Forum des haussiers

[Cpof]

@durand: ta démonstration m'a convaincue, je cours acheter un 50m² en m'endettant sur 30 ans.
...
attend je relis...ah ben non, y'a pas de démonstration.
Ps: y'a du boulot en province: ci-gisent tes demis arguments.

[ASA_Somer]

Les membres du forums (comme moi) ont pris une grosse bouffée de wishful thinking en espérant que la baisse interviendrait just in time pour acheter moins cher. ben non. caramba encore raté.
tout le reste c'est du jus de crâne de user generated content platform.

Jean-Claude Vandamme ?

[anakin59]

@durand: ta démonstration m'a convaincue, je cours acheter un 50m² en m'endettant sur 30 ans.
...
attend je relis...ah ben non, y'a pas de démonstration.
Ps: y'a du boulot en province: ci-gisent tes demis arguments.

Oui effectivement il n'y a pas de démonstration !


Par contre, une belle constatation ...

[crispus]

3) Les vieux préfèrent donner leur pognon (quand ils en ont) à leurs gosses

Que se passera-t-il quand les vieux n'en auront plus ?

plutôt que de risquer de le perdre à la banque.
Resultat : Et hop Paris monte jusqu'au ciel, la province se maintient. tout coûte le triple d'avant épicétout.

Bref, c'est la peur qui alimente ce marché. Ça ne tient pas seulement de la constatation, mais de l'incantation :

ô divine inflation des salaires, protectrice des endettés, sauve nous !

[ASA_Somer]

3) Les vieux préfèrent donner leur pognon (quand ils en ont) à leurs gosses

Que se passera-t-il quand les vieux n'en auront plus ?

Vu la courbe démographique française, et l'évolution du patrimoine moyen par ménage, je ne me fais guerre de soucis pour ça !

[mister_do]

@durand: ta démonstration m'a convaincue, je cours acheter un 50m² en m'endettant sur 30 ans.
...
attend je relis...ah ben non, y'a pas de démonstration.
Ps: y'a du boulot en province: ci-gisent tes demis arguments.

Oui effectivement il n'y a pas de démonstration !


Par contre, une belle constatation ...

...parisienne

[frenchfred]

exactement la même situation de notre couple.....avons réussi tout de même à avoir il y a 8 ans un logement hlm ( vu les faibles revenus ) pas trop mal situé et en RP et de ce fait arrivons à mettre 500 euros par mois de coté .

Petit apport gonfle tout doucement ...sans pour autant toujours prétendre à se mettre la corde au coup pour acheter un appartement qui correspondra pas à nos attentes ...

Actuellement nous pouvons acheter une maison de 65-80 M2 à 1h30 de Paris RP / dans le 77....en prendre pour 15 ans ......., le probleme etant ensuite le transport en communs , compter 1h45 aller 1h45 retour , alors que actuellement nous sommes à 800 metres du metro et à 35 minutes de nos lieux de travail ma femme et moi.

Avons tout de même décidé en 2012 de faire un beau voyage au USA avec ma femme et mon fils de 15 ans ......en mettant moins de coté .....

Mes revenus dépassent largement le plafond pour le hlm. Mon épouse et moi aimons vivre en ville donc on paie notre loyer au prix fort ce qui fait que nous mettons au mieux 1000€/mois de côté les bons mois. L'appart dans lequel je vis est estimé à 650 000€ pour un 70m2. Nous pouvons apporter 100 000€ ce qui rend l'emprunt du reste impossible. J'espère donc soit déménager soit trouver un autre travail pour économiser encore plus pour la retraite car la notre sera largement incomplète (vie à l'étranger pour moi et femme étrangère).

Des fois je me dis que je n'aurais jamais dû rentrer en France (sur Paris) car le cout de la vie est très élevé et l'évolution de carrière dans l'entreprise est largement basée sur le système d'école même après 10 ans d'expérience. Si on associe tout ça à une taxation élevée on se dit qu'être un cadre primo sans enfant c'est un peu être la vache à lait d'un système dont on ne profite jamais. M'enfin sur ce je vais aller boire une petite mousse au soleil histoire d'en profiter de Paris.

[eaudevian]

3) Les vieux préfèrent donner leur pognon (quand ils en ont) à leurs gosses

Que se passera-t-il quand les vieux n'en auront plus ?

Vu la courbe démographique française, et l'évolution du patrimoine moyen par ménage, je ne me fais guerre de soucis pour ça !

Le patrimoine des ménages français a augmenté car le prix de l'immobilier a augmenté. Si les prix baissent, leur patrimoine baissera.

[ASA_Somer]

Le patrimoine des ménages français a augmenté car le prix de l'immobilier a augmenté. Si les prix baissent, leur patrimoine baissera.

Avec des Si...

[EArmand]

En lisant le forum on comprend bien la théorie de baisse de l'immobilier (friggit...) par contre pour les haussiers c'est un peu plus dur à suivre.
Y a t'il une théorie? inflation?
est ce que les haussiers trouvent aussi l'immobilier sur évalué?

c'est pourtant pas compliqué, la réponse est ici:
http://www.lefigaro.fr/flash-eco/2011/0 ... taires.php

Dans la perspective de toucher une forte somme d’argent de manière inattendue, la majorité des Français (59%) la dépenserait à l'acquisition d'un bien immobilier, notamment les 25-34 ans (71%), les locataires (68%), les cadres supérieurs (65%) et les personnes habitant la région parisienne (65%). En revanche, le manque de moyens financiers constitue le principal obstacle à la concrétisation de leurs projets mais 77% des Français estiment qu’ils les concrétiseront.

Tant que les baissiers n'auront pas compris que les gens veulent acheter pour des raisons autre qu'économiques, alors ils ne comprendront rien. Les calculs location vs achat ou autre calculs de rentabilités sont inutiles.

conclusion: le seul et unique moyen pour que "ca baisse" et que les gens ne puissent concrètement pas acheter: pas assez d'apport , emprunt refusé.

Et pour ma part, ce que je constate c'est que c'est loin d'etre le cas pour le moment, a Paris (je ne connais pas le marché ailleurs), avec beaucoup de gens qui ont des AV / comptes remplis et prets a se vider des qu'ils trouvent le bien qu'il cherchent (ce qui n'est pas évident vu le peu d'offre). Il y a peu de chance que le marché se retourne brutalement dans les 5 prochaines années a part grosse crise pire que celle de 2008. Pour les deux prochaines années on aura une hausse.

Je ne dis pas que cela baissera jamais mais pour l'instant ce n'est pas le cas, et pour la suite ca dépendra de l'inflation, des salaires etc.
A part les devins, difficile de dire dans plus de 5 ans ou en sera sur ces parametres determinants (mis a part la volonté des menages d'acheter qui sera toujours la je pense)

NB: le croquis de Friggit prouve juste qu'il est plus cher d'acheter qu'avant, en aucun cas impossible.

[jutaber]

conclusion: le seul et unique moyen pour que "ca baisse" et que les gens ne puissent concrètement pas acheter: pas assez d'apport , emprunt refusé.

Salut,

je pense la même chose et malheureusement c'est pas pour tout de suite ... à coup de PTZ+ ils vont réussir à maintenir à flot tout l'immo pendant au moins encore 1 an... elle va en mettre du temps à péter cette bulle ! décourageant pour ceux qui attendent depuis 5 ou 6 ans ...
Pour ma part je suis résigné quand je vois les prix farfelus et les gens qui pensent dormir sur un tas d'or ...
Tant pis, à la place de faire un apport pour un achat hypothétique on profitera un peu plus des choses de la vie tout au long de la vie sans crédit.

[bulle-killer]

Le patrimoine des ménages français a augmenté car le prix de l'immobilier a augmenté. Si les prix baissent, leur patrimoine baissera.

Avec des Si...

on coupe du bois ?

[mister_do]

conclusion: le seul et unique moyen pour que "ca baisse" et que les gens ne puissent concrètement pas acheter: pas assez d'apport , emprunt refusé.

Et pour ma part, ce que je constate c'est que c'est loin d'etre le cas pour le moment, a Paris
Je ne dis pas que cela baissera jamais mais pour l'instant ce n'est pas le cas, et pour la suite ca dépendra de l'inflation, des salaires etc.
NB: le croquis de Friggit prouve juste qu'il est plus cher d'acheter qu'avant, en aucun cas impossible.

Tout à fait d'accord, c'est ce que les baissiers appellent la désolvabilisation des ménages.
Ca a commencé avec la hausse des taux (ou plutôt la fin de l'argent gratuit) en 2007-8 je ne sais plus, il faut le temps que ca prenne donc baisse en 2008-2009, mais les taux ont baissé comme jamais après, ce qui a resolvabilisé les ménages et réamorcer la pompe spéculative à la hausse.

J'ajouterais qu'une fois la baisse enclenchée (et sans changement comme une re-baisse des taux ou une nouvelle aide "apport" de l'état), les gens se rendent compte qu'ils ont tout à gagner à attendre que ca baisse d'avantage, c'est en fait le contraire de du "vite il faut acheter avant que je ne puisse plus".
La hausse appelle la hausse, la baisse appelle la baisse.

[yaume]

Le patrimoine des ménages français a augmenté car le prix de l'immobilier a augmenté. Si les prix baissent, leur patrimoine baissera.

Avec des Si...

on coupe du bois ?

[GuGus54]

J'ajouterais qu'une fois la baisse enclenchée (et sans changement comme une re-baisse des taux ou une nouvelle aide "apport" de l'état), les gens se rendent compte qu'ils ont tout à gagner à attendre que ca baisse d'avantage, c'est en fait le contraire de du "vite il faut acheter avant que je ne puisse plus".
La hausse appelle la hausse, la baisse appelle la baisse.

Ton hypothèse a été fermement contredite par l'histoire récente.

C'est plutôt "tiens, ça a baissé, on peut maintenant acheter ce qu'on ne pouvait plus"
2009/2010 inside.

Alors maintenant si une baisse arrive, on sait déjà comment vont réagir les gens normaux.
Pour ceux qui vivent avec des calculatrices sur pattes ça sera :
"Hé coco, tu m'as déjà fait le coup du .. 'on attrape pas un couteau qui tombe', mais moi je vais pas me faire avoir deux fois, alors arrête tes conneries, débranche internet et viens visiter avant qu'on soit pris de vitesses"

[eaudevian]

Tant que les baissiers n'auront pas compris que les gens veulent acheter pour des raisons autre qu'économiques, alors ils ne comprendront rien. Les calculs location vs achat ou autre calculs de rentabilités sont inutiles.

C'est faux. La rentabilité, ou ses corolaire (hausse/baisse des prix, effet levier, constitution de patrimoine, revenu supplémentaire pour la retraite, déductions d'impôts etc. etc.), est au contraire une préoccupation constante dans l'esprit des aquéreurs (je me base sur mon entourage et sur la presse).

En réalité, tu dis une demi-vérité, qui est qu'un achat immobilier n'est pas uniquement un investissement, mais qu'il s'inscrit dans le cadre d'un projet. Et encore, je vois mal par exemple comment tu peux justifier qu'acheter du Scellier, c'est pour autre chose que pour faire du fric (ou sinon, affute bien tes arguments avant de revenir...)

Je ne dis pas que cela baissera jamais mais pour l'instant ce n'est pas le cas, et pour la suite ca dépendra de l'inflation, des salaires etc.
A part les devins, difficile de dire dans plus de 5 ans ou en sera sur ces parametres determinants (mis a part la volonté des menages d'acheter qui sera toujours la je pense)

Tu dis qu'il est difficile de savoir ce que vaudra un appart dans plus de 5 ans, et tu veux que les gens s'endettent à 33% sur 20 ans pour en acheter un ?

[EArmand]

J'ajouterais qu'une fois la baisse enclenchée (et sans changement comme une re-baisse des taux ou une nouvelle aide "apport" de l'état), les gens se rendent compte qu'ils ont tout à gagner à attendre que ca baisse d'avantage, c'est en fait le contraire de du "vite il faut acheter avant que je ne puisse plus".
La hausse appelle la hausse, la baisse appelle la baisse.

Je ne pense pas. Si les gens (90%) se rendent comptent qu'ils peuvent de nouveau acheter, ils achèteront. En fait même des qu'ils pourront acheter (redeviendront solvables) ils achèteront, espérer que les gens se disent j'ai "tout à gagner à attendre que ca baisse d'avantage", c'est faire une grosse erreur d'analyse a mon avis.
Bien au contraire ils se diront "cela vient de baisser, c'est un moment inespéré pour que je puisse acheter avant que ça remonte".

C'est faux. La rentabilité, ou ses corolaire (hausse/baisse des prix, effet levier, constitution de patrimoine, revenu supplémentaire pour la retraite, déductions d'impôts etc. etc.), est au contraire une préoccupation constante (je me base sur mon entourage et sur la presse).

non tu te trompes, les gens veulent acheter et ils essayent bien évidemment d'acheter au moins cher (PTZ etc.) possible mais acheter quand même.
Quand a acheter ou placer un capital n'importe ou ailleurs , si ils peuvent faire les deux ils le font mais si ils doivent choisir, y a pas photo ( a part sur ce forum). Quand a cramer les loyers , ça le sondage montre bien ce qu'ils pensent.

Tu dis qu'il est difficile de savoir ce que vaudra un appart dans plus de 5 ans, et tu veux que les gens s'endettent à 33% sur 20 ans pour en acheter un ?

Je ne comprends pas ta remarque, moi je ne veux strictement rien ! Je constate et analyse une situation que vous avez du mal a comprendre.

Pour répondre sur le fond, oui les gens s'endettent à 33% sur 20 ans si ils le peuvent car il veulent acheter, c'est ce que je dis au début et ce que dit l'article.... décidément ça a du mal a rentrer

Cela me semble d'ailleurs assez logique - puisqu'il est impossible de prévoir le prix dans 5 ou 10 ans (a la hausse comme a la baisse) sauf pour les Mme Irma d'ici qui se sont complètement planté - de se baser sur d'autres critères pour faire son choix (comme celui de s'assurer d'avoir son logement ou celui prévisible que les prix vont monter dans les 2 prochaines années a coup sur (a Paris) par ex.) plutot que sur qqchose d'inconnu.

[plouki]

Cela me semble d'ailleurs assez logique - puisqu'il est impossible de prévoir le prix dans 5 ou 10 ans (a la hausse comme a la baisse) sauf pour les Mme Irma d'ici qui se sont complètement planté - de se baser sur d'autres critères pour faire son choix (comme celui de s'assurer d'avoir son logement ou celui prévisible que les prix vont monter dans les 2 prochaines années a coup sur (a Paris) par ex.) plutot que sur qqchose d'inconnu.

On ne peut pas prévoir à 5 ou 10 ans, par contre à 2 ans ça marche?

[EArmand]

Cela me semble d'ailleurs assez logique - puisqu'il est impossible de prévoir le prix dans 5 ou 10 ans (a la hausse comme a la baisse) sauf pour les Mme Irma d'ici qui se sont complètement planté - de se baser sur d'autres critères pour faire son choix (comme celui de s'assurer d'avoir son logement ou celui prévisible que les prix vont monter dans les 2 prochaines années a coup sur (a Paris) par ex.) plutot que sur qqchose d'inconnu.

On ne peut pas prévoir à 5 ou 10 ans, par contre à 2 ans ça marche?

oui ...
en réfléchissant un peu tu devrais comprendre pourquoi.

Indice: regarde après le journal de 20h la madame avec les soleils et les nuages derrière sur la carte, ça peut t’aider a faire un raisonnement.

[plouki]

On ne peut pas prévoir à 5 ou 10 ans, par contre à 2 ans ça marche?

oui ...
en réfléchissant un peu tu devrais comprendre pourquoi.

Indice: regarde après le journal de 20h la madame avec les soleils et les nuages derrière sur la carte, ça peut t’aider a faire un raisonnement.

Ah oui, j'avais oublié que tu avais modélisé le marché immobilier français et que tu faisais tourner des supercalculateurs dessus. Pas facile pour nous autres péquenots de se mettre à la hauteur de génies dans ton genre!

[skidoo2]

Il y a d'autres motivations pour être locataire que celles de vouloir profiter d'une baisse future. Dans notre cas il s'agit de refuser une pression excessive (celle du remboursement de l'emprunt, de mensualités largement sur évaluées et sur une durée complètement délirante) qui nous obligerait à vivre dans le stress et à nous serrer la ceinture au point de ne plus profiter de rien.
Se préoccuper continuellement des rentrées d'argent ferait de nous (ma compagne et moi même) des dociles prêts à accepter n'importe quelle situation professionnellement pourrie.

Donc, comme le constat est évident nous avons choisi d'en voir les bon côtés. Le cash servira à payer des études largement valable à notre fille. Les grands parents ont tous bénéficié d'une situation économique favorable, tant mieux, ils sont proprios et la gamine en héritera un jour. Nous, nous sommes la génération zapée niveau logement, mais au final on s'en fout un peu. Je multiplie les expériences professionnelles, les prises de risques limitées mais réelles qui font que je ne bosse pas à reculons mais bien dans un contexte, avec des gens et sur des thématiques qui m'intéressent. Si j'étais un endetté je n'aurais certainement pas cette liberté de choix là, pas à notre époque et pas avec les prix qui se pratiquent.

Et si le système part définitivement en sucette dans les 2 ou 3 années qui viennent les petits propriétaires se retrouveront en short comme moi. Parce que quand y a plus rien dans la gamelle c'est pas les murs qu'on peut bouffer.
Et personne ne me mettra dehors de mon logement dans une telle situation (marasme intégral, un flingue dans la poche de chacun / une pelle / un chien, la perception des loyers devient aussi aléatoire que l'encaissement des remboursements de crédits donc match nul). C'est un scénario possible, pas le seul mais possible.

Je ne suis plus baissier car maintenant je suis libre, autant que faire se peut.

[eaudevian]

non tu te trompes, les gens veulent acheter et ils essayent bien évidemment d'acheter au moins cher (PTZ etc.) possible mais acheter quand même.

Des gens veulent acheter coûte que coûte ça c'est clair, il n'y a pas débat. La question c'est de savoir pourquoi. Moi, je pense que l'espérance d'un effet de levier est une composante essentielle dans ce choix (assumé ou non).

Tu dis qu'il est difficile de savoir ce que vaudra un appart dans plus de 5 ans, et tu veux que les gens s'endettent à 33% sur 20 ans pour en acheter un ?

Je ne comprends pas ta remarque, moi je ne veux strictement rien ! Je constate et analyse une situation que vous avez du mal a comprendre.

Je vais te donner un exemple : un de mes amis veut absolument acheter tout de suite un appartement près de Versailles. Il ne s'agit pas d'un investissement (ce n'est du moins pas comme cela qu'il le présente), mais il s'agit de se constituer un patrimoine pour le transmettre plus tard à son fils. Maintenant, son fils est en... CP. Autrement dit, il a tout de même une bonne quarantaine d'années pour se constituer son patrimoine avant de le léguer à son fils. Mon analyse est donc la suivante : s'il change son fusil d'épaule et attend plusieurs années pour observer comment le marché évolue (il a le temps), il pourra sans doute bénéficier d'un point d'entrée plus bas, il pourra donc acheter un appartement plus grand, et donc son fils sera plus content.
Comprend-tu mon analyse ? Et toi, que lui conseillerais-tu de faire ?

[tarbouif]

Il y a d'autres motivations pour être locataire que celles de vouloir profiter d'une baisse future. Dans notre cas il s'agit de refuser une pression excessive [...] qui nous obligerait à vivre dans le stress et à nous serrer la ceinture au point de ne plus profiter de rien.
....
Je ne suis plus baissier car maintenant je suis libre, autant que faire se peut.

C'est clair que la location offre un avantage de taille en termes de liberté.
Autrefois cet avantage ce payait d'un surcoût important, mais aujourd'hui ce n'est plus du tout le cas...alors pourquoi se priver ?

[mister_do]

J'ajouterais qu'une fois la baisse enclenchée (et sans changement comme une re-baisse des taux ou une nouvelle aide "apport" de l'état), les gens se rendent compte qu'ils ont tout à gagner à attendre que ca baisse d'avantage, c'est en fait le contraire de du "vite il faut acheter avant que je ne puisse plus".
La hausse appelle la hausse, la baisse appelle la baisse.

Je ne pense pas.

Moi je sais que si, je l'ai vu et entendu de personnes étrangères au concept de bulle immobilière voire d'économie, pendant la baisse.

[TheLows]

Je vais te donner un exemple : un de mes amis veut absolument acheter tout de suite un appartement près de Versailles. Il ne s'agit pas d'un investissement (ce n'est du moins pas comme cela qu'il le présente), mais il s'agit de se constituer un patrimoine pour le transmettre plus tard à son fils. Maintenant, son fils est en... CP. Autrement dit, il a tout de même une bonne quarantaine d'années pour se constituer son patrimoine avant de le léguer à son fils. Mon analyse est donc la suivante : s'il change son fusil d'épaule et attend plusieurs années pour observer comment le marché évolue (il a le temps), il pourra sans doute bénéficier d'un point d'entrée plus bas, il pourra donc acheter un appartement plus grand, et donc son fils sera plus content.
Comprend-tu mon analyse ? Et toi, que lui conseillerais-tu de faire ?

1/ Rien ne garantit qu'il y aura un point d'entrée plus bas ou meme un point d'entrée qui compensera une possible hausse des taux d'intéret (à moins que ton ami achete cash ?)

2/ Si ton ami emprunte et qu'une fois son appart acheté, il le loue, alors s'il attend 2 ans, il pourra emprunter sur moins longtemps en théorie (par rapport à son age initial qui aura augmenté de 2 ans) et il aura "perdu" 2 ans de loyer...

3/ Bien sur il aurait mis des sous de coté pendant ce temps là....mais ca compensera pas tous les loyers perdus !

4/ Le seul point sur lequel je n'ai pas de doute : c le fait que son fils sera + content si l'appart est plus grand

[tarbouif]

3/ Bien sur il aurait mis des sous de coté pendant ce temps là....mais ca compensera pas tous les loyers perdus !

Affirmation au doigt mouillé qui n'a absolument rien d'évident.
Avec des rendements locatifs inférieurs au rendement d'un placement "sans risque", et un très élevé de perte en capital, il y a au contraire très peu de chance pour rentabiliser l'opération.

Je sais que c'est contre intuitif, mais il faut faire l'effort de faire un vrai calcul pour s'en rendre compte.

[TheLows]

3/ Bien sur il aurait mis des sous de coté pendant ce temps là....mais ca compensera pas tous les loyers perdus !

Affirmation au doigt mouillé qui n'a absolument rien d'évident.
Avec des rendements locatifs inférieurs au rendement d'un placement "sans risque", et un très élevé de perte en capital, il y a au contraire très peu de chance pour rentabiliser l'opération.

Je sais que c'est contre intuitif, mais il faut faire l'effort de faire un vrai calcul pour s'en rendre compte.

Si on prend le cas d'un appart de 300000 euros a versailles, ca doit bien se louer 1000 euros par mois ce qui fait environ 3% de rentabilité si on enleve les charges, ca ressemble à un bon rendement de placement sans risque non ?

[EArmand]

non tu te trompes, les gens veulent acheter et ils essayent bien évidemment d'acheter au moins cher (PTZ etc.) possible mais acheter quand même.

Des gens veulent acheter coûte que coûte ça c'est clair, il n'y a pas débat. La question c'est de savoir pourquoi. Moi, je pense que l'espérance d'un effet de levier est une composante essentielle dans ce choix (assumé ou non).

Tu dis qu'il est difficile de savoir ce que vaudra un appart dans plus de 5 ans, et tu veux que les gens s'endettent à 33% sur 20 ans pour en acheter un ?

Je ne comprends pas ta remarque, moi je ne veux strictement rien ! Je constate et analyse une situation que vous avez du mal a comprendre.

Je vais te donner un exemple : un de mes amis veut absolument acheter tout de suite un appartement près de Versailles. Il ne s'agit pas d'un investissement (ce n'est du moins pas comme cela qu'il le présente), mais il s'agit de se constituer un patrimoine pour le transmettre plus tard à son fils. Maintenant, son fils est en... CP. Autrement dit, il a tout de même une bonne quarantaine d'années pour se constituer son patrimoine avant de le léguer à son fils. Mon analyse est donc la suivante : s'il change son fusil d'épaule et attend plusieurs années pour observer comment le marché évolue (il a le temps), il pourra sans doute bénéficier d'un point d'entrée plus bas, il pourra donc acheter un appartement plus grand, et donc son fils sera plus content.
Comprend-tu mon analyse ? Et toi, que lui conseillerais-tu de faire ?

C'est difficile de conseiller sans plus de données mais je pense que ton ami ne veut pas spéculer. Mais toi tu lui conseilles de spéculer a la baisse de l'immo (pour espérer avoir plus d'espace).
Bien évidement ton ami sait aussi que "peut être si j'attends j'aurais plus grand" veut dire prendre le risque de "peut être j'aurai plus petit ou plus loin ou même rien" et comme il ne veut pas spéculer, son fusil reste sur son épaule. Que dire de plus ?

[Pi-r2]

Si on prend le cas d'un appart de 300000 euros a versailles, ca doit bien se louer 1000 euros par mois ce qui fait environ 3% de rentabilité si on enleve les charges, ca ressemble à un bon rendement de placement sans risque non ?

Il y a déjà beaucoup de calculs sur ce site qui te permettront de comprendre que non, en fait. En outre en achetant tu locke ta position

[EArmand]

Si on prend le cas d'un appart de 300000 euros a versailles, ca doit bien se louer 1000 euros par mois ce qui fait environ 3% de rentabilité si on enleve les charges, ca ressemble à un bon rendement de placement sans risque non ?

Il y a déjà beaucoup de calculs sur ce site qui te permettront de comprendre que non, en fait. En outre en achetant tu locke ta position

Tu peux toujours revendre. Ça reste assez liquide en ce moment l'immo.

[plouki]

Le taux de l'OAT 10 ans est à 3.7%, c'est un placement bien plus liquide que l'immobilier: pas besoin de passer devant un notaire ou de payer des frais de transactions de plusieurs %.
En termes de risque, c'est bien sur subjectif, mais je fais plus confiance à l'état français pour respecter ses engagements financiers qu'à un parfait inconnu qui va mettre un tiers de ses revenus dans un loyer.
En termes d'emmerdements, votre OAT ne vous appellera jamais pour faire des réparations après un dégats des eaux.

D'un point de vue strictement comptable, un rendement locatif de 3% est très mauvais, surtout si on n'a pas pris en compte la vacance locative, les travaux, les charges, les impôts etc.
La seule chose qui peut expliquer rationnellement un investissement locatif à ce niveau, c'est l'espoir d'une plus value.

[EArmand]

Le taux de l'OAT 10 ans est à 3.7%, c'est un placement bien plus liquide que l'immobilier: pas besoin de passer devant un notaire ou de payer des frais de transactions de plusieurs %.
En termes de risque, c'est bien sur subjectif, mais je fais plus confiance à l'état français pour respecter ses engagements financiers qu'à un parfait inconnu qui va mettre un tiers de ses revenus dans un loyer.
En termes d'emmerdements, votre OAT ne vous appellera jamais pour faire des réparations après un dégats des eaux.

D'un point de vue strictement comptable, un rendement locatif de 3% est très mauvais, surtout si on n'a pas pris en compte la vacance locative, les travaux, les charges, les impôts etc.
La seule chose qui peut expliquer rationnellement un investissement locatif à ce niveau, c'est l'espoir d'une plus value.

Ne pas investir dans l'immo pour rester liquide et finalement se retrouver a investir dans l'OAT 10 ans au vu des taux actuels...
On rigole bien

[plouki]

Ne pas investir dans l'immo pour rester liquide et finalement se retrouver a investir dans l'OAT 10 ans au vu des taux actuels...
On rigole bien

L'OAT est un des plus mauvais placements, en gros le fameux taux sans risque. Je viens juste de dire qu'un investissement locatif à 3% de rentabilité c'est encore pire, à moins d'espérer une plus value...

[EArmand]

Ne pas investir dans l'immo pour rester liquide et finalement se retrouver a investir dans l'OAT 10 ans au vu des taux actuels...
On rigole bien

L'OAT est un des plus mauvais placements, en gros le fameux taux sans risque. Je viens juste de dire qu'un investissement locatif à 3% de rentabilité c'est encore pire, à moins d'espérer une plus value...

L'investissement locatif est toujours un placement plus ou moins spéculatif. En général les investisseurs utilisent d'autres leviers pour augmenter le rendement (petites surfaces, Scellier, augmentation du loyer au taquet des qu'ils le peuvent etc.).

Si par contre tu investis dans ta RP, la fiscalité change pas mal de chose dans le raisonnement.
Tant que l'investissement locatif reste plus ou moins rentable, ça veut dire que l'investissement en RP le reste largement.

[eaudevian]

C'est difficile de conseiller sans plus de données mais je pense que ton ami ne veut pas spéculer. Mais toi tu lui conseilles de spéculer a la baisse de l'immo (pour espérer avoir plus d'espace).
Bien évidement ton ami sait aussi que "peut être si j'attends j'aurais plus grand" veut dire prendre le risque de "peut être j'aurai plus petit ou plus loin ou même rien" et comme il ne veut pas spéculer, son fusil reste sur son épaule. Que dire de plus ?

Je suis plutôt d'accord, ou presque. C'est vrai qu'il est difficile de qualifier de spéculateurs des acheteurs qui n'envisagent pas d'encaisser un jour pour leur plus-value réellement. Par contre, si on admet cela, en toute logique on ne devrait pas non plus qualifier de spéculation à la baisse, le fait d'attendre le bon "timing".

La suite de la discussion illustre parfaitement mon affirmation selon laquelle chacun associe un achat immo à un investissement (ici, comme autour de la machine à café), CQFD..

[plouki]

Tant que l'investissement locatif reste plus ou moins rentable, ça veut dire que l'investissement en RP le reste largement.

Pour reprendre l'exemple de l'appart à 300000€ loué 1000€, la mensualité sur 20 ans est de 1900€.
Dans le cas où le locataire paie son loyer, il faut sortir 900€ par mois. Au total 216000 sur les 20 ans, ça fait cher pour récupérer la ruine au bout!
Je t'accorde qu'on n'a pas pris en compte la hausse des loyers sur la période, mais alors il faut aussi compter la vacance locative, les travaux, les charges, les impôts, les frais de notaires...

Ce que je veux simplement dire, c'est qu'à 3% de rentabilité, la marge de manœuvre est extrêmement réduite. A part l'espoir d'une plus value, le seul intérêt serait je pense une diversification du patrimoine (scénario catastrophe des banques en faillites, de l'hyperinflation...)

[slash33]

Y a moyen de réduire la casse avec un peu de déficit foncier. Mais bon là encore ça ne va pas s'avérer fameux.

[EArmand]

Pour reprendre l'exemple de l'appart à 300000€ loué 1000€, la mensualité sur 20 ans est de 1900€. Dans le cas où le locataire paie son loyer, il faut sortir 900€ par mois. Au total 216000 sur les 20 ans, ça fait cher pour récupérer la ruine au bout!

De toutes façon si le locataire se contente de payer son loyer et dépenser le rester pour "consommer" (ie acheter la dernière console a la mode ou la dernière voiture tunée par son pote a prix cadeau..), alors il ne sera jamais propriétaire.

Et si tu pousses le calcul un peu plus loin, entre 20 ans et 40 ans alors le propriétaire payera 0 - ou plutôt les frais - et le locataire paiera peut être bah...1500 ou peut être même 2000 par mois (augmentation des loyers...). Ça rattrape vite le coup a moins que le locataire ait mis du capital de coté...mais dans ce cas cf point 1)..

[Marek]

Et si tu pousses le calcul un peu plus loin, entre 20 ans et 40 ans alors le propriétaire payera 0 - ou plutôt les frais - et le locataire paiera peut être bah...1500 ou peut être même 2000 par mois (augmentation des loyers...). Ça rattrape vite le coup a moins que le locataire ait mis du capital de coté...mais dans ce cas cf point 1)..

Bien que ce ne soit pas le sujet du topic, je me permet une petite remarque.

Il me semble que l'hypothese selon laquelle les loyers montent toujours n'est valable que dans un contexte ou l'immobilier monte lui aussi.

Si le cout d'acquisition d'un bien est en chute, le loyer doit, au bout d'un certain temps, descendre lui aussi de maniere à rester inferieur au cout d'acquisition sur une durée suffisamment longue ( qui elle même dépend de plusieurs facteurs comme la durée moyenne entre deux demenagements dans la region par exemple).

Sinon qui louerait plutôt que d'acheter ?

Notez bien qu'etant moi même bailleur ( d'un seul bien pour l'instant il faut relativiser mon propos) cela ne m'arrange pas forcement.

Mais il convient d'être lucide.

Apres, libre à chacun de croire ou non à une "chute" de l'immo dans les années à venir et, là encore, au vu de la situation, de l'opinion de la majorité autours de moi et du discours ambiant tendant à changer depuis peu, j'y crois ( bien que je vous présente mes excuses de poster celà sur un fil dédié aux haussiers).

[yaume]

voir graphe 2.3 de friggit pour les loyers.

[Pi-r2]

Tu peux toujours revendre. Ça reste assez liquide en ce moment l'immo.

ça prend du temps, temps pendant lequel on peut se retrouver à payer double (mensualité ou loyer).
Il faut des ronds de côté pour ça.