Immobilier : la débâcle
Les professionnels du secteur enregistrent la 5e année de baisse consécutive
"Rien n'est plus comme avant", résume David Booming, agent indépendant à Paris. "Pendant un temps, certains quartiers ont été épargnés par le désintérêt des particuliers. Mais là aujourd'hui, c'est la Bérézina. Nous sommes nombreux à avoir du cesser notre activité. On se recycle comme on peut, vers la gestion de biens ou les produits financiers plus attirants..."
"C'est vrai que le secteur est sinistré comme jamais", confirme Michel Mouillos, Président de la Chambre Syndicale des Notaires. "Nous avons demandé une aide au gouvernement et je crois que nous allons être entendus rapidement."
De fait, les prix moyens du m2 enregistrés en France n'ont jamais été aussi bas, malgré des fondamentaux qui n'ont pas changé radicalement depuis 5 ans. Ainsi, des propriétés de caractère ou des biens de qualité sont bradés par leurs propriétaires, car les frais d'entretiens sont devenus trop élevés par rapport au prix du bien.
"Les gens préfèrent revendre vite et se débarrasser d'actifs pourris", explique David Booming. "Les prix sont trop bas, les biens pas assez chers, c'est devenu n'importe quoi. Un 2 pièces de 50 m2 à Nation, en état parfait, immeuble neuf, cave, parking est parti à 80 000 euros ! Vous imaginez le reste du marché."
"Certains propriétaires n'entretiennent plus leurs biens locatifs, et celui se dégrade rapidement", pour Michel Mouillos. "Résultat, loyers en berne, turn-over et revente massive, qui fait encore plus chuter les prix. Quel est l'intérêt de posséder un bien si l'entretien et la mise aux normes représentent plus de 10% du prix du bien chaque année !? C'est se tirer une balle dans le pied, et nous avons demandé au gouvernement une aide sous la forme d'un prêt à taux zéro pour que les bailleurs puissent entretenir leurs biens."
"En Province, c'est pire. On ne compte plus les maisons délabrées, pavillons peu ou mal entretenus, qui semblent tomber en ruine", résume Jean-Gus Cinquante, Président de l'Amicale des Propriétaires Bailleurs.
"La crise est énorme. Des gens se sont endettés sur 20 ou 25 ans pour devenir bailleurs, et aujourd'hui, on leur demande de mettre leurs biens aux normes, alors que ceux-ci ne valent plus rien. C'est ubuesque !
Il faudrait mieux encadrer les prix, qu'il y a ait un prix minimum fixé par l’État ! Les biens ne valent plus rien, alors on voit des maisons laissées à l'abandon, en panne de locataires. Bien souvent, on est obligé de vendre pour survivre, mais un bien dégradé ne se vend pas, ou très mal. C'est un cercle vicieux.
Aujourd'hui, avec un million d'euros, on pourrait acheter une quinzaine de maisons familiales sur la région, mais qui mettrait une telle somme dans de l'immobilier ?"
Effectivement, depuis 5 ans, l'appétence générale pour l'immobilier s'est considérablement atténuée, voire est devenue une aversion. Le nombre de transactions chute toujours de 4% par an, après les premières années de baisse rapide.
Le grand public ne voit pas l'intérêt à investir dans la pierre, et se tourne vers des produits moins risqués ou moins onéreux en frais. Les biens de qualité moyenne, avec un ou deux défauts, sont soldés, et trouvent difficilement preneur. Les biens parfaits (emplacement, entretien, écoles, transports) intéressent encore les acheteurs, mais les négociations sont féroces. Et au moindre défaut, la vente échoue.
Alors quelle analyse tirer de cette situation, qui n'est pas nouvelle en France ?
Pierre Robot, analyste et Directeur de l'agence du Vrai Risque, nous livre des éléments de réponse :
"Pendant trop longtemps, le marché immobilier a été soutenu par une bulle spéculative, entretenue elle-même par une bulle financière d'argent gratuit.
Les vendeurs d'alors ont payé leurs retraites en vendant leurs biens à des prix délirants à de jeunes primo-accédants. La dette des jeunes a payé le confort des plus âgés.
Mais cette ruée vers l'or immobilier portait en elle-même les raisons de sa déchéance, puisqu'au moindre accident de la vie, des ménages endettés ne pouvaient plus faire face et devait revendre rapidement. Lorsque le marché est stable, ça peut se faire sans trop de casse. Mais quand les prix sont en baisse, ça entretient la chute. C'est un effet boule de neige.
Enfin, à partir de 2012 et après, sont arrivés sur le marché tous les biens acquis dans les systèmes de défiscalisation aux noms désormais synonymes de danger : Robien, Scellier, Borloo, etc...
Ces biens, souvent très dégradés, mal placés, mal entretenus par des bailleurs très éloignés, parfois squattés ou même pas terminés, se sont retrouvés à la vente très vite, pour amortir les charges des bailleurs qui n'arrivaient plus à défiscaliser et qui voulaient se débarrasser d'une source continue de problèmes.
En terme de symbole, cela a représenté le Hindenburg ou le Titanic du marché immobilier. La fin d'une époque.
Aujourd'hui, plus personne ne veut d'immobilier, et plus personne n'en parle. C'est devenu un investissement dangereux, dépassé et certainement pas prioritaire. Les gens gardent un souvenir très amer de leurs difficultés financières de ces dernières années, et refusent de s'endetter, sauf pour des biens absolument sans défaut, et dont l'entretien n'est pas prohibitif."
