Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4151 Message par ProfGrincheux » 02 mars 2019, 16:21

Vous avez raison. De plus beaucoup de ces facteurs sont spécifiques à Paris IM et leur conjonction semble bien caractériser l'exception immobilière parisienne.

J'aime bien votre devise et respecte infiniment celui qui a ciselé cet aphorisme.
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optimus maximus
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4152 Message par optimus maximus » 02 mars 2019, 16:34

Si dans certains quartiers de Paris le prix du m2 atteint les 20 000 euros en moyenne, ça n'a rien à voir avec la politique de logement de l'inutile Hidalgo.
Les économies occidentales se caractérisent par des excès de liquidité dont profitent essentiellement les plus aisées. Par ailleurs, la renommée de Paris attirent des acheteurs étrangers qui profitent davantage de ces excès de liquidité.
Un autre aspect est l'allongement des durées d'emprunt qui permet de soutenir le dynamisme du marché en petite couronne et dans les arrondissements non centraux de Paris. Les aides familiales sont également appréciables pour les ménages les plus jeunes.
C'est ça qui crée le marché immobilier à deux vitesses : à 10 km de la ceinture de Paris, les prix n'ont pas bougé en 5 ans voire même depuis 2006. Alors que les taux sont très bas et les politiques commerciales des banques assez laxistes...

Vincent92
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4153 Message par Vincent92 » 02 mars 2019, 20:11

ProfGrincheux a écrit :
02 mars 2019, 12:37
Si je comprends bien pour les flux, préemptions ~600 transactions ~36000. Ça ne nous donne pas le stock mais c'est deja bien. La politique de préemption de la Ville me semble succeptible d'avoir des effets long terme mais pas d'expliquer les fluctuations court/moyen terme amha. Il y a toutefois d'autres effets structurels qui me semblent bien plus puissants: foncier rare, taux bas et concentration des patrimoines.

Ca ne veut pas dire que j'approuve la politique logement de la Mairie de Paris que je ne suis pas en grand détail. Pour tout dire, il me semble que ses acteurs politiques visibles font beaucoup les malins en ce moment mais le feront un peu moins lors de soirées électorales à venir.
600 transactions ca a l'air faible puisque çela ne représente que 1-2% des transactions. Son idée de 30% de ne fera jamais en un jour donc c'est sûr qu'en zoomant sur 1 ou 2 ans on ne peut pas sentir l'impact d'une telle politique. Il ne faut pas s'intéresser au flux mais au stock pour le comprendre. Cette logique politique du "plus de logements sociaux possible à Paris" n'est pas nouvelle d'ailleurs. Elle a presque 20 ans. Si bien qu'on est aujourd'hui à 240 000 logements sociaux.
Maintenant, vous avez raison, c'est loin d'être le seul facteur.
Je suis en désaccord sur l'affirmation du fait que çela a un effet marginal. Je ne crois pas que l'effet est marginal même en 2019. Et cet effet va s'amplifier.
Encore une fois, 30% de logements sociaux c'est probablement entre 45 et 50% de parc locatif en social. C'est juste catastrophique pour la classe moyenne (puisqu'elle n'est pas la cible) et çela va créer une immobilité locative très importante mais il faut souvent attendre très longtemps pour qu'il y ait une prise de conscience.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4154 Message par ProfGrincheux » 03 mars 2019, 10:52

Les phénomènes d'excès de liquidité et de taux bas sont manifestement liés.

Je ne suis pas certain qu'on puisse parler d'excès de liquidité, d'abondance historique peut-être. L'excès se juge par rapport à la situation des zones économiques couvertes par le panier de monnaies considéré. Il n'est pas impossible qu'une politique moins accommodante de la BCE ait mis l'ensemble de la zone Euro au tapis.

Ca a donné lieu à une hausse relative du prix de (presque) toutes les classes d'actifs mobiliers et immobiliers , ce qui en effet est favorable aux classes aisées, tant que ça ne baisse pas. Mais il y a bien d'autres mécanismes à l'œuvre qui les favorisent.

Ceci dit entre le 80e et le 99e décile de revenus & patrimoine (ce serait ma définition de l'aisance et je fais partie de ces classes), le flux de redistribution de revenus par la fiscalité et les prélèvements sociaux vers les classes moins favorisées est assez considérable. Je n'en conteste pas le principe. La détermination de l'ampleur du flux, l'éxécution et la gestion des effets indirects (en fait surtout la gestion des effets économiques indirects) forment l'un des problèmes de gestion majeurs que rencontrent les démocraties occidentales. Ce qui est vraiment efficace, et notamment l'optimisation fiscale, la vraie, pas la défiscalisation à la française ni les petites magouilles, n'est pas encore assez bon marché pour ces classes. Mais c'est OK pour le 995e centile. C'est grosso modo la thèse du livre de Piketty. Et si on y regarde bien seuls les conflits mondiaux ont détruit assez de valeur pour remettre les pendules à l'heure.

Pour finir sur une note optimiste du moins pour les fans de Piketty, risquons une hypothèse. Au fond la baisse du rendement du locatif privé, par exemple la rentabilité brute a 4% dans les grandes villes, n'est elle pas une sorte de mécanisme non fiscal de redistribution des revenus?
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4155 Message par wasabi » 03 mars 2019, 11:39

ProfGrincheux a écrit :
02 mars 2019, 16:21
Vous avez raison. De plus beaucoup de ces facteurs sont spécifiques à Paris IM et leur conjonction semble bien caractériser l'exception immobilière parisienne.
Surtout cette volonté politique de ne rien faire pour corriger la donne, voire l'accentuer (taux de logement sociaux SRU qui a augmenté)

C'est quand même incroyable de se dire qu'on a un stock de logement à Paris IM pour lequel on se débrouille qu'il augmente très peu par l'apport de neuf, en rendant les tours improbables à cause de leur législation qui rend les charges trop coûteuses et des permis qui les refusent hors certains endroits, les destructions de vieux bâtiments inutiles par intérêt culturel ou pire parce qu'ils sont classés (il y a des trucs en dehors des journées du patrimoine on se demande à quoi ça sert), et le foncier disponible on se débrouille pour que personne n'ait intérêt à le transformer en logement (contrairement à une légende urbaine, du foncier il y en a à Paris, entre la surface bitumée par unité de surface qui est supérieure aux autres métropoles mondiales, la quantité d'espace verts inutiles (il y a des cimetières et des hippodromes à Paris ! Il serait urgent de les délocaliser en banlieue), voire utile mais complètement aberrant pour la surface de foncier bien placés qu'ils occupent par rapport à leur utilité de loisir (deux bois dans Paris IM, quel délire ! Un parc au milieu de la porte Maillot !), la pléthore de parcs privés dans les hôtels particuliers...

Bref ont fait tout pour que le stock n'augmente pas par production.

Et dans le même temps, on a une politique qui incite à restreindre le stock disponible pour la location et la vente.
-une politique débutée sous Chirac pour transformer des logements en bureaux, destruction du stock
-de mémoire 10% des logements vacants, c'est à dire un taux digne des endroits peu demandés en France. Stock hors marché
-de mémoire 10% de résidences secondaires, c'est à dire un taux digne des endroits touristiques et sans activité économique importante en France. Stock hors marché.
-une part grandissante du stock qui part dans le social et n'est plus dans le marché
-une politique de revalorisation des baux automatiques incohérente avec les évolutions du marché locatif et de protections des locataires qui fait que passé un certains âge les locataires sont invirables avec des loyers pourtant hors marché, et que les locataires qui sont dans des biens possédés par des personnes morales plutôt que physiques sont aussi invirables avec des loyers hors marché. Stock hors marché.
-une augmentation très importante du prix du foncier qui fait que les propriétaires occupant ne peuvent souvent pas vendre pour acheter plus grand car leurs revenus ne sont pas en adéquation avec le marché, ils ne pourraient déjà pas s'acheter le bien dans lequel ils vivent au prix actuel. Donc à moins de partir pour la province / banlieue ou de décéder, ils sont bloqués. Stock hors marché.

Au final le stock disponible sur le marché pour l'achat/ vente et les nouveaux baux est ridicule et créé une offre fortement insuffisante. Et c'est l'offre qui fixe le prix, pour la demande c'est marche ou crève. Le seul frein c'est la solvabilité des demandeurs et on a mis en place les politiques pour que ce frein soit le moins puissant (exonération de donations anticipée, taux d'intérêts bas, suppression de l'apport minimum en %, rallongement de la durée des emprunts....)

Des politiques et des journalistes l'ont forcément vu aussi.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4156 Message par lecriminel » 03 mars 2019, 12:03

ProfGrincheux a écrit :
03 mars 2019, 10:52
Pour finir sur une note optimiste du moins pour les fans de Piketty, risquons une hypothèse. Au fond la baisse du rendement du locatif privé, par exemple la rentabilité brute a 4% dans les grandes villes, n'est elle pas une sorte de mécanisme non fiscal de redistribution des revenus?
non, en considerant le bailleur comme le riche et le locataire comme le pauvre,
ce dernier continue à payer la même somme: le loyer qui suit l'inflation.
La difference est le prix payé à un autre riche lors de l'achat, qui est compensé par la banque (baisse des taux), la banque elle-même n'etant pas impactée (baisse des taux de la banque centrale)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4157 Message par ProfGrincheux » 03 mars 2019, 13:56

Objection intéressante et pas fausse.

Mais je trouve qu'elle est un peu trop simple et que la réalité recèle plus de complexité.

Il y a quand même une difference entre personnes aisées (80e décile) classes moyennes non pauvres (60e) et vrais riches (99e decile ou meme 995e centile). Le proprietaire-bailleur français se recrute, me semble-t'il, entre le 60e et le 99e décile (je ne suis pas propriétaire-bailleur, j'en ai eu la possibilité concrète récemment et ne l'ai pas trouvée assez attrayante, les dispositions introduites par la loi ALUR ayant donné le coup de grâce à mes vélléités.).

Ce n'est pas immédiat quand je paye un crédit immobilier et son assurance que je paye directement un (vrai) riche. C'est assez indirect. Je paye directement une banque de détail et une société d'assurances dont seul l'état major et certains actionnaires sont riches. Et encore il n'y en pas beaucoup dans la branche régionale d'une banque mutualiste. Evidemment cette banque de détail subventionne en quelque sorte la banque d'affaires qui lui est attachée et dont il faut régulièrement éponger les pertes puisque les gains de son activité sont allés aux vrais riches. Elle consomme aussi divers biens et services, créant une activité économique dont profitent les dirigeants et actionnaires des sociétés impliquées.

C'est le capitalisme moderne et il n'est pas vrai qu'il tourne au bénéfice exclusif des (vrais) riches. On est en droit de trouver qu'ils en tirent aujourd'hui bien trop de valeur pour le service qu'ils sont supposés rendre à l'économie. Il a cependant existé des variantes de ce capitalisme qui permettaient un certain progrès social. Et la version courante va devoir muter, elle ne pourra pas gérer les crises économiques sociales écologiques et géopolitiques qui viennent.

Ça peut parfaitement devenir pire, d'ailleurs.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4158 Message par Vincent92 » 02 avr. 2019, 11:36

Le loyer parisien moyen atteint 1079 euros pour seulement 31 m²

Louer à Paris coûte de plus en plus cher. Le loyer moyen charges comprises s’élève à 1079 euros en moyenne, selon une étude de Locservice, spécialiste de la location et de la colocation entre particuliers. Un prix élevé sachant qu’en moyenne, les candidats locataires disposent d’un budget de 997 euros par mois, signe d’un marché très tendu. Il est quasiment deux fois plus élevé que le prix moyen en province (575 euros) et nettement plus élevé qu’en Grande Couronne (755 euros) et en Petite Couronne (904 euros).
Avec 1079 euros de loyer, vous pouvez espérer loger dans un studio de 31 m². Une location dans la capitale coûte donc 35,13 euros le mètre carré. Un chiffre en hausse de 3,13% par rapport à 2017.
Enfin, 44% des locataires sont des femmes (avec un budget moyen de 879 euros par mois), 32% sont des hommes (907 euros de budget) et 24% sont des couples (1341 euros de budget). «Deux tiers des candidats locataires cherchant un logement dans la capitale y habitent déjà, ils ne changent donc pas de ville» précise Richard Horbette, fondateur de Locservice.
Source : https://immobilier.lefigaro.fr/article/ ... b43d16f3d/
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4159 Message par Vincent92 » 02 avr. 2019, 11:44

ProfGrincheux a écrit :Il y a quand même une difference entre personnes aisées (80e décile) classes moyennes non pauvres (60e) et vrais riches (99e decile ou meme 995e centile). Le proprietaire-bailleur français se recrute, me semble-t'il, entre le 60e et le 99e décile (je ne suis pas propriétaire-bailleur, j'en ai eu la possibilité concrète récemment et ne l'ai pas trouvée assez attrayante, les dispositions introduites par la loi ALUR ayant donné le coup de grâce à mes vélléités.).
La richesse n'est pas seulement une question de revenu/de flux c'est avant tout une question de patrimoine/stock.
La façon de poser tes hypothèses est donc erronée.
Ce n'est pas immédiat quand je paye un crédit immobilier et son assurance que je paye directement un (vrai) riche. C'est assez indirect. Je paye directement une banque de détail et une société d'assurances dont seul l'état major et certains actionnaires sont riches. Et encore il n'y en pas beaucoup dans la branche régionale d'une banque mutualiste. Evidemment cette banque de détail subventionne en quelque sorte la banque d'affaires qui lui est attachée et dont il faut régulièrement éponger les pertes puisque les gains de son activité sont allés aux vrais riches. Elle consomme aussi divers biens et services, créant une activité économique dont profitent les dirigeants et actionnaires des sociétés impliquées.
Tout dépend de quelle somme on parle. Si tu paies 200k€ pour acheter un bien à un vendeur qui a encore du crédit à rembourser, cela ne va pas le faire devenir riche. Si tu paies 700k€ à un vendeur qui n'a plus de crédit, il devient finalement relativement riche de fait.
Après, il faut bien faire la distinction entre richesse et confort/opulence/indécence/possibilité/valeur/profitabilité : Un propriétaire qui a un 3 pièces sans crédit à Paris dont le prix est de 700k€ est plus riche qu'un propriétaire qui a une maison en province à 300k€. Mais, concrètement, il n'a pas franchement un meilleur niveau de vie si le reste des revenus est égal par ailleurs.
Bref, présenter la richesse (et tout l’imaginaire qu'on peut y associer) suivant un revenu me parait un biais énorme. Biais complètement défavorable aux métropolitains d'ailleurs.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4160 Message par alpha2 » 02 avr. 2019, 12:39

Hier, le 20h de TF1 annonçait le franchissement du seuil des 10.000€ / m² à Paris. Je ne sais pas quelle est leur source...

Suivi bien sûr du traditionnel couplet sur "qu'est-ce qu'on peut bien acheter avec le budget moyen d'un acheteur en France, qui est de 186.000€ ?".

Réponse du spécialiste immobilier de TF1 : vous pouvez acheter un 2 pièces de 18m² à Paris. :lol:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4161 Message par canti » 02 avr. 2019, 15:00

optimus maximus a écrit :
02 mars 2019, 16:34
Si dans certains quartiers de Paris le prix du m2 atteint les 20 000 euros en moyenne, ça n'a rien à voir avec la politique de logement de l'inutile Hidalgo.
Les économies occidentales se caractérisent par des excès de liquidité dont profitent essentiellement les plus aisées. Par ailleurs, la renommée de Paris attirent des acheteurs étrangers qui profitent davantage de ces excès de liquidité.
Un autre aspect est l'allongement des durées d'emprunt qui permet de soutenir le dynamisme du marché en petite couronne et dans les arrondissements non centraux de Paris. Les aides familiales sont également appréciables pour les ménages les plus jeunes.
C'est ça qui crée le marché immobilier à deux vitesses : à 10 km de la ceinture de Paris, les prix n'ont pas bougé en 5 ans voire même depuis 2006. Alors que les taux sont très bas et les politiques commerciales des banques assez laxistes...
Quand tu sais que le prix moyen en 2016 était de 23ke à Londres (Maintenant 13K€). Tu peux penser que Paris peut rattraper Londres voire le dépasser d'ici 1 à 2 ans. et atteindre peut être les 15ke.

"pour les 10 kms de la ceinture de Paris" ça c'est pas tout à fait vrai, les villes de zone 4 avec une bonne qualité de vie et les transports à promiximité ont augmenté. Je prends le cas de Saint Gratien dans le 95. Un appartement dans du récent s'affiche maintenant entre 4.2 et 4.5 ke le m2 alors qu'on était à 3.5/3.6 le m², il y a 3 ans. Ok, ça monte moins vite que Paris mais ça augmente tout de même.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4162 Message par Ben92 » 02 avr. 2019, 16:02

canti a écrit :
02 avr. 2019, 15:00
"pour les 10 kms de la ceinture de Paris" ça c'est pas tout à fait vrai, les villes de zone 4 avec une bonne qualité de vie et les transports à promiximité ont augmenté. Je prends le cas de Saint Gratien dans le 95. Un appartement dans du récent s'affiche maintenant entre 4.2 et 4.5 ke le m2 alors qu'on était à 3.5/3.6 le m², il y a 3 ans. Ok, ça monte moins vite que Paris mais ça augmente tout de même.
Et que dire de Saint-Germain-en-Laye dans le 78, en bout de ligne de RER A... Pour un T2 dans le récent de standing "normal", pour être à moins de 10 minutes à pied de la gare c'est 8000€/m2. (Cherchez, vous verrez)
Versailles j'en parle même pas.
Dans mon quartier à Boulogne Nord, les T2 dans le récent avec balcon, parking sont à 11-12 k€ du m2.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4163 Message par ignatius » 02 avr. 2019, 17:16

alpha2 a écrit :
02 avr. 2019, 12:39
Réponse du spécialiste immobilier de TF1 : vous pouvez acheter un 2 pièces de 18m² à Paris. :lol:
C'est vrai, ça existe un t2 de 18 m2 ??? :shock:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4164 Message par kamoulox » 02 avr. 2019, 17:17

ignatius a écrit :
02 avr. 2019, 17:16
alpha2 a écrit :
02 avr. 2019, 12:39
Réponse du spécialiste immobilier de TF1 : vous pouvez acheter un 2 pièces de 18m² à Paris. :lol:
C'est vrai, ça existe un t2 de 18 m2 ??? :shock:
Oui. Un chiotte/salon/sam/sdb et une chambre :lol:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4165 Message par ProfGrincheux » 02 avr. 2019, 17:57

Vincent92 a écrit :
02 avr. 2019, 11:44
La richesse n'est pas seulement une question de revenu/de flux c'est avant tout une question de patrimoine/stock.
La façon de poser tes hypothèses est donc erronée.
erronée je ne sais pas. Arbitraire peut être. Imprécise, sans doute. Je n'ai pas précisé si je parlais de decile de revenu et decile de patrimoine. Les deux sont corrélés, les gros patrimoines étant moins stériles en revenus.
Ce n'est pas immédiat quand je paye un crédit immobilier et son assurance que je paye directement un (vrai) riche. C'est assez indirect. Je paye directement une banque de détail et une société d'assurances dont seul l'état major et certains actionnaires sont riches. Et encore il n'y en pas beaucoup dans la branche régionale d'une banque mutualiste. Evidemment cette banque de détail subventionne en quelque sorte la banque d'affaires qui lui est attachée et dont il faut régulièrement éponger les pertes puisque les gains de son activité sont allés aux vrais riches. Elle consomme aussi divers biens et services, créant une activité économique dont profitent les dirigeants et actionnaires des sociétés impliquées.
Tout dépend de quelle somme on parle. Si tu paies 200k€ pour acheter un bien à un vendeur qui a encore du crédit à rembourser, cela ne va pas le faire devenir riche. Si tu paies 700k€ à un vendeur qui n'a plus de crédit, il devient finalement relativement riche de fait.
Après, il faut bien faire la distinction entre richesse et confort/opulence/indécence/possibilité/valeur/profitabilité : Un propriétaire qui a un 3 pièces sans crédit à Paris dont le prix est de 700k€ est plus riche qu'un propriétaire qui a une maison en province à 300k€. Mais, concrètement, il n'a pas franchement un meilleur niveau de vie si le reste des revenus est égal par ailleurs.
Bref, présenter la richesse (et tout l’imaginaire qu'on peut y associer) suivant un revenu me parait un biais énorme. Biais complètement défavorable aux métropolitains d'ailleurs.
c'est à la banque que je paye le crédit pas au proprio dont j'achète le bien....

Mettons que c'est à celui ci.

Si je paye 700k pour un bien à son proprio qui n'a plus de credit celui ci n'était peut être pas riche mais aisé. C'est absolument certain pour moi. Même si ce bien n'était qu'un t3 à paris. La personne en question peut prendre ses 700k, en placer 500 à 4% dans des scpi, s'acheter une chouette maison à 200 et vivre plutôt confortablement dans un coin sympa pas trop cher. Si elle trouve un boulot correct même pas trop payé ou qu'elle jouit d'une pension de retraite modeste, encore mieux. Faut pas aimer le luxe mais si on ne vend pas de part, tvb. On peut considérer que la personne qui est dans un t3 à 700k à Paris cherche à devenir un rentier aisé et pour cela a accumuler du patrimoine. Alors si le t3 à paris baisse de 50% ca fera mal mais il est impossible d'accumuler rapidement du patrimoine sans prendre des risques importants sauf justement à être déjà riche.

Le seuil isf était 1.3 M de patrimoine avec abattement pour la résidence principale. La, effectivement, les trains de vie sont plus confortables. Mais peut on parler de richesse?

Une définition possible de la richesse est quand on vit largement avec la moitie de ses revenus net d'inflation de sorte que le patrimoine augmente sans le moindre effort. Avec 5M pour un menage c'est bon. On peut dépenser 100k/an tranquille.

Il y aussi un biais qui est l'age. Un ménage à 3k/mois + 100k de patrimoine ne signifie pas la même chose à 25 ans, à 35 ans, à 50 ans ou à 70 ans. A 25 ans un tel ménage est aisé.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4166 Message par castralroc » 02 avr. 2019, 22:27

Hello

Comme tout le monde je me pose la question d'un investissement locatif dans notre belle capitale.

Seulement, les rendements sont médiocres. C'est un fait.

Reste la possibilité d'une plus-value forte à la revente.


Problème : un studio de 23 m2 peut se vendre 270 000 euros dans le 12ème arrondissement, un des moins chers de la capitale.

Peut-on raisonnablement penser que d'ici 5-6 ans, un appartement de ce type pourrait se vendre 100 000 euros plus cher, si on raisonne
en fonction de la hausse des prix parisiens de 2017-2018 ?
Ca semble complètement déraisonnable d'atteindre les 350 000 euros pour un minuscule studio de 23 m2... encore
plus dans un arrondissement comme le 12ème qui n'est pas non plus le plus huppé de la capitale.
Or, vu les rendements médiocres, vu le plafonnement des loyers, vu les taxes sur la PV.. la seule solution pour une opération rentable
c'est qu'un bien de ce type prenne au moins 80 000 en 5 ans. Sinon il vaut mieux placer tout ça dans une SCPI...

Alors, à vos claviers ! Investissement locatif à Paris, encore intéressant?

Vincent92
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4167 Message par Vincent92 » 02 avr. 2019, 23:46

Quelques réflexions : Les loyers ne sont pas plafonnés à Paris depuis fin 2017. Comme sur beaucoup d'autres sujets (airbnb par exemple) la mairie a perdu en justice.
Même s'il est probable qu'il soit remis en place avec ELAN vu l'étiquette de la mairie. Par contre, rien ne dit qu'il n'y ait pas un angle d'attaque possible en justice.
Quelle SCPI assure 4% net après impôts? (en prenant en compte les frais de frottement, impôts, délais de carence,...)
Quelle taux de crédit obtient on avec l'achat de SCPI?
Si j'emprunte la totalité des 270k€ dont 20k de travaux et que je revend 10% plus cher au bout de 5 ans tout en louant 750€ en LMNP sur la période, quel est le rendement?
Une SCPI qui sert un rendement de 4% ne permet même pas d'avoir 70k€ en 5 ans. J'imagine donc que tu te places dans le cas d'un nouveau bailleur (quelqu'un qui doit payer les frais d'entrée). Ce n'est pas du tout représentatif des bailleurs parisiens.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4168 Message par ProfGrincheux » 03 avr. 2019, 00:31

Tout le monde ne peut pas envisager d'acheter de l'immobilier locatif parisien.....

Quant à acheter sur 5 ans pour engranger une eventuelle plus-value c'est franchement osé. Mais on ne peut qu'encourager le remarquable patriotisme d'un compatriote qui souhaite payer 36.2% de sa PV, 8% du bien en fdn l'imposition et les PS sur ses revenus fonciers pour aider le gouvernement à augmenter les fonctionnaires, accepter en bloc les revendications sociales des GJ tout en réduisant les déficits publics.

Pour faire pire, il faut acheter des scpi en usufruit dans son patrimoine personnel.
Acheter des scpi pour 5 ans, c'est pas très malin non plus d'ailleurs.

En 20 ans, surtout en empruntant la somme, l'affaire pourrait être excellente, chi lo sa.

Celà dit les facteurs qui alimentent la hausse ne semblent pas devoir disparaître à court terme ni à moyen terme.
Ignorés: Manfred, titano.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4169 Message par Ben92 » 03 avr. 2019, 10:00

castralroc a écrit :
02 avr. 2019, 22:27
Problème : un studio de 23 m2 peut se vendre 270 000 euros dans le 12ème arrondissement, un des moins chers de la capitale.
Peut-on raisonnablement penser que d'ici 5-6 ans, un appartement de ce type pourrait se vendre 100 000 euros plus cher, si on raisonne
en fonction de la hausse des prix parisiens de 2017-2018 ?
Ca semble complètement déraisonnable d'atteindre les 350 000 euros pour un minuscule studio de 23 m2... encore
plus dans un arrondissement comme le 12ème qui n'est pas non plus le plus huppé de la capitale.
Or, vu les rendements médiocres, vu le plafonnement des loyers, vu les taxes sur la PV.. la seule solution pour une opération rentable
c'est qu'un bien de ce type prenne au moins 80 000 en 5 ans. Sinon il vaut mieux placer tout ça dans une SCPI...
Alors, à vos claviers ! Investissement locatif à Paris, encore intéressant?
En 2000, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 100k€.
En 2010, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 200k€.
En 2015, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 270k€.
Et pourtant, il est bel et bien à 270k€.
Alors si 350k€ paraissent déraisonnables aujourd'hui, ledit studio peut fort bien les valoir en 2025.
La question du rendement locatif est anecdotique car dans ce genre d'investissement l'essentiel du gain se fait en plus-value à la revente, et non avec les loyers encaissés.
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4170 Message par goinfrimmo » 03 avr. 2019, 10:14

En effet, tout est possible, même l'inimaginable.
Image

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4171 Message par lecriminel » 03 avr. 2019, 10:28

castralroc a écrit :
02 avr. 2019, 22:27
Hello

Comme tout le monde je me pose la question d'un investissement locatif dans notre belle capitale.

Seulement, les rendements sont médiocres. C'est un fait.
en période d'helicopter money, ce n'est pas le rendement qui importe, c'est la faiblesse du risque.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4172 Message par Vincent92 » 03 avr. 2019, 10:36

goinfrimmo a écrit :
03 avr. 2019, 10:14
En effet, tout est possible, même l'inimaginable.
Image
Et cela te permettrait de devenir propriétaire (car l'horloge tourne, on n'est pas solvable éternellement) :mrgreen: . Comme dirait jean claude duss :

Modifié en dernier par Vincent92 le 03 avr. 2019, 10:39, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4173 Message par alpha2 » 03 avr. 2019, 10:39

Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 10:00
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)
La valeur d'un bien, c'est celle à laquelle on arrive à le vendre, pas celle dont on rêve en se rasant.

Il me semble que tu n'es pas parvenu à vendre à 270K il y a quelques mois... Et tu viens affirmer sans sourciller qu'il vaut 300K aujourd'hui. :lol:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4174 Message par dioubiban » 03 avr. 2019, 10:42

alpha2 a écrit :
03 avr. 2019, 10:39
Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 10:00
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)
La valeur d'un bien, c'est celle à laquelle on arrive à le vendre, pas celle dont on rêve en se rasant.

Il me semble que tu n'es pas parvenu à vendre à 270K il y a quelques mois... Et tu viens affirmer sans sourciller qu'il vaut 300K aujourd'hui. :lol:
C'est le syndrome mimilien...
Cela dit je lui souhite un crash de l'immobilier boulbilien... Ca lui permettrait de se loger dans beaucoup plus grand pour beaucoup moins cher et de commencer à envisager une vie urbaine épanouie avec une petite pépé sympa faite de sorties et de pleins de trucs.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4175 Message par optimus maximus » 03 avr. 2019, 10:59

alpha2 a écrit :
03 avr. 2019, 10:39
Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 10:00
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)
La valeur d'un bien, c'est celle à laquelle on arrive à le vendre, pas celle dont on rêve en se rasant.

Il me semble que tu n'es pas parvenu à vendre à 270K il y a quelques mois... Et tu viens affirmer sans sourciller qu'il vaut 300K aujourd'hui. :lol:
C'est surtout qu'il lui faudrait environ 300 k€ pour acquérir 20 m2 supplémentaires dans le coin si son appartement valait 400 k€.
C'est 1500 euros de mensualité par mois. Si en plus, il n'avait pas fini de rembourser son crédit, il lui faudrait bien a minima 2000 euros pour avoir un bien plus grand.
Est-ce raisonnable ?

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...qu

#4176 Message par castralroc » 03 avr. 2019, 12:13

Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 10:00

En 2000, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 100k€.
En 2010, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 200k€.
En 2015, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 270k€.
Et pourtant, il est bel et bien à 270k€.
Alors si 350k€ paraissent déraisonnables aujourd'hui, ledit studio peut fort bien les valoir en 2025.
La question du rendement locatif est anecdotique car dans ce genre d'investissement l'essentiel du gain se fait en plus-value à la revente, et non avec les loyers encaissés.
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)
Excellente comparaison que je comprends tout à fait.. sauf que le Sky a l’air plus très loin non?

Je veux dire. Imaginons que seul les couples de cadre très aisés puissent acheter à paris. Sincèrement, même un très aisé se demandera forcément si il est bon d’acheter un 24 m2 à 400K
Avec 400 k on fait tellement de choses : voyages , loisirs assurances vies fond euros pépère, travaux dans sa RP..
Les salaires n’augmentent pas de 60 % en 5 ans meme chez les cadres très aisés. Il y a donc un soucis. A titre perso j’ai du mal a Imaginer un 24m2 à 400 000 euros dans le 12 eme...et je gagne très bien ma vie ( 150 a 180K annuel )
Pour moi mettre 400K dans un si petit trou à rat, c’est vraiment du gâchis.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...qu

#4177 Message par Vincent92 » 03 avr. 2019, 12:17

castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 12:13
Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 10:00

En 2000, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 100k€.
En 2010, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 200k€.
En 2015, il aurait paru déraisonnable que ce studio atteigne un jour 270k€.
Et pourtant, il est bel et bien à 270k€.
Alors si 350k€ paraissent déraisonnables aujourd'hui, ledit studio peut fort bien les valoir en 2025.
La question du rendement locatif est anecdotique car dans ce genre d'investissement l'essentiel du gain se fait en plus-value à la revente, et non avec les loyers encaissés.
Je me pose la même question pour mon T1 à Boulogne acheté 244k€ en 2016, et qui vaut déjà près de 300k€ aujourd'hui, à croire les annonces.
Et pourquoi pas 400k€ demain ? Sky is the limit. 8)
Excellente comparaison que je comprends tout à fait.. sauf que le Sky a l’air plus très loin non?

Je veux dire. Imaginons que seul les couples de cadre très aisés puissent acheter à paris. Sincèrement, même un très aisé se demandera forcément si il est bon d’acheter un 24 m2 à 400K
Avec 400 k on fait tellement de choses : voyages , loisirs assurances vies fond euros pépère, travaux dans sa RP..
Les salaires n’augmentent pas de 60 % en 5 ans meme chez les cadres très aisés. Il y a donc un soucis. A titre perso j’ai du mal a Imaginer un 24m2 à 400 000 euros dans le 12 eme...et je gagne très bien ma vie ( 150 a 180K annuel )
Pour moi mettre 400K dans un si petit trou à rat, c’est vraiment du gâchis.
Je trouve aussi que c'est du gâchis. Surtout quand tu peux avoir moins cher sans spécialement t'éloigner énormément. C'est objectivement de moins en moins intéressant de rester dans Paris IM pour un achat, surtout pour une résidence principale (car les prix montent et la qualité de vie baisse plus que dans d'autres endroits).
Et pourtant il y a bien déjà aujourd'hui des acheteurs pour 24m2 à 400k€. Pas dans le 12ième mais ca existe déjà. Il existe même plus cher que ca. Donc, en théorie, on peut tout à fait imaginer qu'il y ait des acheteurs à ce prix dans le 12ième dans xx années.
Je ne dis pas que ca sera le cas. Peut être qu'au contraire le prix va baisser. Mais, en tout cas, c'est une possibilité.
Ben92 a raison de dire que, déjà en 2010, beaucoup estimaient que le prix ne pouvait plus monter et même avant. Il oublie tout de même de dire que les taux ont fortement baissés sur la période. On peut expliquer ces hausses à posteriori par une combinaison de facteurs.
Et, il peut y avoir d'autres mécanismes dans le futur qui font que les prix continuent de monter. Par exemple, la mairie de Paris est en train de diminuer le foncier privé (par préemption notamment), il y a donc besoin de moins d'acheteurs. Or, seuls les acheteurs les plus riches et motivés comptent dans un système de marché.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4178 Message par dioubiban » 03 avr. 2019, 13:29

l'immobiler est un collatéral au quantitative easing...
Volem rien foutre al pais.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4179 Message par alexlyon » 03 avr. 2019, 13:33

Vous parlez d'immobilier locatif.
Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ?
Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...qu

#4180 Message par Ben92 » 03 avr. 2019, 13:40

castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 12:13
Sincèrement, même un très aisé se demandera forcément si il est bon d’acheter un 24 m2 à 400K
S'il pense qu'il peut le revendre 600K 5 ans plus tard, oui c'est bon d'acheter, et il l'achètera.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...qu

#4181 Message par dioubiban » 03 avr. 2019, 14:03

Ben92 a écrit :
03 avr. 2019, 13:40
castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 12:13
Sincèrement, même un très aisé se demandera forcément si il est bon d’acheter un 24 m2 à 400K
S'il pense qu'il peut le revendre 600K 5 ans plus tard, oui c'est bon d'acheter, et il l'achètera.
ben non… parce qu'une des bases de la gestion c'est de diversifier les risques.. donc avec un smic bullimo 400k ça représente une belle somme.. donc on les engage pas comme ça.
si on est absolument sur de faire +50% de renta brute sur 5 ans alors oui ça se joue puisqu'en bourse on est pas sur d'y arriver…
Par contre si on pense que ça va le faire.. ben logiquement on va préférer diversifier… (rappel : air liquide sur 5 ans c'est +45% et ça verse des dividendes…) donc ça s'arbitre hein..
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4182 Message par goinfrimmo » 03 avr. 2019, 14:20

dioubiban a écrit :
03 avr. 2019, 13:29
l'immobiler est un collatéral au quantitative easing...
Exactement. Les estimations précédentes ne disent pas précisément de quelle monnaie il s'agit (cf. Bolivar vénézuélien). Je préférerais plutôt des estimations en onces d'or physique.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4183 Message par castralroc » 03 avr. 2019, 14:22

alexlyon a écrit :
03 avr. 2019, 13:33
Vous parlez d'immobilier locatif.
Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ?
Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers.


Certes mais on ne peut plus augmenter les loyers à Paris le plafonnement est de retour dès le premier trimestre 2019 je ne sais pas si vous suivez l’actualité…

Les loyers sont totalement decorrélés des mensualite d’un crédit..

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4184 Message par Vincent92 » 03 avr. 2019, 14:32

castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 14:22
alexlyon a écrit :
03 avr. 2019, 13:33
Vous parlez d'immobilier locatif.
Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ?
Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers.


Certes mais on ne peut plus augmenter les loyers à Paris le plafonnement est de retour dès le premier trimestre 2019 je ne sais pas si vous suivez l’actualité…

Les loyers sont totalement decorrélés des mensualite d’un crédit..
Comme déjà dit plus haut, il faut faire très attention avec l'actualité et les effets d'annonces. L'historique montre qu'ils se font sans arrêt contredire en justice, sur un peu près tous les sujets.
Et, quand bien même, les loyers n'ont pas vraiment baissés entre 2015 et 2017.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4185 Message par Gpzzzz » 03 avr. 2019, 17:25

Vincent92 a écrit :
03 avr. 2019, 14:32
castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 14:22
alexlyon a écrit :
03 avr. 2019, 13:33
Vous parlez d'immobilier locatif.
Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ?
Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers.


Certes mais on ne peut plus augmenter les loyers à Paris le plafonnement est de retour dès le premier trimestre 2019 je ne sais pas si vous suivez l’actualité…

Les loyers sont totalement decorrélés des mensualite d’un crédit..
Comme déjà dit plus haut, il faut faire très attention avec l'actualité et les effets d'annonces. L'historique montre qu'ils se font sans arrêt contredire en justice, sur un peu près tous les sujets.
Et, quand bien même, les loyers n'ont pas vraiment baissés entre 2015 et 2017.
nan l'interdiction d augmenter les loyers a sa guise ca date de la loi ALUR et ca n a jamais été contredit par la justice...

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4186 Message par Vincent92 » 03 avr. 2019, 18:35

Gpzzzz a écrit :
03 avr. 2019, 17:25
Vincent92 a écrit :
03 avr. 2019, 14:32
castralroc a écrit :
03 avr. 2019, 14:22
alexlyon a écrit :
03 avr. 2019, 13:33
Vous parlez d'immobilier locatif.
Pour mémoire, quelle est la longueur des files de candidats dans les halls d'immeuble, aux concours de location à Paris ?
Il y a moyen d'augmenter beaucoup les loyers.


Certes mais on ne peut plus augmenter les loyers à Paris le plafonnement est de retour dès le premier trimestre 2019 je ne sais pas si vous suivez l’actualité…

Les loyers sont totalement decorrélés des mensualite d’un crédit..
Comme déjà dit plus haut, il faut faire très attention avec l'actualité et les effets d'annonces. L'historique montre qu'ils se font sans arrêt contredire en justice, sur un peu près tous les sujets.
Et, quand bien même, les loyers n'ont pas vraiment baissés entre 2015 et 2017.
nan l'interdiction d augmenter les loyers a sa guise ca date de la loi ALUR et ca n a jamais été contredit par la justice...
On ne parlait pas des règles à la relocation mais du plafonnement des loyers décidaient par la mairie de Paris. Ce n'est pas la même chose. L'un encadre les hausses de loyers entre deux locations quand l'autre encadrait le prix maximum. Si un propriétaire veut mettre sur le marché pour la première fois un studio avec un loyer à 5000€ il a tout à fait le droit aujourd'hui (mais il ne trouvera pas de locataire).
Modifié en dernier par Vincent92 le 04 avr. 2019, 15:22, modifié 1 fois.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4187 Message par castralroc » 03 avr. 2019, 19:21

Il a peut être le droit mais d’ici 1 mois ou 2 ça ne sera plus possible

https://www.pap.fr/actualites/l-encadre ... 019/a20747

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4188 Message par castralroc » 03 avr. 2019, 19:22

Après peut être que le nouveau décret sera rétoqué
par la justice

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4189 Message par Ben92 » 08 avr. 2019, 09:59

Un petit extrait d'une discussion achat immobilier à Paris 19e sur le forum hardware.fr, c'est assez savoureux. 8)
https://forum.hardware.fr/hfr/Discussio ... #t56241595
Sur Paris dans le 19eme on a été visité lundi dernier un 43m2 (deux chambres un petit salon-cuisine avec sdb) a 389k près du canal via une agence.
(...)
On sort du rdv et on fait une offre au prix demandé (au dessus du marché certes, mais dans ce marché de dingue sur un coup de cœur on se dit que l’on est pas à 10k près).
(..)
La mère est ravie mais la fille trouve que l’appartement s’est vendu trop vite et donc pas au prix....
Bref elle veut plus de sousous
(...)...
le marché est fou. On voit des appartements dans le 10-11-19 à plus de 10k le m2, ça dépasse même les 11k dans certains cas. C’est nawak.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4190 Message par titano » 08 avr. 2019, 10:15

On notera que le topic est antérieure à la naissance de bulle-immo...
ΜΟΛΩΝ ΛΑΒΕ
Shermann a écrit :It's a jungle out there : 978-2412019689
Pooteen président !
Pimono, neron, saturne, Guynemer => /dev/null

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4191 Message par Vincent92 » 08 avr. 2019, 13:50

titano a écrit :
08 avr. 2019, 10:15
On notera que le topic est antérieure à la naissance de bulle-immo...
Et que seul ceux qui ont voté "Obiwan Kenobi" n'ont pas eu tord (l'auteur était tellement convaincu qu'il pouvait connaitre l'avenir qu'on ne pouvait même pas voter : "il n'y a pas de bulle", "il n'y aura pas de krach en région parisienne",...). Au passage, il y a toujours du pétrole 12 ans plus tard.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4192 Message par ddv » 08 avr. 2019, 18:48

Ben92 a écrit :
08 avr. 2019, 09:59
Un petit extrait d'une discussion achat immobilier à Paris 19e sur le forum hardware.fr, c'est assez savoureux. 8)
https://forum.hardware.fr/hfr/Discussio ... #t56241595
Sur Paris dans le 19eme on a été visité lundi dernier un 43m2 (deux chambres un petit salon-cuisine avec sdb) a 389k près du canal via une agence.
(...)
On sort du rdv et on fait une offre au prix demandé (au dessus du marché certes, mais dans ce marché de dingue sur un coup de cœur on se dit que l’on est pas à 10k près).
(..)
La mère est ravie mais la fille trouve que l’appartement s’est vendu trop vite et donc pas au prix....
Bref elle veut plus de sousous
(...)...
le marché est fou. On voit des appartements dans le 10-11-19 à plus de 10k le m2, ça dépasse même les 11k dans certains cas. C’est nawak.
La fille veut plus de sousous mais elle n'a pas le droit de refuser l'offre en question, sauf s'il y a une offre plus élevée. Dommage :mrgreen:
Sinon, un 43 m2 avec deux chambres, c'est fou ! :shock:
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4193 Message par goinfrimmo » 09 avr. 2019, 09:26

Laurent Vimont a livré ce week-end une explication intéressante des prix à Paris, dont il rappelle qu'ils sont en anomalie flagrante par rapport au reste de la France. Le montant moyen d'une vente est 483K€ qu'on peut financer avec 83K de cash et une mensualité de 2000€ sur 20 ans (1,20%+0,36%). C'est une conséquence directe des taux (perpétuellement) négatifs de la BCE.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4194 Message par Ben92 » 09 avr. 2019, 09:47

ddv a écrit :
08 avr. 2019, 18:48
La fille veut plus de sousous mais elle n'a pas le droit de refuser l'offre en question, sauf s'il y a une offre plus élevée. Dommage :mrgreen:
Sinon, un 43 m2 avec deux chambres, c'est fou ! :shock:
A la limite peu importe l'aspect juridique (même si en pratique ça n'arrive jamais qu'un vendeur soit inquiété parce qu'il refuse de vendre), l'idée est d'illustrer la folie du marché. En plus l'appart se situe à l'ouest du canal, côté avenue de Flandres, un des quartiers les plus pourris de Paris. C'est incroyable qu'on en soit à 9k€ du m2 par là-bas, mais à y réfléchir 9k€ du m2 est désormais un prix très bas pour Paris (appart moyen dans un quartier pourri, ou appart pourri dans un quartier moyen bas).
Avec des taux à 0,9% sur 20ans pour les couples de cadres, cette folie n'est pas prête de s'arrêter.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4195 Message par castralroc » 13 avr. 2019, 22:12

Suite à mon message d'il y a quelques jours, j'ai clairement décidé de ne pas investir à Paris dans du locatif :D

Peut être qu'en 2030 quand les prix au m2 auront atteint les 20 000 euros je m'en mordrais les doigts.. mais
bon. Trop de stresse, trop de risques, trop de cout "cachés" et moins cachés ( frais d'agence, notaire, garantie impayé, assurance propriétaire non occupant, taxe fonciere, CFE, ravalement de facade au bout de 8 ans, les canalisations de la douche qui pètent à cause du Grand Froid de Decembre 2023 ... les AG interminables de la copro avec Geneviève qui demande
qu'on installe un nouvel ascenseur aux normes handicapés à cause d'une nouvelle loi qui l'oblige en 2022..), la fiscalité instable avec le LMNP sur la
sellette et finalement le ponctionnage de l'état sur les revenus fonciers si TMI superieur à 30...

Dommage, je ne pourrai pas briller en société en disant "je loue un appart à Paris 11 ème, ça t'interesse?"


Ca fera moins stylé de dire "j'ai 2 AVs bourso avec 80% fond euros exclusif et 20% d'UC, quelques parts dans Corum XL , et un PEA
tracker monde CW8 .."

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4196 Message par PACA » 14 avr. 2019, 13:50

castralroc a écrit :
02 avr. 2019, 22:27
Alors, à vos claviers ! Investissement locatif à Paris, encore intéressant?
Je ne sais pas trop compter il faut être prudent avec mon avis, juste des impressions :
- Je pense qu'il est intéressant de chercher quand on n'est pas acheteur => si on change d'avis c'est pour une très bonne opportunité.(Chez les notaires on doit pouvoir trouver des liquidations de successions avec des biens déjà loués ?)
- Il faut chercher un bien déjà loué avec un bon locataire(début de bail ça plombe le prix de vente) en direct sans passer par agence => ne pas entrer en compétition fastidieuse avec ceux qui cherchent à se loger => on fait du -15% par rapport au prix du marché.... du -20% si on a du cash. => la PV il faut la faire à l'achat et on économise le temps de recherche d'un locataire.
- La PV future => ne pas y compter, si ça se plante pas c'est déjà pas mal..... je n'ai jamais acheté en espérant de la PV même quand elle était courante.
- Comparer les mêmes facteurs avec les autres marchés, défiscalisation dans du neuf ?
Ne rien exclure, comparer les opportunités avec des cas concrets, en bien comme en mal on peut tomber sur des exceptions.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4197 Message par Vincent92 » 14 avr. 2019, 17:10

castralroc a écrit :
13 avr. 2019, 22:12
Suite à mon message d'il y a quelques jours, j'ai clairement décidé de ne pas investir à Paris dans du locatif :D

Peut être qu'en 2030 quand les prix au m2 auront atteint les 20 000 euros je m'en mordrais les doigts.. mais
bon. Trop de stresse, trop de risques, trop de cout "cachés" et moins cachés ( frais d'agence, notaire, garantie impayé, assurance propriétaire non occupant, taxe fonciere, CFE, ravalement de facade au bout de 8 ans, les canalisations de la douche qui pètent à cause du Grand Froid de Decembre 2023 ... les AG interminables de la copro avec Geneviève qui demande
qu'on installe un nouvel ascenseur aux normes handicapés à cause d'une nouvelle loi qui l'oblige en 2022..), la fiscalité instable avec le LMNP sur la
sellette et finalement le ponctionnage de l'état sur les revenus fonciers si TMI superieur à 30...

Dommage, je ne pourrai pas briller en société en disant "je loue un appart à Paris 11 ème, ça t'interesse?"


Ca fera moins stylé de dire "j'ai 2 AVs bourso avec 80% fond euros exclusif et 20% d'UC, quelques parts dans Corum XL , et un PEA
tracker monde CW8
.."
Ce n'est pas tellement que çela fera "moins stylé" c'est surtout que quand on ne veut prendre aucun risque on ne s'appauvrit pas mais on ne s'enrichit pas non plus.
Si tu cherches à te rassurer dans cette posture/ces choix, je pense que tu es au parfait endroit.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4198 Message par Ben92 » 15 avr. 2019, 10:22

PACA a écrit :
14 avr. 2019, 13:50
- La PV future => ne pas y compter, si ça se plante pas c'est déjà pas mal..... je n'ai jamais acheté en espérant de la PV même quand elle était courante.
Dans un un investissement locatif classique c'est vrai on recherche plutôt un rendement et/ou un placement sûr. Mais Paris n'est pas un marché classique, la recherche de PV est ici essentielle car le rendement est très bas. Investir à paris, c'est plus un investissement spéculatif que locatif.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4199 Message par Ave » 17 avr. 2019, 18:03

Moi au contraire, je me suis lancée.
Nous avons commencé les visites d'apparts à Paris, dans le but d'un investissement locatif, peut être à terme un pied à terre ou appart pour un enfant.
Puis on vient de faire une offre à 295k€ pour un appart visité aurjourd'hui : un petit 2P de 32m2 5ème étage (sans asc) pas de vis à vis dans le 12ème. a 10 min de Nation et 5 min du futur campus de la Sorbonne Nouvelle. On attend la réponse du proprio...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4200 Message par castralroc » 17 avr. 2019, 20:04

Ave a écrit :
17 avr. 2019, 18:03
Moi au contraire, je me suis lancée.
Nous avons commencé les visites d'apparts à Paris, dans le but d'un investissement locatif, peut être à terme un pied à terre ou appart pour un enfant.
Puis on vient de faire une offre à 295k€ pour un appart visité aurjourd'hui : un petit 2P de 32m2 5ème étage (sans asc) pas de vis à vis dans le 12ème. a 10 min de Nation et 5 min du futur campus de la Sorbonne Nouvelle. On attend la réponse du proprio...
Je suppose que le loyer sera de 1000 euros à peu pres ?
Le max étant visiblement 1199 euros dans le 12 ème pour cette surface..

J'ai fait une simulation avec le site rendementlocatif.
J'ai pris comme hypothèse que vous etiez un couple marié à 80 000 euros net de revenus, avec un enfant (puisque tu parles d'enfants)
Comme hypothèse que le bien allait etre loué en LMNP micro bic ( meublé ) , c'est le meilleur régime.
ET que vous alliez faire un pret sur 15 ans avec un apport de 20 000 euros.
Avec un pret à 20 ans, le rendement s'améliore de quelques 0,4 %, mais le gain net à 20 ans diminue assez fortement..(car le pret est plus cher ;) )

-Comme hypothèse egalement que le bien n'allait pas être géré par une agence, donc vous ne perdez pas 7% sur les loyers chaque mois ce qui est le taux en moyenne.


Toutes les charges , taxe foncières sont estimées par le site ( je ne sais pas si elles sont vraies )

Voici les résultats




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J'ai pris comme hypothèse une revente du bien dans 20 ans à un prix de 450 000 euros ( ce que je trouve irréaliste, mais bon tout est possible.. on peut meme imaginer un bien à 600 000 euros mais je n'y crois personnellement pas .. )

Comme on le voit le rendement net est vraiment pas fameux.
Et la revente à 20 ans donne un gain de 195 000 euros , et de 86 000 euros pour une assurance vie si le différentiel de cashflow , etc, était placé sur une assurance vie ..

Gain de 195 000 : pour toutes les emmerdes, locataires chiants, les taxes à payer, les PVs d'AGs ( ça prend du temps et il faut être présent tant qu'à faire )
les travaux de ravalement, les travaux à refaire tous les 3 ans car logement étudiant et donc un gros turn over... les imprévus..

Gain de 86 000 euros : juste un virement à faire chaque mois sur une AV.

Et si vous preniez une SCPI à un rendement de 4-5% , je pense que le gain à 20 ans serait exactement le meme que pour votre logement :D

Alors oui, votre projet est super et c'est méga classe d'etre propriétaire d'un logement pour un étudiant, on a l'impression d'etre important et de faire une bonne action...
Mais bon parfois il faut juste regarder les chiffres, et TOUS les chiffres.
Trop de gens font des calculs de rendement à la louche sans prendre en compte le nombre presque incalculable de facteurs qui vont gréver le rendement
et également la PV...

J'espère ne pas vous faire trop peur...

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