hausse des taux : POURVU QUE çA DURE!!!

[fabien44]

A partir d'un certain niveau des taux, le fait de rallonger la durée de l'emprunt n'augmente quasiment plus la capacité d'emprunt. Et ce niveau arrive bien plus tôt que la majorité ne le croit.


Et ce niveau se situe aux environs de 4 %
hé hé...

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

[YoppY]

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

On s'en fiche de la durée moyenne d'emprunt puisqu'elle comprend 2 profils très différents, les primo sans le sou et les secondo avec leur plus value.
La plus value des seconds ne dépend que de la capacité d'achat des premiers.

Or :
- 27% du marché est déjà sur des emprunts à plus de 25 ans à un niveau de taux moyen de 4.5% (en d'autres termes 1 primo sur 2 ne peut plus augmenter sa capacité d'achat)
- Le marché ne peut plus progresser que sur l'autre moitié de primo qui emprunte actuellement entre 20 et 25 ans.
En gros si les taux prennent encore 1%, les emprunteurs sur 25ans et plus sortent du marché et les 20/25 les remplacent.
Quel peut bien alors être l'avenir d'un ponzi si il perd la moitié de ses nouveaux entrants ?

[cashisking]

Quel peut bien alors être l'avenir d'un ponzi si il perd la moitié de ses nouveaux entrants ?

Et pendant ce temps là.....

OAT TEC 10 - 11 Avril 2011 3.80 %

[fabien44]

On s'en fiche de la durée moyenne d'emprunt puisqu'elle comprend 2 profils très différents, les primo sans le sou et les secondo avec leur plus value.
La plus value des seconds ne dépend que de la capacité d'achat des premiers.

Or :
- 27% du marché est déjà sur des emprunts à plus de 25 ans à un niveau de taux moyen de 4.5% (en d'autres termes 1 primo sur 2 ne peut plus augmenter sa capacité d'achat)
- Le marché ne peut plus progresser que sur l'autre moitié de primo qui emprunte actuellement entre 20 et 25 ans.
En gros si les taux prennent encore 1%, les emprunteurs sur 25ans et plus sortent du marché et les 20/25 les remplacent.
Quel peut bien alors être l'avenir d'un ponzi si il perd la moitié de ses nouveaux entrants ?

Tout ça est très théorique, si comme tu dis les primos étant sans le sou ça devrait faire bien longtemps déjà que la pompe aurait du se gripper or ce n'est pas le cas.
On voit bien sur le graph qu'il y a encore une marge de progression (pour au moins la moitié de primos ce qui reste non négligeable) dans la durée pour conserver la même mensualité avec la hausse des taux.
Mon avis est que dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas ou très peu car la peur de voir les prix baisser va surtout faire renoncer les vendeurs à proposer leur bien à la vente (scenario de 2008).

[Wg35]

Du coup ce serait une situation en accordéon. Une baisse des transactions engendre une baisse de prix ça on l'a déjà vu mais en 2010 c'est remonté aussi sec au plafond (grâce aux taux c'est vrai), ça fera certainement pareil en remontant moins haut puisque les taux seront plus haut mais dans ce cas la courbe sur les bulles spéculatives ne s'applique plus et c'est bien dommage.

Ne serait-ce pas aussi/plutôt "grâce à la croyance que d'être proprio est protecteur", ou "grâce à la croyance que l'immo ne baisse jamais" ?
Pour moi, plus que les taux, c'est ce ressenti qui pourrait faire arriver une baisse, et dans un tel cas, il y aura beaucoup moins d'acheteurs "opportunistes". Et là, on n'a plus de "tôle ondulée" ou de baisse lente...

Tu parles des investisseurs ?
Parce que j'ai le sentiment que le français moyen pensera toujours que posséder son logement est le but ultime de sa vie, seul son attentisme lié à un minimum de réflexion peut le sauver.

[Fad75]

Parce que j'ai le sentiment que le français moyen pensera toujours que posséder son logement est le but ultime de sa vie, seul son attentisme lié à un minimum de réflexion peut le sauver.

Je ne sais pas si je suis le français moyen mais je dois bien avouer que malgré une longue attente + une reflexion poussée à son extreme + des calculs dans tous les sens, posséder mon logement fait partie de mes buts ultimes (même si je suis déjà propriétaires de plusieurs appartements que je mets en location).

Et d'ailleurs je pense que c'est le but ultime de quasiment tout le monde sur ce forum (sinon ils n'attendraient pas autant la baisse des prix).

[Wg35]

Parce que j'ai le sentiment que le français moyen pensera toujours que posséder son logement est le but ultime de sa vie, seul son attentisme lié à un minimum de réflexion peut le sauver.

Je ne sais pas si je suis le français moyen mais je dois bien avouer que malgré une longue attente + une reflexion poussée à son extreme + des calculs dans tous les sens, posséder mon logement fait partie de mes buts ultimes (même si je suis déjà propriétaires de plusieurs appartements que je mets en location).

Et d'ailleurs je pense que c'est le but ultime de quasiment tout le monde sur ce forum (sinon ils n'attendraient pas autant la baisse des prix).

Je m'excuse, j'ai oublié de préciser "par tous les moyens". Je voulais surtout fustiger les personnes qui sont capables de s'enchaîner à une banque pendant plus de 20 à 25 ans à plus de 30 à 35% d'endettement d'un salaire plutôt faible.

[YoppY]

Tout ça est très théorique, si comme tu dis les primos étant sans le sou ça devrait faire bien longtemps déjà que la pompe aurait du se gripper or ce n'est pas le cas. On voit bien sur le graph qu'il y a encore une marge de progression dans la durée pour conserver la même mensualité avec la hausse des taux.

Je crois que tu n'as pas compris. Ce ne sont pas les primo qui sont à 17 ans d'emprunt, c'est la moyenne, y compris tous les secondo qui ont des gros apports.
Le graph il n'a d'interet que pour la dernière catégorie d'acheteurs, celle qui fait tourner tout le marché, les emprunteurs sur 25ans et plus, principalement primo, et pour ceux là je ne vois pas la marge de progression sur le graph.

Jusqu'à aujourd'hui il n'y avait aucune chance que ça se grippe puisque les taux toujours plus bas permettaient aux primo de rester dans le marché en prolongeant leur durée d'emprunt.
Mais cela a gonflé fortement le nombre d'emprunteurs longues durées (>25 ans)
Or, le graph montre par exemple que passer de 25 à 30 ans quand les taux sont à 5.5 ou 6% n'apporte quasiment plus de capital supplémentaire. Si les taux continuent d'augmenter, cette catégorie n'aura donc plus aucun levier pour augmenter leur capacité d'achat immo.
Voici quelques simulations meilleurtaux pour cette catégorie où l'on voit concrètement que passé les 5% la capacité d'emprunt sur 25 ou 30 ans est quasi identique : viewtopic.php?p=1261634#p1261634

A partir d'un certain niveau de taux, la durée d'emprunt ne suffit donc plus aux emprunteurs longues durées pour suivre le marché : soit les prix s'adaptent, soit ces acheteurs abandonnent, et comme ils sont nombreux (plus du quart du marché) cela a forcément un impact sur les transactions (la Fnaim prévoit déjà -10% transactions sur 2011).

[immodijon]

On voit bien sur le graph qu'il y a encore une marge de progression (pour au moins la moitié de primos ce qui reste non négligeable) dans la durée pour conserver la même mensualité avec la hausse des taux.
Mon avis est que dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas ou très peu car la peur de voir les prix baisser va surtout faire renoncer les vendeurs à proposer leur bien à la vente (scenario de 2008).

En 2008, il ne faut pas oublier une chose: le marché ne s'est bien bloqué que pendant un an. La comm des Ai a été excellente car elle a fait croire aux gens que la baisse n'était que très légère. Ca a permis d'attendre. Ensuite, coup de bol pour eux, les taux se sont effondrés. Si les taux d'emprunt passent deux ou trois ans au-dessus de 5% (tout à fait possible), on verra si ce principe (dans les grandes villes, ils ont assez de pognon pour se permettre d'attendre) tient.

[fabien44]

On voit bien sur le graph qu'il y a encore une marge de progression (pour au moins la moitié de primos ce qui reste non négligeable) dans la durée pour conserver la même mensualité avec la hausse des taux.
Mon avis est que dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas ou très peu car la peur de voir les prix baisser va surtout faire renoncer les vendeurs à proposer leur bien à la vente (scenario de 2008).

En 2008, il ne faut pas oublier une chose: le marché ne s'est bien bloqué que pendant un an. La comm des Ai a été excellente car elle a fait croire aux gens que la baisse n'était que très légère. Ca a permis d'attendre. Ensuite, coup de bol pour eux, les taux se sont effondrés. Si les taux d'emprunt passent deux ou trois ans au-dessus de 5% (tout à fait possible), on verra si ce principe (dans les grandes villes, ils ont assez de pognon pour se permettre d'attendre) tient.

Oui je pense que ça va être une guerre des nerfs, qui va céder le premier entre vendeur et inflation?
Comme tu as dis une période trop longue (2-3 ans) avec des taux élevés sera favorable aux acheteurs qui ont pas mal d'apport.

[grob]

Tu parles des investisseurs ?
Parce que j'ai le sentiment que le français moyen pensera toujours que posséder son logement est le but ultime de sa vie, seul son attentisme lié à un minimum de réflexion peut le sauver.

Non, pas seulement les investisseurs.
Si les gens comprennent qu'acheter peut leur coûter plus cher que de louer, ils ne se jetteront plus à la première visite. Il peut l'avoir comme but ultime, mais alors il l'achètera uniquement quand il se sentir aproche du stade ultime (disons quand il se saura stabilisé - familialement, professionnellement - en tous cas )

[bleuzenn22]

Non, c'est ce qu'on appelle l'effet de ciseau. AU depart les vendeurs n'integre pas la baisse => Marché bloqué. Soit on relance l'achat par perfusion (cf 2009) soit on laisse en l'état. Une fois qu'ils auront intégré la baisse, là c'est la chute libre, et pour l'arrêter euh (autant lors d'une montée les vendeurs preferent que çà traine et que la vente rattrappe leur prix surévalué, autant en marché de baisse les acheteurs vont tendre la perche vers le bas.

Wait & See. Mais faut pas oublier que la pénurie est toujours organisée...

[yaume]

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

Pourtant sur le graphe de friggit c'est plutot 25/26 ans...

[yaume]

Du coup ce serait une situation en accordéon. Une baisse des transactions engendre une baisse de prix ça on l'a déjà vu mais en 2010 c'est remonté aussi sec au plafond (grâce aux taux c'est vrai), ça fera certainement pareil en remontant moins haut puisque les taux seront plus haut mais dans ce cas la courbe sur les bulles spéculatives ne s'applique plus et c'est bien dommage.

Ne serait-ce pas aussi/plutôt "grâce à la croyance que d'être proprio est protecteur", ou "grâce à la croyance que l'immo ne baisse jamais" ?
Pour moi, plus que les taux, c'est ce ressenti qui pourrait faire arriver une baisse, et dans un tel cas, il y aura beaucoup moins d'acheteurs "opportunistes". Et là, on n'a plus de "tôle ondulée" ou de baisse lente...

Perso ,je ne crois pas. L'envie d'etre proprietaire a toujours existé dans notre pays (voir meme dans tous les pays), c'est la façon du citoyen moyen de devenir "riche" d'une certaine maniere.
Par contre les taux bas, additionnés aux aides n'ont ils pas donner la possibilité à des acheteurs de se payer quelque chose qu'il n'auraient pas pu en temps normal (je pense en particulier aux acquéreurs qui n'ont pas d'apport et qui n'ont pas les moyens d'en avoir).
Or si les taux montent à des niveaux normaux (5/6 % pour moi est un niveau de taux de credit normal), les acquéreurs devront arriver avec de l'apport (acheteur dans la norme), or de fait cela ferme la porte aux acquéreurs pour qui en temps normal le marché ne leur est pas ouvert.
Je pense que la croyance dont tu parles, existera toujours, mais tout le monde ne peut pas y acceder, or pendant un temps, on a tout fait pour que l'ensemble de la population puisse touché du bout des doigts cette croyance.

[YoppY]

http://immobilier.nouvelobs.com/actuali ... xtor=RSS-1

Le phénomène est particulièrement observé sur les jeunes ménages, qui accèdent de plus en plus difficilement à la propriété, notamment s’ils ne disposent pas d’un apport personnel suffisant ou s’ils ne peuvent bénéficier d’une aide familiale.

« Pour les plus jeunes accédants de moins de 35 ans, dont la solvabilité est la plus difficile à assurer en raison d’un apport personnel généralement faible, la part de la production avec une durée de prêt de plus de 20 ans s’est rapidement accrue : 65 % en mars 2011 contre 60,4 % en novembre 2010, par exemple. Alors que dans le cas des accédants de plus de 65 ans, la part de la production à moins de 15 ans s’est établie à 80,4 % en mars 2011 contre 81,8 % en novembre 2010 », souligne l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Les seniors encaissent sans aucun problème la monté des taux, mais les primo souffrent : ceux qui peuvent prolongent la durée de crédit car leurs apports ne sont visiblement plus extensibles.

[Fad75]

Parce que j'ai le sentiment que le français moyen pensera toujours que posséder son logement est le but ultime de sa vie, seul son attentisme lié à un minimum de réflexion peut le sauver.

Je ne sais pas si je suis le français moyen mais je dois bien avouer que malgré une longue attente + une reflexion poussée à son extreme + des calculs dans tous les sens, posséder mon logement fait partie de mes buts ultimes (même si je suis déjà propriétaires de plusieurs appartements que je mets en location).

Et d'ailleurs je pense que c'est le but ultime de quasiment tout le monde sur ce forum (sinon ils n'attendraient pas autant la baisse des prix).

Je m'excuse, j'ai oublié de préciser "par tous les moyens". Je voulais surtout fustiger les personnes qui sont capables de s'enchaîner à une banque pendant plus de 20 à 25 ans à plus de 30 à 35% d'endettement d'un salaire plutôt faible.

Ah, au temps pour moi alors.

[slash33]

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

On a déjà abordé le sujet mais il est utile de faire un rappel. Cette statistique inclus les emprunts pour travaux lesquels font nettement baissé la moyenne. Heureusement la plupart des sources qui se respectent offrent les statistiques par usage.

[slash33]

Les seniors encaissent sans aucun problème la monté des taux, mais les primo souffrent : ceux qui peuvent prolongent la durée de crédit car leurs apports ne sont visiblement plus extensibles.

Bof. Il est techniquement impossible qu'une assurance accepte de suivre un accédant de 65 ans. De fait, il est certain que la majorité des emprunts à cet age se feront à très courte échéance. D'ailleurs, je n'en ai personnellement jamais vu de cet age. C'est là aussi une statistique biaisée (sciemment?). De plus, comme il ne s'agit pas de primo-accédants, il est très vraisemblable que le montant emprunté soit peu élevé comparé au capital tiré de la revente du précédent logement. A cet age là, on ne s'agrandit pas, on cherche à se désinvestir au plus proche des commodités, notamment de santé.

[Fad75]

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

On a déjà abordé le sujet mais il est utile de faire un rappel. Cette statistique inclus les emprunts pour travaux lesquels font nettement baissé la moyenne. Heureusement la plupart des sources qui se respectent offrent les statistiques par usage.

Je veux bien voir tes sources sur ce sujet.

[YoppY]

Les seniors encaissent sans aucun problème la monté des taux, mais les primo souffrent : ceux qui peuvent prolongent la durée de crédit car leurs apports ne sont visiblement plus extensibles.

Bof. Il est techniquement impossible qu'une assurance accepte de suivre un accédant de 65 ans. De fait, il est certain que la majorité des emprunts à cet age se feront à très courte échéance.

Bien sur. C'est une évidence qu'à cet âge là on a pas de souci pour acheter et qu'on achète sur une courte durée.
L'info importante de l'article c'est surtout que les primo ont été immédiatement impactés par la hausse des taux, et que les suppositions de certains sur les transferts intergénérationnels qui seraient là pour amortir la hausse des taux en grossissant l'apport, ne tiennent pas la route.

[YoppY]

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

On a déjà abordé le sujet mais il est utile de faire un rappel. Cette statistique inclus les emprunts pour travaux lesquels font nettement baissé la moyenne. Heureusement la plupart des sources qui se respectent offrent les statistiques par usage.

Je veux bien voir tes sources sur ce sujet.

Les stats sur les "crédits immo" viennent de l'observatoire du credit logement mais sont composés de plusieurs types de crédits : viewtopic.php?p=1264525#p1264525 (achat de RP, travaux, achat de locatif, achat de RS, etc.. ).
En terme de quantité, le nombre de dossiers de crédits pour les travaux représente 40% de la quantité totale de crédits, ce qui tire évidemment les moyennes de durées vers le bas.

[slash33]

Y a l'OFL et l'observatoire de l'endettement des ménages aussi. Mais en fait, en cherchant bien, vous vous apercevrez que M. Mouillard est partout.

Ce n'est guère un hasard: vous verrez dans la file "la nébuleuse Mouillard" qu'il a été commissionné par la FBF très tôt pour être l'autorité en la matière et que depuis il a des participations dans pratiquement tous les observatoires touchant de près ou de loin à cette problématique.

[Fad75]

Je ne vois pas de stats qui donnent la durée moyenne hors travaux ?

[YoppY]

Je ne vois pas de stats qui donnent la durée moyenne hors travaux ?

Ils ne donnent jamais de moyenne hors travaux.
Il faut regarder leurs stats détaillées dans leurs tableaux de bords mensuels/trimestriels où ils font la différence entre les travaux, le neuf et l'ancien, mais évidemment même dans ce cas ils ne donnent pas de chiffres facilement exploitables (ils donnent plutôt les chiffres en années de revenus).

[Fad75]

Je ne vois pas de stats qui donnent la durée moyenne hors travaux ?

Ils ne donnent jamais de moyenne hors travaux.
Il faut regarder leurs stats détaillées dans leurs tableaux de bords mensuels/trimestriels où ils font la différence entre les travaux, le neuf et l'ancien, mais évidemment même dans ce cas ils ne donnent pas de chiffres facilement exploitables (ils donnent plutôt les chiffres en années de revenus).

Ah ok merci.

[slash33]

Mais si.

En mars 2011, la durée moyenne des prêts s’est établie à 214 mois (243 mois pour l’accession dans le neuf et 229 mois pour l’accession dans l’ancien).

17,8 ans en tout.
19,08 ans pour l'accession dans l'ancien.
20,25 ans pour l'accession dans le neuf.

[YoppY]

Ha oui tiens. J'avais pas vu avant.
Dans le tableau de bord mensuel ils donnent des détails :

La durée moyenne constatée en février est donc à peu près la même qu’en février 2010 (210 mois).
Cela est particulièrement vrai pour l’accession dans l’ancien (225 mois en février 2011 contre 224 mois il y a un an) pour des taux à 3.53 % contre 3.62 % il y a un an. Alors que pour l’accession dans le neuf, la durée moyenne ne s’est que légèrement réduite (234 mois contre 236 mois il y a un an), pour des taux plus faibles qu’il y a un an (3.51 % contre 3.67 % en février 2010).

Ainsi, après la déformation de la structure de la production répartie par duration à l’origine observée en janvier 2011, le mois de février paraît marquer une rupture. Si on se limite aux seuls prêts à l’accession, la part de la production accordée avec une duration à l’origine comprise entre 20 et 25 ans remonte rapidement (28.1 % en février contre 26.7 % en janvier). Les prêts de plus de 20 ans représentaient ainsi 54.7 % de la production en février contre 52.3 % en janvier.

[clairette2]

Les seniors encaissent sans aucun problème la monté des taux, mais les primo souffrent : ceux qui peuvent prolongent la durée de crédit car leurs apports ne sont visiblement plus extensibles.

Bof. Il est techniquement impossible qu'une assurance accepte de suivre un accédant de 65 ans. De fait, il est certain que la majorité des emprunts à cet age se feront à très courte échéance. D'ailleurs, je n'en ai personnellement jamais vu de cet age. .

Moi j'en connais un : 58 ans, emprunt sur 20 ans au taquet. Pas emballé, le gars, mais sa femme (un poil plus jeune) faisait pression, il a cédé. Bon, à cet age, ils savent ce qu'ils font je suppose... Et puis ca faisait des années qu'ils étaient logés à l'oeil dans la maison d'une tante, face à la mer. Faut bien qu'il y ait une justice !

[slash33]

Heu et sa banque a dit quoi précisément?

[chr$yoko]

Mais si.

En mars 2011, la durée moyenne des prêts s’est établie à 214 mois (243 mois pour l’accession dans le neuf et 229 mois pour l’accession dans l’ancien).

17,8 ans en tout.
19,08 ans pour l'accession dans l'ancien.
20,25 ans pour l'accession dans le neuf.

C'est le neuf-ancien ou l'ancien-neuf qui fait baisser la moyenne à 17,8ans ??

[slash33]

le travaux-neuf-ancien surement.

[yazman]

A partir d'un certain niveau des taux, le fait de rallonger la durée de l'emprunt n'augmente quasiment plus la capacité d'emprunt. Et ce niveau arrive bien plus tôt que la majorité ne le croit.


Et ce niveau se situe aux environs de 4 %
hé hé...

Tu vas un peut vite là. Aujourd'hui la durée moyenne d'emprunt est de 18 ans et sur ton graph on voit bien qu'il y a encore de la marge en progression en terme de capacité d'emprunt!

FAUX, la moyenne de 18 ans inclus les prets pour travaux.
La moyenne sans les travaux donc celle pour les achats immo est de 21 ans et donc plus proche de 25 ans pour les primos

[fabien44]

La moyenne sans les travaux donc celle pour les achats immo est de 21 ans et donc plus proche de 25 ans pour les primos

C'est exact, elle inclut la part des prêts avec travaux, j'aurais du le préciser meaculpa. Néanmoins même à 21 ans il reste un peu de marge. La question est de savoir qui va lacher prise dans le temps. Les taux peuvent très bien monter si inflation (même importée) trop forte ou resdecendre si inflation faible. Je crains une réduction du nombre des biens à la vente qui risque de bloquer le marché, ensuite viendra un relachement si entre temps les taux n'ont pas baissé.

[Guile]

Les taux peuvent très bien redescendre si inflation (même importée) trop forte.

Autant je suis d'accord pour tout le reste de ton intervention (possibilité d'allonger les prêts, risque de contraction de l'offre), autant je ne comprends pas cette phrase.

[fabien44]

Autant je suis d'accord pour tout le reste de ton intervention (possibilité d'allonger les prêts, risque de contraction de l'offre), autant je ne comprends pas cette phrase.

Autant pour moi, je voulais dire taux peuvent monter si inflation trop forte et baisser si inflation faible (euribor indexé sur taux directeur). Je rectifie mon post.

[jattendspouracheter]

Oui, et pour les prochaines années tu vois une inflation faible, avec la raréfaction des matières premières et l'augmentation de la population mondiale? Donc quid pour les taux? Donc quid pour les prix? Boum.

[fabien44]

Oui, et pour les prochaines années tu vois une inflation faible, avec la raréfaction des matières premières et l'augmentation de la population mondiale? Donc quid pour les taux? Donc quid pour les prix? Boum.

Je suis pas madame soleil Si je savais tout ça, je serais déjà riche.
On est bien d'accord que tous le débat tourne autour de "les prix vont-ils baisser à court/moyen terme?" (à long terme sans aucun doute non). Mon avis est que oui et non, tout dépend de l'emplacement. Je vois plutôt une inflation élevée (pour combler le déficit publique) donc un maintien des taux élevés ce qui peut contribuer à une baisse des prix dans certains endroits.

Je pense qu'il n'y a pas que les aspects macro-économiques liés aux coûts des matières premières par ex à prendre en compte, on peut citer l'instabilité de la bourse, la psychologie des acteurs et surtout les décisions politiques qui sont aussi un facteur déterminant (niches fiscales, aides publiques, fiscalité, développement durable, géographisation des bassins d'emploi, politique de relance keynesienne, ...) et il est trop tôt pour s'avancer, attendons 2012.

[YoppY]

La moyenne sans les travaux donc celle pour les achats immo est de 21 ans et donc plus proche de 25 ans pour les primos

C'est exact, elle inclut la part des prêts avec travaux, j'aurais du le préciser meaculpa. Néanmoins même à 21 ans il reste un peu de marge. La question est de savoir qui va lacher prise dans le temps. Les taux peuvent très bien monter si inflation (même importée) trop forte ou resdecendre si inflation faible.

Au risque de me répéter : 21 ans c'est la moyenne, et la moyenne de démontre rien de la marge du marché.
La moyenne comprend les durées d'emprunt des secundo, et les durées d’emprunt actuelles des secundo ne sont possible que grâce à la revente de leur premier bien à un primo.
Comme l'indique yazman les primos sont autour de 25 ans, et comme déjà démontré plus haut, encore 1% de hausse des taux et la moitié des primo sortent du marché.
Si tu crois que le marché ne se bloquerait alors pas, c'est que tu penses que la majorité des secundo peuvent acheter leur nouvelle RP sans avoir besoin de revendre la précédente.
Sur certains marchés locaux très particuliers, pourquoi pas, mais globalement au niveau national (puisque ce sont des stats nationales), moi je n'y crois pas une seconde.

[jujulolo]

[
La moyenne sans les travaux donc celle pour les achats immo est de 21 ans et donc plus proche de 25 ans pour les primos

Pourquoi la durée du credit des primo serait plus haute que les autres?

j'ai acheté mon apart (primoaccedant) en 1999 avec 8 ans de credit. Si je rachete (plus grand donc) il me faudra beaucoup plus que 8 ans....

[slash33]

Pourquoi la durée du credit des primo serait plus haute que les autres?

Parce que c'est ce que disent les statistiques nationales depuis au moins dix ans. L'apport d'un primo est en moyenne inférieur à 15 000 euros actuellement. Le secondo bénéficie évidemment de la valeur de revente de son bien. Les cas de primo avec un fort apport son assez bien représentés sur le forum, moins en société.

[Fad75]

Pourquoi la durée du credit des primo serait plus haute que les autres?

Parce que c'est ce que disent les statistiques nationales depuis au moins dix ans. L'apport d'un primo est en moyenne inférieur à 15 000 euros actuellement. Le secondo bénéficie évidemment de la valeur de revente de son bien. Les cas de primo avec un fort apport son assez bien représentés sur le forum, moins en société.

Moins de 15 000€, tu es sur ? Ça ne parait pas énorme quand même.

[slash33]

Jette un œil au montant moyen des successions alors.

[YoppY]

Pour l'évolution des primo, ce graph est aussi interessant :

j'ai acheté mon apart (primoaccedant) en 1999 avec 8 ans de credit.

Si je comprend bien ce graph :
Soit un bien acheté par un primo en 99, avec 10% d'apport, sur 12 ans
=> aujourd'hui un primo qui achète ce même bien dans les mêmes conditions (apport 10%, même % endettement sur le revenu) doit emprunter sur presque 26.6 ans (hors éventuelles aides).

[slash33]

Moins de 15 000€, tu es sur ? Ça ne parait pas énorme quand même.

J'ai remis la main sur une stat nationale ANIL de 2009: 24 000 euros tout type d'accédant confondu. 29 000 sur Nantes en 2010 (ADIL44), 62% de primos.

[Fad75]

Moins de 15 000€, tu es sur ? Ça ne parait pas énorme quand même.

J'ai remis la main sur une stat nationale ANIL de 2009: 24 000 euros tout type d'accédant confondu. 29 000 sur Nantes en 2010 (ADIL44), 62% de primos.

Merci.

[crispus]

L'apport est-il comptabilisé hors PTZ ?

Sinon pour le comparatif, les 10% d'apport de 1999 sont bien moins élevés que les 10% de 2011, ce que ne compense pas la hausse de revenu entre temps.

[YoppY]

L'apport est-il comptabilisé hors PTZ ?

A priori le PTZ n'est pas un officiellement un apport.

Sinon pour le comparatif, les 10% d'apport de 1999 sont bien moins élevés que les 10% de 2011, ce que ne compense pas la hausse de revenu entre temps.

Si on part du principe qu'un ménage de primo avec 2 enfants a un revenu médian en 99 et en 2010, ca fait :

1999 : Revenus 26400€, mensualité max 730€, taux sur 12 ans autour de 4% => capacité d'achat 80K€ + 8K€ d'apport = 88K€
2010 : Revenus environ 29000€, mensualité 805€ max, taux sur 26 ans autour de 4.5% => capacité d'achat 140K€ + 14K€ d'apport + 17k€ de PTZ = 171K€

C'est là qu'on voit que les 17k€ de PTZ (j'ai pris une famille de 4 en ancien/zone B) a permis aux primos de supporter une hausse de 100% des prix.
88K€, ça correspond bien au prix d'un pavillon neuf dans mon coin en 99. Par contre, aujourd'hui avec 171K€...

[cashisking]

L'apport est-il comptabilisé hors PTZ ?

A priori le PTZ n'est pas un officiellement un apport.

Hé si !
http://www.banque-taux.com/pret-taux-ze ... aux-0.html

Au-delà de l'évidence du taux à 0%, le prêt à taux zéro est généralement considéré comme apport personnel par les banques.

[crispus]

Moins de 15 000€, tu es sur ? Ça ne parait pas énorme quand même.

Moi non plus : en 1990, avec 15000€ je ne pouvais payer que la quart de ma 1ère baraque... frais inclus quand même.

Pavillon mitoyen de 13 ans, 100 m², 400 m² de jardin, en première couronne rennaise : 350.000 F net vendeur en 1990,

soit... 75215 € de 2010 source l'insee.

Maison que j'ai eu du revendu avec peine à son prix d'achat après une mutation au bout de 2 ans. Normal, je l'avais achetée en sommet de bulle en 1990.

Mais en 2011, je vous rassure y a pas de bulle, le marché est sain, toussa...

Edit: grillé par YoppY

[YoppY]

"il est généralement considéré par les banques"
Ben la phrase est claire : Cela n'a rien de systématique et d'officiel.
Que les certaines banques considèrent le PTZ comme apport pour les clients, c'est une évidence, mais qu'il soit intégré aux stats sorties par les organismes officiels, c'est autre chose...