Immobilier à PARIS : quand un record chasse l'autre ...

[jobserve75]

Avé à dit qu’elle était en statut LMNP avec amortissement du bien.
Elle va donc effacer le bénéfice affiché de ses loyers rien qu’avec un amortissement sur 25 ans sans compter tous les autres frais déductibles. Elle ne paiera donc jamais d’impôts sur ses loyers.
Inconvénient majeur : au moment de la revente, la plus-value est taxée au maximum.

J'avoue que je n'ai pas trop pensé à la revente. L'idée est soit de l'utiliser pour loger un enfant, soit le récupérer comme pied à terre plus tard si on quitte Paris. Soit, si on le laisse en location très longtemps et que le régime au réel n'est plus intéressant, revenir à un régime micro bic classique.

Je ne suis pas certain qu’il soit possible de passer du statut de LMNP avec déduction de l’amortissement du bien en régime micro.
Et le régime micro ne s’applique que si les loyers perçus de l’ensemble des biens sont inférieurs à 15000€/an.
Si le loyers grimpent de 3 ou 4%, tu dépasseras ce seuil.

Si le bien a été financé par emprunt, la déduction des intérêts fait qu’il est préférable de rester au réel

Je n'ai pas vu qu'il y avait une impossibilité de passer de l'un à l'autre. Il faut juste faire une déclaration. On peut aussi arrêter de louer tout simplement.
Sinon, le seuil micro bic est de 72000€, d'après ce que je lis.
Et le seuil pour passer en loueur meublé professionnel il me semble que c'est 23000€ donc j'ai encore de la marge.
Tant que je suis en non professionnel la plusvalue est taxée comme pour les particuliers. C'est ce que j'ai compris même si je ne me suis pas trop penché sur la revente à vrai dire.

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

[Ave]

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

Non, je n'ai pas créé de SCI. Je suis au statut LMNP au réel en tant que particulier. Ce statut permet d'amortir l'investissement mais il n'y a pas de taxation supplémentaire des plusvalues à la revente que je sache.
Je n'ai pas encore réfléchi à faire des donations aux enfants, je ne suis pas sûre que j'aurais déjà assez pour vivre à la retraite alors donner aux enfants...pourquoi tu dis que les SCI permettent de donner plus facilement aux enfants?
Pour ce qui est du changement de mode réel au micro BIC ou vice versa c'est valable 2 ans.

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

[jobserve75]

J’ai du mal comprendre. Il me semblait que tu avais créé un SCI avec amortissement de l’appartement en charges. Avec ce type de montage, un amortissement sur 25 ans t’aurait plus qu’effacer le loyer en recette.
Ça aurait été aussi plus facile de faire une donation à des enfants.
Mais la taxation à la revente est lourde car la plus-value est calculée sur la valeur nette sans déduction.

Sinon, le passage du réel au micro-foncier se fait par période de 3 ans. Pendant les 3 ans au réel, il faut donc en profiter pour faire un maximum de travaux.

Non, je n'ai pas créé de SCI. Je suis au statut LMNP au réel en tant que particulier. Ce statut permet d'amortir l'investissement mais il n'y a pas de taxation supplémentaire des plusvalues à la revente que je sache.
Je n'ai pas encore réfléchi à faire des donations aux enfants, je ne suis pas sûre que j'aurais déjà assez pour vivre à la retraite alors donner aux enfants...pourquoi tu dis que les SCI permettent de donner plus facilement aux enfants?
Pour ce qui est du changement de mode réel au micro BIC ou vice versa c'est valable 2 ans.

Je ne connaissais pas bien ce régime de LMNP et effectivement, ce que tu dis est vrai. Mea culpa.

Une SCI te permet de donner progressivement (tous les 15 ans) une fraction du capital à tes enfants en restant en dessous du plafond de taxation des droits de donation (100K€/enfant et par parent tous les 15 ans).
Tu peux ne garder que l’usufruit et la nue-propriété (comme tu es jeune) sera faible. A ta mort, tes enfants récupère le bien sans impôt et sans indivision. Ce sont les parts de la SCI.

[miguel]

Moi jai constaté cette année plusieurs LMNP qui se sont fait redressés.
Notamment non inscription et absence de siret.
Et beaucoup pour avoir dépassé les 23ke
En confondant meuble et tourisme.

[jobserve75]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

[Ave]

Moi jai constaté cette année plusieurs LMNP qui se sont fait redressés.
Notamment non inscription et absence de siret.
Et beaucoup pour avoir dépassé les 23ke
En confondant meuble et tourisme.

Si j'ai bien compris, pour passer en professionnel il faut des revenus locatifs > 23k€ et que ces revenus soient > aux revenus provenant de salaires.

[miguel]

Si cest du tourisme genre AirBnB on peut aller jusqu'à 70ke en régime AE tourisme MicroBic.
Sauf que beaucoup confondent meuble et tourisme.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

[Gpzzzz]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

[Ave]

Tu écris dans quelle langue? ou alors tu es bourré?

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

J'avais compris aussi mais c'est du petit nègre, mince, peut on encore utiliser cette expression...?

[Gpzzzz]

Manque juste un "v"
Ave elle va.......
Bon c est pas ta langue maternelle donc on te pardonne mais bon c était pas bien compliqué de comprendre le sens de la phrase hein !

Même avec un "v" elle est imbitable ta phrase.

Jobserve75 a compris des le premier coup lui vu sa réponse.....

J'avais compris aussi mais c'est du petit nègre, mince, peut on encore utiliser cette expression...?

Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

[Ave]

Ave elle a déjà espérer toucher des loyers et ne pas voir son appartement dégradé avant de penser à la revente

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

Bien sûr que tout propriétaire qui loue s'inquiète d'avoir des soucis avec son locataire. En quoi c'est drôle? Définitivement, tu dois picoler.

[Gpzzzz]

Avec Visale, elle ne prend aucun risque : garantie de paiement et remboursement en cas de dégradation

Non, j'ai laissé tomber Visale, le service a beaucoup de retard à cause du Covid donc aucun candidat n'avais reçu son numéro de Visa au bout de 2 semaines d'attente donc finalement c'est un garant classique qui s'est porté caution solidaire. J'espère qu'il n'y aura pas de problème.

CQFD

Bien sûr que tout propriétaire qui loue s'inquiète d'avoir des soucis avec son locataire. En quoi c'est drôle? Définitivement, tu dois picoler.

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

[Ave]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

[Ave]

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

J'ai la flemme, surtout que tu écris avec les pieds.

[Gpzzzz]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

[Gpzzzz]

Relis l historique des messages, notamment l origine de mon intervention.. ptain je te pensais un peu plus vive que ça....

J'ai la flemme, surtout que tu écris avec les pieds.

Et fainéante en plus..

[Ave]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

Non, je ne suis rarement d'accord avec 100% des propositions, ni même 50%.
Ca donne de moins en moins envie de voter. J'ai l'impression que plus ça va, plus les choix qu'on a devant nous sont pourris. Limite, il faudrait tirer au sort entre la population.

[jobserve75]

[
Hidalgo serait pas contente !! Mais bon vu que c est pas ta pote

Parce que toi tu es pote avec des politiques? Pour moi ils sont tous sur une autre planète.
Je n'aime pas la politique logement de Hidalgo, je ne suis pas pour la densification de Paris qui est déjà beaucoup trop dense, ni pour la construction de programmes avec 60% de logement social comme c'est le cas actuellement.
Par contre, je suis 100% à faveur de la politique de diminution de la place de la voiture en ville et la piétonisation. Je trouve même que ce n'est pas assez ambitieux.

Ah bon quand tu mets un bulletin dans l urne t es d'habitude d accord avec 100% des propositions de ce candidat ?
Ça ne m est jamais arrivé perso... Mais faut bien faire un choix... Toi c est Hidalgo..pour d autre ce sera Dati.. a la fin je te rassure ça changera pas grand chose hein

Non, je ne suis rarement d'accord avec 100% des propositions, ni même 50%.
Ca donne de moins en moins envie de voter. J'ai l'impression que plus ça va, plus les choix qu'on a devant nous sont pourris. Limite, il faudrait tirer au sort entre la population.

Moi, je vote pour les plus honnêtes ou les moins truands.

[Blangar1]

Moi, je vote pour les plus honnêtes ou les moins truands.

Sauf que tous le revendiquent, et qu'il est bien difficile de savoir ce qu'il en est réellement... (cf Raymond B, qui a planqué des millions d'euros... que ses enfants bien entendu gèrent depuis... la Suisse. Un premier ministre inoxydable, semblait-il...)

[lecriminel]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

[Vincent92]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

[lecriminel]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

[Vincent92]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

[jobserve75]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Prenons l’exemple d’un appart de 200K€. Tu empruntes la totalité avec les DDM, soit 215K€ avec un emprunt sur 15 ans, une mensualité d’environ 1500€, assurance décès comprise.
Tu le loues 800€/mois., soit un revenu net de charges de 700€ (Car tu déduis tout : charges, intérêts...)
Tu vas donc abonder à hauteur de 800€ tous les mois, soit 9600€/an.
Sur 15, tu auras donc sorti de ta poche environ 150000€.

Donc si ton appartement baisse de 10% sur 15 ans, tu restes encore gagnant.

Dès l’instant où le taux du crédit est inférieur à la rentabilité locative nette, il est préférable d’emprunter à fond.

Sur des opérations scelliers de 2009 et 2010, j’ai eu des rentabilités net de 4,5% hors avantage fiscal et 7% avec l’avantage. Autant dire que l’opération a été très largement gagnante, même en revendant avec une légère décote.

[lecriminel]

Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

ok, tu t'intéresses au rendement d'un capital de départ;
mes 2% correspondent au gain net (de coût d'emprunt) exprimé en % de la valeur de l'immeuble. Et pourquoi je veux exprimer le gain de cette façon ? Parce que je peux ensuite très facilement y intégrer les autres variables aussi exprimées en % de la valeur (essentiellement la variation du prix)

[lecriminel]

C’est là où l’effet de levier du crédit permettra de gagner même si le bien baisse.
Si tu empruntes à 1% et que tu loues à 4% brut (3% net), je simplifie à grosses mailles mais tu peux enregistrer une perte de 3%/an sans rien perdre.

je ne comprends pas ton calcul;
pour moi l'effet de levier ne fait ni gagner ni perdre, c'est juste que ça te permet de pouvoir arriver sur le marché du capital "sans en avoir les moyens" et par conséquent avoir un taux de rendement démultiplié.
Ave a du calculer environ 2.33% de rendement net - 1% de taux d'emprunt (ou de coût d'immobilisation) pour arriver à 1.33% (8% de FDN amortis en 6 ans), pourquoi ne retires tu pas les 1% d'intérêt ?

Prenons l’exemple d’un appart de 200K€. Tu empruntes la totalité avec les DDM, soit 215K€ avec un emprunt sur 15 ans, une mensualité d’environ 1500€, assurance décès comprise.
Tu le loues 800€/mois., soit un revenu net de charges de 700€ (Car tu déduis tout : charges, intérêts...)
Tu vas donc abonder à hauteur de 800€ tous les mois, soit 9600€/an.
Sur 15, tu auras donc sorti de ta poche environ 150000€.

Donc si ton appartement baisse de 10% sur 15 ans, tu restes encore gagnant.

Dès l’instant où le taux du crédit est inférieur à la rentabilité locative nette, il est préférable d’emprunter à fond.

théoriquement oui, avec quelques bémols (quand je dis oui, dans la mesure où le taux d'emprunt est à peu près égal au taux de placement sans risque, je préfère pour la 2e partie de la phrase dire que l'opération est positive sans me soucier du débat emprunt/achat cash, de toute façon s'il existe des tas d'opérations positives possibles, alors l'emprunt est mieux puisque tu peux faire plus d'opérations) :
-un écart faible doublé de frais d'entrée élevés relativisent la certitude du bon choix, en particulier sur un marché à risque (support surcoté) et moyennement liquide.
-si la rentabilité est supérieure au taux de crédit MAIS inférieure à l'inflation alors on gagne de l'argent (par rapport à de l'argent qui dort, par rapport à un placement sans risque) mais on perd du pouvoir d'achat -> d'où ma question originale "tu y gagnes après 6 ans, mais par rapport à quoi ?"
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[Vincent92]

Je t'ai déjà dit plein de fois que ton calcul n'a aucun sens.
Si le rendement économique est de 2,33% et que le coût d'emprunt est de 1%, le rendement financier n'est pas de 1,33% mais supérieur à 2,33%. Pour que le rendement financier soit en deçà du rendement économique, il faudrait que le coût financier du crédit soit supérieur au rendement économique (dans ton cas que 1% > 2,33%).

Il est par contre exact de dire que le levier du crédit peut amplifier un gain mais aussi une perte.

j'allais justement dire à jobserve (comme je ne savais pas si son 3% était (4-1) ou son 3 net) de ne pas parler de taux dans le cas où c'était 4-1, sous peine que tu viennes lui tirer les oreilles. Comme quoi, je me souviens de tes interventions.
J'avoue ne pas saisir ce que représente ton rendement financier, moi ce qui m'intéresse c'est le gain exprimé en % de la valeur de l'immeuble.

J'achète un bien 100 grâce à 10 de fond propre et 90 de crédit. Mon crédit me coût 1 par an et je génère grâce à ces 100 un rendement net de 3/an.
Tu as écris plus haut qu'on arrive donc à 2 (3-1). Je te dis que ton 2 n'a pas de sens.

Soit on considérer le rendement économique (ROE) qui est de 3% (3/100)
Soit on considérer le rendement financier la première année (ROI) qui est de ~20% (~3-1/10)
Soit on considère le rendement financier à la fin qui est plus compliqué à calculer (les fonds propres augmentent tous les mois, ce qui diminue le rendement). Et on sera quelque part entre 3% et 20%.
2% ne correspond à rien.

N.B. : J'ai volontairement simplifié la réalité et considéré qu'on connait le rendement dès le début et qu'il n'y a pas de frais. Pour un achat immobilier, il y a des DDM à payer et à prendre en compte par exemple. Le levier peut amplifié les gains mais aussi les pertes.

ok, tu t'intéresses au rendement d'un capital de départ;
mes 2% correspondent au gain net (de coût d'emprunt) exprimé en % de la valeur de l'immeuble. Et pourquoi je veux exprimer le gain de cette façon ? Parce que je peux ensuite très facilement y intégrer les autres variables aussi exprimées en % de la valeur (essentiellement la variation du prix)

Je m'intéresse au capital investi (au départ mais aussi après) car c'est cela qui correspond à la réalité. Si on veut calculer le rendement d'un investissement dans le temps, le calcul que j'ai donné est trop simpliste. Il y a des outils pour cela (à minima le TRI est meilleur qu'un rendement "spot" pour comparer et arbitrer même s'il a ses propres limites). Mon objectif était de présenter des calculs qui correspondent au moins vraiment à quelque chose et expliquait le problème de ton calcul.
Encore une fois, tes 2% n'ont pas de sens car ils ne correspondent à aucune situation réelle. Ni à la situation de quelqu'un qui investit avec son argent ni à la situation de quelqu'un qui investit avec tout ou partie de l'argent d'un autre. Il laisse supposer que le crédit ferait perdre du rendement alors que c'est exactement l'inverse quand le coût est inférieur un rendement économique.
Et, en acculant les erreurs comme tu le fais, on peut même finir sur des rendements négatifs alors qu'on réalité il y a enrichissement.
C'est d'ailleurs exactement avec des erreurs de raisonnement/compréhension comme cela qu'on construit des énigmes type "mais où est passé le 1$?"

-si la rentabilité est supérieure au taux de crédit MAIS inférieure à l'inflation alors on gagne de l'argent (par rapport à de l'argent qui dort, par rapport à un placement sans risque)

Quand on ne parle pas de son argent mais l'argent de quelqu'un d'autre, il n'y a pas ces notions qui rentre en compte. Un coût de crédit faible par rapport au rendement de l'investissement booste le rendement, point. Que l'inflation soit de 0% ou 50%, cela ne change rien. Il n'y a rien à retirer.

[Pazuzu]

Oui enfin bon les espaces verts à paris faut se contenter de peu

Bois de Vincennes, ça va comme espace vert.

Paris est une des pires villes du monde en espaces verts...

Avoir le bois de Vincennes ne suffit pas. La verdure doit être partout pour que ce soit agréable. Y’a presque pas d’arbres à paris!!!

http://senseable.mit.edu/treepedia/cities/paris

et c'est le même qui critique toutes les décisions écolo !

bien sur faudrait végétaliser des voies de circulation et des places de stationnement.

[kamoulox]

Il n’y a plus de touristes et d’avions déjà, tu devrais être content!!!

[ddv]

Neuilly sur Seine est un bon exemple de ville dense, très urbaine mais assez verte (rues arborées), de ce que pourrait être Paris. Et les vieux immeubles destinés à être démolis devraient être remplacés par des immeubles placés plus en retrait de la rue, pour laisser un espace végétal. Malheureusement, ce n'est pas du tout ce qui est fait. La vie va être horrible si les canicules à + de 40° se multiplient.

[Pazuzu]

Non, je n'ai pas créé de SCI. Je suis au statut LMNP au réel en tant que particulier. Ce statut permet d'amortir l'investissement mais il n'y a pas de taxation supplémentaire des plusvalues à la revente que je sache.

C'est en effet un énorme avantage du LMNP, faudra quand même vérifier que la loi n'évolue pas, y'en a qui y pensent. (ça serait logique de calculer la PV sur la valeur résiduelle de l apparte)

[Pazuzu]

Résultat d'une vente d'un 26 m2 Carrez à Boulogne (quartier moyen) : 280 000 € !
Cote MA : 8000-9500

lien

Toutes les ventes vues depuis le 11 mai sur Paris partent à un niveau correct voire bon.

[Vincent92]

Même constat par chez moi. Les prix n'ont pas l'air de bouger et des biens partent. J'ai voulu visiter un bien à côté de chez moi que je trouvais bien positionné (d'un bon rapport qualité/prix par rapport au reste) pour me rendre compte du marché. L'agent immobilier m'a fait le coup de "faut se dépêcher car il ne va pas rester longtemps. J'ai déjà des offres mais je ne peux pas vous dire à combien (j'ai trouvé ca complètement débile comme approche au passage. J'espère au moins que si j'avais fait une offre, elle m'aurait dit s'il y en avait une meilleure). Faites moi une offre avant demain midi si vous voulez l'acheter". Je pensais honnêtement que c'était du bluff mais l'annonce a en effet disparu le lendemain.
Il y a dû rester visible 1-2 semaines max sur leboncoin.
Par contre, ils se blindent sur les conditions du crédit des acheteurs. Il fallait que je passe par leur courtier pour voir la faisabilité (juste pour vérifier que c'était possible. Pas d'obligation autre) si j'étais intéressé et que je faisais une offre.

[Suricate]

Même constat par chez moi. Les prix n'ont pas l'air de bouger et des biens partent. J'ai voulu visiter un bien à côté de chez moi que je trouvais bien positionné (d'un bon rapport qualité/prix par rapport au reste) pour me rendre compte du marché.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 7#p2297117
En tout cas, ce n'est clairement pas grace à toi qui les AI gagnent de l'argent. Tout cela fait très "touriste" de l'immobilier.

[Vincent92]

Même constat par chez moi. Les prix n'ont pas l'air de bouger et des biens partent. J'ai voulu visiter un bien à côté de chez moi que je trouvais bien positionné (d'un bon rapport qualité/prix par rapport au reste) pour me rendre compte du marché.

http://www.bulle-immobiliere.org/forum/ ... 7#p2297117
En tout cas, ce n'est clairement pas grace à toi qui les AI gagnent de l'argent. Tout cela fait très "touriste" de l'immobilier.

Non, j'essaie simplement de me tenir au courant/faire une mise à jour des prix après 5 ans où je n'ai pas regardé. J'ai été voir le bien qui me semblait le mieux positionné pour voir si l'estimation qu'on n'a faite était bidon ou non.
Faire le touriste c'est visiter des 10zaine de biens sans avoir l'intention réelle d'acheter. Ou faire venir des 10zaines d'agences pour une estimation sans avoir l'intention réelle de vendre.
Je maintiens que le métier s'en sortirait beaucoup mieux s'il n'avait que des clients comme moi.

[Suricate]

Non, j'essaie simplement de me tenir au courant/faire un update des prix après 5 ans ou je n'ai pas regardé. J'ai été voir le bien qui me semblait le mieux positionné.
Faire le touriste c'est visiter des 10zaine de biens sans avoir l'intention d'acheter.

Ah... et en visitant 1 (un) bien tu vas avoir une vision pertinente des prix. Fort, très fort.

[Vincent92]

Non, j'essaie simplement de me tenir au courant/faire un update des prix après 5 ans ou je n'ai pas regardé. J'ai été voir le bien qui me semblait le mieux positionné.
Faire le touriste c'est visiter des 10zaine de biens sans avoir l'intention d'acheter.

Ah... et en visitant 1 (un) bien tu vas avoir une vision pertinente des prix. Fort, très fort.

J'ai juste dit que des biens partent et que les prix qui ne semblent pas bouger depuis 2-3 semaines (les nouveaux appartements sont affichés sur la même base que ceux qui partent). Pas que je connaissais parfaitement le marché. Je ne suis pas agent immobilier.

[Suricate]

Du coup tu vas en visiter d'autres ?

Je ne suis pas agent immobilier.

[Vincent92]

Du coup tu vas en visiter d'autres ?

Ce n'est pas prévu.

Je ne suis pas agent immobilier.

Cela n'a rien de drôle. Mise à part à être agent immobilier et savoir exactement ce qui se vend ou pas en ce moment, c'est difficile de connaitre l'évolution des prix et la tendance sur si courte période.
Le seul truc faisable est de regarder les annonces et visiter beaucoup. Mais quand on visite on ne sait pas si c'est vendu derrière et surtout à quel prix.
On peut avoir une vague idée. Peut être que pour toi c'est suffisant.
Par contre, mise à part à faire des ventes régulièrement et donc être agent immobilier, je ne vois pas comment on peut précisément savoir comment se comportent exactement les prix.

[Pazuzu]

Même constat par chez moi. Les prix n'ont pas l'air de bouger et des biens partent.

J'ai une amie qui a vendu 13K du m2 dans le 15e nord, à ses locataires en place en plus. C'est au dessus du maximum de MA sur toute la rue.

[lecriminel]

Encore une fois, tes 2% n'ont pas de sens car ils ne correspondent à aucune situation réelle.

bon, je vois que tu veux te limiter à l'angle que tu as appris lors de tes études, sans être capable de comprendre d'autres angles pourtant très simples, tant pis.

[roi.de.trefle]

J'ai une amie qui a vendu 13K du m2 dans le 15e nord, à ses locataires en place en plus. C'est au dessus du maximum de MA sur toute la rue.

Chaque matin un pigeon se lève !

[Fluctuat]

J'ai une amie qui a vendu 13K du m2 dans le 15e nord, à ses locataires en place en plus. C'est au dessus du maximum de MA sur toute la rue.

Chaque matin un pigeon se lève !

Non, pas nécessairement: ils ne voulaient probablement pas partir et ils ont payé pour le critère principal en immo:l'emplacement.
Des amis, dont j'avais parlé ici, ont acheté l'appartement mitoyen au leur pour s'agrandir. Ils n'ont même pas cherché à négocier, tellement ils étaient contents - et il est vrai que dans leur cas, doubler leur surface de cette façon faisait économiser la moitié des frais de notaire.

[Ben92]

J'ai une amie qui a vendu 13K du m2 dans le 15e nord, à ses locataires en place en plus. C'est au dessus du maximum de MA sur toute la rue.

Chaque matin un pigeon se lève !

Non pas forcément, les prix de meilleursagents ont toujours un train de retard sur les prix du marché à l'instant t. En plus les frais d'AI ne sont pas inclus. Dans le cas présent si le prix meilleuragents est à 12, le prix en temps réel est peut-être 12.5, soit 13 avec les FAI (OK il n'y en pas ici mais pour l'acheteur ça revient au même de payer 5% de FAI ou 5% de plus directement au proprio).
Et tout ça bien sûr hors considération de l'étage, exposition, état de l'appartement qui peut faire qu'on est au-dessus du prix moyen meilleursagents d'une adresse.
Quand on a du 10k€ en banlieue style Montrouge, du 11k€ près des maréchaux où c'est blindé de HLM, 13k€ dans le 15e nord ne me parait pas DU TOUT excessif surtout si l'appart est bien.