Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

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Ben92
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4301 Message par Ben92 » 05 mai 2019, 13:03

Si tu loues en meublé avec l'abattement forfaitaire de 50%, tu ne peux rien déduire car c'est justement le principe l'abattement forfaitaire.
La base de l'imposition inclut même les charges mensuelles il me semble. (Ignatius corrigera si je me trompe)
Pour un loyer annuel de 14400 € CC, ça fait donc
+ 14400*0,5*0,172 = 1238€ en prélèvements sociaux
+ 14400*0,5*0,3 = 2160€ en IR si tu es dans la TM à 30%
+ la taxe foncière
+ l'IFI éventuel

Edit : en réel on peut déduire la mensualité du crédit ? ou juste les intérêts ?

ignatius

Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4302 Message par ignatius » 05 mai 2019, 13:30

Ben92 a écrit :
05 mai 2019, 13:03
Si tu loues en meublé avec l'abattement forfaitaire de 50%, tu ne peux rien déduire car c'est justement le principe l'abattement forfaitaire.
La base de l'imposition inclut même les charges mensuelles il me semble. (Ignatius corrigera si je me trompe)
Pour un loyer annuel de 14400 € CC, ça fait donc
+ 14400*0,5*0,172 = 1238€ en prélèvements sociaux
+ 14400*0,5*0,3 = 2160€ en IR si tu es dans la TM à 30%
+ la taxe foncière
+ l'IFI éventuel

Edit : en réel on peut déduire la mensualité du crédit ? ou juste les intérêts ?
En réel tu déduis notamment l' amortissement du bien (en général sur 30 ans) en plus des frais classiques, ce qui ici représente 12000 € par an.
Bref, tu as souvent une imposition nulle.
En contrepartie il te faut un comptable (environ 1000 € par an).

http://partenaire.leparticulier.fr/jcms ... rtissement

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4303 Message par Ave » 05 mai 2019, 13:31

ignatius a écrit :
05 mai 2019, 12:53

1800 € de prêt + 120 € de charge + 50 € de TF + 300 € minimum (IR + csg, cela représente 47.2 % des revenus fonciers annuels).
Ton loyer couvre à peine 50 % des sorties.

A toi de voir, mais ce serait uniquement dans une optique patrimoniale.

Edit : j'avais pas vu, location en meublé.
Avec le régime réel tu ne devrais pas être imposable mais tu auras une cfe à payer (quelques dizaines d'euros par mois).
Du coup le loyer couvre 60 % des sorties.
Il ne faut juste pas vouloir te lancer dans de nouvelles opérations immobilières.
Oui, c'est une logique patrimoniale et d'épargne car je vois les choses d'une autre façon : avec 1000€ environ de ma poche pendant 20 ans (soit 240 k€ en euros courants) qui est très abordable pour moi j'arrive à constituer un patrimoine de 360k€ en euros constants (en supposant que les prix suivent tout juste l'inflation. Je ne suis pas sûre qu'avec mes pauvres investissements en AV j'arrive à faire autant. Mais peut être que je me trompe quelque part?
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4304 Message par castralroc » 05 mai 2019, 13:34

Pour moi le réel est plus approprié et pas le microbic..

On est d'accord que le réel peut s'appliquer meme si les revenus locatifs sont inférieurs à 23000 euros annuel ?


Pour tes calculs AVE, je pense que l'endettement sur 25 ans est plus approprié.
Sur 20 ans, tu vas sortir bcp chaque mois et il faut vraiment que la PV soit au rendez vous plus tard...
Disons que sur 25 ans c'est un peu le meilleur des deux mondes.

J'ai fait des calculs assez précis avec rendementlocatif.com et sur beaucoup de biens parisiens meme en considérant un taux à 1,22 sur 25ans
j'arrive à un cashflow negatif de 450-500 euros.
C'est très difficile de faire mieux... il faut négocier un petit rabais (très compliqué à paris)

-Sinon il faut acheter un bien totalement délabré aux enchères et là on arrive à un cashflow presque positif...encore faut-il l'obtenir..
et aux enchères c'est assez violent les travaux et remise en etat
-Sinon acheter dans le 19 ème ..


Perso je cherche un bien dans le 12 ème dont le cashflow negatif serait de 250 euros maximum.
Par rapport à ma situation financière, je préfèrerais dans l'absolu...
Mais ces biens sont ultra rares, surtout en ce moment avec les taux bas les vendeurs se lachent !!!!

250 euros c'est l'équivalent de 4 ou 5 restos sushis mensuel.

Un cashflow negatif de 500-600 , ça commence à devenir un peu risqué à mon gout ... et 1000 j'en parle pas.
Meme si tu as une bonne situation, tu balances quand meme 1000 euros, si la PV n'augmente pas autant que ces dernières années, tu seras certes encore gagnant mais à quel prix (locataires chiants, impayés , etc ? )

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4305 Message par Ave » 05 mai 2019, 14:43

castralroc a écrit :
05 mai 2019, 13:34
Pour moi le réel est plus approprié et pas le microbic..

On est d'accord que le réel peut s'appliquer meme si les revenus locatifs sont inférieurs à 23000 euros annuel ?


Pour tes calculs AVE, je pense que l'endettement sur 25 ans est plus approprié.
Sur 20 ans, tu vas sortir bcp chaque mois et il faut vraiment que la PV soit au rendez vous plus tard...
Disons que sur 25 ans c'est un peu le meilleur des deux mondes.

J'ai fait des calculs assez précis avec rendementlocatif.com et sur beaucoup de biens parisiens meme en considérant un taux à 1,22 sur 25ans
j'arrive à un cashflow negatif de 450-500 euros.
C'est très difficile de faire mieux... il faut négocier un petit rabais (très compliqué à paris)

-Sinon il faut acheter un bien totalement délabré aux enchères et là on arrive à un cashflow presque positif...encore faut-il l'obtenir..
et aux enchères c'est assez violent les travaux et remise en etat
-Sinon acheter dans le 19 ème ..


Perso je cherche un bien dans le 12 ème dont le cashflow negatif serait de 250 euros maximum.
Par rapport à ma situation financière, je préfèrerais dans l'absolu...
Mais ces biens sont ultra rares, surtout en ce moment avec les taux bas les vendeurs se lachent !!!!

250 euros c'est l'équivalent de 4 ou 5 restos sushis mensuel.

Un cashflow negatif de 500-600 , ça commence à devenir un peu risqué à mon gout ... et 1000 j'en parle pas.
Meme si tu as une bonne situation, tu balances quand meme 1000 euros, si la PV n'augmente pas autant que ces dernières années, tu seras certes encore gagnant mais à quel prix (locataires chiants, impayés , etc ? )
D'après ce que j'ai lu le régime des LMNP au réel est une option quand les revenus fonciers sont inférieurs à 70k€. Par contre, il faut la déclarer avant le 1er février de l'année civil.
e régime réel s’applique automatiquement si vos loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€.
Si vos revenus sont inférieurs à 70 000€ vous pouvez opter pour le régime réel (sinon par défaut le régime micro-BIC et son abattement de 50% s’applique).

L’option pour le régime réel doit être demandée avant le 1er février de l’année civile où vous souhaitez en bénéficier. L’option est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.
Tu cherches un appart avec un cash flow de maximum 250€/mois en empruntant 100% sur 25 ans ?
Car pour moi le cashflow ne veut rien dire, tout dépend de l'apport que tu mets non? L'idée pour moi ce de financer le crédit avec le régime au réel.

Edit : j'ai fait quelques calculs, pour que tu arrives à ton objectif il faudrait que tu trouves un appart dans les 300k€ FAI et travaux inclus dans les 33m2 soit 9000€/m2 et que les charges soient très faibles. Autant à dire qu'en ce moment ce n'est même pas la peine. Je ne vois rien dans ces prix là ou alors de ruines mais il faudrait rajouter le prix des travaux. Les apparts que j'ai vu dans les 300k€ n'étaient pas louables à 1000€/mois. Par exemple, j'avais visité un de 27m2 ultra optimisé à Daumesnil pour 290k€. Mais c'était plus un studio amélioré qu'un 2P. Louable je pense vers 850€.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4306 Message par castralroc » 05 mai 2019, 17:55

Alors le soucis des loyers, c'est qu'il faut à mon sens se baser sur le site officiel de l'encadrement des loyers.
Les loyers de references indiqués selon la rue, le quartier, seront à mon avis assez proche des loyers de références qui seront bientôt donnés par le prefets.
(j'espère qu'il va les revaloriser car ils datent de 2015..)

Il est à mon sens assez risqué de vouloir louer à un prix "libre" qui risque d'être plus haut que le loyer de référence majoré.
Surtout que la future loi impose des sanctions assez sévères ...et vu que les prix seront donnés d'ici Juin, soit il faut réussir à trouver un appart
et signer avant Juin, soit c'est mort...
Donc à mon avis si on veut louer il faut louer au loyer majoré indiqué par le site, pour plus de sécurité.
Ca fait chier car ces loyers encadrés entachent à mort la rentabilité ...

Et pour tes calculs, un cashflow de 250 euros sur un bien correct sans travaux effectivement c'est assez compliqué..
Je pense qu'à force de recherches ça doit être trouvable mais il faudra être prêt à des concessions et à mettre la main à la pate sur les travaux...
Sinon dans le 19ème comme j'ai dit c'est trouvable.. mais il faut prendre le risque d'une peut être "moins value" dans ces quartiers..

Mais dans le 12 ème , en moyenne avec un cashflow de 400-500, tout est trouvable.
J'utilise pour cela le site rendementlocatif.com , je ne peux que t'encourager à utiliser ce site... les calculs sont vraiment ultra détaillés
et de toute évidence bcp plus précis que ce qu'on peut faire soi même.

A titre perso je me limiterais à un cashflow négatif max de 400-500 euros.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4307 Message par Ave » 05 mai 2019, 18:40

castralroc a écrit :
05 mai 2019, 17:55
Alors le soucis des loyers, c'est qu'il faut à mon sens se baser sur le site officiel de l'encadrement des loyers.
Les loyers de references indiqués selon la rue, le quartier, seront à mon avis assez proche des loyers de références qui seront bientôt donnés par le prefets.
(j'espère qu'il va les revaloriser car ils datent de 2015..)

Il est à mon sens assez risqué de vouloir louer à un prix "libre" qui risque d'être plus haut que le loyer de référence majoré.
Surtout que la future loi impose des sanctions assez sévères ...et vu que les prix seront donnés d'ici Juin, soit il faut réussir à trouver un appart
et signer avant Juin, soit c'est mort...
Donc à mon avis si on veut louer il faut louer au loyer majoré indiqué par le site, pour plus de sécurité.
Ca fait chier car ces loyers encadrés entachent à mort la rentabilité ...

Et pour tes calculs, un cashflow de 250 euros sur un bien correct sans travaux effectivement c'est assez compliqué..
Je pense qu'à force de recherches ça doit être trouvable mais il faudra être prêt à des concessions et à mettre la main à la pate sur les travaux...
Sinon dans le 19ème comme j'ai dit c'est trouvable.. mais il faut prendre le risque d'une peut être "moins value" dans ces quartiers..

Mais dans le 12 ème , en moyenne avec un cashflow de 400-500, tout est trouvable.
J'utilise pour cela le site rendementlocatif.com , je ne peux que t'encourager à utiliser ce site... les calculs sont vraiment ultra détaillés
et de toute évidence bcp plus précis que ce qu'on peut faire soi même.

A titre perso je me limiterais à un cashflow négatif max de 400-500 euros.
Oui, je suis d'accord. Par contre, je n'ai pas le temps de faire des travaux moi même donc pas intéressant pour moi de acheter une ruine. Sinon, j'ai regardé le site avec les loyers de référence. En meublé on peut aussi rajouter en fonction des services proposés (lave linge, linge de maison, tv...) du coup les 1200€CC pour 36m2 avec quelques services en plus que le minimum c'est jouable.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4308 Message par castralroc » 05 mai 2019, 18:45

Alors malheureusement (je joue encore les oiseaux de mauvais augures) mais les services en plus n'entrent absolument pas en ligne de compte dans le calcul du loyer :(
Enfin pas à ma connaissance..

Donc un 36 m carré dans le quartier du jardin de reuilly, le loyer de reference majoré est 30,7 euros /m2

36 x 30,7 = 1105,2 euros maximum ...(rajouter les charges, qui sont encadrées elles aussi)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4309 Message par Ave » 05 mai 2019, 19:51

castralroc a écrit :
05 mai 2019, 18:45
Alors malheureusement (je joue encore les oiseaux de mauvais augures) mais les services en plus n'entrent absolument pas en ligne de compte dans le calcul du loyer :(
Enfin pas à ma connaissance..

Donc un 36 m carré dans le quartier du jardin de reuilly, le loyer de reference majoré est 30,7 euros /m2

36 x 30,7 = 1105,2 euros maximum ...(rajouter les charges, qui sont encadrées elles aussi)
En fait si, le complément de loyer pouvait être appliqué, en tout cas lorsque le plafonnement était encore en vigueuren cas d'équipement supplémentaire (WIFI, TV, Lave linge, linge de maison....) mais ça dépend de comment ça va être appliqué maintenant.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4310 Message par Ave » 06 mai 2019, 22:14

Pour info, l'appart sur lequel je comptais faire une offre au prix m'est passé sous le nez. :evil:
Mis en ligne vendredi, lundi matin il avait déjà reçu plusieurs offres au prix...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4311 Message par Ben92 » 07 mai 2019, 09:23

Ave a écrit :
06 mai 2019, 22:14
Pour info, l'appart sur lequel je comptais faire une offre au prix m'est passé sous le nez. :evil:
Mis en ligne vendredi, lundi matin il avait déjà reçu plusieurs offres au prix...
Si tu retrouves un appart qui semble intéressant, fais une offre d'abord et et réfléchis après.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4312 Message par kamoulox » 07 mai 2019, 09:27

Tu peux toujours te rétracter après au moins c’est clair

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4313 Message par fabien44 » 07 mai 2019, 13:20

Ave a écrit :
04 mai 2019, 16:32
...je suis persuadée qu'il partira dans la semaine, là les visites s'enchaînaient. Je refléchis à faire une offre.
Mais pourquoi??? :roll:

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4314 Message par castralroc » 07 mai 2019, 16:59

De mon coté j'ai trouvé un truc qui me semble intéressant dans le 12 eme.

un 28 M2 dans une cour intérieure, plutot bien entretenue , quasiment pas de travaux ( un peu de peinture ) .
A un prix au m2 défiant toute concurrence ( 7400 euros le m2)

Il semble être dans un bon quartier aussi, et dans un bon immeuble...

où est le hic alors?

C'est un rez de chaussée, donc traditionnellemetn miosn cher...
Ceci dit il est assez lumineux.

Le vrai hic c'est que c'est un local commercial. Il faut donc changer sa destination donc AG. (Quand est l'AG? j'espere pas l'année prochaine...)

Mais à part ça ..

Est-ce que changer la destination est un problème à paris?
Si je tombe sur des ***censuré*** à l'AG, je peux l'avoir dans l'os?

Quel peut être mon soucis? parce que là niveau renta et niveau cashflow... je suis au best que je peux sur Paris..

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4315 Message par ddv » 07 mai 2019, 17:14

Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4316 Message par castralroc » 07 mai 2019, 17:21

ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.

J'ai pas spécialement envie d'acheter un immeuble de rapport dans un coin paumé des vosges pour avoir du mal à le revendre dans 20 ans comme 80% des pseudo-investisseurs.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4317 Message par lecriminel » 07 mai 2019, 17:36

castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.
laquelle ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4318 Message par Ben92 » 07 mai 2019, 17:53

castralroc a écrit :
07 mai 2019, 16:59
Est-ce que changer la destination est un problème à paris?
Si je tombe sur des ***censuré*** à l'AG, je peux l'avoir dans l'os?
Ca me parait très risqué. En plus de l'AG de copro, il y a doit y avoir la mairie.
AMHA, ce genre de magouille n'est possible que quand on sait filouter.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4319 Message par Ave » 07 mai 2019, 19:08

ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Pour ma part, pour plusieurs raisons.
- Parceque j’habite Paris et donc plus simple pour visiter , connaître le marché et gérer un investissement en direct sans sucrer des intermédiaires. Je ne me vois pas investir ailleurs alors que je connais pas le marché et que j’aurais du mal à visiter etc sans même parler de gérer ensuite.
- parceque Paris baissera pas ou moins que n’importe quelle autre ville tant qu’elle sera la capital de la France, pays centralisé par excellence.
- parceque j’envisage à terme que ça puisse me servir de pied à terre sur place si je quitte Paris à la retraite mais que j’ai quand même envie de venir de temps en temps.
- parce que même si je ne quitte pas Paris ça pourrais servir de logement à un de mes enfants plus tard.
- parceque je n’ai pas envie de boursicoter et que je ne sais pas quoi faire de mon argent qui dors.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4320 Message par Ave » 07 mai 2019, 19:13

castralroc a écrit :
07 mai 2019, 16:59
De mon coté j'ai trouvé un truc qui me semble intéressant dans le 12 eme.

un 28 M2 dans une cour intérieure, plutot bien entretenue , quasiment pas de travaux ( un peu de peinture ) .
A un prix au m2 défiant toute concurrence ( 7400 euros le m2)

Il semble être dans un bon quartier aussi, et dans un bon immeuble...

où est le hic alors?

C'est un rez de chaussée, donc traditionnellemetn miosn cher...
Ceci dit il est assez lumineux.

Le vrai hic c'est que c'est un local commercial. Il faut donc changer sa destination donc AG. (Quand est l'AG? j'espere pas l'année prochaine...)

Mais à part ça ..

Est-ce que changer la destination est un problème à paris?
Si je tombe sur des ***censuré*** à l'AG, je peux l'avoir dans l'os?

Quel peut être mon soucis? parce que là niveau renta et niveau cashflow... je suis au best que je peux sur Paris..
Il faut voir, peut être qu’il vaut mieux le laisser en local commercial et le louer par air bnb, comme il n’est pas un logement il n’est pas soumis aux restrictions de la mairie de Paris non?
Il faut que tu demandes le règlement de copropriete .
Passer par une AG pour demander le changement me semble hasardeux, d’où le prix compétitif , autre le fait que c’est un rdc.
Le hic est que si tu n’as pas l’accord de l’AG tyl’asdans L’os.
Il faut voir si c’est majorite simple ou aux 2/3 ou plus. Si c’est à l’unanimité c’est compliqué , il y a toujours un chieur
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4321 Message par ddv » 07 mai 2019, 20:23

castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.

J'ai pas spécialement envie d'acheter un immeuble de rapport dans un coin paumé des vosges pour avoir du mal à le revendre dans 20 ans comme 80% des pseudo-investisseurs.
Il y a tout de même un juste milieu entre Paris et un coin paumé des Vosges, non ? Rennes, Lyon, Tours, etc. Ou au moins la banlieue de Paris.
Et question sécurité, je me sentirais en forte insécurité en tant que petit bailleur dans une ville gérée par une petitecheffe socialiste idéologue associée à un chargé du logement communiste :mrgreen:
Parce que tous les vaccins disponibles en France nous protègent solidement contre le variant Delta. Parce qu’ils divisent par 12 son pouvoir de contamination. Parce qu’ils évitent 95% des formes graves. - E. Macron, 12 juillet 2021

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4322 Message par Ave » 07 mai 2019, 20:32

ddv a écrit :
07 mai 2019, 20:23
castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.

J'ai pas spécialement envie d'acheter un immeuble de rapport dans un coin paumé des vosges pour avoir du mal à le revendre dans 20 ans comme 80% des pseudo-investisseurs.
Il y a tout de même un juste milieu entre Paris et un coin paumé des Vosges, non ? Rennes, Lyon, Tours, etc. Ou au moins la banlieue de Paris.
Et question sécurité, je me sentirais en forte insécurité en tant que petit bailleur dans une ville gérée par une petitecheffe socialiste idéologue associée à un chargé du logement communiste :mrgreen:
Même si ce n'est pas un coin paumé, il faut aller chercher à Rennes Lyon etc. Ce n'est pas évident à distance.

Quand à la Mairie, je ne vois pas le rapport mais dans tous le cas, les chances que la maire actuelle reste en poste sont minces. Un investissement dans l'immobilier se fait à long terme.
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Mandragore
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4323 Message par Mandragore » 07 mai 2019, 20:36

lecriminel a écrit :
07 mai 2019, 17:36
castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.
laquelle ?
Celle d'avoir l'assurance de revendre un jour facilement, j'imagine. Il y a aussi ceux qui ne veulent pas aller de l'autre côté du périphérique.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4324 Message par Gpzzzz » 07 mai 2019, 21:32

Ave a écrit :
07 mai 2019, 20:32
ddv a écrit :
07 mai 2019, 20:23
castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.

J'ai pas spécialement envie d'acheter un immeuble de rapport dans un coin paumé des vosges pour avoir du mal à le revendre dans 20 ans comme 80% des pseudo-investisseurs.
Il y a tout de même un juste milieu entre Paris et un coin paumé des Vosges, non ? Rennes, Lyon, Tours, etc. Ou au moins la banlieue de Paris.
Et question sécurité, je me sentirais en forte insécurité en tant que petit bailleur dans une ville gérée par une petitecheffe socialiste idéologue associée à un chargé du logement communiste :mrgreen:
Même si ce n'est pas un coin paumé, il faut aller chercher à Rennes Lyon etc. Ce n'est pas évident à distance.

Quand à la Mairie, je ne vois pas le rapport mais dans tous le cas, les chances que la maire actuelle reste en poste sont minces. Un investissement dans l'immobilier se fait à long terme.
Bah nan Hidalgo est donné en tête dans les derniers sondages devant LREM (qui risque de se effondrer encore un peu d ici l année prochaine) et Rachida Dati qui n a aucune chance..
Et avec un beau réservoir à gauche..

Donc a moins que les LR et LREM s allie ( ce qui me paraît impossible a 2ans de la prochaine présidentielle) je pense qu Hidalgo a toutes ces chances !!

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4325 Message par castralroc » 07 mai 2019, 23:29

Ben92 a écrit :
07 mai 2019, 17:53
castralroc a écrit :
07 mai 2019, 16:59
Est-ce que changer la destination est un problème à paris?
Si je tombe sur des ***censuré*** à l'AG, je peux l'avoir dans l'os?
Ca me parait très risqué. En plus de l'AG de copro, il y a doit y avoir la mairie.
AMHA, ce genre de magouille n'est possible que quand on sait filouter.
Ave a écrit :
07 mai 2019, 19:13

Il faut voir, peut être qu’il vaut mieux le laisser en local commercial et le louer par air bnb, comme il n’est pas un logement il n’est pas soumis aux restrictions de la mairie de Paris non?
Il faut que tu demandes le règlement de copropriete .
Passer par une AG pour demander le changement me semble hasardeux, d’où le prix compétitif , autre le fait que c’est un rdc.
Le hic est que si tu n’as pas l’accord de l’AG tyl’asdans L’os.
Il faut voir si c’est majorite simple ou aux 2/3 ou plus. Si c’est à l’unanimité c’est compliqué , il y a toujours un chieur


Des arguments que j'entends bien..
Apres comme il y a pénurie de logements sur Paris.. la mairie serait vraiment conne de refuser un changement de destination!!!!
C'est l'argument utilisé par le vendeur.


Pour l'AG, ça me semble le plus gros point noir de l'histoire... impossible de savoir si ça sera accepté....

Apres pour l'histoire du Airbnb, c'est clair que la renta serait boostée X3 si je pouvais faire du airbnb ( vous avez vu le prix des nuits à Paris?)
mais je crois pas que ce soit possible meme si c'est un local commercial.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4326 Message par lecriminel » 08 mai 2019, 08:44

Mandragore a écrit :
07 mai 2019, 20:36
lecriminel a écrit :
07 mai 2019, 17:36
castralroc a écrit :
07 mai 2019, 17:21
ddv a écrit :
07 mai 2019, 17:14
Mais pourquoi vous voulez absolument acheter à Paris ? C'est pour entretenir les prix stratosphériques et engraisser l'Etat (FDN) ?
Il y a une certaine securité.
laquelle ?
Celle d'avoir l'assurance de revendre un jour facilement, j'imagine. Il y a aussi ceux qui ne veulent pas aller de l'autre côté du périphérique.
je ne vois pas trop l'interet d'acheter (avec un rendement net de tout qui ne dépasse pas 2%) à 10 k/m2 et avoir l'assurance de revendre facilement un jour, peut-être à 8k/m2 en monnaie constante, le tout avec 10% de frais d'entrée.
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4327 Message par Ave » 08 mai 2019, 09:45

lecriminel a écrit :
08 mai 2019, 08:44

je ne vois pas trop l'interet d'acheter (avec un rendement net de tout qui ne dépasse pas 2%) à 10 k/m2 et avoir l'assurance de revendre facilement un jour, peut-être à 8k/m2 en monnaie constante, le tout avec 10% de frais d'entrée.
Je ne pense pas que les prix vont baisser en euro constants à Paris sur le long terme, encore moins de 20%. Qu'est ce qui te ferais penser que ça peut être le cas ?
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4328 Message par Ave » 08 mai 2019, 09:49

castralroc a écrit :
07 mai 2019, 23:29
Des arguments que j'entends bien..
Apres comme il y a pénurie de logements sur Paris.. la mairie serait vraiment conne de refuser un changement de destination!!!!
C'est l'argument utilisé par le vendeur.


Pour l'AG, ça me semble le plus gros point noir de l'histoire... impossible de savoir si ça sera accepté....

Apres pour l'histoire du Airbnb, c'est clair que la renta serait boostée X3 si je pouvais faire du airbnb ( vous avez vu le prix des nuits à Paris?)
mais je crois pas que ce soit possible meme si c'est un local commercial.
La Mairie ne bloquera pas, je pense. Et même si c'était le cas, tu ne perds rien à part ton temps. Si la mairie préempte tu récupères tes billes.
Le seul truc que tu ne peux pas anticiper est l'AG. Tu ne connais pas la copro. Si tu es vraiment tenté, contact le syndic. Renseinge toi sur la copropriété. Combien de lots? à quel majorité faut il emporter le vote? est ce qu'il y a quelque chose de particulier spécifié dans le reglément de copropriété?
Si c'est si simple de faire voter pourquoi le proprio actuel ne l'a pas fait?
Et renseigne toi sur la possibilité de profiter du fait que ce n'est pas un logement pour faire une activité commerciale (hotelière). Ce serait plus rentable.

J'ai trouvé quelques infos sur un autre forum :

Comme Paris fait la chasse aux meublés touristiques, en argumentant que c’est un changement d’usage (cf article 631-7 du CCH), on a la situation ubuesque suivante. Pour utiliser un local commercial en meublé touristique, il faudrait :
1) d’abord le transformer en local d’habitation
2) puis, le faire passer "à usage autre qu’habitation" par la procédure spécifique de la ville de Paris.

Celui qui ferait directement de la location meublée touristique dans un local commercial, et qui le déclare en LMNP, prend donc le risque d’un redressement au motif que le régime LMNP nécessite de louer meublé un local d’habitation. Je pense que cette personne serait en règle vis à vis de la réglementation de la ville de Paris (il fait une activité dite "professionnelle" dans un local commercial, donc il est en règle sur ce point). Mais il serait en tort vis à vis des Impôts, en appliquant le statut LMNP à une activité qui n’est pas admissible dans ce statut.

Après, ça reste peut-être possible de faire de l’hébergement touristique dans un local commercial sous un autre régime que LMNP… Peut-être faudrait-il se placer directement dans le cadre de la prestation para-hôtelière
Il faut aussi que tu consultes les dispositions du PLU sur le secteur concerné pour vérifier les modalités de changement d'activité.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4329 Message par goinfrimmo » 08 mai 2019, 14:03

Ave a écrit :
08 mai 2019, 09:45
Je ne pense pas que les prix vont baisser en euro constants à Paris sur le long terme, encore moins de 20%. Qu'est ce qui te ferais penser que ça peut être le cas ?
En théorie économique, avant 2015, on aurait dit les taux des emprunts immobiliers. Depuis l'avénement du créditisme, les prix peuvent au contraire atteindre l'infini.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4330 Message par lecriminel » 08 mai 2019, 19:31

Ave a écrit :
08 mai 2019, 09:45
Je ne pense pas que les prix vont baisser en euro constants à Paris sur le long terme, encore moins de 20%. Qu'est ce qui te ferais penser que ça peut être le cas ?
le prix de départ, il est tellement élevé.
Songe que pour 3 ou 400.000 euros, tu achètes ce qui était à l'époque la chambre réservée au domestique (sauf que depuis, l'immeuble a continué à vieillir doucement, il est encore moins présentable).

Il y a aussi les taux bas, qui ne peuvent que monter puisqu'ils sont au plancher (je vois plutôt un statu-quo en l'absence de signe annonciateur de hausse)
et le rendement nul (on peut penser que sur les 2 entités prix-loyer, le plus apte à changer pour retrouver un rendement raisonnable est le prix)
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4331 Message par Ave » 08 mai 2019, 21:46

lecriminel a écrit :
08 mai 2019, 19:31
Ave a écrit :
08 mai 2019, 09:45
Je ne pense pas que les prix vont baisser en euro constants à Paris sur le long terme, encore moins de 20%. Qu'est ce qui te ferais penser que ça peut être le cas ?
le prix de départ, il est tellement élevé.
Songe que pour 3 ou 400.000 euros, tu achètes ce qui était à l'époque la chambre réservée au domestique (sauf que depuis, l'immeuble a continué à vieillir doucement, il est encore moins présentable).

Il y a aussi les taux bas, qui ne peuvent que monter puisqu'ils sont au plancher (je vois plutôt un statu-quo en l'absence de signe annonciateur de hausse)
et le rendement nul (on peut penser que sur les 2 entités prix-loyer, le plus apte à changer pour retrouver un rendement raisonnable est le prix)
Effectivement, si les taux revenaient aux taux des années 90 les prix baisseraient fortement. Mais pour que les taux augmentent il faudrait une très forte croissance. Ce n'est pas vraiment le cas. De toutes façons, l'idée est de faire un investissement sur le long terme 20 à 30 ans. Heureux ce qui sait ce qu'il peut arriver sur une telle durée. Peut être que les banques s'éffondreront d'ici là et ne restera que la pierre...
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4332 Message par goinfrimmo » 09 mai 2019, 08:57

En Argentine, le taux des obligations à 9 ans est de 23,2%. Pour l'ensemble de 2018, la contraction de l'économie argentine est attendue à 2,6%. La Banque mondiale dit qu'on y emprunte à 31,4%. Voilà ce que ça donne à Buenos-Aires: https://www.combien-coute.net/prixm2-ce ... nos-aires/. En Pesos, les prix ont été multipliés par 41 en 2 ans.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4333 Message par lecriminel » 09 mai 2019, 09:11

Ave a écrit :
08 mai 2019, 21:46
Effectivement, si les taux revenaient aux taux des années 90 les prix baisseraient fortement. Mais pour que les taux augmentent il faudrait une très forte croissance. Ce n'est pas vraiment le cas. De toutes façons, l'idée est de faire un investissement sur le long terme 20 à 30 ans. Heureux ce qui sait ce qu'il peut arriver sur une telle durée. Peut être que les banques s'éffondreront d'ici là et ne restera que la pierre...
chacun essaie de faire des hypothèses et probabilités sur l'avenir, mais personne ne le connait, on se trompe tous (plus ou moins).
Les banques n'inspirent pas confiance, mais le problème est qu'il faudrait qu'elles disparaissent complètement pour que l'achat immo soit rentable (et encore...il est possible que si l'emprunt n'est pas complètement remboursé, on te dépossède de ce que tu n'as pas complètement payé);
si elles s'affaiblissent légèrement, cela fera comme à Chypre: pour un euro perdu sur un compte en banque, il y en aura 1.000 de perdus sur la valeur immo https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... ce-History
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4334 Message par clairette2 » 09 mai 2019, 09:52

doublon
Modifié en dernier par clairette2 le 09 mai 2019, 10:14, modifié 1 fois.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4335 Message par Vincent92 » 09 mai 2019, 09:57

lecriminel a écrit :
09 mai 2019, 09:11
si elles s'affaiblissent légèrement, cela fera comme à Chypre: pour un euro perdu sur un compte en banque, il y en aura 1.000 de perdus sur la valeur immo https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... ce-History
A ce force de tordre le cou à la réalité tu vas finir par être mûr pour faire des annonces gouvernementales du type "la baisse de 5 milliards de l'IR va impacter 95% des français et quelqu'un qui gagne 2000€ va gagner 900€/an" 8) .
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4336 Message par lecriminel » 09 mai 2019, 12:06

Vincent92 a écrit :
09 mai 2019, 09:57
lecriminel a écrit :
09 mai 2019, 09:11
si elles s'affaiblissent légèrement, cela fera comme à Chypre: pour un euro perdu sur un compte en banque, il y en aura 1.000 de perdus sur la valeur immo https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... ce-History
A ce force de tordre le cou à la réalité tu vas finir par être mûr pour faire des annonces gouvernementales du type "la baisse de 5 milliards de l'IR va impacter 95% des français et quelqu'un qui gagne 2000€ va gagner 900€/an" 8) .
combien s'est évaporé des comptes à Chypre (haircut) ?
combien vaut 25% de la valeur immobilière de Chypre ?
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4337 Message par Vincent92 » 09 mai 2019, 12:08

lecriminel a écrit :
09 mai 2019, 12:06
Vincent92 a écrit :
09 mai 2019, 09:57
lecriminel a écrit :
09 mai 2019, 09:11
si elles s'affaiblissent légèrement, cela fera comme à Chypre: pour un euro perdu sur un compte en banque, il y en aura 1.000 de perdus sur la valeur immo https://www.globalpropertyguide.com/Eur ... ce-History
A ce force de tordre le cou à la réalité tu vas finir par être mûr pour faire des annonces gouvernementales du type "la baisse de 5 milliards de l'IR va impacter 95% des français et quelqu'un qui gagne 2000€ va gagner 900€/an" 8) .
combien s'est évaporé des comptes à Chypre (haircut) ?
combien vaut 25% de la valeur immobilière de Chypre ?
Ce n'est pas comme ca qu'il faut raisonner.
La réalité est que les agents économiques (ceux qui ont perdu) avaient une certaine somme (plutôt importante en général) à investir. Ils pouvaient soit l'investir dans l'immobilier soit l'investir dans un actif financier.
En raisonnant comme cela, le rapport n'est pas du tout celui que tu donnes.
Forcément, si tu comptes tous les acteurs, même ceux qui avaient 3 francs 6 sous sur un livret qui n’envisageaient même pas d'acheter de l'immobilier et qui n'ont rien perdu, tu peux conclure comme ca...
Sans compter que, amha, la perte n'est pas de même nature. Pour moi, un haircut est une perte sèche et réelle.
Si l'immobilier baisse, c'est juste de la valorisation donc une perte virtuelle à un instant T. Tant que tu n'as pas vendu tu n'as ni perdu ni gagné.
"un chômage supérieur à 15%" & "Peut-être que l'immobilier ne baissera que de 20%. Mais peut-être qu'à -20%, l'immobilier sera encore jugé trop cher" supermascotte en 2020 (covid)

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4338 Message par lecriminel » 09 mai 2019, 15:37

Vincent92 a écrit :
09 mai 2019, 12:08
Ce n'est pas comme ca qu'il faut raisonner….
….La réalité est que les agents économiques (ceux qui ont perdu) avaient une certaine somme (plutôt importante en général) à investir. Ils pouvaient soit l'investir dans l'immobilier soit l'investir dans un actif financier.
c'est la façon la plus correcte d'aborder le problème amha, même s'il y a des limites comme le "pas vendu/pas perdu" que tu signales (par contre, si tu veux être cohérent, il faudra aussi refuser le raisonnement du gars qui pense faire une PV à Paris)….
…. tous les propriétaires ont perdu. Quant à ceux que tu mentionnes, ils avaient le même problème que les Français, et sûrement la même solution: entre une bourse et un immobilier surévalués, leur meilleur choix était d'investir ailleurs.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4339 Message par alexlyon » 09 mai 2019, 15:41

Sur le long terme, l'immobilier (la terre des nobles de jadis) est le moyen de sécuriser son lignage, dans le réel.

http://www.slate.fr/story/176496/silico ... r-trahison

Gare au moment où il deviendra impossible d'entrer dans la boucle, l'immobilier n'étant accessible qu'à ceux qui en ont déjà (les nounours s'échangent à 1 million d'euros seulement entre ceux qui en ont déjà un).

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4340 Message par optimus maximus » 09 mai 2019, 15:44

Ave a écrit :
08 mai 2019, 21:46
lecriminel a écrit :
08 mai 2019, 19:31
Ave a écrit :
08 mai 2019, 09:45
Je ne pense pas que les prix vont baisser en euro constants à Paris sur le long terme, encore moins de 20%. Qu'est ce qui te ferais penser que ça peut être le cas ?
le prix de départ, il est tellement élevé.
Songe que pour 3 ou 400.000 euros, tu achètes ce qui était à l'époque la chambre réservée au domestique (sauf que depuis, l'immeuble a continué à vieillir doucement, il est encore moins présentable).

Il y a aussi les taux bas, qui ne peuvent que monter puisqu'ils sont au plancher (je vois plutôt un statu-quo en l'absence de signe annonciateur de hausse)
et le rendement nul (on peut penser que sur les 2 entités prix-loyer, le plus apte à changer pour retrouver un rendement raisonnable est le prix)
Effectivement, si les taux revenaient aux taux des années 90 les prix baisseraient fortement. Mais pour que les taux augmentent il faudrait une très forte croissance. Ce n'est pas vraiment le cas. De toutes façons, l'idée est de faire un investissement sur le long terme 20 à 30 ans. Heureux ce qui sait ce qu'il peut arriver sur une telle durée. Peut être que les banques s'éffondreront d'ici là et ne restera que la pierre...
Il faudrait surtout que les banques centrales arrêtent leurs politiques monétaires très laxistes.
S'ils n'avaient pas injecté des milliers de milliards d'euros, y aurait eu plein de faillites avec plein de répudiations de dettes. On serait reparti de zéro avec des actifs peu chers mais des taux d'intérêt élevés (adaptés aux risques que l'on se figure).

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4341 Message par lecriminel » 09 mai 2019, 17:34

alexlyon a écrit :
09 mai 2019, 15:41
Sur le long terme, l'immobilier (la terre des nobles de jadis) est le moyen de sécuriser son lignage, dans le réel.
une chambre de bonne, ça compte ou pas ?
Le résultats objectifs chez nous : 90% de la population éligible vaccinée en un an. Si on était resté à la chloroquine on serait tous mort. Mais ca doit être un détail.

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4342 Message par Ave » 09 mai 2019, 20:40

goinfrimmo a écrit :
09 mai 2019, 08:57
En Argentine, le taux des obligations à 9 ans est de 23,2%. Pour l'ensemble de 2018, la contraction de l'économie argentine est attendue à 2,6%. La Banque mondiale dit qu'on y emprunte à 31,4%. Voilà ce que ça donne à Buenos-Aires: https://www.combien-coute.net/prixm2-ce ... nos-aires/. En Pesos, les prix ont été multipliés par 41 en 2 ans.
D'autant plus intéressant d'avoir des actifs comme la pierre en cas d'hyperinflation....sans compter que je rembourserais en monnaie de singe.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4343 Message par Ave » 09 mai 2019, 20:43

Bon, tout ça pour dire que ça y est, j'ai fait une offre qui a été acceptée. Donc si tout va bien je devrais acheter d'ici quelques mois.
Je reviendrais dans 20 ans pour faire le bilan... :P
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4344 Message par alexlyon » 10 mai 2019, 08:59

lecriminel a écrit :
09 mai 2019, 17:34
alexlyon a écrit :
09 mai 2019, 15:41
Sur le long terme, l'immobilier (la terre des nobles de jadis) est le moyen de sécuriser son lignage, dans le réel.
une chambre de bonne, ça compte ou pas ?
Bien sûr, pour loger son personnel qui ne peut pas acheter (il n'a pas hérité de nounours à 1 million d'€, et ne peut donc pas l'échanger).

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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4345 Message par Ben92 » 10 mai 2019, 09:08

Ave a écrit :
09 mai 2019, 20:43
Bon, tout ça pour dire que ça y est, j'ai fait une offre qui a été acceptée. Donc si tout va bien je devrais acheter d'ici quelques mois.
Je reviendrais dans 20 ans pour faire le bilan... :P
Félicitations. Combien le prix au m2 ?

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Ave
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4346 Message par Ave » 10 mai 2019, 22:20

Ben92 a écrit :
10 mai 2019, 09:08
Ave a écrit :
09 mai 2019, 20:43
Bon, tout ça pour dire que ça y est, j'ai fait une offre qui a été acceptée. Donc si tout va bien je devrais acheter d'ici quelques mois.
Je reviendrais dans 20 ans pour faire le bilan... :P
Félicitations. Combien le prix au m2 ?
Un peu honte car je suis consciente d'avoir surpayé sans doute un peu mais j'ai préféré de faire une offre au prix plutôt que de faire monter les enchères pour le suivant.
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castralroc
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4347 Message par castralroc » 11 mai 2019, 23:17

Légèrement surpayé mais il y a vraiment pire dans le 12 ème en ce moment..
Bravo en tout cas et tiens nous au courant de tes modalités de financement, charges de copro, etc... qu'on se fasse une idée ;)

theblackcarpet
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4348 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 06:39

Il semble dangereux aujourd'hui d'investir à Paris en habitation pour louer, à 10k du m2, les rendements sont très faibles, il y surement mieux à faire (fonds euro boosté, actions, non coté, immobilier dans une grande ou ville moyenne de province, foncières cotées).

Le risque avec le regime fiscal meublé au réél qui est très avantageux, est simplement que sur 20 ans la niche fiscale puisse être remise en cause, il y a d'ailleurs en ce moment des discussions sur le sujet.

Alors ce n'est pas acquis, mais l'impact est fort; Il y a surement mieux a faire avec son cash aujourd'hui.

Le deuxième point faible c'est le niveau élevé du loyer, quand le rendement est boosté au max et qu'on est sur la borne haute ca risque de se faire au détriment de la qualité (réélle et non pas apparente) du locataire et surtout du turnover qui risque d'être élevé.

Le troisième point est simplement financier, c'est pas idéal de se mettre un cash flow négatif de X tous les mois car ca attaque sa capacité d'emprunt future, même avec 10k de revenus mensuels d'ailleurs. Tout cela pour se créer 120k - frais de notaire de 20K soit 100k (dans un scénario ou tout se passe bien) de patrimoine sur 20 ans soit l'équivalent de 5k par an. Le rapport rendement/risque de l'opération me semble pas idéal

Quand je vois que j'ai acheté il y a a peine 3 ans 8,8k du m2 et que dans mon immeuble ca se vend maintenant à 12/13k du m2...

Sinon oui le régime du meublé au réél est pas mal.

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Ave
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4349 Message par Ave » 12 mai 2019, 07:37

theblackcarpet a écrit :
12 mai 2019, 06:39
Il semble dangereux aujourd'hui d'investir à Paris en habitation pour louer, à 10k du m2, les rendements sont très faibles, il y surement mieux à faire (fonds euro boosté, actions, non coté, immobilier dans une grande ou ville moyenne de province, foncières cotées).

Le risque avec le regime fiscal meublé au réél qui est très avantageux, est simplement que sur 20 ans la niche fiscale puisse être remise en cause, il y a d'ailleurs en ce moment des discussions sur le sujet.

Alors ce n'est pas acquis, mais l'impact est fort; Il y a surement mieux a faire avec son cash aujourd'hui.

Le deuxième point faible c'est le niveau élevé du loyer, quand le rendement est boosté au max et qu'on est sur la borne haute ca risque de se faire au détriment de la qualité (réélle et non pas apparente) du locataire et surtout du turnover qui risque d'être élevé.

Le troisième point est simplement financier, c'est pas idéal de se mettre un cash flow négatif de X tous les mois car ca attaque sa capacité d'emprunt future, même avec 10k de revenus mensuels d'ailleurs. Tout cela pour se créer 120k - frais de notaire de 20K soit 100k (dans un scénario ou tout se passe bien) de patrimoine sur 20 ans soit l'équivalent de 5k par an. Le rapport rendement/risque de l'opération me semble pas idéal

Quand je vois que j'ai acheté il y a a peine 3 ans 8,8k du m2 et que dans mon immeuble ca se vend maintenant à 12/13k du m2...

Sinon oui le régime du meublé au réél est pas mal.
Oui, peut être qu'il y a mieux à faire mais je ne sais pas faire. J'ai des assurances vie depuis un moment, le fonds euros ne me rapportent rien et les unités de compte pas grande chose non plus. Quand je regarde sur 8 ans, je dois avoir gagné dans les même pas 2% avant prélèvements en moyenne à tout casser. Mes PEL arrivent à échéance, c'était pas non plus énorme, 2,5% avant CSG, soit 2,05 net. Alors l'immobilier sera peut être pas mieux, on verra. Comme tu dis, sur 20 ans c'est difficile à savoir. Je compte sur la pénurie de logements à Paris pour pouvoir choisir des locataires fiables.
Le fait que l'encadrement de loyers revienne est une bonne chose paradoxalement, car le nombre de logements à la location diminuera encore et donc plus de candidats pour chaque logement.
Par rapport à la surface, je peux le louer 1100€ HC par mois. Il faut que je calcule les charges locataire.
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Re: Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

#4350 Message par theblackcarpet » 12 mai 2019, 11:09

Il vaut mieux avoir du cash que faire des conneries. Je ne sais pas quelles AV vous avez mais les bons fonds euros ont fait bien plus que 2% net sur les 10 dernières années. J'ai calculé que j'étais entre 3 et 4% nets sur les 10 dernières annees.

D'autre part l'histoire de la pénurie je ne sais pas si cela va marcher mais j'ai été locataire longtemps avec un bon profil en général et malgré la pénurie on a le choix même a Paris et a moins d'etre en grosse galère on a toujours loue des trucs bien et" pas chers" dans le sens a 24/25 euros le M2 c'est a dire au prix normal.

Pour le PEL jusqu'à l'échéance 2% net pour de l'épargne dispo c'est très bien en relatif même si en absolu ça peut vous sembler peu.

A la limite achetez en île de France ?

Le problème est que si vous n'aviez pas le régime meuble vous n'acheteriez pas donc je trouve que cela repose pas mal sur un régime fiscal finalement.

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