[Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

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[Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#1 Message par Utilisateur supprimé » 05 nov. 2012, 21:13

Bonjour,

Une question ouverte à tous ceux qui ont l'expérience des négociations, notamment immobilière. Comment négocier le prix d'achat immobilier, en partant de l'hypothèse que la période est propice. Tout en restant légal, honnête et en évitant les manipulations.

Je commence, (à mettre à jour suite à vos propositions, votre expérience... )

Essayer de se trouver dans un créneau où la demande est faible, l'offre importante :
  • :arrow: Car ce qui est rare est cher, même et surtout en immobilier
    :arrow: Faites vous un cahier des charges du logement désiré, où vous listez vos besoins en trois catégorie (indispensables, facultatifs, dispensables) afin d'éviter de chercher le bien unique ou improbable
Préparation :
  • :arrow: Renseignement : questions à prévoir lors de la visite, enquête de voisinage, pourquoi il vend ? les défauts/nuisance non visibles ?
    données hypothécaires : historiques des prix des transactions de la maison, des maisons du voisinage ?
    :arrow: Coût taxe foncière
    :arrow: Coût ordures ménagères, eau,
    :arrow: Coût facture énergie annuelle (indiqué dans le diagnostique)
Créer un lien avec l'AI et/ou le Proprio :
  • :arrow: Mieux vaut paraitre sympa que hautain,
    :arrow: Rester poli, courtois, agréable,
    :arrow: Favoriser le contact humain que l'internet,
Lors de la visite
  • :arrow: Ne pas insister sur les points négatifs : Contrairement aux idées reçus, à éviter (d'ailleurs pourquoi l'acheter sinon !), n'oubliez pas que ce logement a une valeur émotionnelle pour le vendeur, critiquer la maison plus que nécessaire est contreproductif. Par contre on peut énumérer les travaux à réaliser de manière neutre et comptable
    :arrow: Montrer un intérêt au bien permet de créer un lien de sympathie avec le vendeur.... et lui remontera le moral si jamais vous n'achetez pas.
    :arrow: Ne pas hésiter à bien s'habiller, ça donne de la crédibilité à votre visite donc ça donnera de la crédibilité à votre proposition
Les Arguments de négociation :
  • :arrow: Évoquer les articles/informations baissières lors de la visite (Indiquer à un AI que le PDG d'ORPI, Bernard CADEAU indique que les vendeurs doivent baisser leur prix et s'adapter à la nouvelle donne pour vendre, Fragilité du tissu économique local, Les banques qui prêtent pas, votre famille nombreuse à nourrir,
    :arrow: Faire jouer la concurrence : J'ai entendu dire que cette maison [ quasi identique] avait été vendu [moins cher]
    :arrow: Jouer sur l'assurance que notre capacité financière est suffisante pour une transaction rapide et sure (donc éviter un refus de prêt couteux moralement au propriétaire après la signature du compromis ),
    :arrow: Jouer sur la rareté de notre offre ( j'ai quelques autres biens en vue. Je signe avec le premier qui accepte. A vous de décider)
    :arrow: Soyez ferme : ma banque ne me suit que jusqu'à [tel budget],
    :arrow: Négocier des services en plus : Travaux à réaliser par le proprio si accord sur le prix (/!\l'indiquer comme réserve dans la proposition de prix et travaux à valider avant de signer le compromis), Meubles/installations existantes à dealer dans le prix,
    :arrow: Insistez (sans harceler), surtout si vous avez réussit à créer un lien,
L'offre:
  • :arrow: Faire une proposition dans les formes (mail, courrier)
    :arrow: Limitez l'offre dans le temps ( à 5 jours pour mettre la pression au vendeur)
    :arrow: Favoriser le visu. Des expériences ont montrées que les % de réussites de négociations sont très faibles par échange de mail; Un peu plus élevées par téléphone et optimales lors d'une rencontre physique.
    :arrow: Si vous ne faites pas d'offres, n'hésitez pas à tenir informé les vendeurs de la suite à donnez à votre visite, à conserver ses coordonnées, 1) c'est faire preuve de cordialité, de deux, 2) ça peut servir pour plus tard
    :arrow: Quelque soit l'issue de la négociation toujours se quitter en bon terme
Modifié en dernier par Utilisateur supprimé le 24 avr. 2013, 16:08, modifié 9 fois.
Raison : Editions multiples selon propositions des membres et du retour d'expérience

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#2 Message par crispus » 05 nov. 2012, 21:30

Plutôt d'accord avec ces propositions, par contre il vaut mieux éviter de souligner les points négatifs.

Perso j'ai acheté en 1994 sur les critères suivants :
- votre maison me plaît (en fait elle était moche et avait besoin d'un sérieux ravalement :mrgreen:)
- mais ma banque ne me suit que jusqu'à tel budget (sans préciser que mon montage comportait des prêts sur 6 et 9 ans, et que je ne voulais pas revendre mon camping car :mrgreen: )
- j'ai quelques autres biens en vue. Je signe avec le premier qui accepte. A vous de décider. 8)

Baisse obtenue : 22% sans forcer (soit -40% sur le prix de mise en vente en... 1990).
Avec le recul j'aurais même pu proposer moins, ça passait (huissier inside). :oops:
A cette époque le marché était mort mais je l'ignorais : y avait pas internet ! :twisted:

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#3 Message par Le_Phalang » 05 nov. 2012, 21:35

Il me semble que les 2 dernières propositions sont les plus importantes, la solvabilité de l'acheteur et le fait de mettre la pression sont pour moi déterminants pour faire vendre.

Après j'ai eu des cas où je proposais mon prix a un AI ( rabais d'environ 15% ) , il me certifiait que l'offre était correcte, mais les vendeurs ne lachent toujours pas ( j'étais pourtant la seule proposition écrite depuis 6 mois ! )
Si tu veux t'assoir sur le trône, faudra t'assoir sur mes genoux.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#4 Message par Utilisateur supprimé » 05 nov. 2012, 21:43

crispus a écrit :Plutôt d'accord avec ces propositions, par contre il vaut mieux éviter de souligner les points négatifs.
J'avais en tête que c'était important. Peux tu détailler ton point de vue ?
crispus a écrit : Perso j'ai acheté en 1994 sur les critères suivants :
- votre maison me plaît (en fait elle était moche et avait besoin d'un sérieux ravalement :mrgreen:)
- mais ma banque ne me suit que jusqu'à tel budget (sans préciser que mon montage comportait des prêts sur 6 et 9 ans, et que je ne voulais pas revendre mon camping car :mrgreen: )
- j'ai quelques autres biens en vue. Je signe avec le premier qui accepte. A vous de décider. 8)
bien joué de mettre une petite pression 8) (je te piques qqs idées)
crispus a écrit : Baisse obtenue : 22% sans forcer (soit -40% sur le prix de mise en vente en... 1990).
Avec le recul j'aurais même pu proposer moins, ça passait (huissier inside). :oops:
A cette époque le marché était mort mais je l'ignorais : y avait pas internet ! :twisted:
belle époque :) retrouves tu des similitudes avec le marché des 90's et maintenant ?

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#5 Message par caroline77 » 05 nov. 2012, 22:12

Parce que le vendeur a toutes les chances de se braquer et ta tactique va aller à contre-courant de l'effet espéré avec porte qu'on te claque au nez.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#6 Message par crispus » 05 nov. 2012, 22:17

Breizhfox a écrit :
crispus a écrit :Plutôt d'accord avec ces propositions, par contre il vaut mieux éviter de souligner les points négatifs.
J'avais en tête que c'était important. Peux tu détailler ton point de vue ?
Dans l'imaginaire du vendeur son bien est exceptionnel. Il vaut mieux ne pas dénigrer ses choix architecturaux et décoratifs, même s'ils sont à gerber,au risque de rater la transaction : il n'est pas obligé de vendre sous le prix demandé.
belle époque :) retrouves tu des similitudes avec le marché des 90's et maintenant ?
A cette époque j'étais totalement ignare en immo. Mais comme après ma mutation de la RP je ne trouvais pas de location abordable je suis allé voir - sans conviction - le marché des transactions et j'ai tenté ma chance... sans trop y croire. Un AI m'avait dit 6 mois plus tôt d'un ton supérieur qu'avec mon budget je ne pouvais m'offrir qu'un terrain, puis attendre 15 ans pour commencer à construire une fois celui-ci remboursé :twisted: Les temps changent vite parfois ! :lol:

Mon bail a été renouvelé cette année, et mon proprio compte vendre en en 2015. Je n'envisage aucune recherche avant mi-2014, quand les opportunités devraient commencer à poindre. 8)

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#7 Message par bleuzenn22 » 05 nov. 2012, 22:34

Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :

- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
- de regarder l'eligibilité ADSL : une baraque sans , ou la misère : bah à part pour les vieux, les autres n'en veulent tout simplement pas quelqu'en soit le prix de la baraque... J'avais ainsi visiter une ruine avec 80dB d'attenuation, alors qu'il y avait 2 centraux à 2kms : redhibitoire pour moi.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#8 Message par nominor » 06 nov. 2012, 00:55

Je donne mon avis sur la question.
Pour moi une négociation immo doit porter sur le prix et sur rien d'autre...
Je ne parle jamais du fond et des qualités et défauts du bien (sinon par l'intermédiaire du questionnement mais sans jamais donner un avis). Vous ne convaincrez jamais le propriétaire que sa ruine n'est pas un palais, que sa déco des années 70 date un peu et que le chien du voisin va vous empêcher de dormir. D'ailleurs si le bien a autant de défauts, pourquoi l'achetez vous?
En résumé faire une offre, dire que vous ne pouvez pas mettre plus, qu'elle est limitée dans le temps (8J) et que vous avez d'autres bien à visiter...
Puis ça passe ou ça casse...
Enfin c'est ce que j'ai toujours fait.
A lire d'autres avis, c'est toujours intéressant.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#9 Message par wasabi » 06 nov. 2012, 01:54

Pour moi il faut toujours rester neutre emotionnellement pour toute transaction, on n'a rien à gagner en se laissant emporter ou à faire des vieilles remarques cassantes. Même indiquer que l'on doit proposer moins pour réaliser des travaux peut être mal pris si le quelque chose que l'on veut détruire a une valeur émotionnelle. J'ai même rencontre une fois un vendeur qui se vantait d'avoir refuse de vendre son bien à quelqu'un qui avait un chien méchant car il était en bon terme avec ses futurs ex voisins. Amha l'excuse de la banque qui ne suit pas est la meilleure car il n'est pas dans les moeurs en France de considérer l'interlocuteur comme un loser parce qu'il ne gagne pas assez. C'est emotionnellement neutre comme excuse. Le magasine sous le bras c'est du foutage de gueule, mieux vaut encore le dire de vive voix et pas en disant" c'est la crise vous n'aurez pas d'autre acheteur que moi" mais en disant" c'est la crise j'aimerais devenir propriétaire pour avoir un avenir plus certain mais les banques ne me suivent que à". Même si en réalité c'est nimp. Faut se forger une image de brave type qui ne roule pas sur l'or.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#10 Message par crispus » 06 nov. 2012, 08:10

wasabi a écrit :Pour moi il faut toujours rester neutre emotionnellement pour toute transaction
Pour l"immo l'attachement du vendeur à son tas de cailloux est viscéral : il faut tout de même montrer de l'intérêt pour le bien, mais sans manifester de "coup de cœur" : si le vendeur voit que vous voulez acheter "à tout prix", il en déduira que vous achèterez "à son prix". :twisted:

D'où l'intérêt d'évoquer d'autres biens visités : le vendeur sait d'emblée que vous ne serez pas frustré si l'affaire ne se fait pas avec lui.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#11 Message par Utilisateur supprimé » 06 nov. 2012, 09:02

caroline77 a écrit :Parce que le vendeur a toutes les chances de se braquer et ta tactique va aller à contre-courant de l'effet espéré avec porte qu'on te claque au nez.
Pour moi un des premiers points est justement de créér un lien avec le vendeur/AI pour éviter de "le braquer".
Mais peux tu détailler ton point de vue (d’acheteuse ou de vendeuse ? :wink: ) ?
Quels points peuvent le braquer d'après toi ?

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#12 Message par cashisking » 06 nov. 2012, 09:10

Moi j'appelle et j'y dis : "C'est le krach, je veux au moins -50% tout de suite sinon je ne vous fais même pas l'honneur de visiter".

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#13 Message par Utilisateur supprimé » 06 nov. 2012, 09:11

nominor a écrit :Je donne mon avis sur la question.
Pour moi une négociation immo doit porter sur le prix et sur rien d'autre...
Je ne parle jamais du fond et des qualités et défauts du bien (sinon par l'intermédiaire du questionnement mais sans jamais donner un avis). Vous ne convaincrez jamais le propriétaire que sa ruine n'est pas un palais, que sa déco des années 70 date un peu et que le chien du voisin va vous empêcher de dormir. D'ailleurs si le bien a autant de défauts, pourquoi l'achetez vous?
En résumé faire une offre, dire que vous ne pouvez pas mettre plus, qu'elle est limitée dans le temps (8J) et que vous avez d'autres bien à visiter...
Puis ça passe ou ça casse...
Enfin c'est ce que j'ai toujours fait.
A lire d'autres avis, c'est toujours intéressant.
wasabi a écrit :Pour moi il faut toujours rester neutre emotionnellement pour toute transaction, on n'a rien à gagner en se laissant emporter ou à faire des vieilles remarques cassantes. Même indiquer que l'on doit proposer moins pour réaliser des travaux peut être mal pris si le quelque chose que l'on veut détruire a une valeur émotionnelle. J'ai même rencontre une fois un vendeur qui se vantait d'avoir refuse de vendre son bien à quelqu'un qui avait un chien méchant car il était en bon terme avec ses futurs ex voisins. Amha l'excuse de la banque qui ne suit pas est la meilleure car il n'est pas dans les moeurs en France de considérer l'interlocuteur comme un loser parce qu'il ne gagne pas assez. C'est emotionnellement neutre comme excuse. Le magasine sous le bras c'est du foutage de gueule, mieux vaut encore le dire de vive voix et pas en disant" c'est la crise vous n'aurez pas d'autre acheteur que moi" mais en disant" c'est la crise j'aimerais devenir propriétaire pour avoir un avenir plus certain mais les banques ne me suivent que à". Même si en réalité c'est nimp. Faut se forger une image de brave type qui ne roule pas sur l'or.
ok vous m'avez convaincu, effectivement ça peut être contreproductif, je modifie en ce sens.
Bonne idée de rester émotionnellement neutre "poker face" ^^

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#14 Message par Marek » 06 nov. 2012, 09:13

bleuzenn22 a écrit :Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :
- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
Intéressant.
En quoi ce type de DPE est il frauduleux?
Plus précisément un DPE D avec du simple vitrage est il impossible?

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#15 Message par mathilde » 06 nov. 2012, 09:15

En fait pour moi c'est au dernier moment : il y en avait 2 possibles : une qu'on préférait (plus proche de la forêt, plus "jeune" et donc plus facile à modifier que les murs de pierres humides de l'autre, moins cher de travaux,moins jolie mais dans un lieu plus silencieux, malheureusement pas l'internet ++++ que j'ai ici mais tant pis ---> on va abandonner le "nolife", etc... etc..) mais proposition refusée..
Alors au dernier moment on a contacté l'AI (exclusivité) et on lui a dit qu'on allait valider l'autre maison.... alors il a dit d'attendre pour recontacter les vendeurs et.... c'était ok 2 jours plus tard.

En fait je crois que c'est parceque c'était vrai : je n'aurais probablement pas su flûter : pas bonne comédienne, mais si quelqu'un est doué pour ça.....ça peut fonctionner.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#16 Message par crispus » 06 nov. 2012, 09:18

Breizhfox a écrit :Négocier des services en plus :
  • Travaux à réaliser par le proprio si accord sur le prix
:shock: Dangereux, ça. Si on fait faire des travaux une fois le compromis signé, il sera impossible de se dédire en cas d'embrouilles ou de malfaçons, sauf à vouloir se taper 10 ans de procédures...
Meubles/installations existantes à dealer dans le prix
Très utile : les meubles laissés par le vendeur (ex: cuisine, sdb, bureau...) ne sont pas soumis aux frais de transaction. Il faut les faire estimer au max pour réduire les FDN... Mais attention à ne pas exagérer, le fisc veille. :twisted:

Dans le dernière maison que j'ai vendue, l'acheteur a exigé que je laisse les placards de cuisine et l'électroménager... mais m'a proposé de passer les reprendre après la signature de l'acte. C'est ainsi que j'ai retrouvé mon lave-vaisselle. :mrgreen:

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#17 Message par Utilisateur supprimé » 06 nov. 2012, 09:21

bleuzenn22 a écrit :Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :

- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
- de regarder l'eligibilité ADSL : une baraque sans , ou la misère : bah à part pour les vieux, les autres n'en veulent tout simplement pas quelqu'en soit le prix de la baraque... J'avais ainsi visiter une ruine avec 80dB d'attenuation, alors qu'il y avait 2 centraux à 2kms : redhibitoire pour moi.
Je trouve que pour donner un avis sur un DPE "frauduleux", à moins d'être expert, n'est pas une bonne idée. Du moins je me vois mal partir sur ce débat lors de la visite. de plus on risque de braquer l'AI/proprio ce qui est contre productif.
L'ADSL, je pense que c'est plutôt un critère de sélection qu'un critère de négociation (le proprio n'y est pour rien)

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#18 Message par Utilisateur supprimé » 06 nov. 2012, 09:24

crispus a écrit :
Breizhfox a écrit :Négocier des services en plus :
  • Travaux à réaliser par le proprio si accord sur le prix
:shock: Dangereux, ça. Si on fait faire des travaux une fois le compromis signé, il sera impossible de se dédire en cas d'embrouilles ou de malfaçons, sauf à vouloir se taper 10 ans de procédures...

(...)
oui tu as raison, ça peut être une réserve dans la proposition de prix et à valider avant la signature du compromis, dans qqs cas particuliers (travaux en cours lors de la visite ou proprio bricoleur).

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#19 Message par Marek » 06 nov. 2012, 09:26

Perso ( ce n'est donc que mon avis en fonction de mon experience):

1) Quelle que soit l'attitude du vendeur je reste polis et plutot agreable.
2) Je visite sans faire de commentaires particuliers révélant ce qui plait ou deplait.
3) Je ne fais jamais de proposition sur place mais j'indique que je rappellerai pour donner une reponse.
4) Je fais une proposition par telephone en la justifiant sur la base de "mon budget max est de tant... Il y a tant de travaux etc..."
5) Si le vendeur insiste sur la qualité exceptionnelle de son bien, je mets en avant mon statut de "pauvre acheteur qui voudrait bien mais qui peut pas"... En glissant des choses du style "la maison me plait beaucoup... Je fais d'énormes efforts... Et comme je ne veux pas vous faire perdre votre temps j'ai déjà rencontré mon conseillé financier qui n'accepte de me suivre que jusqu'à..."

Au final j'en remets une louche sur les "méchantes banques" et la "désastreuse" situation économique du pays qui fait que "les acheteurs n'auront peut être même plus de prêts l'année prochaine".... "A là là, mon pauvre monsieur c'est terrible, terrible toussa..."

Dans tous les cas ne jamais prendre le vendeur de haut.

Et toujours avoir la correction de rappeler dans la semaine qui suit une proposition ( que ce soit la votre ou une contre proposition de la part du vendeur).

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#20 Message par Hourvari » 06 nov. 2012, 09:43

:arrow: essayer de comprendre pourquoi il vend;
:arrow: si c'est le cas,annoncer vente sans prêt ou sans clause suspensive (si on est sûr que la banque suivra);
:arrow: prix d'autres transactions: n'en parler qu’avec les données hypothécaires
:arrow: sans défiger aveuglément la maison, analyser tout ce qu'on aurait à faire comme travaux + ce qu'on veut changer dans la déco en faisant comprendre que même si elle est récente, pour soi, ça n'est pas un plus.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#21 Message par Utilisateur supprimé » 06 nov. 2012, 09:59

interessant marek, il faudrait presque détailler la procédure de proposition, mais +1 avec toi.
annoncer vente sans prêt ou sans clause suspensive (si on est sûr que la banque suivra)
;

peux tu détailler ce que tu entends par vente sans prêt ou sans clause suspensive ?
prix d'autres transactions: n'en parler qu’avec les données hypothécaires
ah oui, bonne idée, rappelle moi où on peut trouver ces informations (déjà vu sur le forum, mais fonctions recherche :roll: ). Je rajoute un chapitre prise de renseignement, qui est très important.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#22 Message par Hourvari » 06 nov. 2012, 10:08

Formulaire CERFA sur service public, à adresser à la conservation des hypos avec un chèque.
Voir file à Duff fermée.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#23 Message par kesako » 06 nov. 2012, 10:35

Marek a écrit :5) Si le vendeur insiste sur la qualité exceptionnelle de son bien, je mets en avant mon statut de "pauvre acheteur qui voudrait bien mais qui peut pas"... En glissant des choses du style "la maison me plait beaucoup... Je fais d'énormes efforts... Et comme je ne veux pas vous faire perdre votre temps j'ai déjà rencontré mon conseillé financier qui n'accepte de me suivre que jusqu'à..."

Au final j'en remets une louche sur les "méchantes banques" et la "désastreuse" situation économique du pays qui fait que "les acheteurs n'auront peut être même plus de prêts l'année prochaine".... "A là là, mon pauvre monsieur c'est terrible, terrible toussa..."
non , dans la plupart des cas , le vendeur repondra que ce n'est pas son probleme et que lui a epargné pendant toute sa vie et qu'il faut faire des efforts , etc...

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#24 Message par crispus » 06 nov. 2012, 12:15

Ardoise a écrit :Une seule chose, avoir des bons contacts avec le vendeur, parce que après , c'est votre seul interlocuteur en cas de problème minime mais chiant dans la maison. Ex: le bouton a pousser pour avoir de l'eau chaude, par ou passe la canalisation d'eau etc....
Ce qui suppose de ne pas se moquer du vendeur même après l'achat. D'autant que vos nouveaux voisins sont probablement ses amis.

Un détail : dès votre entrée dans les lieux la première question que vous poseront ces nouveaux voisins c'est votre prix d'achat. Je ne sais pas si c'est spécifique à la France mais c'est d'un lourd... D'autant que ces personnes ne répondront généralement pas si vous répondez "et vous ?" :twisted:

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#25 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 12:15

kesako a écrit :
Marek a écrit :5) Si le vendeur insiste sur la qualité exceptionnelle de son bien, je mets en avant mon statut de "pauvre acheteur qui voudrait bien mais qui peut pas"... En glissant des choses du style "la maison me plait beaucoup... Je fais d'énormes efforts... Et comme je ne veux pas vous faire perdre votre temps j'ai déjà rencontré mon conseillé financier qui n'accepte de me suivre que jusqu'à..."

Au final j'en remets une louche sur les "méchantes banques" et la "désastreuse" situation économique du pays qui fait que "les acheteurs n'auront peut être même plus de prêts l'année prochaine".... "A là là, mon pauvre monsieur c'est terrible, terrible toussa..."
non , dans la plupart des cas , le vendeur repondra que ce n'est pas son probleme et que lui a epargné pendant toute sa vie et qu'il faut faire des efforts , etc...
C'est pourtant la seule méthode logique pour faire baisser le bien sans que le vendeur en face se braque (cas de l'acheteur soulignant les points négatifs). De toute façon, la règle universelle, c'est que le vendeur qui ne veut pas baisser (vendre) ne baissera pas. Il y aura toujours deux cas de figure, ceux qui ont besoin de vendre, et les autres. C'est sur la première catégorie qu'il y a systèmatiquement moyen de faire levier.

C'est pour ça que le vendeur habile de base a tout intérêt à soigneusement dissimuler qu'il est pressé de vendre pour ne pas se prendre QUE des offres au rabais.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#26 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 12:16

crispus a écrit : Un détail : dès votre entrée dans les lieux la première question que vous poseront ces nouveaux voisins c'est votre prix d'achat. Je ne sais pas si c'est spécifique à la France mais c'est d'un lourd... D'autant que ces personnes ne répondront généralement pas si vous répondez "et vous ?" :twisted:
Ca doit dépendre où, car je n'ai jamais eu droit à cette question.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#27 Message par Beuaaah » 06 nov. 2012, 12:27

Marek a écrit :
bleuzenn22 a écrit :Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :
- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
Intéressant.
En quoi ce type de DPE est il frauduleux?
Plus précisément un DPE D avec du simple vitrage est il impossible?
Effectivement, traiter implicitement le vendeur de malhonnête pendant la visite, ça doit tout de suite bien huiler la transaction.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#28 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 12:51

Beuaaah a écrit :
Marek a écrit :
bleuzenn22 a écrit :Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :
- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
Intéressant.
En quoi ce type de DPE est il frauduleux?
Plus précisément un DPE D avec du simple vitrage est il impossible?
Effectivement, traiter implicitement le vendeur de malhonnête pendant la visite, ça doit tout de suite bien huiler la transaction.
Une copine a achète récemment dans le 77, prix de vente 260k.
Elle a envoyé chier le vendeur en lui disant d'aller rever plus loin avec son prix surévalué pour une
Maison qui en vaut pas la moitié.....
Prix final 160k....
Braquer le vendeur ? Et alors...rien a fiche....des maisons y'en a plein....
- c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur non entretenu
- la "pierre" valeur refuge de la stupidité
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#29 Message par manou-chartres » 06 nov. 2012, 12:52

Breizhfox a écrit :Bonjour,

Une question ouverte à tous ceux qui ont l'expérience des négociations, notamment immobilière. Comment négocier le prix d'achat immobilier, en partant de l'hypothèse que la période est propice. Tout en restant légal, honnête et en évitant les manipulations.

Je commence, (à mettre à jour suite à vos propositions, votre expérience... )

Essayer de se trouver dans un créneau où la demande est faible, l'offre importante :
  • Car ce qui est rare est cher, même et surtout en immobilier
Créér un lien avec l'AI et/ou le Proprio :
  • Mieux vaut paraitre sympa que hautain
    Rester poli, courtois, agréable
    Favoriser le contact humain que l'internet
Prendre des renseignements :
  • se renseigner : lors de la visite, enquête de voisinage, pourquoi il vend ? les défauts/nuisance non visibles ?
    données hypothécaires : historiques des prix des transaction de la maison, des maisons du voisinage ?
Évoquer les articles/informations baissières lors de la visite : * (va jouer plus tard pour la capacité d'emprunt max)

Rester émotionnellement neutre lors de la visite
  • Eviter d'insister sur les points négatifs : Contrairement aux idées reçus, à éviter (d'ailleurs pourquoi l'acheter sinon !), n'oubliez pas que ce logement a une valeur émotionnelle pour le vendeur, critiquer la maison plus que nécessaire est contreproductif. Par contre on peut énumérer les travaux à réaliser de manière neutre et comptable
    Eviter aussi de montrer que vous avez eut le coup de coeur
    Poker face :?
Négocier des services en plus :
  • Travaux à réaliser par le proprio si accord sur le prix (/!\l'indiquer comme réserve dans la proposition de prix et travaux à valider avant de signer le compromis)
    Meubles/installations existantes à dealer dans le prix
Faire jouer la concurrence :
  • J'ai entendu dire que cette maison [ quasi identique] avait été vendu [moins cher]
Rester ferme sur l'offre :
  • ma banque ne me suit que jusqu'à [tel budget]
Insister sur les plus de notre offre :
  • Assurance que notre capacité financière est suffisante pour une transaction rapide et sure (donc éviter un refus de prêt couteux moralement au propriétaire après la signature du compromis )
    Jouer sur la rareté de notre offre ( j'ai quelques autres biens en vue. Je signe avec le premier qui accepte. A vous de décider)
Faire une proposition d'achat limitée dans le temps :
  • Faire une proposition dans les formes (mail, courrier, ) limitée à 5 jours pour mettre la pression au vendeur
Tout cela, ça reste de de la théorie, je m'explique :

Je suis BI.org depuis fin 2005, l'été 2009 je vends (correctement mais sans plus) mon appartement. Forte de cela je recherche une maison, à l'époque sur ce forum on prétendait pouvoir négocier entre 15 et 20%, que nénni, quand le bien tient la route, et je ne me suis intéressée qu'à ceux là, ça ne passait pas, mais alors pas du tout. Fin octobre 2009 j'ai acheté la maison dans laquelle je vis avec une négo de (seulement) 8%, bien loin des -15% proposés au départ ! J'avais le crâne bien bourré, je suis tombée de haut :cry:

Deux solutions : ou je suis mauvaise en négo, ce dont je doute (profession libérale dont la tchatche était la matière première) ou, comme indiqué plus haut, tout cela est de la théorie, voir du rêve (sauf si le vendeur est pris à la gorge, cela change tout, bien entendu)
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#30 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 12:58

harmakhis a écrit : Une copine a achète récemment dans le 77, prix de vente 260k.
Elle a envoyé chier le vendeur en lui disant d'aller rever plus loin avec son prix surévalué pour une
Maison qui en vaut pas la moitié.....
Prix final 160k....
Braquer le vendeur ? Et alors...rien a fiche....des maisons y'en a plein....
Ca dépend si tu veux acheter la maison.

Déjà j'aimerais bien voir la scène filmée du pseudo-"envoyer chier" dans la réalité.

De manière générale, je vais t'apprendre une astuce qui fonctionne dans la vraie vie : mal parler aux gens et tenir des propos désagréables, ça ne marche pas. Pas sûr que ton conseil soit très pertinent.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#31 Message par manou-chartres » 06 nov. 2012, 12:58

harmakhis a écrit :
Beuaaah a écrit :
Marek a écrit :
bleuzenn22 a écrit :Ne pas oublier à l'heure d'aujourd'hui :
- D'insister sur le DPE frauduleux (genre du C ou D avec simple vitrage, agglo/briques, mur ext en pierres apparentes à l'intérieur..)
Intéressant.
En quoi ce type de DPE est il frauduleux?
Plus précisément un DPE D avec du simple vitrage est il impossible?
Effectivement, traiter implicitement le vendeur de malhonnête pendant la visite, ça doit tout de suite bien huiler la transaction.
Une copine a achète récemment dans le 77, prix de vente 260k.
Elle a envoyé chier le vendeur en lui disant d'aller rever plus loin avec son prix surévalué pour une
Maison qui en vaut pas la moitié.....
Prix final 160k....
Braquer le vendeur ? Et alors...rien a fiche....des maisons y'en a plein....
Des maisons y'en a plein, oui, surtout des bouzes ! alors quand tu en trouves une qui réunit (presque) tout tes critères, après avoir vu un bon nombre de m3rdes, tu réfléchis à 2 fois et t'envoie pas chier le vendeur, comme tu dis !
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#32 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 13:02

manou-chartres a écrit : Tout cela, ça reste de de la théorie, je m'explique :

Je suis BI.org depuis fin 2005, l'été 2009 je vends (correctement mais sans plus) mon appartement. Forte de cela je recherche une maison, à l'époque sur ce forum on prétendait pouvoir négocier entre 15 et 20%, que nénni, quand le bien tient la route, et je ne me suis intéressée qu'à ceux là, ça ne passait pas, mais alors pas du tout. Fin octobre 2009 j'ai acheté la maison dans laquelle je vis avec une négo de (seulement) 8%, bien loin des -15% proposés au départ ! J'avais le crâne bien bourré, je suis tombée de haut :cry:

Deux solutions : ou je suis mauvaise en négo, ce dont je doute (profession libérale dont la tchatche était la matière première) ou, comme indiqué plus haut, tout cela est de la théorie, voir du rêve (sauf si le vendeur est pris à la gorge, cela change tout, bien entendu)
Ca dépend, si tu négociais sur des maisons au juste prix qui semblaient (aux vendeurs) prêtes à partir à ce prix, inutile de négocier. Ce qui est au juste prix partira toujours, ça ne sert à rien de venir avec ses gros sabots avec dans l'idée de systématiquement tout négocier tel pourcentage en moins.

C'est quand un bien est au moins au même prix ou surcoté par rapport aux biens voisins qu'il faut tenter de négocier. Ou un bien qui est en vente et ne se vend pas (+ 6 mois), pour ça qu'il est important de surveiller le secteur/bien qui intéresse.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#33 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 13:03

caroline77 a écrit :
crispus a écrit : Un détail : dès votre entrée dans les lieux la première question que vous poseront ces nouveaux voisins c'est votre prix d'achat. Je ne sais pas si c'est spécifique à la France mais c'est d'un lourd... D'autant que ces personnes ne répondront généralement pas si vous répondez "et vous ?" :twisted:
Ca doit dépendre où, car je n'ai jamais eu droit à cette question.
Moi je leur demande leur prix d'achats aux vendeurs
Ils répondent c'est bien ils répondent pas tant pis on passe a autre chose
Si ya différence je demande de justifier celle ci comme en général c'est jamais justifiable on finit par demander une baisse de prix
Comme en général c'est aussi refuse je leur dis que je reviendrai dans quelques mois quand la crise les touchera a leur tour qu'on puisse discuter sur un prix plus humain comme de toute manière le bien est la depuis un moment en vente...
Soit ils râlent soit ils baissent, mais trop peu au regard de ce que c'est vraiment....
Jai arrêté de perdre du temps et de l'argent dans des visites inutiles a la papa pour se faire balader et pigeonnier
Maintenant c'est méthode bulldozer on rentre dedans et on perd moins de temps et de soucis
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#34 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 13:06

C'est parce que tu n'es pas un vrai acheteur, nuance importante.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#35 Message par manou-chartres » 06 nov. 2012, 13:10

caroline77 a écrit :C'est parce que tu n'es pas un vrai acheteur, nuance importante.
+1
"J'ai les goûts les plus simples du monde, je me contente du meilleur"

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#36 Message par mathilde » 06 nov. 2012, 13:34

des maisons y'en a plein
là je suis d'accord :D en revanche des emplacements qui VOUS conviennent, là, y'en a beaucoup moins ................. c'est tout le problème :lol:

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#37 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 13:37

caroline77 a écrit :C'est parce que tu n'es pas un vrai acheteur, nuance importante.
Ah parce que le vrai acheteur devrait faire son petit cuicui sans rien dire et se laisser pigeonner sans se révéler

Et bien non c'est fini ça, quand on va pour dépenser plus d'un million de francs dans une piaule on a le choix de dire ce qu'on veut, les vendeurs ont oublié que le vrai maitre c'est l'acheteur, eux ils vont rester avec leur taudis surévalué mais moi je peux passer a autre chose, j'ai encore cette liberté de libre arbitre

C'est pas parce qu'on est exigeant qu'on est un faux acheteur et que le docile est un vrai acheteur

Comme je l'ai dis le temps des visites a la papa qui servent a rien c'est fini
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#38 Message par Beuaaah » 06 nov. 2012, 13:42

Non, le vrai acheteur c'est celui qui va visiter des maisons susceptibles de lui plaire, à des prix sur lesquels il peut espérer une négo raisonnable. Aller visiter des "taudis" avec un budget inférieur de moitié au prix affiché, le tout en insultant le vendeur, ça s'appelle un hobby.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#39 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 13:44

mathilde a écrit :
des maisons y'en a plein
là je suis d'accord :D en revanche des emplacements qui VOUS conviennent, là, y'en a beaucoup moins ................. c'est tout le problème :lol:
Et on en revient que entre vendeur ou acheteur qui craquera la premier ?
Moi j'ai le temps, eux pas forcement, de toute manière les vendeurs de confort inutile de discuter eux ils te vendent la petite actuelle au prix de la'nouvelle plus grande...après ceux en vente contrainte on peut arriver a jouer plus gros.

Ça sert a rien de faire le gentil juste pour gagner une misérable baisse de 0,3%...en tout cas j'ai eu plus de rabais en faisant le doberman que le chaton
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#40 Message par Gei » 06 nov. 2012, 13:49

harmakhis a écrit : en tout cas j'ai eu plus de rabais en faisant le doberman que le chaton
Y'en a à qui ça prend toute une vie pour ne pas en arriver à cette conclusion évidente...

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#41 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 13:52

Beuaaah a écrit :Non, le vrai acheteur c'est celui qui va visiter des maisons susceptibles de lui plaire, à des prix sur lesquels il peut espérer une négo raisonnable. Aller visiter des "taudis" avec un budget inférieur de moitié au prix affiché, le tout en insultant le vendeur, ça s'appelle un hobby.

Et bien si mon hobby me permet de gagner 30% la ou un vrai acheteur aura 0,3% je serai heureux d'avoir été un joueur plutôt qu'un docile et gentil inoffensif "client"

Et après avoir fait le docile comme tout le monde je remarque que le hobby c'est surtout ce premier cas dans le cas du doberman je perds bien moins de temps et d'argent...

Après chacun sa méthode vous vouliez un exemple je vous donne le mien basé sur mon expérience c'est tout...
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#42 Message par caroline77 » 06 nov. 2012, 14:00

Ce que tu n'as pas l'air de piger, c'est que le bien que tu réussiras à acheter à - 30 %, c'est forcément un bien pourri dont personne ne voulait ou alors un bien avec un prix largement surcoté.

Pour ma part, un type qui me contacte pour me proposer un rabais sans même avoir visité la maison, pour moi c'est un guignol qui ne mérite même pas une réponse.

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#43 Message par Marek » 06 nov. 2012, 14:04

harmakhis a écrit :
Beuaaah a écrit :Non, le vrai acheteur c'est celui qui va visiter des maisons susceptibles de lui plaire, à des prix sur lesquels il peut espérer une négo raisonnable. Aller visiter des "taudis" avec un budget inférieur de moitié au prix affiché, le tout en insultant le vendeur, ça s'appelle un hobby.

Et bien si mon hobby me permet de gagner 30% la ou un vrai acheteur aura 0,3% je serai heureux d'avoir été un joueur plutôt qu'un docile et gentil inoffensif "client"

Et après avoir fait le docile comme tout le monde je remarque que le hobby c'est surtout ce premier cas dans le cas du doberman je perds bien moins de temps et d'argent...

Après chacun sa méthode vous vouliez un exemple je vous donne le mien basé sur mon expérience c'est tout...
Merci pour cet éclairage.
Cela vous a permis d'acheter combien de bien et avec quelles remises?

Beuaaah

Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#44 Message par Beuaaah » 06 nov. 2012, 14:06

harmakhis a écrit :
Beuaaah a écrit :Non, le vrai acheteur c'est celui qui va visiter des maisons susceptibles de lui plaire, à des prix sur lesquels il peut espérer une négo raisonnable. Aller visiter des "taudis" avec un budget inférieur de moitié au prix affiché, le tout en insultant le vendeur, ça s'appelle un hobby.

Et bien si mon hobby me permet de gagner 30% la ou un vrai acheteur aura 0,3% je serai heureux d'avoir été un joueur plutôt qu'un docile et gentil inoffensif "client"

Et après avoir fait le docile comme tout le monde je remarque que le hobby c'est surtout ce premier cas dans le cas du doberman je perds bien moins de temps et d'argent...

Après chacun sa méthode vous vouliez un exemple je vous donne le mien basé sur mon expérience c'est tout...
Tu le dis toi-même : avec les vendeurs de confort "ça sert à rien".
La différence n'est pas entre que tu joues le doberman ou le "chaton" (si jouer le chaton c'est être normalement poli), mais entre un vendeur de confort et un vendeur contraint, c'est tout.
Sinon, toi quand tu as acheté, tu as acheté à quel prix, pour quel prix affiché, et comment ?

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#45 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 14:12

caroline77 a écrit :Ce que tu n'as pas l'air de piger, c'est que le bien que tu réussiras à acheter à - 30 %, c'est forcément un bien pourri dont personne ne voulait ou alors un bien avec un prix largement surcoté.

Pour ma part, un type qui me contacte pour me proposer un rabais sans même avoir visité la maison, pour moi c'est un guignol qui ne mérite même pas une réponse.
Pour moi 300k ça fait presque deux millions de francs hé ho les mecs ça va bien c'est la seine et marne par Versailles!
Chacun sa valeur de l'argent...
Visiter un truc vendu 300k qui en valait 150 ya 10 ans que le type il fera suer le monde pour lacher 5k j'aurai perdu une demi journée du temps et du carburant

Ça suffit J'ai déjà fait ça avant comme tout le monde....mais ça c'était avant....

Les vendeurs sont des guignols économiquement irréalistes ? Je me conduis en acheteur irréaliste ( de leur réalité a eux )
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#46 Message par crispus » 06 nov. 2012, 14:20

Je vois que certains n'ont vraiment rien compris à la négo, c'est affligeant. :roll:

Allez, un petit cours de rattrapage en mp3 :
http://player.qobuz.com/#!/track/2757278
:mrgreen:

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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#47 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 14:22

Beuaaah a écrit :
harmakhis a écrit :
Beuaaah a écrit :Non, le vrai acheteur c'est celui qui va visiter des maisons susceptibles de lui plaire, à des prix sur lesquels il peut espérer une négo raisonnable. Aller visiter des "taudis" avec un budget inférieur de moitié au prix affiché, le tout en insultant le vendeur, ça s'appelle un hobby.

Et bien si mon hobby me permet de gagner 30% la ou un vrai acheteur aura 0,3% je serai heureux d'avoir été un joueur plutôt qu'un docile et gentil inoffensif "client"

Et après avoir fait le docile comme tout le monde je remarque que le hobby c'est surtout ce premier cas dans le cas du doberman je perds bien moins de temps et d'argent...

Après chacun sa méthode vous vouliez un exemple je vous donne le mien basé sur mon expérience c'est tout...
Tu le dis toi-même : avec les vendeurs de confort "ça sert à rien".
La différence n'est pas entre que tu joues le doberman ou le "chaton" (si jouer le chaton c'est être normalement poli), mais entre un vendeur de confort et un vendeur contraint, c'est tout.
Sinon, toi quand tu as acheté, tu as acheté à quel prix, pour quel prix affiché, et comment ?
Pour l'instant je suis locataire je n'ai donc pas de contraintes de revente
Pour l'instant la plus belle nego que j'ai eue c'est -80k au bout de quelques jours...
Je sais que chez moi c'est ou des bouses ou du surévalué de folie...
Mais ça ne plaisait pas a madame alors je continue
Maintenant j'ai dépassionné le truc je ne m'offusque plus j'en rate une c'est pas grave
Pas de coup de coeur avec moi ce ne sont que 4 murs et un toit
Moins jacheterait cher et plus jaurai de mobilité pro si besoin est
Parce qu'il faut y penser aussi l'immo cher pour le job c'est pas un cadeau si on doit changer
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#48 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 14:26

crispus a écrit :Je vois que certains n'ont vraiment rien compris à la négo, c'est affligeant. :roll:

Allez, un petit cours de rattrapage en mp3 :
http://player.qobuz.com/#!/track/2757278
:mrgreen:
Sinon pour négocier ya aussi la bâte de baseball on l'appelle " la négociatrice" :mrgreen:
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#49 Message par Hourvari » 06 nov. 2012, 14:27

caroline77 a écrit :C'est parce que tu n'es pas un vrai acheteur, nuance importante.
Elle dit ça car elle n'est pas encore un vrai vendeur, mais que ça commence à la titiller... 8)
Pour ma part, un type qui me contacte pour me proposer un rabais sans même avoir visité la maison, pour moi c'est un guignol qui ne mérite même pas une réponse.
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:arrow:
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Re: [Ask You] Comment négocier un prix d'achat immobilier ?

#50 Message par harmakhis » 06 nov. 2012, 14:52

caroline77 a écrit :Ce que tu n'as pas l'air de piger, c'est que le bien que tu réussiras à acheter à - 30 %, c'est forcément un bien pourri dont personne ne voulait ou alors un bien avec un prix largement surcoté.

Pour ma part, un type qui me contacte pour me proposer un rabais sans même avoir visité la maison, pour moi c'est un guignol qui ne mérite même pas une réponse.
Le jour ou je degotte une piaule en bon état a 50% de son prix sans travaux j'imagine même pas ta mauvaise foi...
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