Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

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ignatius
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4351 Message par ignatius » 12 mai 2019, 12:25

Je rejoins l'analyse.
L'investissement doit se faire hors avantage fiscal.
Le LMNP au réel est une anomalie fiscale, qui devrait être amené à disparaître rapidement.
Sans ce régime, l'investissement évoqué (10 k€ du m2 pour une location autour de 300 à 350 € du m2 à l'année) n'est absolument pas rentable.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4352 Message par Ave » 12 mai 2019, 12:34

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 11:09
Il vaut mieux avoir du cash que faire des conneries. Je ne sais pas quelles AV vous avez mais les bons fonds euros ont fait bien plus que 2% net sur les 10 dernières années. J'ai calculé que j'étais entre 3 et 4% nets sur les 10 dernières annees.

D'autre part l'histoire de la pénurie je ne sais pas si cela va marcher mais j'ai été locataire longtemps avec un bon profil en général et malgré la pénurie on a le choix même a Paris et a moins d'etre en grosse galère on a toujours loue des trucs bien et" pas chers" dans le sens a 24/25 euros le M2 c'est a dire au prix normal.

Pour le PEL jusqu'à l'échéance 2% net pour de l'épargne dispo c'est très bien en relatif même si en absolu ça peut vous sembler peu.

A la limite achetez en île de France ?

Le problème est que si vous n'aviez pas le régime meuble vous n'acheteriez pas donc je trouve que cela repose pas mal sur un régime fiscal finalement.
Je trouve que la rentabilité des AV se dégrade vachement. Ça n'a rien à voir il y a 10 ans et maintenant.
Vous étiez peut être locataire sur des surfaces plus importants? Là on parle d'un 2P de 36m2, donc idéal pour jeune actif /couple de jeunes actifs profil cadre qui s'installe et n'a pas d'apport pour acheter de suite. Je pense que c'est un profil assez courant. J'étais dans ce profil quand je suis venue à Paris avec mon copain et on avait galeré pour trouver un appart, et surtout un bailleur qui nous accepte. Du coup, on a acheté. Sauf que à l'époque acheter n'était pas cher et on pouvait le faire avec peu d'apport. Bref, on verra mais quand je regarde les annonces ce n'est pas déconnant. Des petites surfaces à 24€/m2 en bon état, c'est clairement sous évalué.
Sinon, c'est vrai que j'aurais pu acheter quelques places de parking cash. La rentabilité est très bonne et pas d'emmerdes. Ça oui, c'est bête. Là je viens de mettre une annonce pour louer la mienne à 110€/mois et j'ai déjà été contacté par une dizaine de personnes intéressées. Donc si j'avais une dizaine de places, environ 25k€ la place, je me ferais les 1100€/mois avec un investissement bien moindre et plus de 5% de renta brut. Par contre, c'est vrai qu'il n'y a pas de régime fiscal avantageux…c'est bête, j'aurais dû y penser...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4353 Message par Ben92 » 12 mai 2019, 13:18

Ave a écrit :
10 mai 2019, 22:20
Un peu honte car je suis consciente d'avoir surpayé sans doute un peu mais j'ai préféré de faire une offre au prix plutôt que de faire monter les enchères pour le suivant.
10,1 k€/m2
Mais non, ce n'est pas cher ! 10k€ du m2 c'est désormais un prix d'appel pour un appart sans travaux dans n'importe quel quartier correct IM.
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 06:39
Il semble dangereux aujourd'hui d'investir à Paris en habitation pour louer, à 10k du m2, les rendements sont très faibles, il y surement mieux à faire (fonds euro boosté, actions, non coté, immobilier dans une grande ou ville moyenne de province, foncières cotées).
Dans un investissement il y a deux composantes qui font gagner de l'argent :
- le rendement
- la valorisation
A Paris le rendement est faible mais la valorisation est élevée.

Tu le démontres d'ailleurs toi-même quelques lignes plus tard :)
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 06:39
Quand je vois que j'ai acheté il y a a peine 3 ans 8,8k du m2 et que dans mon immeuble ca se vend maintenant à 12/13k du m2...

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4354 Message par Ave » 12 mai 2019, 13:27

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 11:09
A la limite achetez en île de France ?

Le problème est que si vous n'aviez pas le régime meuble vous n'acheteriez pas donc je trouve que cela repose pas mal sur un régime fiscal finalement.
Non, je préfère acheter à côté car l'idée est de gérer le bien en direct et on ne va pas gérer un truc à Perpette. En plus je connais le marché, je sais ce qui est bien ou pas alors que acheter là où l'on maîtrise pas, c'est plus risqué. Sans doute qu'on peut avoir des occasions intéressantes à des endroits comme Saint Denis qui vont exploser avec le Grand Paris et les JO….ou pas, mais je préfère acheter à côté. Sans parler que peut être cet appart pourra servir pour un enfant plus tard ou pour moi comme pied à terre quand je quitterai Paris.
Pour ce qui est du régime fiscal, c'est vrai que c'est une aubaine.
Quand au cash, j'en aurais de toutes façons car je continue à mettre de côté tous les mois...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4355 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 16:11

J'ai toujours été locataire de biens entre 28 et 42m2 tous loués entre 24 et 26 euros le m2 parceque les trucs à 30/31 je n'en ai pas voulu.

S'il il y a un objectif de mettre a terme un enfant dedans pourquoi pas mais ca n'en reste pas moins de mon avis une opération pas rentable financièrement parlant et l'argument "je sais pas quoi faire de mon argent" n'est pas forcément sain. My 4 cents.

Ca représente un coût d'opportunité souvent, bref, j'imagine que c'est ce que vous vouliez donc tout va bien

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4356 Message par Ave » 12 mai 2019, 16:18

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 16:11
J'ai toujours été locataire de biens entre 28 et 42m2 tous loués entre 24 et 26 euros le m2 parceque les trucs à 30/31 je n'en ai pas voulu.

S'il il y a un objectif de mettre a terme un enfant dedans pourquoi pas mais ca n'en reste pas moins de mon avis une opération pas rentable financièrement parlant et l'argument "je sais pas quoi faire de mon argent" n'est pas forcément sain. My 4 cents.

Ca représente un coût d'opportunité souvent, bref, j'imagine que c'est ce que vous vouliez donc tout va bien
C'était peut être le cas pour vous mais ce que je vois des annonces dans le coin on est plus dans les 30/31 que dans les 24/26 €/m2 pour les biens en dessous de 40m2.

Je ne dirais pas que je ne sais pas quoi faire de mon argent mais je sais aussi que, sauf coup de bol inattendu, je n'arriverai pas à faire plus de 2% avec des investissements classiques non plus. Donc, sauf krach généralisé (auquel je n'y crois pas sur le LT), je ne devrais pas être perdante non plus avec un achat immobilier.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4357 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 16:33

Non comme je le dis c'est le cout d'opportunité plutôt de surpayer (probablement) un bien, après c'est certain que c'est surement un bon choix si vous ne pouvez pas faire plus de 2% annualisé par ailleurs, dans ce cas même vous devriez placer votre cash dans un autre appart.

J'ai juste dit que c'était pas rentable financièrement i.e. investir 360k sur 20 ans pour en gagner 100, je vais pas vous faire calculer le rendement annualisé quand même :) cela n'empêche pas que tout ce que vous avez dit reste valable.

Pour les annonces on va pas débattre 3 ans vous allez trouver du locataire mais le turnover est plus important avec des loyers au max c'est tout, et ca augmente le risque puisque vous êtes au taquet, sans marge de sécurité (ce que j'ai écrit) enfin je ne cherche pas à vous convaincre juste à être objectif pour ceux qui lisent se fil et qui se disent ca vaut le coup.

Les parkings ne sont rentables que par lot car les DDM sont élevés a l'unité et par lot il y a un effet d'echelle.

110 ca me parait être un prix normal vers le 12e, dans l'ouest de Paris je loue le mien 180 (et je loue pas cher) mais les parkings sont à 50KE
Modifié en dernier par theblackcarpet le 12 mai 2019, 16:39, modifié 2 fois.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4358 Message par Gpzzzz » 12 mai 2019, 16:36

Ave a écrit :
12 mai 2019, 12:34
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 11:09
Il vaut mieux avoir du cash que faire des conneries. Je ne sais pas quelles AV vous avez mais les bons fonds euros ont fait bien plus que 2% net sur les 10 dernières années. J'ai calculé que j'étais entre 3 et 4% nets sur les 10 dernières annees.

D'autre part l'histoire de la pénurie je ne sais pas si cela va marcher mais j'ai été locataire longtemps avec un bon profil en général et malgré la pénurie on a le choix même a Paris et a moins d'etre en grosse galère on a toujours loue des trucs bien et" pas chers" dans le sens a 24/25 euros le M2 c'est a dire au prix normal.

Pour le PEL jusqu'à l'échéance 2% net pour de l'épargne dispo c'est très bien en relatif même si en absolu ça peut vous sembler peu.

A la limite achetez en île de France ?

Le problème est que si vous n'aviez pas le régime meuble vous n'acheteriez pas donc je trouve que cela repose pas mal sur un régime fiscal finalement.
Je trouve que la rentabilité des AV se dégrade vachement. Ça n'a rien à voir il y a 10 ans et maintenant.
Vous étiez peut être locataire sur des surfaces plus importants? Là on parle d'un 2P de 36m2, donc idéal pour jeune actif /couple de jeunes actifs profil cadre qui s'installe et n'a pas d'apport pour acheter de suite. Je pense que c'est un profil assez courant. J'étais dans ce profil quand je suis venue à Paris avec mon copain et on avait galeré pour trouver un appart, et surtout un bailleur qui nous accepte. Du coup, on a acheté. Sauf que à l'époque acheter n'était pas cher et on pouvait le faire avec peu d'apport. Bref, on verra mais quand je regarde les annonces ce n'est pas déconnant. Des petites surfaces à 24€/m2 en bon état, c'est clairement sous évalué.
Sinon, c'est vrai que j'aurais pu acheter quelques places de parking cash. La rentabilité est très bonne et pas d'emmerdes. Ça oui, c'est bête. Là je viens de mettre une annonce pour louer la mienne à 110€/mois et j'ai déjà été contacté par une dizaine de personnes intéressées. Donc si j'avais une dizaine de places, environ 25k€ la place, je me ferais les 1100€/mois avec un investissement bien moindre et plus de 5% de renta brut. Par contre, c'est vrai qu'il n'y a pas de régime fiscal avantageux…c'est bête, j'aurais dû y penser...

Je rejoins Ave les jeunes d aujourd'hui sont des débiles profonds. Ils sont prêt a mettre un pognon de dingue pouer vivre dans un studio autant qu ellen en profite. Après sur l investissement en lui même elle verra dans 20ans mais elle a les moyens de voir le risque venir..
Ptain 1200e pour 35m2 :lol: je men remets pas 😂

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4359 Message par ventadour » 12 mai 2019, 16:56

...et pendant ce temps-là, de l'autre côté de la Manche Londres n'est plus (provisoirement ?) la valeur-refuge magique puisque les beaux quartiers voient le nombre de transactions chuter de 40 % depuis le pic de 2014, et les prix de 20 %.
Ici un article du FT sur le quartier très huppé de South Kensington qui reste quand même très cher à 1800 £/sqft, soit environ 20 k£/m2 !
House prices in South Kensington, one of London’s smartest neighbourhoods — and home to the Victoria and Albert Museum and the Royal Albert Hall — are falling rapidly. In the first quarter of this year, the average price of a prime square foot of property in the area was £1,800, according to Savills, 20 per cent lower than 2014 and a 4.4 per cent drop on last year’s values. Across prime central London, prices are down 19.1 per cent and 3.7 per cent respectively.
Image

A noter que le pic était en 2014, donc deux ans AVANT le référendum sur l'Europe...
Peut-être qu'un jour le 12ème sera plus cher que South Ken ! Cela montre que les valeurs-refuges n'existent que dans la tête des acheteurs, que ce soit de l'or, des manuscrits ou autres.

https://www.ft.com/content/cdea474a-6d9 ... 855179f1c4

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4360 Message par Ave » 12 mai 2019, 17:59

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 16:33
Non comme je le dis c'est le cout d'opportunité plutôt de surpayer (probablement) un bien, après c'est certain que c'est surement un bon choix si vous ne pouvez pas faire plus de 2% annualisé par ailleurs, dans ce cas même vous devriez placer votre cash dans un autre appart.

J'ai juste dit que c'était pas rentable financièrement i.e. investir 360k sur 20 ans pour en gagner 100, je vais pas vous faire calculer le rendement annualisé quand même :) cela n'empêche pas que tout ce que vous avez dit reste valable.

Pour les annonces on va pas débattre 3 ans vous allez trouver du locataire mais le turnover est plus important avec des loyers au max c'est tout, et ca augmente le risque puisque vous êtes au taquet, sans marge de sécurité (ce que j'ai écrit) enfin je ne cherche pas à vous convaincre juste à être objectif pour ceux qui lisent se fil et qui se disent ca vaut le coup.

Les parkings ne sont rentables que par lot car les DDM sont élevés a l'unité et par lot il y a un effet d'echelle.

110 ca me parait être un prix normal vers le 12e, dans l'ouest de Paris je loue le mien 180 (et je loue pas cher) mais les parkings sont à 50KE
Oui, il y a le coût de l'opportunité. Un appart qui nous plaît à côté de chez nous. Bon, je ne dis pas que je vais faire l'affaire du siècle non plus, mais j'ai fait en sorte que même s'il y a de vacances locatives cela ne nous mette pas en difficulté car on peut assumer le coût sans rien changer à notre vie. N'empêche que, effectivement, ça aurait été beaucoup mieux si je l'avais fait il y a 2/3 ans quand les prix étaient beaucoup plus bas mais à l'époque j'étais dans l'achat et les travaux de ma RP donc pas le temps.
Sinon, pour la place de parking, ça y est c'est loué en même pas une journée. Du coup, je me dis que je l'ai loué peut être pas assez chère :lol: ? Les prix sont très disparates dans le coin, je vois des annonces à 90 et allant jusqu'à 150. Mal place a l'avantage d'être ultra accessible et grande. Et j'en avais marre que les copains/famille/visiteurs de l'immeuble l'utilisent à l'oeil sans permission.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4361 Message par ddv » 12 mai 2019, 18:06

C'est un article payant. Qu'est-ce qui explique la baisse ?
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4362 Message par Ave » 12 mai 2019, 18:16

ventadour a écrit :
12 mai 2019, 16:56
...et pendant ce temps-là, de l'autre côté de la Manche Londres n'est plus (provisoirement ?) la valeur-refuge magique puisque les beaux quartiers voient le nombre de transactions chuter de 40 % depuis le pic de 2014, et les prix de 20 %.
Ici un article du FT sur le quartier très huppé de South Kensington qui reste quand même très cher à 1800 £/sqft, soit environ 20 k£/m2 !
House prices in South Kensington, one of London’s smartest neighbourhoods — and home to the Victoria and Albert Museum and the Royal Albert Hall — are falling rapidly. In the first quarter of this year, the average price of a prime square foot of property in the area was £1,800, according to Savills, 20 per cent lower than 2014 and a 4.4 per cent drop on last year’s values. Across prime central London, prices are down 19.1 per cent and 3.7 per cent respectively.
Image

A noter que le pic était en 2014, donc deux ans AVANT le référendum sur l'Europe...
Peut-être qu'un jour le 12ème sera plus cher que South Ken ! Cela montre que les valeurs-refuges n'existent que dans la tête des acheteurs, que ce soit de l'or, des manuscrits ou autres.

https://www.ft.com/content/cdea474a-6d9 ... 855179f1c4
Il y a de la marge entre Paris et Londres.
Par ailleurs, 5 ans est une durée courte en immo. Peut être que les prix remonteront une fois les choses stabilisées ou plongeront définitivement suite au Brexit.
La dernier vrai krach à Paris a eu lieu entre 1991 et 1999. Les cycles de baisse peuvent être longs et durer 7/8 ans. Il ne faut pas avoir à vendre à ce moment là, c'est sur.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4363 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 18:33

Ave a écrit :
12 mai 2019, 17:59
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 16:33
Non comme je le dis c'est le cout d'opportunité plutôt de surpayer (probablement) un bien, après c'est certain que c'est surement un bon choix si vous ne pouvez pas faire plus de 2% annualisé par ailleurs, dans ce cas même vous devriez placer votre cash dans un autre appart.

J'ai juste dit que c'était pas rentable financièrement i.e. investir 360k sur 20 ans pour en gagner 100, je vais pas vous faire calculer le rendement annualisé quand même :) cela n'empêche pas que tout ce que vous avez dit reste valable.

Pour les annonces on va pas débattre 3 ans vous allez trouver du locataire mais le turnover est plus important avec des loyers au max c'est tout, et ca augmente le risque puisque vous êtes au taquet, sans marge de sécurité (ce que j'ai écrit) enfin je ne cherche pas à vous convaincre juste à être objectif pour ceux qui lisent se fil et qui se disent ca vaut le coup.

Les parkings ne sont rentables que par lot car les DDM sont élevés a l'unité et par lot il y a un effet d'echelle.

110 ca me parait être un prix normal vers le 12e, dans l'ouest de Paris je loue le mien 180 (et je loue pas cher) mais les parkings sont à 50KE
Oui, il y a le coût de l'opportunité. Un appart qui nous plaît à côté de chez nous. Bon, je ne dis pas que je vais faire l'affaire du siècle non plus, mais j'ai fait en sorte que même s'il y a de vacances locatives cela ne nous mette pas en difficulté car on peut assumer le coût sans rien changer à notre vie. N'empêche que, effectivement, ça aurait été beaucoup mieux si je l'avais fait il y a 2/3 ans quand les prix étaient beaucoup plus bas mais à l'époque j'étais dans l'achat et les travaux de ma RP donc pas le temps.
Sinon, pour la place de parking, ça y est c'est loué en même pas une journée. Du coup, je me dis que je l'ai loué peut être pas assez chère :lol: ? Les prix sont très disparates dans le coin, je vois des annonces à 90 et allant jusqu'à 150. Mal place a l'avantage d'être ultra accessible et grande. Et j'en avais marre que les copains/famille/visiteurs de l'immeuble l'utilisent à l'oeil sans permission.
110 ca me parait très très bien loué dans le 12e les prix de l'ouest et l'est parisiens sont différents pour un tas de raisons.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4364 Message par castralroc » 12 mai 2019, 19:23

Je pense que tu fais bien d'investir Ave.

C'est vrai qu'il y a des risques ..
-rendements faibles
-prix au m2 qui flambe, donc potentiel de PV inconnue (les arbres ne montent pas jusqu'au ciel)
-encadrement des loyers

Mais si il y avait des investissements qui rapportaient plus que 2% ET en même temps qui ne soient pas risqués, ça se saurait!

Plus haut on te parle des foncières cotées, désolé mais je rigole.
Ces "trucs" de foncières cotées, c'est la loterie. - 15% par ci, +12% par là... des dividendes et moins de frais, oui... plus liquide, oui.. mais
c'est largement plus risqué que de louer un appart parisien.
Et puis meme si le marché s'effondre, il reste les loyers.

Fonds euros boostés, oui, c'est bien. Tu dis Ave que tes AVs ne sont pas top, ouvre une av boursorama fonds exclusif et tu auras déjà du 2,3 % net (avant impots)

Actions ? oui.... c'est bien aussi mais ça reste la loterie pure, combien ont perdu 80% de leurs economies en bourse? on en connait.

Immo dans une ville moyenne de province? mouais... si le prix au m2 à paris s'effondre, je vous laisse imaginer les repercutions sur les autres villes de France!

En attendant , de mon côté j'ai toujours flippé d'investir dans l'immo, meme à Paris, et ça fait 3-4 ans que je me questionne. Combien de temps perdu déjà ;)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4365 Message par optimus maximus » 12 mai 2019, 21:11

Faut qu'elle fasse des travaux pour être sûre d'être en déficit foncier pour plusieurs années :mrgreen:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4366 Message par ignatius » 12 mai 2019, 21:15

optimus maximus a écrit :
12 mai 2019, 21:11
Faut qu'elle fasse des travaux pour être sûre d'être en déficit foncier pour plusieurs années :mrgreen:
Pas besoin avec le LMNP au réel.
Vainqueur du concours de pronos Bulle-Immo 2014.

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#4367 Message par Ave » 12 mai 2019, 21:15

optimus maximus a écrit :
12 mai 2019, 21:11
Faut qu'elle fasse des travaux pour être sûre d'être en déficit foncier pour plusieurs années :mrgreen:
Toi, tu n'as pas suivi…avec le régime LMNP au réel, on amorti le capital et les intérêts. Donc, même pas besoin de me taper des travaux pour être en déficit foncier.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4368 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 22:06

Le LMNP est en discussion à l'assemblée pour le réduire ou le supprimer (pour info).

D'autre part les foncières cotées c'est l'actif qui performe le plus sur le long terme (études IEIF ou celle que vous voulez), quand je lis ce qui est écrit au dessus c'est de l'amateurisme :mrgreen:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4369 Message par Vincent92 » 12 mai 2019, 22:10

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 22:06
Le LMNP est en discussion à l'assemblée pour le réduire ou le supprimer (pour info).

D'autre part les foncières cotées c'est l'actif qui performe le plus sur le long terme (études IEIF ou celle que vous voulez), quand je lis ce qui est écrit au dessus c'est de l'amateurisme :mrgreen:
C'est franchement étonnant que l'IEIF disent que les foncières rapportent :lol: .
Plus sérieusement, ce qui intéresse Ave est le net après impôts des différents investissements pour sa situation particulière (TMI élevé).
Que proposes/conseilles tu concrètement et précisément dans ce contexte? (autre que les trucs à la mode type Corium que tout le monde connaît et qu'elle a donc déjà dû envisager).
Je ne connaît pas le futur (qui - comme tous les autres placements - peut être totalement différent du passé, c'est certain) mais, puisque tu parles d'historique, l'immobilier locatif en LMNP à Paris c'est plutôt très bien sur les 10/20 dernières années en moyenne.
Ignoré : Cagou780

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4370 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 22:40

IEIF ou pas il suffit de tracer un historique LT sur les foncières. Elles font mieux car elles ont un historique d'allocation du capital très bon (mieux que l'immo Paris)

Je suis plus taxé que Ave (environ 2x ses revenus) et pourtant il y a beaucoup mieux (j'ai bien mieux par ex) qu'un LMNP à Paris (qui la fera en plus rentrer dans l'Ifi à terme).

On extrapole pas la perf des 3 dernières années sur le futur, ca n'a aucun sens.

D'ailleurs les fonds euro boostés (les miens par ex) on fait plus que 2.5% net l'année dernière (Serenipierre 3.4 % par ex)

Je ne lui conseille rien, je n'essaie pas de la convaincre, elle est grande et convaincue qu'elle a raison, j'ai expliqué que j'ai répondu pour ne pas que d'autres soient trop induits en erreur.

ps = Je ne vais pas perdre mon temps à te répondre à toi par contre, tu es un gros troll malade et qui est aussi même pas foutu de prononcer le nom d'une société de gestion correctement (Corum et pas Corium). On va pas relancer le débat, je t'ignore tu m'ignores, capish ? Je te place direct dans les ignore => :evil: :mrgreen:

Pour la petite histoire j'avais conseillé sur un autre fil il y a deux ans des SCPI, j'ai eu le droit à un déferlement de conneries il y a deux ans du style "c'est un ponzi" depuis 2 ans la perf a été très bonne, l'immobilier de bureau a explosé, commercial dans les gdes villes aussi et on m'a prédit la faillite en deux ans. Non seulement ca ne s'est pas produit mais en plus j'ai un TRI de 12% avec des emprunts à 25 ans et un cash flow net à 0 et je capitalise sans effort de gestion de locataires. Alors il reste encore pas mal de chemin mais par rapport au niveau de ce que j'ai pu lire, c'est de la science fiction
Modifié en dernier par theblackcarpet le 12 mai 2019, 22:49, modifié 3 fois.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4371 Message par Vincent92 » 12 mai 2019, 22:44

theblackcarpet a écrit :Quand je vois que j'ai acheté il y a a peine 3 ans 8,8k du m2 et que dans mon immeuble ca se vend maintenant à 12/13k du m2...
Donc, 8,8k€/m2 (tu as acheté 9k5€/m2 mais comme tu as retiré le parking tu obtiens 8,8k€/m2, admettons).
Tu nous as dit qu'il était à retaper. On peut rajouter facile 500€/m2. Ca fait 9.3€/m2. Tu as dit que tu l'avais acheté 15% en dessous du marché.
Donc avec un prix marché de 10k7 (9.3x1.15). Avec un prix marché à 12,5k€/m2, ca fait une hausse de ~17%. Ton quartier n'a pas tant augmenté que cela en fait 8) .
Pour la petite histoire j'avais conseillé sur un autre fil il y a deux ans des SCPI, j'ai eu le droit à un déferlement de conneries il y a deux ans du style "c'est un ponzi" depuis 2 ans la perf a été très bonne, l'immobilier de bureau a explosé, commercial dans les gdes villes aussi et on m'a prédit la faillite en deux ans. Non seulement ca ne s'est pas produit mais en plus j'ai un TRI de 12% avec des emprunts à 25 ans et un cash flow net à 0 et je capitalise sans effort de gestion de locataires. Alors il reste encore pas mal de chemin mais par rapport au niveau de ce que j'ai pu lire, c'est de la science fiction
Ayant moi même acheté quelques lignes de SCPI, je ne vais pas dire que c'est forcément mauvais comme placement. Surtout si elles sont étrangères (question de fiscalité) et principalement investient en zone € (pas de risque de change).
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#4372 Message par Ave » 12 mai 2019, 23:19

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 22:40

Je ne lui conseille rien, je n'essaie pas de la convaincre, elle est grande et convaincue qu'elle a raison, j'ai expliqué que j'ai répondu pour ne pas que d'autres soient trop induits en erreur.
Euh...je n'ai jamais prétendu détenir la vérité. Je me suis limitée à partager mon cas et mes motivations. J'ai bien pris soin de préciser qu'il y a sans doute de meilleurs investissements d'un point strictement financier. Mais je ne suis pas une financière et je n'ai pas envie de boursicoteur ou de passer ma vie à faire des arbitrages sur mes investissements financiers pour optimiser leur rentabilité. Je ne suis pas encore assez riche pour payer quelqu'un qui le fasse (bien) pour moi. Bref, c'est peut être une connerie ce que je fais, mais je ne crois pas qu'elle soit énorme, car je peux l'assumer. Puis sur le long terme (et je refléchis sur 20 ans, nul sait de quoi l'avenir sera fait.
Tiens, je suis en train d'arriver à la fin des investissements que j'avais fait sur Lendopolis. Sur le papier ça présentait bien il y a 5 ans (rentabilités de 6 à 8%) avec risques modérés. Au final, il sufiit d'un ou deux défaut de paiement et la rentabilité réelle revient autour de 2%.
Modifié en dernier par Ave le 12 mai 2019, 23:23, modifié 1 fois.
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#4373 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 23:22

Etre grande et convaincu qu'on à raison est différent de détenir la vérité, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit

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#4374 Message par Ave » 12 mai 2019, 23:27

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 23:22
Etre grande et convaincu qu'on à raison est différent de détenir la vérité, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit
Ben je saisie pas la nuance...
Moi je suis juste convaincue que les placements financiers sophistiqués ne sont pas pour moi et que je suis une bouze à ce jeu là et surtout que j'en ai pas envie de m'y mettre. Mais je veux bien croire que quelqu'un qui s'y connait et qui aime ça arrivera à des rentabilités plus intéressantes que le locatif à Paris. Donc dans mon cas, le moins de cash que j'ai à placer le moins que je me prends la tête.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4375 Message par castralroc » 13 mai 2019, 00:07

Vincent92 a écrit :
12 mai 2019, 22:44

Donc, 8,8k€/m2 (tu as acheté 9k5€/m2 mais comme tu as retiré le parking tu obtiens 8,8k€/m2, admettons).
Tu nous as dit qu'il était à retaper. On peut rajouter facile 500€/m2. Ca fait 9.3€/m2. Tu as dit que tu l'avais acheté 15% en dessous du marché.
Donc avec un prix marché de 10k7 (9.3x1.15). Avec un prix marché à 12,5k€/m2, ca fait une hausse de ~17%. Ton quartier n'a pas tant augmenté que cela en fait 8) .
Ahah bien joué.
Je pense que les gens ont des problèmes de calculs mathématiques en ce moment.
Ou alors oublient de compter tous les frais d’achat de travaux d’agence.. bref trichent.

Je n’arrête pas de lire sur tous les forums «putain mon appart a pris 40%! En 2 ans «  ou mieux « putain mon appart a quasiment double de valeurs en 4 ans ! » ( 100% donc )

Et ce à paris .. Lyon .. bordeaux

Or les stats un peu partout nous donnent à paris un +50 en ... 10 ans
C’est une excellente perf mais loin des soi disants 40% en 3 ans.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4376 Message par ddv » 13 mai 2019, 00:23

Ave a écrit :
12 mai 2019, 23:27
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 23:22
Etre grande et convaincu qu'on à raison est différent de détenir la vérité, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit
Ben je saisie pas la nuance...
Moi je suis juste convaincue que les placements financiers sophistiqués ne sont pas pour moi et que je suis une bouze à ce jeu là et surtout que j'en ai pas envie de m'y mettre. Mais je veux bien croire que quelqu'un qui s'y connait et qui aime ça arrivera à des rentabilités plus intéressantes que le locatif à Paris. Donc dans mon cas, le moins de cash que j'ai à placer le moins que je me prends la tête.
L'investissement immobilier aussi nécessite qu'on s'y connaisse pour avoir une bonne rentabilité.
"Comme aujourd'hui, ça commence à se savoir... Tout le monde sera obligé de faire de la permaculture comme les ouvriers il y a 50 ans avaient leurs jardins potagers... On va revenir à ça, on ne peut pas faire autrement" - G. Mulliez, mars 2019

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4377 Message par theblackcarpet » 13 mai 2019, 06:21

castralroc a écrit :
13 mai 2019, 00:07
Vincent92 a écrit :
12 mai 2019, 22:44

Donc, 8,8k€/m2 (tu as acheté 9k5€/m2 mais comme tu as retiré le parking tu obtiens 8,8k€/m2, admettons).
Tu nous as dit qu'il était à retaper. On peut rajouter facile 500€/m2. Ca fait 9.3€/m2. Tu as dit que tu l'avais acheté 15% en dessous du marché.
Donc avec un prix marché de 10k7 (9.3x1.15). Avec un prix marché à 12,5k€/m2, ca fait une hausse de ~17%. Ton quartier n'a pas tant augmenté que cela en fait 8) .
Ahah bien joué.
Je pense que les gens ont des problèmes de calculs mathématiques en ce moment.
Ou alors oublient de compter tous les frais d’achat de travaux d’agence.. bref trichent.

Je n’arrête pas de lire sur tous les forums «putain mon appart a pris 40%! En 2 ans «  ou mieux « putain mon appart a quasiment double de valeurs en 4 ans ! » ( 100% donc )

Et ce à paris .. Lyon .. bordeaux

Or les stats un peu partout nous donnent à paris un +50 en ... 10 ans
C’est une excellente perf mais loin des soi disants 40% en 3 ans.
Sauf que je n'ai jamais dit que les prix avaient monté de 40%, je m'en contre fous de la valeur que peut prendre ma RP ou perdre, ce message est HS.

@ddv : complètement d'accord avec vous, les gens en France ont un biais comportemental avec l'immobilier

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4378 Message par fabien44 » 13 mai 2019, 10:35

Ave a écrit :
12 mai 2019, 13:27
...
Quand au cash, j'en aurais de toutes façons car je continue à mettre de côté tous les mois...
Bonjour

vous avez acheté 100% cash?

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4379 Message par ventadour » 13 mai 2019, 10:59

castralroc a écrit :C'est vrai qu'il y a des risques ..
-rendements faibles
-prix au m2 qui flambe, donc potentiel de PV inconnue (les arbres ne montent pas jusqu'au ciel)
-encadrement des loyers
Sans oublier le risque impayés pas très fréquent mais toujours possible...

Les gros investisseurs se sont retirés massivement du marché locatif. Un des derniers propose un 47 m2 dans le 12ème à 1040 EUR HC :
http://www.locare.fr/a_louer-appartemen ... 208-1.html
soit un peu plus de 22 €/m2, on est loin des 30 € !

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4380 Message par castralroc » 13 mai 2019, 11:26

ventadour a écrit :
13 mai 2019, 10:59
castralroc a écrit :C'est vrai qu'il y a des risques ..
-rendements faibles
-prix au m2 qui flambe, donc potentiel de PV inconnue (les arbres ne montent pas jusqu'au ciel)
-encadrement des loyers
Sans oublier le risque impayés pas très fréquent mais toujours possible...

Les gros investisseurs se sont retirés massivement du marché locatif. Un des derniers propose un 47 m2 dans le 12ème à 1040 EUR HC :
http://www.locare.fr/a_louer-appartemen ... 208-1.html
soit un peu plus de 22 €/m2, on est loin des 30 € !

C'est l'effet encadrement des loyers.. la future loi impose carrément des amendes à ceux qui dépassent le loyer réglementaire.
Ca va clairement foutre le marché locatif en l'air..
Peut-on esperer que la loi soit encore une fois retoquée ou c'est mort cette fois ?

Je pense qu'Ave sous-estime complètement cette loi et pense louer à 1200 facilement un 32 m2... mais le complément de loyer c'est soumis à acceptation et ça concerne uniquement les biens qui ont un truc vraiment unique comme une terrasse, une vue directe sur la tour eiffel..

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4381 Message par theblackcarpet » 13 mai 2019, 11:51

Non ce n'est pas l'effet encadrement des loyers, c'est l'effet "institutionnels" qui louent aux "vrais" tarifs.

J'ai loué à un instit et ils ne pratiquent jamais de prix abusifs.

La contrepartie est que il faut vraiment gagner 3x le loyer sans garant ou autre "système D", ce qui élague pas mal de candidats, car ils ont une assurance.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4382 Message par ventadour » 13 mai 2019, 12:37

Pour les zinzins c'est plutôt 4X le loyer. Le loyer "bradé" est pour éviter un turnover trop élevé.
Ce qui est fou c'est qu'Action Logement (1% logement) m'a proposé des pseudos-HLM (PLI) à des loyers plus élevés que ceux-là !

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4383 Message par Ben92 » 13 mai 2019, 12:59

theblackcarpet a écrit :
13 mai 2019, 11:51
Non ce n'est pas l'effet encadrement des loyers, c'est l'effet "institutionnels" qui louent aux "vrais" tarifs.
Non, le vrai tarif est le prix le plus élevé auquel la location trouve preneur, le point d’équilibre ou l'offre rencontre la demande. Ce que font la plupart des bailleurs particuliers.
Les institutionnels louent très souvent en dessous du prix du marché. Un appartement comme celui-ci cité au dessus va générer des dizaines de demandes, mais il n'y aura qu'un seul élu.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4384 Message par theblackcarpet » 13 mai 2019, 13:41

Ben92 confond la demande solvable et non solvable, il faut savoir que quand on recoit 15 appels il y a à boire et à manger, j'ai déjà été bailleur je sais ce que c'est hein.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4385 Message par Ben92 » 13 mai 2019, 14:36

theblackcarpet a écrit :
13 mai 2019, 13:41
Ben92 confond la demande solvable et non solvable, il faut savoir que quand on recoit 15 appels il y a à boire et à manger, j'ai déjà été bailleur je sais ce que c'est hein.
Je ne confonds pas du tout. Sur les dizaines d'appels, il y en aura plusieurs de solvables.(sauf s'ils s’arrêtent au premier dossier déposé solvable. Ce qui revient au même , la sélection se faisant alors d'une autre manière). Il est bien précisé le salaire minimum dans l'annonce, même si certains vont tenter le coup ça en découragera pas mal .
Un 47m2 dans le 12e près de Nation, au 6 étage, à 1040HC + 140C, ce n'est pas le prix du marché. C'est en dessous. Va jeter un oeil sur seloger pour t'en convaincre.
Ce que je veux souligner, c'est que le prix du marché n'est pas le prix du "bon plan" que seul 1 locataire sur 10 va décrocher. Si tu vas par là, on peut considérer aussi que le prix du marché est le prix des locations HLM... 600€ le T2 à Paris :D.
C'est pareil à l’achat d'ailleurs. Tu dis toi-même avoir acheté à 15% en dessous du marché : tu sous-entends par tes propos que le prix du marché n'est pas le prix de la bonne affaire que tu as faite.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4386 Message par Ben92 » 13 mai 2019, 14:42

castralroc a écrit :
13 mai 2019, 11:26
Je pense qu'Ave sous-estime complètement cette loi et pense louer à 1200 facilement un 32 m2... mais le complément de loyer c'est soumis à acceptation et ça concerne uniquement les biens qui ont un truc vraiment unique comme une terrasse, une vue directe sur la tour eiffel..
La plupart des bailleurs ne respectaient pas cette loi quand elle est en vigueur de 2015 à 2017. Je vois pas pourquoi ça changerait.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4387 Message par Vincent92 » 13 mai 2019, 15:02

castralroc a écrit :
13 mai 2019, 11:26
ventadour a écrit :
13 mai 2019, 10:59
castralroc a écrit :C'est vrai qu'il y a des risques ..
-rendements faibles
-prix au m2 qui flambe, donc potentiel de PV inconnue (les arbres ne montent pas jusqu'au ciel)
-encadrement des loyers
Sans oublier le risque impayés pas très fréquent mais toujours possible...

Les gros investisseurs se sont retirés massivement du marché locatif. Un des derniers propose un 47 m2 dans le 12ème à 1040 EUR HC :
http://www.locare.fr/a_louer-appartemen ... 208-1.html
soit un peu plus de 22 €/m2, on est loin des 30 € !

C'est l'effet encadrement des loyers.. la future loi impose carrément des amendes à ceux qui dépassent le loyer réglementaire.
Ca va clairement foutre le marché locatif en l'air..
Peut-on esperer que la loi soit encore une fois retoquée ou c'est mort cette fois ?
Ce n'est pas une question d'encadrement. Juste que les institutionnels ont toujours préféré louer un peu en dessous du prix maximum qu'ils pourraient obtenir (cela évite le turn over ou les vacances locatives notamment).
Si certains confondent le prix de leur bonne affaire obtenu il y a x années et le prix maximum qu'on peut obtenir aujourd'hui en tant que bailleur, il n'y a pas grand chose à faire pour eux.
A noter également que les prix des m2 sont décroissants. On ne loue/achète pas le même prix au m2 un 20m2, un 35m2 ou un 70m2.
Tout le monde le sait mais certains ici semblent faire semblant de ne pas comprendre.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4388 Message par Vincent92 » 13 mai 2019, 15:12

Ben92 a écrit :
13 mai 2019, 14:42
castralroc a écrit :
13 mai 2019, 11:26
Je pense qu'Ave sous-estime complètement cette loi et pense louer à 1200 facilement un 32 m2... mais le complément de loyer c'est soumis à acceptation et ça concerne uniquement les biens qui ont un truc vraiment unique comme une terrasse, une vue directe sur la tour eiffel..
La plupart des bailleurs ne respectaient pas cette loi quand elle est en vigueur de 2015 à 2017. Je vois pas pourquoi ça changerait.
Les problèmes engendrés par un encadrement maximum des prix est connus depuis presque 2 millénaires (https://fr.wikipedia.org/wiki/%C3%89dit_du_Maximum).
Cela entraîne une diminution de l’offres (2 ans d’encadrement + surtaxe sur les micro surfaces dont l’offre avait fondu comme neige au soleil), une explosion du marché noir (voir ce que disait les agences immobilières + regarder sur PAP/leboncoin pendant ces deux ans d’encadrement), un non entretien/amélioration chronique puisque tout se vend au prix maximum (visiter des logements loi 48 avec équipements – sans douche par exemple – technologie – simple vitrage par exemple – et décoration qui semble d’un autre siècle),…
Si l’encadrement est très contraignant (prix seuil très en dessous de sa valeur libre), c’est un peu près aussi efficace qu’un bombardement pour détruire une ville. Si ce n’est que c’est plus long.
Heureusement, il semble que cela ne soit pas si contraignant que cela. En tout cas, à la mise en place (si je me réfère à l’expérience passée).

Et il faut tout de même se méfier des effets d’annonces de la mairie de Paris car elle a quand même tendance à perdre tous ces procès (car non conforme aux droits européens, car anticonstitutionnel, car non respectueux du droit de propriété,…). Aussi bien sur l’encadrement des loyers que contre AirBnB ou autres.
Cela semble plus solide cette fois mais il faut être méfiant. Surtout que nous ne sommes pas certain que ce dispositif soit pérennisé dans le temps s'il n'est pas débouté en justice.

Dans l'absolu, c'est très bien de faire diminuer les prix des locations mais il faut aussi voir les effets secondaires.
Modifié en dernier par Vincent92 le 13 mai 2019, 15:18, modifié 1 fois.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4389 Message par wasabi » 13 mai 2019, 15:17

Ben92 a écrit :
13 mai 2019, 12:59
theblackcarpet a écrit :
13 mai 2019, 11:51
Non ce n'est pas l'effet encadrement des loyers, c'est l'effet "institutionnels" qui louent aux "vrais" tarifs.
Non, le vrai tarif est le prix le plus élevé auquel la location trouve preneur, le point d’équilibre ou l'offre rencontre la demande. Ce que font la plupart des bailleurs particuliers.
Les institutionnels louent très souvent en dessous du prix du marché. Un appartement comme celui-ci cité au dessus va générer des dizaines de demandes, mais il n'y aura qu'un seul élu.
déjà prix du marché dans le cadre des loyers ça n'existe pas, il y a un prix du marché pour l'achat, mais pas pour la location. Car les locations ne passent pas par une économie de marché. Tout au plus on peut parler du prix du marché à la relocation sur le marché privé. Mais l'essentiel des locations se font à un prix différent de ce "prix du marché" là, mais avec des loyers réglementés basés sur les anciens baux et une réévaluation maximale maximale annuelle, ou à des tarifs réglementés sociaux, donc ça ne peut pas être le prix du marché.

Ensuite le principe de point d'équilibre entre offre et demande pour maximiser le nombre de transaction, ça n'a de sens que pour les biens identiques en série, là tous les biens sont différents.

Et donc on observe un prix moyen constaté à la relocalisation, mais ce n'est pas un marché à cause de ces deux points. C'est donc un concept statistique et pas de libre échange, et donc la seule moyenne ne fournit pas grand chose comme information, est ce une loi normale si on veut simplifier à mort mais alors quel est l'écart type ? On sait pas.

Si quelqu'un a accès à une vraie étude statistique des loyers parisiens, je pense que certains tomberaient de haut, le loyer moyen doit être beaucoup, beaucoup plus bas.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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#4390 Message par castralroc » 13 mai 2019, 15:22

Ben92
oui et non ... la loi n’était pas contraignante. Et même sans contraintes il y a eu des baisses.
La elle le sera avec amendes de 5 à 15000 euros à la clé.
C’est certain bcp de proprios passeront entre les mailles du filet et certains locataires n’oseront pas se plaindre Mais ..

Un locataire peut se plaindre après être entré. Et contraindre le proprio à baisser le loyer.
Même si l’envie nous prend de congédier le locataire à la fin du bail de 1/3 an impossible de louer plus cher au locataire suivant. Le piège s’étant refermé.

Perso je pense que c’est un gros risque, et je ne prendrai pas le risque de louer 200-300 euros plus cher que le maximum donné par le futur décret. Mais chacun voit midi à sa porte..

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4391 Message par Ben92 » 13 mai 2019, 15:37

wasabi a écrit :
13 mai 2019, 15:17
Et donc on observe un prix moyen constaté à la relocalisation, mais ce n'est pas un marché à cause de ces deux points. C'est donc un concept statistique et pas de libre échange(...)
C'est ça que je considère comme le prix du marché.
Plus concrètement, quelqu’un qui cherche un appartement à louer à Paris, qui n'a pas priorité aux HLM, qui ne peut attendre X mois qu'un bon plan se présente (et en être l'heureux élu), qui n'a pas de grand-tante qui va lui louer à prix d'ami, sera confronté à ce prix moyen.
wasabi a écrit :
13 mai 2019, 15:17
Si quelqu'un a accès à une vraie étude statistique des loyers parisiens, je pense que certains tomberaient de haut, le loyer moyen doit être beaucoup, beaucoup plus bas.
Ca existe depuis longtemps :
http://www.observatoire-des-loyers.fr/s ... 202018.pdf
Loyer moyen en janvier 2018 des locataires ayant aménagés en 2017 : 24,7€ HC/m2
Loyer moyen en janvier 2018 de tous les locataires du parc privé : 22,9€ HC/m2

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4392 Message par PACA » 13 mai 2019, 15:42

ignatius a écrit :
12 mai 2019, 12:25
Le LMNP au réel est une anomalie fiscale, qui devrait être amené à disparaître rapidement.
Dommage, j'espère pas, ils devraient faire la distinction entre meublés à touristes et actifs avec un éventuel loyer plafonné. (Si LMNP correspond bien à la rubrique 5ND)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4393 Message par castralroc » 13 mai 2019, 16:04

Si plus de LMNP voilà les apparts miteux qui vont s’accumuler .. je pense qu’ils n’iront pas jusque là

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4394 Message par castralroc » 13 mai 2019, 16:35

ignatius a écrit :
12 mai 2019, 12:25
Je rejoins l'analyse.
L'investissement doit se faire hors avantage fiscal.
Le LMNP au réel est une anomalie fiscale, qui devrait être amené à disparaître rapidement.
Sans ce régime, l'investissement évoqué (10 k€ du m2 pour une location autour de 300 à 350 € du m2 à l'année) n'est absolument pas rentable.

Ben ouais mais j’ai envie de dire ce n’est absolument pas rentable sans LMNP parce que l’état français est une sangsue :mrgreen: ils le savent c’est pourquoi ils ont créé ce régime sans quoi le parc locatif serait en ruine à l’heure actuelle.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4395 Message par ignatius » 13 mai 2019, 16:54

castralroc a écrit :
13 mai 2019, 16:35
ignatius a écrit :
12 mai 2019, 12:25
Je rejoins l'analyse.
L'investissement doit se faire hors avantage fiscal.
Le LMNP au réel est une anomalie fiscale, qui devrait être amené à disparaître rapidement.
Sans ce régime, l'investissement évoqué (10 k€ du m2 pour une location autour de 300 à 350 € du m2 à l'année) n'est absolument pas rentable.

Ben ouais mais j’ai envie de dire ce n’est absolument pas rentable sans LMNP parce que l’état français est une sangsue :mrgreen: ils le savent c’est pourquoi ils ont créé ce régime sans quoi le parc locatif serait en ruine à l’heure actuelle.
Il etait évoqué de virer LMNP et autres régimes particuliers, et porter en contrepartie le micro foncier à 35 % d'abattement, avec un plafond de 30000 € de recettes brutes.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4396 Message par wasabi » 13 mai 2019, 16:56

Ben92 a écrit :
13 mai 2019, 15:37
wasabi a écrit :
13 mai 2019, 15:17
Si quelqu'un a accès à une vraie étude statistique des loyers parisiens, je pense que certains tomberaient de haut, le loyer moyen doit être beaucoup, beaucoup plus bas.
Ca existe depuis longtemps :
http://www.observatoire-des-loyers.fr/s ... 202018.pdf
Loyer moyen en janvier 2018 des locataires ayant aménagés en 2017 : 24,7€ HC/m2
Loyer moyen en janvier 2018 de tous les locataires du parc privé : 22,9€ HC/m2
il manque la moitié des locataires là dedans, c'est que le parc privé. Le loyer moyen est encore plus bas.
"Le marché peut rester irrationnel plus longtemps que vous ne pouvez rester solvable" - J.M. Keynes, 1936

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4397 Message par theblackcarpet » 13 mai 2019, 16:56

Tout a déjà été dit bien sur ca se loue au tarif fort mais penser que trouver une loc à 25€/m2 à Paris (et en plus dans le 12e qui n'en déplaise à certains est un arrondissement "moyen" en relatif) ca relève de la "bonne affaire" ou de ce qui est rare, je rigole. On voit que certains ici n'ont jamais loué un appart. Il faut chercher quelques mois, être très réactif avec un dossier prêt. Si la situation est solide (type de locataire recherché par tout bailleur) alors il n'y aura pas de souci. Je l'ai fait deux fois donc c'est pas le loto non plus.

Le souci c'est que les bons locataires (au sens locataires avec bon dossier et solides) cherchent le meilleur tarif, c'est normal donc soit elle aura des locataires "moyens" soit des très bons mais avec turnover.

Donc je le redis mais je pense que dans la démonstration qui a été faite, tout est tendu comme un string à l’extrême dans les hypothèses et cela ne laisse aucune marge de sécurité à cet investissement qui se fait sur 20 ans.

A la limite quitte à acheter un appart, autant prendre un rez de chaussée avec la décote et le louer à des prof lib c'est plus rentable on peut dégager un CF neutre sur 25 ans.

Les arguments de "je suis riche je m'en fous" (je carricature) et j'ai une marge de sécurité perso montrent la limite de l'exercice.

Mais il s'agit la d'un investissement 1) coup de coeur pour AVE => je veux mettre mes enfants etc et 2) Elle ne sait pas quoi faire de son cash

Cela dit attention il n'y pas l'immo ou les mecs qui font du trading action et qui sont connectés à leur ptf tous les jours, il y a plein d'autres approches et possibilités....

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4398 Message par Ben92 » 13 mai 2019, 17:10

wasabi a écrit :
13 mai 2019, 16:56
il manque la moitié des locataires là dedans, c'est que le parc privé. Le loyer moyen est encore plus bas.
Ça tombe bien on parle du parc privé. On s'en fout du parc HLM quand on n'y a pas accès (ou qu'on y a accès en théorie mais pas en pratique).
J'arrête sur le sujet car il est impossible de discuter avec toi, tu es trop borné.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4399 Message par Ave » 13 mai 2019, 18:38

ddv a écrit :
13 mai 2019, 00:23
Ave a écrit :
12 mai 2019, 23:27
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 23:22
Etre grande et convaincu qu'on à raison est différent de détenir la vérité, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit
Ben je saisie pas la nuance...
Moi je suis juste convaincue que les placements financiers sophistiqués ne sont pas pour moi et que je suis une bouze à ce jeu là et surtout que j'en ai pas envie de m'y mettre. Mais je veux bien croire que quelqu'un qui s'y connait et qui aime ça arrivera à des rentabilités plus intéressantes que le locatif à Paris. Donc dans mon cas, le moins de cash que j'ai à placer le moins que je me prends la tête.
L'investissement immobilier aussi nécessite qu'on s'y connaisse pour avoir une bonne rentabilité.
Oui, tout à fait. Mais c’est plus dans le cordes. Je compte gérer en direct, et même si c’est du boulot, c’est un boulot Ui me plaît et que je pense pouvoir faire correctement sans intermédiaires . Tout le contraire des placements financiers. Je n’ai pas envie de passer un seul seconde de ma vie à faire des arbitrages, alors que la gestion locative m’intéresse.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4400 Message par Ave » 13 mai 2019, 18:39

ddv a écrit :
13 mai 2019, 00:23
Ave a écrit :
12 mai 2019, 23:27
theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 23:22
Etre grande et convaincu qu'on à raison est différent de détenir la vérité, ne me faites pas dire ce que je n'ai pas dit
Ben je saisie pas la nuance...
Moi je suis juste convaincue que les placements financiers sophistiqués ne sont pas pour moi et que je suis une bouze à ce jeu là et surtout que j'en ai pas envie de m'y mettre. Mais je veux bien croire que quelqu'un qui s'y connait et qui aime ça arrivera à des rentabilités plus intéressantes que le locatif à Paris. Donc dans mon cas, le moins de cash que j'ai à placer le moins que je me prends la tête.
L'investissement immobilier aussi nécessite qu'on s'y connaisse pour avoir une bonne rentabilité.
Oui, tout à fait. Mais c’est plus dans le cordes. Je compte gérer en direct, et même si c’est du boulot, c’est un boulot Ui me plaît et que je pense pouvoir faire correctement sans intermédiaires . Tout le contraire des placements financiers. Je n’ai pas envie de passer un seul seconde de ma vie à faire des arbitrages, alors que la gestion locative m’intéresse. Chacun son truc.
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