Les vrais prix des logements anciens HLM

[Cpof]

Salut,

Ce matin je suis allé posé mon schtroumpf chez la nounou de remplacement.
Dans l'entrée de la résidence, un avis présentant les ventes de l'office HLM "gironde habitat".

J'ai halluciné de voir des prix made in 2001.
Je vous laisse voir:
http://www.gironde-habitat.fr/pages_pra ... av_lst.php

Maison T4 - plain-pied- Mitoyen d'un coté - 75 m² habitables - Chauffage et produc. eau chaude : gaz de ville -
Tout à l'égout
67 000 € prix locataires Gironde Habitat
73 700 € prix candidats extérieurs

[bennyb]

c'est un bailleur social, pas un promoteur, donc des prix modérés (surtout qu'il a dû en son temps toucher des subventions pour la construction de ces immeubles)
Les ventes lui permettront d'investir dans de nouveaux programmes locatifs.

[fabeestuntriste]

http://www.domofrance.fr/vitrine/vitrin ... W?openForm

Je ne retrouve plus le lien mais ce bailleur proposait des T4 Résidence Hameaux de Bourbon à Floirac (très calme et isolé) à 85000€ il y a peu.

Un pote a acheté au Moulin d'Augey à La Brède (lien Gironde Habitat) une maison T4 80m2 tout à refaire dedans 144000€ à un propriétaire qui avait racheté la HLM qu'il occupait 80000€ en 2008 ... Je n'ai rien pu faire

Occuper une HLM en tant que locataire et l'acheter quand le bailleur la vend est certainement le meilleur compromis aujourd'hui.

Certains cadres l'ont bien compris (plancher de revenus à dépasser pour les occuper ).

Et qu'on ne vienne pas me parler de mixité là

http://www.sudouest.fr/2011/10/13/la-gr ... 0-2780.php

De 543 à 1 310 € par mois

Plus encore qu'à Lormont et Bordeaux, la « Pinède » du Haut-Cenon symbolise fortement l'implantation d'une résidence privée, plutôt haut de gamme, dans un quartier populaire en pleine rénovation. Haut de gamme dans la forme mais pas forcément sur les fonds : le loyer des 96 logements se déploie du T2 lormontais à 543 € hors taxes (67 m²) au T6... lormontais aussi à 1 310 € ht (200 m²).

650€ ttc pour du 67m2 neuf rien que ça...

Du grand classique : on aide les pauvres, on aide les riches et c'est les classes moyennes qui trinquent

[bennyb]

Certains cadres l'ont bien compris (plancher de revenus à dépasser pour les occuper ).

Et qu'on ne vienne pas me parler de mixité là

je n'ai pas compris

[fabeestuntriste]

Ces résidences locatives type loft sont destinées à accueillir une population devant dépasser un plancher de revenu : c'est le prétexte pour les attirer dans des ZUS et créer de la (fausse) mixité...

De mémoire, un célibataire doit gagner plus de 1800€ pour pouvoir y prétendre... (et c'est beaucoup à Bordeaux).

[mousse17]

650€ ttc pour du 67m2 neuf rien que ça...

On paie plus pour un T3 de cette surface.
Quel est le soucis ?

[grob]

Ces résidences locatives type loft sont destinées à accueillir une population devant dépasser un plancher de revenu : c'est le prétexte pour les attirer dans des ZUS et créer de la (fausse) mixité...

De mémoire, un célibataire doit gagner plus de 1800€ pour pouvoir y prétendre...

C'est pas beaucoup.
A Paris, pour certains logements (en l'occurrence il s'agissait d'un F4) on parle de 6000 euro mensuels minimum, pour un loyer de 1200 euro. Du vrai logement social !

[bennyb]

Ces résidences locatives type loft sont destinées à accueillir une population devant dépasser un plancher de revenu : c'est le prétexte pour les attirer dans des ZUS et créer de la (fausse) mixité...

De mémoire, un célibataire doit gagner plus de 1800€ pour pouvoir y prétendre... (et c'est beaucoup à Bordeaux).

peux-tu me citer le nom du produit ???
Car je n'ai jamais entendu parler de cela.

(Dans le logement social , les plafonds de ressources sont toujours un maximum, pas un minimum.)

[fabeestuntriste]

L'ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) finance les opérations de démolition-reconstruction des HLM traditionnelles.

En contrepartie, les Mairies cèdent des terrains à sa brance "Foncière Logement" qui va proposer des logements locatifs à un type de population différente pour favoriser la mixité sociale.

Ces logements sont réservés aux salariés du privé dont les entreprises cotisent au 1% patronal pour financer la rénovation urbaine.

Pas de plafonds à priori :

http://www.foncierelogement.fr/Qui-somm ... ts-21.html

Les modalités d'accès aux logements

L’occupation des logements est réservée aux salariés des entreprises assujetties au versement du 1% Logement.

Dans les programmes de rénovation urbaine, les premières opérations ont été livrées depuis 2008. Il s’agit de logements locatifs libres de tout plafond de loyer et de ressources. Pour les logements conventionnés, les ménages peuvent bénéficier de l’APL en fonction de leurs niveaux de revenus.

Les salariés ont la possibilité de se porter candidat par l’intermédiaire des collecteurs du réseau Action Logement (CIL/CCI).

Le plancher à dépasser, lu dans "20 minutes" donc peut-être pas très fiable...

Ils doivent exiger de gagner 3 fois le montant du loyer AMHA.

[bennyb]

franchement il n'existe pas de tels produits subventionnés par l'État et répertorié en tant que logement social.

Le PLS est parfois discuté car s'adressant à des ménages relativement aisés (surtout en couple)
voir le site de l'ANIL
http://www.anil.org/analyses-et-comment ... ocataires/

Après il existe des produits dits d'accession sociale (ex: PSLA) mais là encore le plafond est un plafond maxi.

Donc je pense que l'article contient une erreur.

Et il ne faut pas tirer à boulets rouge sur le logement social : dans certains coins il en manque vraiment.

[bennyb]

la réponse dans ton lien :
source Foncière logement date inconnue:
"La répartition des ménages logés respectera la répartition suivante :

* 1/3 des ménages aux revenus inférieurs à 60% du plafond PLUS, les plafonds de loyers pratiqués seront ceux du PLUS ;
* 1/3 des ménages aux revenus compris entre 60% et 100% du plafond PLUS, les plafonds de loyers pratiqués seront progressifs du plafond PLUS au plafond PLS ;
* 1/3 des ménages aux revenus compris entre 100% et 130% du plafond PLUS, les plafonds de loyers pratiqués seront ceux du PLS."


Par contre je sais également que le 1% propose également des logements non conventionnés, donc loyers libres et sans plafond de ressource pour locataires. Mais ces logements ne sont pas du tout considérés comme sociaux : il s'agit de bailleurs institutionnels favorisant le logement des entreprises qui cotisent.

[grob]

franchement il n'existe pas de tels produits subventionnés par l'État et répertorié en tant que logement social.

Le PLS est parfois discuté car s'adressant à des ménages relativement aisés (surtout en couple)
voir le site de l'ANIL
http://www.anil.org/analyses-et-comment ... ocataires/

Après il existe des produits dits d'accession sociale (ex: PSLA) mais là encore le plafond est un plafond maxi.

Donc je pense que l'article contient une erreur.

Et il ne faut pas tirer à boulets rouge sur le logement social : dans certains coins il en manque vraiment.

Le plancher serait plutôt lié directement au loyer non (avec un ratio bien supérieur aux 33% habituels ?). Pas de plancher officiel mais un plancher de facto quand même. D'ailleurs, pourquoi y aurait-il des plafonds différents pour différentes catégories de logement "social" sinon (PLAI, PLUS, PLS et PLI) ?

[bennyb]

[Le plancher serait plutôt lié directement au loyer non (avec un ratio bien supérieur aux 33% habituels ?). Pas de plancher officiel mais un plancher de facto quand même.

oui mais ça cela serait la volonté d'un bailleur privé (la foncière) d'accepter que ses locataires dépassent 33% de leurs revenus dans le loyer. Rien à voir avec le logement social.


[/quote="grob"]D'ailleurs, pourquoi y aurait-il des plafonds différents pour différentes catégories de logement "social" sinon (PLAI, PLUS, PLS et PLI) ?[/quote]
Pour réserver des logements "pas cher" à ceux qui gagnent "pas beaucoup" (PLAI), des logements moyennement chers à ceux qui gagnent moyennement (PLS)...etc.

[grob]

Le plancher serait plutôt lié directement au loyer non (avec un ratio bien supérieur aux 33% habituels ?). Pas de plancher officiel mais un plancher de facto quand même.

oui mais ça cela serait la volonté d'un bailleur privé (la foncière) d'accepter que ses locataires dépassent 33% de leurs revenus dans le loyer. Rien à voir avec le logement social.

Je voulais dire l'inverse évidemment (ce qui ne change pas votre réponse).

Pour réserver des logements "pas cher" à ceux qui gagnent "pas beaucoup" (PLAI), des logements moyennement chers à ceux qui gagnent moyennement (PLS)...etc.

De facto, ça revient bien à mettre un plancher de revenus pour un certains nombre de logements sociaux. Et je considère toujours comme une arnaque le fait de considérer 6000€ par mois, même à Paris, comme "moyennement" : fut-ce la dernière gamme de loyer HLM, pourquoi est-ce que les bailleurs sociaux ont des quotas pour des gens avec ce type de revenus très supérieurs à la moyenne nationale ?

[bennyb]

De facto, ça revient bien à mettre un plancher de revenus pour un certains nombre de logements sociaux.

oui c'est le principe des plafonds de ressources. Mais c'est un plafond maximum et non minimum (tel qu'évoqué plus haut)

Et je considère toujours comme une arnaque le fait de considérer 6000€ par mois, même à Paris, comme "moyennement" : fut-ce la dernière gamme de loyer HLM, pourquoi est-ce que les bailleurs sociaux ont des quotas pour des gens avec ce type de revenus très supérieurs à la moyenne nationale ?

les communes "imposent" aux bailleurs de faire du PLS : cela passe bien auprès des riverains et leur peuple leur parc HLM de "gens biens"...
Il faut noter qu'il s'agit de plafonds maximum (je sais je me répète)...donc compte tenu de la demande très forte de logements sociaux, de nombreux ménages aux revenus plus bas devraient être prioritaires si les attributions sont bien faites.
Autre remarque les plafonds HLM sont exprimé en revenus imposables et non revenus nets.
Donc le 6000€/mois correspond (pour Paris seulement) à des ménages de "Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge", pour la province ces niveaux de salaires ne permettent pas d'avoir un PLS.

[grob]

De facto, ça revient bien à mettre un plancher de revenus pour un certains nombre de logements sociaux.

oui c'est le principe des plafonds de ressources. Mais c'est un plafond maximum et non minimum (tel qu'évoqué plus haut)

Sauf qu'on ne proposera pas à celui qui est en dessous du plafond de la catégorie n-1 un logement de la catégorie n ou n+1. Le logement F4 dont je parlais plus haut, il était vide et ils ne "trouvaient pas de locataires". Parce qu'ils exigeaient des revenus de 5 fois le loyer. On parle bien d'un plancher de revenus.

les communes "imposent" aux bailleurs de faire du PLS : cela passe bien auprès des riverains et leur peuple leur parc HLM de "gens biens"...
Il faut noter qu'il s'agit de plafonds maximum (je sais je me répète)...donc compte tenu de la demande très forte de logements sociaux, de nombreux ménages aux revenus plus bas devraient être prioritaires si les attributions sont bien faites.
Autre remarque les plafonds HLM sont exprimé en revenus imposables et non revenus nets.
Donc le 6000€/mois correspond (pour Paris seulement) à des ménages de "Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge", pour la province ces niveaux de salaires ne permettent pas d'avoir un PLS.

Nous y venons donc :
- sont considérés comme " gens bien" par l'administration (j'ai bien noté les guillemets donc ne le prenez pas pour vous) seulement des gens qui gagnent des revenus du dernier décile ou à peu près (pour Paris certes, mais Paris n'est pas peuplée de millionnaires contrairement à ce qu'on voudrait nous faire croire).
- l'important est surtout qu'on garde des logements "sociaux" vides, plutôt que de les louer à des gens en dessous du plancher certes officieux. Ces mêmes gens qui devront donc aller louer plus cher dans le privé que ceux qui peuvent prétendre à ces appartements vides. Une fois de plus, on marche sur la tête.

[bennyb]

A Paris le prix maxi du PLS c'est 12,38€/m² + charges
Donc 100m² = 1238€ + charges
Ca reste quand même avantageux par rapport aux loyers "libres"

Le parc HLM appartient à des bailleurs sociaux pas à l'administration (on est d'accord certains de ces bailleurs sont des émanations de collectivités locales (SEM, etc.)

Dans mon département la pression sur le marché locatif est telle qu'il y a un taux de logement vacant infime (ex :entre 2 locataires, logements en travaux)
Il ne faut pas s'imaginer que les bailleurs sociaux ont les moyens de garder des logements vides en grand nombre, ni la volonté d'ailleurs.

[bennyb]

Sauf qu'on ne proposera pas à celui qui est en dessous du plafond de la catégorie n-1 un logement de la catégorie n ou n+1.

Rien ne l'interdit et il y a parfois tellement pénurie de logements sociaux que parfois cela arrive. Mais ce n'est pas faire un cadeau au locataire :
son taux d'effort va augmenter en flèche :
dans les Alpes-Maritimes :
un ménages qui a des revenus sous plafond PLUS (19000€ imposables maxi personne seule / 25.000€ imposables maxi en couple) payerait:
5,27€/m² dans un logement PLUS contre 9,52/m² dans un PLS

[Suricate]

Il n'y a pas grand chose qui différencie le PLUS du PLS en terme de qualité de construction. Les opérations mixtes (PLUS/PLAI ou PLUS/PLS) sont pour ainsi dire la règle.

Non seulement ça permet de mixer différent types de populations (ce qui répond bien souvent aux demandes des collectivités) mais aussi d'équilibrer les opérations au niveau financier (coûts identiques mais loyers supérieurs ).

Pour ce qui est des logements cédés aux occupants il y a véritablement de bonnes affaires à faire... mais souvent les logements vendus ne sont pas ceux qui ont été le mieux entretenus. Gare aux mauvaises surprises.

[bennyb]

Il n'y a pas grand chose qui différencie le PLUS du PLS en terme de qualité de construction.

Exact.
Et les opérations un immeuble en HLM + un immeuble vendu en libre à 5 k€/m² sont monnaie courantes (tandem bailleur social + promoteur )