Bonjour
Up 5 ans plus tard!
Je n’ai pas beaucoup posté ici, je suis un baissier convaincu mais dans un souci d’honnêteté intellectuelle, il faut admettre que la majorité des personnes de ce forum s’est trompée et qu’économiquement acheter était une option tout à fait valable ces dernières années et permettait de s’enrichir en partant de rien.
Pour le coup j'ai changé je ne suis plus convaincu de rien du tout ni baissier ni haussier , j'ai accepté que Paris était sous dimensionnée par rapport à la demande et que son marché était irrationnel pour les pessimistes et singulier pour les optimistes ou l’inverse !
Je voudrais remettre en cause, certaines idées reçues :
En premier lieu celle visant à comparer l’immobilier aux assurances vies, cela n’a aucun sens, en effet dans l’immobilier on investit de l’argent que l’on ne possède pas, je n’ai jamais vu pour le moment de banques qui prêtent d’aussi grosses sommes à des taux aussi intéressant pour investir dans une assurance vie .
C'est encore plus vrai aujourd'hui surtout avec les taux bas
j’ai acheté en 2005, un appartement dans le 20ème à 250000€ avec les frais de notaires, travaux etc il m’ait revenu à 300000, je l’ai revendu en 2008 à 600000€ et je n’avais même pas 50000€ d’apport.
Certes il y a eu des faux frais mais en revendant j’avais 300000€ sur mon compte, après avoir remboursé le prêt, avec ses 300000€ j’ai pu acheter 3 petites surfaces cash tout frais inclus qui me rapportent environ 1500€ par mois. Avec quel autre investissement aurais je pu faire autant de fric aussi rapidement ?
Je me suis laissé grisé et j’ai profité des taux bas de début 2010 pour refaire un investissement locatif, j’ai emprunté 100000€ pour un bien que je loue 700€, la rentabilité n’est pas géniale mais la mensualité est payée avec le loyer.
L'immobilier locatif est rentable mais j'en suis revenu surtout sur Paris où les rendements sont faibles. en effet c'est un vrai boulot pour un gain limité et ça m'amusera toujours les gens qui croient qu'il suffit d'encaisser les loyers. Malgré tout je conserve du locatif dans un souci d'arbitrage et car la fiscalité sur les plus-values est trop élevée si elle était assoupli je pense que je vendrais certains de mes studios.
Je ne veux pas faire le winner et reconnais qu’il y a une part de chance énorme, surtout qu’au départ j’avais acheté pour habiter car en 2005, il était encore rentable d’acheter par rapport aux loyers élevés.
Je pense que les taux bas font qu’on est revenu dans cette situation ou une mensualité et un loyer sont à peu près équivalents en particulier en banlieue.
J’ai vendu ma résidence principale rapidement car en 2008 la grosse boite américaine dans laquelle je bosse m’a proposé un appartement de 4 pièces de 80 m2 dans le 4ème à la location à 1300€ par mois, cela peut sembler cher mais pour le quartier s’est donné.
Même si c’est dur pour moi je me suis résolu à quitter Paris et à aller en banlieue à Nogent sur Marne. Mon appartement était parfait avec 2 enfants mais plus du tout adapté avec 5 enfants !
Je viens donc de refranchir le pas de l’achat de la résidence principale.
S’il vous plait je ne veux pas rentrer dans le débat de ce qu’on peut louer pour ce prix-là en banlieue, le jardin etc…, je comprends tout à fait que des gens aiment être au vert mais moi ce que j’aime c’est Paris
Avec 5 enfants on ne décide plus rien et on a envie qu'ils aillent dans le jardin !
En deuxième lieu je voudrais revenir sur le » acheter c’est mal, louer c’est bien » ! Je dirais que cela dépend du bien et qu’économiquement dans Paris, on peut faire de bonne affaire à l’achat dans les arrondissements les moins côtés car les biens s’y louent pratiquement au même prix que dans les quartiers chics donc que la rentabilité est meilleure.
C’est toujours vrai mais est ce que faire du locatif à Paris vu les prix d’achats est une bonne idée , je pense que non , même si certains diraient que ce qui compte c’est le gain à la revente….
Enfin pour conclure même si l’immobilier perd 30%, je ne regretterais pas mes investissements
Surtout car ils m’ont permis d’acheter une maison que je n’aurais pas pu acheter sans les revenus généré par les loyers et par la revente d’un de mes biens pour l’apport malgré un salaire confortable et de mettre ma famille plus ou moins à l’abri financièrement en cas de coup dur.
A tous les pros de la feuille excel comparatif location/ achat vous prenez un gros risque pour un gain minime , certes l’achat peut être perdant sur une période courte ou suite à une baisse énorme des prix, mais il faut voir l’aspect prévoyance qu’il y a derrière en particulier avec les personnes qui ont des enfants.
En ce qui nous concerne nous empruntons 800000€ avec mon épouse ce qui nous fera des mensualités d’environ 3300€ avec l’assurance ce qui correspond au loyer dune maison équivalente ( sur 2 ans on en a vu une par mois en moyenne et le loyer est au moins équivalent à la mensualité voir plus élevé). Certes j’ai cramé 200000€ d’apport qui représente 6000€ par an à 3% .
Donc d’un point de vue objectif je perds dans le pire des cas 6000€ par an par rapport au loyer de la même maison mais si je décède la maison est payée par l’assurance et mes enfants sont plus ou moins à l’abri.
Si je louais la même maison que je décède ma femme doit payer un loyer soumis à l’inflation de 3300€…..
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mais bon j'en suis bientôt sorti plus qu'un seul!
