Le mythe du prix normal, logique

[_Cris_28_]

Je vois beaucoup de participants à ces forums décrire aujourd'hui des prix énormes, prenant de nombreuses fois les prix de fin 90-début 2000 en exemple. Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi? Ne pourrait-on pas penser que les prix de fin des années 90 étaient anormalement bas, et qu'ils sont aujourd'hui dans la normalité? Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?
J'oserai rappeler, en essayant d'esquiver les insultes habituelles des frustrés laissés pour compte de l'immobilier, que j'essaie de me placer en observateur, et non en haussier/baissier de l'immobilier. J'essaie de ne pas faire de pari erroné sur l'avenir... Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie. Partant de ce constat, dire que les prix sont trop élevés aujourd'hui est également faux. On peut uniquement dire qu'ils sont plus élevés qu'hier. Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français, ce qui pourrait être d'autant plus vrai si la crise qui se matérialise petit à petit nous tombe dessus.

[P4T]

Stats ? Friggit ? Tunnel ? non ?



Bon tant pis...

[Hippopotameuuu]

Je vois beaucoup de participants à ces forums décrire aujourd'hui des prix énormes, prenant de nombreuses fois les prix de fin 90-début 2000 en exemple. Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi? Ne pourrait-on pas penser que les prix de fin des années 90 étaient anormalement bas, et qu'ils sont aujourd'hui dans la normalité? Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?
J'oserai rappeler, en essayant d'esquiver les insultes habituelles des frustrés laissés pour compte de l'immobilier, que j'essaie de me placer en observateur, et non en haussier/baissier de l'immobilier. J'essaie de ne pas faire de pari erroné sur l'avenir... Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie. Partant de ce constat, dire que les prix sont trop élevés aujourd'hui est également faux. On peut uniquement dire qu'ils sont plus élevés qu'hier. Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français, ce qui pourrait être d'autant plus vrai si la crise qui se matérialise petit à petit nous tombe dessus.

Ok.

[Pixel187]

Je vois beaucoup de participants à ces forums décrire aujourd'hui des prix énormes, prenant de nombreuses fois les prix de fin 90-début 2000 en exemple. Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi? Ne pourrait-on pas penser que les prix de fin des années 90 étaient anormalement bas, et qu'ils sont aujourd'hui dans la normalité? Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?
J'oserai rappeler, en essayant d'esquiver les insultes habituelles des frustrés laissés pour compte de l'immobilier, que j'essaie de me placer en observateur, et non en haussier/baissier de l'immobilier. J'essaie de ne pas faire de pari erroné sur l'avenir... Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie. Partant de ce constat, dire que les prix sont trop élevés aujourd'hui est également faux. On peut uniquement dire qu'ils sont plus élevés qu'hier. Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français, ce qui pourrait être d'autant plus vrai si la crise qui se matérialise petit à petit nous tombe dessus.

Ok.

Kler.

[WolfgangK]

Sans trop réfléchir, j'aurais tendance à considérer qu'un prix "normal" pourrait être celui pour lequel la valeur marchande (le prix, donc) serait égale à la valeur d'usage qui donnerait une rentabilité (locative) équivalente à celle des autres actifs pour le coût de construction.

[lecriminel]

Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés?

un prix qui n'envoie pas l'economie directement dans le mur en quelques années, ca serait non seulement mieux mais soutenable.
La on va avoir hausse des prix/bulle => pays tres lourdement endetté => crise => baisse des prix

Un jour tu acheteras une voiture tellement cher que tu ne pourras pas mettre d'essence dedans et demanderas naivement Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés ?

[Novaseb]

Par rapport à qui à quoi, la boite à quoi? la boite à ?

Salaire, épargne, durée de crédit, coût de crédit, tensions financières sur le foyer, médiocrité du bien......

[cashisking]

blabla

Ok.

+1

[chr$yoko]

Je vois beaucoup de participants à ces forums décrire aujourd'hui des prix énormes, prenant de nombreuses fois les prix de fin 90-début 2000 en exemple. Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi? Ne pourrait-on pas penser que les prix de fin des années 90 étaient anormalement bas, et qu'ils sont aujourd'hui dans la normalité? Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?
J'oserai rappeler, en essayant d'esquiver les insultes habituelles des frustrés laissés pour compte de l'immobilier, que j'essaie de me placer en observateur, et non en haussier/baissier de l'immobilier. J'essaie de ne pas faire de pari erroné sur l'avenir... Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie. Partant de ce constat, dire que les prix sont trop élevés aujourd'hui est également faux. On peut uniquement dire qu'ils sont plus élevés qu'hier. Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français, ce qui pourrait être d'autant plus vrai si la crise qui se matérialise petit à petit nous tombe dessus.

Il existe un pays proche bien plus vertueux que la France et qui se porte bien mieux économiquement et en terme de chômage de masse : L'Allemagne.

Hors, les prix immobiliers en Allemagne y stagnent depuis 1993 date de l'éclatement de sa bulle immobilière.
Si bien que le prix / m2 à Francfort est maintenant situé entre 1/3 et 1/2 du prix moyen de Paris.
Francfort est la capitale économique de l'Allemagne, voir de l'Europe continentale.
Maintenant, tu vas dire Frankfort, c'est moche, blablabla, Paris c'est mieux, blablabla.

Donc oui, Paris et la France en général ont vu leurs prix de l'immobilier croître de façon disproportionnée depuis 2000 par rapport à la santé économique du pays. Le tout grâce à la dette.
La chute des prix est souhaitable et inévitable en France. D'une façon ou d'une autre.
Une baisse de 30 à 50% aura lieu, y compris sur Paris.

[VertPamplemousse]

Une baisse de 30 à 50% aura lieu, y compris sur Paris.

Tu veux dire surtout à Paris, qui est aujourd'hui entrée en phase hyper spéculative. Les grandes villes aujourd'hui devraient sans doute corriger de 20 à 30% pour donner une bouffée d'oxygène, Paris, c'est plutôt de l'ordre de 40 à 50% de correction nécessaire. Pour le reste de la France, ça corrige tout seul depuis 2008 maintenant.

Pour répondre à la question. Puisqu'on parle de prix de marché, il n'y a pas de normalité, il y a juste un prix de marché qui se forme en grande partie par jeu d'offre et de demande. Sauf que le jeu est pipé d'une part (APL, Scellier, facilités de crédit, taux bas, etc...) et que la machine s'est emballée d'autre part (l'impulsion de départ a créé une fuite en avant psychologique amenant les gens à vouloir courir après le train).

Résultat des courses, on constate que les prix immobiliers sont devenus très élevés eu égard aux revenus de la population et qu'on n'avait pas constaté pareille situation depuis le 19ème siècle (sauf ponctuellement et pour des raisons précises à l'entre deux guerres).

Bien entendu, il persiste une probabilité que les prix que nous connaissons actuellement puisse continuer de monter ou rester à ces niveaux très hauts, on parlerait alors de nouveau paradigme, un retour à la société de la rente. Mais cette hypothèses est anecdotique parce qu'elle ne s'est vérifiée dans aucun autre pays, ce qui amènerait la France à être (sans raison) une oasis sur terre où l'immobilier y serait beaucoup plus cher qu'ailleurs. Tu avoueras que ça parait tout à fait incongru comme proposition...

Bon, reste qu'en onces d'or, les prix de l'immo n'ont pas augmenté... Je trouve cela un peu inquiétant personnellement, mais on va éviter de polluer le raisonnement de base avec des considérations findumondistes.

[immobeurk]

Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi?

- par rapport aux revenus de ceux qui sont censés les acquérir
- par rapport à la qualité de construction du bien, son emplacement, l’environnement (paysage et faune), etc ...

Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?

Oui bien sûr.
On peut aussi envisager un endettement à 70% du salaire en étalant la durée de remboursement sur plusieurs générations.

laissés pour compte de l'immobilier

Même les propriétaires qui désirent s’agrandir sont pris à leur propre piège de rêves de plus-values et d’argent facilement gagné :
les m2 supplémentaires deviennent tellement chers qu’il sont presque hors de portée.

Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français

Si le logement devient inaccessible au français moyen, alors il faut oser dire que la propriété immobilière est assimilée à un luxe,
et ne pas hésiter, dans ces périodes de redressement des finances publiques, à la taxer en conséquence (en particulier les plus-values à la revente) y compris pour la résidence principale.

[malga77]

Dernier exemple en date, maison de 130m² en province à 680 000 Euros à louer 1350...
J'hésite vraiment j'achète ou je loue?? Comment savoir si c'est trop cher?

[crapo]

Pour le reste de la France, ça corrige tout seul depuis 2008 maintenant.

Source : http://www.immoprix.com/ipStat.php?zg=c ... &cp=&c=&a=

[un utilisateur]

Pour répondre à la question initiale:

Disons que si vous avez acheté en 1999 un biens immo et que 7 ans plus tard (une période très bève tout de même) ca se vent 4 fois son prix, je pense que n'importe quel péké se dirait qu'il y a comme un soucis là.

Surtout quand vous faites en même temps le constat que 7 ans plus tard, avec pourtant des revenus qui ont bien augmenté, vous ne pourvez plus que vous offrir que les WC de ce même bien immobilier...

Enfin, un dernier constat rigolo, ce bien immobilier a pri en valeur plus que vos 7 ans de salaire d'ingénieur cumulé.
Marrant ca non? Vous vous levez tous les matins pour aller bosser, vous faites 50 heures par semaines.
Et à coté de ca, un vulgaire apartement, sans rien foutre, sans bouger, sans bosser, gagne plus que vous qui vous êtes fait chier à faire de longue études bien pénibles.

[crapo]

Marrant ca non? Vous vous levez tous les matins pour aller bosser, vous faites 50 heures par semaines.
Et à coté de ca, un vulgaire apartement, sans rien foutre, sans bouger, sans bosser, gagne plus que vous qui vous êtes fait chier à faire de longue études bien pénibles.

Mouai. A part les intermédiaires, je ne vois pas qui est bénéficiaire de cette envolée des prix.

Ceux qui ont acheté en 2000, pour revendre en 2008 pour se mettre en location, et, qui racheteront quand (si) les prix auront baissés, il y en a pas des tonnes...

[defrance69]

La question des m² de plus sera sans doute le point qui fera se bloquer le système, que ce soit en loc ou en achat,
pour ceux qui ont acheté il y a 10ans et même si ils ont fait grâce à cela une PV, il n'est pas rare que 10m² supplémentaire coûte aussi chère en terme de mensualité que le reste de l'habitation...
prenons un exemple :
achat en 2000 d'un 100m² pour 200.000 avec un crédit sur 20 ans avec 60.000 d'apport
soit un pret de 140.000 et des remboursements de 1170/mois
dixit le simulateur d'asi au bout de 10 ans on dois encore 108k€ à la banque
revente à 300.000 soit une PV de 300-60-108 = 132 soit un nouvel apport de 192k€
on recherche à présent un appart de 110m² qui se négocie à 330k€
toujours dixit le simulateur la mensualité pour l'écart est de 1398€ soit 20% d'augmentation pour 10m² et 10% de surface supplémentaire...
ai-je besoin de rajouter que les intérets de l'apport paierai la moitié du loyé du même appart en loc...

[VertPamplemousse]

Pour le reste de la France, ça corrige tout seul depuis 2008 maintenant.

Source : http://www.immoprix.com/ipStat.php?zg=c ... &cp=&c=&a=

Province hors grandes villes, mais y'a pas de stats. Pourtant sur le terrain on voit bien la 3ème vitesse du marché français (la marche arrière), demande à Yoppi pour le marché de la Basse Normandie par exemple.

[crapo]

Pour le reste de la France, ça corrige tout seul depuis 2008 maintenant.

Source : http://www.immoprix.com/ipStat.php?zg=c ... &cp=&c=&a=

Province hors grandes villes, mais y'a pas de stats. Pourtant sur le terrain on voit bien la 3ème vitesse du marché français (la marche arrière), demande à Yoppi pour le marché de la Basse Normandie par exemple.

si si, ca intègre les grandes villes bien-sur.

[sgreg]

Si les prix n'étaient pas surélevés, l'Etat ne se sentirait pas obligé de deverser des milliards d'aide dans ce secteur.
Retire toutes ces aides et tu verras si les prix se maintiennent

[VertPamplemousse]

si si, ca intègre les grandes villes bien-sur.

Oui j'ai bien compris !

Je voulais dire qu'il y a 3 marchés en France :
Paris : hyper spéculatif
Grandes villes : Prix plutôt relatifs aux conditions de crédit actuelles : effet de seuil lors de la reprise des prix de 2010.
Ville petites et moyennes : La fête est finie depuis 2008

[crapo]

Ah ben oui comme on peut pas avoir de stats fiables sur de petits volumes, forcement tu imagines ce que tu veux.

OK.

[cashisking]

Dernier exemple en date, maison de 130m² en province à 680 000 Euros à louer 1350...
J'hésite vraiment j'achète ou je loue?? Comment savoir si c'est trop cher?

42 ans de loyer, j'hésite

[VertPamplemousse]

Ah ben oui comme on peut pas avoir de stats fiables sur de petits volumes, forcement tu imagines ce que tu veux.

OK.

J'imagine rien du tout, je lis le forum et les retours terrain et j'ai aussi de la famille et des amis dans des coins très hétérogènes. On y voit le décrochage dans les petites villes et villes moyennes et on y voit des prix qui plafonnent dans les grandes villes. Point. Quant à Paris, pas besoin de faire un dessin.

Pourquoi parles-tu de petits volumes ? IDF 10 millions d'hab, Lille/Lyon/Marseille/Nice/Toulouse/Bordeaux/Nantes peut-être 10 millions aussi sur les aires urbaines, le reste... 40 millions. On arrive à faire des stats sur Paris intramuros (2 millions d'hab) mais il serait pas possible d'avoir des stats sur la grande province (40 millions d'hab) ?

[crapo]

Un prix normal, c'est au moins un prix qui implique que l'achat soit plus intéressant que la location (histoire de rentabiliser l'immobilisation).

Ou plus simplement, un prix normal c'est un prix auquel le vendeur trouve un acheteur.

[VertPamplemousse]

Un prix normal, c'est au moins un prix qui implique que l'achat soit plus intéressant que la location (histoire de rentabiliser l'immobilisation).

Ou plus simplement, un prix normal c'est un prix auquel le vendeur trouve un acheteur.

Tout est normal alors ?

[crapo]

Ah ben oui comme on peut pas avoir de stats fiables sur de petits volumes, forcement tu imagines ce que tu veux.

OK.

J'imagine rien du tout, je lis le forum et les retours terrain et j'ai aussi de la famille et des amis dans des coins très hétérogènes. On y voit le décrochage dans les petites villes et villes moyennes et on y voit des prix qui plafonnent dans les grandes villes. Point. Quant à Paris, pas besoin de faire un dessin.

Moué, moué les témoignages de baisse sur ce forum, on a tout les jours depuis... 6 ans?

Pourquoi parles-tu de petits volumes ? IDF 10 millions d'hab, Lille/Lyon/Marseille/Nice/Toulouse/Bordeaux/Nantes peut-être 10 millions aussi sur les aires urbaines, le reste... 40 millions. On arrive à faire des stats sur Paris intramuros (2 millions d'hab) mais il serait pas possible d'avoir des stats sur la grande province (40 millions d'hab) ?

Ben si, elles sont là
secteur lyon : (pareil pour tt les arrondissements)
secteur lille :
etc..
fin fond de l'ardèche, je vais pas aller voir, pas perdre mon temps pour ca.

Qu'est ce que tu ne comprends pas

[seb-seb]

Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie.

Logique, normal ? Jugement de valeur purement subjectif.

Sauf si ca s'appuie sur des calculs. Et actuellement, il est pas rentable pour un investisseur d'acheter un bien pour le louer. Ca lui rapporte des clopinettes, avec des risques élevés.

Point.

[kesako]

Dernier exemple en date, maison de 130m² en province à 680 000 Euros à louer 1350...
J'hésite vraiment j'achète ou je loue?? Comment savoir si c'est trop cher?

42 ans de loyer, j'hésite

boaf ... tu donnes 350 000€ d'apport plus tu rembourses 1350€ pendant 30 ans, mais au moins la maison est a toi !

[Kouika]

Tiens, une histoire marrante pour détendre l'atmosphère.

Un pote vient de s'apercevoir qu'il habitait dans le même immeuble qu'une connaissance;

L'immeuble, construction 2005 dans une commune périphérique de Paris.

La connaissance, cadre très supérieur, salaire 7000€/mois à vue de nez, l'appartement 70m2, cave et parking sans balcon.

Le pote, cadre moyen, salaire 2500€/mois, l'appartement 100m2 avec terrasse 30m2, cave et parking évidemment.

Comment cela est-il possible me direz vous ? ... le pote a fait l'héritage comme on dit chez Pagnol

Maintenant, revenons à la question initiale : le marché de l'immobilier est-il bien équilibré en France ? Oui. Non. Je me tate

[VertPamplemousse]

Qu'est ce que tu ne comprends pas

Mais rien mon ami ! J'ai juste dis plus haut qu'il n'existait pas un indicateur unique qui excluait des stats Paris/IDF ET Grandes villes, pour voir clairement l'évolution du reste de la France.

Pour ne parler que de ce que je connais vraiment bien, le marché Bas-Normand est mort depuis belle lurette, des stocks considérables de pavillons sans âme, des prix affichés stratosphériques si on en croit les revenus moyens, et des transactions qui se recentrent sur des biens de qualité, biaisant considérablement les stats. Ce qui fait que les gens sur place pensent tous être assis sur un tas d'or mais que dans les faits, rien ne se vend véritablement bien parmi la tonne de bouse proposée.

[crapo]

Maintenant, revenons à la question initiale : le marché de l'immobilier est-il bien équilibré en France ? Oui. Non. Je me tate

Si on doit équilibrer le marché de l'immobilier en fonction du mérite de chacun, on est pas sorti de l'auberge

Surtout que celui qui gagne le plus d'argent n'est pas forcement le plus méritant.
Connais tu très bien le parcours de chacun des 2, serait tu capable de dire lequel est le plus méritant?
Certes, ton pote a eu un héritage mais p-e qu'il est au final plus méritant que son voisin.

[Wg35]

Je vois beaucoup de participants à ces forums décrire aujourd'hui des prix énormes, prenant de nombreuses fois les prix de fin 90-début 2000 en exemple. Mais comment savent-ils que ce sont des prix trop élevés? J'ai tendance à me répéter, mais par rapport à qui, à quoi? Ne pourrait-on pas penser que les prix de fin des années 90 étaient anormalement bas, et qu'ils sont aujourd'hui dans la normalité? Que demain on achètera peut-être en s'endettant à 50% de son salaire sur 40 ans?
J'oserai rappeler, en essayant d'esquiver les insultes habituelles des frustrés laissés pour compte de l'immobilier, que j'essaie de me placer en observateur, et non en haussier/baissier de l'immobilier. J'essaie de ne pas faire de pari erroné sur l'avenir... Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie. Partant de ce constat, dire que les prix sont trop élevés aujourd'hui est également faux. On peut uniquement dire qu'ils sont plus élevés qu'hier. Peut-être sont-ils trop élevés pour certains participants de ce forum, ou pour la moyenne des français, ce qui pourrait être d'autant plus vrai si la crise qui se matérialise petit à petit nous tombe dessus.

Est ce économiquement normal de s'endetter sur 40 ans pour un "objet" qui ne produit aucune richesse ?
Est ce qu'une Twingo ou prix d'un Renault Espace serait de ton point de vue normal ?

[crapo]

Est ce économiquement normal de s'endetter sur 40 ans pour un "objet" qui ne produit aucune richesse ?
Est ce qu'une Twingo ou prix d'un Renault Espace serait de ton point de vue normal ?

Faut arrêter avec l'endettement sur 40ans.. c'est plutot 20 ans, et en 2000 les gens s'endettaient aussi sur 20ans avec les mêmes mensualités.

[VertPamplemousse]

Est ce économiquement normal de s'endetter sur 40 ans pour un "objet" qui ne produit aucune richesse ?
Est ce qu'une Twingo ou prix d'un Renault Espace serait de ton point de vue normal ?

Faut arrêter avec l'endettement sur 40ans.. c'est plutot 20 ans, et en 2000 les gens s'endettaient aussi sur 20ans avec les mêmes mensualités.

Il me semble que pour les primo maintenant on est sur 25 ans, mais je peux me tromper. Des stats ont du passer dans une file à ce sujet.

[Immo-danger]

Est ce économiquement normal de s'endetter sur 40 ans pour un "objet" qui ne produit aucune richesse ?
Est ce qu'une Twingo ou prix d'un Renault Espace serait de ton point de vue normal ?

Faut arrêter avec l'endettement sur 40ans.. c'est plutot 20 ans, et en 2000 les gens s'endettaient aussi sur 20ans avec les mêmes mensualités.

Il me semble que pour les primo maintenant on est sur 25 ans, mais je peux me tromper. Des stats ont du passer dans une file à ce sujet.

L'étude n'est plus en ligne sur le site du Credit Logement CSA (on peut la demander par mail), mais voici un extrait de cet article : http://www.immobilier-danger.com/Prets- ... s-421.html qui reprend les principales données :

Au 1er trimestre 2011, 57.6 % des crédits immobiliers ont été souscrits pour une durée de 20 ans ou plus. Alors qu’en 2001 la proportion de prêt sur "au moins 20 ans" n’était que de 16.4 % !

Ces moyennes masquent également le fait que ce sont les emprunteurs les plus jeunes qui subissent d’avantage les prix de l’immobilier élevés et l’augmentation des taux : la part des crédits de "20 ans ou plus " passe à 67.6 % chez les moins de 35 ans (contre 20.9 % en 2001).

Les différences en terme de durées et de coût sont énormes entre les prêts du début des années 2000 et ceux d'aujourd'hui, principalement pour les jeunes.

[Wg35]

Est ce économiquement normal de s'endetter sur 40 ans pour un "objet" qui ne produit aucune richesse ?
Est ce qu'une Twingo ou prix d'un Renault Espace serait de ton point de vue normal ?

Faut arrêter avec l'endettement sur 40ans.. c'est plutot 20 ans, et en 2000 les gens s'endettaient aussi sur 20ans avec les mêmes mensualités.

Assume tes écrits, je reprends juste ton exemple à 40 ans que tu sembles devoir trouver normal !

[crapo]

Ben oui, 2001 taux aux alentours de 6%
2011 3,5%
les taux bas permettent d'exploser le budget en conservant la même mensualité sur quelques années de +.

en exagerant un peu.
A 3,5%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter presque 400K euros.
A 6%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter que 270K euros.

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

[VertPamplemousse]

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

C'est vrai, mais ce n'est pas la question. La question est de savoir si c'est acceptable.

[defrance69]

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

C'est vrai, mais ce n'est pas la question. La question est de savoir si c'est acceptable.

au vue des intérets sur une telle durée, la question est de savoir si tu achètes au vendeur ou à ta banque...

[crapo]

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

C'est vrai, mais ce n'est pas la question. La question est de savoir si c'est acceptable.

Pourquoi serait-ce moins acceptable que d'emprunter a 6 ou + % ?

[Wg35]

Ben oui, 2001 taux aux alentours de 6%
2011 3,5%
les taux bas permettent d'exploser le budget en conservant la même mensualité sur quelques années de +.

en exagerant un peu.
A 3,5%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter presque 400K euros.
A 6%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter que 270K euros.

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

1.5 Smic pendant quasiment toute sa vie professionnelle pour quelque chose de non productif ! est ce bien raisonnable ?

[crapo]

au vue des intérets sur une telle durée, la question est de savoir si tu achètes au vendeur ou à ta banque...

sur 20 ans, a 6% tu files 150K à ta banque.
sur 20 ans, a 3,5% tu files 100K à ta banque..

[Wg35]

au vue des intérets sur une telle durée, la question est de savoir si tu achètes au vendeur ou à ta banque...

sur 20 ans, a 6% tu files 150K à ta banque.
sur 20 ans, a 3,5% tu files 100K à ta banque..

ton exemple portait sur 40 ans, donne nous les montants sur 40 ans

[crapo]

Ben oui, 2001 taux aux alentours de 6%
2011 3,5%
les taux bas permettent d'exploser le budget en conservant la même mensualité sur quelques années de +.

en exagerant un peu.
A 3,5%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter presque 400K euros.
A 6%
Sur 40ans, avec 1500 euros de mensualité, on peut emprunter que 270K euros.

D'autres pays ont pratiqué le 40ans il me semble, donc théoriquement les prix peuvent encore monté largement malheureusement en france..

1.5 Smic pendant quasiment toute sa vie professionnelle pour quelque chose de non productif ! est ce bien raisonnable ?

Comment ca non-productif? Ca te permet de te loger, cuisiner, reposer etc..
Malgré tout il n'y a rien de plus important dans la vie...
On peut vivre sans travail, mais on peut pas vivre sans toit !

[DarkNight]

Quand on voit le résultat au Japon, aux USA je ne sais pas si le peu de bien pour quelques "sacrifié" de l'immo justifiera les dégâts qui arriveront derrière...

[crapo]

au vue des intérets sur une telle durée, la question est de savoir si tu achètes au vendeur ou à ta banque...

sur 20 ans, a 6% tu files 150K à ta banque.
sur 20 ans, a 3,5% tu files 100K à ta banque..

ton exemple portait sur 40 ans, donne nous les montants sur 40 ans

Non on s'en fout, le sujet était de comparer la situation 2000 et 2011, et savoir ce qui était acceptable, pour des crédits de durée similaires, + ou - 5 ans.

[Wg35]

Comment ca non-productif? Ca te permet de te loger, cuisiner, reposer etc..
Malgré tout il n'y a rien de plus important dans la vie...
On peut vivre sans travail, mais on peut pas vivre sans toit !

On ne peut pas vivre sans argent, ton logement ne produit pas de richesse, il ne fait que les consommer !

[Goldorak2]

Tout ça pour dire que celui qui pourra prétendre qu'il existe un niveau de prix immobilier "normal" ou "logique" se fourvoie.

La normalité, c’est l’historique, ce qui a été. Le soleil se levant tous les matins, il est normal qu’il se lève demain matin (même si ça parait miraculeux quand on y pense...). Pour les prix immo, ce sont donc des historiques de prix… et -si on admet que le niveau de vie est plus important que le prix lui même-, le graphe prix immo/revenu de friggit.

Bien entendu, il persiste une probabilité que les prix que nous connaissons actuellement puisse continuer de monter ou rester à ces niveaux très hauts, on parlerait alors de nouveau paradigme,

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[…] Mais cette hypothèses est anecdotique parce qu'elle ne s'est vérifiée dans aucun autre pays, ce qui amènerait la France à être (sans raison) une oasis sur terre où l'immobilier y serait beaucoup plus cher qu'ailleurs. Tu avoueras que ça parait tout à fait incongru comme proposition...

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Des interrogations prix normaux / prix trop élevé dans le résumé du forum :
viewtopic.php?f=3&t=68195

Est on en bulle immobilière ?

On ne sait qu'il y a eu bulle qu'à postériori, lorsque les prix ont monté puis ont reflué. En ce moment, les prix ont considérablement monté depuis 1998. Ils sont anormalement élevés depuis 2002, la baisse se fait attendre...

Après avoir baissé au deuxième semestre 2008 et au premier semestre 2009, les prix immobiliers repartent à la hausse ces derniers mois. Ce peut-il que nous ayons changé d'univers et que l'immobilier soit devenu durablement plus cher ? Dans ce cas, nous ne serions pas en bulle immobilière mais seulement à l'aube d'une époque où se loger en France coûte très cher. Les prix immobiliers peuvent-ils avoir atteint un "haut plateau permanent" (copyright Irving Fisher à propos des actions, été 1929) voir repartir encore à la hausse ?


Arguments les prix immobiliers sont élévés mais normaux (et vont rester à ce niveau ou encore augmenter) :

Les français se livrent à une compétition féroce pour habiter les meilleurs quartiers. Cf Le ghetto français - Enquête sur le séparatisme social d'Eric Maurin (2004). Les français fuient les classes sociales plus défavorisées qu'eux et recherchent la proximité des classes sociales plus aisées qu'eux. Ainsi, le cadre supérieur fuit le cadre moyen, qui fuit l'employé, qui fuit l'ouvrier, qui fuit le travailleur précaire, qui fuit la zone de non droit remplie de chômeurs immigrés et délinquants. La fuite n'est pas spectaculaire ni provoquée en mode panique. Les habitants profitent d'un déménagement naturel (évolution de la famille, déménagement professionnel) pour choisir leur nouveau quartier. Chacun achète un logement supérieur à ses moyens ce qui fait monter le prix partout hormis dans les quartiers les moins recherchés. Ces efforts ont lieu essentiellement pour que les enfants fréquentent les meilleurs écoles et aient les meilleurs camarades de classes (donc aient la meilleure scolarité et les meilleures relations), et partant, aient le meilleur destin possible. La compétition pour les "beaux" quartiers serait très supérieure depuis 2002 à ce qu'elle n'a été entre 1965 et 2001. Les français de 2002-20xx feraient ainsi beaucoup plus d'efforts que les français de 1965-2001 pour se loger dans le meilleur quartier possible. Quand bien même cet effort serait voulu, l'effort actuel est il durablement soutenable, est-il encore augmentable ? Peut on réussir à dégager des parts de revenu supplémentaires pour se loger ?

La baisse des taux d'intérêt allège les remboursements et permet une certaine hausse des prix à effort de remboursement (mensualité ET durée) équivalent.

La pierre valeur refuge contre les faillites d'entreprises ou d'états. En des temps d'incertitudes, les épargnants peuvent être tentés de mettre leurs avoirs dans l'immobilier plutôt que dans des actions, obligations, ou assurances vie. L'immobilier apparaît comme une valeure défensive, une affaire qui peut être mauvaise mais qui permet d'assurer une limite à ses pertes. Il sera en effet difficile de perdre plus de 50% de la valeur d'un bien immobilier (pas de guerre destructrice type 1939-45 en vue). Alors que des actions peuvent ne plus rien valoir ou presque (nouvelle économie en 2000, Eurotunnel, Enron, General Motors,...), et que les autres placements peuvent être amputés ou répudiés (emprunts russes, réparations allemandes, dette argentine). Des placements en assurance vie sont surement liées à des remboursements de dettes difficiles à honorer. Cela ne concerne que ceux qui ont suffisamment de patrimoine pour ne pas s'endetter pour acheter et qui arbitrent entre l'immobilier et d'autres placements. C'est un stock de richesse qui change de support et se reporte sur l'immobilier et en augmente son prix.

La pierre valeur refuge contre l'inflation ou l'hyper inflation. L'immobilier sera une protection, même avec endettement, si l'inflation ou l'hyper inflation arrive. Les acheteurs anticiperaient donc une remise à portion congrue de leur dette ou de leur avoirs en numériaire pour cause de retour de l'érosion monétaire. Pour ceux qui empruntent, il faut cependant qu'une hausse nominale généralisée des revenus (et particulièrement des salaires) se produise en France pour que ce pari soit gagnant, avec notamment une réindexation des salaires sur l"inflation (permettant une inflation de second tour, officiellement honnie).

L'offre de logement, la construction, est faible, notamment la libération des terrains à bâtir ou la construction d'immeuble de plus grande hauteur. Ceux qui possèdent un bien immobilier n'ont pas envie de densifier leur lieu d'habitation pour que leur qualité de vie diminue (densité, embouteillage, parking plus difficile), que leur bien de déprécie et -accessoirement- pour permettre aux autres de se loger. Sans parler des désagréments immédiaits des travaux (grue, camion, bêtonneuse, encombrement et dégats sur les voies de circulation, bruits et poussières. Cet égoïsme se manifeste souvent derrière des préoccupations écologistes (le bêtonnage c'est pas bien...). Tant pis pour les mals logés et le logement cher. Les maires bâtisseurs sont des maires impopulaires auprès de leurs administrés… Il faut du courage pour construire et provoquer l'ire de ses administrés bruyant, présents et votants aux profits de mal logés absents. Et il faut de l'argent aussi car des nouveaux habitants exigent des nouveaux services qui sont financés localement (tout à l'égoût, crèche, école, garderie, restauration et ramassage scolaire,...) tandis que les richesses prélevées sur les nouveaux habitants (impôts, cotisations, travail...) ne sont que très partiellement locales. Les prix sont élevés -et vont le rester- par manque d'offre car la construction n'est pas une demande politique électoralement payante.

Le marché immobilier est un marché fermé. Il ne permet pas les entrants et rend essentiel les héritages. L'immobilier serait hors de prix et réservé aux clubs des possédants actuels et à leurs héritiers. On aurait ainsi une classe possédante héréditaire à la façon des bourgeois du 19ème siecle en France tandis que le travail n'aurait presque pas d'influence sur ce qu'un français pourrait s'acheter en matière immobilière. C'est l'intérêt des propriétaires actuels (du moins de ceux qui ne pensent pas acheter plus grand...), qui sont nombreux à voter et conservent ainsi un maximum de patrimoine et d'influence sur leurs héritiers.



Arguments les prix immobiliers sont en bulle (et vont baisser)

Les prix immobiliers ne sont plus cohérents avec le revenu des français. cf graphes de Friggit.

Loyers et prix immobiliers sont décorélés. Si le logement devait être cher pour quelque raison que ce soit, il serait cher à l'achat comme à la location. Mais les loyers ne sont plus au niveau des prix d'achat, puisque les loyers sont restés dépendants des revenus tandis que les prix d'achat s'en sont affranchis. Le loyer est une rémunération de l'immobilisation du capital, du risque et des frais que réprésentent un logement. Des calculs existent pour voir si une affaire immobilière est rentable. Un achat immobilier n'est pas rentable si le prix d'achat correspond à plus de 160-180 loyers mensuels. Aujourd'hui, l'immobilier est loin du placement rentable, puisque les prix d'achat de logements tournent plutôt autour de 300 loyers (un logement loué 1000 euros/mois se vend 300 000 euros). La possession d'immobilier n'est en soi pas rentable à moins de spéculer sur une hausse des prix ou/et des loyers…

Des postes de dépenses hors immobilier vont augmenter et les dépenses actuelles -dont le logement est le premier poste- vont devoir exiger une part budgétaire plus modeste. En effet il y a une explosion attendue des coûts liés à la retraite, à la santé, à l'énergie (pétrole, électricité), aux matières premières (qui sont consommées par les chinois et les indiens et dont la production polluante passe de plus en plus mal auprès des populations, et coûte par conséquent de plus en plus cher), à l'éducation privatisée (accueil en école maternelle plus tardif => nourrice ou crèche à payer plus longtemps, service école publique dégradé => service accru à des écoles ou des cours privés payants, études supérieures de plus en plus payantes), à la dépendance et aux remboursements de dettes publiques. Pour financer ces dépenses croissantes, il faudra que les ménages rognent sur leurs autres dépenses. Seule la part aujourd'hui affectée à l'immobilier permettra de trouver ces incontournables marges budgétaires (avec le loisir et l'automobile ? ). La part des revenus consacrée à l'immobilier va donc baisser, peut être même en deça de sa valeur historique du dernier demi siècle écoulé.

La hausse des prix permise par la croissance de la durée de remboursement (passer de 15 ans à 25 ans d'endettement pour financer un 1er logement par exemple) n’est qu’une hausse temporaire.
En effet la hausse de la durée de remboursement est du pouvoir d'achat futur qui est affecté au logement d'aujourd'hui et qu'il faut donc trouver ailleurs. Faute de quoi, la hausse des prix immobiliers n'est que temporaire. En effet, ce pouvoir d'achat futur, déjà dépensé, ne pourra être affecté à d'autres besoins, immobiliers ou non, et manquera. Si les autres besoins s'avèrent finalement indispensables à des échéances lointaines (retraite, se nourrir, se vêtir, s'informer, élever ses enfants, voyager, se soigner, etc...), des propriétaires faisant face à ces besoins criants vendront leur bien immobilier pour financer ces dépenses. => hausse de l'offre immobilière à terme et baisse des prix. Si ces autres besoins futurs sont immobiliers, cet immobilier ne sera pas acheté faute de moyens. Des secondo accédants (ou des acquéreurs de résidence secondaire, des nouveaux bailleurs) seront ainsi absents du marché car ils auront grillé toutes leurs cartouches lors de leur premier achat. => baisse de la demande immobilière à terme et baisse des prix. La hausse des prix immobiliers permise par l'allongement de la durée de remboursement des emprunts n'aura été que temporaire.

L'état impécunieux va baisser ses aides à l'immobilier.
L'état intervient beaucoup sur l'immobilier pour de bonnes et de mauvaises raisons ce qui biaise fortement le marché immobilier.
Les bonnes raisons : la construction est un gisement d'emploi privé très important non délocalisable. Il ne faut pas laisser le secteur de la construction disparaitre. Le sentiment de richesse des propriétaires entraine une hausse de la consommation. Le soin qu'ils apportent à leur bien améliore également l'environnement immédiat. Les frais de mutation seront imanquablement réduits avec et pendant la baisse des prix de l'immobilier. Surtout, interrompre la croissance de l'endettement (des ménages) entrainera une contraction de la masse monétaire et risque d'entrainer la déflation (baisse de la masse monétaire, baisse des prix, baisse de la production, hausse du chômage, baisse des salaires, baisse de la demande) crise de 1929 qui se termine avec la préparation de la 2ème guerre mondiale).
Les mauvaises raisons : l'électorat propriétaire est soigné et vote bien. Il faut que les copains du Fouquet's s'enrichissent (bouygues, lafarge,...).
Mais l'état a t'il et aura t'il toujours les moyens budgétaires de soutenir les prix immobiliers sachant que la politique de soutien à l'immobilier coûte plus cher que l'enseignement supérieur, que cette politique a de sérieux effets pervers (soutien de l'état aux financements des acheteurs (prêt taux zéro, déductibilité des emprunts) => soutien aux prix de vente => logement cher => salaire élevé nécessaire et exigé => faible compétitivité des travailleurs français) alors même que les habitants restent mal logés ? La réduction des déficits ne devrait elle pas sonner le glas des mesures du soutien à l'immobilier ? Les copains du Fouquet's n'ont ils pas fini d'écouler leur stock de logement construits au moment de la crise "inattendue" de 2008 ?

La spéculation immobilière, à laquelle 10 ans de hausse nous a formé, ("l'immo ça monte toujours") va cesser avec la médiatisation des premiers cas de baisse de prix voir de négative equity qui vont sortir en France ou chez nos voisins immédiats (négative equity : le logement acheté à crédit vaut moins cher que la dette contractée pour ce logement et qui reste du à la banque). Les français acheteront de l'immobilier non pas pour spéculer sur le prix futur de revente et s'enrichir en patrimoine mais simplement pour se loger.

Les exemples étrangers, où les prix ont monté comme chez nous puis ont reflué (USA, Espagne, Irlande, Angleterre... voir même Japon en 1990). Donc là bas c'était une bulle, des prix anormaux. Peut être que la protection magique qui arrête régulièrement à nos frontières des phénomèmes mondiaux (à l'instar du nuage de Tchernobyl, miraculeusement repoussé...) ne nous a pas épargné (ou ne va pas nous épargner) pour une fois...

Effet de l'Euro. En 2002, les prix immobiliers avaient connu un cycle de 4 ans de hausse à l'intérieur du tunnel de Friggit. Sortant du tunnel, les prix auraient naturellement du diminuer à cette date. Mais en 2002, l'Euro supplante le Franc. Les acheteurs et les vendeurs d'immobilier ont certainement perdu leurs repères à cause de la nouvelle monnaie. Les référentiels de prix immobiliers ont à mon avis volé en éclat. En effet, en 2001, 500 000 Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) bon nombre de bien immobiliers tandis qu'un million de Francs permettaient d'acheter (et d'être satisfait de vendre) les plus beaux logements. Les mêmes montants dans la nouvelle monnaie, respectivement 75 000 euros et 150 000 euros à partir de 2002, paraissent peu satisfaisants à vendre et peu cher à acheter. Les acheteurs et vendeurs vont finir par réussir à mettre en rapport les prix immobiliers en euro avec leurs revenus en euro (100 000 euros, ça parait peu, mais c'est tout de même 8 ans de smic, ce qui est beaucoup. 300kE c'est 24 ans de smic etc...).

La démographie et le problème des retraites. Les ménages d'aujourd'hui sont conscients du problème des retraites à venir, et tentent de s'en prémunir individuellement mais tous en même temps en achetant de l'immobilier -ce qui fait monter les prix pendant que la démographie est favorable (peu de retraités et peu d'enfants, donc mécaniquement peu de charges et beaucoup d'argent), et un problème de financement des retraites en devenir)-. Mais il n'y aura pas assez de jeunes pour occuper ces logements à ce prix et les prix immobiliers, aujourd'hui gonfflés, vont refluer faute de demande à ce prix. Les exemples allemands et japonais, plus avancés que nous dans le vieillissement démographique, ont montré que la bulle immobilière se dégonffle et que les prix immobiliers redeviennent raisonnables à terme.

Au final, je pense que les prix immobiliers vont poursuivre leur baisse car ils ne sont en rapport ni avec les revenus des pauvres français ni avec les loyers. Il est donc urgent de ne pas acheter… ou de négocier très dur (empocher maintenant la baisse moyenne prévue les x prochaines années soient -40 à -50% des prix échangés devant notaire au premier semestre 2008)

[Wg35]

Non on s'en fout, le sujet était de comparer la situation 2000 et 2011, et savoir ce qui était acceptable, pour des crédits de durée similaires, + ou - 5 ans.

L'auteur de ce topic que tu sembles défendre nous parle de normalité à 40 ans d'endettement. Tu nous donnes des exemples sur 40 ans, va jusqu'au bout, qu'est ce qu'on donne à la banque sur un crédit à 40 ans ? et après peut on trouver ça normal ?

Pourquoi trouves tu normal qu'un logement coûte entre 250 et 300 loyers ?

[haltux]

Peut-être sont-ils trop élevés pour [...] pour la moyenne des français

Il est peut-être la le problème, non?

Un prix normal, c'est un prix ou un français moyen peut acheter une maison française moyenne, ou un foyer de niveau de vie du premier décile peut acheter une maison dans le premier décile des prix. Ce n'est pas le cas aujourd'hui, et on devrait pouvoir en déduire logiquement que les prix ne sont pas soutenables.