Bulle Immobilière

Vincent92 a écrit : ↑
02 nov. 2018, 12:12
Personnellement, j'ai un appartement qui s'est vendu dans ma co-propriété (dans le 92) récemment. Je connais le prix d'affichage mais je ne connais pas le prix de vente. Comme il est resté 2 semaines en annonce je pense que la négociation n'apas dû être très violente.
Si j'entre les caractéristiques du bien dans meilleursagents, l'estimation est quasi parfaite.

Je suis d'accord avec toi, pour les appartements (s'ils sont pas en zone désertique), MA est plutot au point.. D'ailleurs ils sont honnetes ils indiquent l'indicateur de confiance (entre 1 et 5 étoiles il me semble)..

Gpzzzz a écrit : ↑
02 nov. 2018, 12:14

Vincent92 a écrit : ↑
02 nov. 2018, 12:12
Personnellement, j'ai un appartement qui s'est vendu dans ma co-propriété (dans le 92) récemment. Je connais le prix d'affichage mais je ne connais pas le prix de vente. Comme il est resté 2 semaines en annonce je pense que la négociation n'apas dû être très violente.
Si j'entre les caractéristiques du bien dans meilleursagents, l'estimation est quasi parfaite.
Je suis d'accord avec toi, pour les appartements (s'ils sont pas en zone désertique), MA est plutot au point.. D'ailleurs ils sont honnetes ils indiquent l'indicateur de confiance (entre 1 et 5 étoiles il me semble)..

Oui, il faut regarder trois éléments :
1 - Le niveau de fiabilité (il est de 4 sur 5 chez moi) qui donne une idée de la confiance qu'ils portent dans l'estimation
2 - Les dernières transactions (un peu plus bas). Chez moi, il y a une transaction en 2016 et 2017 et 2018 pour des surfaces relativement équivalentes. C'est donc plus facile pour eux de savoir le prix (s'il s'agit d'avoir le prix de vente pour une surface équivalente) puisqu'ils ont eu régulièrement des ventes dans ces surfaces. Biensur, ils peuvent avoir une idée du prix d'un studio ou d'un 5 pièces mais à ce moment là c'est leur algorithme qui va calculer (le prix au m2 n'étant pas équivalent). Et il n'est probablement pas parfait (même si j'imagine qu'il progresse dans le temps).
3 - Voir aussi l'état du bien. Pour ma part, les biens étaient relativement en bon état. Si c'est particulièrement en très bon état ou en très mauvais état par rapport à leur(s) vente(s) historique(s), vous faites là aussi confiance à un algorithme. Et comme l'a dit ddv, il m'a l'air un peu foireux. En particulier pour les biens à rénover complétement. Je leur avais d'ailleurs signalé il y a 1 ou 2 ans dans un commentaire. Il faut dire que "à rénover" c'est déjà une notion subjective et entre rénover un peu et tout devoir refaire (tout casser, changer l'endroit des pièces, refaire l'électricité,...), cela n'a rien à voir.

Pour une maison, c'est plus compliqué car la maison équivalente n'est vendu qu'une fois tous les x(x) années. Ils ne peuvent pas avoir d'historique à jour parce que c'est précisément vous qui allez le créer en achetant. Leur dernière vente c'est au mieux le moment où votre vendeur a acheté. Et les maisons vendues dans le voisinage n'ont pas forcément les mêmes caractéristiques (mise à part lotissement où tout se vaut). Donc, c'est vraiment un algorithme qui va calculer.

Enfin, comme le dit lecriminel, il n'y a pas UN prix. On va dire qu'il y a une fourchette de prix (plus ou moins grande suivant l'endroit) qui peut faire qu'il y ait une vente. Il faut en avoir conscience quand on achète ou qu'on vend. LE prix à l'euro près n'existe pas.

Ca reste pour moi un bon outil en IDF en tout cas. Si je cherchais à acheter ou vendre, je m'en servirais pour avoir un premier avis. La base BIEN notaire c'est bien aussi (et je m'en servirais en complément) mais c'est pareil, on trouve de tout (des biens loués, des biens qui demandes en forte rénovation, des biens très rénovés,...) si bien qu'on peut avoir des prix très différents dans un même quartier. Sans compter qu'il y a un problème de temporalité (le prix de vente a en général évolué depuis la vente observée), il n'y a pas les FAI, il n'y a pas le prix des meubles qui est déduis pour l'optimisation fiscale, les caractéristiques des biens ne sont pas équivalentes,.... Bref, si vous arrivez à définir LE prix d'un bien à partir de la base BIEN vous êtes fort.
Pour connaitre un marché, il faut se servir d'outils (comme MA et Base bien) mais aussi visiter pas mal de biens (je parle en vrai. On ne peut pas connaitre le marché à partir de leboncoin).

Meilleurs agents ne peut juste pas être fiable, c'est impossible.
Rien que sur la surface, en fonction de la façon de compter (Carrez, surface au sol, habitable...), ma maison fait (au choix) 80, 90, 110 ou 135m².
Qu'est ce que vous voulez évaluer avec ça ?

Ca n'empêchait pas les trolls traders candidats à l'achat de studio de début de forum (2006-2007) de donner des variations de prix avec 2 chiffres après la virgule

cashisking a écrit : ↑
05 nov. 2018, 11:49
Meilleurs agents ne peut juste pas être fiable, c'est impossible.
Rien que sur la surface, en fonction de la façon de compter (Carrez, surface au sol, habitable...), ma maison fait (au choix) 80, 90, 110 ou 135m².
Qu'est ce que vous voulez évaluer avec ça ?

C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.

Gpzzzz a écrit : ↑
05 nov. 2018, 16:48

cashisking a écrit : ↑
05 nov. 2018, 11:49
Meilleurs agents ne peut juste pas être fiable, c'est impossible.
Rien que sur la surface, en fonction de la façon de compter (Carrez, surface au sol, habitable...), ma maison fait (au choix) 80, 90, 110 ou 135m².
Qu'est ce que vous voulez évaluer avec ça ?
C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.

Vincent92 a écrit : ↑
05 nov. 2018, 17:10

Gpzzzz a écrit : ↑
05 nov. 2018, 16:48

cashisking a écrit : ↑
05 nov. 2018, 11:49
Meilleurs agents ne peut juste pas être fiable, c'est impossible.
Rien que sur la surface, en fonction de la façon de compter (Carrez, surface au sol, habitable...), ma maison fait (au choix) 80, 90, 110 ou 135m².
Qu'est ce que vous voulez évaluer avec ça ?
C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.

Merci

Ou comment 2 pauvres lettres inversées peuvent totalement changer le sens d'un message

Bonjour à tous,
De mon côté j'utilise ce site à chaque fois que je dois estimer un bien dans une "grande ville" (c'est-à-dire au dessus de 50 000 habitants). Tout simplement parce qu'il y a des transactions régulières et donc on peut avoir une bonne idée du prix du marché.
Bien entendu cela dépend de l'état du bien et de beaucoup d'autres facteurs mais au moins cela donne un cadre pour la valeur du bien immobilier.
Après pour acheter ou vendre un bien au meilleur prix, cela dépend du "talent" de négociation du vendeur et/ou de l'acheteur

A bientôt !

Gpzzzz a écrit : ↑
05 nov. 2018, 16:48
C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.

La fiabilité de MA, même sur les grosses villes d’Ile-de-France , reste... limitée.

J’ai juste mon exemple personnel (ville de 25 000 hab).
Ma résidence est constituée de petits immeubles à trois entrées, et donc trois numéros. C’est une copropriété unique par immeuble (charges, travaux, etc...)
En entrant le même paramétrage sur le site de MA pour mon immeuble, sur mon numéro et celui d’à côté, c’est-à-dire entre mon appartement et celui de mon voisin de droite, de l’autre côté de la cloison, MA donne 4% d’écart !
Un écart que rien ne justifie !

Bref, mon exemple démontre à minima une imprécision de calcul de 4% de l’algorithme de MA sur les prix des appartements. Ou encore 4% de l’estimation... aléatoire.

Si tu veux une interprétation concrète : c’est comme si en relançant deux fois de suite la même recherche, une fois MA annonce ton studio à 134 000 €, et la minute d’après à 140 000 €.

loulipo a écrit : ↑
08 nov. 2018, 23:42

Gpzzzz a écrit : ↑
05 nov. 2018, 16:48
C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.
La fiabilité de MA, même sur les grosses villes d’Ile-de-France , reste... limitée.

J’ai juste mon exemple personnel (ville de 25 000 hab).
Ma résidence est constituée de petits immeubles à trois entrées, et donc trois numéros. C’est une copropriété unique par immeuble (charges, travaux, etc...)
En entrant le même paramétrage sur le site de MA pour mon immeuble, sur mon numéro et celui d’à côté, c’est-à-dire entre mon appartement et celui de mon voisin de droite, de l’autre côté de la cloison, MA donne 4% d’écart !
Un écart que rien ne justifie !

Bref, mon exemple démontre à minima une imprécision de calcul de 4% de l’algorithme de MA sur les prix des appartements. Ou encore 4% de l’estimation... aléatoire.

Si tu veux une interprétation concrète : c’est comme si en relançant deux fois de suite la même recherche, une fois MA annonce ton studio à 134 000 €, et la minute d’après à 140 000 €.

les 3 immeubles ont ils tous la même exposition ?

loulipo a écrit : ↑
08 nov. 2018, 23:42

Gpzzzz a écrit : ↑
05 nov. 2018, 16:48
C'est pour ca qu'on a bien précisé que pour les APPARTEMENTS c'etait plutot fiable (sauf zone desertique). Pour les maisons c'est une tout autre chose.
La fiabilité de MA, même sur les grosses villes d’Ile-de-France , reste... limitée.

J’ai juste mon exemple personnel (ville de 25 000 hab).
Ma résidence est constituée de petits immeubles à trois entrées, et donc trois numéros. C’est une copropriété unique par immeuble (charges, travaux, etc...)
En entrant le même paramétrage sur le site de MA pour mon immeuble, sur mon numéro et celui d’à côté, c’est-à-dire entre mon appartement et celui de mon voisin de droite, de l’autre côté de la cloison, MA donne 4% d’écart !
Un écart que rien ne justifie !

Bref, mon exemple démontre à minima une imprécision de calcul de 4% de l’algorithme de MA sur les prix des appartements. Ou encore 4% de l’estimation... aléatoire.

Si tu veux une interprétation concrète : c’est comme si en relançant deux fois de suite la même recherche, une fois MA annonce ton studio à 134 000 €, et la minute d’après à 140 000 €.

Non, tu ne fais pas la même recherche. Tu recherches sur des numéros différents. Il y a probablement eux des ventes historiquement plus chers dans un des deux immeubles.
Si tu lances 100 fois la même cherche en donnant les mêmes caractéristiques (y compris le numéro, adresse,...), tu trouveras toujours le même résultat.
Après, que cette différente soit justifiée ou non, c'est à l'interprétation de chacun et au cas par cas.
Mais un site d'estimation est forcément systémique. C'est à dire qu'il va s'appuyer sur des ventes passées et des algorithmes et non sur une connaissance réelle de chaque propriété. Cela est impossible.
Et meilleursagents ne prétend pas non plus donné un prix à l'€ près. Il donne une fourchette de prix (tout simplement parce que c'est la réalité. Un même bien peut se vendre à deux prix différents suivant l'acheteur et le vendeur). Si tu es à 4% d'écart, je suis persuadé qu'il y a une intersection de prix qui se trouve dans les deux fourchettes pour les 2 recherches.

Vincent92 a écrit : ↑
09 nov. 2018, 09:49
Non, tu ne fais pas la même recherche. Tu recherches sur des numéros différents. Il y a probablement eux des ventes historiquement plus chers dans un des deux immeubles.

justement, c'est ce qui prouve la faiblesse de l'évaluation: effectivement, probablement qu'un appartement identique a été vendu plus cher (parce que 3 mois après, meilleure négo, étage different, etat general ? peu importe), et ce seul fait amène une erreur de 4%, soit l'écart donné pour 2 biens identiques.

lecriminel a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:02

Vincent92 a écrit : ↑
09 nov. 2018, 09:49
Non, tu ne fais pas la même recherche. Tu recherches sur des numéros différents. Il y a probablement eux des ventes historiquement plus chers dans un des deux immeubles.
justement, c'est ce qui prouve la faiblesse de l'évaluation: effectivement, probablement qu'un appartement identique a été vendu plus cher (parce que 3 mois après, meilleure négo, étage different, etat general ? peu importe), et ce seul fait amène une erreur de 4%, soit l'écart donné pour 2 biens identiques.

Les biens ne sont pas identiques. Ils sont dans deux copropriétés différentes. Si tu raisonnes comme ca, alors de proche en proche, tu dois donner exactement le même prix à chaque copropriété d'un quartier de Paris (puisqu'elles sont voisines les unes des autres) par exemple.
Or, on voit assez facilement qu'il peut y avoir des différences d'une copropriété à l'autre (type de construction, état, charges, exposition, bruit, vue,...).

c'est la meme copro (3 immeubles identiques), meme immeuble

Vincent92 a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:03

lecriminel a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:02

Vincent92 a écrit : ↑
09 nov. 2018, 09:49
Non, tu ne fais pas la même recherche. Tu recherches sur des numéros différents. Il y a probablement eux des ventes historiquement plus chers dans un des deux immeubles.
justement, c'est ce qui prouve la faiblesse de l'évaluation: effectivement, probablement qu'un appartement identique a été vendu plus cher (parce que 3 mois après, meilleure négo, étage different, etat general ? peu importe), et ce seul fait amène une erreur de 4%, soit l'écart donné pour 2 biens identiques.
Les biens ne sont pas identiques. Ils sont dans deux copropriétés différentes. Si tu raisonnes comme ca, alors de proche en proche, tu dois donner exactement le même prix à chaque copropriété de Paris (puisqu'elles sont voisines les unes des autres) par exemple.
Or, on voit assez facilement qu'il peut y avoir des différences d'une copropriété à l'autre (type de construction, état, charges, exposition, bruit, vue,...).

Tout en sachant que l'on parle juste d'un écart d'estimation de 4%. Ca aurait été 15% ca aurait effectivement montré une faille mais la...

lecriminel a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:07
c'est la meme copro (3 immeubles identiques)

La structure est identique. Mais donne t'elle la même exposition (ensoleillement, bruit,...), la même vue, les mêmes charges, sont elles tenues de la même manière,...
On parle d'un écart de 4%, pas 20% hein.
A un même étage et dans une même copropriété, ca pourrait se justifier "en vrai".

j'ai l'impression que habituellement il y aurait un seul numero, mais à cause des portes, il y a plusieurs numeros pour le meme immeuble (meme copro et donc meme exposition puisque meme immeuble), ce qui donne un ecart pour le meme immeuble

lecriminel a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:11
j'ai l'impression que habituellement il y aurait un seul numero, mais à cause des portes, il y a plusieurs numeros pour le meme immeuble (meme copro et donc meme exposition puisque meme immeuble), ce qui donne un ecart pour le meme immeuble

Non. Dans une même copropriété et au même étage, un voisin direct peut avoir une structure (mur supprimé,...), des expositions différentes,... et des écarts (faibles) peuvent se justifier entre deux appartements de la même taille et dans le même état. D'où l'impossibilité d'avoir un prix exact (qui n'existe pas mais même s'il existait) de manière systémique et sans visiter.
Je sais bien que certains aimeraient avoir un prix immobilier côté comme le marché boursier mais ce n'est pas possible. On peut juste être plus ou moins fiable/proche d'une fourchette de prix auquel le bien peut se vendre/s'acheter.

La légende raconte même que les appartements prennent de la valeur quand ton voisin a un balcon (mais pas toi)

Une petite histoire :

C'est un arabe qui vient d'acheter la même, mais alors exactement la même maison que son voisin, qui est médecin.
L'arabe discute avec lui :
- ma maison elle vaut deux fois plus que la vôtre.
- mais pourquoi ? Elles sont parfaitement identiques ?
- oui, mais mon voisin est médecin, le vôtre est arabe.

Sous vos applaudissements.

cashisking a écrit : ↑
09 nov. 2018, 10:30
Une petite histoire :

C'est un arabe qui vient d'acheter la même, mais alors exactement la même maison que son voisin, qui est médecin.
L'arabe discute avec lui :
- ma maison elle vaut deux fois plus que la vôtre.
- mais pourquoi ? Elles sont parfaitement identiques ?
- oui, mais mon voisin est médecin, le vôtre est arabe.

Sous vos applaudissements.

Je la connaissais mais elle fait tjrs sourire !!

Chez moi, si MA ne fait pas l'affront de coter hôtel de ville, il cote l'immeuble de bureau municipaux en face de chez moi ainsi que le théâtre.
Il indique aussi que le prix du m² est moins chère au centre d'action communal qu'à la poste.

Il y a aussi deux prix pour le super marché. Les m² de la moitié nord valent moins chère que ceux de la partie sud (probablement l’exposition)

Sinon pour deux immeubles HLM mitoyens du même ensemble de bâtiment : un est coté 2173 € du m² et l'autre 3 182 € du m² soit un écart de 30%.
Ils appartiennent au même bailleur et les travaux se font de manière simultanées.
Le moins coté est pourtant, selon moi, mieux : plus de terrasse, moins d'habitants,...

Mais j'ai constaté que MA est en général moins performant à Lyon qu'en région parisienne.

immoglobine a écrit : ↑
09 nov. 2018, 14:39
Chez moi, si MA ne fait pas l'affront de coter hôtel de ville, il cote l'immeuble de bureau municipaux en face de chez moi ainsi que le théâtre.
Il indique aussi que le prix du m² est moins chère au centre d'action communal qu'à la poste.

Il y a aussi deux prix pour le super marché. Les m² de la moitié nord valent moins chère que ceux de la partie sud (probablement l’exposition)

Sinon pour deux immeubles HLM mitoyens du même ensemble de bâtiment : un est coté 2173 € du m² et l'autre 3 182 € du m² soit un écart de 30%.
Ils appartiennent au même bailleur et les travaux se font de manière simultanées.
Le moins coté est pourtant, selon moi, mieux : plus de terrasse, moins d'habitants,...

Mais j'ai constaté que MA est en général moins performant à Lyon qu'en région parisienne.

C'est surtout j'imagine que l'estimation des batiments publics et des d'HLM n'est pas la première préoccupation de MA ^^

Gpzzzz a écrit : ↑
09 nov. 2018, 15:20
C'est surtout j'imagine que l'estimation des batiments publics et des d'HLM n'est pas la première préoccupation de MA ^^

Un immeuble HLM, ça ne vaut rien. Car rempli d'occupants indéboulonnables dont le loyer (quand il est payé) ne compense même pas les coûts d'amortissement et d'entretien.

Gpzzzz a écrit : ↑
09 nov. 2018, 15:20
C'est surtout j'imagine que l'estimation des batiments publics et des d'HLM n'est pas la première préoccupation de MA ^^

Si on suit un peu la conversation le propos était de dire que MA était plutôt meilleur que les autres car sur le contre exemple de loulipo la différence était assez limité. Alors qu'il existe au moins un exemple ou deux immeubles mitoyens qu'on peut considérés comme équivalents (même année de construction, même bailleur,...) pour qui l'écart est d'environ 30%.

Peut être que c'est la cas à Paris, mais ailleurs MA ne fait probablement pas d'évaluation individuelle que chaque logement (en tout cas pas en gratuit) mais il utilise un algorithme basé sur différentes sources et pondéré par les information de son réseau pour les données les plus récentes.
Dans mon quartier, si l’hôtel de ville, les églises et synagogues, les écoles et collèges sont bien hors cotation, une cote est donnée pour tout les autres bâtiments dont les commerces, les salles de prières des orthodoxes et la mosquée et l'ensemble des bâtiment HLM.

Ce qui n’empêche pas MA d’être globalement pertinent (sur l'ordre de prix entre les quartiers, une idée d’ordre des prix du médiant) surtout si on le compare à LPI-seloger... dans le cas d'une première approche.
Mais le fait qu'il s'agisse d'un algorithme le fait trébucher sur de nombreux cas particuliers, ce qui est un peu normal, connaître l'ensemble des raisons derrière ces cas demanderait un travail colossal qui ne se limite plus aux mathématiques et au jeux de données disponibles.
Et parfois en fonction du nombre et de ce qui se vend dans son réseau, cela peut brouiller localement les informations (comme la vente de beaucoup de petites surface ou au contraire de grandes dans une petite unité géographique).

Deux nouveautés :
1 - https://www.meilleursagents.com/actuali ... du-marche/
2 - Je ne suis également rendu compte en voulant regarder à combien il estime mon bien ce mois ci qu'il y avait possibilité de voir l'évolution du prix d'un bien à une adresse précise (lorsqu'on fait l'estimation).

Régulièment, meilleursagents me propose de réévaluer ma maison, je le fais pour le fun. Je suis à la campagne, mon bien est passé de 140k€ le 10 novembre à 160k€ aujourd'hui, ça m'a l'air vachement fiable

Mais au moins, ça fait plaisir, une hausse de 14% en moins d'un mois

ddv a écrit : ↑
05 déc. 2018, 15:03
Régulièment, meilleursagents me propose de réévaluer ma maison, je le fais pour le fun. Je suis à la campagne, mon bien est passé de 140k€ le 10 novembre à 160k€ aujourd'hui, ça m'a l'air vachement fiable Mais au moins, ça fait plaisir, une hausse de 14% en moins d'un mois

Je ne sais pas si l'évaluation de ta maison est fiable, mais en tout cas, la réévaluation se fait tous les mois (le premier jour du mois) et non de jour le jour.
En soit, ce n'est pas étonnant que tu es une différence ce mois ci justement : https://www.meilleursagents.com/actuali ... du-marche/

Moi aussi je reçois une mise à jour tous les mois. L'estimation est assez proche du prix que j'avais payé, mais je suis en ville et il y a de nombreux bien à coté, cela doit fiabiliser l'estimation. Le prix a un peu monté dernièrement, mais sur une tendance long terme il baisse depuis 2009, ce qui est cohérent avec la réalité puisque mes vendeurs avaient fait une moins-value.

Vincent92 a écrit : ↑
05 déc. 2018, 15:39
En soit, ce n'est pas étonnant que tu es une différence ce mois ci justement : https://www.meilleursagents.com/actuali ... du-marche/

je traduis:
on a une meilleure technique d'estimation que l'ancienne (et moins bonne que la prochaine), on a déjà corrigé de 15% de la valeur du bien.
Rigolez pas, MA c'était un des moins ridicules "experts" en évaluation.

A votre avis, à quoi sert la question de MA:

Que pensez-vous de cette première estimation ?

Beaucoup trop basse
Trop basse
Juste
Trop haute
Beaucoup trop haute

Et ensuite

Quelle est votre estimation ? Pour quelles raisons ?

Quel intérêt de répondre à ces questions ? Car forcément, si je suis proprio, je vais mettre "beaucoup trop basse"

et inversément si je suis acheteur.

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