Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

[flipper le dauphin]

Nouvelle visite :
Un mini 2P de 27 m2 à Daumesnil 4ème sans ascenseur sur cour en bon état : 290 k€
Sinon, on devait visiter un autre vers Dugommier de 36m2 à refaire 5ème sans ascenseur 340k€, l'AI nous a rappellé pour nous dire qu'il était parti au prix. Pourtant on avait appelé dès l'annonce publié donc parti en 1 semaine malgré les travaux.
Vendredi nouvelle visite vers Porte Dorée.

Ca me rappel les posts de certains "dernieres cartouches", "plus d'acheteurs" etc etc

[Gpzzzz]

Nouvelle visite :
Un mini 2P de 27 m2 à Daumesnil 4ème sans ascenseur sur cour en bon état : 290 k€
Sinon, on devait visiter un autre vers Dugommier de 36m2 à refaire 5ème sans ascenseur 340k€, l'AI nous a rappellé pour nous dire qu'il était parti au prix. Pourtant on avait appelé dès l'annonce publié donc parti en 1 semaine malgré les travaux.
Vendredi nouvelle visite vers Porte Dorée.

Ah oui les prix ont explosé dans le 12eme
On a l' air d etre a +30% par rapport a fin 2016..

Pour rappel un ami avait vendu son appartement du coté de Deaumesnil de 36m2 au 1er etage sur cour 280ke et avait racheté du coté de Dugommier (rue de Charenton) un 46m2 au 7eme étage pour 350k dans une copro des années 70 appart refait "a neuf" (elec/peinture/sdb/cuisine) avec balcon de 3m2 aussi sur cour.

[Vincent92]

Nouvelle visite :
Un mini 2P de 27 m2 à Daumesnil 4ème sans ascenseur sur cour en bon état : 290 k€
Sinon, on devait visiter un autre vers Dugommier de 36m2 à refaire 5ème sans ascenseur 340k€, l'AI nous a rappellé pour nous dire qu'il était parti au prix. Pourtant on avait appelé dès l'annonce publié donc parti en 1 semaine malgré les travaux.
Vendredi nouvelle visite vers Porte Dorée.

Ca me rappel les posts de certains "dernieres cartouches", "plus d'acheteurs" etc etc

Les uns remplacent les autres (gpzzzz va peut être acheter, lolilol disparaît pour acheter dans la région de Dijon, probablement un GJ aujourd'hui , castralroc prend le relais...).
Normalement, ils attendent les périodes où ça ne montent plus ou moins (d'octobre à mars) pour sortir du bois et prédire la nuée de sauterelles aux méchants propriétaires .

[Ben92]

Nouvelle visite :
Un mini 2P de 27 m2 à Daumesnil 4ème sans ascenseur sur cour en bon état : 290 k€
Sinon, on devait visiter un autre vers Dugommier de 36m2 à refaire 5ème sans ascenseur 340k€, l'AI nous a rappellé pour nous dire qu'il était parti au prix. Pourtant on avait appelé dès l'annonce publié donc parti en 1 semaine malgré les travaux.
Vendredi nouvelle visite vers Porte Dorée.

Très intéressant comme retour terrain. Dugommier est un de quartiers les moins chers de Paris, et même là on est à quasi 10k€ pour du "à refaire" (même constat en regardant les annonces vers Olympiades. 10k€ sinon rien !).
Cette flambée devrait se confirmer dans les prochains chiffres des notaires. Ca va faire mal, très mal...

[castralroc]

Pas étonnant car Dugommier est vraiment un quartier sympa et largement sous estimé...

[MoB]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

[Vincent92]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Es tu resté en région parisienne? Si oui, tu loues quoi, où et à quel prix aujourd'hui?

[castralroc]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Je pense de plus en plus qu'il va falloir se résoudre à taxer la PV sur la residence principale.
C'est absolument anormal qu'on puisse parfois se faire 200 000 euros de PV sans qu'un centime aille à l'état ou meme dans une petite CSG à 9 % au moins ?!!
Et dieu sait si je n'aime pas les taxes. Mais en France tout est un minimum taxé, la residence principale ne doit pas échapper à la règle!

Si des gens achètent et vendent 4 fois leur RP sur 30 ans, imaginez le manque à gagner pour l'état. multiplier par des millions de proprios. ca fait combien de milliards ?

[ddv]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Idem pour moi, je regardais par curiosité les appartements en région parisienne en 2000 et je trouvais que 100000€ pour un appartement, c'était déjà trop Je n'ai jamais regretté d'être resté locataire (surtout qu'à un moment, je suis parti en province sur un coup de tête, bien pratique la location pour ça).
A propos des prix du début des années 2000, est-ce quelqu'un s'est amusé à archiver des prospectus de promoteurs immo et d'annonces immo durant ces 15-20 dernières années ? Je crois me souvenir que les prix en RP étaient presque "sages" (comparés à maintenant) alors que des ruines au fin fond de la campagne étaient hors de prix. Mais ce sont juste de vagues souvenirs ...

[ddv]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Je pense de plus en plus qu'il va falloir se résoudre à taxer la PV sur la residence principale.
C'est absolument anormal qu'on puisse parfois se faire 200 000 euros de PV sans qu'un centime aille à l'état ou meme dans une petite CSG à 9 % au moins ?!!
Et dieu sait si je n'aime pas les taxes. Mais en France tout est un minimum taxé, la residence principale ne doit pas échapper à la règle!

Réfléchis deux secondes: le vendeur, s'il rachète dans le même secteur, achètera un bien qui lui aussi aura vu son prix augmenter dans les mêmes proportions. De plus, vu que le prix a augmenté, l'acheteur paie des frais de notaires encore plus élevés, c'est pas
une taxe, ça ?

[castralroc]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Je pense de plus en plus qu'il va falloir se résoudre à taxer la PV sur la residence principale.
C'est absolument anormal qu'on puisse parfois se faire 200 000 euros de PV sans qu'un centime aille à l'état ou meme dans une petite CSG à 9 % au moins ?!!
Et dieu sait si je n'aime pas les taxes. Mais en France tout est un minimum taxé, la residence principale ne doit pas échapper à la règle!

Réfléchis deux secondes: le vendeur, s'il rachète dans le même secteur, achètera un bien qui lui aussi aura vu son prix augmenter dans les mêmes proportions. De plus, vu que le prix a augmenté, l'acheteur paie des frais de notaires encore plus élevés, c'est pas
une taxe, ça ?

Oui mais en quoi la non taxation empeche ça ?
La non taxation de la PV entraine de la spécu car tout le monde se dit "ah c'est pas taxé donc on va se faire du blé!"
Du coup les prix grimpent de 8% à Paris alors que ça grimperait peut être de 4% si la PV etait taxée.

[Vincent92]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Je pense de plus en plus qu'il va falloir se résoudre à taxer la PV sur la residence principale.
C'est absolument anormal qu'on puisse parfois se faire 200 000 euros de PV sans qu'un centime aille à l'état ou meme dans une petite CSG à 9 % au moins ?!!
Et dieu sait si je n'aime pas les taxes. Mais en France tout est un minimum taxé, la residence principale ne doit pas échapper à la règle!

Réfléchis deux secondes: le vendeur, s'il rachète dans le même secteur, achètera un bien qui lui aussi aura vu son prix augmenter dans les mêmes proportions. De plus, vu que le prix a augmenté, l'acheteur paie des frais de notaires encore plus élevés, c'est pas
une taxe, ça ?

Oui mais en quoi la non taxation empeche ça ?
La non taxation de la PV entraine de la spécu car tout le monde se dit "ah c'est pas taxé donc on va se faire du blé!"
Du coup les prix grimpent de 8% à Paris alors que ça grimperait peut être de 4% si la PV etait taxée.

Tu veux dire que si on taxait une partie de la PV les vendeurs vendraient moins cher? ( )

[castralroc]

Je pense de plus en plus qu'il va falloir se résoudre à taxer la PV sur la residence principale.
C'est absolument anormal qu'on puisse parfois se faire 200 000 euros de PV sans qu'un centime aille à l'état ou meme dans une petite CSG à 9 % au moins ?!!
Et dieu sait si je n'aime pas les taxes. Mais en France tout est un minimum taxé, la residence principale ne doit pas échapper à la règle!

Réfléchis deux secondes: le vendeur, s'il rachète dans le même secteur, achètera un bien qui lui aussi aura vu son prix augmenter dans les mêmes proportions. De plus, vu que le prix a augmenté, l'acheteur paie des frais de notaires encore plus élevés, c'est pas
une taxe, ça ?

Oui mais en quoi la non taxation empeche ça ?
La non taxation de la PV entraine de la spécu car tout le monde se dit "ah c'est pas taxé donc on va se faire du blé!"
Du coup les prix grimpent de 8% à Paris alors que ça grimperait peut être de 4% si la PV etait taxée.

Tu veux dire que si on taxait une partie de la PV les vendeurs vendraient moins cher? ( )

Non mais ça freinerait fortement la rentabilité donc l'engouement pour l'achat de sa RP donc l'emballement des prix.
Et ça ferait du bien aux finances publiques.

[Vincent92]

Réfléchis deux secondes: le vendeur, s'il rachète dans le même secteur, achètera un bien qui lui aussi aura vu son prix augmenter dans les mêmes proportions. De plus, vu que le prix a augmenté, l'acheteur paie des frais de notaires encore plus élevés, c'est pas
une taxe, ça ?

Oui mais en quoi la non taxation empeche ça ?
La non taxation de la PV entraine de la spécu car tout le monde se dit "ah c'est pas taxé donc on va se faire du blé!"
Du coup les prix grimpent de 8% à Paris alors que ça grimperait peut être de 4% si la PV etait taxée.

Tu veux dire que si on taxait une partie de la PV les vendeurs vendraient moins cher? ( )

Non mais ça freinerait fortement la rentabilité donc l'engouement pour l'achat de sa RP donc l'emballement des prix.
Et ça ferait du bien aux finances publiques.

La "rentabilité" est négative sur une résidence principale dans 99,99% des cas. On peut éventuellement perdre moins d'argent qu'en location mais se loger coûte de l'argent.
Tu nous donnes tous les clichés alors qu'il suffirait de lire les discutions passées pour apprendre un minimum, c'est fou.

[castralroc]

Je parle pas de cette rentabilité (comme pour un locatif)

Je veux dire que plus de gens louerait plutôt que d'acheter.
Moins de pression à l'achat, peut être pas diminution des prix mais au moins une moindre pression ce qui signifierait une augmentation moins rapide des prix

[Vincent92]

Je parle pas de cette rentabilité (comme pour un locatif)

Je veux dire que plus de gens louerait plutôt que d'acheter.
Moins de pression à l'achat, peut être pas diminution des prix mais au moins une moindre pression ce qui signifierait une augmentation moins rapide des prix

Et du coup, tu pourrais acheter toi (l'enfer c'est les autres )?

[castralroc]

Non mais à l'heure où tout le monde se plaint d'être trop taxé, il est anormal qu'une telle niche fiscale existe, c'est un fait
pas d'impots et pas de PS ... sur des sommes qui parfois peuvent atteindre le million d'euro si l'appart a été acheté il y a 30 ans.
C'est juste dingue

[Vincent92]

Non mais à l'heure où tout le monde se plaint d'être trop taxé, il est anormal qu'une telle niche fiscale existe, c'est un fait
pas d'impots et pas de PS ... sur des sommes qui parfois peuvent atteindre le million d'euro si l'appart a été acheté il y a 30 ans.
C'est juste dingue

Ne t'inquiète pas, la résidence principale est déjà bien taxée. 5,5% à l'entrée de DDM puis tous les ans avec la taxe foncière voir éventuellement l'IFI.
C'est très bien qu'il n'y ait pas en plus de taxe sur PV sur la résidence principale, cela maintient une certaine mobilité des propriétaires, à fortiori quand ca fait 30 ans qu'on a acheté! (on ne peut pas parler de spéculation à ce moment là). Même les résidences secondaires et le locatif ne sont pas taxés à 30 ans.
Si tu me parlais de taxer si on revend dans les 5 premières années pour éviter la spéculation, je pourrais comprendre la logique. Mais 30 ans...
L'immobilier est déjà très taxé, bien d'avantage qu'une assurance vie par exemple.
En plus, tu as l'air de calculer le gain sans prendre en compte l'inflation.

[ProfGrincheux]

Les droits de mutation plus autres frais à l'achat sont franchement élevés en France. On paye non pas 5.5% mais 8% en frais de notaire sauf en neuf (où on paye une tva à 20% sur les travaux). C'est une taxe sur la mobilité qui pèse particulièrement lourd sur les actifs en mobilité professionnelle.

La taxe foncière est plus modérée d'autant qu'elle n'est pas calculée sur une valeur de marché réactualisée chaque année mais sur une valeur locative brute parfois très infèrieure à la réalité et ce d'autant plus que le bien est ancien dans un secteur ayant connu une forte hausse des prix. Il y a une prime à la fixité résidentielle ici aussi.

Ce n'est pas une fiscalité très intelligente ni très juste. On ferait mieux de baser la taxe foncière sur la valeur de marché du bien, ce qui se pratique pour l'IFI.

Pour développer la remarque de Vincent 92: L'imposition des plus-values est tres lourde si on ne garde pas le bien 20 ans au moins car le calcul de la pv taxable ne tient pas compte de l'inflation.

Sur 30 ans 2% d'inflation annuel font 81,1% de dépréciation monétaire. Sur 10 ans 21,9%. Et l'abattement pour les prélèvements sociaux au bout de 10 ans est de 8,25% suivi de prélèvements sociaux à 17,2%, 30% pour l'irpp. Un calcul rapide montre que payer l'imposition sur les PV au bout de 10 ans revient à être taxé de 4% du prix du bien pour des gains qui ne s'expliquent que par l'inflation. Sauf si le marché augmente nettement plus vite que l'inflation, il faut garder un bien immobilier soumis à l'imposition des PV au moins 20 ans, et encore les abattements pour les prélèvements sociaux croissent très très lentement comparés à l'inflation.

Infliger une telle imposition sur l'inflation à des propriétaires qui revendent leur RP au bout de 5-7-10 ans pour acheter plus grand ou parce qu'ils divorcent serait une des mesures les plus antisociales et defavorables aux 30-50 ans qu'on puisse imaginer. Ca tuerait certes le marché mais avec lui tous les proprietaires-occupants qui doivent déménager avant 20 ans d'occupation de leur bien.

Il faudrait changer le calcul de l'imposition des PV pour tenir compte de l'inflation si on devait l'appliquer aux RP. Mais ca reviendrait pour l'essentiel à taxer la mobilité résidentielle qui est deja bien matraquée par les DDM.

[Ben92]

La taxe foncière est plus modérée d'autant qu'elle n'est pas calculée sur une valeur de marché réactualisée chaque année mais sur une valeur locative brute parfois très infèrieure à la réalité et ce d'autant plus que le bien est ancien dans un secteur ayant connu une forte hausse des prix. Il y a une prime à la fixité résidentielle ici aussi.
Ce n'est pas une fiscalité très intelligente ni très juste. On ferait mieux de baser la taxe foncière sur la valeur de marché du bien, ce qui se pratique pour l'IFI.

C'est très vrai. En plus des inégalités entre villes, il y a des inégalités intra-villes qui profitent aux quartiers des riches. Par exemple à Paris, la TF et la TH sont environ trois fois plus élevées dans une tour porte d'Ivry que dans le marais. A surface égale bien entendu.
On avait chargé la DGFIP de réactualiser les valeurs mais ils n'ont rien fait depuis 40 ans. Comme partout, c'est probablement plus la faute des "hauts cadres" de la DGFIP - fonctionnaires grassement payés et inaptes à gérer un projet - que des petits fonctionnaires de base.

[goinfrimmo]

Pour développer la remarque de Vincent 92: L'imposition des plus-values est tres lourde si on ne garde pas le bien 20 ans au moins car le calcul de la pv taxable ne tient pas compte de l'inflation.

Hein ?

Une fois la plus-value déterminée, vous pouvez profiter pour durée de détention du bien. Pour en bénéficier, le bien doit être cédé plus de cinq ans après son acquisition.

Pour l’impôt sur le revenu (19%), l’abattement est de 6% pour chaque année de détention comprise entre la 6ème année et la 21ème année, et le taux passe à 4% pour la 22e année de détention.

[Vincent92]

Une fois la plus-value déterminée

Le problème vient de là. 1000€ en 1999 c'est 1338€ en 2019 par exemple.
Si j'achète cash et si je revends 50% plus cher 20 ans plus tard, peut on vraiment dire que cet achat/revente m'a fait gagner en pouvoir d'achat?

[ProfGrincheux]

Pour développer la remarque de Vincent 92: L'imposition des plus-values est tres lourde si on ne garde pas le bien 20 ans au moins car le calcul de la pv taxable ne tient pas compte de l'inflation.

Hein ?

Une fois la plus-value déterminée, vous pouvez profiter pour durée de détention du bien. Pour en bénéficier, le bien doit être cédé plus de cinq ans après son acquisition.

Pour l’impôt sur le revenu (19%), l’abattement est de 6% pour chaque année de détention comprise entre la 6ème année et la 21ème année, et le taux passe à 4% pour la 22e année de détention.

Je ne pense pas que l'abattement pour durée de detention ait pour but de contrecarrer l'inflation. Il me semble avoir pour but d'éteindre progressivement cette taxation des PV. Pour etre totalement honnête je ne suis pas sûr que mon interprétation soit la bonne. En revanche je suis à peu près certain que la taxation des PV se comporte en partie comme un impôt sur l'inflation.

[ProfGrincheux]

La taxe foncière est plus modérée d'autant qu'elle n'est pas calculée sur une valeur de marché réactualisée chaque année mais sur une valeur locative brute parfois très infèrieure à la réalité et ce d'autant plus que le bien est ancien dans un secteur ayant connu une forte hausse des prix. Il y a une prime à la fixité résidentielle ici aussi.
Ce n'est pas une fiscalité très intelligente ni très juste. On ferait mieux de baser la taxe foncière sur la valeur de marché du bien, ce qui se pratique pour l'IFI.

C'est très vrai. En plus des inégalités entre villes, il y a des inégalités intra-villes qui profitent aux quartiers des riches. Par exemple à Paris, la TF et la TH sont environ trois fois plus élevées dans une tour porte d'Ivry que dans le marais. A surface égale bien entendu.
On avait chargé la DGFIP de réactualiser les valeurs mais ils n'ont rien fait depuis 40 ans. Comme partout, c'est probablement plus la faute des "hauts cadres" de la DGFIP - fonctionnaires grassement payés et inaptes à gérer un projet - que des petits fonctionnaires de base.

Je pense au contraire que la non-révision de la base fiscale de la TF est une décision politique.

En effet bien des proprietaires occupants verraient leur TF exploser, notamment dans les quartiers bourgeois des grandes villes et certainement à Paris. Celà pourrait être très coûteux politiquement surtout pour une majorité dont les beaux quartiers sont une base électorale. Impossible pour la majorité qui ferait un coup pareil de gagner la Mairie de Paris.

Peut-être ca pourrait passer si c'était pour financer la suppression de la TH. Pas sûr.....

Je pense également que l'administration fiscale saurait la mettre en oeuvre si elle en recevait l'ordre. Elle me semble même tout à fait compétente pour mettre en place impôts et taxes.

[MoB]

AH ah. Je me rappelle en 2005 quand je voulais acheter en petite couronne: j'avais visité un 45m² à Asnières (secteur des Philosophes pour ceux qui connaissent) pour 140.000 euros (4eme sans ascenseur).

Je trouvais ça trop cher! Alors quand je vois vos messages, je prends peur. Si je m'amuse à ré-écrire l'histoire, je pourrais dire que j'aurai dû acheter pour revendre plus tard faire une plus value etc. ... Mais franchement cette approche de la résidence principale me parait complètement saugrenue. A la place, j'ai mis cet argent dans des voyages, des loisirs, etc. ... et je ne regrette pas d'avoir été locataire depuis lors. L'achat en région parisienne est juste une confiscation totale de tout nos revenus.

Je ne comprends pas vraiment comment les gens standard comme moi (hors des 5% les plus riches ) peuvent se résoudre à acheter à Paris.

Es tu resté en région parisienne? Si oui, tu loues quoi, où et à quel prix aujourd'hui?

J'ai déménagé 3 fois entre temps. Content d'avoir pu saisir ces opportunités pro dont une expatriation. Aujourd'hui de retour, location dans un très beau quartier à Paris à moins de 17euros du mètre carré par mois.

[Trunks]

Pour ma part je suis sur le marche londonien, et quand je vois la hausse fulgurante des prix la-bas, je me dis qu'il y a encore de la marge a Paris.

Exemple : https://www.rightmove.co.uk/property-fo ... 6b43b2d53b

https://pasteboard.co/Icyc9yl.png

2019 £975,000 (apres baisse !!!)
2010 £512,000 +69%
2002 £301,500 +104%
1997 £147,500 +110%
1996 £70,000

[Ben92]

Pour ma part je suis sur le marche londonien, et quand je vois la hausse fulgurante des prix la-bas, je me dis qu'il y a encore de la marge a Paris.

Oui AMHA il y a encore du mou à Paris, en prix de vente mais aussi à la location.
Exemple : A Paris un jeune cadre payé normalement peut louer un 25-30m2 IM, et même acheter un studio d'une vingtaine de m2.
Un couple de cadres trentenaires complètement lambda peut encore acheter un 3P, voire un 4P, s'ils n'ont pas trop déconné pour se constituer un apport.
Choses complètement impossibles à Londres où c'est colocation pour tous les jeunes, et seuls qui ont une carrière vraiment brillante peuvent acheter par la suite.

PS : Je ne parle volontairement que des cadres/professions libérales sup car les actifs peu qualifiés sont quantité négligeable sur ces marchés.

[kamoulox]

Je pense aussi. Même les quartiers pourris de paname augmentent !!! A partir de là pas grand risque de rentrer sur marché parisien (vu de province)

[wasabi]

Je pense aussi. Même les quartiers pourris de paname augmentent !!! A partir de là pas grand risque de rentrer sur marché parisien (vu de province)

vous vous avez pas compris le concept de bulle immobilière

[Vincent92]

Je pense aussi. Même les quartiers pourris de paname augmentent !!! A partir de là pas grand risque de rentrer sur marché parisien (vu de province)

Ca me rappelle le film "le sucre" .
Je ne sais pas si cela va augmenter ou baisser mais, attention, le fait que tout augmente n'est pas un bon argument. Même si c'est vrai que les acheteurs ont tendance à acheter quand ca monte et attendre/vendre quand ca descend, c'est un mauvais comportement.

[Ben92]

vous vous avez pas compris le concept de bulle immobilière

si si, mais en l'occurrence on pense qu'il n'y a pas de bulle.

[ddv]

Monaco à plus de 50000€/m2. Paris a de la marge...
Et même si Paris peut s'étendre physiquement, le Paris historique restera toujours au même endroit et sera toujours recherché. Je ne vois même plus ce qui pourrait faire baisser les prix à Paris (la partie touristique). A la limite, si Paris devenait le fief de Daesch, peut-être que ça baisserait; même pas sûr

[m.enfin]

Je ne vois même plus ce qui pourrait faire baisser les prix à Paris (la partie touristique). A la limite, si Paris devenait le fief de Daesch, peut-être que ça baisserait; même pas sûr

autre solution

d'habitude reste le foncier, là il vaut 0 pour quelques temps ...

[kamoulox]

Monaco à plus de 50000€/m2. Paris a de la marge...
Et même si Paris peut s'étendre physiquement, le Paris historique restera toujours au même endroit et sera toujours recherché. Je ne vois même plus ce qui pourrait faire baisser les prix à Paris (la partie touristique). A la limite, si Paris devenait le fief de Daesch, peut-être que ça baisserait; même pas sûr

Oui mais Monaco c’est beau, petit et pas de hlm

Les seuls arabes que tu croises ils ont un 🛥 et multimillionnaires, c’est pas la même populace

[alpha2]

Monaco est un paradis fiscal, alors que Paris n'en est pas un.
Il y a une énorme demande à Monaco car c'est très rentable d'y acheter un appartement à XX XXX XXX€ pour pouvoir économiser XXX XXX€ en impôts chaque année.

A Paris, les motifs d'achat ne sont pas les mêmes...
Mais en effet, pour les arrondissements centraux de Paris, peu de chances de baisse. Dans les arrondissements périphériques et la banlieue, une baisse est moins improbable.

[Ave]

Nouvelle visite aujourd'hui :
à 400m de Michel Bizot et 500m de Daumesnil, 2P de 36m2 refait neuf dans immeuble ancien très lumineux sans perte de place, état nickel : 360k€, je suis persuadée qu'il partira dans la semaine, là les visites s'enchaînaient. Je refléchis à faire une offre.

[castralroc]

Nouvelle visite aujourd'hui :
à 400m de Michel Bizot et 500m de Daumesnil, 2P de 36m2 refait neuf dans immeuble ancien très lumineux sans perte de place, état nickel : 360k€, je suis persuadée qu'il partira dans la semaine, là les visites s'enchaînaient. Je refléchis à faire une offre.

Je trouve que le prix est en phase par rapport au marché ( c'est du 10 000 euros le m2). Ca devrait partir..
Surtout si il n'y a aucun travaux à faire.

Marrant j'ai visité un bien également (même si je ne suis pas pour le locatif) dans ce quartier av du gal michel bizot mais dans un état plutot lamentable, parties communes bof.. avec donc travaux à faire
32 m2 à 350 000 euros !
La par contre, ça ne partira pas aussi facilement je pense... car ca en vaut 310 maxi.

[Ave]

Nouvelle visite aujourd'hui :
à 400m de Michel Bizot et 500m de Daumesnil, 2P de 36m2 refait neuf dans immeuble ancien très lumineux sans perte de place, état nickel : 360k€, je suis persuadée qu'il partira dans la semaine, là les visites s'enchaînaient. Je refléchis à faire une offre.

Je trouve que le prix est en phase par rapport au marché ( c'est du 10 000 euros le m2). Ca devrait partir..
Surtout si il n'y a aucun travaux à faire.

Marrant j'ai visité un bien également (même si je ne suis pas pour le locatif) dans ce quartier av du gal michel bizot mais dans un état plutot lamentable, parties communes bof.. avec donc travaux à faire
32 m2 à 350 000 euros !
La par contre, ça ne partira pas aussi facilement je pense... car ca en vaut 310 maxi.

Wow 350k€ pour 32 m2 en mauvais état, je n'en reviens pas. Les prix sont vraiment délirants. Déjà que 10k€/m2 en état impéccable je trouve ça abusé pour le quartier. J'habite dans le coin et j'ai acheté il y même pas 3 ans ma résidence principale à 8k€/m2. Certes, c'était une grande surface mais quand même!

[castralroc]

Oui meme 10K c'est abusé..

Les prix moyens dans le 12 ème , c'est 9,8K du m2..

[Helo]

C'est dingue. Je louais à Michel Bizot un 2 pièces de 28m2 en 2007/2008 - 750 euros par mois, je me souviens qu'en même temps que moi la voisine avait acheté un F2 de 30m2 160K (appart intégralement refait par la suite, c'était une vraie ruine). C'était un petit immeuble assez calme dans une rue entre l'avenue Daumesnil et la rue Claude Decaen.
C'est hallucinant que ça monte tant parce que le quartier est vraiment pas dingue et desservi par des lignes de métro pas terribles.

[Ben92]

Non, les prix ne sont pas "dingues" ni "délirants".
C'est un biais psychologiques car les prix sont resté relativement stables à Paris sur une longue période entre 2011 et 2016, à 8-8.5k€ de moyenne, et comme c'est resté longtemps comme ça, on a encore ce référentiel dans nos têtes (6k€ dans les quartiers pourris, 8k€ dans les arrondissements périphériques, 10k€ dans le centre), mais ce référentiel est désormais obsolète. Faut s'y faire.

[alexlyon]

A Paris c'est une erreur de regarder les prix au m², comme si l'immobilier parisien était de l'immobilier.

L'immobilier parisien, c'est un actif dont le rendement n'est pas le sujet.
Son prix non plus (c'est un celui d'un bien d'exception / bien refuge).

Comme le marché de l'art.
Le prix au m² du Salvator Mundi est un non sens, tout comme son rendement.
Mais cette toile est au juste prix en termes de patrimoine / stockage de valeur / distinction de la plèbe.

Personne ne le conteste pour une oeuvre d'art, le souci pour l'immo c'est qu'il y a une valeur d'usage, résider.

Les petits enfants d'ouvriers qui travaillent désormais comme ingénieurs en SSII doivent comprendre qu'ils sont des travailleurs de la même classe que leurs grand-parents.
Comme pour eux, il s'agit de prendre l'omnibus (la RATP) et de se loger dans les faubourgs (les banlieues).

[Ave]

C'est dingue. Je louais à Michel Bizot un 2 pièces de 28m2 en 2007/2008 - 750 euros par mois, je me souviens qu'en même temps que moi la voisine avait acheté un F2 de 30m2 160K (appart intégralement refait par la suite, c'était une vraie ruine). C'était un petit immeuble assez calme dans une rue entre l'avenue Daumesnil et la rue Claude Decaen.
C'est hallucinant que ça monte tant parce que le quartier est vraiment pas dingue et desservi par des lignes de métro pas terribles.

Ce n'est pas un quartier de dingue mais c'est assez agréable à vivre. Pas mal de commerces de bouche autour de Michel Bizot et un marché, métros ligne 8 et 6 puis tram à proximité. Au final, pour un quartier excentré on est à 10mn de Bastille et du Marais et 15 min de Chatelet en transport donc tranquille mais en 2 mouvements on est dans l'hyper centre. Je trouve que niveau moyens de transport c'est quand même mieux que le XVème où je vivais avant. Le Bois de Vincennes est à 2 pas. Puis bientôt la Petite Ceinture qui ouvre sur 1,5 km. Il y a quand même des atouts je trouve sans avoir rien d'exceptionnel.

[castralroc]

Oui et on sent que le 12 ème ça se "boboîse"

Mais de là à passer de 9000 euros le m2 à 11000 en 1 ans.. faudrait ptet pas pousser !
que les vendeurs prennent leur PV bien méritée mais pas PV + 20% parce que les taux sont bas ...

[Ave]

Bon, j'ai fait quelques calculs et je trouve que sur 20 ans l'investissement est rentable en louant en meublé en considérant une hypothèse de revalorisation du bien qui suit l'inflation. Sur 20 ans je gagne dans les 50 k€ en euros constants, sachant que avec mes investissements en assurance vie je peine à faire mieux que l'inflation donc au mieux je conserve le capital.
L'idée est de rembourser complètement mon prêt immobilier actuel pour ma RP et emprunter la totalité du nouveau achat pour déduire un max.
Actuellement il me reste 195 k€ de prêt sur ma résidence principale. Là je m'endetterais pour 360k€ (je paye que les frais de notaire de ma poche).

Qu'en pensez vous ?

[optimus maximus]

Bon, j'ai fait quelques calculs et je trouve que sur 20 ans l'investissement est rentable en louant en meublé en considérant une hypothèse de revalorisation du bien qui suit l'inflation. Sur 20 ans je gagne dans les 50 k€ en euros constants, sachant que avec mes investissements en assurance vie je peine à faire mieux que l'inflation donc au mieux je conserve le capital.
L'idée est de rembourser complètement mon prêt immobilier actuel pour ma RP et emprunter la totalité du nouveau achat pour déduire un max.
Actuellement il me reste 195 k€ de prêt sur ma résidence principale. Là je m'endetterais pour 360k€ (je paye que les frais de notaire de ma poche).

Qu'en pensez vous ?

Franchement, je ne vois pas comment on peut faire de l'investissement locatif en région parisienne sans sortir un peu de sa poche chaque mois.
Vu les taux, je crois qu'un endettement sur 25 ans est plus approprié. Même si tu payes plus d'intérêts au final, ça permet de réduire les mensualités et donc de proposer un loyer un peu moins cher et de garder un peu plus longtemps ses locataires (le turn-over a un coût).
Personne n'est capable d'anticiper l'inflation sur ces 20 prochaines années. Idem pour la politique de logements ou d'aménagement du territoire.
Tout ce que tu peux évaluer, ce sont tes frais (quoique...) et tu peux raisonnablement anticiper les revenus que tu percevras au cours du bail. Si tu pars sur le meublé, tu as un horizon d'un an. Au bout d'un an, tu fais un bilan à l'issue duquel tu décideras s'il faut vendre ou continuer et si tu continues décider si le type de location est approprié.
Dans tous les cas, ta situation financière te permet de ne pas te faire trop de soucis.

[Ave]

Bon, j'ai fait quelques calculs et je trouve que sur 20 ans l'investissement est rentable en louant en meublé en considérant une hypothèse de revalorisation du bien qui suit l'inflation. Sur 20 ans je gagne dans les 50 k€ en euros constants, sachant que avec mes investissements en assurance vie je peine à faire mieux que l'inflation donc au mieux je conserve le capital.
L'idée est de rembourser complètement mon prêt immobilier actuel pour ma RP et emprunter la totalité du nouveau achat pour déduire un max.
Actuellement il me reste 195 k€ de prêt sur ma résidence principale. Là je m'endetterais pour 360k€ (je paye que les frais de notaire de ma poche).

Qu'en pensez vous ?

Franchement, je ne vois pas comment on peut faire de l'investissement locatif en région parisienne sans sortir un peu de sa poche chaque mois.
Vu les taux, je crois qu'un endettement sur 25 ans est plus approprié. Même si tu payes plus d'intérêts au final, ça permet de réduire les mensualités et donc de proposer un loyer un peu moins cher et de garder un peu plus longtemps ses locataires (le turn-over a un coût).
Personne n'est capable d'anticiper l'inflation sur ces 20 prochaines années. Idem pour la politique de logements ou d'aménagement du territoire.
Tout ce que tu peux évaluer, ce sont tes frais (quoique...) et tu peux raisonnablement anticiper les revenus que tu percevras au cours du bail. Si tu pars sur le meublé, tu as un horizon d'un an. Au bout d'un an, tu fais un bilan à l'issue duquel tu décideras s'il faut vendre ou continuer et si tu continues décider si le type de location est approprié.
Dans tous les cas, ta situation financière te permet de ne pas te faire trop de soucis.

Pour la durée du prêt, 25 ans me paraît trop vu nos âges.
Pour ce qui est du loyer, je pense que compte tenu de la pénurie de biens, la vacance locative doit rester rare à Paris. Le nombre d'annonces est ridiculement bas par rapport à la demande. Le seul risque sont les impayés et les dégradations à mon avis.
Pour ce qui est d'aller de sa poche, si je rembourse mon crédit actuel et je reprends pour 20 ans pour acheter l'appart, au final je payerait moins que ma mensualité actuelle et j'aurais quand même des revenus locatifs donc pour moi en termes d'effort ça devrait être plus confortable sur les 9 premières années (temps restant de mon crédit). A voir pour la suite.

[ignatius]

Quel serait le différentiel entre ta mensualité, les frais afférents à la location (charges, TF, IR) et le montant du loyer ?

[Ave]

Actuellement j'ai une mensualité de 1870 €, il me reste un peu plus de 9 ans de prêt.
Si je rembourse mon prêt, je paye les frais de notaire et je reprends pour 360 k€ sur 20 ans je serais dans les 1760€ par mois de prêt + assurance donc un effort légèrement inférieur.
Je table sur un loyer en meublé d'environ 1150 - 1200€ CC
Les charges mensuelles sont 120€/mois
La taxe foncière est de 550€
Niveau impôts ça dépendra du reste de mes revenus, de ce que j'arrive à déduire, du régime...j'avais estimé dans les 1000€ par an mais je n'ai pas tous les éléments, c'est peut être sous estimé?

[ignatius]

Actuellement j'ai une mensualité de 1870 €, il me reste un peu plus de 9 ans de prêt.
Si je rembourse mon prêt, je paye les frais de notaire et je reprends pour 360 k€ sur 20 ans je serais dans les 1760€ par mois de prêt + assurance donc un effort légèrement inférieur.
Je table sur un loyer en meublé d'environ 1150 - 1200€ CC
Les charges mensuelles sont 120€/mois
La taxe foncière est de 550€
Niveau impôts ça dépendra du reste de mes revenus, de ce que j'arrive à déduire, du régime...j'avais estimé dans les 1000€ par an mais je n'ai pas tous les éléments, c'est peut être sous estimé?

1800 € de prêt + 120 € de charge + 50 € de TF + 300 € minimum (IR + csg, cela représente 47.2 % des revenus fonciers annuels).
Ton loyer couvre à peine 50 % des sorties.

A toi de voir, mais ce serait uniquement dans une optique patrimoniale.

Edit : j'avais pas vu, location en meublé.
Avec le régime réel tu ne devrais pas être imposable mais tu auras une cfe à payer (quelques dizaines d'euros par mois).
Du coup le loyer couvre 60 % des sorties.
Il ne faut juste pas vouloir te lancer dans de nouvelles opérations immobilières.