Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

[Ave]

Bail signé, premier loyer et caution payés.
J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers. Au delà, je gagne de l'argent. En dessous, je gagne que si l'immo augmente. Bon, l'idée de cet investissement est sur une longue durée (20 ans) mais c'est sûr qu'investir à Paris n'est pas super rentable et il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre d'immobiliser les sommes long temps.

[Blangar1]

Y a encore des gens qui tournent sur le circuit de Vincennes ??
Ptain je suis pas un pro du vélo mais faut en vouloir pour faire tjrs la même boucle de 8km toute l année

il y a la boucle du bois de Boulogne qui fait 3.55

Très bien d'ailleurs cette boucle
Il y a des cyclistes de Longchamp sur le forum ?
Comme il y a tous les niveau, on se prend au jeu

[lecriminel]

J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers.

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

[jobserve75]

Bail signé, premier loyer et caution payés.
J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers. Au delà, je gagne de l'argent. En dessous, je gagne que si l'immo augmente. Bon, l'idée de cet investissement est sur une longue durée (20 ans) mais c'est sûr qu'investir à Paris n'est pas super rentable et il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre d'immobiliser les sommes long temps.

De quels frais parles-tu?
Tu n’es pas passée par une agence?

Si ce sont les droits de mutation, il te faudra au,minimum 2 ans pour les amortir.

Par rapport à une assurance vie en euros, sur 10 ans, ce sera forcément plus rentable, même si l’immobilier fait -20% en 10 ans car les loyers encaissés te feront ressortir à +10% sur l’opération.
L’assurance vie en euros fera +5% au mieux sur 10 ans avec un risque d’un rendement négatif avec l’inflation. Sans compter le risque de haircut

[jobserve75]

J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers.

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

[rapha]

Très bien d'ailleurs cette boucle
Il y a des cyclistes de Longchamp sur le forum ?
Comme il y a tous les niveau, on se prend au jeu

désolé je ne fais que courir autour de Longchamp mais il est vrai qu'il y a de tous les niveaux du vélib au vélo dernier cri et une bonne ambiance

[jobserve75]

Très bien d'ailleurs cette boucle
Il y a des cyclistes de Longchamp sur le forum ?
Comme il y a tous les niveau, on se prend au jeu

désolé je ne fais que courir autour de Longchamp mais il est vrai qu'il y a de tous les niveaux du vélib au vélo dernier cri et une bonne ambiance

A choisir entre Vincennes et Longchamp, je préfère Vincennes

[Gpzzzz]

Bail signé, premier loyer et caution payés.
J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers. Au delà, je gagne de l'argent. En dessous, je gagne que si l'immo augmente. Bon, l'idée de cet investissement est sur une longue durée (20 ans) mais c'est sûr qu'investir à Paris n'est pas super rentable et il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre d'immobiliser les sommes long temps.

Et si l immo baisse faudra 10 ou 15ans pour amortir ! Bizarre que tu n'ai pas évoqué la possibilité !

[Ave]

J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers.

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

J'ai compté les frais de notaire, ainsi que les frais bancaires (caution....), les frais liés à léquipement de l'appart et travaux réalisés avant mise en location en tant que frais fixes (dans le sens frais à l'entrée) à amortir. Je n'ai pas compté les frais d'agence car ils étaient dans le prix de vente et que j'estime que si je vendais j'ai fait l'hypothèse que je vendrais au même prix mais sans passer par une agence.
Ensuite j'ai comptabilisé des frais "variables" (dans le sens, cela dépend de la durée de détention du bien) comme les frais d'assurance habitation, assurance du prêt, intérêts du prêt, taxe foncière, charges de copropriété, provision pour travaux, frais de comptabilité...
Et donc, j'arrive à 6 ans pour amortir les frais fixes tout en comptant les frais variables.
Au délà de 6 ans, je n'ai que les frais variables et je fais de "bénéfices".
Je ne paye pas d'IR car je suis en régime LMNP au frais réels et donc au moins pour 10 ans en déficit.

[Ave]

Bail signé, premier loyer et caution payés.
J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers. Au delà, je gagne de l'argent. En dessous, je gagne que si l'immo augmente. Bon, l'idée de cet investissement est sur une longue durée (20 ans) mais c'est sûr qu'investir à Paris n'est pas super rentable et il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre d'immobiliser les sommes long temps.

Et si l immo baisse faudra 10 ou 15ans pour amortir ! Bizarre que tu n'ai pas évoqué la possibilité !

Oui, effectivement si dans 6 ans l'immo a baissé je perds de l'argent, mais il faut que ça baisse en euros courants, ça me paraît improbable, puis l'idée n'est pas de vendre de toutes façons , sauf grosse opportunité. Il ne faut pas, dans ce genre d'investissement être obligé de vendre au mauvais moment. C'est le postulat de base.

[Ave]

J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers.

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

J'avoue que je n'ai pas trop pensé à la revente. L'idée est soit de l'utiliser pour loger un enfant, soit le récupérer comme pied à terre plus tard si on quitte Paris. Soit, si on le laisse en location très longtemps et que le régime au réel n'est plus intéressant, revenir à un régime micro bic classique.

[jobserve75]

J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers.

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

J'avoue que je n'ai pas trop pensé à la revente. L'idée est soit de l'utiliser pour loger un enfant, soit le récupérer comme pied à terre plus tard si on quitte Paris. Soit, si on le laisse en location très longtemps et que le régime au réel n'est plus intéressant, revenir à un régime micro bic classique.

Je ne suis pas certain qu’il soit possible de passer du statut de LMNP avec déduction de l’amortissement du bien en régime micro.
Et le régime micro ne s’applique que si les loyers perçus de l’ensemble des biens sont inférieurs à 15000€/an.
Si le loyers grimpent de 3 ou 4%, tu dépasseras ce seuil.

Si le bien a été financé par emprunt, la déduction des intérêts fait qu’il est préférable de rester au réel

[jobserve75]

Bail signé, premier loyer et caution payés.
J'ai refait mes calculs et je dois louer pendant environ 6 ans pour amortir les frais divers. Au delà, je gagne de l'argent. En dessous, je gagne que si l'immo augmente. Bon, l'idée de cet investissement est sur une longue durée (20 ans) mais c'est sûr qu'investir à Paris n'est pas super rentable et il ne faut pas le faire si on ne peut pas se permettre d'immobiliser les sommes long temps.

Et si l immo baisse faudra 10 ou 15ans pour amortir ! Bizarre que tu n'ai pas évoqué la possibilité !

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.
Sur 10 ans, cela laisse un peu de marges en terme de baisse.

Sur 30 ans, j’ai pas mal investi et revendu (Périssol, Robien, Scellier ou biens anciens à rénover). Même en vendant moins cher, mon opération a toujours dégagé un taux de rentabilité positif. Tout dépend du mode de financement et de la rentabilité locative.

[Ave]

ça ne veut rien dire parce qu'on compte comme on veut:
as tu compté les FAI ou as tu considéré que c'est le vendeur qui les payait ?
quel taux d'IR as tu pris (ton taux marginal) ?
quelle estimation des frais d'entretien ? de turnover ?
amortir les frais par rapport à laisser l'argent sur un compte qui dort ou par rapport à l'inflation ?
etc....

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

J'avoue que je n'ai pas trop pensé à la revente. L'idée est soit de l'utiliser pour loger un enfant, soit le récupérer comme pied à terre plus tard si on quitte Paris. Soit, si on le laisse en location très longtemps et que le régime au réel n'est plus intéressant, revenir à un régime micro bic classique.

Je ne suis pas certain qu’il soit possible de passer du statut de LMNP avec déduction de l’amortissement du bien en régime micro.
Et le régime micro ne s’applique que si les loyers perçus de l’ensemble des biens sont inférieurs à 15000€/an.
Si le loyers grimpent de 3 ou 4%, tu dépasseras ce seuil.

Si le bien a été financé par emprunt, la déduction des intérêts fait qu’il est préférable de rester au réel

Je n'ai pas vu qu'il y avait une impossibilité de passer de l'un à l'autre. Il faut juste faire une déclaration. On peut aussi arrêter de louer tout simplement.
Sinon, le seuil micro bic est de 72000€, d'après ce que je lis.
Et le seuil pour passer en loueur meublé professionnel il me semble que c'est 23000€ donc j'ai encore de la marge.
Tant que je suis en non professionnel la plusvalue est taxée comme pour les particuliers. C'est ce que j'ai compris même si je ne me suis pas trop penché sur la revente à vrai dire.

[jobserve75]

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

J'avoue que je n'ai pas trop pensé à la revente. L'idée est soit de l'utiliser pour loger un enfant, soit le récupérer comme pied à terre plus tard si on quitte Paris. Soit, si on le laisse en location très longtemps et que le régime au réel n'est plus intéressant, revenir à un régime micro bic classique.

Je ne suis pas certain qu’il soit possible de passer du statut de LMNP avec déduction de l’amortissement du bien en régime micro.
Et le régime micro ne s’applique que si les loyers perçus de l’ensemble des biens sont inférieurs à 15000€/an.
Si le loyers grimpent de 3 ou 4%, tu dépasseras ce seuil.

Si le bien a été financé par emprunt, la déduction des intérêts fait qu’il est préférable de rester au réel

Je n'ai pas vu qu'il y avait une impossibilité de passer de l'un à l'autre. Il faut juste faire une déclaration. On peut aussi arrêter de louer tout simplement.
Sinon, le seuil micro bic est de 72000€, d'après ce que je lis.
Et le seuil pour passer en loueur meublé professionnel il me semble que c'est 23000€ donc j'ai encore de la marge.
Tant que je suis en non professionnel la plusvalue est taxée comme pour les particuliers. C'est ce que j'ai compris même si je ne me suis pas trop penché sur la revente à vrai dire.

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

[Ave]

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

Non, je n'ai pas créé de SCI. Je suis au statut LMNP au réel en tant que particulier. Ce statut permet d'amortir l'investissement mais il n'y a pas de taxation supplémentaire des plusvalues à la revente que je sache.
Je n'ai pas encore réfléchi à faire des donations aux enfants, je ne suis pas sûre que j'aurais déjà assez pour vivre à la retraite alors donner aux enfants...pourquoi tu dis que les SCI permettent de donner plus facilement aux enfants?
Pour ce qui est du changement de mode réel au micro BIC ou vice versa c'est valable 2 ans.

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

[jobserve75]

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

Non, je n'ai pas créé de SCI. Je suis au statut LMNP au réel en tant que particulier. Ce statut permet d'amortir l'investissement mais il n'y a pas de taxation supplémentaire des plusvalues à la revente que je sache.
Je n'ai pas encore réfléchi à faire des donations aux enfants, je ne suis pas sûre que j'aurais déjà assez pour vivre à la retraite alors donner aux enfants...pourquoi tu dis que les SCI permettent de donner plus facilement aux enfants?
Pour ce qui est du changement de mode réel au micro BIC ou vice versa c'est valable 2 ans.

Je ne connaissais pas bien ce régime de LMNP et effectivement, ce que tu dis est vrai. Mea culpa.

Une SCI te permet de donner progressivement (tous les 15 ans) une fraction du capital à tes enfants en restant en dessous du plafond de taxation des droits de donation (100K€/enfant et par parent tous les 15 ans).
Tu peux ne garder que l’usufruit et la nue-propriété (comme tu es jeune) sera faible. A ta mort, tes enfants récupère le bien sans impôt et sans indivision. Ce sont les parts de la SCI.

[miguel]

Moi jai constaté cette année plusieurs LMNP qui se sont fait redressés.
Notamment non inscription et absence de siret.
Et beaucoup pour avoir dépassé les 23ke
En confondant meuble et tourisme.

[jobserve75]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

[Ave]

Moi jai constaté cette année plusieurs LMNP qui se sont fait redressés.
Notamment non inscription et absence de siret.
Et beaucoup pour avoir dépassé les 23ke
En confondant meuble et tourisme.

Si j'ai bien compris, pour passer en professionnel il faut des revenus locatifs > 23k€ et que ces revenus soient > aux revenus provenant de salaires.

[miguel]

Si cest du tourisme genre AirBnB on peut aller jusqu'à 70ke en régime AE tourisme MicroBic.
Sauf que beaucoup confondent meuble et tourisme.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

[Ave]

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

J'avais compris aussi mais c'est du petit nègre, mince, peut on encore utiliser cette expression...?

[Gpzzzz]

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

J'avais compris aussi mais c'est du petit nègre, mince, peut on encore utiliser cette expression...?

Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

Bien sûr que tout propriétaire qui loue s'inquiète d'avoir des soucis avec son locataire. En quoi c'est drôle? Définitivement, tu dois picoler.

[Gpzzzz]

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

Bien sûr que tout propriétaire qui loue s'inquiète d'avoir des soucis avec son locataire. En quoi c'est drôle? Définitivement, tu dois picoler.

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

[Ave]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

[Ave]

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

J'ai la flemme, surtout que tu écris avec les pieds.

[Gpzzzz]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

[Gpzzzz]

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

J'ai la flemme, surtout que tu écris avec les pieds.

Et fainéante en plus..

[Ave]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

Non, je ne suis rarement d'accord avec 100% des propositions, ni même 50%.
Ca donne de moins en moins envie de voter. J'ai l'impression que plus ça va, plus les choix qu'on a devant nous sont pourris. Limite, il faudrait tirer au sort entre la population.

[jobserve75]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

Non, je ne suis rarement d'accord avec 100% des propositions, ni même 50%.
Ca donne de moins en moins envie de voter. J'ai l'impression que plus ça va, plus les choix qu'on a devant nous sont pourris. Limite, il faudrait tirer au sort entre la population.

Moi, je vote pour les plus honnêtes ou les moins truands.

[Blangar1]

Moi, je vote pour les plus honnêtes ou les moins truands.

Sauf que tous le revendiquent, et qu'il est bien difficile de savoir ce qu'il en est réellement... (cf Raymond B, qui a planqué des millions d'euros... que ses enfants bien entendu gèrent depuis... la Suisse. Un premier ministre inoxydable, semblait-il...)

[lecriminel]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

[Vincent92]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

[lecriminel]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

[Vincent92]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

[jobserve75]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Prenons l’exemple d’un appart de 200K€. Tu empruntes la totalité avec les DDM, soit 215K€ avec un emprunt sur 15 ans, une mensualité d’environ 1500€, assurance décès comprise.
Tu le loues 800€/mois., soit un revenu net de charges de 700€ (Car tu déduis tout : charges, intérêts...)
Tu vas donc abonder à hauteur de 800€ tous les mois, soit 9600€/an.
Sur 15, tu auras donc sorti de ta poche environ 150000€.

Donc si ton appartement baisse de 10% sur 15 ans, tu restes encore gagnant.

Dès l’instant où le taux du crédit est inférieur à la rentabilité locative nette, il est préférable d’emprunter à fond.

Sur des opérations scelliers de 2009 et 2010, j’ai eu des rentabilités net de 4,5% hors avantage fiscal et 7% avec l’avantage. Autant dire que l’opération a été très largement gagnante, même en revendant avec une légère décote.

[lecriminel]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

ok, tu t'intéresses au rendement d'un capital de départ;
mes 2% correspondent au gain net (de coût d'emprunt) exprimé en % de la valeur de l'immeuble. Et pourquoi je veux exprimer le gain de cette façon ? Parce que je peux ensuite très facilement y intégrer les autres variables aussi exprimées en % de la valeur (essentiellement la variation du prix)

[lecriminel]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Prenons l’exemple d’un appart de 200K€. Tu empruntes la totalité avec les DDM, soit 215K€ avec un emprunt sur 15 ans, une mensualité d’environ 1500€, assurance décès comprise.
Tu le loues 800€/mois., soit un revenu net de charges de 700€ (Car tu déduis tout : charges, intérêts...)
Tu vas donc abonder à hauteur de 800€ tous les mois, soit 9600€/an.
Sur 15, tu auras donc sorti de ta poche environ 150000€.

Donc si ton appartement baisse de 10% sur 15 ans, tu restes encore gagnant.

Dès l’instant où le taux du crédit est inférieur à la rentabilité locative nette, il est préférable d’emprunter à fond.

théoriquement oui, avec quelques bémols (quand je dis oui, dans la mesure où le taux d'emprunt est à peu près égal au taux de placement sans risque, je préfère pour la 2e partie de la phrase dire que l'opération est positive sans me soucier du débat emprunt/achat cash, de toute façon s'il existe des tas d'opérations positives possibles, alors l'emprunt est mieux puisque tu peux faire plus d'opérations) :
-un écart faible doublé de frais d'entrée élevés relativisent la certitude du bon choix, en particulier sur un marché à risque (support surcoté) et moyennement liquide.
-si la rentabilité est supérieure au taux de crédit MAIS inférieure à l'inflation alors on gagne de l'argent (par rapport à de l'argent qui dort, par rapport à un placement sans risque) mais on perd du pouvoir d'achat -> d'où ma question originale "tu y gagnes après 6 ans, mais par rapport à quoi ?"
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[Vincent92]

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

ok, tu t'intéresses au rendement d'un capital de départ;
mes 2% correspondent au gain net (de coût d'emprunt) exprimé en % de la valeur de l'immeuble. Et pourquoi je veux exprimer le gain de cette façon ? Parce que je peux ensuite très facilement y intégrer les autres variables aussi exprimées en % de la valeur (essentiellement la variation du prix)

Je m'intéresse au capital investi (au départ mais aussi après) car c'est cela qui correspond à la réalité. Si on veut calculer le rendement d'un investissement dans le temps, le calcul que j'ai donné est trop simpliste. Il y a des outils pour cela (à minima le TRI est meilleur qu'un rendement "spot" pour comparer et arbitrer même s'il a ses propres limites). Mon objectif était de présenter des calculs qui correspondent au moins vraiment à quelque chose et expliquait le problème de ton calcul.
Encore une fois, tes 2% n'ont pas de sens car ils ne correspondent à aucune situation réelle. Ni à la situation de quelqu'un qui investit avec son argent ni à la situation de quelqu'un qui investit avec tout ou partie de l'argent d'un autre. Il laisse supposer que le crédit ferait perdre du rendement alors que c'est exactement l'inverse quand le coût est inférieur un rendement économique.
Et, en acculant les erreurs comme tu le fais, on peut même finir sur des rendements négatifs alors qu'on réalité il y a enrichissement.
C'est d'ailleurs exactement avec des erreurs de raisonnement/compréhension comme cela qu'on construit des énigmes type "mais où est passé le 1$?"

-si la rentabilité est supérieure au taux de crédit MAIS inférieure à l'inflation alors on gagne de l'argent (par rapport à de l'argent qui dort, par rapport à un placement sans risque)

Quand on ne parle pas de son argent mais l'argent de quelqu'un d'autre, il n'y a pas ces notions qui rentre en compte. Un coût de crédit faible par rapport au rendement de l'investissement booste le rendement, point. Que l'inflation soit de 0% ou 50%, cela ne change rien. Il n'y a rien à retirer.

[Pazuzu]

Oui enfin bon les espaces verts à paris faut se contenter de peu

Bois de Vincennes, ça va comme espace vert.

Paris est une des pires villes du monde en espaces verts...

Avoir le bois de Vincennes ne suffit pas. La verdure doit être partout pour que ce soit agréable. Y’a presque pas d’arbres à paris!!!

http://senseable.mit.edu/treepedia/cities/paris

et c'est le même qui critique toutes les décisions écolo !

bien sur faudrait végétaliser des voies de circulation et des places de stationnement.

[kamoulox]

Il n’y a plus de touristes et d’avions déjà, tu devrais être content!!!

[ddv]

Neuilly sur Seine est un bon exemple de ville dense, très urbaine mais assez verte (rues arborées), de ce que pourrait être Paris. Et les vieux immeubles destinés à être démolis devraient être remplacés par des immeubles placés plus en retrait de la rue, pour laisser un espace végétal. Malheureusement, ce n'est pas du tout ce qui est fait. La vie va être horrible si les canicules à + de 40° se multiplient.