Incidence de la remonté des taux vs apport personnel

[francois_lar]

Suite au très bon article de breizhfox et a ma question n'ayant trouvé de réponse dans son topic je me permets de vous la reposer :

Breizhfox a écrit:
Il semble logique de dire que le potentiel de hausse des taux d’intérêt est énorme et son potentiel de baisse très faible.

S’ils augmentent, c’est une épée à double tranchant : ceux qui n’ont pas d’apport seront toujours exclus du marché.

Ce qui me fait réfléchir au passage a l'acte pour cette année, avec un apport qui peine a grossir comblant a peine plus le frais de notaire, d'un ptz+ très attractif dans le cadre de la construction bbc (69 000 euros a O% dans mon cas), qu'est ce que je gagne a attendre une baisse de -20% -30% dans x années alors que les taux se seront relevés ??

Merci de vos conseils.

[bleuzenn22]

et ton PTZ+ tu dois le rembourser sous combien de temps ? 5 ans ?!

[ddb]

Perso, nous n'avons pas poussé la réflexion si loin, nous avons juste essayé le bon sens :
- la maison entrée de gamme potable = 180000€
- avec 3500€ net avec un endettement raisonnable on nous prête = 130 000€
- le mieux est d'essayer d'apporter la différence et tant mieux si au final toute aides cumulées nous empruntons moins ou nous achètons mieux qu'espérer précédemment.

Dès que nous atteindrons les 60 000€ d'épargne nous évaluerons alors notre budget réel soit d'ici 2 à 3 ans et d'ici là notre famille devrait s'être agrandie, nous aurons peut être changé de taff, etc, etc...

DDB

[aquafiestas]

qu'est ce que je gagne a attendre une baisse de -20% -30% dans x années alors que les taux se seront relevés ??

Merci de vos conseils.

Aucune idée de la somme en jeu.
Mais le temps qui passe a aussi une valeur et pas seulement en terme de loyer.

[defrance69]

De mémoire lors de mes simulations, la durée du PTZ+ pour du neuf on est dans les 9ans, mais cela dépend de tes revenus.

Le ptz+ est effectivement très intéressant sur du neuf en BBC, toute la question sera d'en trouver dans son coin, avec un prix ne prenant pas en compte le fait que le PTZ+ est inclus d'office. Je me demande d'ailleurs si cela ne va pas changer la typologie des acheteurs de neuf, avant on avait du scellier pour épargnant on aurait maintenant du bbc pour primo à ptz...

De toute manière je n'imagine pas 1 seul instant l'état arrêter de faire de la perfusion dans ce secteur et nous sortir un ptz++ ensuite.

Pour ce qui est de la remonté des taux, ne resteront sur le marché à l'achat que ceux qui auront de l'apport et plus ils en auront, mieux ce sera.
La principale question en terme de décision d'achat n'est pas forcément d'attendre une hypothétique baisse mais un inversement du marché en terme d'offre et de demande.
actuellement il y a peu d'offres et beaucoup de demande (pret pas chère, ptz, placement). Avec les taux qui remontent comme le chômage d'ailleurs, il ne faut pas être devin pour deviner que cette tendance va bientôt s'inverser et je doute qu'alors le gouvernement arrête les subventions...


Une autre question est plus de savoir si vous en avez "besoin" d'acheter (à cause de votre age, d'avoir plus besoin d'espace cause bébé, ou de réaliser une 'épargne forcée').

[kesako]

qu'est ce que je gagne a attendre une baisse de -20% -30% dans x années alors que les taux se seront relevés ??

que la baisse des prix sera superieure a la baisse de votre pouvoir d'achat.
Vous allez me rétorquer que les prix s'équilibrent au maximum de ce que les gens peuvent emprunter , donc sans apport c'est kif-kif .
je répondrai que dans la réalité ca ne se passe pas comme ca : quand la baisse est enclenchée , les gens attendent que ca baisse encore , donc la baisse sera plus forte que la hausse des taux.

[nausicaa]

Bonjour à tous
Bref passage ici pour tenter de répondre à la question initiale

De façon générale, il vaut toujours mieux devoir moins de capital à taux élevé que plus de capital à taux moindre

Pourquoi ?

parce que la seule dette certaine, c'est le capital dû

les intérêts dus sont hypothétiques, vous pouvez rembourser prématurément, ou renégocier les intérêts

De ce fait, que les prix montent parce que le taux d' intérêts baisse est absurde... on en déduira donc que les prix baisseront quand les taux d'intérêt monteront... et que se passera t il ?

Eh bien pour toute revente prématurée, la capital deviendra impossible à rembourser...

Exemple chiffré (arrondi)

admettons que les prix ont doublé depuis que les taux on été divisés par 2

vaut il mieux emprunter 100 000 à 8% sur 15ans ou 200 000 à 4% sur 30ans ?

(la mensualité est à peu près la même)

Personnellement, si je dois revendre prématurément, je préfère devoir 100 000 que 200 000

Si je dois revendre au bout de 15 ans, je préfère que le bien soit remboursé (dans la première option) que de devoir encore du capital

Je préfère rembourser la même somme pendant 15 ans que pendant 30 ans pour le même bien conservé 30 ans ...

[nausicaa]

PS : dans les 2 cas ci dessus, ont doit rembourser à peu le près le double de ce que l on emprunte, respectivement 200 000 et 400 000...

Cette baisse des taux n'a donc pas profité aux acheteurs... Le bien leur coutant le double de remboursement, malgré la baisse des taux

[defrance69]

prenons un cas concret :
- achat un appart à 300k€+fdn avec 100k€ d'apport coût du pret à 4% sur 20 ans env 1400 soit 436k€
- achat un appart à 200k€+fdn avec 100k€ d'apport coût du pret à 8% sur 10 ans env 1400 soit 268k€
écart : 168k€

- achat un appart à 300k€+fdn avec sans apport coût du pret à 4% sur 20 ans env 2000 soit 480k€
- achat un appart à 200k€+fdn avec sans apport coût du pret à 8% sur 10 ans env 2700 soit 324k€
écart : 156k€

[ddb]

prenons un cas concret :
- achat un appart à 300k€+fdn avec 100k€ d'apport coût du pret à 4% sur 20 ans env 1400 soit 436k€
- achat un appart à 200k€+fdn avec 100k€ d'apport coût du pret à 8% sur 10 ans env 1400 soit 268k€
écart : 168k€

- achat un appart à 300k€+fdn avec sans apport coût du pret à 4% sur 20 ans env 2000 soit 480k€
- achat un appart à 200k€+fdn avec sans apport coût du pret à 8% sur 10 ans env 2700 soit 324k€
écart : 156k€

J'adore vos cas concrets, très réalité français moyen de 30 piges LOL

Alors reprenons : achat appart/maison à 150 000€ + FDN avec 10k€ d'apport coût du pret à 4% sur 30 ans

Là c'est plus concret

DDB

[defrance69]

pas le cas des 30 piges en effet, mais celui d'un quadra dans une 'grande ville' comme ma pomme

[ignatius]

Vous ne lisez pas les messages.
Là il s'agit d'une construction.
Le foncier ne va pas s'effondrer, et le coût de la construction non plus.

Donc ce qu'on peut gratter ( peut être 5 % ) est totalement absorbé par la hausse des taux.

Dans le cadre d'une construction (coût à peu près fixe d'une année sur l'autre, à qqs pour cents près ), si le foncier n'est pas surévalué, tu peux y aller.

[ddb]

pas le cas des 30 piges en effet, mais celui d'un quadra dans une 'grande ville' comme ma pomme

Sérieusement, tu crois qu'il y a beaucoup de quadra en terme de % de la population avec ton profil ?
Même moi, avec un profil bien moindre je sais que nous ne sommes pas et de loin à plaindre...

DDB

[defrance69]

Vous ne lisez pas les messages.
Là il s'agit d'une construction.
Le foncier ne va pas s'effondrer, et le coût de la construction non plus.

Donc ce qu'on peut gratter ( peut être 5 % ) est totalement absorbé par la hausse des taux.

Dans le cadre d'une construction (coût à peu près fixe d'une année sur l'autre, à qqs pour cents près ), si le foncier n'est pas surévalué, tu peux y aller.

tous dépend si il s'agit d'une construction d'un appart ou d'une maison

[-_- WatcheR -_-]

Le ptz+ est effectivement très intéressant sur du neuf en BBC, toute la question sera d'en trouver dans son coin, avec un prix ne prenant pas en compte le fait que le PTZ+ est inclus d'office. Je me demande d'ailleurs si cela ne va pas changer la typologie des acheteurs de neuf, avant on avait du scellier pour épargnant on aurait maintenant du bbc pour primo à ptz...

A te lire, je suis en train de me dire que si dans un immeuble neuf, la majorité des acheteurs sont des primo PTZ+, alors, comme souvent cette population a tendance à s'endetter au taquet pour acheter, la copropriété risque d'être moins bien entretenue (ils ne voteront que très peu les travaux de maintenance, car déjà pris à la gorge pour rembourser) et risque de se dégrader plus vite...

Juste une petite réflexion... désolé pour le HS!

[francois_lar]

admettons que les prix ont doublé depuis que les taux on été divisés par 2[/b]

vaut il mieux emprunter 100 000 à 8% sur 15ans ou 200 000 à 4% sur 30ans ?

Dans ce cas cela ne se discute pas.

On sais tous ici maintenant que les prix ne perdront pas 50 %, friggit nous donne -30% max pour revenir dans le tunnel.
Selon les différents articles et la réalité de ces derniers jours les taux remontent et cela semble indéniable, compte tenu de la conjoncture.

Prenons un exemple avec une simulation très proche de mon cas actuel :

J'envisage un achat d'un appartement bbc que je souhaite garder au moins 20 ans, pour y loger ma famille sans aucune intention de plus value a l'achat/revente. 90m² a 240 000.
J'ai 40K d'apport, j'emprunte 130K au taux actuel a disons 4% et le reste 70K a 0%.

Même si les prix baisse, et dans le bbc neuf avec la hausse du cout des MP cette baisse sera très certainement relative.
Qu'est ce que je gagne a attendre ?

[ignatius]

au fait on ne sait pas si c'est une maison individuelle ou un appart.
si c'est une maison individuelle, ce que j'ai dit plus haut s'applique totalement.
si c'est un appart, ça ne s'applique pas du tout, il faut attendre la baisse.

[defrance69]

Le ptz+ est effectivement très intéressant sur du neuf en BBC, toute la question sera d'en trouver dans son coin, avec un prix ne prenant pas en compte le fait que le PTZ+ est inclus d'office. Je me demande d'ailleurs si cela ne va pas changer la typologie des acheteurs de neuf, avant on avait du scellier pour épargnant on aurait maintenant du bbc pour primo à ptz...

A te lire, je suis en train de me dire que si dans un immeuble neuf, la majorité des acheteurs sont des primo PTZ+, alors, comme souvent cette population a tendance à s'endetter au taquet pour acheter, la copropriété risque d'être moins bien entretenue (ils ne voteront que très peu les travaux de maintenance, car déjà pris à la gorge pour rembourser) et risque de se dégrader plus vite...

Juste une petite réflexion... désolé pour le HS!

je trouve pas cela hs, cependant, sur du neuf il faut espérer que les frais de fonctionnement (surtout sur du bbc) soit plus faible.

Dans l'autre cas des investisseurs scelliers, va leur demander des frais de copro alors qu'ils n'arrivent pas à louer leur daube...

[aquafiestas]

admettons que les prix ont doublé depuis que les taux on été divisés par 2[/b]

vaut il mieux emprunter 100 000 à 8% sur 15ans ou 200 000 à 4% sur 30ans ?

Dans ce cas cela ne se discute pas.

On sais tous ici maintenant que les prix ne perdront pas 50 %, friggit nous donne -30% max pour revenir dans le tunnel.
Selon les différents articles et la réalité de ces derniers jours les taux remontent et cela semble indéniable, compte tenu de la conjoncture.

Prenons un exemple avec une simulation très proche de mon cas actuel :

J'envisage un achat d'un appartement bbc que je souhaite garder au moins 20 ans, pour y loger ma famille sans aucune intention de plus value a l'achat/revente. 90m² a 240 000.
J'ai 40K d'apport, j'emprunte 130K au taux actuel a disons 4% et le reste 70K a 0%.

Même si les prix baisse, et dans le bbc neuf avec la hausse du cout des MP cette baisse sera très certainement relative.
Qu'est ce que je gagne a attendre ?

Rien.
Si vous restez plus de 10 ans dedans et si l'immo ne fait pas -50%. Rien.

[Goldorak2]

Vous ne lisez pas les messages.
Là il s'agit d'une construction.
Le foncier ne va pas s'effondrer, et le coût de la construction non plus.

Le prix de la construction ne va certes pas s'effondrer.

Mais le foncier peut s'effondrer... Il n'y a rien de plus spéculatif que le foncier. Le gros du prix du terrain à bâtir est clairement du à sa rareté. Et cette rareté, dans toutes les banlieues françaises y compris en ile de France, c'est une politique. Une politique peut changer... si on devait décider que c'est bien de construire. Bon, c'est pas encore le cas mais qui sait, les idées simples finiront peut être par s'imposer.

Le coût technique du terrain en deça duquel le terrain ne peut descendre :
7000 euros pour installer un traitement des eaux individuel (surement moins cher en tout à l'égout collectif... qu'on peut en plus facturer sur des années sur le prix de l'eau !)
qques centaines d'euros pour les arrivée d'eau et d'élèc
0.5 à 1 euros du m² pour des usages agricoles.

8000 euros de coût technique pour une parcelle constructible de 1000m².
Tu ajoute les routes => 10kE la parcelle.
Le reste du coût, c'est de la spéculation dû à une rareté politiquement organisée.

(bon après, même au coût technique, certains terrains seront plus demandés que d'autres et vaudront plus chers... mais beaucoup moins chers qu'aujourd'hui s'ils sont en concurence avec des terrains très nombreux et sans attrait particulier. L'abondance et la concurrence des terrains plutôt que la pénurie.)

[francois_lar]

Le gros du prix du terrain à bâtir est clairement du à sa rareté. Et cette rareté c'est une politique.

a l'extérieur des grandes agglo oui mais dans le centre ville ou en première couronne des grandes villes ce n'est pas vraiment le cas. le foncier est tous simplement rare a ces endroits.

[cedric_clt]

Cas concret : J'ai 30 ans, 60000 d'apport et on me prête 95000 sur 15 ans.

Je préfère attendre une éventuelle baisse tout en augmentant mon apport,
je pense même que les taux montant m'arrangeront si ça fait baisser les prix.
Au pire je pense pas que ça puisse encore monter dans les 5 ans à venir.

En réalité quand je vois le coût d'un prêt et les prix annoncés des biens en vitrine
ça me fait flipper.

Par contre autour de moi beaucoup choisissent d'acheter avec un prêt au taquet sur 25 ans.

Je respecte ce choix, c'est aussi une réflexion sur son projet personnel et familial tout le monde
ne raisonne pas en terme de stratégie financière.

[defrance69]

Par contre autour de moi beaucoup choisissent d'acheter avec un prêt au taquet sur 25 ans.

Je respecte ce choix, c'est aussi une réflexion sur son projet personnel et familial tout le monde
ne raisonne pas en terme de stratégie financière.

Je ne respecte pas ce choix, c'est une erreur, une bétise qui peut mettre une famille entière sur la paille

[Guins]

Mais le temps qui passe a aussi une valeur et pas seulement en terme de loyer.

Mais non, arriver en maison de retraite médicalisée pour s'y établir (définitivement...), en arborant fièrement un acte d'achat de maison idéale pour famille avec enfants, enfin achetée il y a 3.5 ans, en exultant dans son dentier "Vous voyez, je vous l'avais dit en 2004 que ça allait baisser fortement par rapport aux prix de cette époque là!", c'est priceless.

[eaudevian]

Par contre autour de moi beaucoup choisissent d'acheter avec un prêt au taquet sur 25 ans.

Je respecte ce choix, c'est aussi une réflexion sur son projet personnel et familial tout le monde
ne raisonne pas en terme de stratégie financière.

Peut-être, sauf que les acheteurs présentent le plus souvent leur choix comme étant stratégique (notamment, "je n'aurais pas de loyer à payer quand je serais à la retraite", ou "si je met le pied dans l'immo, ensuite je pourrai m'agrandir grace aux plus-values"), même s'il y a certe d'autres moteurs de décision.

A contrario, être locataire n'est pas toujours un choix résultant d'une stratégie, ou d'une contrainte, financière (on peut préferer rester locataire pour d'autres raisons, par exemple, hé oui, une meilleure qualité de vie, ou une plus grande mobilité..)

Bref, les cupides ne sont pas forcément les locataires ..

[Pi-r2]

Je respecte ce choix, c'est aussi une réflexion sur son projet personnel et familial tout le monde
ne raisonne pas en terme de stratégie financière.

Personnel sans doute, réflexion, clairement non.

[humanils]

Le gros du prix du terrain à bâtir est clairement du à sa rareté. Et cette rareté c'est une politique.

a l'extérieur des grandes agglo oui mais dans le centre ville ou en première couronne des grandes villes ce n'est pas vraiment le cas. le foncier est tous simplement rare a ces endroits.

J'habite sur Lyon et je lisais un article dans une revue d'architecture (Archistrorm) qui citait le chiffre de un million de m2 constructibles pour le projet global Lyon-Confluence. Sur le site de Lyon-Confluence ils parlent de 70ha... Bref, même dans une très grande agglomération la pénurie de terrain potentiellement constructibles n'est pas vraiment évidente.

[Guins]

Le gros du prix du terrain à bâtir est clairement du à sa rareté. Et cette rareté c'est une politique.

a l'extérieur des grandes agglo oui mais dans le centre ville ou en première couronne des grandes villes ce n'est pas vraiment le cas. le foncier est tous simplement rare a ces endroits.

J'habite sur Lyon et je lisais un article dans une revue d'architecture (Archistrorm) qui citait le chiffre de un million de m2 constructibles pour le projet global Lyon-Confluence. Sur le site de Lyon-Confluence ils parlent de 70ha... Bref, même dans une très grande agglomération la pénurie de terrain potentiellement constructibles n'est pas vraiment évidente.

Ces superficies (1 million de m2, 70 ha) sont dans le cadre d'opérations d'aménagement/rénovation de quartiers, généralement par des opérations de ZAC.

Il ne s'agit pas de terrains à bâtir disponibles pour les particuliers, ce dont parlait Goldorak2.

[neron]

Oui sans apport, la hausse des taux semble diminuer les capacités d'achat que pourraient compenser une baisse des prix.

Mais vous avez déjà quelques soit la situation, le droit à emprunter xx.000 € à 0 %. Cependant depuis quand pourrait-on acheter sans avoir des économies préalables ? C'est l'effet magique des années 2000 .Avant les gens ouvrait un PEL pour y mettre leur économie car le PEL et son crédit sont considérés comme des apports. Ainsi avec un PEL à 50.000 € vous pourrez (50.000 € (PEL à 4 %)+ 60.000 € (PTZ+) + 50.000 € (Pret 92 ou 75) + 10.000 (Pret 1%)) quelques soit la hausse des taux. Soit plus 300.000 € dispo. plus que le budget moyen d'une maison (en plus ces crédits ne peuvent vous être refusée en cas de crédit crunch)

Pourquoi alors pensez-vous devoir emprunter plus à des taux forts dans les années à venir ?

Néanmoins imaginons que les tx passent de 4 % à 8 % et que les prix de l'immo. diminuent par 2* (afin d'offrir un rd. identique aux OAT) et que vous vouliez tout emprunter sans bénéficier des promo de l'état.
- 100.000 € / 25 ans à 4 % -> 527,84 € / mois
- 50.000 € / 12 ans à 8 % -> 527,00 € / mois
Donc à la place d'emprunter sur 25 ans vous n'emprunteriez plus que sur 12 ans.

"*" les prix sont le reflet de la concurrence entre acheteurs et donc de leur capacité d'emprunt et de leurs économies (souvent pas si élevé pour la majorité des individus)

[steftlse]

Bonjour à tous
Bref passage ici pour tenter de répondre à la question initiale

De façon générale, il vaut toujours mieux devoir moins de capital à taux élevé que plus de capital à taux moindre

Pourquoi ?

parce que la seule dette certaine, c'est le capital dû

les intérêts dus sont hypothétiques, vous pouvez rembourser prématurément, ou renégocier les intérêts

De ce fait, que les prix montent parce que le taux d' intérêts baisse est absurde... on en déduira donc que les prix baisseront quand les taux d'intérêt monteront... et que se passera t il ?

Eh bien pour toute revente prématurée, la capital deviendra impossible à rembourser...

Exemple chiffré (arrondi)

admettons que les prix ont doublé depuis que les taux on été divisés par 2

vaut il mieux emprunter 100 000 à 8% sur 15ans ou 200 000 à 4% sur 30ans ?

(la mensualité est à peu près la même)

Personnellement, si je dois revendre prématurément, je préfère devoir 100 000 que 200 000

Si je dois revendre au bout de 15 ans, je préfère que le bien soit remboursé (dans la première option) que de devoir encore du capital

Je préfère rembourser la même somme pendant 15 ans que pendant 30 ans pour le même bien conservé 30 ans ...

Il y a un contre argument à ça, c'est que si un jour l'état taxe les plus values, le mec qui a acheté au sommet de la bulle, à taux bas, sera pas taxé, alors que l'autre le sera, car l'état ne pensera pas qu'il aura raqué en intérêt.

[neron]

Bonjour à tous .. De façon générale, il vaut toujours mieux devoir moins de capital à taux élevé que plus de capital à taux moindre..

Bonjour nausicaa,

Oui. De toute façon la question n'a pas de sens puisque les taux sont déjà fixés pour les primo (PTZ+, PEL, ...)

Ainsi pour les primo, si hausse des taux, elle influera juste sur leur emprunt complémentaire auprès de la banque.
Celui-ci sera d'autant plus faible dès que les prix auront baissés !!

Donc amha la hausse des tx ne peut avoir qu'un effet bénéfique pour les primos et famille moyenne si le PTZ+, .. se maintient.

[lecriminel]

arriver en maison de retraite médicalisée pour s'y établir (définitivement...), en arborant fièrement un acte d'achat de maison idéale pour famille avec enfants, enfin achetée il y a 3.5 ans, en exultant dans son dentier.

c'est donc pour ca que certains achetent meme s'ils sont perdants par rapport a la loc. ? Tout s'eclaire.....

[lecriminel]

90m² a 240 000.

je ne sais pas ou vous habitez mais avec des prix pareils, meme si la baisse n'atteint pas 50%, elle en a au moins le potentiel.

[Guins]

arriver en maison de retraite médicalisée pour s'y établir (définitivement...), en arborant fièrement un acte d'achat de maison idéale pour famille avec enfants, enfin achetée il y a 3.5 ans, en exultant dans son dentier.

c'est donc pour ca que certains achetent meme s'ils sont perdants par rapport a la loc. ? Tout s'eclaire.....

La fierté est probablement proportionnelle à la durée d'attente mentionnée dans la deuxième partie de ma phrase, que tu as coupé...

Ça me fait penser qu'il va falloir que je passe un coup de tondeuse supplémentaire à mon mouton jaune...

[mousse17]

90m² a 240 000.

je ne sais pas ou vous habitez mais avec des prix pareils, meme si la baisse n'atteint pas 50%, elle en a au moins le potentiel.

http://www.seloger.com/annonces/achat/a ... 660061.htm



effet PTZ + ?

[francois_lar]

90m² a 240 000.

je ne sais pas ou vous habitez mais avec des prix pareils, meme si la baisse n'atteint pas 50%, elle en a au moins le potentiel.

que ce soit chere on est d accord mais la je parle de bbc neuf d architecte pas un appt des annes 70 a rénover faut comparer en connaissance de cause