C'est pour quand le krach?

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Re: C'est pour quand le krach?

#401 Message par lecriminel » 24 févr. 2011, 01:54

je suis d'accord avec toi, c'est aussi le cas au Zimbabwe
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: C'est pour quand le krach?

#402 Message par Guins » 24 févr. 2011, 01:56

Guins a écrit :
lecriminel a écrit :
Guins a écrit :Gné?

Tu dois te tromper de personne...

Lien(s) (interne(s)) ?
je ne sais pas, fais moi tes calculs pour arriver a etre gagnant a l'achat et je te dirais ou est ton erreur
Avant cela, peux-tu indiquer les liens des posts où j'ai écrit les propos que tu m'attribues?
Ensuite, il suffit par exemple de faire la simulation demandée ici : viewtopic.php?p=1238549#p1238549

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Re: C'est pour quand le krach?

#403 Message par Guins » 24 févr. 2011, 01:57

lecriminel a écrit :je suis d'accord avec toi, c'est aussi le cas au Zimbabwe
Les sources que j'ai donné concernaient la France.

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Re: C'est pour quand le krach?

#404 Message par lecriminel » 24 févr. 2011, 02:54

Guins a écrit :1.Avant cela, peux-tu indiquer les liens des posts où j'ai écrit les propos que tu m'attribues ? 2. Ensuite, il suffit par exemple de faire la simulation demandée ici : viewtopic.php?p=1238549#p1238549
1. non, je pense mais je ne suis pas certain que ce soit toi.
2. tu m'orientes directement vers le ratio loyer/prix et tu as bien raison: c'est pour moi la 1e erreur: pourquoi ignorer le bon exemple plus haut de Fox et te baser sur des chiffres fantasque de cota-immo ? je trouve 266 ici http://www.superimmo.com/annonces/appar ... avec-xsm9i et 267 ici http://www.superimmo.com/annonces/appar ... utes-xqecaet il me semble que la decote admise pour la vente d'un bien occupé est de l'ordre de 15% ? ca donnerait un ratio d'environ 300.
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Re: C'est pour quand le krach?

#405 Message par lecriminel » 24 févr. 2011, 03:41

Guins a écrit :Avant cela, peux-tu indiquer les liens des posts où j'ai écrit les propos que tu m'attribues?
quand tu as une idée en tete tu ne l'as pas ailleurs !

voyons deja ici:
Pour être absolument précis, il y a un cas où il peut-être éventuellement intéressant de rester éternellement locataire : si tu as un capital qui produit tous les mois + d'intérêts (nets après taxes et impôts) que le montant du loyer+inflation.

Mais pour cela, au niveau actuel des loyers, il faut être très riche, et/ou se satisfaire d'un logement relativement simple par rapport à ce niveau de richesse...

Et bien sûr il faut en plus avoir ce niveau de richesse rapidement après avoir quitté le domicile parental (héritage, et/ou revenus professionnels vraiment exceptionnels). Car si tu es resté locataire depuis 15 ans afin d'atteindre ce niveau de capital, il va falloir très longtemps avant de compenser ces 15 ans de loyers...
l'egalité achat/loc c'est si (part d'interet des mensualités + charges (y compris FN lissés sur la duree de detention mais sans la TH qui est aussi cote locataire) + (ou - si les prix montent) delta valeur de la maison )= (loyer - interets de ton capital)
voyons tes erreurs:
1er paragraphe: tu ne compares pas loyer/achat mais juste tu fais le calcul de combien de capital il faut pour s'enrichir malgré un loyer. C'est que tu as deja integré que quand on achete on s'enrichit, donc la seule facon de faire aussi bien avec un loyer c'est aussi de s'enrichir ! Apres ca, ne me dis pas que tu n'es pas plein d'a prioris......
2e paragraphe: si tu avais reellement comparé achat/loc, tu soulignerais peut-etre "il ne faut pas payer beaucoup d'interets pour etre gagnant a l'achat mais avec le niveau des prix actuels...."
3e paragraphe: tu n'as pas integré qu'effectivement, et toutes choses (je pense aux depenses) egales par ailleurs, le capital d'un locataire monte chaque année de la difference mensualité + charges de l'acheteur + interets du capital du locataire-loyer.

concernant la grosse inflation que tu vois venir, si grosse qu'elle maintiendrait ou augmenterait les prix immos, j'imagine qu'elle ne s'accompagnera pas d'une forte hausse des taux d'interets sur les capitaux non engagés dans l'immobilier ?
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Re: C'est pour quand le krach?

#406 Message par Pi-r2 » 24 févr. 2011, 07:13

Guins a écrit : Quel rapport avec le fait que les années 1981-1986 montrent que chômage élevée et inflation élevée (déteignant sur les salaires) ne sont pas incompatibles?
1/ le chômage était loin d'être aussi élevé (épargne moi les chiffres officiels actuels, merci)
2/ la mondialisation n'était pas encore arrivée au stade où on t'explique que les chinois font mieux et moins cher.
Pour qu'il y ait inflation (au sens économique, et pas juste augmentation des prix), il faut que les salaires puissent augmenter. ça me parait quand même très utopique, non ?
Les bonnes idées triomphent toujours. D'ailleurs c'est à cela qu'on reconnait qu'elles étaient bonnes.
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Re: C'est pour quand le krach?

#407 Message par Guins » 24 févr. 2011, 10:36

Pi-r2 a écrit :
Guins a écrit : Quel rapport avec le fait que les années 1981-1986 montrent que chômage élevée et inflation élevée (déteignant sur les salaires) ne sont pas incompatibles?
1/ le chômage était loin d'être aussi élevé (épargne moi les chiffres officiels actuels, merci)
Ah, ça recommence, les chiffres officiels, on les croyait quand on est d'accord (bien entendu en 1985-1986 les hommes politiques étaient des gens parfaitement intègres qui ne cherchaient jamais à minimiser les chiffres du chomage), et quand ça n'arrange pas, on dit qu'ils sont faux...

Donc toi qui dispose d'une meilleure connaissance que les professionnels qui établissent ces courbes, peux-tu me dire :
- quel était le taux de chômage "réel" en 1984-1985?
- et quel est le taux de chômage "réel" en 2011?

Afin qu'on puisse constater à quel point il était "loin d'être aussi élevé".

Une autre source :

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Re: C'est pour quand le krach?

#408 Message par Guins » 24 févr. 2011, 10:39

lecriminel a écrit :concernant la grosse inflation que tu vois venir
Je ne vois rien venir, je montre juste, exemple à l'appui, que chômage et inflation ne sont pas incompatibles.

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Re: C'est pour quand le krach?

#409 Message par FoX » 24 févr. 2011, 10:40

odeinat a écrit :Oui, enfin, il est quand même plus honnête de raisonner en euro constant je trouve. En 20 ans la baguette (et les salaires) on pris bcp plus de 20%.
C'est un tableau qui calcule en euro constant.
C'est comme le Port-salut, c'est noté dessus ! ;)
thierry51 a écrit :merci de préciser que ces personnes se sont plantés depuis bientôt 6 ans.C'est déjà un bon début.
Les baissiers d'aujourd'hui n'auront peut-être pas tort mais n'auront peut-être pas raison.Tu es comme tes copains de 2005, tu n'as pas de boule de cristal.Par contre tu as les chevilles drôlement gonflées (comme ceux de 2005).
Je ne sais pas quand les baissiers auront raison et si ils auront un jour raison , en attendant ceux qui ont acheté sont gagnants.
Ces personne ne se sont pas trompées dans la perception de la bulle immobilière.
Néanmoins, si tu espérais venir sur ce forum et trouver la totalité des réponses exactes sur les années à venir, il aurait peut-être été plus judicieux de prendre un abonnement chez la voyante dans la roulotte qui fait le coin de ta rue. :|
Pour rappel, il y a eu depuis 6 ans quelques menus détails : crise économique sans précédent, fiscalité très favorable en faveur de la bulle, ...

Pour les conclusions que tu en tires, je te laisse seul avec celles-ci. ;)
thierry51 a écrit :
odeinat a écrit :Oui, enfin, il est quand même plus honnête de raisonner en euro constant je trouve. En 20 ans la baguette (et les salaires) on pris bcp plus de 20%.
et la taxe d'habitation ?
0,35 l'assurance ? la mienne est de 0,15 .. etc etc
c'est sur que ton calcul est légèrement faussé par le résultat que tu recherches
on vient de te donner 3 exemples sans beaucoup chercher
La taxe d'habitation est payée par les deux : locataire ou propriétaire. Donc, "no relevant" dans le cas d'une comparaison.
Pour l'assurance, ça a été modifié sur les nouvelles simulations... mais entre nous, entre 0.35 et 0.15... :roll:

Mais tu l'as dis toi même "tu n'as pas beaucoup cherché"... ce qui est bien dommage car ça montre simplement que tu es à côté.
Liste d'ignorés : "Ahsoka Tano", "Shermann", "Nuwanda", "Manudesol", "maxihome", "12°5".

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Re: C'est pour quand le krach?

#410 Message par Guins » 24 févr. 2011, 10:55

lecriminel a écrit :baser sur des chiffres fantasque de cota-immo ?
Les chiffres de cotation-immo sont les annonces réelles. Donc pour se taper un ratio bien plus élevé, il faut :
- soit négocier plusieurs dizaines de % de réduction sur le le montant du loyer (super courant, c'est bien connu)
- soit surenchérir de plusieurs dizaines de % sur le prix d'achat...

En réalité, c'est plutôt l'inverse :
- comme déjà écrit, il est notoirement connu que le taux de négo sur les achats et supérieur à celui sur les locs
- il est régulièrement écrit sur ce forum que les annonces de vente incluent des biens évalués cher par des vendeurs qui "ne veulent pas brader" et qui peuvent tirer la moyenne vers le haut pendant plusieurs semestres avant de trouver preneur, alors que les annonces de locs restant vides aussi longtemps sont + rares.

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Re: C'est pour quand le krach?

#411 Message par FoX » 24 févr. 2011, 11:01

Guins a écrit :
lecriminel a écrit :baser sur des chiffres fantasque de cota-immo ?
Les chiffres de cotation-immo sont les annonces réelles. Donc pour se taper un ratio bien plus élevé, il faut :
- soit négocier plusieurs dizaines de % de réduction sur le le montant du loyer (super courant, c'est bien connu)
- soit surenchérir de plusieurs dizaines de % sur le prix d'achat...

En réalité, c'est plutôt l'inverse :
- comme déjà écrit, il est notoirement connu que le taux de négo sur les achats et supérieur à celui sur les locs
- il est régulièrement écrit sur ce forum que les annonces de vente incluent des biens évalués cher par des vendeurs qui "ne veulent pas brader" et qui peuvent tirer la moyenne vers le haut pendant plusieurs semestres avant de trouver preneur, alors que les annonces de locs restant vides aussi longtemps sont + rares.
Totalement en accord avec toi sur les principes énoncés.

Juste une précision concernant les loyers : à Quimper, ça peut se négocier et j'ai déjà vu jusqu'à 10%. Ca reste moindre que les achats, c'est évident... car c'est moins bullesque !

Pour ce qui est des locations, dans mon seul immeuble, il y a en a deux qui sont là depuis presque un an (d'ailleurs, l'agence a réduit ses frais de plus de 50%). Dans mon quartier proche, tu en rajoutes trois autres (je ne parle pas de barres d'immeubles avec des centaines d'appart' ; mais de petits immeubles de deux étages paysagés).
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Re: C'est pour quand le krach?

#412 Message par Nuwanda » 24 févr. 2011, 11:02

Guins a écrit : Afin qu'on puisse constater à quel point il était "loin d'être aussi élevé".

Une autre source :

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La méthode de calcul a changé au moins trois fois depuis 1984... Sans parler des radiations. Tu peux au moins rajouter 5 pts au taux actuel avec la méthode de calcul des années 80.

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Re: C'est pour quand le krach?

#413 Message par Guins » 24 févr. 2011, 11:21

Nuwanda a écrit :Tu peux au moins rajouter 5 pts au taux actuel avec la méthode de calcul des années 80.
Source?

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Re: C'est pour quand le krach?

#414 Message par Guins » 24 févr. 2011, 11:23

FoX a écrit :Totalement en accord avec toi sur les principes énoncés.

Juste une précision concernant les loyers : à Quimper, ça peut se négocier et j'ai déjà vu jusqu'à 10%. Ca reste moindre que les achats, c'est évident...
Oui, donc le ratio réel est certainement inférieur au ratio calculé avec Cotation-immobiliere. C'est pourquoi j'ai appliqué une correction modeste à ce ratio calculé (201 -> 190).

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Re: C'est pour quand le krach?

#415 Message par Pi-r2 » 24 févr. 2011, 11:30

Guins a écrit :Ah, ça recommence, les chiffres officiels, on les croyait quand on est d'accord
Non
Guins a écrit :(bien entendu en 1985-1986 les hommes politiques étaient des gens parfaitement intègres
Non
Guins a écrit :Donc toi qui dispose d'une meilleure connaissance que les professionnels qui établissent ces courbes, peux-tu me dire :
- quel était le taux de chômage "réel" en 1984-1985?
- et quel est le taux de chômage "réel" en 2011?
Non. Je peux juste voir la dissonnance cognitive majeure entre ces chiffres annoncés et la réalité de la précarité. Je n'y peucx rien si tel le bisounours moyen tu crois à ces chiffres sous prétextes qu'ils sont officiels et les seuls disponibles.
Quand le gouvernement te dira que la pesanteur n'existe pas, tu les croiras (copyright 1984).
Désolé d'être méfiant.
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Re: C'est pour quand le krach?

#416 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 12:53

FoX a écrit : ça montre simplement que tu es à côté.
venant de quelqu'un qui prend des chiffres à côté de la plaque pour se faire croire qu'il a raison ça me touche.
En attendant le krack tant annoncé , ceux qui ont acheté rigolent bien.

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Re: C'est pour quand le krach?

#417 Message par Nuwanda » 24 févr. 2011, 12:56

Guins a écrit :
Nuwanda a écrit :Tu peux au moins rajouter 5 pts au taux actuel avec la méthode de calcul des années 80.
Source?
Ben y'en a pas justement puisqu'on ne compte plus certains chômeurs. C'est ça qui est bon : on change la méthode de calcul, tout le monde gueule à la manipulation statistique, on fait un grand sourire en disant... rien et deux ans après tout le monde a oublié la manip et plus personne ne peut la retracer.

C'est quand même bien foutu.

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Re: C'est pour quand le krach?

#418 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 13:05

faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.

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Re: C'est pour quand le krach?

#419 Message par aldarran » 24 févr. 2011, 13:14

thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
C'est exactement mon loyer HC actuel pour 42m2 à Boulogne Billancourt.
Avec un prix moyen sur BB qui tourne à 6800€ du mètre, çà me fait un ratio Loyer/achat de 484

autant dire qu'a ce prix la je ne suis pas pres d'acheter.
Il me faudrai un scénario de hausse considérable pour que ce soit plus intéressant que la location sur un terme raisonnable.

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Re: C'est pour quand le krach?

#420 Message par Pi-r2 » 24 févr. 2011, 13:52

thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
Il faut dire que quand on sort un cas pratique on nous réponds qu'un exemple particuleir ça ne compte pas, c'est l'avis du boucher du coin...
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Re: C'est pour quand le krach?

#421 Message par rfl » 24 févr. 2011, 14:57

thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
Je ne te dirai pas précisément où j'habite mais pour mon cas, je loue 830 €/mois une maison totalement équivalente (emplacement, taille, prestations) à des biens qui se vendent (mettent en vente pour être précis...) 400000 €.

C'est sur le bord de mer breton.

A noter que dans cette même ville, des biens sont passés de 5-600 k€ à 400 k€ voire moins en 1,5 à 2 ans.

Donc chez moi :
- le krach est là :mrgreen:
- le calcul achat ou loc chez moi est encore totalement à l'avantage de la location.

2 raisons d'attendre.
Modifié en dernier par rfl le 24 févr. 2011, 15:27, modifié 1 fois.

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Re: C'est pour quand le krach?

#422 Message par lecriminel » 24 févr. 2011, 15:16

Guins a écrit :
lecriminel a écrit :baser sur des chiffres fantasque de cota-immo ?
Les chiffres de cotation-immo sont les annonces réelles. Donc pour se taper un ratio bien plus élevé, il faut :
- soit négocier plusieurs dizaines de % de réduction sur le le montant du loyer (super courant, c'est bien connu)
- soit surenchérir de plusieurs dizaines de % sur le prix d'achat...
soit trouver des annonces de biens qui sont loués et en vente; apparemment on loue des trucs mieux placés ou en meilleur etat sur ton echantillon car je t'assure que sur ce que je regarde il n'y a jamais un ratio de 200 sur des biens equivalents
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Re: C'est pour quand le krach?

#423 Message par FoX » 24 févr. 2011, 17:16

thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
:| Ah oui, donc on parle ensemble mais tu ne sais même pas de quoi on parle. Ça vaut bien le coup de perdre son temps...
viewtopic.php?f=26&t=71260

Néanmoins, ça confirme une nouvelle fois que tu es bel et bien à côté.
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Re: C'est pour quand le krach?

#424 Message par Savant cosinus » 24 févr. 2011, 17:29

FoX a écrit :
thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
:| Ah oui, donc on parle ensemble mais tu ne sais même pas de quoi on parle. Ça vaut bien le coup de perdre son temps...
viewtopic.php?f=26&t=71260

Néanmoins, ça confirme une nouvelle fois que tu es bel et bien à côté.

J'ai loué il ya peu un bien tip top pour dans les 700 € qui en valait dans les 250 000!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

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Re: C'est pour quand le krach?

#425 Message par Nuwanda » 24 févr. 2011, 18:28

Savant cosinus a écrit : J'ai loué il ya peu un bien tip top pour dans les 700 € qui en valait dans les 250 000!
Pfff, petite bite ! Mon prorio m'a proposé d'acheter mon appart loué 1000 € par mois à 460 000 €. J'ai même pas pris la peine de renvoyer le papier.

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Re: C'est pour quand le krach?

#426 Message par ruskoff » 24 févr. 2011, 18:31

Ma prévision, pour mon premier message (même si çà fait un an que je scrute le forum sans poster), c'est que l'immobilier va fortement baisser d'ici 10-20 ans, quand les scellier, De robien... seront tous à vendre.
Je précise, actuellement, les acheteurs ont en général 40-50 ans et vous revendre à leur retraite, avec une très grande offre (génération du baby boom), donc baisse des prix.
avant ???

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Re: C'est pour quand le krach?

#427 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 18:35

FoX a écrit :Néanmoins, ça confirme une nouvelle fois que tu es bel et bien à côté.
mais bien sûr c'est vrai que vous les prédicateurs du krach vous êtes pile poil dans les délais quel krach whaouuuu
sinon pour info je suis bailleur de plusieurs biens.Je pense être un peu plus au courant de ce qui se passe sur le terrain que des informaticiens geek du net

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Re: C'est pour quand le krach?

#428 Message par FoX » 24 févr. 2011, 18:42

thierry51 a écrit :sinon pour info je suis bailleur de plusieurs biens.Je pense être un peu plus au courant de ce qui se passe sur le terrain
Ou pas.
thierry51 a écrit :que des informaticiens
Ou pas.
thierry51 a écrit :geek du net
Ou pas.

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Re: C'est pour quand le krach?

#429 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 18:56

les arguments du goupil sont terribles mais il vaut mieux pas d'argument que des ubuesques

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Re: C'est pour quand le krach?

#430 Message par Savant cosinus » 24 févr. 2011, 20:13

Les bailleurs c'est les types aux gros bides et qui vous appelent Mr. c'est ça?
Je préfère être sûr de perdre de l'argent en achetant une belle caisse , que de pas être sûr de ne pas me prendre une méchante gaufre à
avoir investi dans des nanards à un prix stratosphérique!
La différence est que je connais ma "perte".
Rouler en Scénic et avoir 5 apparts! Mon kiff!
Il ne se passe pas un seul jour sans que je me félicite de ne pas avoir acheté depuis 2005.

La loi des probabilités s'appelle ainsi car on n'est pas sûr qu'elle existe.
C'est le cerveau qui donne les ordres et les autres parties sont obligées d'obéir.

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Re: C'est pour quand le krach?

#431 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 20:59

content que tu aies ce type de raisonnement c'est grâce à des gens comme toi que mes biens trouvent de gentils locataires qui remboursent mes crédits à la banque

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Re: C'est pour quand le krach?

#432 Message par eaudevian » 24 févr. 2011, 21:07

qui paient tes crédits qui paient ton banquier qui paie mes AV ;)
« L'Espérance ouvrira une brèche dans la chape de plomb sous laquelle tant d'hommes et de femmes de notre temps se sentent écrasés sans recours. » Benedictus XVI.

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Re: C'est pour quand le krach?

#433 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 21:17

eaudevian a écrit :qui paient tes crédits qui paient ton banquier qui paie mes AV ;)
et tes AV elles te sont tombées du ciel ?
le temps que tu épargnes pour tes AV et que mon banquier te les rémunère mon capital immo sera bien plus important que tes av grâce à savantcosinus et ses copains.

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Re: C'est pour quand le krach?

#434 Message par luc49 » 24 févr. 2011, 21:32

Savant cosinus a écrit :Les bailleurs c'est les types aux gros bides et qui vous appelent Mr. c'est ça?
Je préfère être sûr de perdre de l'argent en achetant une belle caisse , que de pas être sûr de ne pas me prendre une méchante gaufre à
avoir investi dans des nanards à un prix stratosphérique!
La différence est que je connais ma "perte".
Rouler en Scénic et avoir 5 apparts! Mon kiff!
Y'a du collector , mais je ne sais pas dans quel sens malheureusement.
Stivaletti ,AI ;-),le 28/12/2008 :
"en effet lors de la vente par un notaire vous devez payez en plus des frais de négociation,
comme quand vous passez par agence sauf que le notaire ne négocie pas ses frais !" Mensonge ou ignorance crasse ?

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Re: C'est pour quand le krach?

#435 Message par eaudevian » 24 févr. 2011, 21:33

thierry51 a écrit :
eaudevian a écrit : qui paient tes crédits qui paient ton banquier qui paie mes AV ;)
et tes AV elles te sont tombées du ciel ?
le temps que tu épargnes pour tes AV et que mon banquier te les rémunère mon capital immo sera bien plus important que tes av grâce à savantcosinus et ses copains.
Bé fallait pas prendre au pied de la lettre c'était pour faire un peu de provoc..

En tout cas si tu es multiproprio je te rassure ton capital est déjà plus important que le mien !

EDITE : enfin, si tu es multi en IDF bien sûr ;)
Modifié en dernier par eaudevian le 24 févr. 2011, 22:20, modifié 5 fois.
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Re: C'est pour quand le krach?

#436 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 21:35

pour l'instant c'est quand même plus le capital de ma banque mais bientôt 8)

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Re: C'est pour quand le krach?

#437 Message par neron » 24 févr. 2011, 22:32

thierry51 a écrit :le temps que tu épargnes pour tes AV et que mon banquier te les rémunère mon capital immo sera bien plus important que tes av grâce à savantcosinus et ses copains.
Et ben, faut récupérer l'historique ds prix d'achat et de revente, les loyers, les charges et les taux d'intérêts. Et la surprise, globalement c'est le locataire qui prend avantage sur le propio. sur BB.

Faut dire que les rendements locatifs y sont particulièrement bas comme dans d'autres coins de l'IdF.
La carte n'est pas le territoire - Le monde du Ā (1945) 1er axiome de sémantique générale.

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Re: C'est pour quand le krach?

#438 Message par thierry51 » 24 févr. 2011, 22:41

je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.

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Re: C'est pour quand le krach?

#439 Message par eaudevian » 24 févr. 2011, 23:08

thierry51 a écrit :je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.
Tu ne parles pas de la part de tes revenus que tu utilises pour te loger toi-même (sauf si tu habites avec ton locataire ? :mrgreen: ). Si d'une façon ou d'une autre tu n'as pas de dépense de logement, c'est un élément important que tu as omis de dire.
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Re: C'est pour quand le krach?

#440 Message par lecriminel » 25 févr. 2011, 05:31

thierry51 a écrit :faudra quand même me montrer un bien qui peut être vendu à 183000 euros et qui se loue seulement à 590 euros.Tu m'en trouves un et on va sur place pour voir la réalité du terrain parce qu'ici à part le net les cas pratique c'est pas votre fort.
et ca c'est dans la quatrieme dimension ?? http://www.superimmo.com/annonces/appar ... asse-xqn0u
tu as beau etre un "pro", c'est pas ton fort la realité du terrain
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: C'est pour quand le krach?

#441 Message par Nuwanda » 25 févr. 2011, 10:39

thierry51 a écrit :je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.
C'est très simple. Le patrimoine tu l'auras à la fin de ton crédit, "d'un seul coup" en quelque sorte. Il sera égal à la valeur de ton bien à ce moment là, dans 10-15-20 ans. Bien malin qui peut dire ce qu'il vaudra à ce moment-là. Moi pauvre louzeur de locataire, dans dix ans, si je continue à épargner comme je le fais en ce moment, j'aurais au moins 400 000 € si je ne fais pas la bêtise de tout claquer dans une baraque (et je reconnais que ça n'est pas gagné).

On fera les comptes à ce moment-là, je ne dis pas aujourd'hui que j'aurai plus ou moins que toi mais je n'aurai pas rien.
Modifié en dernier par Nuwanda le 25 févr. 2011, 10:49, modifié 1 fois.

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Re: C'est pour quand le krach?

#442 Message par tarbouif » 25 févr. 2011, 10:42

Nuwanda a écrit :
thierry51 a écrit :je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.
C'est très simple. Le patrimoine tu l'auras à la fin de ton crédit, "d'un seul coup" en quelque sorte. Il sera égal à la valeur de ton bien à ce moment là, dans 10-15-20 ans. Bien malin qui peut dire ce qu'il vaudra à ce moment-là. Moi pauvre louzeur de locataire, dans dix ans, si je continue à épargner comme je le fais en ce moment, j'aurais au moins 400 000 € si je ne fais pas la bêtise de tout claquer dans une baraque (et je reconnais que ça n'est pas gagné).

On fera les comptes à ce moment-là, je ne dis pas aujourd'hui que j'aurais plus ou moins que toi mais je n'aurais pas rien.
Quelqu'un aurait-il à sa disposition un exemple concret d'investissement locatif récent (2009/2010), dans une grande ville, Scellier ou pas, où la totalité des frais (emprunt, impôts, charges et entretien) sont couverts à 100% par les loyers ?
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Re: C'est pour quand le krach?

#443 Message par Thelemys » 25 févr. 2011, 11:11

Le patrimoine, tu ne le comptes le lendemain du jour où tu vends, pas lorsque tu as terminé ton crédit.

J'achète 100 000€ un appart en 2001 avec un crédit sur 20 ans.
Je revends en 2007 pour 190 000€ net. Je constate ma PV en 2007.

autre exemple

J'achète en 2007 pour 190 000€ avec un crédit sur 20 ans. Je revends en 2028 pour 200 000€ net.
Ma PV je ne la constate pas en 2027, crédit payé, mais à la revente.

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Re: C'est pour quand le krach?

#444 Message par tarbouif » 25 févr. 2011, 11:15

Thelemys a écrit :Le patrimoine, tu ne le comptes le lendemain du jour où tu vends, pas lorsque tu as terminé ton crédit.

J'achète 100 000€ un appart en 2001 avec un crédit sur 20 ans.
Je revends en 2007 pour 190 000€ net. Je constate ma PV en 2007.

autre exemple

J'achète en 2007 pour 190 000€ avec un crédit sur 20 ans. Je revends en 2028 pour 200 000€ net.
Ma PV je ne la constate pas en 2027, crédit payé, mais à la revente.
Exact, mais si à la fin du crédit tu n'es pas en négatif sur les années passées (hypothèse des loyers qui payent tout) alors tu es forcément gagnant, vu que ton appart vaut quand même "quelque chose".

Mais c'est justement de cette fameuse hypothèse que j'aimerais qu'on parle. ;)
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Re: C'est pour quand le krach?

#445 Message par Thelemys » 25 févr. 2011, 11:46

Mmhhhh.
Dans le cas où tu achètes 190 000€ et tu revends 20 ans après à peine plus (200k€), si l'inflation est positive, disons de 1,5%/an, tu l'as grave dans l'os quand même :(

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Re: C'est pour quand le krach?

#446 Message par tarbouif » 25 févr. 2011, 11:47

Thelemys a écrit :Mmhhhh.
Dans le cas où tu achètes 190 000€ et tu revends 20 ans après à peine plus (200k€), si l'inflation est positive, disons de 1,5%/an, tu l'as grave dans l'os quand même :(
Non, si n'as rien investi dedans (emprunt 110%) et que les loyers couvrent tout !

(mais je n'y crois évidemment pas)
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Re: C'est pour quand le krach?

#447 Message par GuGus54 » 25 févr. 2011, 11:48

Thelemys a écrit :Mmhhhh.
Dans le cas où tu achètes 190 000€ et tu revends 20 ans après à peine plus (200k€), si l'inflation est positive, disons de 1,5%/an, tu l'as grave dans l'os quand même :(
Sauf si les loyers ont fait + 3%/an dans la durée.
defrance69 a écrit :Quand on fait un mauvais usage de sa liberté, il ne faut pas s'étonner ensuite de s'en voir priver...

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Re: C'est pour quand le krach?

#448 Message par anakin59 » 25 févr. 2011, 11:53

Nuwanda a écrit :
thierry51 a écrit :je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.
C'est très simple. Le patrimoine tu l'auras à la fin de ton crédit, "d'un seul coup" en quelque sorte. Il sera égal à la valeur de ton bien à ce moment là, dans 10-15-20 ans. Bien malin qui peut dire ce qu'il vaudra à ce moment-là. Moi pauvre louzeur de locataire, dans dix ans, si je continue à épargner comme je le fais en ce moment, j'aurais au moins 400 000 € si je ne fais pas la bêtise de tout claquer dans une baraque (et je reconnais que ça n'est pas gagné).

On fera les comptes à ce moment-là, je ne dis pas aujourd'hui que j'aurai plus ou moins que toi mais je n'aurai pas rien.

Tu oublies juste de préciser que lui actuellement ça ne lui coûte pas grand chose (différence crédit/loyer perçu), voir rien si le loyer couvre le crédit, alors que toi, tu dois mettre chaque mois combien de milliers d'euros de côté ???

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Re: C'est pour quand le krach?

#449 Message par tarbouif » 25 févr. 2011, 11:58

anakin59 a écrit :
Nuwanda a écrit :
thierry51 a écrit :je vois pas comment un investissseur qui rembourse son emprunt grâce au loyer de son locataire peut arriver a epargner moins que son locataire.Qu'il y ait des exceptions, je veux bien mais ça va pas plus loin.
C'est très simple. Le patrimoine tu l'auras à la fin de ton crédit, "d'un seul coup" en quelque sorte. Il sera égal à la valeur de ton bien à ce moment là, dans 10-15-20 ans. Bien malin qui peut dire ce qu'il vaudra à ce moment-là. Moi pauvre louzeur de locataire, dans dix ans, si je continue à épargner comme je le fais en ce moment, j'aurais au moins 400 000 € si je ne fais pas la bêtise de tout claquer dans une baraque (et je reconnais que ça n'est pas gagné).

On fera les comptes à ce moment-là, je ne dis pas aujourd'hui que j'aurai plus ou moins que toi mais je n'aurai pas rien.

Tu oublies juste de préciser que lui actuellement ça ne lui coûte pas grand chose (différence crédit/loyer perçu), voir rien si le loyer couvre le crédit, alors que toi, tu dois mettre chaque mois combien de milliers d'euros de côté ???
Un exemple please, un vrai ! :evil:
"Accrochez vous à vos plus values, je retire le marché" :mrgreen:

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Re: C'est pour quand le krach?

#450 Message par anakin59 » 25 févr. 2011, 12:05

tarbouif a écrit :
anakin59 a écrit : C'est très simple. Le patrimoine tu l'auras à la fin de ton crédit, "d'un seul coup" en quelque sorte. Il sera égal à la valeur de ton bien à ce moment là, dans 10-15-20 ans. Bien malin qui peut dire ce qu'il vaudra à ce moment-là. Moi pauvre louzeur de locataire, dans dix ans, si je continue à épargner comme je le fais en ce moment, j'aurais au moins 400 000 € si je ne fais pas la bêtise de tout claquer dans une baraque (et je reconnais que ça n'est pas gagné).


Un exemple please, un vrai ! :evil:
Ben j'avais bien mis une fois l'exemple de mon pote Ali, de ses trois petites et vieilles maisons, dont les loyers couvraient le crédit (plus ou moins, parfois tu gagnes 30 euros, parfois tu en rajoutes 50, suivant les crédits et loyers perçus) ... malheureusement cette file avait été censurée ...

Il y aussi l'exemple d'un bulliste ici même, peut être sur cette file, enfin, il y a disons une ou deux semaines, lui gagnait même un petit peu plus ...

Après on peut évidemment ne pas les croire, dirent qu'ils inventent etc ...

Tout ce que je sais, c'est qu'Ali va bientôt acheter la 4ème ...

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