Achat en milieu rural : offre et demande ? prix réels?

[Jeanplum]

Bonjour,
Je suis passée par la case présentation tout à l'heure et souhaiterais poser ici quelques questions (je ne sais pas si je suis dans la bonne file (?)).
Pour résumer : je recherche un bien en milieu rural (Limousin, Charentes) et ai déjà prospecté et visité quelques biens correspondant à mes critères : demeure ancienne, avec dépendances et 2 ha. J'achète en indivision et sans prêt bancaire : pour 210.000 € environ selon l'état du bien, situation etc...
Résumé d'expérience : en Haute-Vienne, une ferme vendue par un agriculteur aurait pu convenir. Prix affiché : 220.000 €. Je fais venir un entrepreneur (ami) de Paris. Estimation des travaux à la louche : 70.000 € au bas mot (toiture à refaire, électricité, plomberie, chaudière à changer etc.. : tout ce que je ne sais pas "lire"). Je fais une offre en conséquence : donc 220.000 € -70.000 € de travaux, donc 150.000 €. Bah, après retour, ma proposition est retoquée. Bon, de toutes façons, je "n'investis" ni pour faire une plus-value (que peut-on espérer un milieu rural???) donc revendre, mais pour m'installer.
Entre-temps, visites par notaire : je fais part du projet, critères et budget : on m'emmène visiter des biens affichés à 300.000 € (en milieu rural !) vendus par des British qui revendent à la louche... en ce moment. Je trouve tout cela bien surévalué et cela ne convient pas de toutes façons (rénovation version maquillage etc..., mal situés etc).
Je suis aussi passée par Agence... et on m'a prit pour un pigeon ... no comment !!
Pour résumer : je trouve surprenant que certains propriétaire qui "apparemment" (?) souhaitent vendre, refusent une offre inférieure alors que le bien est en vente depuis deux ans et plus
J'ai donc changé d'approche : faire part de mon intérêt pour un bien (même si celui-ci est affiché à un montant supérieur de 25 %,30 % à mon budget) et attendre un retour éventuel. En gros, si vous souhaitez vendre, voilà, j'ai le budget sans prêt bancaire, contactez moi et je viendrai visiter...
Je trouve étonnant sur des marchés où il y a peu de transactions que les vendeurs souhaitent "encore" faire des plus-values?
Je ne pense pas qu'on puisse "spéculer" sur un bien en milieu rural, ou, alors cette période appartient au passé non? (j'ai pu vérifier grâce à Perval que certains s'en sont donné à coeur joie ... mais, il y a un moment que cela ne vaut plus non?)
Bon, enfin, ma question est : finalement, ma nouvelle approche ne peut-elle être intéressante pour un proprio qui a réellement envie de vendre dans un marché atone?

[jattendspouracheter]

Bonjour,
Sur ce type de marché, qui n'est pas exactement celui sur lequel je prospecte mais que je connais bien par analogie avec une autre région, le marché est vraiment sinistré (très peu de ventes, sauf pour des biens de très faible prix). Au-delà d'un certain prix, variable selon les régions (mais dans le Limousin ça doit correspondre à votre budget), quasiment plus rien ne se vend, et quand un acheteur se présente on a intérêt à y regarder à 2 fois avant de refuser l'offre, car ça n'arrivera peut-être pas de sitôt même avec une offre inférieure.
Je pense que votre stratégie est en effet la meilleure et qu'il ne faut pas se précipiter. C'est vous que les AI ont intérêt à bichonner, et le meilleur moyen d'y arriver est de faire passer le message suivant: "Depuis combien de temps cette maisons est-elle en vente? Combien de visites depuis? Combien d'offres concrètes, et si oui à quel niveau? Combien de biens à vendre de qualité similaire dans les environs? Combien d'acheteurs potentiels et solvables comme moi? Combien d'emplois existent dans les environs? (acheter ce type de bien c'est pour travailler dans les environs proches, sinon ça va vite devenir ruineux étant donné la hausse, qui ne fait que commencer, des prix du pétrole)" Et après ça, dire que vous êtes prêts à vous décider vite, mais encore faudra-t-il qu'un vendeur accepte une baisse de prix conséquente, 10 ou 15% de remise ne vous suffiront pas. De toutes façons si quelqu'un a vraiment besoin de vendre, il sera obligé de le consentir.
Cela dit, pour crédibiliser votre démarche, il faudra aussi faire quelques autres visites, sinon vous passerez pour un touriste aux yeux des AI. Et il faudra aussi qu'il y ait des offres à la clé quand les biens vous plaisent vraiment.
Récemment un AI m'a dit que bien souvent, les vendeurs s'accrochent à leur prix de présentation et prétendent qu'ils "ne braderont pas", et que ça peut durer pendant des mois et des mois, voire davantage, même s'il n'y a pas la moindre visite ou la moindre offre... mais que quand vient une offre, ces vendeurs peuvent réfléchir et se dire que finalement, c'est peut-être inespéré! Tant que l'acheteur est un pigeon virtuel, un vendeur peut rester inflexible, mais quand il voit concrètement qui est cet acheteur (quelqu'un de plutôt sympa à qui il aimerait bien vendre sa maison), quel mal il a à boucler son budget et quelle offre il fait, le vendeur peut se dire finalement qu'il ferait peut-être mieux de la prendre en considération, même si elle est bien plus faible que ce qu'on espère...

[crispus]

Effectivement, dans ces régions rurales, le prix de présentation n'a aucune valeur.

Mais les vendeurs s'alignent sur la transaction la plus bullesque qu'ils connaissent : "si machin à vendu à x €, je dois vendre plus sinon j'y perds, ou je passe pour un..." De plus les prix annoncés triomphalement par les vendeurs ne sont pas toujours les vrais : cf "L'intox entre voisins" sur le blog de ninon (disparu du blog mais encore sur le cache de google

Amha proposer d'acheter cash est une technique qui peut se retourner contre l'acheteur : l'AI ou le vendeur s'imagine que l'acheteur est plein aux as et peut ajouter sans problème un "petit" emprunt, donc pourquoi négocier ?

Il serait peut être plus rusé de fournir une attestation comme quoi la banque "suit" à hauteur de ... € "sous réserve du maintien des taux d'intérêt", histoire de mettre la pression dans le bon sens ?

La plupart des propriétés rurales n'ont pas coûté grand chose à leurs propriétaires, qui ne sont donc pas pressés de vendre et attendent sereinement le pigeon.
Seul un vendeur aux abois acceptera de "brader son bien". Et il y en a, mais le plus difficile est de les trouver... Bonne chance !

[taratata]

Il n'y a pratiquement plus de ventes dans le secteur que tu cherches , donc pas de prix réel.
Un grand nombre de vendeurs sont vendeurs "à leur prix" et donc ne baisseront pas.
La solution est de faire des visites , de se montrer le plus courtois possible, quand un truc te plait vraiment faire une proposition très basse qui sera refusée, continuer tes recherches et négocier sur autre chose quitte à revenir sur le truc précédent s'il te convenait plus en faisant une contre proposition un peu plus haute que la première valable 48heures car tu as trouvé un truc pour lequel tu dois signer dans les deux jours , mais que leur maison te conviendrait un petit peu mieux.
J'ai fait passer comme ça une maison de 395ke à 300ke après avoir fait une première proposition à280ke, refusée. j'ai remercié poliement , indiqué que vu le marché ma proposition était honnête , mais que je comprenais qu'il souhaitent tirer le maximum de leur bien ; que j'allais continuer mes recherches.
Trois semaines plus tard , je leur proposais 300ke, offre valable jusqu'au soir car je devais donner une réponse pour un autre bien le lendemain , mais que leur maison avait un petit plus.
ça a immédiatement marché.
Ce qui désarçonne les vendeurs c'est de rester très aimable et courtois , et de continuer à chercher, leur montrant que si tu es un des très rares acheteurs , il y a beaucoup de maisons à vendre.

[Jeanplum]

Merci beaucoup pour vos réponses qui "confortent" en quelque sorte mon "analyse" et ma démarche, car je suis venue ici aussi pour avoir quelques retours des "pros" et de celles/ceux qui ont un peu l'habitude de comment fonctionne le « marché immobilier ».

Pour répondre à « j’attendspouracheter » et concernant les questions que je pose, c’est discrètement ce que je fais lorsque le dialogue s’instaure (mise en vente depuis combien de temps etc…). Quant aux biens qui plaisent vraiment, clairement, j’ai présenté par trois fois une offre mais, bon, pour l’instant, je n’ai eu qu’ une contre-proposition (et qui était encore trop élevée…la maison de l’agriculteur…), et un refus net avec porte fermée… (mais, bon, le profil psychologique du vendeur (statut social etc)… et l’aspect non-deuil attaché au bien pouvant expliquer ce retour assez sec…)

Pour répondre à « crispus », je ne pense que j’ai à fournir quelque attestation bancaire que ce soit, en fait. Ma recherche est réel et sérieuse et j’utilise juste un argument (fondé sur la réalité) qui, en ces temps, peut peut-être décisif pour le vendeur, savoir que sans prêt, la transaction est plus simple et sûre pour lui. Donc, pas de « perte de temps ». Quant au prix de présentation, effectivement, l’expérience de terrain, prouve que cela n’a aucun sens…Merci pour le lien sur le blog de « Ninon » que j’avais trouvé par ailleurs et que j’avais eu plaisir à lire (avant de trouver ce forum).

Rester courtois, est, il me semble l’essentiel effectivement. Enfin, ce qui est un peu amusant, est de constater que certains agents immobiliers n’ont pas une juste distance, à cet égard, en ce qui concerne justement l’aspect relationnel. Certains laissent trop transparaître une forme d’alliance avec le « dominant » du moment (quand c’est le vendeur en fonction des circonstances) et donc induisent que vous êtes plutôt le « dominé » et cherchent carrément à décider pour vous…. alors que, dans une situation de renversement de marché, ils induisent une posture inverse… et adoptent toute sorte d’arguments éventuellement dévalorisants pour le vendeur dont ils sont censés représenter les intérêts… Enfin, le relationnel ne trompe jamais, alors qu’il faut être bon joueur quand on adopte les « techniques commerciales » (à mon avis…). Franchement, j'ai parfois eu honte pour certains... mais bon...

Pour ma part, j’ai laissé tomber les agences, car les personnes rencontrées sur le terrain étaient, pour moi du moins, trop arrogants (pour le dire avec « courtoisie » !!) ou peut-être trop aux abois justement !!

Effectivement, lorsqu’on peut consulter la base Perval (ce que j’ai fait à trois reprises en embêtant mon notaire, puisque je voulais quand même avoir une référence au niveau prix et aussi au niveau des biens vendus sur le secteur, les biens ayant été achetés dans les 15 ans), on s’aperçoit que beaucoup de biens ruraux ont été acquis pour pas grand-chose. Mais, je ne pleure pas non plus sur ceux qui, je le suppose, croyant « spéculer » ont investi en travaux (donc onéreux) et qui comptaient revendre avec plus-values, mais s’aperçoivent qu’ils ne rentreront pas dans leurs frais… Car, franchement, qui va s’installer en milieu rural ? Hormis si on a un projet… pas de boulot, déplacements coûteux (comme dit plus haut) etc…

Enfin, merci pour vos interventions, car passer d’une recherche de ce qui est pour moi «un territoire et un domaine vital » à une réalité qu’on nous conditionne à lire comme un « marché », cela demande beaucoup d’adaptation et de ressources et suscite aussi beaucoup d’interrogations. Enfin, je suppose qu'il faut retenir l'aspect relationnel et humain car, finalement, c'est ce qui reste de plus instructif !

Merci donc à vous qui me fournissez une ressource sous forme d’informations, de connaissances et d’appréhension du ‘marché immobilier’.

[clairette2]

Dans certains cas (agriculteurs), la vente peut servir à financer la retraite. On peut alors mieux comprendre le manque de "clairvoyance" de ceux-ci face au blocage actuel, et leur refus de baisser le prix espéré...

[Océan]

Quelle ingratitude! Voir de simples ruraux refuser de vendre leur ferme de 500 m² sur 2 Ha au prix d'un studio à Paris!
Ils ne se rendent pas compte de l'immense honneur qui leur est fait quand un citadin daigne s'intéresser à leur maison familiale...

[kaz]

Tu as du mal à vendre ta ferme?

[roi.de.trefle]

Personnellement je racheterais bien la ferme de mes arrières grand parents maternels, mais la valeur de ce genre de biens est en effet très difficile à estimer... et si je me pointe en disant que c'est un achat "sentimental" je suis certain de me faire pigeonner...

[crispus]

C'est le problème avec la bulle. A la mort de mon grand père, ma mère hésitait à racheter la part de sa soeur pour venir habiter la ferme où elle avait grandi, mais - heureusement - elle n'en avait pas les moyens. Je lui ai conseillé d'attendre une offre d'achat pour préempter éventuellement.

Finalement cette longère n'a trouvé preneur que 2 ans plus tard, et seulement à... 40% du prix estimé à la succession.

Ma mère aurait alors pu préempter... Mais ça ne l'intéressait plus !

[Jeanplum]

Quelle ingratitude! Voir de simples ruraux refuser de vendre leur ferme de 500 m² sur 2 Ha au prix d'un studio à Paris!
Ils ne se rendent pas compte de l'immense honneur qui leur est fait quand un citadin daigne s'intéresser à leur maison familiale...

Je pense que la comparaison n'est pas valable.... c'est bien pour cela que la question "prix" relève de modèles économiques et mathématiques valident à un moment T dans un espace Y, lesquels sont acceptés par la facilitation sociale (donc, fonction d'un modèle de société)... (mais, bon, il y a des spécialistes ici de l'économie, ce que je ne suis pas...).

Les agriculteurs défendent très bien leurs intérêts pour la simple raison que la valeur "terre" est ancrée dans leur mode de vie et représente bien plus qu'un "prix de vente". Et puis, le monde agricole est aussi divers qu'un autre, mais une part de son identité est justement définie par la terre. Personnellement, ta remarque ne me gêne pas, puisque j'ai eu de nombreuses occasions d'échanger avec des agriculteurs...sur des "thématiques agricoles" justement. Il ne faut pas, je le pense, avoir d'a priori.

Ils ne sont pas des naïfs non plus et sont comme "tout le monde" : si l'occasion se présente, je ferai une bonne affaire. Dans le cas évoqué, dès lors qu'un agriculteur cède une partie de l'exploitation à l'un de ses enfants, il faut compenser vis-à-vis des autres (partage patrimonial : je ne suis pas spécialiste mais d'autres le sont ici). Il doit donc vendre le mieux possible.

Peut-être que certains qui spéculent sur le plus long terme, envisageront de spéculer sur du foncier rural... éventuellement, ce qui n'est pas mon cas...

Pour résumer : tout ne relève pas de la formation des prix….

Je pense que ma demande a été bien comprise puisque j'ai eu en retour des informations concrètes, à propos de ma démarche

[Jeanplum]

Dans certains cas (agriculteurs), la vente peut servir à financer la retraite. On peut alors mieux comprendre le manque de "clairvoyance" de ceux-ci face au blocage actuel, et leur refus de baisser le prix espéré...

Oui, cela peut avoir une influence, je le pense. Mais cette question a l'air un peu compliquée selon les cas. A cet égard, un agriculteur avec qui je parlais "problèmes agricoles..." me disait qu'il ne pourrait faire valoir ses droits à la retraite auprès de la MSA seulement lorsqu'il aurait trouvé repreneur pour ses DPU... je ne connais pas la réglementation sur ce sujet, mais vu la situation des petits exploitants et malheureusement le niveau des retraites, cela pose question... mais, c'est une autre question ou peut-être liée indirectement (?).

[immodiscount]

il existe beaucoup plus d'agriculteurs que vous le penser qui sont "blindés" et non aucun besoin de vendre !
ne pas se fier à l'habillement et à la C15 fourgonnette !!

de plus l'acheteur parisien comme l'anglais en d'autres temps est perçu comme le pigeon potentiel;

un conseil : indiquer dans la conversation que votre femme est originaire du coin (ses parents habitent à ....., donc vous connaissez les prix rééls de vente!)
cela évite les méprises sur le prix et cela permet de renter plus rapidement et gentiment dans le vif du sujet
gros principe demander si les vendeurs sont réellement vendeurs ou attendent le pigeon parisien ou anglais en voie de raréfaction !

concernant des travaux : je ne pense pas qu'une entreprise parisienne soit bien adaptée en terme de prix et de connaissances techniques sur une rénovation d'une batisse ancienne en pierres (nb le devis de votre amis à 70000 euros pour tous ces travaux me semble un peu chip, avec donc des dépassements prévisibles)
une entreprise locale (pas du canton ,car clientèle captive) mais de la ville , préfecture ou sous préfecture voisine me semble plus appropriée.

bonne chance pour votre recherche et préférer les recherches sur le coincoin de particulier à particulier (internet éxiste aussi dans les campagnes !) en évitant les agences

[lecriminel]

Quelle ingratitude! Voir de simples ruraux refuser de vendre leur ferme de 500 m² sur 2 Ha au prix d'un studio à Paris!

le studio a Paris est au "ce n'est pas cher" ce que Thierry Henry est a "je merite plus que ce que je gagne": une anomalie monstrueuse et incomprise, un exemple qu'il y a toujours pire que soi.

[Jeanplum]

concernant des travaux : je ne pense pas qu'une entreprise parisienne soit bien adaptée en terme de prix et de connaissances techniques sur une rénovation d'une batisse ancienne en pierres (nb le devis de votre amis à 70000 euros pour tous ces travaux me semble un peu chip, avec donc des dépassements prévisibles)..

: oui, c'est un prix-ami (donc un moitié-prix, clairement)... D'accord avec ta remarque sur les entreprises au niveau local.

Le coincoin a l'air de bien fonctionné pour un anatidé de l'immo : je viens d'avoir quelques retours.. comme quoi... juste ne pas être pressée au sens propre comme au figuré

Merci pour vos interventions, ça aide !! Peut-être une suite à lire...

[lisa]

concernant des travaux : je ne pense pas qu'une entreprise parisienne soit bien adaptée en terme de prix et de connaissances techniques sur une rénovation d'une batisse ancienne en pierres (nb le devis de votre amis à 70000 euros pour tous ces travaux me semble un peu chip, avec donc des dépassements prévisibles)..

: oui, c'est un prix-ami (donc un moitié-prix, clairement)... D'accord avec ta remarque sur les entreprises au niveau local.

Le coincoin a l'air de bien fonctionné pour un anatidé de l'immo : je viens d'avoir quelques retours.. comme quoi... juste ne pas être pressée au sens propre comme au figuré

Merci pour vos interventions, ça aide !! Peut-être une suite à lire...

Faites vraiment attention en ce qui concerne le chiffrage des travaux. On voit très souvent en milieu rural des maisons à vendre " en cours de restauration". Il s'agit dans la plupart des cas de personnes qui ayant mal chiffré le coût de la dite restauration n'ont pas les fonds nécessaires pour terminer les travaux qui rendraient la maison confortable. Passé le coup de coeur des premiers jours, l'aventure tourne au cauchemar.Il y a aussi tous ceux qui pensaient faire eux mêmes la plupart des travaux...et qui déchantent rapidement

[zaz.1]

J'ai acheté l'année dernière un bien dans la Creuse (Limousin), donc quelques remarques :
* globalement, la bulle est terminée la bas (si tant ait qu'il y' en ait eu une en fait), les Anglais qui tiraient un peu les prix sont partis, et il ne reste plus que quelques locaux ou quelques "fous" dans notre genre (résidence secondaire)
* 210k€ pour une maison aux normes + 2ha de terrain ça me semble tout de même un peu chaud
* ce qui reste difficile, c'est une maison "au coeur d'un terrain". On trouve éventuellement parfois des fermes comme ça, mais elles sont souvent en bordure de terrain, voire terrain non attenant (a moins que ça ne vous gene pas)
* le temps la bas ne s'écoule pas comme ici. Notre maison a été en vente au moins 6 ans avant de baisser de prix (de 180k€ à 60...)
* la bonne approche est bien sur celle qui a été expliquée, rester toujours courtois, polis
* Ne négligez pas l'achat d'une "ruine" perdu sur un grand terrain, que vous pourrez ensuite étendre. Il n'y a aucun marché pour ce type de trucs, et si l'extension est bien faite, ça peut avoir le charme de l'ancien + le confort du neuf

De notre coté, on cherchait un bien à rénover (on est fanas de bricolage), on a trouvé pour 60k€ une maison de 240m² + 100m² de dépendances sur 2500m² de terrain, dans un village. J'estime a la louche l'équivalent de 100k€ de travaux.

Bonne recherche.

[crispus]

* Ne négligez pas l'achat d'une "ruine" perdu sur un grand terrain, que vous pourrez ensuite étendre. Il n'y a aucun marché pour ce type de trucs, et si l'extension est bien faite, ça peut avoir le charme de l'ancien + le confort du neuf

Mais attention au POS : certains bâtiments non-raccordables à l'assainissement (s'il existe dans le coin ) ne sont pas transformables en habitation. C'est au bon vouloir du maire...
Je n'ai pas de source fiable, mais j'ai entendu plusieurs rumeurs dans ce sens. Si quelqu'un peut me détromper j'en serais heureux.

Un autre problème effectivement, c'est que bien souvent les vendeurs essayent de vendre la maison d'un côté et le terrain de l'autre pour maximiser le profit. J'ai vu sur le coincoin un manoir qui aurait pu me plaire un jour, mais seule la cour était incluse (et l'était-elle entièrement ?)

[Jeanplum]

Achat en milieu rural : oui, c'est possible et à un prix "local"

Pour donner suite à mon post et puisque certains ici m'avaient aussi apporté des infos et points de vue utiles, j'ai trouvé. Dans le Sud de la Creuse, au coeur d'un petit village dynamique, une belle maison de maçons creusois pour partie 18ème et pour partie 19ème avec grange accolée (ancien relais de poste).

Coup de coeur pour le style de la maison et l'ambiance. Jardin moyennement grand (environ 1.500 m2) mais vu imprenable sur les les contreforts du Massif Central et grand champ en contre-bas.

Environ 280 m2 habitables, mais des travaux à effectuer évidemment. Prix : négo à 110.000 € ; la propriétaire avait baissé le prix de sa dernière mise à jour sur le "bon anatidé" à 160.000 €. En fait, on a juste été au bon moment, car cela faisait moment qu'elle voulait vendre... Tous les critères, ou presque, sont réunis pour mon projet, donc vraiment un "coup de chance" pour ma part.

C'est quand même difficile de prospecter quand on est pas dans la région même. Les prix : du grand n'importe quoi (surtout les agences... il faut oser quand même, vu ce qu'on m'a montré ...). Il faut vraiment se renseigner :

- chez son Notaire, pour qu'il vous communique sa base de données par région, ville et moyennant une antériorité que vous lui demanderez :
- aller à la discut avec les locaux : marché, foire, brocante : tout le monde se connaît dans les villages. J'ai ainsi obtenu le "prix" estimé de la maison visée par les locaux (une locale et en plus ancienne pro de l'immo, notamment) et on a ajusté notre offre selon son estimation : franchement au départ, je n'y croyais pas vraiment...

Voilà, compromis signé ce Vendredi 27 juillet, signature définitive prévue le 27 septembre. Travaux (dossier chiant) dès octobre. Emménagement prévu en Janvier.

Une fois la RP quittée, je sais que jamais, je n'y reviendrai

J'attends la signature de l'acte pour insérer une photo. On ne sait jamais, je préfère rester prudente.

Merci à ce forum en tout cas. Certains intervenants sont vraiment "calés" et en plus littéraires pour que cela devienne aussi un réel plaisir de suivre certains échanges, même si une part reste technique.

[Hourvari]

Dans le Sud de la Creuse, au coeur d'un petit village dynamique

Sinon c'est bien la Creuse (je suis sincère), "en Creuse, vacances heureuses".

une belle maison de maçons creusois

Ils ont construit Paris au XIX°.

Une fois la RP quittée, je sais que jamais, je n'y reviendrai

Et c'est pour faire quoi en Creuse?