Un voisin gagnant un voisin perdant (merci la bulle)

[Pepelsky]

Voici une situation qui mérite réflexion.
Il est souvent clair que deux biens même à proximité et similaires n'ont pas la même valeur (orientation, emplacement, matériaux...).
Alors que dire de ceux-ci : http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili ... htm?ca=7_s
Il s'agit d'un particulier ayant construit deux maisons parfaitement identiques sur une même parcelle.
On est d'accord pour dire qu'à une date donnée, le prix est exactement le même pour ces deux pavillons.
Il y a environ un an, celui de gauche a été vendu (j'avais visité celui restant en vente). il y a donc eu un pigeon pour acheter ce tas de parpaing au milieu des champs (véridique) à 150 000€.
maintenant, celle de gauche est passée à 145000€ en annonce, jusque là rien d'alarmant.
Toutefois, j'estime un prix de vente convenable aux alentours de 110 000€ (10 000€ de terrain et 90 000€ de construction très très bas de gamme).
Imaginons maintenant que le 2ème pavillon se vende 110 000€.
Les deux voisins finiront inévitablement par discutailler et un jour viendra où le premier pigeon demandera à son nouveau voisin son prix d'achat.
Que se passera-t-il dans la tête du gars lorsqu'il apprendra qu'il vient de foutre 40 000€ par les fenêtres?
réponse a: il se suicide
réponse b: il suicide le vendeur
réponse c: il suicide sa vie de famille
réponse d: il suicide son voisin (parce qu'il se sera foutu de sa gueule de pigeon)

Il s'agit d'une situation que potentiellement tous les acheteurs du plus haut de la bulle pourrait vivre.

[alleluia22]

réponse e : il le sodomise

désolé , c'est tellement débile comme question , que j'ai pas trouvé plus débile en réponse

[Pi-r2]

Pas besoin de chercher si loin. Quand on a acheté notre maison K&B dans le sud, on a pris la dernière des lots, invendue. On l'a payée 5% de moins que les autres, avec en prime l'installation de la chaudière à gaz et chauffage central vs électrique gratuit et les finitions faites.
Ben quand on a discuté avec les voisins, on a vite compris qu'il ne fallait pas parler du prix d'achat (et on ne parlait que de 10k€ de différence au total)

[maud lepage 75]

C'est ,comment dire,tres au milieu du champ de patates

[Pepelsky]

réponse e : il le sodomise

désolé , c'est tellement débile comme question , que j'ai pas trouvé plus débile en réponse

La question est certes débile (amusante?) mais le problème de fond est là : les acheteurs du plus haut de la bulle vont tomber de haut.
Je cherchait juste un moyen de l'illustrer par un cas concret.
Mon frère fait malheureusement parti du lot : achat en 2007 à 175 000€ près de Caen puis "tentative" de revente en 2011, meilleure proposition à 150 000€ incluant l'installation de panneaux solaires. Il a toujours sa maison et se tape 800 km par week-end suite à sa mobilité.

[Pepelsky]

C'est ,comment dire,tres au milieu du champ de patates

Pire! C'est une région à colza et ça sent très fort.

[Beuaaah]

Ben à ce compte-là qu'est-ce qu'il ferait à celui qui a acheté le même y a 5 ans à 120000...



C'est le jeu ma pôv' lucette, tout le monde sait que l'immobilier monte depuis des années, celui qui achète un bien est quand même conscient qu'il paye plus cher que celui qui a acheté la même chose plus tôt. Maintenant que ça descend, ça marche en sens contraire, va falloir un peu de temps pour s'y faire.

[Beuaaah]

Cela dit, le truc qui doit mettre le plus les nerfs c'est quand même d'avoir acheté ça.

[Fabrizio]

Et il attend quoi ? que les prix remontent ? Il va attendre longtemps !

[davivd]

réponse x : il rationalise son achat.
Comme tous les êtres humains, son cerveau lui prouvera par a + b qu'il a de toute manière fait le bon choix, et que si ce n'est pas tout à fait le cas, ce n'est pas si grave puisque etc...

[EmileZola]

Le prix des actifs varient dans le temps...

[harmakhis]

Cela dit, le truc qui doit mettre le plus les nerfs c'est quand même d'avoir acheté ça.

clair qu'il n'y a que des patates a 10km à la ronde et tu vas acheter une bouze qui va tomber en ruine dans 5 ans et en plus tu te tapes un voisin si proche qu'il peut te passer le sel...c'est un peu le comble etre au milieu de nulle part et se faire encore chier avec du voisinage, je sais pas ils auraient pu le fiche 500m plus loin à ce tarif ^^

[Pepelsky]

réponse a: il se suicide
réponse b: il suicide le vendeur
réponse c: il suicide sa vie de famille
réponse d: il suicide son voisin (parce qu'il se sera foutu de sa gueule de pigeon)

Il s'agit d'une situation que potentiellement tous les acheteurs du plus haut de la bulle pourrait vivre.

Réponse : bah il fait comme tout le monde , chacun regarde ce qu'il y a dans son assiette et n'emmerde pas le voisin..

Tu es deja allé dans un marché ? tu sais ce qu'est un marché ? t'as jamais remarqué que les fraises n'etaient pas au meme prix ?
Pareil pour les voitures, certains achetent en concession, d'autres chez un mandataire pour economiser 30%...

Là dans ton cas, je note que les 2 maisons ne se valent pas...celle de droite est "mitoyenne" par le salon, celle de gauche par le garage.
Perso je n'aurai donc jamais acheté celle de droite...

L'enjeu économique est effectivement le même avec les fraises (et les haricots?).
Merci, j'ai tout compris.
Quoique, les conséquences sont tout de même pire avec l'achat d'une maison en pleine bulle (ruine, divorce, regret, déception...)

[steph37t]

Cela dit, le truc qui doit mettre le plus les nerfs c'est quand même d'avoir acheté ça.

clair qu'il n'y a que des patates a 10km à la ronde et tu vas acheter une bouze qui va tomber en ruine dans 5 ans et en plus tu te tapes un voisin si proche qu'il peut te passer le sel...c'est un peu le comble etre au milieu de nulle part et se faire encore chier avec du voisinage, je sais pas ils auraient pu le fiche 500m plus loin à ce tarif ^^

Pourquoi veut tu qu'elle tombe en ruine dans 5 ans . Cette maison ne correspond pas aux budget CSP+++ du forum , c'est donc une 'Mot2Cambronne' ??

[steph37t]

Je m'interroge .
Comment un maire a pu donner 2 permis de construire si les maisons sont reellement au milieu de nul part ? Ne feraient elles pas partie d'un projet plus grand de futur lotissement ?
Le Cos est elevé : 102 m² habitable ( Shon dans les 170/180 donc pour 300 m² de terrain ) . C'est pas un COS de campagne , c'est un COS de lotissement .

Toutefois, j'estime un prix de vente convenable aux alentours de 110 000€ (10 000€ de terrain et 90 000€ de construction très très bas de gamme)

Le cout de la maison doit être un peu supérieur . Sur une base de 1000€ du m² habitable , on dépasse les 100k€ surtout que les maisons comportent des éléments plutôt couteux comme une lucarne ( +2500€/ Velux ) et des "pierres décoratives " extérieures ( même ordre de PV ) . De l’extérieur donc , c'est pas du premier prix .

Pour moi , c'est deux maisons font partie d'un futur ensemble . Je ne serai pas étonné de voir derrière ces projets un ancien agriculteur qui vient de voir ses terrains devenir constructible et au lieu de les céder à un lotisseur , préfère devenir lui même lotisseur pour se faire encore plus d'argent ( j'en construit deux , je les vends , et je continu ainsi pour limiter les risques d'invendu ) .

[boisse]

mais je ne comprend pas...quel est l'interet d'acheter une maison 150k dans un trou en pleine cambrousse, si c'est pour voir la tronche de son voisin au petit dej sur la terrasse?

Ces maisons ne valent rien, qui peut etre assez *** pour acheter ca?

[cashisking]

mais je ne comprend pas...quel est l'interet d'acheter une maison 150k dans un trou en pleine cambrousse, si c'est pour voir la tronche de son voisin au petit dej sur la terrasse?

Ces maisons ne valent rien, qui peut etre assez *** pour acheter ca?

Pour du neuf, ça vaut le coût de la construction quand même. Le terrain vaut zéro.
80/100k€ max (amha).

[Pepelsky]

Merci, j'ai tout compris.
Quoique, les conséquences sont tout de même pire avec l'achat d'une maison en pleine bulle (ruine, divorce, regret, déception...)

Maison en pleine bulle..neuve, de 100 m² pour 145 ke ? elle est où la bulle ? il y a peut etre 10% à gratter avant que le vendeur ne soit perdant ...
C'est d'un ridicule ce topic..

De plus, si le premier acheteur est un duff en puissance (sponsorisé à coup de 100 ke) il aura encore les moyens de rouler dans une mervielleuse tt à peine rayée alors que le nouveau arrivant sera noyé par ses echeances de crédit..

Sinon, tu n'as pas répondu à mes remarques pertinentes sur les différences entre les 2 maison... ( mitoyenneté par le garage Vs Salon )

La configuration vis à vis du voisin est effectivement différente mais à combien estimes-tu la différence?

[Pepelsky]

Je m'interroge .
Comment un maire a pu donner 2 permis de construire si les maisons sont reellement au milieu de nul part ? Ne feraient elles pas partie d'un projet plus grand de futur lotissement ?
Le Cos est elevé : 102 m² habitable ( Shon dans les 170/180 donc pour 300 m² de terrain ) . C'est pas un COS de campagne , c'est un COS de lotissement .

Toutefois, j'estime un prix de vente convenable aux alentours de 110 000€ (10 000€ de terrain et 90 000€ de construction très très bas de gamme)

Le cout de la maison doit être un peu supérieur . Sur une base de 1000€ du m² habitable , on dépasse les 100k€ surtout que les maisons comportent des éléments plutôt couteux comme une lucarne ( +2500€/ Velux ) et des "pierres décoratives " extérieures ( même ordre de PV ) . De l’extérieur donc , c'est pas du premier prix .

Pour moi , c'est deux maisons font partie d'un futur ensemble . Je ne serai pas étonné de voir derrière ces projets un ancien agriculteur qui vient de voir ses terrains devenir constructible et au lieu de les céder à un lotisseur , préfère devenir lui même lotisseur pour se faire encore plus d'argent ( j'en construit deux , je les vends , et je continu ainsi pour limiter les risques d'invendu ) .

On peut effectivement revoir le coût de la construction à 110 000€ et retenir un prix de 120 000€, la différence reste tout de même à 30 000€.

[Pepelsky]

Maison en pleine bulle..neuve, de 100 m² pour 145 ke ? elle est où la bulle ? il y a peut etre 10% à gratter avant que le vendeur ne soit perdant ...

Admettons que 145000€ soit le juste prix (1 millon de francs ou 11 ans de smic à temps plein). Rappelons que ce n'est pas paris ou une grande agglomération.
Qui est la cible? un couple aux revenus modestes sans apport à 2500€ net mensuel avec 2 enfants (revenu médian par ménage français à 2350€ pour info).
Il faudra 27 ans pour payer la maison en s'endettant à 33%.
Ceci mérite-il cela?
Je pense que la maison de monsieur tout le monde (en tout cas en province), c'est-à-dire 100m², 3 chambres, chauffage électrique, éloignée de l'agglomération et un bout de jardin ne devrait pas être aussi chère. N'oublions pas que les constructeurs ont aussi profité de la hausse pour augmenter leur tarif ou leur marge.
Pour cette maison par exemple, sans grande complexité architecturale, il y a au bas mot 30 000€ de camelote (en incluant les remises pro à 30%).
S'il est coutume de dire que la main d'oeuvre représente les deux tiers du coût total, on arrive à 90 000€ grand maximum, on laisse volontiers 10 000€ au constructeur pour manger, on culmine alors à 100 000€ la construction. Ajoutons à cela le prix correct d'un terrain modeste de 300m² pour 20 000€ (pas trop paumé non plus), on arrive à 110 000€ (700 000 francs).
Le couple cité en exemple n'aura besoin que de 16 ans pour rembourser son emprunt. Le reste de son fric, il le mettra ailleurs dans l'économie française pour le bien de tous (TVA, service...)
L'économie est complètement asphyxiée par l'immobilier.
11 ans de smic = des parpaings (made in étranger) + 6 mois de main d'oeuvre pour 3 gus (made in étranger?) payés au smic.
Et tu trouves ça pas cher? je réfléchis peut-être de trop!

[Pepelsky]

11 ans de smic = des parpaings (made in étranger) + 6 mois de main d'oeuvre pour 3 gus (made in étranger?) payés au smic.
Et tu trouves ça pas cher? je réfléchis peut-être de trop!

Non, tu réfléchis mal, car tu connais mal le sujet.
Va regarder le bilan d'une petite SARL de construction : 5 ke pour le comptable, 5 ke pour le loyer, salariés à 1,5 fois le smic, amortissement du matériel qu'il faut changer (un échafaudage c'est loin d'être à vie, surtout lorsque tu t'en fais voler à chaque chantier), etc etc etc

Tu ne trouveras aucun constructeur qui te livre du traditionnel neuf pour 900 euros du m2...

La SARL n' a pas de comptable à plein temps et ne te facture pas 5000€ de comptabilité par baraque.
Pour le matériel, s'il le change en globalité tous les 10 ans, c'est déjà bien et il aura largement eu le temps de l'amortir sur une cinquantaine de maisons.
N'oublie pas que j'incluais 10 000€ pour le constructeur et même en retirant les charges fixes (loyer,edf, comptable 1 fois par an), il lui reste un bénéfice la dessus.
Quant au trois mecs sur le chantier, ils sont rarement tous à plein temps sur 6 mois, seulement au début pour le gros oeuvre, le reste se finit à un ou deux (mon frère est maçon et c'est la réalité).
Les charges fixes et les salaires varient selon les boîtes mais en respectant les proportions que j'ai données (pour un pavillon 1er prix), je pense qu'un patron de SARL peut bien gagner sa vie. Ce qu'il prendrai en plus serait pour payer le Q7 au lieu de la Laguna.

[Pepelsky]

Admettons que 145000€ soit le juste prix (1 millon de francs ou 11 ans de smic à temps plein). Rappelons que ce n'est pas paris ou une grande agglomération.
Qui est la cible? un couple aux revenus modestes sans apport à 2500€ net mensuel avec 2 enfants (revenu médian par ménage français à 2350€ pour info).
Il faudra 27 ans pour payer la maison en s'endettant à 33%.
Ceci mérite-il cela?!

Tu milites pour quoi ? la logan à 20 ke sur paris car ils ont les moyens, et 3ke euros pour les paysans retraités en creuse ?
Et bien non, le prix est le même pour tout le monde....construire ce pavillon dans une zone perdue ou en proche banlieue d'une grande ville coutera à 5% prêt le même prix.

C'est bien le contraire!!! Je milite pour un prix juste sans remplir les poches d'intermédiaires assoiffés de pognon. Les prix n'ont pas à s'adapter aux moyens des gens mais c'est malheureusement ce qui s'est passé pour l'immobilier pendant 10 ans (voire ma signature).

[Hourvari]

mais je ne comprend pas...quel est l'interet d'acheter une maison 150k dans un trou en pleine cambrousse, si c'est pour voir la tronche de son voisin au petit dej sur la terrasse?

Ces maisons ne valent rien, qui peut etre assez *** pour acheter ca?

Pour du neuf, ça vaut le coût de la construction quand même. Le terrain vaut zéro.
80/100k€ max (amha).

Après l'élevage hors-sol, on vient d'inventer le bâti hors-sol.

Cela devient dramatique s'il faut payer 100 k € pour bâtir ça!!

[Pepelsky]

mais je ne comprend pas...quel est l'interet d'acheter une maison 150k dans un trou en pleine cambrousse, si c'est pour voir la tronche de son voisin au petit dej sur la terrasse?

Ces maisons ne valent rien, qui peut etre assez *** pour acheter ca?

Pour du neuf, ça vaut le coût de la construction quand même. Le terrain vaut zéro.
80/100k€ max (amha).

Après l'élevage hors-sol, on vient d'inventer le bâti hors-sol.

Cela devient dramatique s'il faut payer 100 k € pour bâtir ça!!

T'es encore plus extrémiste que moi!!

[ddv]

Au milieu des champs de colza et seulement 200m2 de jardin

[lecriminel]

Et bien non, le prix est le même pour tout le monde....construire ce pavillon dans une zone perdue ou en proche banlieue d'une grande ville coutera à 5% prêt le même prix.

si tel est le cas, c est insense de construire du neuf a cet endroit.
Enfin, miracle de la bulle, une maison s est vendue.

[Hourvari]

insense insence, mais c'est insensé!

[Pepelsky]

Au milieu des champs de colza et seulement 200m2 de jardin

Et oui. C est la norme maintenant. On enfouit les réseaux élec + tel, faut se raccorder au tout à l égout : c est fini de construire à 2 kilomètres du voisin et tirer des câbles à travers champ

Dans le cas présent, les maisons sont équipées de fosses septiques.

[Pepelsky]

Au milieu des champs de colza et seulement 200m2 de jardin

Et oui. C est la norme maintenant. On enfouit les réseaux élec + tel, faut se raccorder au tout à l égout : c est fini de construire à 2 kilomètres du voisin et tirer des câbles à travers champ

Dans le cas présent, les maisons sont équipées de fosses septiques.

Et pour la première , comment tu peux prétendre connaître le prix de vente ? Si ça se trouve elle a été négociée à 140 Ke

C'était la parole du vendeur, il a peut-être bluffé.

[lecriminel]

mais tu es sur qu elle a ete vendue ?

[lecriminel]

Pourquoi ce serait insence je te prie ?

parce que la concurrence avec l ancien est extremement defavorable.

[wasabi]

Il s'agit d'une situation que potentiellement tous les acheteurs du plus haut de la bulle pourrait vivre.

C'est la même chose quand vous prenez l'avion pour aller en vacances, votre voisin qui s'étale et ronfle pendant le trajet a peut être payé dix fois plus ou dix fois moins que vous. Est ce pour autant qu'il faut le planter ? ça dépend plus du niveau de son ronflement en fait.

[lecriminel]

sans doute, mais pour la moitie du prix tu as plus grand apparemment en etat correct + un vrai grand terrain exploitable; je ne suis pas sur qu au bout du compte le neuf soit plus interessant (a mon avis beaucoup moins)

[Pepelsky]

C'était la parole du vendeur, il a peut-être bluffé.

tu le vois te dire que l'autre à coté , mieux, s'est vendue 100 ke...
Purée, y a de ces daubics ici...

Elle n'est plus en vente en tout cas depuis plus d'un an (date de ma visite en septembre 2011 et annonce retirée à la même époque).
Ensuite, mon propos était surtout de dire que la bulle va faire des malheureux et la situation que je propose (des voisins qui discutent immobilier) va arrivé et le retour à la réalité sera difficile pour certains( le voisin perdant).

[Pepelsky]

Il s'agit d'une situation que potentiellement tous les acheteurs du plus haut de la bulle pourrait vivre.

C'est la même chose quand vous prenez l'avion pour aller en vacances, votre voisin qui s'étale et ronfle pendant le trajet a peut être payé dix fois plus ou dix fois moins que vous. Est ce pour autant qu'il faut le planter ? ça dépend plus du niveau de son ronflement en fait.

Un bon coup dans l'estomac suffirait!
Comme pour les fraises, un billet d'avion trop cher ne remet pas en question toute une vie (sauf s'il s'agit de la dernière place en concorde à 50 000€).
Les billets d'avion répondent à l'offre et à la demande et aucune subvention de l'état n'intervient pour gonfler les prix et maintenir les moutons dans l'euphorie.

[wasabi]

On est d'accord pour dire qu'à une date donnée, le prix est exactement le même pour ces deux pavillons..

C'est vous qui le dites

http://fautrigoler.free.fr/index_ff.htm ... taire.html

Mustapha a acheté une maison voisine de celle du notaire. Lorsqu'ils font connaissance, Mustapha dit à son voisin :
- Belles maisons, n'est-ce pas, mais la mienne vaut le double de la vôtre !
- Comment cela ? Interroge son notaire de voisin interloqué. Elles sont parfaitement identiques, comment la vôtre pourrait-elle valoir 2 fois plus que la mienne ?

Et Mustapha de répondre :
- Moi j'habite à côté d'un notaire, vous à côté d'un arabe !

[harmakhis]

-"dis papa, pourquoi le voisin il est juste à coté alors qu'on a plein de champs partout?"
-"tu peux pas comprendre fiston t'es trop jeune..."

[franckyfranck]

Non, tu réfléchis mal, car tu connais mal le sujet.
Va regarder le bilan d'une petite SARL de construction : 5 ke pour le comptable, 5 ke pour le loyer, salariés à 1,5 fois le smic, amortissement du matériel qu'il faut changer (un échafaudage c'est loin d'être à vie, surtout lorsque tu t'en fais voler à chaque chantier), etc etc etc

Tu ne trouveras aucun constructeur qui te livre du traditionnel neuf pour 900 euros du m2...

Oui les gens issus ont oubliés leur cours de marxisme qui parle de la propriété de l'outil de production. L'outil de production c'est cher comme Marx nous l'a appris. Et quand bien même tu as l'impression qu'en achetant le matos et en filant un peu de thune au black (ou pas) à quelques mecs tu payes la prod ce n'est pas comme ca que ca se passe.

On va donc rajouter :
- Les frais de compta
- Le suivi du chantier (pour ne pas que ca parte complétement en sucette).
- Les coûts administratifs
- Les coûts financiers (immobiliser la thune du chantier, faire le plan de financement avec le banquier).
- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).
- Les locaux, les salaires, les taxes.

Et rappel en France, un salaire chargé ca coute deux fois le Net. Donc si tu gagnes 2000€ Net, tu en coutes environ 4000€ à ton boss. Ca c'est sans compter le loyer du poste de travail ou ton fion est posé.

Pour avoir connu des promoteurs de province ils gagnaient bien leur vie mais c'était pas non plus l'extase et il y avait de gros coup de flips (je me souviens que le monsieur fesait la geule car il avait une grosse caution perso sur un de ses projets qui tardait à se vendre dans les années 90. Au final ca s'est bien fini). Bref plutot que de raler sur ce que les entrepreneurs se foutent dans la poche certains sur ce forum ferait bien d'essayer puisque c'est si simple de gagner du fric selon eux.

Quand au bien en question, vu ou c'est situé c'est bien sur une arnaque mais de toute façon, la hausse des coûts de la construction va rendre toute construction dans ce type de zones périurbaines non viable à moins que les normes écologiques soeint revues à la baisse. Chose qui n'arrivera pas. Cela amortira au moins la baisse en ne facilitant pas la construction de nouvelles maisons pour remplacer les épaves vieillisantes.

NB : Tu ne construis plus à 900 € du m2 avec les normes modernes, impossibles.

[Sifar]

On va donc rajouter :
- Les frais de compta
- Le suivi du chantier (pour ne pas que ca parte complétement en sucette).
- Les coûts administratifs
- Les coûts financiers (immobiliser la thune du chantier, faire le plan de financement avec le banquier).
- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).
- Les locaux, les salaires, les taxes.

Je serais très intéressé par un ordre de grandeur pour chacun de ces postes.
Au moins pour ce cas précis. ( Il ne s'agit vraisemblablement pas de Bouygues ).

[Sifar]

Je suis un peu étonné par le fait qu'une si petite société ait son propre comptable. ( Ou alors, c'est ce qu'il paie par an à son comptable+certification des comptes ? )
Il fait combien de chantiers dans l'année ?

[VertPamplemousse]

Non, tu réfléchis mal, car tu connais mal le sujet.
Va regarder le bilan d'une petite SARL de construction : 5 ke pour le comptable, 5 ke pour le loyer, salariés à 1,5 fois le smic, amortissement du matériel qu'il faut changer (un échafaudage c'est loin d'être à vie, surtout lorsque tu t'en fais voler à chaque chantier), etc etc etc

Tu ne trouveras aucun constructeur qui te livre du traditionnel neuf pour 900 euros du m2...

Oui les gens issus ont oubliés leur cours de marxisme qui parle de la propriété de l'outil de production. L'outil de production c'est cher comme Marx nous l'a appris. Et quand bien même tu as l'impression qu'en achetant le matos et en filant un peu de thune au black (ou pas) à quelques mecs tu payes la prod ce n'est pas comme ca que ca se passe.

On va donc rajouter :
- Les frais de compta
- Le suivi du chantier (pour ne pas que ca parte complétement en sucette).
- Les coûts administratifs
- Les coûts financiers (immobiliser la thune du chantier, faire le plan de financement avec le banquier).
- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).
- Les locaux, les salaires, les taxes.

Et rappel en France, un salaire chargé ca coute deux fois le Net. Donc si tu gagnes 2000€ Net, tu en coutes environ 4000€ à ton boss. Ca c'est sans compter le loyer du poste de travail ou ton fion est posé.

Pour avoir connu des promoteurs de province ils gagnaient bien leur vie mais c'était pas non plus l'extase et il y avait de gros coup de flips (je me souviens que le monsieur fesait la geule car il avait une grosse caution perso sur un de ses projets qui tardait à se vendre dans les années 90. Au final ca s'est bien fini). Bref plutot que de raler sur ce que les entrepreneurs se foutent dans la poche certains sur ce forum ferait bien d'essayer puisque c'est si simple de gagner du fric selon eux.

Quand au bien en question, vu ou c'est situé c'est bien sur une arnaque mais de toute façon, la hausse des coûts de la construction va rendre toute construction dans ce type de zones périurbaines non viable à moins que les normes écologiques soeint revues à la baisse. Chose qui n'arrivera pas. Cela amortira au moins la baisse en ne facilitant pas la construction de nouvelles maisons pour remplacer les épaves vieillisantes.

NB : Tu ne construis plus à 900 € du m2 avec les normes modernes, impossibles.

Merci, ça fait du bien d'avoir un peu d'objectivité sur ce forum de temps en temps.

Je suis un peu étonné par le fait qu'une si petite société ait son propre comptable.

Sifar, là tu déconnes ! 5000 € un comptable à plein temps à l'année ??? Tu fumes quoi ? Ca me coute déjà 2500 € par an pour un CA ridicule en comparaison d'un maçon et sans salariés... Et l'expert comptable, c'est pas une option, c'est un peu vital voire critique pour une activité.

[Pepelsky]

Comme pour les fraises, un billet d'avion trop cher ne remet pas en question toute une vie (sauf s'il s'agit de la dernière place en concorde à 50 000€)..

sur ton exemple il y a 30 ke qui se baladent..la belle affaire...ca change une vie 30 ke ??
Regarde ardoise, elle se tape que sa baraque cote 450 ou 300, son but étant de vendre pour racheter...

Ces 30 ke, c'est donc du pipi de chat..

30 000€? C'est colossal lorsque l'on gagne 1200 euros par mois et ça change une vie effectivement.
Et dans le cas précis, c'est 20% du prix de la maison.
J'ai insisté sur le fait qu'une maison de ce type (basique) est destinée aux gens les plus modestes en théorie.
La comparaison avec une maison de 200m² avec piscine couverte n'est pas adéquate.

[Pepelsky]

Non, tu réfléchis mal, car tu connais mal le sujet.
Va regarder le bilan d'une petite SARL de construction : 5 ke pour le comptable, 5 ke pour le loyer, salariés à 1,5 fois le smic, amortissement du matériel qu'il faut changer (un échafaudage c'est loin d'être à vie, surtout lorsque tu t'en fais voler à chaque chantier), etc etc etc

Tu ne trouveras aucun constructeur qui te livre du traditionnel neuf pour 900 euros du m2...

Oui les gens issus ont oubliés leur cours de marxisme qui parle de la propriété de l'outil de production. L'outil de production c'est cher comme Marx nous l'a appris. Et quand bien même tu as l'impression qu'en achetant le matos et en filant un peu de thune au black (ou pas) à quelques mecs tu payes la prod ce n'est pas comme ca que ca se passe.

On va donc rajouter :
- Les frais de compta
- Le suivi du chantier (pour ne pas que ca parte complétement en sucette).
- Les coûts administratifs
- Les coûts financiers (immobiliser la thune du chantier, faire le plan de financement avec le banquier).
- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).
- Les locaux, les salaires, les taxes.

Et rappel en France, un salaire chargé ca coute deux fois le Net. Donc si tu gagnes 2000€ Net, tu en coutes environ 4000€ à ton boss. Ca c'est sans compter le loyer du poste de travail ou ton fion est posé.

Pour avoir connu des promoteurs de province ils gagnaient bien leur vie mais c'était pas non plus l'extase et il y avait de gros coup de flips (je me souviens que le monsieur fesait la geule car il avait une grosse caution perso sur un de ses projets qui tardait à se vendre dans les années 90. Au final ca s'est bien fini). Bref plutot que de raler sur ce que les entrepreneurs se foutent dans la poche certains sur ce forum ferait bien d'essayer puisque c'est si simple de gagner du fric selon eux.

Quand au bien en question, vu ou c'est situé c'est bien sur une arnaque mais de toute façon, la hausse des coûts de la construction va rendre toute construction dans ce type de zones périurbaines non viable à moins que les normes écologiques soeint revues à la baisse. Chose qui n'arrivera pas. Cela amortira au moins la baisse en ne facilitant pas la construction de nouvelles maisons pour remplacer les épaves vieillisantes.

NB : Tu ne construis plus à 900 € du m2 avec les normes modernes, impossibles.

Je n'accablais pas les constructeurs mais plutôt les montages de type promoteur (un peu comme l'exemple en question joué par un particulier).
Qu'appelles-tu normes modernes? si c'est une question de matériaux, ça joue peu dans la balance pour une maison basique puisque quels que soient les matériaux, le temps main d'oeuvre reste le même(c'est comme dire que monter des fenêtres double-vitrage est plus long que pour du simple-vitrage).

[Pi-r2]

Je suis un peu étonné par le fait qu'une si petite société ait son propre comptable.

Sifar, là tu déconnes ! 5000 € un comptable à plein temps à l'année ??? Tu fumes quoi ? Ca me coute déjà 2500 € par an pour un CA ridicule en comparaison d'un maçon et sans salariés... Et l'expert comptable, c'est pas une option, c'est un peu vital voire critique pour une activité.

c'était po précisé à l'année.

[Sifar]

Je suis un peu étonné par le fait qu'une si petite société ait son propre comptable.

Sifar, là tu déconnes ! 5000 € un comptable à plein temps à l'année ??? Tu fumes quoi ? Ca me coute déjà 2500 € par an pour un CA ridicule en comparaison d'un maçon et sans salariés... Et l'expert comptable, c'est pas une option, c'est un peu vital voire critique pour une activité.

c'était po précisé à l'année.

C'est mon côté pervers: j'aime bien amener les gens à se découvrir. Je me doute bien que c'est soit
5000€/mois et qu'ils ont leur propre comptable, soit 5000€/an et que c'est externalisé pour parler de façon pompeuse.
Mais à la ligne suivante on a 2500€ pour la paie, donc c'est par mois.
Etorky mélange, sciemment ou pas, des frais mensuels, annuels puis pluri-annuels ( le matos lourd ) histoire de faire masse. ça n'empêche pas que je pense qu'il y a un fond de vérité dans ce qu'il dit, même s'il exagère.

En posant la question comme je le fais, la probabilité de voir émerger une contradiction fournie par mon contradicteur est plus élevée.
J'ai fait pareil récemment avec un forumeur qui s'exprimait comme s'il était absolument neutre, alors que je
savais très bien quelle était sa situation. Tu vois peut-être de qui je veux parler ?

Franckyfranck a aussi procédé par accumulation, quitte à citer deux fois le même coût.

- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).

Il ne manque plus qu'une rubrique 'frais divers'.
Tu remarques que franckyfranck s'est bien gardé, lui, de répondre.

[Pepelsky]

(c'est comme dire que monter des fenêtres double-vitrage est plus long que pour du simple-vitrage).

Tu tombes bien, j'etais aussi couillon que toi jusqu'à la semaine dernière : j'ai reçu en effet 4 fenetres triples vitrages..
Je pensais me les installer tout seul, une par soirée...comme je l'avais fait l'année dernière pour d'autres fenêtres en double vitrage..

Rapidement je me suis trouvé comme un *** : ca pese 130 kilos pièces.....
Bah y a pas à chier..pour installer une triple vitrage, faut être 2...impossible tout seul....et encore 3 aurait été parfait. Pendant toute la phase la plus longue mise en place du cadre, le 2 eme, et le 3eme peuvent fumer des clopes...

-> Donc oui, poser une fenêtre simple vitrage c'est super rapide et cool...t'as même pas besoin de caler proprement le cadre : la fenetre se déformera avec une légère pression ....En une heure tout seul c'est torché...
-> Poser du double vitrage c'est deja moins sympa..t'as intérêt de fixer correctement ton cadre avec un bon niveau si tu veux que ta ferme reste en position ouverte sans se refermer toute seule...tu peux compter deux trois heures à une personne...
-> Poser du triple, c'est juste une horreur..vu le poids des ventaux il suffit de 2 mm d'aplomb foiré pour que ta fenetre s'ouvre toute seule lorsque tu l'entrebâilles, et qu'elle se claque contre le mur...compte 2 personnes pendant 4h (8h homme)

Même par des pros? J'ai peut-être pas choisi le bon exemple!

[Pepelsky]

Même par des pros? J'ai peut-être pas choisi le bon exemple!

Non, les pro eux posent tout seul la petite fenetre de 130 kilos...ils en prennent en général une sous chaque bras pour gagner du temps...

(bon, j'avoue, 2,4 * 1,3 : c'est pas de la petite fenetre, mais une taille "standard" va faire rapidement 80/90 kilos)

Je comptais deux pros qui mettraient moins de 4 h par fenêtre surtout avec l'habitude.

[Pepelsky]

Je me doute bien que c'est soit
5000€/mois et qu'ils ont leur propre comptable, soit 5000€/an et que c'est externalisé pour parler de façon pompeuse.
Mais à la ligne suivante on a 2500€ pour la paie, donc c'est par mois.
Etorky mélange, sciemment ou pas, des frais mensuels, annuels puis pluri-annuels ( le matos lourd ) histoire de faire masse. ça n'empêche pas que je pense qu'il y a un fond de vérité dans ce qu'il dit, même s'il exagère.

je pensais avoir un public averti, avec des connaissances eco...
On reprend
5 ke d'externalisation de la compta à l'année
2,5 ke d'externalisation de la paye à l'année (tu capiches, faire les feuilles de paye des salariés...)
En outre, il n'y a rien de pluri annuel, le matériel lourd s'amorti..si t'es pas capable de faire le calcul de tete, alors reste sur ce forum rempli de super doués : un jour duff te fera une calculatrice.

Parles-tu toujours de la société avec 700K€ de CA? 10 salariés?
De façon très très grossière , on arrive à 320 000€ de salaire, 240 000€ de matos, 15 000€ de location (bureaux + local de stockage), 7500€ de compta. Il reste 117 000€ pour matériel (à crédit et amorti sur 10 ans), salaire du boss et quelques frais généraux (edf, ticket resto). J'oublie quelque chose?

[VertPamplemousse]

J'ai fait pareil récemment avec un forumeur qui s'exprimait comme s'il était absolument neutre, alors que je
savais très bien quelle était sa situation. Tu vois peut-être de qui je veux parler ?

Non di diou, j'me fais troller !

Pour les 2500 € de paye, etorky précise plus haut il s'agit de la prise en charge des feuilles de paye gros malin !

Rhoolàlà les newbies !

[franckyfranck]

franckyfranck a écrit:
- Les coûts de promotion (si tu attends qu'un mec la remarque en passant dans ce bled tu va attendre longtemps).
- Les coûts commerciaux (faire comprendre au monsieur que c'est l'affaire de sa vie).
Il ne manque plus qu'une rubrique 'frais divers'.
Tu remarques que franckyfranck s'est bien gardé, lui, de répondre.

Raté, j'ai juste pas passé ma soirée sur le forum Mais promotion et commercial ce n'est pas la même chose. J'achétes un panneau de pub ou je participe à un salon c'est de la promo. Par contre, le commercial que je paie pour répondre aux clients quand ils appellent et leur fourguer ma baraque c'est sur le budget commercial.

Les deux sont toujours séparé dans les boites.