Appartement banlieue Bordeaux : bonne ou mauvaise affaire ?

[fabeestuntriste]

Bonjour,

je souhaiterais recueillir des avis sur l'éventuelle acquisition d'un appartement en banlieue bordelaise.

Avantages

- Ben d'abord et surtout le prix négocié 1478€/m2 : les quelques ventes dont je suis au courant pour un bien similaire tournent autour de 1700€/m2
- T4 qui convient pour une famille avec 2 enfants (vue à moyen terme)
- Petite résidence tranquille des années 1970 avec double vitrage, pas de vis-à-vis au dessus et côté chambres
- Localisation : bien desservi par les transports en commun, près des autoroutes et de centres commerciaux
- Prêt sur 6 ou 7 ans (très peu d'intérêt)

Inconvénients

- Locataires en place jusqu'à juin 2012 : quelles garanties puis-je obtenir sur le paiement du loyer (factures, quittances, etc). S'ils ne partent pas à la fin du bail des 3 ans, les propriétaires ont-ils des recours pour les faire partir ?
- Budget travaux évalué à 5000€ (peinture, carrelage et tapisserie ; cuisine, SDB et tableau électrique refaits récemment)
- Pas d'ascenseur (4ème étage, on a 30 ans)
- Frais du propriétaire : environ 300€/mois pour TF, chauffage collectif, eau chaude, frais de copropriété + belle somme à sortir lors des gros travaux type ravalement
- Manque de liberté : on est assigné à résidence si voisins bruyants ingérables ou mutation à l'autre bout de la France

D'après le simulateur achat/location d'Asi, je suis gagnant si je revends au même prix, 10% de plus la plus-value serait assez sympa. Néanmoins, je ne suis absolument pas pressé et souhaite prendre en compte tous les paramètres.

Quand je vois que la même surface neuve coûte le double dans la même commune, je me dis que ce n'est pas une mauvaise affaire

[Siegfried]

Dit comme cela, cela à l'air plutôt bien.

Cependant, je note que tous les points positifs sont liés a vous (c'est à dire qu'ils seront valables pour n'importe quel bien), et les point négatifs liés au bien.

Je ne pense pas que vous aurez des difficultés à trouver mieux vu que les taux montent et que vous avez un bon apport (si j'ai bien compris) à un prix convenable.

La décote est importante, mais le bien a beaucoup de défauts. (emplacement moyen, pas d'ascenseur, a rafraichir)

En conclusion, je peux comprendre que vous soyez intéresse. Moi je ne le prendrai pas, mais je suis peut être plus exigeant sur l'emplacement que vous, peut être qu'être dans la ville même ne vous intéresse pas .....?

J'imagine que vous avez déjà négocié dur, mais le propriétaire peut sans doute faire encore un effort. Depuis combien de temps le bien est il en vente?

[lecriminel]

1- Ben d'abord et surtout le prix négocié 1478€/m2 : les quelques ventes dont je suis au courant pour un bien similaire tournent autour de 1700€/m2
2- Locataires en place jusqu'à juin 2012 : quelles garanties puis-je obtenir sur le paiement du loyer (factures, quittances, etc). S'ils ne partent pas à la fin du bail des 3 ans, les propriétaires ont-ils des recours pour les faire partir ?
3- Budget travaux évalué à 5000€ (peinture, carrelage et tapisserie ; cuisine, SDB et tableau électrique refaits récemment)
4- Pas d'ascenseur (4ème étage, on a 30 ans)
5- Frais du propriétaire : environ 300€/mois pour TF, chauffage collectif, eau chaude, frais de copropriété + belle somme à sortir lors des gros travaux type ravalement

6-D'après le simulateur achat/location d'Asi, je suis gagnant si je revends au même prix, 10% de plus la plus-value serait assez sympa.
7-Quand je vois que la même surface neuve coûte le double dans la même commune, je me dis que ce n'est pas une mauvaise affaire

1-negocié, negocié......une fois comptabilisé l'absence d'ascenceurs et surtout les locataires sur place -il me semble que les professionnels admettent une decote de 15% dans ces cas-lá- vous passez au-dessus de la moyenne
2-tu demandes des preuves comme quoi les locataires paient bien ? en tout cas, s'ils perdent leur boulot d'ici juin 2012, ils auront probablement interet a rester dans les lieux, quitte a ne rien payer, car ils ne trouveront rien d'autre.
4- 4 etages ca commence a faire sans ascenceur, je crois me souvenir d'une ancienne file ou c'est ce detail qui avait empeche ou compliqué la revente d'un appartement, a Nantes je crois.
5- ouch !! c'est au moins 1/3 d'un loyer equivalent CC, ca, non ? j'ai de la famille que je prends pour des gros pigeons car ils en ont pour 150/mois. et ils ont un ascenceur !
la meilleur facon de comptabiliser une surcharge mensuelle pour l'integrer dans le prix est a mon avis la suivante:
je considere que la surcharge, par rapport a d'autres biens identiques sans ascenceurs, est d'environ 2.000 E/an et je considere que le taux d'interet moyen a LT est de 5%: il faut une decote de 40.000 euros par rapport a un meme bien avec 2.000E annuels de charges en moins pour ne pas faire une mauvaise affaire; et vous revendrez 40.000 euros moins cher que le concurrent qui a des charges basses.
Bon ca c'est la solution rationnelle, comme les gens ne comptent pas, je me doute qu'il y aura moins de 40.000 d'ecart a cause des charges.
6-quel loyer avez vous mis ? celui payé par les locataires ? ca fait combien HC ?
a quel taux avez vous mis le rendement de votre epargne ? et le prix d'achat ?
je crois qu'en province les gens faisant plus de 10% de plus-value depuis 2005 sont assez rares.....
7-et ca se vend a ce prix lá ?

[slash33]

Tout d'abord, c'est pour l'habiter ou le louer? La distinction n'apparaît pas clairement dans l'exposé.

[Marek]

- Pas d'ascenseur (4ème étage, on a 30 ans)

Laissez tomber, ce qui était encore acceptable dans les années 70-80 ne l'est plus aujourd'hui.

4eme sans ascenseur je l'ai fait dans Paris, de 25 à 30 ans sans enfants et c'etait déjà bien pénible pour les courses.

Avec un bébé et le materiel associé à transporter ce doit etre l'enfer.

De plus cela vous coincera lors de la revente.

Quand à une location eventuelle vous n'aurez que des couples avec enfants et aux revenus "limités" ( pas de jugement de valeur ici, mais ceux qui le peuvent et qui ont des enfants ne louent pas un F4 au 4eme sans ascenseur).

Bref, personnellement je n'y toucherai pas.

Ce serait different pour un Studio ou un F2 qui pourrait se louer sans pb à des jeunes.

[fabeestuntriste]

L'appartement est en vente depuis 2 mois et la décôte a été rendue possible par la présence de locataires et le rafraîchissement à faire.

La propriétaire le céderait à 105000€ (d'après l'AI à ce prix et à cette surface là, on ne peut avoir que des anciens appartements HLM dans des barres de 10 étages dans des ZUS).

Récemment, le même bien (rénové) s'est vendu 129 000€.

Les appartements se vendent plus difficilement que les maisons en général, cependant le dernier étage peut aussi être un atout (pas de voisins au-dessus). Pour moi, ça l'emporte sur le manque d'ascenseur d'autant que nous n'y resterons sans doute pas toute notre vie (achat maison si héritage ).

L'emplacement n'est pas trop mal près du tramway conduisant directement au centre-ville et près d'une entrée de rocade, il n'y a pas de vacance lors de changement de locataires dans la résidence.

Pour les constructions neuves au double du prix, tout finit par partir souvent grâce au Scellier. A la revente, par contre, la décôte est énorme.

Sur un an :

- Loyer CC + TH : 9600 €
- Propriétaire CC + TF + TH + 1000€ prévision gros travaux : 5500 € soit le temps du crédit environ 14 500 €/an

Le loyer est de 560€ CC, ça couvrira une partie du crédit la première année (on retournerait sans doute chez les parents).

On ne fera pas beaucoup d'économie le temps du crédit (48000€ empruntés, intérêts 6000€) mais une fois terminé, on devrait économiser plus de 4000€/an + possible plus-value.

Ce qui nous inquiète, c'est le fait qu'il soit en location, on se couvrira en demandant des preuves du paiement mais on ne sait jamais.

Merci pour vos remarques

[Malone]

C'est où exactement en banlieue bordelaise ?

[gunnar]

D'après le simulateur achat/location d'Asi, je suis gagnant si je revends au même prix, 10% de plus la plus-value serait assez sympa. Néanmoins, je ne suis absolument pas pressé et souhaite prendre en compte tous les paramètres.

Il prend pas en compte les baisses ce simulateur ?

d'après l'AI à ce prix et à cette surface là, on ne peut avoir que des anciens appartements HLM dans des barres de 10 étages dans des ZUS

Ha bon on croit les AI maintenant ?! Il est juge et parti et tu le crois ?!

Récemment, le même bien (rénové) s'est vendu 129 000€.

Coût de la rénovation ? Prix réellement vendu ou prix d'annonce ?

Les appartements se vendent plus difficilement que les maisons en général, cependant le dernier étage peut aussi être un atout (pas de voisins au-dessus). Pour moi, ça l'emporte sur le manque d'ascenseur d'autant que nous n'y resterons sans doute pas toute notre vie (achat maison si héritage ).

Sympa de compter sur la mort de quelqu'un pour avancer...

Pour les constructions neuves au double du prix, tout finit par partir souvent grâce au Scellier. A la revente, par contre, la décôte est énorme.

Tout part ? première nouvelle, on tient un scoop

on retournerait sans doute chez les parents

Entre le penser et le vivre il y a un sacré cap, sur le papier ça semble souvent possible mais en réalité perdre son autonomie c'est autre chose.

[lecriminel]

Le loyer est de 560€ CC

donc j'imagine que quand tu disais 300/mois de charges ca incluait l'entretien annuel (generalement estimé a 2% du prix hors bulle).
car sinon ca te fait loyer HC= 260
soit un prix d'achat de plus de 400 loyers et dans ce cas-la c'est impossible qu'un comparateur te donne gagnant a l'achat.
tu dois integrer les FDN + FAI + interets de la banque + TF + entretien (attention a bien l'estimer) mais pas les travaux d'amelioration dans le comparateur (puisque la maison achetée et retapée sera superieure a ce qu'elle etait louée) et c'est bien ce meme appartement loué et non ta loc. actuelle que tu compares a l'achat.

[tarbouif]

C'est où exactement en banlieue bordelaise ?

Merignac ?

[fabeestuntriste]

donc j'imagine que quand tu disais 300/mois de charges ca incluait l'entretien annuel (generalement estimé a 2% du prix hors bulle).

300€/mois c'est pour TF + eau chaude + chauffage + charge de copropriété. On va compter 400€/mois en tenant compte des gros travaux (ravalement, portail électrique, etc).

car sinon ca te fait loyer HC= 260

Oui, le rendement est très bas parce que les locataires y sont depuis longtemps. Ca se loue environ 750€ CC aujourd'hui, soit 350€ loyer HC soit un prix d'achat de 300 loyers, pas top.

Quand on dit qu'un achat ne doit pas dépasser 180 loyers, c'est loyer HC ou loyer CC

tu dois integrer les FDN + FAI + interets de la banque + TF + entretien (attention a bien l'estimer) mais pas les travaux d'amelioration dans le comparateur (puisque la maison achetée et retapée sera superieure a ce qu'elle etait louée)

Ce que ne prévoit pas le simulateur d'Asi, c'est le montant de l'entretien, on va donc rajouter 8400 € dans cellule "montant des travaux" (100€ par mois sur 7 ans, je ne sais pas si je prévois assez ).

Pourquoi tu n'inclues pas les travaux de rénovation dans la simulation

En prévoyant 5000€ de travaux de rénovation + 8400€ d'entretien + TF + FAI + FNI + intérêts, je reste légèrement gagnant en revendant au même prix.

et c'est bien ce meme appartement loué et non ta loc. actuelle que tu compares a l'achat.

Tu veux dire que je dois prendre le loyer correspondant à un appartement T4 dans le coin C'est ce que nous payons actuellement.

[Guins]

D'après le simulateur achat/location d'Asi, je suis gagnant si je revends au même prix

Ça dépend de la durée de détention saisie (que tu n'as pas précisée), c'est même le paramètre le plus important avec le ratio achat/loc.

[ignatius]

vu le prix au m2, je dirais Villenave, Bègles, ou Floirac.

[fabeestuntriste]

Hub tu es medium

Simulation durée de détention 7 ans

[ignatius]

Hub tu es medium

Simulation durée de détention 7 ans

non je connais juste un peu l'agglomération bordelaise.

[tarbouif]

Hub tu es medium

Simulation durée de détention 7 ans

non je connais juste un peu l'agglomération bordelaise.

Y'a le tram à Floirac ?

[divorce]

"Avant, les gens pensaient que le socialisme allait leur prendre leur résidence secondaire pour y loger les pauvres.
Aujourd'hui, le capitalisme leur prend leur résidence principale."

Bonjour,

Rien que la signature mérite qu'on vous réponde : elle est superbe.

Concernant votre projet, il y a une chose qui me choque : vous n'êtes pas clair sur la distinction entre loyer et charge du locataire et charge du propriétaire (sachant que quand vous occuperez le logement, vous assumerez toutes les charges).

Lorsqu'on commence à ne pas vouloir voir le détail des calculs d'un investissement, c'est généralement qu'on a biais qui nous pousse à faire cet investissement quel-qu'en soit la rentabilité réelle (tout au moins, c'est comme cela que j'ai tendance à réagir).

Le fait que ce soit un quatrième étage est gênant à la revente, et difficile à vivre, mais, c'est un avantage si vous l'appréciez (personnellement, j'apprécie d'avoir du sport à faire pour aller chercher le courrier, monter les courses ....).

Mais, étage élevé + pas d'ascenseur + charges élevé = c'est difficile à louer.

Un point important que vous n'avez peut-être pas étudié : êtes vous en mesure d'assumer les "inconvénients" liés à la présence d'un locataire (du genre : le locataire ne paie pas, vous devez attendre 1 ans, engager une action en justice, avancer les frais pour obtenir une expulsion : budget 15'000€) ?

Dans tous les cas, que ce soit pour vous loger ou pour investir, la question primordiale est : est-ce que je peux me permettre de perdre cette somme d'argent - avant même de savoir si c'est rentable.

[fabeestuntriste]

Bon, pour répondre aux MP, c'est à Bègles entre les boulevards et le Dorat.

En espérant qu'aucun d'entre vous ne surenchérise

[Guins]

- Locataires en place jusqu'à juin 2012 : quelles garanties puis-je obtenir sur le paiement du loyer (factures, quittances, etc).

Déjà, pour minimiser le risque, tu peux sonder le vendeur pour voir s'il accepterait de signer un compromis à durée "inhabituellement longue". Les 2 ou 3 mois usuellement écrits, ce n'est pas gravé dans le marbre...

[fabeestuntriste]

Rien que la signature mérite qu'on vous réponde : elle est superbe.

Et tellement réaliste en Espagne et aux USA

Lorsqu'on commence à ne pas vouloir voir le détail des calculs d'un investissement, c'est généralement qu'on a biais qui nous pousse à faire cet investissement quel-qu'en soit la rentabilité réelle (tout au moins, c'est comme cela que j'ai tendance à réagir).

J'essaie de prendre tous les frais en considération, je vais demander les PV des AG de copropriétaires.

Le fait que ce soit un quatrième étage est gênant à la revente, et difficile à vivre, mais, c'est un avantage si vous l'appréciez (personnellement, j'apprécie d'avoir du sport à faire pour aller chercher le courrier, monter les courses ....).

Idem sauf si accident et béquilles, je touche du bois.

Un point important que vous n'avez peut-être pas étudié : êtes vous en mesure d'assumer les "inconvénients" liés à la présence d'un locataire (du genre : le locataire ne paie pas, vous devez attendre 1 ans, engager une action en justice, avancer les frais pour obtenir une expulsion : budget 15'000€) ?

L'inquiétude principale vient de là. Une procédure d'expulsion, si le locataire refuse de partir à la fin du bail, dure 1 an/1 an 1/2 et il faut engager des frais d'huissier.

Les locataires n'ont pas de gros moyens dixit l'AI mais paye leurs loyers depuis 2 ans qu'ils sont là (ai demandé quittances et factures). En général, les gens qui payent leurs loyers mensuellement sont respectueux du bail mais cela reste tout de même une incertitude.

Les 15 000€, tu y inclues la location des propriétaires en attendant qu'ils puissent récupérer leur propriété

Ou c'est juste les frais de justice

[slash33]

Tout d'abord, c'est pour l'habiter ou le louer? La distinction n'apparaît pas clairement dans l'exposé.

Bis repetita

[fabeestuntriste]

OK

[fabeestuntriste]

C'EST POUR HABITER

[Madi94]

Avis personnel: 4eme etage sans ascenseur avec des enfants en bas age, je dis non.
Ils sont deja la ou c'est en projet?
Déjà faire rentrer les courses et 1BB au rez de chausse c'est pas top a cause des 4 portes et la poussette qui pèse une tonne, alors des étages, pour moi c est niet! Et ne pas croire que c'est juste 2 fois par jour, à la longue, on en a vite marre.

[tarbouif]

Avis personnel: 4eme etage sans ascenseur avec des enfants en bas age, je dis non.
Ils sont deja la ou c'est en projet?
Déjà faire rentrer les courses et 1BB au rez de chausse c'est pas top a cause des 4 portes et la poussette qui pèse une tonne, alors des étages, pour moi c est niet! Et ne pas croire que c'est juste 2 fois par jour, à la longue, on en a vite marre.

J'ai vécu pendant 1 mois au 4 eme sans ascenseur (bestiole en panne puis gros travaux de réparation), avec un bébé de 3 mois.
Plus jamais !

[lecriminel]

1.Oui, le rendement est très bas parce que les locataires y sont depuis longtemps. Ca se loue environ 750€ CC aujourd'hui, soit 350€ loyer HC soit un prix d'achat de 300 loyers, pas top.

2.Quand on dit qu'un achat ne doit pas dépasser 180 loyers, c'est loyer HC ou loyer CC

3.Pourquoi tu n'inclues pas les travaux de rénovation dans la simulation

4.Tu veux dire que je dois prendre le loyer correspondant à un appartement T4 dans le coin C'est ce que nous payons actuellement.

1.longtemps c'est 2 ans ??? es tu sur que l'AI n'est pas en train de te mener en bateau ?? les loyers n'ont pas augmenté depuis 2 ans.......

2.HC

3.quand tu compares achat/loc, tu compares 2 biens strictement identiques, donc si la loc est en mauvais etat, tu dois la comparer á ce que te coute le meme appartement c-a-d sans les travaux. Mais il faut comparer le loyer réel et pas ce que t'a dit l'AI "parce que les locataires sont lá depuis longtemps"

4.le comparatif se fait entre loc et achat d'un MEME BIEN, mais comme tu disais que tu etais gagnant a l'achat et que c'etait impossible avec les chiffres de loc. que tu donnais; je rappelais au contraire que le loyer á comparer etait celui de ton appartement.

[divorce]

Idem sauf si accident et béquilles, je touche du bois.

En cas d'accident, en habitant le quatrième étage, pour peu que ca rendre dans le cadre d'une multirisque, c'est peut-être plus facile à vivre que celui qui habite dans une maisonnette tout en escalier (ou pire : avec des demi-étages comme les aiment tant les architectes).

Les 15 000€, tu y inclues la location des propriétaires en attendant qu'ils puissent récupérer leur propriété
Ou c'est juste les frais de justice

C'est du pif au mètre de chez pif-o-corp.

Par contre ce que je peux te dire, c'est que l'huissier te fera payer d'avance les différents commandements de payer, exploits et autres, tu devra payer les charges à la place du locataire et l'avocat se fera payer d'avance... etc...
et surtout : quand tu achètes un logement, tu investis généralement tes économies - dans ton cas, tu dois garder une marge financière (ces fameux 15'000€) afin de pouvoir faire face au risque de te trouver dans une très mauvaise situation. Si ton locataire fait défaut, tu vas te retrouver avec des frais supplémentaires à payer (donc sortie de cash) et si tu ne peux pas honorer cette sortie de cash, tu vas accumuler les frais (ton locataire n'est pas solvable, mais toi tu l'es).

Maintenant, sur le principe, acheter un logement occupé pour le récupérer n'est pas idiot.
Acheter un appartement en étage élevé n'est pas idiot.
Pour ce qui est du prix, les conseils du forum sont généralement pertinents (règle n°1 : comparer à la location).

Avis personnel: 4eme etage sans ascenseur avec des enfants en bas age, je dis non.
Ils sont deja la ou c'est en projet?
Déjà faire rentrer les courses et 1BB au rez de chausse c'est pas top a cause des 4 portes et la poussette qui pèse une tonne, alors des étages, pour moi c est niet! Et ne pas croire que c'est juste 2 fois par jour, à la longue, on en a vite marre.

J'ai vécu pendant 1 mois au 4 eme sans ascenseur (bestiole en panne puis gros travaux de réparation), avec un bébé de 3 mois.
Plus jamais !

C'est sûr : avec des enfants en bas âge, il faut avoir un parking à poussette en bas de l'escalier, sinon, ce n'est même pas envisageable. (mais sinon, la vie en étage élevé a ses avantages et ses inconvénients).

[tarbouif]

C'est sûr : avec des enfants en bas âge, il faut avoir un parking à poussette en bas de l'escalier, sinon, ce n'est même pas envisageable. (mais sinon, la vie en étage élevé a ses avantages et ses inconvénients).

Un dernier étage c'est très bien...quand l'ascenseur fonctionne bien sûr !

[fabeestuntriste]

Je n'avais même pas percuté la contradiction de l'AI sur les locataires qui sont là depuis longtemps (AI il y a une semaine) / depuis 2 ans (AI aujourd'hui).

A vous lire, j'ai quand même l'impression que ce n'est pas une très bonne affaire à cause de l'étage, du montant des charges et du fait qu'il soit en location (les spéculateurs par exemple ne se bousculent pas au portillon pour acheter un bien loué).

15 000 € de réserve (au cas où il faille entamer une procédure d'expulsion) est ce que nous comptions garder. Si on les rajoute dans la simulation, il faut au minimum revendre 10% plus cher pour ne pas perdre d'argent...

Pour les enfants, ce n'est pas imminent et on mettrait la poussette à la cave, on en fera vite un bon sportif le petit

180 loyers HC = 63 000 €. Un retour des prix à ce niveau-là pour un T4 sur Bordeaux, je n'y crois pas malheureusement

Je vais peut-être aller sur un forum immo MTLM pour contrebalancer votre pessimisme

[Savant cosinus]

La dernière expulsion à laquelle j'ai assisté à durer plus d'un an. Le pauvre monsieur avait plus de 25 000 € de dettes.
Qu'il' n a d'ailleurs jamais remboursé puisque de toute façon, il avait rien et s'en battait complètement. Le proprio tellement écoeuré qu'il a vendu tout l'immeuble et les dettes.

[Guins]

180 loyers HC = 63 000 €

Non; il faut comprendre "loyer HC" au sens du contrat de bail (c'est-à-dire total payé tous les mois - provisions pour charges), et non pas au sens de loyer (revenu) "net" pour le proprio.

[lecrayon]

Pour le quatrième étage sans ascenseur : il n' y a pas que du négatif

voici les points positifs et comment s'organiser :

Tout d'abord, ce qui semble infaisable aujourd'hui, a bien été fait par les générations précédentes (alors qu'on est à l'heure du manger bouger...)
Ils montaient bien les escaliers avant non?
Ensuite les charges de copropriété sont moins élevees. Il ne faut pas oublier non plus le plan de rénovation des ascenseurs avec les nouvelles normes (évaluation en moyenne à 20 Ke de travaux par copro)
Pour bien s'organiser tu laisses les poussettes dans les parties communes de la copro pour ne pas les monter systematiquement et tu les récupères lorsque tu sors.
Si tu estimes que les courses sont trop lourdes, tu te les fais livrer.
Et puis ça fonctionne très bien comme ça

Voila mon avis

[Fad75]

Si tu estimes que les courses sont trop lourdes, tu te les fais livrer.
Et puis ça fonctionne très bien comme ça

Voila mon avis

Très sympa pour celui qui va livrer les courses...

[lecrayon]

Si tu estimes que les courses sont trop lourdes, tu te les fais livrer.
Et puis ça fonctionne très bien comme ça

Voila mon avis

Très sympa pour celui qui va livrer les courses...

et bien si tu estimes que ce n'est pas sympa tu les montes toi meme !

[Fad75]

Si tu estimes que les courses sont trop lourdes, tu te les fais livrer.
Et puis ça fonctionne très bien comme ça

Voila mon avis

Très sympa pour celui qui va livrer les courses...

et bien si tu estimes que ce n'est pas sympa tu les montes toi meme !

Ou pas... Dans tous les cas ça montre bien qu'un ascenseur c'est important.

[ignatius]

Hub tu es medium

Simulation durée de détention 7 ans

non je connais juste un peu l'agglomération bordelaise.

Y'a le tram à Floirac ?

ben oui.

[lecrayon]

c'est évident que c'est toujours mieux d'avoir un ascenseur !
mais je réitère mes propos: pour le portefeuille c'est pas mal non plus de s'en passer!
ça permet d'avoir du pouvoir d'achat pour autre chose

[ignatius]

c'est évident que c'est toujours mieux d'avoir un ascenseur !
mais je réitère mes propos: pour le portefeuille c'est pas mal non plus de s'en passer!
ça permet d'avoir du pouvoir d'achat pour autre chose

une opération des genoux par exemple ?

[lecrayon]

c'est évident que c'est toujours mieux d'avoir un ascenseur !
mais je réitère mes propos: pour le portefeuille c'est pas mal non plus de s'en passer!
ça permet d'avoir du pouvoir d'achat pour autre chose

une opération des genoux par exemple ?

c'est amusant !

mais comment faisait il avant?
on conseille meme aux gens en ville de ne plus prendre les escaliers roulants pour faire du sport et de monter les escaliers

[ignatius]

c'est évident que c'est toujours mieux d'avoir un ascenseur !
mais je réitère mes propos: pour le portefeuille c'est pas mal non plus de s'en passer!
ça permet d'avoir du pouvoir d'achat pour autre chose

une opération des genoux par exemple ?

c'est amusant !

mais comment faisait il avant?
on conseille meme aux gens en ville de ne plus prendre les escaliers roulants pour faire du sport et de monter les escaliers

c'est clair qu'un peu d'exercice ne fait pas de mal.
je bosse au 4e étage d'un bâtiment, et je mets un point d'honneur à ne pas prendre l'ascenseur.
et quand j'arrive essouflé en haut, je me dis qu'il est temps de reprendre le footing, c'est un excellent moyen de déterminer si la capacité cardio respiratoire est correctement entretenue.

[lecrayon]

et puis aussi pour recentrer sur l'appart en question, un dernier étage, ça vaut de l'or
en effet on ne subit jamais les bruits du voisin du dessus

[Fad75]

c'est amusant !

mais comment faisait il avant?
on conseille meme aux gens en ville de ne plus prendre les escaliers roulants pour faire du sport et de monter les escaliers

Comment faisaient ils avant sans Internet, sans téléphone, sans voiture, sans métro,... Tu pourrais t'en passer aujourd'hui ?

[lecrayon]

c'est amusant !

mais comment faisait il avant?
on conseille meme aux gens en ville de ne plus prendre les escaliers roulants pour faire du sport et de monter les escaliers

Comment faisaient ils avant sans Internet, sans téléphone, sans voiture, sans métro,... Tu pourrais t'en passer aujourd'hui ?

evidemment vu comme cela !

ce que je cherche à dire, c'est juste qu'éviter un ascenseur,dans le cas demander peut permettre à cet acquéreur potentiel de faire peut etre une bonne affaire.
si aujourd'hui les gens revoyaient un peu leurs prétentions à la baisse (comme à l'époque), on n'en serait peut etre pas la non plus

[Fad75]

ce que je cherche à dire, c'est juste qu'éviter un ascenseur,dans le cas demander peut permettre à cet acquéreur potentiel de faire peut etre une bonne affaire.
si aujourd'hui les gens revoyaient un peu leurs prétentions à la baisse (comme à l'époque), on n'en serait peut etre pas la non plus

Tu as raison mais je pense juste à la revente et un 4e sans ascenseur peut en bloquer plus d'1, c'est ce que je voulais dire.

[lecrayon]

il y aura certes beaucoup moins de demande , c'est comme un rdc par exemple
mais il y a toujours un acquéreur pour chaque bien
et dans ce cas la, la raison peut evidemment etre financière

[fabeestuntriste]

Sur l'aspect financier en lui-même, dans "montant travaux" du simulateur (sur 7 ans), je compte tout ce que je ne paierai pas en tant que locataire :

- rénovation appart : 5000€
- entretien appart : 4200€ (50€/mois)
- ravalement : 5000€
- autre travaux de copropriété : 7000€ (assez ou pas ), 1000€/an
- charges étant de 200€/mois avec eau chaude et chauffage, je compte 80€/mois de ces 200€ pour charges de copropriété = 6720€

Total = 28000€

Prix d'achat : 105000€ FAI, 4200€ de gain si on revend 20% plus cher (126000€ hors FAI). Pas super intéressant, un peu risqué même (si 15000€ de frais d'expulsion).

Si on tente de faire baisser prix d'achat : 95000€ FAI, 15200€ de gain si on revend 30% plus cher (123500€ hors FAI) (couvre 15000€ de frais d'expulsion).

Conclusion : négociation insuffisante

[humanils]

je bosse au 4e étage d'un bâtiment, et je mets un point d'honneur à ne pas prendre l'ascenseur.
et quand j'arrive essouflé en haut, je me dis qu'il est temps de reprendre le footing, c'est un excellent moyen de déterminer si la capacité cardio respiratoire est correctement entretenue.

J'ai habité pendant 6 ans dans un duplex au 4ème (et 5ème) sans ascenseur avec deux enfants en bas age (3mois et 2ans). C'était un appartement avec des plafonds à 4m30... donc un équivalent 5/6ème étage dans un immeuble classique. Effectivement ce n'est pas rédhibitoire au jour le jour, on prend vite l'habitude. MAIS, avant que les enfants soient autonomes c'était parfois TRES contraignant. Ex : retour de soirée avec des enfants de 2 et 4 ans à 2h du matin. Idem pour les départs et retours de vacances, c'était un peu l'enfer.
D'ailleurs bien que l'appartement était assez grand (120m2), nous l'avons vendu pour "faire" un petit troisième qui n'était "planifié" quand on a acheté. Donc bien réfléchir avant de se lancer à mon humble avis. On ne fait pas sa vie en fonction de ses achats immobiliers mais plutôt l'inverse.

[lecriminel]

Prix d'achat : 105000€ FAI, 4200€ de gain si on revend 20% plus cher (126000€ hors FAI). Pas super intéressant, un peu risqué même (si 15000€ de frais d'expulsion).

s'ils n'arrivent pas a vendre a 105.000 aujourd'hui, je ne vois pas comment tu pourrais vendre a 126.000 dans 2 ans.
ensuite, vu les charges que tu as calculées a 28.000 + fai + fdn, tu perds de l'argent sous les 145.000.
en fait le seul pari qui pourrait etre gagnant dans cette affaire c'est de penser que les charges reviennent a un niveau normal, c-a-d sans ascenceur plus pres de 0 que du niveau actuel, mais pendant ce temps tu banques severe.

[fabeestuntriste]

Tu oublies que tu ne payes pas de loyer pendant 7 ans (les intérêts du prêt seraient de 135€ au départ), ce qui explique le miniscule gain d'après le simulateur.

Un T3 même résidence avec décoration à refaire + SDB et cuisine ancienne + électricité à mettre aux normes est récemment parti à 116 000 €. T4 rénovés partent entre 125 000 et 140 000 €.

105 000€ ça passe pour une bonne affaire aux premiers abords mais quand tu prends le temps de calculer tous les frais, ça te refroidit vite.

Etre hypothétiquement gagnant de 4000€ au bout de 7 ans avec tous les emmerdements qui vont avec le statut de propriétaire, je ne sais pas si ça en vaut la peine

C'est là où l'on voit toute l'absurdité de la bulle immobilière.

[goinfrimmo]

Est-ce que le simulateur d'Asi prend en compte l'immobilisation du capital immobilisé, amorti progressivement en cas d'emprunt ?