 17 déc. 2010, 16:12

En considérant un prêt à taux proportionnel de taux t, une mensualité m, une somme empruntée S et une durée en année d, on a :

m = S x (-t/12 x (1+t/12)^(d x 12) ) / (1 - (1+t/12)^(d x 12))

J'espère que je me suis pas viandé...

jattendspouracheter

GuGus54 a écrit :Mais en début de carrière où les revenus augmentent sensiblement (...)

En ce moment? Et dans les prochaines années? Vous avez entendu parler du plan d'austérité en Grèce, en Irlande, en Espagne, au Portugal (et bientôt chez nous)? Vous savez quelles sont les mesures prises (baisse du salaire horaire minimum et du salaire des fonctionnaires, hausse des impôts...)?
Franchement, vous êtes prêts à raconter n'importe quoi pour vendre vos salades. On dirait des représentants qui ne se seraient même pas gênés pour plumer des petites vieilles en leur refilant à prix d'or des boîtes de stérilets. Dans le village d'un de mes amis, la famille la plus riche a toujours embauché des saisonniers sans papier en les payant au lance-pierre et en nature (du genre le gîte dans la grange). Tu m'étonnes qu'ils ont plus fait d'économies que ceux qui mettaient un point d'honneur à payer décemment leurs employés et à les déclarer. Et maintenant ce sont les enfants et les petits-enfants de ces empaffés qui font monter les prix des terrains et des baraques avec les donations qu'ils ont reçues.
Pour devenir riche, parfois il ne faut pas avoir de face. Pour bosser dans l'immobilier non plus, apparemment...

bogon · #24 Message par **bogon** » 17 déc. 2010, 16:26

Il n'y a aucune corrélation entre prix et taux d' intérêt. C'est le grand Friggit qui l'a démontré

Bouquineroli · #25 Message par **Bouquineroli** » 17 déc. 2010, 16:27

Nicolas. a écrit :En considérant un prêt à taux proportionnel de taux t, une mensualité m, une somme empruntée S et une durée en année d, on a :

m = S x (-t/12 x (1+t/12)^(d x 12) ) / (1 - (1+t/12)^(d x 12))

J'espère que je me suis pas viandé...

Si c'est pas ça, ça y ressemble fortement (pour vérifier ce genre de choses j'aurai encore besoin d'un stylo). Mais la moitié du forum connaît cette formule par coeur non ?

Une bonne source pour toutes ces formules : http://fr.wikipedia.org/wiki/Plan_de_remboursement

Nicolas. · #26 Message par **Nicolas.** » 17 déc. 2010, 16:35

Bouquineroli a écrit :
Nicolas. a écrit :En considérant un prêt à taux proportionnel de taux t, une mensualité m, une somme empruntée S et une durée en année d, on a :

m = S x (-t/12 x (1+t/12)^(d x 12) ) / (1 - (1+t/12)^(d x 12))

J'espère que je me suis pas viandé...
Si c'est pas ça, ça y ressemble fortement (pour vérifier ce genre de choses j'aurai encore besoin d'un stylo). Mais la moitié du forum connaît cette formule par coeur non ?

Une bonne source pour toutes ces formules : http://fr.wikipedia.org/wiki/Plan_de_remboursement

Après vérification sur le site en question, mon calcul à l'air bon. On peut factoriser en haut et en bas par (1+t/12)^(d x 12) pour simplifier un peu la tête de la formule, ce qui donne :

m = S x (t/12) / (1 - (1+t/12)^(-d x 12))

Nitro · #27 Message par **Nitro** » 17 déc. 2010, 18:57

Bouquineroli a écrit :
Nitro a écrit :Non ! les prix immo n'entrent aucunement dans le calcul de l'inflation ! (voir post juste au dessus).
Oups désolé pour ma syntaxe très flottante. Si vous me permettez je corrige : c'est une certaine forme du coût du logement qui est pris en compte. Dans l'indice insee c'est une part loyer (de 6%) et qu'il faudra retirer à l'acheteur (qui lui aura beau verser des loyers à sa banque, il se trouvera tout de même considéré comme occupant gratuitement son logement). Dans l'OATi quelle est la mesure ?
Et puis j'ai quand même l'impression que la valeur monétaire devrait varier si le prix à l'achat des logements varie. Dans un pays où les prix à l'achat des logements double en un an sans que le reste ne bouge (disons que les loyers restent fixes dans un premier temps) ça donnerait quoi ? On dirait qu'un billet de 100 vaut toujours la même chose ?

Dans l'inflation il y a le loyer. Mais comme vous le savez, le loyer est "administré" contrairement aux prix immobiliers fixés librement.
Pour votre question sur l'OATi : le prix de cette obligation dépend de l'inflation anticipée (à quelques signaux parasites près) sur toute sa durée de vie (appelée maturité) et du taux de l'OAT de même maturité. Cette inflation est appelée dans la documentation AFT le "point mort". En gros, on regarde combien elle vaut sur les marchés et on en déduit que le marché anticipe l'inflation moyenne à tant... Allez voir sur le site de l'AFT il y a bcp de renseignements intéressants.
OATi = inflation francaise
OATei = inflation zone euro

Nitro · #28 Message par **Nitro** » 17 déc. 2010, 18:58

mat49 a écrit :
Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir.

Tu vois, je crois que ta démo est par terre.

Offrez-vous un bon livre d'initiation à l'économie pour Noël.

#29 Message par **slash33** » 17 déc. 2010, 20:08

viewtopic.php?f=25&t=39891

belsha · #30 Message par **belsha** » 17 déc. 2010, 20:24

Excellent petit article de Culleen Roche sur son site PragCap traitant exactement de cette question.

Selon ses calculs, les récentes hausses des taux longs augmentent de 11,7% le prix total d'un achat pour les américains, qui, il est vrai n'ont que 20% d'apport et empruntent sur 30 ans me semble-t-il:

http://pragcap.com/mortgage-rates-addin ... -of-houses

(désolé il y avait une erreur dans le copier/coller du lien, vous aviez droit à une magnifique chanson d'Elis Regina à la place!)

finalgrunt · #31 Message par **finalgrunt** » 17 déc. 2010, 22:02

jattendspouracheter a écrit :Il me semble qu'il y a aussi des acteurs économiques qui ont les moyens d'anticiper une éventuelle inflation, ce sont les banques. Or si elle remonte effectivement, ou en tous si elles anticipent qu'elle va remonter, je ne vois pas bien leur intérêt de prêter à 3,5 ou 4% sachant qu'elles devront offrir aux déposants des rendements bien supérieurs dans les années qui suivront.
Donc si les anticipations d'inflation augmentent fortement, les particuliers auront beau se dire "Dépêchons-nous pour emprunter un max pour faire une bonne affaire", pas sûr que les banques le leur permettront (à moins qu'elles fassent exprès de faire une mauvaise affaire?). Ce qui risque d'arriver à ce moment-là, c'est plutôt un durcissement de leurs conditions d'accès au crédit (on augmente les taux pour refaire de la marge, on demande plus d'apport, on prête sur moins longtemps...) On a plutôt l'impression que ça a commencé depuis 1 mois...
Je ne suis pas banquier, mais personnellement, si j'étais un banquier certain que l'inflation va augmenter fortement et qu'on me demander de prêter une forte somme à un taux faible à un couple qui veut acheter un logement dont le prix a augmenté en moyenne de 140% durant la dizaine d'années qui vient de s'écouler, je ne le ferais pas. Et vous, Nitro?

Mais parce que le deal officieux avec les banques est: "on vous assure vos arrières, et on vous laisser prélever votre pourcentage, en contrepartie vous déliez les cordons du crédit pour relancer la machine".

Sauf qu'un jour la machine elle ne repartira pas.

#32 Message par **mat49** » 17 déc. 2010, 22:09

Nitro a écrit :
mat49 a écrit :
Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir.

Tu vois, je crois que ta démo est par terre.
Offrez-vous un bon livre d'initiation à l'économie pour Noël.

Hum.
Ici tous les salaires font du 7% l'an.
La concurrence Chinoise, allemande, américaine, ça n'existe pas. Les pressions des actionnaires pour dégraisser non plus. Ce qui est sûr c'est que les salaires vont monter, monter, monter.

neron · #33 Message par **neron** » 17 déc. 2010, 22:38

Une hausse des taux des emprunt d'état impact surtout au début la durée des prêts:

Les conseillés bancaires amha devenant plus rétissant sur la durée à cause des risques de prochaine hausse que de la perte direct de quelques % pouvant se répercuter facilement sur les taux vendus.

Nitro · #34 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 01:01

jattendspouracheter a écrit :Il me semble qu'il y a aussi des acteurs économiques qui ont les moyens d'anticiper une éventuelle inflation, ce sont les banques. Or si elle remonte effectivement, ou en tous si elles anticipent qu'elle va remonter, je ne vois pas bien leur intérêt de prêter à 3,5 ou 4% sachant qu'elles devront offrir aux déposants des rendements bien supérieurs dans les années qui suivront.
Donc si les anticipations d'inflation augmentent fortement, les particuliers auront beau se dire "Dépêchons-nous pour emprunter un max pour faire une bonne affaire", pas sûr que les banques le leur permettront (à moins qu'elles fassent exprès de faire une mauvaise affaire?). Ce qui risque d'arriver à ce moment-là, c'est plutôt un durcissement de leurs conditions d'accès au crédit (on augmente les taux pour refaire de la marge, on demande plus d'apport, on prête sur moins longtemps...) On a plutôt l'impression que ça a commencé depuis 1 mois...
Je ne suis pas banquier, mais personnellement, si j'étais un banquier certain que l'inflation va augmenter fortement et qu'on me demander de prêter une forte somme à un taux faible à un couple qui veut acheter un logement dont le prix a augmenté en moyenne de 140% durant la dizaine d'années qui vient de s'écouler, je ne le ferais pas. Et vous, Nitro?

Je ne sais pas trop quoi vous répondre car une banque, ça ne fonctionne pas comme ça. En gros pour faire vraiment très court, si les taux sont à 2%, elles prêtent à 2% + marge et offrent des placements à 2% - marge. Si les taux sont à 6%, elles prêtent à 6% + marge et offrent des placements à 6% - marge. Cette marge permet de payer les salariés et les actionnaires. Sinon elles prêtent quasiment toujours du moment que vous apportez la preuve de votre solvabilité.
En outre, pour prêter, elles doivent également avoir un coussin de sécurité : au cas où vous ne remboursez pas, c'est les fonds propres qui paient. Quand les fonds propres diminuent (suite par exemple à des spéculations râtées) elles durcissent les conditions de crédit (plus sélectives, ou augmentent la marge pour se recapitaliser, cf. 2007 - 2008). Bref, c'est une explication très approximative et imparfaite sur les banques, mais plus proche de la réalité que votre description.

Nitro · #35 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 01:04

3dsman a écrit :je crois pas que les acheteurs anticipent quoi que ce soit de l'évolution de l'inflation!
Déjà que la plupart ne pigent rien a un tableau d'amortissement.
Et puis si tu leur demandent en ce moment on peu pas dire qu'ils soient confiant dans leur évolution salariale a moyen/ long terme non? C'est l'inflation des salaires qui compte pour le remboursement d'un crédit en monnaie de singe.

Votre papa ou votre grand mère ne vous a jamais dit : emprunte petit, n'hésite pas, toute façon avec le temps ton salaire va croitre et tes mensualités deviendront moins pénibles.
En disant ça, ils supposent qu'il va y avoir de l'inflation.

Nitro · #36 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 01:31

mat49 a écrit :
Nitro a écrit :Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir.

Tu vois, je crois que ta démo est par terre.
Hum.
Ici tous les salaires font du 7% l'an.
La concurrence Chinoise, allemande, américaine, ça n'existe pas. Les pressions des actionnaires pour dégraisser non plus. Ce qui est sûr c'est que les salaires vont monter, monter, monter.

Lisez bien la phrase : SI ya de l'inflation alors les salaires risquent de monter.
Ce n'est pas la même chose que : Il y a de l'inflation et les salaires vont monter.
C'est ni de l'économie, ni de la science : c'est de la lecture.

Quant à votre débat : inflation ou pas inflation, vous avez un chapitre de retard. L'idée que la mondialisation permet de contenir l'inflation, que vous évoquez, reste vraie, mais depuis la crise les gens regardent autre chose : le déficit des états.
Il faut comprendre que l'inflation est une arme redoutable, ça permet de rembourser une dette avec de la monnaie de singe. Et quand vous voyez les planches à billets qui tournent aux USA, ca donne à réfléchir.
Regardez les points morts des OATei long terme (anticipation inflation euro à 20 ans par ex) : l'inflation à long terme monte monte.

#37 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 10:26

Nitro a écrit :
mat49 a écrit :
Nitro a écrit :Donc s'il y a de l'inflation, c'est que mon salaire "risque" de monter monter dans l'avenir.

Tu vois, je crois que ta démo est par terre.
Hum.
Ici tous les salaires font du 7% l'an.
La concurrence Chinoise, allemande, américaine, ça n'existe pas. Les pressions des actionnaires pour dégraisser non plus. Ce qui est sûr c'est que les salaires vont monter, monter, monter.
Lisez bien la phrase : SI ya de l'inflation alors les salaires risquent de monter.
Ce n'est pas la même chose que : Il y a de l'inflation et les salaires vont monter.
C'est ni de l'économie, ni de la science : c'est de la lecture.

Quant à votre débat : inflation ou pas inflation, vous avez un chapitre de retard. L'idée que la mondialisation permet de contenir l'inflation, que vous évoquez, reste vraie, mais depuis la crise les gens regardent autre chose : le déficit des états.
Il faut comprendre que l'inflation est une arme redoutable, ça permet de rembourser une dette avec de la monnaie de singe. Et quand vous voyez les planches à billets qui tournent aux USA, ca donne à réfléchir.
Regardez les points morts des OATei long terme (anticipation inflation euro à 20 ans par ex) : l'inflation à long terme monte monte.

Non, Inflation // hausses salaires:
1) si l'argent dégagé par la hausse des prix sert à rembourser les emprunts des sociétés privés
2) si l'argent dégagé part à l'étranger
3) si l'argent dégagé sert à payer les dividendes (fonds de pension et autres)
4) l'inflation ne se décrète pas quand les salaires ne sont pas contrôlés.
5 ) Concurrence, concurrence, le premier qui monte ses salaires et ses prix est mort.
Tiens, quelle est l'évolution salariale en Grèce, à la hausse?
Et l'inflation?

Dernier IPC grec à 5,2%
bon, les salaires ont également monté.
Saches bien que l'argent du "quantitative easing" n'est que virtuel et sert à éviter le gadin bancaire (avec argent gratuit pour spéculer). Il n'arrive pas dans l'économie réelle.

alice · #38 Message par **alice** » 18 déc. 2010, 10:34

mat49 a écrit :Saches bien que l'argent du "quantitative easing" n'est que virtuel et sert à éviter le gadin bancaire (avec argent gratuit pour spéculer). Il n'arrive pas dans l'économie réelle.

oui, ou à renforcer leurs fonds propres parce qu'elles ont un sacré paquet de *** dans leurs bilans. En bref, ça circule pas....

Nitro · #39 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 11:47

alice a écrit :
mat49 a écrit :Sache bien que l'argent du "quantitative easing" n'est que virtuel et sert à éviter le gadin bancaire (avec argent gratuit pour spéculer). Il n'arrive pas dans l'économie réelle.
oui, ou à renforcer leurs fonds propres parce qu'elles ont un sacré paquet de *** dans leurs bilans. En bref, ça circule pas...

Vous confondez tout. Il y a 2 éléments dans le QE.
1) Injection de liquidités (les fameux LTRO) pour que les banques continuent à se faire confiance sur le marché interbancaire (les fameux taux Euribor).
2) Rachat de titres. La BCE rachète des titres grecques et irlandaises par exemple pour faire plier le taux "réel" des obligations (pour ne pas étrangler un pays déjà asphyxié par leur dette). Mais elle le fait en très très faible quantité par rapport à la Fed (la banque centrale de l'Amérique).
Regardez ça par exemple :
http://www.banque-france.fr/fr/publicat ... focus4.pdf
Tout est expliqué ici pages 3 et 4. (en fait il a 3 points en tout dans le QE. Par exemple, le renforcement des fonds propres dont vous parlez passe plutôt par la pente de la courbe).
Après je serai très heureux de discuter avec vous.

#40 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 11:55

Oui, mais ni l'un ni l'autre ne se retrouve dans l'économie réelle.
Le rachat de titres d'état est un rachat de titres secondaires, en clair d'obligations d'états à faibles taux dont la valeur s'est dépréciée du fait de la hausse des taux. Ce rachat est fait pour torcher le cul des banques afin d'éviter d'inscrire à leur passif le krach obligataire.
Après montre moi que l'argent du QE se retrouve en hausses salariales avec simultanément un chômage à 10-20% selon les pays...

Nitro · #41 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 12:02

mat49 a écrit :Oui, mais ni l'un ni l'autre ne se retrouve dans l'économie réelle.
Le rachat de titres d'état est un rachat de titres secondaires, en clair d'obligations d'états à faibles taux dont la valeur s'est dépréciée du fait de la hausse des taux. Ce rachat est fait pour torcher le cul des banques afin d'éviter d'inscrire à leur passif le krach obligataire.
Après montre moi que l'argent du QE se retrouve en hausses salariales avec simultanément un chômage à 10-20% selon les pays...

Lisez un peu l'article de la Banque de France que je viens d'envoyer.
On n'a jamais dit que l'argent du QE va dans l'économie et se transforme en hausses salariales.
Cet argent fait grossir la masse monétaire, avec un risque de faire déraper l'inflation bcp plus tard.
Vous voyez cela dans les anticipations d'inflation à LT sur les OATi / OATei 20 - 30 ans.
Faites le graphique, vous verrez... (cf. site de l'AFT).
Sinon à court terme, les banques centrales se battent plutôt contre la déflation que l'inflation !

Nitro · #42 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 12:13

Je dis tout ça car je crains bien qu'il faille guetter la hausse des taux réels et non des taux nominaux (cad le chiffre qui s'affiche dans la vitrine de votre banque).
Car c'est la hausse du taux réel qui aura éventuellement (cad toutes choses égales par ailleurs) un impact négatif sur les prix.

#43 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 12:28

Cet argent (QE) est fait pour maintenir haut les prix des actifs.
il ne fait pas d'inflation.
Chose rigolote, le prix d'un actif menant à une rente annuelle de 1€, actif sûr à 100%, a une valeur mathématique non évaluable lorsque les taux sont à 0. (dans la formule de calcul de la valeur du dit actif se traîne une opération non conforme, notée #0

)
Le QE est pour encourager certains zozos à acheter très cher, horriblement cher un actif rapportant 1€.
Quant aux "prévision d'inflation" de france-trésor = wishful thinking... les taux sur les maturités juillet 2029 des OATi sont de 3.4%, et de 2.1 pour celles à aturité en 23.
C'est plutôt la prime de risque "dettes détat" qui fait monter...
Ça fait 20 ans que la banque du Japon fait de l'easing...
Pas un pet sur les salaires japonais, mais 200% du PIB en dettes publiques et un soucis actuel de financement...(taux d'épargne japonais à 0)

Nitro · #44 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 13:04

mat49 a écrit :Cet argent (QE) est fait pour maintenir haut les prix des actifs.
il ne fait pas d'inflation.
Chose rigolote, le prix d'un actif menant à une rente annuelle de 1€, actif sûr à 100%, a une valeur mathématique non évaluable lorsque les taux sont à 0. (dans la formule de calcul de la valeur du dit actif se traîne une opération non conforme, notée #0 )
Le QE est pour encourager certains zozos à acheter très cher, horriblement cher un actif rapportant 1€.
Quant aux "prévision d'inflation" de france-trésor = wishful thinking... les taux sur les maturités juillet 2029 des OATi sont de 3.4%, et de 2.1 pour celles à aturité en 23.
C'est plutôt la prime de risque "dettes détat" qui fait monter...
Ça fait 20 ans que la banque du Japon fait de l'easing...
Pas un pet sur les salaires japonais, mais 200% du PIB en dettes publiques et un soucis actuel de financement...(taux d'épargne japonais à 0)

Là ça frise le ridicule. Vous parlez des OATi et vous ne savez même pas lire !
Le 3.4% c'est le coupon de l'OATi 2029 cher ami !
Son rendement est de 1.52% à fin nov 2010. Comme l'OAT nominale a un rendement de 3.55%, on en déduit une inflation anticipée d'ici 2029 à 2.03% !
Encore que l'OATi c'est de l'inflation française et son rendement est pollué par d'autres facteurs (je ne vais pas les citer pour ne pas vous assommer).
Il faut plutôt regarder l'OATei 2032. Le taux réel est monté rapidement de 1.1% à 1.6% en qq mois alors que l'inflation est restée scotchée à 2%.

#45 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 13:27

2% d'inflation prédite....
c'est ce que l'on a actuellement.
le "taux réel" qui monte, c'est pour le risque "défaut sur dette".
enfin, comment faire monter le salaires avec 10-15 % de chômage et une concurrence internationale
expliquez plus en détail

On peut bien avoir inflation faible et stagnation (voire régression

) salariale.
ce n'est pas le torchage bancaire en cours qui va amener à embaucher des auxiliaires de vie grand gisement d'emploi futur

Nitro · #46 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 13:42

mat49 a écrit :2% d'inflation prédite....
c'est ce que l'on a actuellement.
le "taux réel" qui monte, c'est pour le risque "défaut sur dette".
enfin, comment faire monter le salaires avec 10-15 % de chômage et une concurrence internationale
expliquez plus en détail
On peut bien avoir inflation faible et stagnation (voire régression ) salariale.
ce n'est pas le torchage bancaire en cours qui va amener à embaucher des auxiliaires de vie grand gisement d'emploi futur

Vous vous êtes bien illustré avec les OATi et vous vous rattrappez comme vous pouvez : mais cela montre que vous lisez très peu. Et vous n'hésitez pas à parler des choses sans rien connaître.
Arrêtons-nous ici, vous m'avez bien amusé en cette matinée. Je vous propose de sortir faire qq courses de Noël, ça vous évitera de trop regarder la télé et ça fera remonter l'inflation.
Mais dans votre panier, n'oubliez pas un petit manuel d'initiation à l'économie. On ne sait jamais quand l'envie de lire nous prend un jour...

#47 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 13:58

Oh cher Maître, montre moi le taux d'inflation prévu à 20 ans, ainsi que les hausses salariales afférentes.
Cordialement Mat49

Nitro · #48 Message par **Nitro** » 18 déc. 2010, 14:28

mat49 a écrit :Oh cher Maître, montre moi le taux d'inflation prévu à 20 ans, ainsi que les hausses salariales afférentes.
Cordialement Mat49

Décidément vous vous enfoncez : je ne peux pas montrer ce qu'il n'existe pas. Les OATei anticipent une inflation à 2%.
Mais dans qq années ? qd la masse monétaire gonflera, le risque d'inflation aussi !
Peut-être bien qu'en 2040 il n'y aura pas d'inflation, mais le fait qu'on l'anticipe en 2015 pour 2040 va pousser les gens à s'endetter pour faire monter les prix.
C'est ça que j'essaie de vous dire. Vous comprenez ?

#49 Message par **mat49** » 18 déc. 2010, 14:38

Non, je ne vois pas ce que tu cherche à démontrer, mais plutôt que tu cherches à noyer le poisson.

Dis toi que le français moyen médiocre n'a pas accès aux études de la BDF mais à l'évolution de sa feuille de paie (quand il en a une, bien sûr) et de ses dépenses contraintes (dont taxes et impôts, va venir l'assurance santé privée)
Depuis 1983 (victoire des socialistes de l'époque) plus d'indexation salaire/prix. Et c'est pas prêt de revenir.
Que la rente de 1€ soit valorisée 1 milliards beccause taux = 0, ça, on s'en fout côté inflation....

alice · #50 Message par **alice** » 18 déc. 2010, 14:38

Nitro a écrit :qd la masse monétaire gonflera, le risque d'inflation aussi !

Votre inquiétude est légitime, mais vos réflexions me semblent obscurcies par la peur

Avec une différence de taille : pour empêcher le gonflement de la masse monétaire et le risque inflationniste, la BCE, contrairement à la Fed, a pris le parti de stériliser ses opérations d'injection de liquidités. Si elle achète des titres pour une valeur de 100, elle diminue d'autant les prêts qu'elle fait aux banques : ceci l'empêche de racheter de trop gros montants mais lui permet d'équilibrer son bilan.

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